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楼主: JoyceAccSG

卖房子

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鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2014-2-13 21:59 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
小黄 发表于 2014-2-12 22:16 4 M6 c9 l2 K! {* D8 Y
建议跟银行谈,做一个最大幅度的 Home Line of Credit。一般利率是prime + 1%,虽然不是最低的利率,但是 ...

1 S8 A* a; d( t$ }( O- C2 N/ f+ k2 i- S  n9 R
谢谢指点。本人悟性不高,还没有领会其中要点,还得花时间琢磨琢磨。
鲜花(57) 鸡蛋(42)
发表于 2014-2-14 01:42 | 显示全部楼层
爱城新移民 发表于 2014-2-13 21:09
# Q0 ]6 L, Z5 H到现在没听周围人说买房子投资赔上的,特别是外省人都来爱城,爱城又有资源的情况下,更不可能赔钱,一套 ...
  T; R5 U- P. N, f
两套房子基本上就可以不用上班了?就算能赚6,7000一个月能剩多少钱呢?一年一家人去一次旅行就光光了,或者没去旅行前要花点什么钱就光光了。
鲜花(208) 鸡蛋(0)
发表于 2014-2-14 08:47 | 显示全部楼层
K歌 发表于 2014-2-14 01:42
) ^  [7 S: o5 u& S. g1 T1 c0 H两套房子基本上就可以不用上班了?就算能赚6,7000一个月能剩多少钱呢?一年一家人去一次旅行就光光 ...

) [! F* N8 a- b+ f同意。这恐怕是还得在没有mortgage的情况下吧。如果有mortgage,这些钱,除去税,maintenance,如果没有其他收入,真是不宽裕呢
鲜花(1654) 鸡蛋(51)
 楼主| 发表于 2014-2-14 09:10 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
seaguy 发表于 2014-2-12 22:01
* V% p' s8 L3 P3 ]! m# f请教小黄,
( `' i, z+ K" w' U我有个小房子还有14万房贷,准备出租,租金每月大约1500。
# i8 W* e2 y, L9 G& ?4 w# P& h按照现在3年2.84的利率,30年还 ...

  G2 S( F: A' |* k如果是我,从避税的角度我可以:% ?* I% ~6 l" o/ l& U
& i9 O4 D6 `) i2 b, K0 C
第一:对出租房提折旧。
% g# g4 {3 A$ i1 j# k8 s第二:买RRSP将租房收益那块用掉。
鲜花(57) 鸡蛋(42)
发表于 2014-2-14 10:50 | 显示全部楼层
那平时吃啥呢?还得上班吧或者做生意。
鲜花(163) 鸡蛋(1)
发表于 2014-2-14 20:10 | 显示全部楼层
没空看完,真累啊。
鲜花(41) 鸡蛋(0)
发表于 2014-2-15 09:57 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
shelley.micheal 发表于 2014-2-14 20:10 5 ~0 n3 u8 W5 F# ~! s6 _  P  E
没空看完,真累啊。
, o: p, R. I) e- m% Q

# X" v  l) ^4 H值得一看
鲜花(94) 鸡蛋(0)
发表于 2014-2-15 21:03 | 显示全部楼层
好像每月还的按揭款打水漂了一样,你是在零存整取不是吗,你已经挣到手了,只是你存在贷款那家银行了,25年后银行把房子交给你,等于零存整取了呀你白交的只是一点利息呀,整取后还有附加的红利:房子的增值,,你认为会比你的工资少多少呢,另外,有余热还可以做你喜欢的生意或工作,两不耽误呀
鲜花(94) 鸡蛋(0)
发表于 2014-2-15 21:06 | 显示全部楼层
我不是房产经纪,但是也许投资房产方面经验不比他们少很多

鲜花鸡蛋

redrunner  在2014-2-15 22:30  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
鲜花(1654) 鸡蛋(51)
 楼主| 发表于 2014-2-15 21:33 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
爱城新移民 发表于 2014-2-15 21:06 3 r, O- e7 B; c  [- G3 O% z3 o# x
我不是房产经纪,但是也许投资房产方面经验不比他们少很多
$ [" |/ N- Q  L% e: K
说说看呗
鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2014-2-16 15:07 | 显示全部楼层
JoyceAccSG 发表于 2014-2-14 09:10
4 b% P9 z7 y/ ~" S1 _如果是我,从避税的角度我可以:+ Q6 W. X4 {, n: K2 a/ |: w& M5 l

6 s# n- l$ E' j$ c' T7 n0 D第一:对出租房提折旧。

  W( H1 p% k7 |4 G+ I" Y谢谢你的回复。
( `6 R7 O6 U5 \" N
$ ~5 ~+ r  z+ {8 d  M本人的房子是三十多年的老房子,不知道还可不可以对出租房提折旧当成本。请问,你能分享关于对出租房提折旧的信息或链接吗?
  T5 {  x1 z2 l) C$ F3 S  Q0 O8 r( x1 F
本人的RRSP额度不高,不能延迟多少税。再说,RRSP只是延迟交税,以后还是要还的。你说是不是?
大型搬家
鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2014-2-16 15:15 | 显示全部楼层
爱城新移民 发表于 2014-2-15 21:06 . x6 Q! t0 C1 `  x9 _
我不是房产经纪,但是也许投资房产方面经验不比他们少很多

* b+ I  p* w( n2 e5 E* A3 I/ j" g/ w
" E8 T: E% w: i9 b
那太好了!请问,能不能针对本人在49楼请教小黄的问题发表高见?
% n. o9 {5 N' ?$ L: K为了方便,我把请教小黄的问题重新贴在这里。
6 @7 O) N. w6 t8 W% M
1 p( I/ K1 G7 A0 n4 l  H$ J", }7 L- ?$ r, b
我有个小房子还有14万房贷,准备出租,租金每月大约1500。. G! m: h5 ~+ s4 p
按照现在3年2.84的利率,30年还款期,每月需付房贷大约580,其中利息330左右,本金250左右。/ s7 T6 G$ U' f1 F
加上可能房屋维修费用每月100。(未来3-5年内可能考虑全部更换窗户,屋顶,及furnace)/ Y1 z* O2 d+ I3 X
地税每月200, 保险每月100。
% ~2 e5 d, `) t/ t* e% Z! O
9 w; Y8 D2 F+ O租金1500-利息330-房屋维修费用100-地税200 - 保险100=7708 r1 o1 c" D+ G: n/ G
现金流远远大于0。: M3 u9 n. H% a$ [: e; r, n0 }9 O7 @, Z
0 f8 d& t8 p/ W+ _8 T( t
请问要怎样做才能最大限度避税并使税后收益最大化?& u" G/ W1 K- b- s+ |

" [0 ^  |; |1 C' ^: _"
大型搬家
鲜花(94) 鸡蛋(0)
发表于 2014-2-16 20:43 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
本帖最后由 爱城新移民 于 2014-2-16 20:46 编辑 1 |, ?1 g. b* ^

% C0 H" ^0 P4 G. A3 f# P6 f- q投资时我只考虑了大的方面,至于怎样避税还真没怎么想,但是知道税毕竟是少数,能避了更好,只知道投资房产宁可要黄金地脚的孬房子,不要孬地脚的好房子,只知道这么多了,,
1 A( W8 i4 W! I" a班门弄斧了,不好意思,过节了,偶尔吹吹牛,别当真
鲜花(94) 鸡蛋(0)
发表于 2014-2-16 20:51 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
K歌 发表于 2014-2-14 01:42 2 B% t' @( r& o! v& Z
两套房子基本上就可以不用上班了?就算能赚6,7000一个月能剩多少钱呢?一年一家人去一次旅行就光光 ...
8 m: |8 ^5 y# Y1 t8 R' y2 b) ?
你是强者呀,我们是家庭妇女,能挣这些就可以了,知足常乐,说不定哪天愿意了还可以和你们男人再战沙场,还不知道谁输谁赢呢,先别小瞧了我们这半边天呦  反正吹牛不上税   
理袁律师事务所
鲜花(24) 鸡蛋(0)
发表于 2014-2-16 21:51 | 显示全部楼层
爱城新移民 发表于 2014-2-15 21:03 1 c% u1 \0 d: g' N( ^
好像每月还的按揭款打水漂了一样,你是在零存整取不是吗,你已经挣到手了,只是你存在贷款那家银行了,25年 ...
9 r! n: R: m  p
我是纯粹来学习的。。。但是你这观点好像哪里不对啊,说来说去投资房产不就是赌房产增值大于银行利率吗,所以利率部分根本不能认为是“一点利息”啊,这玩意要按时间价值算,你还贷20年,交的利息去做别的投资收益是远大于“一点利息”本身的——当然房市好的话一切好说
鲜花(94) 鸡蛋(0)
发表于 2014-2-17 00:31 | 显示全部楼层
也许举个例子你才能明白,40万房子,楼上楼下各出租收回1200元,既是2400元,(保守计算)首付8万,每月付1600,去除所有费用即使还完贷款什么也不剩,25年后也没增值,(都是往最坏了想,)25年后还是40万,那你只花了8万,换来25年后连本带利40万,这笔买卖你亏了吗,如果是银行让你存8万25年后给你40万,你会打破脑袋也会存,甚至会存它几个八万,况且再给你分红利(既是房子的增值)我敢预测25年后增值不止8万,那就是:;;;存8万,25年后给40万还要还你的本钱8万,其实我没必要在这里劝你们买房,算不来大可以不买,真理掌握在少数人手里,要是人人都知道这些道理,那买房卖房还有何意义了,所以大量财富是掌握在少数人手里的,这才叫投资,否则叫跟风

鲜花鸡蛋

JoyceAccSG  在2014-2-17 10:37  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
鲜花(94) 鸡蛋(0)
发表于 2014-2-17 00:35 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
Odinny 发表于 2014-2-16 21:51 # D$ S/ Y; J  u+ y" g, w& X% @
我是纯粹来学习的。。。但是你这观点好像哪里不对啊,说来说去投资房产不就是赌房产增值大于银行利率吗, ...
( x6 l$ r7 w$ C* }, {9 o" Q' \1 Q/ [
没有哪里不对,只是意识问题,同样买房也有会买的,买赔了的,同样投资,有赔有赚,人不同而已

鲜花鸡蛋

JoyceAccSG  在2014-2-17 10:38  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
理袁律师事务所
鲜花(57) 鸡蛋(42)
发表于 2014-2-17 01:09 | 显示全部楼层
本帖最后由 K歌 于 2014-2-17 01:13 编辑
$ I/ l- @' C) z& R) F
爱城新移民 发表于 2014-2-17 00:31 + f$ p. j! Z& R+ M& j
也许举个例子你才能明白,40万房子,楼上楼下各出租收回1200元,既是2400元,(保守计算)首付8万,每月付1 ...
7 y7 ^1 i2 O, u, W

! a5 }% J7 x$ F( ~* I反正例子举得不行,如果地税交1%,25年房价持平就不见25%了。增殖部分有40-8=32,32-10=22万。因为没有考虑房子维修,保险,租客是否按时缴租、。22万到底增殖多少说不定啊。看看日本从80年代房产高峰到现在还是房价也是不行。22万也不是必然的事情。
4 x6 k' h$ B  q. u' s# T- t, Z* ?. E: {3 q) B. v( E  S' u
鲜花(57) 鸡蛋(42)
发表于 2014-2-17 01:12 | 显示全部楼层
爱城新移民 发表于 2014-2-16 20:51 / Y) ], @  ]% t0 O
你是强者呀,我们是家庭妇女,能挣这些就可以了,知足常乐,说不定哪天愿意了还可以和你们男人再战沙场, ...

( |( j, N- J9 J2 f5 t* x3 L谁敢小瞧半边天呦,我们都是给半边天打工的。只是探讨一下而已。
鲜花(1654) 鸡蛋(51)
 楼主| 发表于 2014-2-17 10:32 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 JoyceAccSG 于 2014-2-17 10:36 编辑
! p' }! c) {) T4 d
seaguy 发表于 2014-2-16 15:07
- j, V0 v$ u3 C7 f谢谢你的回复。) R  I" I; O6 Y- M9 N

( l5 [/ U7 a; D" w& z( D本人的房子是三十多年的老房子,不知道还可不可以对出租房提折旧当成本。请问,你能分 ...

$ m' \7 r1 ^+ S9 j$ m7 i
0 h& M. ]0 G8 x7 b3 i关于有出租收入的房子折旧的问题,肯定是可以的,等我有空把有关链接发上来。
4 D' f( j) w, `( y关于RRSP,延迟缴税的理解不能算错,可是当你买RRSP的时候,买RRSP的全额当年可以从纳税收入中全额减掉,当你取出RRSP的时候取出多少需要全额加入到你的纳税收入中,一般人会选择在收入很低,年龄较大(有较多税收优惠)时候取出,如果加起来纳税收入仍然较少,你可能因在个人免税额度内就不用缴税。但至少你是延迟交了税,或减了税,甚至是合理地避了税,完全看你如何运作。
鲜花(2253) 鸡蛋(32)
发表于 2014-2-17 10:36 | 显示全部楼层
出租房子折旧一点好处都没有。
鲜花(2253) 鸡蛋(32)
发表于 2014-2-17 10:38 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
卖房子的时候要recapture,就是说你要把那么多年提的折旧一次性当收入。嘿,税率直冲最高档了。
鲜花(1654) 鸡蛋(51)
 楼主| 发表于 2014-2-17 10:44 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
如花 发表于 2014-2-17 10:36 ' H" F0 j* H- D8 C, o; b3 |
出租房子折旧一点好处都没有。
5 N0 ]1 N  N- C4 y# V
我知道当卖房子的时候有一个recapture的问题,能够详细讲一讲为什么说一点好处也没有吗?
" p% T( c- ~/ y, W! D) P1 g3 T提折旧的话,至少当年减少了缴税额,就是将来卖出后要将折旧的数额倒加进去,计算Capital gain 的时候也是50%需要纳税,而net rental income 可是100%需要缴税。
鲜花(2253) 鸡蛋(32)
发表于 2014-2-17 10:52 | 显示全部楼层
你每年的纳税额到了最高税率没有?如果到了就没有区别。
鲜花(1654) 鸡蛋(51)
 楼主| 发表于 2014-2-17 11:17 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
如花 发表于 2014-2-17 10:52   [% a5 {+ B, G' z5 s
你每年的纳税额到了最高税率没有?如果到了就没有区别。

: B9 {  {9 d- i& }8 y4 B: K0 \我明白了,但也可以选择只租不卖,不变现就没有问题了。
鲜花(1654) 鸡蛋(51)
 楼主| 发表于 2014-2-17 11:20 | 显示全部楼层
如花 发表于 2014-2-17 10:38 6 X3 j, \, b& N/ F* s
卖房子的时候要recapture,就是说你要把那么多年提的折旧一次性当收入。嘿,税率直冲最高档了。

. W5 H0 N6 }, W+ z( }如果是计算到一家两个人名下,升值部分又不是很大的话,再50%以后可能还是会在较小的税率档里面。
鲜花(2253) 鸡蛋(32)
发表于 2014-2-17 11:32 | 显示全部楼层
JoyceAccSG 发表于 2014-2-17 12:20
' g. f3 Z7 Z. Q0 h6 i如果是计算到一家两个人名下,升值部分又不是很大的话,再50%以后可能还是会在较小的税率档里面。
% e) T9 K( P# R8 c+ X' J! L" l
Bad tax planning!
鲜花(1654) 鸡蛋(51)
 楼主| 发表于 2014-2-17 11:42 | 显示全部楼层
如花 发表于 2014-2-17 11:32 * {2 k! b- F0 y5 d8 N
Bad tax planning!

/ z& ~/ t" W5 |0 O2 i0 i( _  s不好在哪里?
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2014-2-17 12:11 来自手机 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
如花 发表于 2014-2-17 11:32+ a. E7 R/ u& M( m& o
Bad tax planning!

0 S. N. O4 ]8 x能详细讲讲吗?
鲜花(2253) 鸡蛋(32)
发表于 2014-2-17 12:35 | 显示全部楼层
在卖出出租房的时候,有3部分收入:A 工资收入+B 50% capital gain+C 这么多年来一共提的折旧4 x% f3 t, [4 R* [
7 n7 l2 b2 X! p0 ?; z
当你买房子的时候,你已经做好出租的打算,(如果在你买的时候,你是打算flip, 你是不能够claim capital gain), 既然是长期计划,房价上升是可以预期,就是说B可以预期是大的。可以令你提高一、二级税率。
8 y' C9 u# l5 B6 l& \9 t( t
" Z* J. P2 v+ H; L5 b2 `如果还加入C的话,C就全额按高税率纳税。每年提折旧所省的只是低税率的税,而回缴却按高税率。
大型搬家
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