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楼主: JoyceAccSG

卖房子

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鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2014-2-13 21:59 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
小黄 发表于 2014-2-12 22:16 0 u- D% B) B2 g1 Z3 Z& @* b
建议跟银行谈,做一个最大幅度的 Home Line of Credit。一般利率是prime + 1%,虽然不是最低的利率,但是 ...
0 D4 E% q; T. A7 z* m# Z3 T

5 b+ i9 a  t- [: w谢谢指点。本人悟性不高,还没有领会其中要点,还得花时间琢磨琢磨。
理袁律师事务所
鲜花(57) 鸡蛋(42)
发表于 2014-2-14 01:42 | 显示全部楼层
爱城新移民 发表于 2014-2-13 21:09 9 e! A/ C/ j- D* B7 {
到现在没听周围人说买房子投资赔上的,特别是外省人都来爱城,爱城又有资源的情况下,更不可能赔钱,一套 ...
# ]& ?9 D1 T1 R! `
两套房子基本上就可以不用上班了?就算能赚6,7000一个月能剩多少钱呢?一年一家人去一次旅行就光光了,或者没去旅行前要花点什么钱就光光了。
鲜花(208) 鸡蛋(0)
发表于 2014-2-14 08:47 | 显示全部楼层
K歌 发表于 2014-2-14 01:42 " @3 g; w% N8 H1 j; E1 U" _9 B
两套房子基本上就可以不用上班了?就算能赚6,7000一个月能剩多少钱呢?一年一家人去一次旅行就光光 ...
) ~5 ^/ i+ |# I' X9 t
同意。这恐怕是还得在没有mortgage的情况下吧。如果有mortgage,这些钱,除去税,maintenance,如果没有其他收入,真是不宽裕呢
鲜花(1654) 鸡蛋(51)
 楼主| 发表于 2014-2-14 09:10 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
seaguy 发表于 2014-2-12 22:01 % E* W& z( o2 B8 O* ~# q
请教小黄,
" I0 N/ h9 C  ]6 `. ?1 R我有个小房子还有14万房贷,准备出租,租金每月大约1500。- q7 }& }+ S, B: |. L
按照现在3年2.84的利率,30年还 ...

5 W; _, T1 c( v如果是我,从避税的角度我可以:
9 S1 v: [0 @* z
" A; \3 U- O- \' G* f& ]8 T) ?第一:对出租房提折旧。
7 m: J( t4 h: |& ?第二:买RRSP将租房收益那块用掉。
大型搬家
鲜花(57) 鸡蛋(42)
发表于 2014-2-14 10:50 | 显示全部楼层
那平时吃啥呢?还得上班吧或者做生意。
鲜花(163) 鸡蛋(1)
发表于 2014-2-14 20:10 | 显示全部楼层
没空看完,真累啊。
鲜花(41) 鸡蛋(0)
发表于 2014-2-15 09:57 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
shelley.micheal 发表于 2014-2-14 20:10 6 M4 P- g# s8 @! b7 t
没空看完,真累啊。
3 B* B% A* `/ j$ e7 Y" s

% F' |" j- m! \3 O( l' T3 t值得一看
鲜花(94) 鸡蛋(0)
发表于 2014-2-15 21:03 | 显示全部楼层
好像每月还的按揭款打水漂了一样,你是在零存整取不是吗,你已经挣到手了,只是你存在贷款那家银行了,25年后银行把房子交给你,等于零存整取了呀你白交的只是一点利息呀,整取后还有附加的红利:房子的增值,,你认为会比你的工资少多少呢,另外,有余热还可以做你喜欢的生意或工作,两不耽误呀
鲜花(94) 鸡蛋(0)
发表于 2014-2-15 21:06 | 显示全部楼层
我不是房产经纪,但是也许投资房产方面经验不比他们少很多

鲜花鸡蛋

redrunner  在2014-2-15 22:30  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
鲜花(1654) 鸡蛋(51)
 楼主| 发表于 2014-2-15 21:33 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
爱城新移民 发表于 2014-2-15 21:06
- H) H9 i+ i. Z2 j& q) c8 X- T* G+ ~我不是房产经纪,但是也许投资房产方面经验不比他们少很多

+ l% K1 J+ D5 b0 O3 G6 |) K7 c: |/ M说说看呗
鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2014-2-16 15:07 | 显示全部楼层
JoyceAccSG 发表于 2014-2-14 09:10 ; @$ x% d: Q$ x; l. r
如果是我,从避税的角度我可以:9 T+ L5 r6 _+ y. ~' F5 q
/ J2 b9 V$ P" @
第一:对出租房提折旧。

2 a1 P* o/ V/ |3 J谢谢你的回复。, Q( M; S# Q  j; z" @

+ [9 b4 E; e8 s( L本人的房子是三十多年的老房子,不知道还可不可以对出租房提折旧当成本。请问,你能分享关于对出租房提折旧的信息或链接吗?
( p/ {" d  P" d& P. v2 U
0 I  s% \; H3 g本人的RRSP额度不高,不能延迟多少税。再说,RRSP只是延迟交税,以后还是要还的。你说是不是?
理袁律师事务所
鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2014-2-16 15:15 | 显示全部楼层
爱城新移民 发表于 2014-2-15 21:06
3 M4 y  l- g' B0 K  X我不是房产经纪,但是也许投资房产方面经验不比他们少很多

$ E, [7 }4 }, w% k! R/ p$ I) I
* @4 _3 ?0 J9 y( z/ i
# v: Z/ z( ~# M1 M1 W那太好了!请问,能不能针对本人在49楼请教小黄的问题发表高见?
4 }5 j9 t& @, j9 f为了方便,我把请教小黄的问题重新贴在这里。
% B: T( D/ @6 E; f' w$ z+ ]( \2 O, s2 v* y, g2 J. m3 c
"
; j% O- F( k+ T0 ^5 X: B8 Z我有个小房子还有14万房贷,准备出租,租金每月大约1500。
, B" c9 ~; h6 @+ N9 I按照现在3年2.84的利率,30年还款期,每月需付房贷大约580,其中利息330左右,本金250左右。% t3 E! g! w' H) D6 y4 e/ h7 H. ?
加上可能房屋维修费用每月100。(未来3-5年内可能考虑全部更换窗户,屋顶,及furnace)9 g6 F' D+ q+ T1 m6 N% u
地税每月200, 保险每月100。( p- B$ q4 H3 f& Q
0 m( Z2 ?+ k7 ?% z5 X/ e
租金1500-利息330-房屋维修费用100-地税200 - 保险100=770$ W% t. B* r* C2 A" B
现金流远远大于0。3 N' c4 z  I4 S1 L) m
+ X2 n1 i; C% ^" A8 b
请问要怎样做才能最大限度避税并使税后收益最大化?4 s: i- }: j5 t$ U/ j' {# Y

# e- w8 x* e6 S% n3 P8 V' F; U3 W4 A9 \$ K"
鲜花(94) 鸡蛋(0)
发表于 2014-2-16 20:43 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
本帖最后由 爱城新移民 于 2014-2-16 20:46 编辑 & [3 c) B" o) e  M5 _' I2 U

/ a9 o! Z, Y' `投资时我只考虑了大的方面,至于怎样避税还真没怎么想,但是知道税毕竟是少数,能避了更好,只知道投资房产宁可要黄金地脚的孬房子,不要孬地脚的好房子,只知道这么多了,,' t* W2 ]4 U% r- R6 Y
班门弄斧了,不好意思,过节了,偶尔吹吹牛,别当真
鲜花(94) 鸡蛋(0)
发表于 2014-2-16 20:51 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
K歌 发表于 2014-2-14 01:42
: l. Z- N/ U( b1 X" B两套房子基本上就可以不用上班了?就算能赚6,7000一个月能剩多少钱呢?一年一家人去一次旅行就光光 ...

$ j2 s) {) E7 H/ @% n/ U你是强者呀,我们是家庭妇女,能挣这些就可以了,知足常乐,说不定哪天愿意了还可以和你们男人再战沙场,还不知道谁输谁赢呢,先别小瞧了我们这半边天呦  反正吹牛不上税   
鲜花(24) 鸡蛋(0)
发表于 2014-2-16 21:51 | 显示全部楼层
爱城新移民 发表于 2014-2-15 21:03
6 ~) C* A5 }7 {  Y. e好像每月还的按揭款打水漂了一样,你是在零存整取不是吗,你已经挣到手了,只是你存在贷款那家银行了,25年 ...

& f( S4 X0 E; `  {9 J我是纯粹来学习的。。。但是你这观点好像哪里不对啊,说来说去投资房产不就是赌房产增值大于银行利率吗,所以利率部分根本不能认为是“一点利息”啊,这玩意要按时间价值算,你还贷20年,交的利息去做别的投资收益是远大于“一点利息”本身的——当然房市好的话一切好说
鲜花(94) 鸡蛋(0)
发表于 2014-2-17 00:31 | 显示全部楼层
也许举个例子你才能明白,40万房子,楼上楼下各出租收回1200元,既是2400元,(保守计算)首付8万,每月付1600,去除所有费用即使还完贷款什么也不剩,25年后也没增值,(都是往最坏了想,)25年后还是40万,那你只花了8万,换来25年后连本带利40万,这笔买卖你亏了吗,如果是银行让你存8万25年后给你40万,你会打破脑袋也会存,甚至会存它几个八万,况且再给你分红利(既是房子的增值)我敢预测25年后增值不止8万,那就是:;;;存8万,25年后给40万还要还你的本钱8万,其实我没必要在这里劝你们买房,算不来大可以不买,真理掌握在少数人手里,要是人人都知道这些道理,那买房卖房还有何意义了,所以大量财富是掌握在少数人手里的,这才叫投资,否则叫跟风

鲜花鸡蛋

JoyceAccSG  在2014-2-17 10:37  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
鲜花(94) 鸡蛋(0)
发表于 2014-2-17 00:35 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
Odinny 发表于 2014-2-16 21:51
8 Y  a# v2 `6 @, E9 P3 t- {/ A! h我是纯粹来学习的。。。但是你这观点好像哪里不对啊,说来说去投资房产不就是赌房产增值大于银行利率吗, ...

- A3 }  ~% m& }1 }: T8 ]没有哪里不对,只是意识问题,同样买房也有会买的,买赔了的,同样投资,有赔有赚,人不同而已

鲜花鸡蛋

JoyceAccSG  在2014-2-17 10:38  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
鲜花(57) 鸡蛋(42)
发表于 2014-2-17 01:09 | 显示全部楼层
本帖最后由 K歌 于 2014-2-17 01:13 编辑
8 [( f1 v/ o* X: c
爱城新移民 发表于 2014-2-17 00:31 ( }: W- K9 s7 ]; Z7 `: M1 R% q. R6 m
也许举个例子你才能明白,40万房子,楼上楼下各出租收回1200元,既是2400元,(保守计算)首付8万,每月付1 ...

- p& {8 e+ f* {; ]1 z* L  X" z: @: |
反正例子举得不行,如果地税交1%,25年房价持平就不见25%了。增殖部分有40-8=32,32-10=22万。因为没有考虑房子维修,保险,租客是否按时缴租、。22万到底增殖多少说不定啊。看看日本从80年代房产高峰到现在还是房价也是不行。22万也不是必然的事情。1 G  m' B( s: M4 S# d& k9 o" v9 w
* P: G0 T* P$ k
鲜花(57) 鸡蛋(42)
发表于 2014-2-17 01:12 | 显示全部楼层
爱城新移民 发表于 2014-2-16 20:51 0 z& i% Y& q; E! c. h. v, T  D
你是强者呀,我们是家庭妇女,能挣这些就可以了,知足常乐,说不定哪天愿意了还可以和你们男人再战沙场, ...

% {/ J9 f. \. z0 D: A0 }$ u) m, \谁敢小瞧半边天呦,我们都是给半边天打工的。只是探讨一下而已。
鲜花(1654) 鸡蛋(51)
 楼主| 发表于 2014-2-17 10:32 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 JoyceAccSG 于 2014-2-17 10:36 编辑 9 f* ~% R" w9 r! U7 D7 v2 ~) u
seaguy 发表于 2014-2-16 15:07
9 p: D" L6 Z4 f4 ]7 h, s谢谢你的回复。
0 |. ]+ }& d% P" L9 Y( d8 T7 X9 W1 }# L  Y+ n2 `
本人的房子是三十多年的老房子,不知道还可不可以对出租房提折旧当成本。请问,你能分 ...
2 X5 f5 w8 H. R
; P' m9 Y( B9 c4 e: J3 `& ~
关于有出租收入的房子折旧的问题,肯定是可以的,等我有空把有关链接发上来。
& E3 _/ m+ u. D' E, c; @0 v关于RRSP,延迟缴税的理解不能算错,可是当你买RRSP的时候,买RRSP的全额当年可以从纳税收入中全额减掉,当你取出RRSP的时候取出多少需要全额加入到你的纳税收入中,一般人会选择在收入很低,年龄较大(有较多税收优惠)时候取出,如果加起来纳税收入仍然较少,你可能因在个人免税额度内就不用缴税。但至少你是延迟交了税,或减了税,甚至是合理地避了税,完全看你如何运作。
鲜花(2253) 鸡蛋(32)
发表于 2014-2-17 10:36 | 显示全部楼层
出租房子折旧一点好处都没有。
鲜花(2253) 鸡蛋(32)
发表于 2014-2-17 10:38 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
卖房子的时候要recapture,就是说你要把那么多年提的折旧一次性当收入。嘿,税率直冲最高档了。
鲜花(1654) 鸡蛋(51)
 楼主| 发表于 2014-2-17 10:44 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
如花 发表于 2014-2-17 10:36
6 d2 H3 S  S2 S$ ~3 [* q- m+ _, o出租房子折旧一点好处都没有。
+ R5 |  _; M; Q0 X  G# ^
我知道当卖房子的时候有一个recapture的问题,能够详细讲一讲为什么说一点好处也没有吗?
: R% ?9 Q( V" [% Z! }提折旧的话,至少当年减少了缴税额,就是将来卖出后要将折旧的数额倒加进去,计算Capital gain 的时候也是50%需要纳税,而net rental income 可是100%需要缴税。
鲜花(2253) 鸡蛋(32)
发表于 2014-2-17 10:52 | 显示全部楼层
你每年的纳税额到了最高税率没有?如果到了就没有区别。
鲜花(1654) 鸡蛋(51)
 楼主| 发表于 2014-2-17 11:17 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
如花 发表于 2014-2-17 10:52   F8 }" v# p' N9 C2 V# ^1 E7 G
你每年的纳税额到了最高税率没有?如果到了就没有区别。

5 p* q; ]1 t  }- h4 ~我明白了,但也可以选择只租不卖,不变现就没有问题了。
理袁律师事务所
鲜花(1654) 鸡蛋(51)
 楼主| 发表于 2014-2-17 11:20 | 显示全部楼层
如花 发表于 2014-2-17 10:38
% l' Z' [* X+ d- ~6 `2 R: j卖房子的时候要recapture,就是说你要把那么多年提的折旧一次性当收入。嘿,税率直冲最高档了。

7 P+ A: K6 Z% x9 o如果是计算到一家两个人名下,升值部分又不是很大的话,再50%以后可能还是会在较小的税率档里面。
鲜花(2253) 鸡蛋(32)
发表于 2014-2-17 11:32 | 显示全部楼层
JoyceAccSG 发表于 2014-2-17 12:20
  G* b4 C: V* H& [  Q( e6 W如果是计算到一家两个人名下,升值部分又不是很大的话,再50%以后可能还是会在较小的税率档里面。

9 w7 x! E9 G& q, u) DBad tax planning!
鲜花(1654) 鸡蛋(51)
 楼主| 发表于 2014-2-17 11:42 | 显示全部楼层
如花 发表于 2014-2-17 11:32 8 y4 v  e9 |9 b& K, l) A4 c, f
Bad tax planning!
! |1 v  I0 e4 t4 U8 s3 O% _
不好在哪里?
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2014-2-17 12:11 来自手机 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
如花 发表于 2014-2-17 11:32) `" ~; h4 G, ^9 d6 T& I& I
Bad tax planning!
# R) w: E, ~. |$ \6 _+ y
能详细讲讲吗?
鲜花(2253) 鸡蛋(32)
发表于 2014-2-17 12:35 | 显示全部楼层
在卖出出租房的时候,有3部分收入:A 工资收入+B 50% capital gain+C 这么多年来一共提的折旧& E) r/ P" ~$ T+ v
& ]/ a0 S+ s8 n. i8 R& l% q
当你买房子的时候,你已经做好出租的打算,(如果在你买的时候,你是打算flip, 你是不能够claim capital gain), 既然是长期计划,房价上升是可以预期,就是说B可以预期是大的。可以令你提高一、二级税率。
! w/ Y8 q5 H# W: o6 A0 D' E) k9 O3 R/ a( |9 L# w
如果还加入C的话,C就全额按高税率纳税。每年提折旧所省的只是低税率的税,而回缴却按高税率。
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