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楼主: 老杨

埃德蒙顿房地产 有问必答

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鲜花(150) 鸡蛋(3)
发表于 2015-9-17 11:21 来自手机 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
feat 发表于 2015-7-18 15:51
) a1 v, ~( u" C5 h! i埃德蒙顿的地税真贵啊,卡尔加里42万的房子地税也就$2100那样子的。
# Z. S2 n1 J4 p! m5 J# h( {
差不多,卡城55万的房子地税每年3300块。
鲜花(10) 鸡蛋(0)
发表于 2015-9-17 18:23 | 显示全部楼层
老杨 发表于 2015-9-10 08:52
$ [" q$ N& i7 L2 ]; M5 h弊除了多花一点钱之外,就是在地下室多占了一点地方。利就太多了,省气、安全,更加精确的控制温度和湿度 ...

" r7 [7 x! h* u: B0 c; A请教:这多加的一个锅炉是暖气炉,还是热水炉呀?
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-9-17 19:48 | 显示全部楼层
jijing1111 发表于 2015-9-17 19:23
" X8 z& [: @4 S* C& s+ E, ^请教:这多加的一个锅炉是暖气炉,还是热水炉呀?

; f9 P$ x# [4 \- M暖气。
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2015-9-17 21:18 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
请问老杨,装修地下室一定要等Permit下来后才开工吗?还是可以一边装修一边等?多谢了!
鲜花(1022) 鸡蛋(4)
发表于 2015-9-18 22:19 | 显示全部楼层
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-9-20 23:20 | 显示全部楼层
不惑之年不明白 发表于 2015-9-17 22:183 d. k# U2 X( l  c
请问老杨,装修地下室一定要等Permit下来后才开工吗?还是可以一边装修一边等?多谢了!
/ P6 f  |0 R' G4 A
可以先开工。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2015-9-21 00:56 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
请问老杨,如果后院没做final grade就铺草了,以后会有什么问题嘛。还有就是能告诉一下rough grade和final grade各自的作用嘛。多谢
大型搬家
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发表于 2015-9-21 07:23 | 显示全部楼层
老杨 发表于 2015-9-14 18:45# j+ x/ E7 m8 S9 I
在老区建房,不太可能有规模效应,你大概只能建一套,所以建设成本较高。我不相信你能够把一条街都买下来 ...
% _7 L& s6 h8 a  V5 p% b0 q7 z$ g
Thank you!
大型搬家
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-9-21 21:45 | 显示全部楼层
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看不完的风景 发表于 2015-9-21 01:56$ l' ^, f3 u* Z$ ]. p$ E
请问老杨,如果后院没做final grade就铺草了,以后会有什么问题嘛。还有就是能告诉一下rough grade和final  ...
. [9 R2 M1 j7 R# P5 U5 J
按照程序,您应该先做rough grade,也就是铺一层黄土,铺出一定的角度,保证房子周围排水顺利。做完以后找inspector验收,如果不合格则需要整改,直至合格。  H7 A7 f/ N; i+ p0 D) `  s9 x
然后做final grade,也就是在黄土上面铺一层黑土,给未来的草地提供养分。做完以后找inspector验收,如果不合格则需要整改,直至合格。如果后院没做final grade就铺草了,第一你属于无证驾驶,第二你的地面比原来预计的要低,第三你的草地恐怕将来会比较糟糕。( G8 _$ c. e+ I( F1 V3 t8 C) `
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2015-9-24 19:36 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
请老杨推荐安装暖气系统和厕所厨房下水系统的水暖工。多谢!
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-9-26 21:19 | 显示全部楼层
不惑之年不明白 发表于 2015-9-24 20:36
9 K5 c9 a9 f. M; \* y- ]+ m9 j- n请老杨推荐安装暖气系统和厕所厨房下水系统的水暖工。多谢!

! ~+ @" l5 |* p; T) k! o780-952-6512 小黄
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2015-9-29 20:14 | 显示全部楼层
请问老杨: 做Legal Second Suite 下水系统是否需要有证的 电工 和水暖工?多谢了!
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-9-29 21:09 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
不惑之年不明白 发表于 2015-9-29 21:14" z: U/ M) ?1 }! W& L4 ^% K
请问老杨: 做Legal Second Suite 下水系统是否需要有证的 电工 和水暖工?多谢了!
, Q- D5 ?# ~5 `
需要。
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2015-10-16 18:18 | 显示全部楼层
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老杨:您好!以前看见过有人问 Legal second Suite 是否一定需要 seperate Furnance 您回答是不一定需要,不过今天我Check我的DP 申请,他们写着需要 Seperate furnance我一下就傻眼了,我一直以为不要的,不知道为什么,有什么变通办法吗?多谢了!
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2015-10-20 09:50 | 显示全部楼层
老杨可以回答吗?是不是也可以变通或者说明?多谢
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-10-21 19:19 来自手机 | 显示全部楼层
不惑之年不明白 发表于 2015-10-16 19:18
( B. v& n8 o- q老杨:您好!以前看见过有人问 Legal second Suite 是否一定需要 seperate Furnance 您回答是不一定需要, ...

" `- y% N7 A0 X' u. B" B" H也可以用同一个furnace然后做两个不同的Zoning,一个供楼上,一个供地下室的Second Suite。用两个separate furnace的主要目的是为了楼上,楼下能独立调各自的温度。同一个Furnace做两个不同的Zoning可以达到同样的效果。已有的secondary suite补申请的话不强迫做这个。
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2015-10-21 21:46 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
多谢老杨,还是有两点不太清楚:
) M( T7 I, P, _1 怎么做两个不同的zoning?
; G$ q& r! i' g- a& ]( ]2 何谓 “已有的 Secondary Suite”?' ~3 ^7 V9 w0 V
在此多谢!
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2015-10-21 21:50 | 显示全部楼层
另外 ,如果Inspector 来检查时 因为没有Seperate Furnance   而不予通过 应该如何应对或者解释?多谢!
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2015-10-22 11:39 | 显示全部楼层
老杨 您好! 听说从六月以后申请的都要Seperate Furnance 是吗?
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2015-10-22 13:29 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
老杨您好,请问一下可以简单介绍一下West Jasper Place 和 Glenwood这两个小区的优缺点吗?谢谢$ u) m; ]0 ~6 R# I. Q# U: J
还有这两个小区过去半年(或者一年)的(较新/旧)房屋交易量怎么样?大概价格呢?感谢
理袁律师事务所
鲜花(37) 鸡蛋(5)
发表于 2015-10-22 18:32 来自手机 | 显示全部楼层
本帖最后由 多洛洛-JE 于 2015-10-22 19:34 编辑
8 B) d" {( S: e2 K" M
dacai 发表于 2015-10-22 14:296 _9 P' G: _& L% u: w
老杨您好,请问一下可以简单介绍一下West Jasper Place 和 Glenwood这两个小区的优缺点吗?谢谢7 p/ P9 s2 w: ?; j
还有这两 ...
8 O2 _% X0 p' _7 y) T& m

* l6 f- u' Q0 [# v4 r个人感觉,这两个小区都不好,尤其是west jasper place,感觉上不是一个安全的小区,附近的居民好像也都比较复杂,有点chinatown的感觉。之前看房子的时候也看过这两个区,房价都比较偏低,而且在去年夏天的地产高峰期这两个区的房子卖的也不快。: m& C2 y: |& `; n6 s6 l* }
本人不是专业人士,以上只是一些愚见,大神们勿喷
鲜花(73) 鸡蛋(0)
发表于 2015-10-22 23:26 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
老杨好,请教home inspection 检查underground sprinkle 和 central AC 吗?realtor 说一般都不检查这些,那我怎么知道是不是正常工作的啊?有什么办法可以自己检查活着要求inspector 检查吗?
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2015-10-23 10:07 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
多洛洛-JE 发表于 2015-10-22 19:32# E6 ~3 ?3 b: v3 G2 I1 K
个人感觉,这两个小区都不好,尤其是west jasper place,感觉上不是一个安全的小区,附近的居民好像也 ...

9 I, j* R/ I) [$ }谢谢你的回答。之前觉得west jasper place在crestwood旁边应该还不错才对。。。
: \. K' Q- r% `继续坐等老杨解答
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2015-10-23 21:34 | 显示全部楼层
dacai 发表于 2015-10-22 14:29
. V  S3 }" I5 `老杨您好,请问一下可以简单介绍一下West Jasper Place 和 Glenwood这两个小区的优缺点吗?谢谢. o* T0 J: E. _3 ?. t+ E; q
还有这两 ...

' y$ o/ |8 J: n' f. b# S我代老杨来回答一下您的这个问题吧。/ N1 w1 ~" j+ f. n1 s* B/ m2 S
/ w: w% g& R5 g) |' ]! ~( w
West Jasper Place 和 Glenwood这两个区的优点是交通比较便利,去西Mall和Downtown都很方便,另外房价比较低。缺点是这两个区在西区算比较差的区,治安不好,特别是West Jasper Place。小区的很多房子都是以出租为主,因而小区的维护,居住环境都不算好。West Jasper Place和Crestwood虽然只一街之隔,但小区档次和房价确实天壤之别。治安方面,大家有兴趣可以上http://crimemapping.edmontonpolice.ca/ 比较一下这两个区的差别。' p& ?: {/ r/ U  o) r; a

1 Y' ]# K! e8 {- ]房价方面,West Jasper Place今年卖出的二手房平均价在30万左右,Glenwood平均价高10%左右。这两个区的Lot都比较大,很多都在600平方米以上,但基本上都是RF1,也卖不上价,Lot大概只26-27万。这两个区有一些新建房Infill的项目,但总体市场比较冷清, 房子也不好出手,市场还不及这两个区往北一些的Canora和Britannia Youngstown。% L8 B( }  x, Z# G, D; R( o# T

' G# H& V! ]) v综合来说,这两个区不是适合买投资房或者做Infill的首选地。
- ~" K( j- Z& M4 Y
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-10-23 22:54 来自手机 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
不惑之年不明白 发表于 2015-10-21 22:46
9 k1 v/ O5 g- y& s2 G, p1 D多谢老杨,还是有两点不太清楚:& |% a$ j5 o$ Y0 d* X- I) _0 n
1 怎么做两个不同的zoning?
8 f7 z! q3 E$ R$ [6 w5 e- H2 何谓 “已有的 Secondary Suite”?
% |# @* o4 Z8 e) c4 M
. N( H$ Y; q8 `* h# ^" H& q5 U8 X+ g
所谓两个Zoning就是在从furnace管道出口开始就设两套不同的管道一套供楼上,一套供地下室,两套是独立的管道系统,而通常家里的管道主管道只是一条。这个系统对furnace也是有要求的必须是2 stage的furnace,风扇是可调速的,管道要有单项通气的dumper等。楼上楼下两套温控器,可分别调温度。
/ q) T1 H4 c/ ^2 y
4 l! i; v: s, q: M* S# U- P) j市里的inspection是与permit/plan exam系统构成一个整体的。你要先递交相关图纸申请secondary suite, 市里先审你的图纸,如果你上边标了两个furnace或两个zoning通过了plan exam拿到了permit但inspection发现你没做,inspection当然要fail了。但如果你只标了一个furnace或一个zoning,但由于你是已有的secondary suite通过了市里的plan exam拿到了permit的话,inspector没有可能已你没有两个furnace fail你。Inspection的主要目的是现场检查你的施工是不是按照设计来做的。0 A5 F" }! Y/ L( E, z  Q$ t. j

1 \7 g/ n, h1 b8 J1 Y  E已有的secondary suite是指你或者前任屋主没有经过申请就直接做了secondary suite(正常的做法是先申请再做),然后你补交申请使这个已有的secondary suite合法化。& v" n  ]  |7 d6 U8 R4 ]
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-10-23 22:56 来自手机 | 显示全部楼层
weijia 发表于 2015-10-23 00:26; j0 d* D! ?& Y7 l7 ]7 E% ?# l# W
老杨好,请教home inspection 检查underground sprinkle 和 central AC 吗?realtor 说一般都不检查这些, ...
/ t5 y/ N( @5 i$ S$ K2 r
请咨询您的验房师。
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2015-10-30 08:19 | 显示全部楼层
请老杨推荐安装暖气炉的公司。多谢!
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-10-30 08:53 | 显示全部楼层
不惑之年不明白 发表于 2015-10-30 09:19
' Z! O) k5 Z9 M+ d请老杨推荐安装暖气炉的公司。多谢!
) c& n* k6 B4 u, N2 k7 d+ N! f
您在250楼曾经提出同样的问题,而我在251楼已经给您回复过了。
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2015-10-30 12:12 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
黄师傅好像不安装暖气路
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2015-10-30 14:29 | 显示全部楼层
本帖最后由 人间四月芳菲尽 于 2015-10-30 15:30 编辑
; O. [  I( u! O' G; `" ^$ H% z0 `; x7 H6 H8 b1 V' l- ^
看到“鄢海军”回复了好几个关于小区的帖子,其中有提到哪里适合投资房,哪里不适合做投资房。 可否请“鄢海军” 罗列一下哪些适合投资的小区呢?。不要求100% 准确,只是给大家伙儿一个参考价值的总结罗列就可以。老杨如果有时间,也可以列出一些
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