2010 房市解决之道 - 临别一帖

Rapala

首先，小弟不是一贯看空。“2008不买房”里面就看好Winnipeg, Halifax的房地产市场，还建议老杨去那里投资。现在看来两地房价一路上涨，根本没受此次危机影响。“2009房市初探”看多石油，在当时一遍“空声”中， ...
4 S3 i% t6 l) C, H9 F5 Z5 o" K三言两语 发表于 2009-11-27 09:52

我看你是有点混淆了，现在谈的是自住房，投资房不是大多数租房的人考虑的。

6 i9 ?7 P9 Y0 z: V  ~1 }如果你住一个城市，几年内不搬出去的话，当然希望在低点买房。在爱网上混的大多数人，都是这种类型，没有老杨那多余钱投资，也没有你老兄那么有本事能到美国去而且抄底买房。
0 ?7 M  H) z) W& r* U% z: U1 T. s7 s
其实我认识的很多人，我敢保证算是比较牛的吧，到美国工作没问题，但是最后都没有走。因为美国你首先面临的是身份问题，虽然入籍了，可以拿TN签证，但是问题多多，你能保证在美国不失业吗？失业了就得马上会加拿大，买了房子更惨，连房子都得卖，这是有活生生例子的。所以我觉得你让大家创造条件去美国确实不适合绝大部分人，有忽悠之嫌。

tradesman

LZ精辟。短期房价要阴跌。请问LZ，2010 年油价突破100的几率有多大？

waterfall2

我看你是有点混淆了，现在谈的是自住房，投资房不是大多数租房的人考虑的。
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2 O$ [( ^- h1 L9 H8 }. t如果你住一个城市，几年内不搬出去的话，当然希望在低点买房。在爱网上混的大多数人，都是这种类型，没有老杨那多余钱投资，也没有你 ...
9 ?/ f9 A: t# G3 K/ U" fRapala 发表于 2009-11-27 10:38

医保是个大问题。
% ^0 M# T2 y3 H
但是在美国投资是不错的，也听说西雅图和三藩市没跌多少。

Jasmine

楼主, 楼主.

Rapala

医保是个大问题。

但是在美国投资是不错的，也听说西雅图和三藩市没跌多少。
9 `) W3 c1 s0 @; h# v1 p% dwaterfall2 发表于 2009-11-27 11:17

9 u; k8 v: T' t4 g0 d1 P( g其实用温哥华比seattle本来就是一个错误，错误的比较哪来正确的结果？
* V" {. l! u8 Z! M
" G# ?/ [; J) n. P, ^1 |$ I温哥华在加拿大的地位，相当于美国的三番市，都是在本国气候最好的地方，导致华人比例不断加大，所以房子在经济最困难的时候也没有什么跌幅。西城在美国的地位差远了，拿什么和温哥华比？全球最适合人居住的城市排第几？

三言两语

about 0.5-0.6%.500k house tax about 2800-2900/year.
紫光 发表于 2009-11-27 10:28

/ ]* n& s" Q2 F1 B9 G
"municipal taxes will increase about 3.6% for the average house, and user fees for garbage services drainage and sewer fees will increase. For the typical house worth $400,000, the total increase in all civic utilities and taxes will be about $162."

& v0 z4 y2 `' S, T, Y9 F没找到具体Edmonton税率，但从上文可以推算$400K房子要交$4500，也就是1.1%。
另外要注意的是：是用Assessed Value去计算税款，而不是"House worth"。Assessed Value一般比市场价低一些。

Rapala

+ w- O9 Q3 u: c
+ T8 o: Q1 U% S9 Q9 }% d7 D2 a这个图是看跌元首greatfool搞出来的，不过结论可能大不相同。加拿大房子现在是突破前期高点，从这个图来看，以前突破历史高点后，从来都是加速上升，很多年不会低于那个高点的。
$ ^1 {1 t* a  _2 o6 x3 o0 f
+ E! _8 y1 E) P" o( a. W+ E, ]看看８８年前后的两个短暂调整然后又创新高。再看看89到90的没有突破高点的假突破然后横盘到０１年，如果历史是一面镜子，你自己判断，还能企盼得到０８年底的那种抄底机会吗？就算不涨很多，而是进入10年多的横盘期，也应该现在买房，人生有几个十年？

Colaa

"municipal taxes will increase about 3.6% for the average house, and user fees for garbage services drainage and sewer fees will increase. For the typical house worth $400,000, the total increase  ...
7 H3 K7 e3 o5 I$ |$ e9 l. B" v% G# O三言两语 发表于 2009-11-27 12:03

Your calculation is totally wrong. "Tax increase by 3.6%" means the new tax rete is (0.5% to 0.6%) times (1+3.6%), which equals to (0.52 to 0.62%). So the new tax rate for a $400,000 house is $2080 to $2480. How did you get that number?

三言两语

我看你是有点混淆了，现在谈的是自住房，投资房不是大多数租房的人考虑的。

- `5 v, A! K2 V4 i/ b, r1 t' x如果你住一个城市，几年内不搬出去的话，当然希望在低点买房。在爱网上混的大多数人，都是这种类型，没有老杨那多余钱投资，也没有你老兄那么有本事能到美国去而且抄底买房。
  
; G6 I# c2 R$ h9 g其实我认识的很多人，我敢保证算是比较牛的吧，到美国工作没问题，但是最后都没有走。因为美国你首先面临的是身份问题，虽然入籍了，可以拿TN签证，但是问题多多，你能保证在美国不失业吗？失业了就得马上会加拿大，买了房子更惨，连房子都得卖，这是有活生生例子的。所以我觉得你让大家创造条件去美国确实不适合绝大部分人，有忽悠之嫌。Rapala 发表于 2009-11-27 10:38

& z5 x5 c( v# ^7 [8 ?/ \9 t2 J我一直以来在倡导：要用投资的眼光去看自住房，用投资的方法去买自住房。老百姓买房也要投资自住两相益！那些说什么：自住房早买早享受，不用看市场的观点本人不敢苟同。

  F' e1 Y; L: Y8 S' F( I- y, `你所说的都是基于2009年初就是低点，后市会上涨。请你说说为什么！用数据分析，别喊口号！
3 c& s0 g- g, V& g
在美国居留的问题，我觉得你只知其一，不知其二。有兴趣的朋友可以找专业人士了解一下。这不是此贴的主题，就不多说了。
- [' D6 ]+ ]4 s
我个人理解“忽悠”的含意是这样的：
1. 我低价买房之后，在高价建议大家买房。
2 w2 c9 D: m. T$ t$ `9 C4 \0 i2. 我建议大家不买房，自己去买房。
" K( n; _% `, k3 p! l3. 我建议大家留在爱城，自己离开。
8 Y) R5 ?2 V& w" B: i5 y6 S4. 我建议大家离开，自己留下。
$ K' W# p: |# W& M% j, h' d总之，我认为“忽悠”就是口是心非，建议大家的和自己做的正相反。你觉得我四年来的所做所为附合这些特征吗？分析建议错了，也是个人能力有限，我也不是神仙。要不，就是你对“忽悠”有不同的理解。
; W! Z* R" g+ j9 B" ~
我看你是在加拿大生活时间长了，中文也忘得差不多了，分不清什么是“忽悠”和“建议”，“蒙”和“分析”。建议你有拿不准的中文词在发帖之前查查字典，免得大家误解。

三言两语

LZ精辟。短期房价要阴跌。请问LZ，2010 年油价突破100的几率有多大？
tradesman 发表于 2009-11-27 11:01

9 i9 w: M' \) t/ r- f1 ^
多谢。
* ~; q# g/ o) e1 v小弟近来较忙，没研究油价的问题，不敢轻易猜测，以免怡笑大方。

pchell

其实用温哥华比seattle本来就是一个错误，错误的比较哪来正确的结果？
0 S- M) I( }; O9 g+ \
9 n/ S) ?0 i  H! w温哥华在加拿大的地位，相当于美国的三番市，都是在本国气候最好的地方，导致华人比例不断加大，所以房子在经济最困难的时候也没有什么跌幅 ...
Rapala 发表于 2009-11-27 11:37

温哥华的气候还不如西雅图，拿什么把温哥华跟三藩比？

三言两语

医保是个大问题。
% n1 p8 ^  f; ^* S' E' i. K9 Y1 X
但是在美国投资是不错的，也听说西雅图和三藩市没跌多少。
3 E4 P" Q2 f7 Qwaterfall2 发表于 2009-11-27 11:17

. ]7 F" c6 z8 E- [! O( J: _0 B3 x0 J+ L
个人认为医保多交点钱，及时就治，比在这里苦等好。
2 Z" d% G4 G1 J, b, d3 e
不瞒你说，小弟几个月前有几日心脏不舒服，要做个检查，但要在三个月之后。好在没几天就好了，但想起来挺可怕！说实话，加拿大的医疗体系也是让我离开的原因之一。

三言两语

楼主, 楼主.
Jasmine 发表于 2009-11-27 11:25

多谢支持。

紫光

"municipal taxes will increase about 3.6% for the average house, and user fees for garbage services drainage and sewer fees will increase. For the typical house worth $400,000, the total increase  ...
三言两语 发表于 2009-11-27 12:03

你的计算是错误的，已经有人指出了，这里就不多说。
美国房价低，但是税高，要知道每一万块钱每个月的贷款付出大概70-75块（以贷款年限定）。也就是说如果能够剩300块的税可以多借4万块的贷款。而且这个钱好歹也有一部分进入房子的本金，如果缴税只是为政府作了贡献。

Rapala

+ g6 [# t9 d* F. K: ?' z

我一直以来在倡导：要用投资的眼光去看自住房，用投资的方法去买自住房。老百姓买房也要投资自住两相益！那些说什么：自住房早买早享受，不用看市场的观点本人不敢苟同。

你所说的都是基于2009年初就是低点， ...
三言两语 发表于 2009-11-27 12:29

数据在上图，这是加拿大创新高的平均房价。至于toronto, vancouver, calgary都比去年同期时候有很可观的涨幅，edmonton在平均房价上表现得不明显，但比最低点也有３％左右的涨幅。http://www.bobtruman.com/Edmonton_SFH_stats/page_1918017.html，当然，个人观测的结果要高得多，因为大多数华人都是关注西南或者西区，你可以不承认，但是过几个月你在美国享受的时候，不要忘了回来逛逛，我把２０１０年上半年的数据给你看，希望那时候你还有fans.

至于忽有，你不应该让人打破脑袋也去美国，让人创造条件也要去，还只是建议？我理解的创造条件有几种，拿相对美国本地人超低的薪水，夫妻一个拿签证去另一个打黑工，夫妻美加两地分居，和美国人结婚，或者干脆直接搬美国再去找工作？你说说除了这你还有什么方法创造条件？
: t& S8 v7 }( N+ x! z5 T
对了，中国人确实会创造条件去美国，看看福建人就行了

三言两语

其实用温哥华比seattle本来就是一个错误，错误的比较哪来正确的结果？

温哥华在加拿大的地位，相当于美国的三番市，都是在本国气候最好的地方，导致华人比例不断加大，所以房子在经济最困难的时候也没有什么跌幅。西城在美国的地位差远了，拿什么和温哥华比？全球最适合人居住的城市排第几？Rapala 发表于 2009-11-27 11:37

$ v4 |1 e1 m" v; r0 d
实在想不出为什么西雅图不能与温哥华比，少花20万，在西雅图过着比温哥华还好的生活，何乐而不为呢？

4 \4 Q; I5 J( Z" S+ e温哥华和旧金山能比吗？在旧金山可以上午去山上滑雪，下午去海滩日光浴。温哥华行吗？旧金山夏天比你温哥华凉快，冬天比你温哥华暖和。你温哥华怎么比？人家旧金山有硅谷，你温哥华有什么？“全球最适合人居住的城市”是什么？给居民每年发多少钱？好来坞的大名星为什不搬来呀？排第几和你有关系吗？

要真是厚着脸皮和人家比，也行。你自已在网上查查旧金山，落衫矶，温哥华的房价，看看到底谁高谁低！先研究研究数据再说话，不行吗？

Rapala

温哥华的气候还不如西雅图，拿什么把温哥华跟三藩比？
pchell 发表于 2009-11-27 12:39

7 ]" h3 f5 L9 D' v
温哥华在加拿大的地位，相当于美国的三番市，都是在本国气候最好的地方
  ?8 h! f" l8 k3 d+ _比的是在每个国家中的地位，多伦多的经济还比不上芝加哥，但是多伦多只能和美国纽约比。

pchell

http://www.greaterfool.ca/wp-content/uploads/2009/11/Bubbles11.jpg
这个图是看跌元首greatfool搞出来的，不过结论可能大不相同。加拿大房子现在是突破前期高点，从这个图来看，以前突破历史高点后，从来都是加速 ...
$ t: `  D+ O: G6 ~! Z' yRapala 发表于 2009-11-27 12:22

用股票、外汇的分析方式看房市需要特别谨慎。光看图、不分析大环境、不看其他相关商品的走势，很难得出什么结论。
! Y3 F3 V4 B9 W8 t. A) o( z) W+ u. Q而且上面那张图，即使让股票专家看，也不能得出处于向上通道的结论。

pchell

温哥华在加拿大的地位，相当于美国的三番市，都是在本国气候最好的地方
比的是在每个国家中的地位，多伦多的经济还比不上芝加哥，但是多伦多只能和美国纽约比。
5 d5 E# w$ ~& E5 D" N7 a  rRapala 发表于 2009-11-27 13:00

! X# p5 L. S6 m! z% C2 I: k9 Q9 u我们比的是地理而不是地位。我认为把温哥华跟西雅图比是最合适的，三藩无论是气候、城市大小还是经济都比温哥华强太多。

waterfall2

升跌升跌升跌升跌升跌升跌
- W: |/ D6 V5 A, K
永恒的话题

pchell

"municipal taxes will increase about 3.6% for the average house, and user fees for garbage services drainage and sewer fees will increase. For the typical house worth $400,000, the total increase in all civic utilities and taxes will be about $162."
  ]. [; c! n& D1 Z1 o, _& H三言两语 发表于 2009-11-27 12:03

68楼等数学盲，我来说一下三言两语的1%是怎么算出来的：

162/3.6%=4500，这是一年需要交的税。
% q6 b# b7 K# X3 R2 O  u税率为4500/400,000=1.1%

所以，计算方法根本没有问题。要么就是三言两语引的这一段是错的，要么就是紫光引的0.5%-0.6%是错的。

Rapala

我们比的是地理而不是地位。我认为把温哥华跟西雅图比是最合适的，三藩无论是气候、城市大小还是经济都比温哥华强太多。
! H& ]& h) D5 S9 _pchell 发表于 2009-11-27 13:11

你比气候，温和西当然没有区别。但是讨论的题目是为什么温比西的房价贵。原因我说了，因为温在加拿大的地位独一无二，移民经济，养老经济，富豪经济是推动房子高价的原因。而西再美国的地位差多了，我如果以天气为第一考虑，一定去加州。

pchell

来源在city of edmonton：
0 {7 e' @! t) h( R, L0 X0 ghttp://www.edmonton.ca/for_resid ... property-taxes.aspx
1 N: G: z( {0 i! o: A, w, a% a
2009 Taxes
0 ]  H2 y9 [' t4 i5 R
( ~3 g/ {7 q- MBecause the 2009 budget increased, municipal taxes will increase an average of 7.3% for all property types (including commercial and industrial). But for residential properties, the tax increase is less because households no longer pay for garbage services with taxes - this is paid entirely through user fees.

Therefore, the average municipal tax increase for houses is 3.6%. For a house valued at $400,000 last year, that’s an increase of about $51. Most households will also get a one-time rebate on their tax notice in May to help offset increases in garbage fees that start Jan. 1. For the average house the rebate is about $53. The rebate is on a scale; more modest homes get more and houses with greater value get less of a rebate.
6 L% R( g1 F% ~  X
So, municipal taxes will increase about 3.6% for the average house, and user fees for garbage services drainage and sewer fees will increase. For the typical house worth $400,000, the total increase in all civic utilities and taxes will be about $162.

Rapala

68楼等数学盲，我来说一下三言两语的1%是怎么算出来的：

  \( `* E) a5 c4 z! M; g162/3.6%=4500，这是一年需要交的税。
- s! X/ B/ z$ M" n8 f- d税率为4500/400,000=1.1%
1 _0 g: f5 d- ]* t$ `
- E/ o9 O% X, T8 |7 j所以，计算方法根本没有问题。要么就是三言两语引的这一段是错的，要么就是紫光引的 ...
8 e7 E# g8 x2 B" Xpchell 发表于 2009-11-27 13:16

municipal taxes will increase about 3.6% for the average house
如果三言是用这种方法算出来的，肯定是纸上谈兵的高手了。４０万的房子可不是爱城的avarage, 紫光给的是实际数据，我估计就是他房子去年的bill, 起码和我的房子相近。

三言两语

http://www.greaterfool.ca/wp-content/uploads/2009/11/Bubbles11.jpg
这个图是看跌元首greatfool搞出来的，不过结论可能大不相同。加拿大房子现在是突破前期高点，从这个图来看，以前突破历史高点后，从来都是加速 ...
2 k% a! a+ j. v* z4 ^& C0 sRapala 发表于 2009-11-27 12:22

# n& k  b( Q7 r  i& S+ K: x
& E7 u. B/ w. I2 l& |$ t首先，我严重怀疑这张图的正确性。原始数据在哪里？
第二，向上突破创新高是指：回调一定的时间和空间之后，再创新高。你根本就不懂基本的趋势原理。
  _; i7 E1 B! j" _- k
- G, D( e; L/ l0 ?$ d我也在建议准备长期留在爱城的人现在买房呀。我也没说要等到十年以后再买呀！

pchell

; P: T: e0 i9 s+ x1 i9 k& s& E& @
2 T6 C9 E& X* W我对83楼city of edmonton资料的理解是：

municipal tax 增幅3.6%，400,000的房子，一年增加的municipal tax是51，需要交的municipal tax是1416(51/3.6%)
user fees 的增幅不清楚。400,000的房子，一年增加的user fees是109(162-51)。这109已经包括了53的one time rebate，到了明年，user fee会在每年增加的基础上，再加上这53。
, ~& I- J, o% K1 K* E如果把municipal tax和user fees 合起来，400,000的房子，一年的税算不出来，因为3.6%只是针对municipal tax而已。
1 Z4 r5 p% F% y$ b% s" U: F
所以三言两语算的不对，得另找资料计算。
" I6 N# i& F: G; `+ O% H4 b
//我认为city of edmonton故意不说user fee 的增幅，而且还就user fee给一次性的rebate，说明user fee的增幅很大。

Rapala

首先，我严重怀疑这张图的正确性。原始数据在哪里？
  m5 z3 i) Y6 z9 g$ s) O) O第二，向上突破创新高是指：回调一定的时间和空间之后，再创新高。你根本就不懂基本是分析理论。
/ \) b; J& e( z2 ?& r4 T
6 b! K) s- C/ Y: J& p- }- M我也在建议准备长期留在爱城的人现在买房呀。我也没说要 ...
' q. Q- }( e! ]' J# `0 M三言两语 发表于 2009-11-27 13:32

  X1 P' k3 ?! An August 2009, the average price of existing homes sold through the Multiple Listing Service® was CA$324,779 (US$303,614), up 11.3% from a year earlier, according to the Canadian Real Estate Association (CREA).
. q# U3 a2 G" a  {3 e" mhttp://www.globalpropertyguide.c ... anada/Price-History

1 \6 F/ V! {+ H/ p2 V' G* `; n1 f现在到１０月的数据，是平均价３４１Ｋhttp://www.crea.ca/public/news_stats/statistics.htm
; C& ]5 E* e% L, _而０８年１０月是２８２Ｋ，同比涨幅是　２０。９％

三言两语

  O2 B+ ^. q3 p1 |

至于忽有，你不应该让人打破脑袋也去美国，让人创造条件也要去，还只是建议？我理解的创造条件有几种，拿相对美国本地人超低的薪水，夫妻一个拿签证去另一个打黑工，夫妻美加两地分居，和美国人结婚，或者干脆直接搬美国再去找工作？你说说除了这你还有什么方法创造条件？
0 i/ i2 ~, s+ _" o! B9 s/ x" m. S
对了，中国人确实会创造条件去美国，看看福建人就行了
Rapala 发表于 2009-11-27 12:52

你说这些都是你自己的主观想象！

我说“没有条件，创造条件也要去。”你知道这句话的出处吗？我让谁打破脑袋去美国了？我说打黑工了吗？我说偷渡了吗？你怎么就能确定你的想法就是我的想法呢？

我反复说：有不同见解可以“讨论”，就是说给你听的呀！

你为什么就不能先问问：“没有条件，创造条件也要去。”到底是什么意思，然后再开尊口呢？在网上发言和在现实中做人是一个道理：互相尊重，谦虚做人！

pchell

你说这些都是你自己的主观想象！
# I& u7 x  W- w/ E/ Q
  p0 s1 s' t  a  L9 x我说“没有条件，创造条件也要去。”你知道这句话的出处吗？我让谁打破脑袋去美国了？我说打黑工了吗？我说偷渡了吗？你怎么就能确定你的想法就是我的想法呢？
2 S  n5 j% R/ g) s
我反复说： ...
9 d' k  u! h. ^3 m三言两语 发表于 2009-11-27 13:47

1 R; M, Q2 I# _" A7 j$ Y别生气了，葡萄心理而已。

三言两语

我对83楼city of edmonton资料的理解是：
. w$ S0 I0 T  k6 `& w
3 U% A' R5 F9 _: }$ Tmunicipal tax 增幅3.6%，400,000的房子，一年增加的municipal tax是51，需要交的municipal tax是1416(51/3.6%)
user fees 的增幅不清楚。400,000的房子，一年增加的use ...
pchell 发表于 2009-11-27 13:42

, c. P- m8 _% E* T( }/ g; y# g& n不用找了。让紫光或Rapala说说自家地址和今年交了多少税就行了。