 鲜花( 1)  鸡蛋( 0)
|

楼主 |
发表于 2008-2-11 15:32
|
显示全部楼层
原帖由 pchell 于 2008-2-11 12:38 发表 
3 v0 c# r8 t* l' [" X/ j% j8 q0 Z! w1 j! R; w
Z倒是辛辛苦苦建立了一个数学模型,结果没得到什么回复,几句挑刺就算打发了。
+ b& Y- g4 l6 {& c前车之鉴,这种事恐怕以后没人愿意做了。$ r0 E- v: N1 ?/ ?* Q7 a3 ]) T
有兴趣寻根问底的,可以看看165楼和166楼的分歧,再询问一下银行等金融机构的理财人员。 8 e* r6 P# Z0 X- s
找出错误叫挑刺,这种事恐怕以后没人愿意做了。我其实在122楼就做了计算,简单而明了。我现在再重做一次,也好对跳着看贴的人有个交代。6 E2 A, [5 ?8 I" Q
0 k9 R ?# r$ b3 c0 p
因为股票和投资房都是交capital gain税,而投资房存在一个租金收入和贷款支出,以及维护支出。现在假设如下,0 }$ @" b$ e& v& W: x |( R$ \1 f
8 }* j, a. N8 w$ p6 K
1. 投资房每年5%增长,股票9%每年增长。以三十年我限。" f, S j7 I/ J
2. 投资房75%的贷款,每月还款只负利息,到30年后贷款没有变, N5 N8 }" Z6 H9 J& s6 v- I) g
3. 假设30年间租金收入和各种支出持平,投资人没有赚一分钱。, s: ^" Q( B) i5 N# M+ S4 g j& s5 w; }
4. 假设股票收益的分红30年间全部不要交税,股票30年不交易。 [- e) [, B! z8 M& F" q( Q/ i3 {
5. 假设有10万元现金,可以选择投入股票或者投资买出租房。5 v* z1 @# C& R
+ |9 Z! W$ z0 _4 z那么买房子30年后净资产: 400k X 1.05的30次方 - 300K = 400K X 4.32-300K = 1428K: ^- t) }7 d( d! H; A0 Z
那么买股票30年后净资产: 100k X 1.09的30次方 = 100K X 13.27 = 1327K0 f' ~2 e7 X% B7 }: ?1 u
. M2 V2 z" K5 ]4 v3 A
这两个公式简单明了,你的任何投资都是算的未来收益,把收益推到今天没有任何意义。税后收益算不算也问题不大,两者税率是一样的,房地产肯定是赚得多。如果考虑租金收入和支出因素,我可以假设在5年内,投资房的cash flow是负的,其他25年得到正cash flow.前十年没有租金收入,后20年是房主的真正赚钱阶段: y3 g) M" ^2 Y4 H8 j& o/ k
那么投资房的收益更大。
0 _2 F/ w4 [2 S q
. d% t; I5 L2 U- E如果投资时间越短,投资房相对股票的收益就越大,当然如果短到了3,5年,投资房因为存在交易成本,以及负的cash flow, 有可能比股票要赚得少。
* z" h* n+ Q' s& Q; l: h$ O; M. F如果投资时间越长,股票因为是假设的9%的年增长,基数大,就会超过房地产。
3 t7 m$ ]1 v, d5 e+ Y1 p9 G/ r0 e3 U
当然,有人说买房有杠杆,股票也可以。是的,一般股票可以拿到一倍的杠杆,但要考虑两点,一是利率,相对9%的收益来说,现在broker提供的prime+2左右的利率是没有多少利润可言的。二是被平仓的危险,跌50%你就没有任何机会了。而投资房的贷款利息是有租金来保障的。当然如果房地产暴跌,你也有被银行收房子或提高贷款的风险,但总体风险小于股票。所以说用4倍杠杆的房子和一倍杠杆的股票投资来比较是基本合理的。, s/ c8 L8 R9 A, Q4 c+ X
" `" I4 n% `+ i8 C% c0 c
[ 本帖最后由 Monster 于 2008-2-11 15:35 编辑 ] |
|