猿创：努力把，争取做个黄傻子

牛眼熊心

真服了U, 你是在你的一个错误的计算公式上到处补漏，结果是越补越漏，最后还是回到你的老一套，偷换掉了前提。为什么不用30年后的收益来比较呢？简单明了，不会是因为得出了你不愿意得出的答案吧？我这个人没有别的好处，错了我就认错，你可以看看我和如花争论的帖子。希望有干劲和我辩论的人也如此。

一半清醒

这个市本人看房地产与股票辩论最长的帖子了。
1 T! _' ~$ P5 v  z3 H  G; emonster与Z说得都有道理，很难分出伯仲，按你们说的方法，我一样投10K看30年以后会有什么结果。我有个朋友刚刚打电话，告诉我说：那个热人投那个。。。。不知道这个世界到底是：谁傻？？？
- w, D- s" g0 y; ~" J5 h看来做傻子也不是件容易的事。

pchell

讨论那么多干嘛，我回的第3贴就已经驳倒了“白傻子”的所谓投资方法了。

CoCo_2003

kankan

pchell

zhucalvin的回帖更是精辟，强顶！

原帖由 zhucalvin 于 2008-2-2 09:47 发表
LZ 的策略的实施必须有几个前提，就是楼市必须一直在涨，而且必须有足够的其他方面的收入来支撑还贷，很象是个计算推理，难以真正实施和获利。"
首先，在前面有朋友已经谈到了，如果经济转坏，房市狂跌，房主将失去或减少其他方面的收入，房子的估价也下跌，很可能会损失很多房子，甚至破产。北美经济十几年一个循环，这种方式根本不可能维持二十年甚至一生。所以，LZ 的一些推理诸如一生都不用交税等都是纸上谈兵。
其次，这种方法如同把自己上套，房子越多，收入越少，越难发展，而且还解不了套。若要解套，就要交很多的税，且是在高点上交税，这个将抵消之前所有的偷税利润，刨去卖房的开支，剩不下几个，没准还会陪。"
5 o2 e5 j8 [4 M4 k2 [5 H' b再者，从投资的角度看，获利和所冒的风险相比，是微乎其微。房主如果能贷款卖这么多房子，说明收入一定不错，没必要用这种投资手法。

Chinson

原帖由 Monster 于 2008-2-6 08:40 发表
8 f4 N$ k. i" j/ }4 ^9 v! I9 z3 b
$ b9 A! s; F- m: i4 X- @3 t第二点我要提醒你，如果基金不分红，那么你的贷款利息就不能抵税。如果每年分红，分红部分每年都要交税，而且分红不是按capital gain来算的。
5 u3 \, b, L6 ^- H
投资房的利息是这样抵税的，比如你25%的downpay, 75%的贷款，那么2 ...

) g2 u# a# K( O9 Y& v% J
. Q4 E9 y4 V% A$ F/ i/ [Monster, 能否进一步解释一下, 为什么用 LOC 做 25% 的 down payment 的 interest 不能抵税.

牛眼熊心

没看出来你驳倒了什么，你的如果太多。可惜的是糊涂说的是一个真人，他做了20多年，怎么就没有倒？
. X% l" P1 z9 i( z: x9 [
回复 156楼 的帖子，down payment都是假定钱是你自己的，银行不允许用贷款做downpay, 当然就不能抵税了。

pchell

我的“如果”不都是建立在你的假设上的吗？90年代的房地产大崩溃是事实，不是假设。
我3楼的回帖，是很好奇这个“真人”在房地产大崩溃期间做了些什么，你再三强调这是个真人，这个真人赚了钱，但是对于关键的部分略而不谈，这样能够“以得服人”吗？
% K% J, T/ ]) @6 k, W3 |6 R* n
再看看前面你和Z的辩论，本来是个很好的命题。Z 想把复杂的问题数字化，这种思路是非常好的。即使模型和假设有些不当的地方，那也可以修正完善。而你做了些什么？对于有分歧的概念，你不愿统一。对于潜在的错误（也可能不是错误），你只用一两句话指出，而没有给出具体修正。本来辩论是你发起的，别人真正有疑问的时候，你却遮遮掩掩，挑三拣四。

这种方式，是无法和别人交流的。

牛眼熊心

对你的批评我虚心接受，但要说我没有具体修正不太合适，因为我的思路和Z更本不 一样，而我又发现Z的计算漏洞很多，而又不按我的计算思路来，在这种情况下，找漏洞都要费我很大的脑筋了，如果还按他的思路做一个正确的计算，不是我不能够，是我不愿意花这个时间，而我又不能说服Z按我的思路来，其实很简单，就是直接算30年后的钱就行了。其实我早就做了计算了，结论是5%的房地产收益率也比投资股票要高（30年内），你可以在贴子里找到。
4 S  F$ J  l9 |6 k
现在我来回答你的疑问，20年内加拿大的股市确实有一次很大的波动，你假设有人有10个房子，在大崩溃期间怎么躲过去的。说具体的，也就是当时他的房子出租率很低，怎么办是吧？
6 R* ?" Y5 H% t+ k( D
回答：假设他当时的出租率是60%，够低的吧？假设他的总房产价值200万，150万贷款，因为他有10个房子，那么最早投资应该至少在10年前，这个假设也没有疑问吧？（如果不承认这个假设，那么我只能假设他拥有一个投资房）。。。。那么150万 X 40% = 60万的贷款利息需要自己靠其他方法支出。60万的贷款利率假设是10%，也就是6万。他的房子每个20万，每个的5万是自己的钱。也就是他只要卖一个房子就可以解决问题了。

上面的出租率假设是很低的，而加拿大历史上的房价大幅度下跌持续的时间并不长，在下跌的同时出租率并不是成比例下跌的，所以说房东到时候只能downsize. 我并不是不承认风险，但对于一个投资，要看风险和投资的比例。在房地产所谓的大崩溃时间段里，对于一个传统的贷款房（75%以内的贷款），银行还不至于因为跌了20%，30%去收房子，前提是没有default payment。
; D0 g& n2 ^: L5 \4 {0 ]) Z8 y
4 M! p7 m, i% C% e9 j4 i2 g对于90年代的房地产下跌我没有很多感性认识，但去年美国和alberta的情况是有目共睹的，在房地产离高峰下跌20%的同时，房租并没有下跌，反而有些地方涨了。而出租率也反而越来越高。连美国都是如此。道理很简单，买房的少了，当然租房的就多了。所以我认为，出租率只和供给和需求有关，和房地的涨跌关系不大。

牛眼熊心

再回pchell, 其实我没有发起什么辩论，我的原意只是指出投资房地产的一个可以避税的方法，发起辩论一定要认为投资股票更赚钱的是Z, 我只好勉强接受挑战而已。其实股票和地产根本不在一个风险等级上。20年来房地产的崩溃只有一次，而股票已经不知道经过几个轮回了。能把股票守20年的全世界没有几个，而房子本来就是一个长期投资，2，3年叫短线，10年20年也不算长。

lbc

这个要顶！顶！顶！顶！

Carseller

这个要顶！顶！顶！顶！

jamesli

和气生财

明天你好

6 O7 e; ^" _% X( K% H想学习以下

pchell

回Monster：
& s' w, c4 ^8 p+ c" Q- v3 ^很高兴继续和你交流。在你的回帖里，有两个问题。
1。

原帖由 Monster 于 2008-2-7 14:25 发表
他的房子每个20万，每个的5万是自己的钱。也就是他只要卖一个房子就可以解决问题了。

& D! P8 R# O5 J8 g( T# h5 [这是你的最大问题。根据你的假设，白傻子把房子增值的部分都用于LOC了，就是说，每个房子都抵押给银行了，没有一分钱是他自己的，他怎么能够把抵押给银行的房子给卖掉？
6 v2 b, q8 F2 |6 d$ U; h2。房地产下跌的时候，炒房者最大的问题不是出租率很低，而是银行要求追加抵押金。例如白傻子在90年靠LOC的贷款，花30万买了第10套房子，房地产是91年下跌的，到了92年，第10套房子价值下跌了，只值20万，银行会要求你追加10万的东西作为抵押，或者追加一部分现金给银行。
我在第3贴中说的就是这种情况。
再加上你所提到的，出租率低以及房租下降，导致房租连贷款的利息都无法覆盖的情况。总之，我不认为这个白傻子是真人，或者他用这种策略做了20多年房地产。

* d! w2 z4 ?& f0 M[ 本帖最后由 pchell 于 2008-2-8 09:34 编辑 ]

牛眼熊心

首先回答你第二点，银行不会要求最佳你的抵押金的，除非贷款到期，renew的时候，银行才会重新评估你的房子，如果他有10套房子。按照概率，应该只会有两套房子刚好到renew的时候。为什么银行不会重新评估你的房子呢？道理很简单，成本太高，他们不可能把全城的房子都评估一便而找出负资产的。

第一个问题问得好，不过解释起来有点麻烦。
# d& o+ E6 L; t9 x' i9 I5 h. s1。如果是两个房子，第一个增值的部分又去投资了另一个房子，理论上来说，第二个房子是100%的贷款，而第一个还是有25%的是自己的。
2.  如果又买第三个房子，那么第三个房子还是100%的贷款，第一个房子是75%的贷款，而第二个房子的贷款就不是100%了，因为增值部分你只能拿75%，还有25%就是你的资产了。
3.以此类推，当你有10个房子的时候，原来的第二个房子已经积累了很多资产了，具体计算我不想费脑筋了。这也是我当时回答你问题的时候，强调他又10个房子，已经做了10年的时间，而且应该是每年买一个房子这样渐进投资。
$ D0 J* j7 n! [2 b. E6 k, p. _
9 `- W* j" ?: r1 t[ 本帖最后由 Monster 于 2008-2-8 10:11 编辑 ]

hsz

reeeeeeeeeeeeeeeeeeee

黑蛋

lbx

苹果鸭梨

掌声响起..........
1 [2 I/ ?7 T) |6 e凑个热闹

如花

大家各自建一个数学模型，比较一下

happymei

bowizard

pchell

原帖由 如花 于 2008-2-8 21:01 发表
/ N. K7 ~* K' ?) u9 D9 V1 P大家各自建一个数学模型，比较一下

Z倒是辛辛苦苦建立了一个数学模型，结果没得到什么回复，几句挑刺就算打发了。
: j' R5 [) D, i" }) V前车之鉴，这种事恐怕以后没人愿意做了。
% V5 s, f( l* A$ X. G; i有兴趣寻根问底的，可以看看165楼和166楼的分歧，再询问一下银行等金融机构的理财人员。

veiclee

hsz

huangshazi

veiclee

原帖由 如花 于 2008-2-8 21:01 发表
6 D+ \- m7 I% ?' R% g5 ~大家各自建一个数学模型，比较一下

强人一个

牛眼熊心

原帖由 pchell 于 2008-2-11 12:38 发表
' R2 W- |! ]3 y3 Q: o
/ V- n" A: U) B: NZ倒是辛辛苦苦建立了一个数学模型，结果没得到什么回复，几句挑刺就算打发了。
6 N* D" j% R8 S. `4 J前车之鉴，这种事恐怕以后没人愿意做了。
有兴趣寻根问底的，可以看看165楼和166楼的分歧，再询问一下银行等金融机构的理财人员。

找出错误叫挑刺，这种事恐怕以后没人愿意做了。我其实在122楼就做了计算，简单而明了。我现在再重做一次，也好对跳着看贴的人有个交代。

因为股票和投资房都是交capital gain税，而投资房存在一个租金收入和贷款支出，以及维护支出。现在假设如下，

% u, m/ t0 a$ b; a1. 投资房每年5%增长，股票9%每年增长。以三十年我限。
2. 投资房75%的贷款，每月还款只负利息，到30年后贷款没有变
3. 假设30年间租金收入和各种支出持平，投资人没有赚一分钱。
8 F$ A2 I1 I4 g( j8 w+ p% q# x4. 假设股票收益的分红30年间全部不要交税，股票30年不交易。
5. 假设有10万元现金，可以选择投入股票或者投资买出租房。
9 a1 ?- \) G6 U7 a* O, B. l
$ V. c. T" B; z' I0 L" [6 x那么买房子30年后净资产： 400k X 1.05的30次方 - 300K = 400K X 4.32-300K = 1428K
那么买股票30年后净资产： 100k X 1.09的30次方 = 100K X 13.27 = 1327K
* D7 T, v; T6 d% A* Y: `! S, _5 h7 M
5 k# H2 K. a& M$ b+ l( Z: t这两个公式简单明了，你的任何投资都是算的未来收益，把收益推到今天没有任何意义。税后收益算不算也问题不大，两者税率是一样的，房地产肯定是赚得多。如果考虑租金收入和支出因素，我可以假设在5年内，投资房的cash flow是负的，其他25年得到正cash flow.前十年没有租金收入，后20年是房主的真正赚钱阶段
那么投资房的收益更大。
8 B  l- F- X" n) i+ {
) y5 A/ t2 w3 {  S1 g! Z# P3 S6 E+ W如果投资时间越短，投资房相对股票的收益就越大，当然如果短到了3，5年，投资房因为存在交易成本，以及负的cash flow, 有可能比股票要赚得少。
如果投资时间越长，股票因为是假设的9%的年增长，基数大，就会超过房地产。
% n- w! u2 x" s' u: y5 n/ c# M3 t
当然，有人说买房有杠杆，股票也可以。是的，一般股票可以拿到一倍的杠杆，但要考虑两点，一是利率，相对9%的收益来说，现在broker提供的prime+2左右的利率是没有多少利润可言的。二是被平仓的危险，跌50%你就没有任何机会了。而投资房的贷款利息是有租金来保障的。当然如果房地产暴跌，你也有被银行收房子或提高贷款的风险，但总体风险小于股票。所以说用4倍杠杆的房子和一倍杠杆的股票投资来比较是基本合理的。

[ 本帖最后由 Monster 于 2008-2-11 15:35 编辑 ]

中国狼

Qiang,

Z

原帖由 Monster 于 2008-2-11 15:32 发表
" i) D: H  v7 n( o/ B5 d
1. 投资房每年5%增长，股票9%每年增长。以三十年我限。
  r$ G  x+ `. u: H5 g2. 投资房75%的贷款，每月还款只负利息，到30年后贷款没有变
3. 假设30年间租金收入和各种支出持平，投资人没有赚一分钱。
4. 假设股票收益的分红30年间全部不要交税，股票30年不交易。
5. 假设有10万元现金，可以选择投入股票或者投资买出租房。

2 _8 E5 @2 _9 E+ N" m那么买房子30年后净资产： 400k X 1.05的30次方 - 300K = 400K X 4.32-300K = 1428K
' ]5 @) y5 p- @  t; ]那么买股票30年后净资产： 100k X 1.09的30次方 = 100K X 13.27 = 1327K

5 t' P( B  c7 U4 q* i
. X& j- A+ U& F. T2 ?% k按照你设定的条件，30年下来，房子比股票多出7.6%是没错。不过这里面有几个假设，如果稍微改变一下，结果就会不同。
1）按照你的算法，在第33年上，股票就超过房子了。
2）大宗股票交易，费用趋近于0，而房子交易成本较高。如果按照你卖房时交3%经济费，那么在第32年上，股票就超过房子了。
, }" w, N5 t/ a1 b3）你假设股票一分钱不借，全用本金。而房子借得本金的3倍。如果我第一年炒股10万本金借得2万margin呢？按照这个比例被平仓的可能基本不存在。如果这样计算，假设借款一直不还，按照6%累计，30年后，股票值为1592K，债务累计下来变成114K，相减剩余1477K，已经超过了房子回报。
$ S5 N' E0 A8 O8 X  K( f4 Z; ]4）我们没有另行计算房子30万贷款的时间价值，是因为我们假设有充分多的租金来还每年的利息。但如果开头的时候出租困难，造成负现金流，不久产生还不起按揭而清盘的风险，就算挺住，以后也未必能扳的回来。熟悉金融计算的都知道，前几年的影响远大于后几年的影响。目前在爱城，独立屋不容易出租是个事实。而公寓要交管理费，也难现金流为正。
# P; @- o9 b1 o) f" r4 J& k" u: f
结论：从目前的计算，可以认为二者的回报非常接近。各项参数只要改变一点点，都会改变结果。再把数字抠来抠去，意义已经不大了。
+ s; r# Y' M+ w* \9 A1 Y: h/ W- m
: f" Q2 n* b8 z5 F* N但是，股票投资的有一个优势不是在回报数字里可以体现的：自由
8 l* C+ x: r% X+ [0 R( n3 G如果我投股市，在我有生之年，可以随便换工作或搬家到哪里。多伦多，休士顿，上海...哪里都可以。但投资房子的呢？就没有这个自由度了。你要换城市，房子卖是不卖？卖了再买，就没有累计的免税好处。不卖，你怎么管理？且不说搬走了，就是度假2个月都不放心。

举2个在Riverbend的例子。
1）678 Henderson Street，在几年前出售的时候，就是因为业主在温哥华，和在爱城的租客有矛盾，结果车库门被刷了脏话，内部磨损也很严重。当时叫价$375k，如果从来就没有出租过，绝对可以卖到$500k.
2）2022 Haddow Drive，基本是一样的故事。一个艺术家租客把房子弄的很糟，车库门到没刷什么，但客厅窗子被打破了。List很久之后才修复。最最保守的估计，租客造成损失在5万以上。房子现在还没卖掉。
. y3 V/ o6 z6 F' p* Q4 M说实话，我的消息算闭塞的，所以这样的故事才知道2个。实际情况就是，你要买房出租，最好时时刻刻盯着。一不留神就会承受损失。反之，如果在股市，对于有耐心的人而言，确实是可以高枕无忧的。
4 Z$ ]$ i( X' _( k& l5 J
5 L; V* B3 Q: G4 w. S[ 本帖最后由 Z 于 2008-2-11 17:21 编辑 ]