埃德蒙顿房地产 有问必答

一盎司饭

glendon 发表于 2015-6-19 11:01
' |1 S+ \/ l6 f1 C$ ~: U3 HI have one disadvantage in my mind. 10 feet basement means bottom of footing is lower than 9 feet  ...

我再补两条，采光不好，逃生困难。

老杨

h2o2003 发表于 2015-6-19 07:47
如果小区近一两年都没有卖房记录。请问你怎么估价？谢谢

$ Q* z* K$ x/ d# z我一共评估过上千套房子，还没有遇到过这种情况。倒是有时候某个小区成交很少，比如最近三个月只有两套成交，那么可以采用以下办法：
% G& ^+ V" p3 r# {7 B1、把【最近三个月】的成交情况放大至6个月，甚至一年。
. b" u4 _( A3 X! S. J2、把这个小区正在市场上卖的、最近几个月没有卖掉的数据也调出来。这类房子之所以没有成交，一定是价格高了，但可以作为参考。
3、看附近其他同档次小区的成交价。

老杨

glendon 发表于 2015-6-19 11:01
  w5 n: j* ^9 S1 R7 b/ lI have one disadvantage in my mind. 10 feet basement means bottom of footing is lower than 9 feet  ...

他的问题是10尺的basement有哪些利弊，那么我们就假设他已经建了10尺的basement，最低点一定是高于sewer system elevation的，然后建筑的总高度他肯定也满足了CITY的要求，否则没有办法建。

老杨

carpoool 发表于 2015-6-19 12:50
) w! L# ^" R* Z7 u请问多少钱以上得房子算高端房子？

8 f3 M5 }% I1 N. d有两个标准。

& k6 k4 O. {4 u% I# Y# q( ]3 E一个是每个人心中的标准。每个人的标准都不一样。有的人认为50万的房子是豪宅，有的人认为100万的房子是垃圾。
. V( I3 N- L. K8 \3 N4 F" A% D$ ~
+ V  v% d; V! j- B3 b2 X2 k$ l/ R另外一个标准：市场上70万以上的房子，多数都是很难卖掉的。

老杨

carpoool 发表于 2015-6-19 12:54
" [# O5 I* g, O4 f' _# u  s请问对于新区新建得房子得政府评估是不是由 Builder 向政府提供的卖出价？ 如果不是，那是有什么标准决定得 ...

请问对于新区新建得房子得政府评估是不是由 Builder 向政府提供的卖出价？
答：不是。
! B" n2 V% n) t, R: K1 X
* d2 H- F. v, b如果不是，那是有什么标准决定得?
* h9 J* Q8 j0 R6 T' ^+ g答：不知道。我猜想他们是有一定的计算公式的。如果有人在CITY正好做这份工作，请来讲解一下。

有朋友得房子评估价比买价低了快20Ｗ，不知是好事还是坏事？
$ _1 p9 x# |. R: }/ |答：从少交税的角度讲，好事。从少交税、少为市政做贡献的角度讲，坏事。

老杨

一盎司饭 发表于 2015-6-19 13:24
我再补两条，采光不好，逃生困难。

# ?% [4 D% }% V: k3 k; q  X你怎么知道他是向下挖的呢？我认为他是向上建的。而向上是可以建大窗户的。

glendon

我的回复解释清楚了。main floor的高度先定下来。基本是向下挖。main floor的最高是有限制的。

老杨

glendon 发表于 2015-6-19 14:33
$ \/ o8 v0 E/ n6 j0 ^# E我的回复解释清楚了。main floor的高度先定下来。基本是向下挖。main floor的最高是有限制的。

# S2 n; _0 v' u* Q: W! _% tMain floor有限高的规定我没有看到过，能给个出处吗？

一盎司饭

老杨 发表于 2015-6-19 14:21
1 W2 z3 E* g; @$ K; f你怎么知道他是向下挖的呢？我认为他是向上建的。而向上是可以建大窗户的。

呵呵，老杨没有自己申请过 development permit.

glendon

plot plan是我的日常工作，这里有很多计算，决定的因素很多。每个lot的情况不一样。一般要求  main floor 最多高于 平均地面的1.2米

老杨

glendon 发表于 2015-6-19 15:13
plot plan是我的日常工作，这里有很多计算，决定的因素很多。每个lot的情况不一样。一般要求  main floor  ...

你认为他的LOT情况让他难以建10尺的basement，而我认为他既然要建10尺的basement，那么他首先是一个豪宅的LOT，各方面的情况都比较好，是能够建的。

glendon

不是想当然得。有的可以，有的不行。有个客户wmai

glendon

有个客户买个lot，以为可以建walkout。设计图纸也完成了。但是申请过不去。又把lot卖掉了。

glendon

有的lot在规划的时候，就在图纸上标明地脚不能低于某个高度

老杨

glendon 发表于 2015-6-19 17:55
有的lot在规划的时候，就在图纸上标明地脚不能低于某个高度

你说的都是正确的。但确实有可以建10尺甚至更高的LOT，人家的问题是10尺basement有什么利弊，而不是可不可以建。

glendon

看贴不仔细。回去再读一遍。地下室可能进水了，而邻居的没事，都符合要求。

一盎司饭

  n  R0 O. Q' n; I; C

老杨 发表于 2015-6-19 14:40
# F' B, M. R3 |- f: c' PMain floor有限高的规定我没有看到过，能给个出处吗？

, f1 U4 j% f+ `: F0 z+ c限高是设计过程最艰巨的一个挑战。我对walkout比较熟悉，就谈谈walkout的高度是怎么设计的，先给你链接：

" a: G+ B: H6 v0 R对地下室的限高：
) {/ Q4 X3 _/ \http://webdocs.edmonton.ca/Infra ... _1(10)_Basement.htm

对于整个房子的限高：
6 W$ P" H$ b+ J1 ahttp://webdocs.edmonton.ca/Infra ... _Small_Lot_Zone.htm
8 ^* u9 ], j$ c* p/ _1 Y  \
1.83m 要求和 10m 要求都是硬性的，绝对不能突破的。这个10m要求反而是让越豪宅就越难设计。我设计过两个 4000sf 以上的walkout，两次都是同时超出这两种限高，最后必须修改。这里面还有个诡异的20度立法, 连开发商的建筑师都不清楚。
2 [1 A6 z( ]. b  b
9 _) r5 a1 s  z% C- y6 p事实上，根本还不用到市政府去，你要是主层楼板比邻居家高1尺，小区 architectural control 就把你否了。所以，要10尺地下室，只能往下。在UW, 3023 Watson Landing 就是10尺地下室，你可以去看看。那个是 walkout，不存在逃生和采光问题。如果你想让开发商开恩，让你往上建，估计只有一个可能，就是造一个平房，或者平房加阁楼那种。

hunter

' E6 ^/ f. E9 {- [0 t0 a

老杨 发表于 2015-6-19 14:19
, |8 X" y1 f: i+ U- ?; Z0 n有两个标准。

( O6 G" a  |7 V, Z; q一个是每个人心中的标准。每个人的标准都不一样。有的人认为50万的房子是豪宅，有的人认 ...

1 T1 w& z6 N0 O
4 \9 l6 ~8 _% p0 @另外一个标准：市场上70万以上的房子，多数都是很难卖掉的。
! B$ p$ J) S, P& S8 j, C
+ \% s# q( P  n# V0 Q4 @再请教一下， 你所说的70万的房子很难卖掉， 是否因为油价跌引起的， 还是一直如此。 最近70万以上房子的成交量是否大幅减少？

feat

你没说一次只能问一个问题，所以我就问两个问题：
我不是爱城的，想请问UA旁边的apartment现在大概多少钱以及户型？听说租出去旱涝保收，你认为呢？
第二个问题，市政府估价提高的很快，如果房主申请重新评估的话，市政府派来评估的人需不需要进入房屋内部查看？
9 R+ k0 V8 O9 m谢谢！

feat

由于不能编辑，所以补充说明，上帖的第一个问题问的是购买高层condo的价格，不是租房价格。我查了一下，现在爱城condo四周均价是26万，大学旁边的价格如何？请顺便回答一下，UC的学生们普遍都集中住哪几个区？

gaoshangliushui

学习了。

夜雨

想请问一下，新房对婴儿有影响吗？二年前购买的新房，入住后一个星期就没气味了。现在这新房入住二个月还有气味，怎么回事？加拿大新房子有甲醛吗？

多洛洛-JE

请问老杨，westmount这区怎么样？感觉现在有很多infill在那里建

shelley.micheal

feat 发表于 2015-6-21 11:24
0 D" ]# T4 y: L( I7 ~, \6 j你没说一次只能问一个问题，所以我就问两个问题：
我不是爱城的，想请问UA旁边的apartment现在大概多少钱 ...

1，啥价钱都有，2房的多。
0 @! d% X- E" L) M5 x3 m2，要

老杨

hunter 发表于 2015-6-20 22:20
另外一个标准：市场上70万以上的房子，多数都是很难卖掉的。
- o  M6 Z" y7 D4 i1 W( n
2 }+ p- G& f8 T/ \; H  t0 ~再请教一下， 你所说的70万的房子很难 ...

9 f/ X8 x; e1 s) a5 x- ]这些年一直都是这样的。

# A$ X. i  n* N/ h70万以上房子的销量占全部销量的5%左右。（独立房）

老杨

feat 发表于 2015-6-21 11:24
你没说一次只能问一个问题，所以我就问两个问题：
+ l2 C! P( q9 v2 V" c我不是爱城的，想请问UA旁边的apartment现在大概多少钱 ...

UA附近的公寓从十四五万，到五六十万。60万至100万的也有，但数量很少。均价在30万左右。户型基本是一室一厅一卫一厨房，两室一厅一卫一厨房，两室一厅两卫一厨房。租出去旱涝保收倒不一定，但确实比较容易出租，而且租金比其他的地方高一些。

第二个问题，市政府估价提高的很快，如果房主申请重新评估的话，市政府派来评估的人需不需要进入房屋内部查看？
' Y8 ^& d2 n* ^, ~答：我见过的几个，都是CITY估价与实际情况差距很大，房主提出CITY估价过高，CITY没有派人过来，直接把估价降低了。

老杨

feat 发表于 2015-6-21 11:33
由于不能编辑，所以补充说明，上帖的第一个问题问的是购买高层condo的价格，不是租房价格。我查了一下，现 ...

' I$ I; t! [) r/ q, ?  yUA附近公寓的均价在30万左右。UC的情况我不清楚。

老杨

夜雨 发表于 2015-6-22 09:21
$ Y3 W! t8 w2 ]2 ?; [* ?想请问一下，新房对婴儿有影响吗？二年前购买的新房，入住后一个星期就没气味了。现在这新房入住二个月还有 ...

肯定有影响，孩子越小影响越大。具体说影响有多大，没有统计数据。您的两个房子的具体情况我不清楚，没法分析。我猜第二个房子面积大，而且是刚完工没几天就入住了。

老杨

多洛洛-JE 发表于 2015-6-22 17:21
请问老杨，westmount这区怎么样？感觉现在有很多infill在那里建

Westmount这区不错，比我们中国人熟悉的Blue Quill, Royal Gardens, Greenfield要好一些。

Outlander

老杨 发表于 2015-6-23 00:46
( q0 e5 N. d5 Z7 F% VWestmount这区不错，比我们中国人熟悉的Blue Quill, Royal Gardens, Greenfield要好一些。

: Z  ?* l' C! H8 y- ]
请教 MacEwan这个区如何？