贷款bad story

我爱我家7878

很想让大家知道我在买房时候的 bad story.

2 J. |8 S7 z/ ?5 H) _& n在买新房拿贷款的时候(去年11月)，建筑商(LANDMARK) 给了一张贷款银行的名单，我们只能在那些名单里选一个。
/ z% `  `; V; E9 @$ v2 RSALES 给我们推荐了一个银行： SERVUS CREDIT UNION.
  n% `( {9 d* p( |- |, F& hMtg Specialist的名字叫： Liana Dien. 在terwillegar Heghts branch.
sales讲她的利息低，服务快，人好。
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5 W* a5 d2 I4 c, Q+ G, zOK 我们也没有怎么想就同意了。反正都是在他们的贷款银行名单上，应该都一样的做法。只要人好，利息低就好。
她只跟我们通了几次电话，我们告诉她我们的情况：有旧房，在拿新房前后，我们会卖我们的旧房，拿旧房的钱还
- q3 s, R, }4 [0 \  m8 i大部分的贷款，这样我们有新房后，就只有很小的贷款了。并发给她我们的贷款所需资料。
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几天后她通知landmark我们的贷款被批准了，她会通知我们到他们银行签贷款合同。从头到尾没有和我们商量哪种贷款
* t( P4 T" t( _/ o5 @, W形式对我们有利，哪种更适合我们的情况。那时我们真的闹不清贷款的形式。而且他们这种和建筑商特约的贷款银行和
一般贷款手法不太一样。这就是你到别的银行去问都没有用。

2007年2月，我们去银行签合同。是另外一个女的代她出面的，我们就签了。这种合同和我们第一次买房是一样的。
! q: h; |% x( e( j1 ^! CClose 5 year fixed rate. 我们也没有怀疑，也不可能怀疑。我们还问了她：如我们旧房卖了，有现金付到新的贷款上
行不行，她说有3个月利息的罚款。她也没有告诉我们任何能够避免罚款的方法。什么都没有说。我们以为这是正常
; P! h5 ]2 h7 b% r+ t* `的。我们以前的贷款就是这样的啊。

5 H$ l1 X) V+ j. s; u最近一个和我们一样情况的朋友搬家，我们问他有关贷款问题：你罚款了多少当你
把卖旧房的现金pay到新的贷款上时。他告诉我们他没有罚款，因他当时他的银行作了部分open的，部分close的贷款，
他还现金到open的贷款上，就没有罚款。
7 _# {7 G( Z( d. m这时我们才知道，银行是有办法帮我们避免那些罚款的。

我就打电话给那个就LIANA DIEN. 她说如在开始是可以有方法不罚款，但现在太迟了，合同签了。要罚款$5000。
" u7 N0 d4 V8 w2 X* A但我的问题是：
为什么作为一个贷款SPECIALIST ，她当时知道我们的情况下，而不告诉我们最合适我们的贷款形式？
3 d1 M. B! q3 S2 ^3 |6 i) f8 g当时我们根本不知道有避免罚款的方法。要不然怎会陷入这样的困境？
) W& ~% L3 j; H* d( g; ~; ?% X
3 [0 y+ g2 a* R7 A( B也许有人要说：你们贷款常识都不懂，只能怪你们自己
4 J. r0 b" i3 H0 [有几个第一次做事就天生就懂的？那我们要那些专业人士帮忙干吗？我相信这是他们工作的一部分：提供信息给客户。
0 U% G) V* {4 a  n- ]6 [, J; ^4 O' {他们在挣这钱啊。
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困境1： $5000罚款
2 J# Z! u9 G+ F) ?+ J. ?, ^$ h困境2：即使我们把大部分的贷款还上，只剩下小的本金，如果我们不重新作一个贷款， 每月的贷款还款额还是不变，
# f+ o. v5 c% A: _3 I7 [/ N要$2000/月。这不是我们想要的结果。
困境3：如果我们作一个新的贷款，那去年的低利息将没有了。利息在涨。

我们的决定是：还大部分的贷款等旧的房子卖了， 受罚款。没有办法。
- _& m5 J% e0 S/ f, t1 r                             转到别的银行再作另一个小贷款。
8 n, X; Z1 G- l
. U2 H' ]+ k, k' a+ r. h' K我发誓我永远不会再走进SERVUS CRITED UNION的大门一步。

: Y( t; u! k" l1 O. ~BTW；我们到现在也不知到那个在TERWILLEGAR HEIGHTS BRANCH工作的叫
Liana Dien的人是什么模样。没有机会见到她。华裔，会讲华语。刚开始的时候
就有些问题在电话里和她argue了几句，当时她说我们要给landmark35%的定金，
# O8 v, i7 t6 M. w. d, C我们贷款不够。她不算我的收入，因我没有我自己的信用卡，没有建立信用。(我只有张副卡) 。
但在我们的争取下，还是付了15%+10%得定金。  我后来怀疑她是在报复。
. m0 R- m7 F! \" u8 J* `
) D0 H6 Y  r/ F5 c7 }+ j0 A气了几天，觉得也没用，想开了。把我们的经历写出来，希望大家如遇任何事，要谨慎，问问懂行的朋友。
不要相信这些没有职业道德的所谓的specialist.

精品中年老男人

April

Thank you for sharing.

我爱我家7878

我们的银行是TD， 从没有吃过一次亏，也没有接触过别的银行。 所以就相信银行这种机构。
也怪我们自己。

flagship

+ A  t5 K6 @' z
0 z3 N: S# w- q- r) W. v同情！
7 _4 ]0 T. g( W
想开点吧， 想想还有很多任房东宰割的羔羊吧，这样就会好些了。。。。。

+ h. t2 X/ {: o6 R个人觉得， 在ALBERTA这地方，做什么事情都要多加小心为好，因为很多制度根本就不健全，许多执业者职业道德很不值称道。
0 q# W5 ~" D% a6 ]
; j, m" K4 v0 ][ 本帖最后由 flagship 于 2007-7-27 14:54 编辑 ]

老杨

我买房的时候，sales也是给了我一个银行specialist的名片，让我去找她。我没有接名片，直接告诉sales：我有自己认识的specialist。

音响神仙鱼

原帖由 我爱我家7878 于 2007-7-27 14:19 发表
: S! d" L0 Q! n) x) v9 T" _3 f很想让大家知道我在买房时候的 bad story.
( L7 H$ A2 V6 \+ e+ S1 u$ m( Z: o+ m. U
在买新房拿贷款的时候(去年11月)，建筑商(LANDMARK) 给了一张贷款银行的名单，我们只能在那些名单里选一个。
1 `0 @6 y. e9 FSALES 给我们推荐了一个银行： SERVUS CREDIT UNION. ...

8 _" |9 ?; g5 o. V; u( i3 d9 W. R+ V# T
LZ, 你新房子是COMPLETING MORTGAGE吗? 你后来不可以不用那个MORTGAGE SPECIALIST 吗?

megaman

具我所知有许多人在买房做MORTGAGE时,稀里糊涂地被锁了5年,我也是一年后房建好了,到律师那签字时才知到自己MORTGAGE 的详情,我们都需要学习别人的经验,我的教训是不要轻易在MORTGAGE 经纪提供的纸上签名,她可能会说过几天利率要涨,先给你做个锁定最底利率,你要问细节,他会说这不要紧只是预做的锁定,到时房子快建好时再做正式的,可房子快建好时你找她,她会说不是早给你做好了吗?可你什么也不知道,她答应帮你查一下,如果结果你不满意,她答应帮你改,可批不批得下来她可不管了!

我爱我家7878

谢谢鲜花， 谢谢大家的回复。想开多了。
" t9 ]" K2 T1 d5 G+ Q8 u, z# u/ j: s
/ ]+ S7 s; A1 W: }% E我不知道什么叫“COMPLETING MORTGAGE”。 是不是不可以转的那种？
在合同上是 type of mortgage : conventional
: B# h5 o1 ?* `8 Z3 T
我们打电话给TD，TD说拿到新房后， 他们可以付完我在那家的贷款， 在
, t/ ~) I( _; Q, E; k, KTD我们就产生了新的贷款。如旧房还没有卖掉， 可以现做部分open, 部分
close的。
' D$ l* p1 T( x3 {3 m3 q' S% n
请指教！

+ g$ @. d% p) [1 {当建筑商开始在银行拿钱了建房了， 就不可以终止和那家的贷款了罢？合同
已经签了。

我爱我家7878

我刚才查了一下合同， 上面有句话：
Effective date of this statement : Nov 1, 2007.
是否表明我的这份合约是还没有生效的？
  u6 s" U9 y/ \+ V: Q我是否还能改变什么？
' \& F2 X$ s" C0 z1 I请指教！！！！

howardx

You may ask for your layer representative to clarify that

唐7

音响神仙鱼

原帖由 我爱我家7878 于 2007-7-27 20:33 发表
" a1 d3 o" S& D* o3 K/ f+ p& B谢谢鲜花， 谢谢大家的回复。想开多了。

3 X/ x# n; p: Z3 G我不知道什么叫“COMPLETING MORTGAGE”。 是不是不可以转的那种？
6 Y" @, ]* ]: Q' T, F在合同上是 type of mortgage : conventional

我们打电话给TD，TD说拿到新房后， 他们可以付完 ...

) f8 g' h( V% I+ P+ g: _你买新房子的时候, BUILDER会告诉你他们要的是DRAW MORTGAGE还是COMPLETION MORTGAGE. 前者BUILDER在工程的不同阶段从MORTGAGE户口中拿部分的钱; 后者是BUILDER建房的时候不需要银行MORTGAGE, 到房子建好你再找银行, BUILDER再一次性把MORTGAGE全部提走. 我也有用MORTGAGE SPECIALIST, 但只是做PRE APPROVE, 因为我的BUILDER要的是COMPLETION MORTGAGE, 之前要做pre approve才能签约买房. 看来你的是DRAW MORTGAGE, 如果你已经签了合同, 而且BUILDER已经开始拿了部分资金了, 如何中途推出或换银行, 我不大清楚, 要请教一下这里的专家才行.

嗡嗡

这种事千万不要找中国人。大部分是：气人有笑人无的（可以拍砖）
我的银行是scotiabank 一白人女孩。

苹果鸭梨

sorry, I can not type chinese now.
If you have not sold your old house and have not moved into your new house, you can try
; F/ ]- M5 |+ x- R; t5 d; y) m# Hto transfer your previous mortgage to your new house. By this way, you can save quite lot
/ e! [1 U" D) Fof money and give you much longer time to deal with the situation.
That means, you don't need to stay with this broker, you have one more option to take.
I have the similar situation, and am working on it. So far, everything is on the right track.
" R9 G( ?$ g; O, L0 s; l; R6 `, e8 XIf you need help, you can leave your phone# to me, I can tell you the way in more detail
. k2 w; W3 k* k/ J9 n9 othrough phone.

音响神仙鱼

原帖由 苹果鸭梨 于 2007-7-28 09:06 发表
  ]8 V4 {) C2 |2 @' Z2 ksorry, I can not type chinese now.
/ }/ x/ `5 Y' k# UIf you have not sold your old house and have not moved into your new house, you can try
% T- f1 C% g- \8 o' Zto transfer your previous mortgage to your new house. By this way, yo ...

+ t- _7 X7 o. W; _$ h9 d, P
* p! i- j, e% T' G1 s: d1 {苹果压力的意识是用PORT MORTGAGE吧, 那就可以用原来的MORTGAGE PLAN/RATE来应付新屋了, 对吧? 确实是个好办法, LZ可以考虑一下.

我爱我家7878

我的是DRAW MORTGAGE。 我是想找有关专业的人问一下。
谢谢。

我爱我家7878

sorry.我没有搞懂你的方法。
% d# f! \6 b3 U4 ]8 h4 a我们 大概到今年底，明年初拿到新房。所以旧房也应该在那时可卖。旧房上没有什么贷款了。你的方法就没有罚款了？
2 ^' `: P+ |7 g$ K$ b0 n5 z3 @我跟TD的人联系过， 他们能在那时帮我把新房的的贷款转过去的。

今天闲着

楼主买的是landmark的房子，这个建筑商是DRAW MORTGAGE，也就是说，在你签了合同后，你的贷款批下来，建筑商就会从你的贷款里面分几部分去出钱盖房子。

也就是说，你的贷款已经生效了，只是建筑商付利息，而你不需要付利息；你是在拿到钥匙后才开始付月供款。
  U/ @! L. g7 n% a- y. M  R2 y  R
你已经签了5年贷款，那么这5年内你违约，你就需要交罚金，罚金随着你贷款年数的增加而减少。银行会有一个具体的计算办法。

* Z* ^1 i2 ?4 P. O$ W+ v) S与其交罚款，不如买套小房子租出去。现在的租金基本上每月贴200块钱就能负担房子，如果房租上调，就可以以房养房。5年后把房子卖掉，把自住房款付了，一举2得。个人之见，顶风作案是需要勇气的。和心思就捉摸，不合心思就当我没说。

我爱我家7878

你说的方法我也想过， 我的旧房可以不卖， 出租，拿租金来付新房的贷款。
但我的旧房基本没有贷款， 我如果拿租金， 还得交个人的税。所以很矛盾的
谢谢

年轻的心

LZ 不要烦恼 ！ 其实一点也不要难受。
( l1 Z- w- J1 @2 }
相信你拿到的 Close 5 year fixed rate 利率应该是不错的，对吧？
4 Z3 m3 z5 F* t5 T
房屋贷款是你这辈子能从银行借到的最低利息的贷款！   为什么要早还？
3 b5 {" J" S! Y  i2 z& W
' d# f6 ^6 a) G0 n1 {: t. F  N你卖了房子的钱如果拿去投资，正常情况下，赚回来的绝对比贷款利息高不少。


0 f. m5 l, j5 r  g9 i" }4 @如果你没有把握，可以把你想拿去还贷款的钱贷给我，我给 你 Close 5 year fixed rate + 3% 的利率给你，同样可以签 fixed rate 5年，以我现有的价值 30万的房子做抵押。

( {* T( u! v3 e: S. i$ l解决了你的问题，还有额外的收入，此方法如何？
& u; D% y1 L' }5 Z0 F5 Q
& P- _: e0 m( E' o

) N  T7 {9 d! l, o

我爱我家7878

2 C- }7 |; P9 E7 B4 T如能加入你的逍遥派， 利率能否再高点？

年轻的心

原帖由 我爱我家7878 于 2007-7-28 20:48 发表
4 |' G2 ^: \8 I$ L+ j
如能加入你的逍遥派， 利率能否再高点？

9 m$ ?7 Q9 ~9 z' y
呵呵，作为加入逍遥派的条件话，利率就得降低0.0001%罗

: Z; d- T5 V0 p* t, J
如果8月12日之前钱能到位，可以高些。。。        1年期 12% ；  3-5年，10%

我爱我家7878

看样子， 市场上inventory这么高， 问题在你这儿了？

今天闲着

原帖由 我爱我家7878 于 2007-7-28 19:51 发表
你说的方法我也想过， 我的旧房可以不卖， 出租，拿租金来付新房的贷款。
& B9 A$ J& ^1 a- o/ |但我的旧房基本没有贷款， 我如果拿租金， 还得交个人的税。所以很矛盾的
; g) B0 R5 d4 y) K谢谢

, A% @9 x4 q# }! Y( m2 j你可以找人评估一下房子,然后出租.
- T2 s! H8 ?% a" d# r
以现在的房价为准,今后涨价部分才缴税.
- n8 w% ~. m7 Q: [) x( t税也不多.

Mike_Wan

看到这个贴子，忽然想到自己有一问，知道的朋友，指点一二。
9 x+ @% w0 e& _* e; X2 \& G1 {, z
老婆可能接到去温哥华工作的 offer, 如果定了，我们就要搬家。搬家就要卖房子，卖房子，问题就来了。

我们去年买的房子， mortgage是经纪推荐的 servus credit union 或者是 capital bank，不是知道它的确切名字。记得做贷款的时候，做的是 5 年 fixed rate。 好像做贷款的人说，如果我们 1 年之内卖掉房子，要交罚金的。现在，如果我们卖房子，是不是就是上面说的，要交罚金呢？我记不很清楚是不是 1 年期了。只记得，银行的人说，他们不希望贷款给炒房的人，如果我们 1 年内卖掉，银行会有些损失。
9 A& ]# T5 U1 x- R
, A7 k0 l; E) ?- a; {% `现在，如果我们卖房，应该已经超过一年了。不知道是不是还要交罚款？

今天闲着

看一下你可银行签的文件,上面有说明.

# y$ F* U" P, _9 r4 W9 C) L每个贷款都不同,条件也不一样.一文件为准.

我爱我家7878

我的意思是每年的房租收入我要交个人税的， 是不是？ 因我没有贷款利息这块的expense 可抵税。，
4 m  I3 E& o; v* p1 F, t+ D* S如： 每月租金$1300/月 ， 减去condo fee $100，  再减去地税$150， 如还剩$1050的收入就要交个人收入所得税了， 是吧？。 如我的贷款都在我旧房上， 我贷款的利息是可以作为expense去抵税的。 如$300，000的贷款， 5。2%利息， 每年就有$15，600的利息是expense. 那我就不要交税个人当年的收入税了。如再在租金上交30%的税， 我觉得不上算了。还不如给他们罚了算了。 他们是罚3个月的利息。 在合同上是有写的。

你的意思是当5年我卖旧房时， 要交的captial gain 的税吧？

" @% J+ z) F# D如你觉得我理解得不对， 望指导。
1 \* V+ a7 W' \4 y4 |9 N) J
, |; a, F$ k) M2 `+ f% u2 v

我爱我家7878

我也觉得你再看看你的合同， 应该上面有写的。

今天闲着

原帖由 我爱我家7878 于 2007-7-29 15:48 发表
3 ]: l. b: g0 r8 |  h  e- b我的意思是每年的房租收入我要交个人税的， 是不是？ 因我没有贷款利息这块的expense 可抵税。，
如： 每月租金$1300/月 ， 减去condo fee $100，  再减去地税$150， 如还剩$1050的收入就要交个人收入所得税了 ...

( a+ X4 c. g( F
/ [6 o% c/ ?* m. B你这样的情况最好找会计师咨询以下怎么做才会最有利. 现金款放在投资房里是投资大忌.因为产生的效益不是最大化.