卖房子

seaguy

小黄 发表于 2014-2-12 22:16
0 J9 o* }# y! E, X; f7 ^3 p建议跟银行谈，做一个最大幅度的 Home Line of Credit。一般利率是prime + 1%，虽然不是最低的利率，但是 ...

  a# |: s+ d* @# e+ S1 f; j1 u' U
9 f# e# K: h9 |. s0 e, e$ V5 c/ ~& Q: y谢谢指点。本人悟性不高，还没有领会其中要点，还得花时间琢磨琢磨。

K歌

爱城新移民 发表于 2014-2-13 21:09
( ^6 y4 c) T/ y) j5 Y  Y; _. J到现在没听周围人说买房子投资赔上的，特别是外省人都来爱城，爱城又有资源的情况下，更不可能赔钱，一套 ...

, U& {/ @, q+ o7 q0 R, r4 V4 W两套房子基本上就可以不用上班了？就算能赚６，７０００一个月能剩多少钱呢？一年一家人去一次旅行就光光了，或者没去旅行前要花点什么钱就光光了。

lift121711

K歌 发表于 2014-2-14 01:42
两套房子基本上就可以不用上班了？就算能赚６，７０００一个月能剩多少钱呢？一年一家人去一次旅行就光光 ...

同意。这恐怕是还得在没有mortgage的情况下吧。如果有mortgage，这些钱，除去税，maintenance,如果没有其他收入，真是不宽裕呢

JoyceAccSG

seaguy 发表于 2014-2-12 22:01
请教小黄，
2 \2 q( v- \4 ]3 ^我有个小房子还有14万房贷，准备出租，租金每月大约1500。
按照现在3年2.84的利率，30年还 ...

如果是我，从避税的角度我可以：
3 P7 y3 A4 ]% a1 {: ^
( O6 [7 i5 m9 |: p1 O% ?第一：对出租房提折旧。
, R/ p5 I5 S0 `# Y第二：买RRSP将租房收益那块用掉。

K歌

那平时吃啥呢？还得上班吧或者做生意。

shelley.micheal

没空看完，真累啊。

看风听月

shelley.micheal 发表于 2014-2-14 20:10
1 q( @- @6 p" ~7 u, t没空看完，真累啊。

8 @& b5 V, @2 k; E& ~
值得一看

爱城新移民

好像每月还的按揭款打水漂了一样，你是在零存整取不是吗，你已经挣到手了，只是你存在贷款那家银行了，25年后银行把房子交给你，等于零存整取了呀你白交的只是一点利息呀，整取后还有附加的红利：房子的增值，，你认为会比你的工资少多少呢，另外，有余热还可以做你喜欢的生意或工作，两不耽误呀

爱城新移民

我不是房产经纪，但是也许投资房产方面经验不比他们少很多

JoyceAccSG

爱城新移民 发表于 2014-2-15 21:06
! i" e. X; G0 s7 o. [( R' h我不是房产经纪，但是也许投资房产方面经验不比他们少很多

" _2 U* ~1 @  j5 X说说看呗

seaguy

JoyceAccSG 发表于 2014-2-14 09:10
/ S7 ~5 D1 s& t- x' L" C4 o! w/ W: x如果是我，从避税的角度我可以：
9 j0 @; D- }3 [
第一：对出租房提折旧。

0 ~3 ~" R' n" ~: s: C* M2 ?, T( l谢谢你的回复。

# I' m" E1 H1 C2 ?/ N/ Z本人的房子是三十多年的老房子，不知道还可不可以对出租房提折旧当成本。请问，你能分享关于对出租房提折旧的信息或链接吗？

本人的RRSP额度不高，不能延迟多少税。再说，RRSP只是延迟交税，以后还是要还的。你说是不是？

seaguy

爱城新移民 发表于 2014-2-15 21:06
我不是房产经纪，但是也许投资房产方面经验不比他们少很多

' j2 Q2 L& Z6 ?8 y9 ~

那太好了！请问，能不能针对本人在49楼请教小黄的问题发表高见？
+ P; N; ]& O; X' m+ u; A0 N2 a为了方便，我把请教小黄的问题重新贴在这里。
* w& b# E8 R" n7 M1 b
  ]4 q7 e; y5 c1 Q"
. P/ x. n% A7 s$ q4 L3 ]我有个小房子还有14万房贷，准备出租，租金每月大约1500。
按照现在3年2.84的利率，30年还款期，每月需付房贷大约580，其中利息330左右，本金250左右。
5 s8 u2 v3 J6 K+ Q2 {! J加上可能房屋维修费用每月100。（未来3－5年内可能考虑全部更换窗户，屋顶，及furnace）
地税每月200， 保险每月100。
( h% X2 k! G: I3 I+ k
1 @; t& v7 A  \) r. V租金1500－利息330－房屋维修费用100－地税200 - 保险100=770
现金流远远大于0。
* l6 J# \5 {/ N5 r+ q* g
1 k" c5 i, ]5 F2 ?0 I请问要怎样做才能最大限度避税并使税后收益最大化？
% F! T$ P$ ?) O+ A7 Z
. x) l+ p$ m# T/ M" I# u"

爱城新移民

( w; V: c" G4 [7 u) }' E7 R
2 q- x( G  A/ }$ q9 Y' }投资时我只考虑了大的方面，至于怎样避税还真没怎么想，但是知道税毕竟是少数，能避了更好，只知道投资房产宁可要黄金地脚的孬房子，不要孬地脚的好房子，只知道这么多了，，
班门弄斧了，不好意思，过节了，偶尔吹吹牛，别当真

爱城新移民

K歌 发表于 2014-2-14 01:42
两套房子基本上就可以不用上班了？就算能赚６，７０００一个月能剩多少钱呢？一年一家人去一次旅行就光光 ...

你是强者呀，我们是家庭妇女，能挣这些就可以了，知足常乐，说不定哪天愿意了还可以和你们男人再战沙场，还不知道谁输谁赢呢，先别小瞧了我们这半边天呦  反正吹牛不上税   

Odinny

爱城新移民 发表于 2014-2-15 21:03
好像每月还的按揭款打水漂了一样，你是在零存整取不是吗，你已经挣到手了，只是你存在贷款那家银行了，25年 ...

* H" d8 [/ k6 P+ T6 `# ?$ S我是纯粹来学习的。。。但是你这观点好像哪里不对啊，说来说去投资房产不就是赌房产增值大于银行利率吗，所以利率部分根本不能认为是“一点利息”啊，这玩意要按时间价值算，你还贷20年，交的利息去做别的投资收益是远大于“一点利息”本身的——当然房市好的话一切好说

爱城新移民

也许举个例子你才能明白，40万房子，楼上楼下各出租收回1200元，既是2400元，（保守计算）首付8万，每月付1600，去除所有费用即使还完贷款什么也不剩，25年后也没增值，（都是往最坏了想，）25年后还是40万，那你只花了8万，换来25年后连本带利40万，这笔买卖你亏了吗，如果是银行让你存8万25年后给你40万，你会打破脑袋也会存，甚至会存它几个八万，况且再给你分红利（既是房子的增值）我敢预测25年后增值不止8万，那就是：；；；存8万，25年后给40万还要还你的本钱8万，其实我没必要在这里劝你们买房，算不来大可以不买，真理掌握在少数人手里，要是人人都知道这些道理，那买房卖房还有何意义了，所以大量财富是掌握在少数人手里的，这才叫投资，否则叫跟风

爱城新移民

Odinny 发表于 2014-2-16 21:51
我是纯粹来学习的。。。但是你这观点好像哪里不对啊，说来说去投资房产不就是赌房产增值大于银行利率吗， ...

6 @) D) W( ~' b1 [+ @没有哪里不对，只是意识问题，同样买房也有会买的，买赔了的，同样投资，有赔有赚，人不同而已

K歌

爱城新移民 发表于 2014-2-17 00:31
( F5 z, I  X. l& T5 l% u也许举个例子你才能明白，40万房子，楼上楼下各出租收回1200元，既是2400元，（保守计算）首付8万，每月付1 ...

/ ^' k! v3 h: I
$ }9 _- I5 [# e4 L反正例子举得不行，如果地税交1%，25年房价持平就不见25%了。增殖部分有40-8=32，32-10=22万。因为没有考虑房子维修，保险，租客是否按时缴租、。22万到底增殖多少说不定啊。看看日本从80年代房产高峰到现在还是房价也是不行。22万也不是必然的事情。

K歌

爱城新移民 发表于 2014-2-16 20:51
3 G, p" }% c" n' P8 b你是强者呀，我们是家庭妇女，能挣这些就可以了，知足常乐，说不定哪天愿意了还可以和你们男人再战沙场， ...

  I. P; V! b5 R# J3 J! @: G谁敢小瞧半边天呦，我们都是给半边天打工的。只是探讨一下而已。

JoyceAccSG

; E- [6 p$ |0 W  g& t. n. [) n

seaguy 发表于 2014-2-16 15:07
# t6 u6 M+ c' K& \: Q9 g谢谢你的回复。
. J; Y  n1 a9 M$ R7 j. P
% A) c+ [- |' Y+ r; [, |0 B本人的房子是三十多年的老房子，不知道还可不可以对出租房提折旧当成本。请问，你能分 ...

9 @3 j3 e% b9 u4 ~% Y$ e
9 f0 t& D2 m1 C/ T( A4 e关于有出租收入的房子折旧的问题，肯定是可以的，等我有空把有关链接发上来。
) ?6 E$ E: T7 R+ D* I9 R关于RRSP，延迟缴税的理解不能算错，可是当你买RRSP的时候，买RRSP的全额当年可以从纳税收入中全额减掉，当你取出RRSP的时候取出多少需要全额加入到你的纳税收入中，一般人会选择在收入很低，年龄较大（有较多税收优惠）时候取出，如果加起来纳税收入仍然较少，你可能因在个人免税额度内就不用缴税。但至少你是延迟交了税，或减了税，甚至是合理地避了税，完全看你如何运作。

如花

出租房子折旧一点好处都没有。

如花

卖房子的时候要recapture，就是说你要把那么多年提的折旧一次性当收入。嘿，税率直冲最高档了。

JoyceAccSG

如花 发表于 2014-2-17 10:36
. L+ J$ D( t9 H: r2 a: d出租房子折旧一点好处都没有。

我知道当卖房子的时候有一个recapture的问题，能够详细讲一讲为什么说一点好处也没有吗？
* ]5 O# O, v7 B1 m# n, T& E+ {提折旧的话，至少当年减少了缴税额，就是将来卖出后要将折旧的数额倒加进去，计算Capital gain 的时候也是50%需要纳税，而net rental income 可是100%需要缴税。

如花

你每年的纳税额到了最高税率没有？如果到了就没有区别。

JoyceAccSG

如花 发表于 2014-2-17 10:52
你每年的纳税额到了最高税率没有？如果到了就没有区别。

我明白了，但也可以选择只租不卖，不变现就没有问题了。

JoyceAccSG

如花 发表于 2014-2-17 10:38
卖房子的时候要recapture，就是说你要把那么多年提的折旧一次性当收入。嘿，税率直冲最高档了。

如果是计算到一家两个人名下，升值部分又不是很大的话，再50%以后可能还是会在较小的税率档里面。

如花

JoyceAccSG 发表于 2014-2-17 12:20
如果是计算到一家两个人名下，升值部分又不是很大的话，再50%以后可能还是会在较小的税率档里面。

7 g6 `6 ^$ _$ ?8 Q$ xBad tax planning！

JoyceAccSG

如花 发表于 2014-2-17 11:32
- v, S  T$ b4 M6 o, D% VBad tax planning！

2 L, m( K9 Q. }6 [不好在哪里？

edmontondowntow

如花 发表于 2014-2-17 11:32
" P' l- M* T8 l9 P) [Bad tax planning！

能详细讲讲吗？

如花

在卖出出租房的时候，有3部分收入：A 工资收入+B 50% capital gain+C 这么多年来一共提的折旧

6 d2 w8 v2 |7 q3 i1 L7 b& `$ q% l当你买房子的时候，你已经做好出租的打算，（如果在你买的时候，你是打算flip, 你是不能够claim capital gain), 既然是长期计划，房价上升是可以预期，就是说B可以预期是大的。可以令你提高一、二级税率。

# C; O9 _6 X) W. B/ V# w: j# G2 z如果还加入C的话，C就全额按高税率纳税。每年提折旧所省的只是低税率的税，而回缴却按高税率。