 鲜花( 1)  鸡蛋( 0)
|

楼主 |
发表于 2008-2-11 15:32
|
显示全部楼层
原帖由 pchell 于 2008-2-11 12:38 发表 
4 c* m% V j6 d9 s W, X, |3 ? K' e$ s, z* P
Z倒是辛辛苦苦建立了一个数学模型,结果没得到什么回复,几句挑刺就算打发了。
1 h. T: W B/ V2 V% N前车之鉴,这种事恐怕以后没人愿意做了。
) n; n, u' x- |; B. S有兴趣寻根问底的,可以看看165楼和166楼的分歧,再询问一下银行等金融机构的理财人员。 3 j& {9 k5 G& B& p0 `1 @9 R
找出错误叫挑刺,这种事恐怕以后没人愿意做了。我其实在122楼就做了计算,简单而明了。我现在再重做一次,也好对跳着看贴的人有个交代。
8 M$ r+ | u6 M5 q, j; [8 _. y5 A: `- p- o5 `
因为股票和投资房都是交capital gain税,而投资房存在一个租金收入和贷款支出,以及维护支出。现在假设如下,8 y$ t1 G1 T& r$ ? g; k+ M
$ ?; U+ h$ s) k C1 U( J
1. 投资房每年5%增长,股票9%每年增长。以三十年我限。( p% W# X& m0 ?
2. 投资房75%的贷款,每月还款只负利息,到30年后贷款没有变
- W' t$ U5 y6 w2 _7 Z1 }8 Y: m$ x3. 假设30年间租金收入和各种支出持平,投资人没有赚一分钱。- ?. t3 a4 ?4 F/ K S$ b& @
4. 假设股票收益的分红30年间全部不要交税,股票30年不交易。$ |9 ?' m( U9 {- p: T/ l
5. 假设有10万元现金,可以选择投入股票或者投资买出租房。6 {. H- C/ K3 x7 J* Z% P0 h2 @
& U& ]$ R! @2 z6 e那么买房子30年后净资产: 400k X 1.05的30次方 - 300K = 400K X 4.32-300K = 1428K0 c# |! C7 \% A: M4 q" w6 Z1 F- `* S
那么买股票30年后净资产: 100k X 1.09的30次方 = 100K X 13.27 = 1327K2 e# Z6 z) n% s
* F% F& Y% Q# W Y
这两个公式简单明了,你的任何投资都是算的未来收益,把收益推到今天没有任何意义。税后收益算不算也问题不大,两者税率是一样的,房地产肯定是赚得多。如果考虑租金收入和支出因素,我可以假设在5年内,投资房的cash flow是负的,其他25年得到正cash flow.前十年没有租金收入,后20年是房主的真正赚钱阶段
0 m. b( g4 @4 v/ p# J那么投资房的收益更大。4 `( i) [" Y3 f1 f U* O! m v$ _
, D& i8 o- I- ?* `9 b! D: ~% T
如果投资时间越短,投资房相对股票的收益就越大,当然如果短到了3,5年,投资房因为存在交易成本,以及负的cash flow, 有可能比股票要赚得少。$ T3 ^' t+ {9 d3 V' M, {5 I# u) _
如果投资时间越长,股票因为是假设的9%的年增长,基数大,就会超过房地产。7 ]' e+ A0 K% i5 [. b
0 p a7 A+ s8 b2 B0 ^5 ?! T2 _
当然,有人说买房有杠杆,股票也可以。是的,一般股票可以拿到一倍的杠杆,但要考虑两点,一是利率,相对9%的收益来说,现在broker提供的prime+2左右的利率是没有多少利润可言的。二是被平仓的危险,跌50%你就没有任何机会了。而投资房的贷款利息是有租金来保障的。当然如果房地产暴跌,你也有被银行收房子或提高贷款的风险,但总体风险小于股票。所以说用4倍杠杆的房子和一倍杠杆的股票投资来比较是基本合理的。
) q! n0 x/ {! z) L8 g2 { ^+ s! n, n( s1 F7 g" d8 q! C
[ 本帖最后由 Monster 于 2008-2-11 15:35 编辑 ] |
|