2010 房市解决之道 - 临别一帖

Rapala

首先，小弟不是一贯看空。“2008不买房”里面就看好Winnipeg, Halifax的房地产市场，还建议老杨去那里投资。现在看来两地房价一路上涨，根本没受此次危机影响。“2009房市初探”看多石油，在当时一遍“空声”中， ...
7 o# |" N& @6 j4 V三言两语 发表于 2009-11-27 09:52

我看你是有点混淆了，现在谈的是自住房，投资房不是大多数租房的人考虑的。

如果你住一个城市，几年内不搬出去的话，当然希望在低点买房。在爱网上混的大多数人，都是这种类型，没有老杨那多余钱投资，也没有你老兄那么有本事能到美国去而且抄底买房。
& w1 q. a' W2 T- k6 {& O8 ^+ V4 w
7 c) L! O9 u: @" i2 _* R/ [其实我认识的很多人，我敢保证算是比较牛的吧，到美国工作没问题，但是最后都没有走。因为美国你首先面临的是身份问题，虽然入籍了，可以拿TN签证，但是问题多多，你能保证在美国不失业吗？失业了就得马上会加拿大，买了房子更惨，连房子都得卖，这是有活生生例子的。所以我觉得你让大家创造条件去美国确实不适合绝大部分人，有忽悠之嫌。

tradesman

LZ精辟。短期房价要阴跌。请问LZ，2010 年油价突破100的几率有多大？

waterfall2

我看你是有点混淆了，现在谈的是自住房，投资房不是大多数租房的人考虑的。
2 H/ e+ q' c$ J4 |) Y4 h
如果你住一个城市，几年内不搬出去的话，当然希望在低点买房。在爱网上混的大多数人，都是这种类型，没有老杨那多余钱投资，也没有你 ...
Rapala 发表于 2009-11-27 10:38

# \, e2 i" x4 o, H医保是个大问题。

* U$ g/ C) v- d6 ~( D6 J: H, v( b但是在美国投资是不错的，也听说西雅图和三藩市没跌多少。

Jasmine

楼主, 楼主.

Rapala

医保是个大问题。
  o, j2 T; P. R: ]  }- W- m- b2 z. U
但是在美国投资是不错的，也听说西雅图和三藩市没跌多少。
3 [! i2 o0 n+ p+ b. a! Zwaterfall2 发表于 2009-11-27 11:17

! O5 Y9 Y* P+ O1 u6 [其实用温哥华比seattle本来就是一个错误，错误的比较哪来正确的结果？
* Y3 C( V" |7 F0 h' S( C
# h+ Q( I" F- m; `, _温哥华在加拿大的地位，相当于美国的三番市，都是在本国气候最好的地方，导致华人比例不断加大，所以房子在经济最困难的时候也没有什么跌幅。西城在美国的地位差远了，拿什么和温哥华比？全球最适合人居住的城市排第几？

三言两语

about 0.5-0.6%.500k house tax about 2800-2900/year.
8 k1 A. F& n& u紫光 发表于 2009-11-27 10:28

' b) v. m5 f4 b: O"municipal taxes will increase about 3.6% for the average house, and user fees for garbage services drainage and sewer fees will increase. For the typical house worth $400,000, the total increase in all civic utilities and taxes will be about $162."

6 n, f& p4 \6 d( U0 g没找到具体Edmonton税率，但从上文可以推算$400K房子要交$4500，也就是1.1%。
6 O/ Y9 {  j# ]; q- j) U另外要注意的是：是用Assessed Value去计算税款，而不是"House worth"。Assessed Value一般比市场价低一些。

Rapala

- x0 }2 `& H" [6 `+ W

这个图是看跌元首greatfool搞出来的，不过结论可能大不相同。加拿大房子现在是突破前期高点，从这个图来看，以前突破历史高点后，从来都是加速上升，很多年不会低于那个高点的。
% {  @* N* Y, S4 E- n$ J: w
看看８８年前后的两个短暂调整然后又创新高。再看看89到90的没有突破高点的假突破然后横盘到０１年，如果历史是一面镜子，你自己判断，还能企盼得到０８年底的那种抄底机会吗？就算不涨很多，而是进入10年多的横盘期，也应该现在买房，人生有几个十年？

Colaa

"municipal taxes will increase about 3.6% for the average house, and user fees for garbage services drainage and sewer fees will increase. For the typical house worth $400,000, the total increase  ...
# W( s) P4 l0 W' u% q9 Q( M三言两语 发表于 2009-11-27 12:03

Your calculation is totally wrong. "Tax increase by 3.6%" means the new tax rete is (0.5% to 0.6%) times (1+3.6%), which equals to (0.52 to 0.62%). So the new tax rate for a $400,000 house is $2080 to $2480. How did you get that number?

三言两语

我看你是有点混淆了，现在谈的是自住房，投资房不是大多数租房的人考虑的。
+ [9 S* S( a+ F
如果你住一个城市，几年内不搬出去的话，当然希望在低点买房。在爱网上混的大多数人，都是这种类型，没有老杨那多余钱投资，也没有你老兄那么有本事能到美国去而且抄底买房。
# P% X' h1 m/ z: \) H/ W  
其实我认识的很多人，我敢保证算是比较牛的吧，到美国工作没问题，但是最后都没有走。因为美国你首先面临的是身份问题，虽然入籍了，可以拿TN签证，但是问题多多，你能保证在美国不失业吗？失业了就得马上会加拿大，买了房子更惨，连房子都得卖，这是有活生生例子的。所以我觉得你让大家创造条件去美国确实不适合绝大部分人，有忽悠之嫌。Rapala 发表于 2009-11-27 10:38

; N- \$ B. R$ H; U7 ]; h. x+ O我一直以来在倡导：要用投资的眼光去看自住房，用投资的方法去买自住房。老百姓买房也要投资自住两相益！那些说什么：自住房早买早享受，不用看市场的观点本人不敢苟同。
; V5 }) _+ |, b2 d
5 O( f, o/ r0 ]2 o. q1 N& E你所说的都是基于2009年初就是低点，后市会上涨。请你说说为什么！用数据分析，别喊口号！

# d7 a! Y. x9 x1 r- K在美国居留的问题，我觉得你只知其一，不知其二。有兴趣的朋友可以找专业人士了解一下。这不是此贴的主题，就不多说了。

& g/ c4 @7 ^, k; G; I我个人理解“忽悠”的含意是这样的：
( @1 z% C: T+ a! k& p1. 我低价买房之后，在高价建议大家买房。
2. 我建议大家不买房，自己去买房。
3. 我建议大家留在爱城，自己离开。
4. 我建议大家离开，自己留下。
: \4 V2 B5 O* M$ D总之，我认为“忽悠”就是口是心非，建议大家的和自己做的正相反。你觉得我四年来的所做所为附合这些特征吗？分析建议错了，也是个人能力有限，我也不是神仙。要不，就是你对“忽悠”有不同的理解。

我看你是在加拿大生活时间长了，中文也忘得差不多了，分不清什么是“忽悠”和“建议”，“蒙”和“分析”。建议你有拿不准的中文词在发帖之前查查字典，免得大家误解。

三言两语

LZ精辟。短期房价要阴跌。请问LZ，2010 年油价突破100的几率有多大？
6 W  y+ E% R+ q2 z1 e  qtradesman 发表于 2009-11-27 11:01

: S' I4 ~0 h# p多谢。
小弟近来较忙，没研究油价的问题，不敢轻易猜测，以免怡笑大方。

pchell

其实用温哥华比seattle本来就是一个错误，错误的比较哪来正确的结果？
4 ?% _! [3 `+ L  I
, t8 f5 ?4 k' m2 I. W温哥华在加拿大的地位，相当于美国的三番市，都是在本国气候最好的地方，导致华人比例不断加大，所以房子在经济最困难的时候也没有什么跌幅 ...
Rapala 发表于 2009-11-27 11:37

温哥华的气候还不如西雅图，拿什么把温哥华跟三藩比？

三言两语

医保是个大问题。
2 `0 r; V. H" Z) y- P! ^) N
但是在美国投资是不错的，也听说西雅图和三藩市没跌多少。
3 @7 ^) q$ M- W( R, Lwaterfall2 发表于 2009-11-27 11:17

8 q3 N* H2 F- G* ^2 ~* J+ i
个人认为医保多交点钱，及时就治，比在这里苦等好。
/ ~% [+ k* Q2 Z' |
) b; N& ]5 I+ `' m+ a( G不瞒你说，小弟几个月前有几日心脏不舒服，要做个检查，但要在三个月之后。好在没几天就好了，但想起来挺可怕！说实话，加拿大的医疗体系也是让我离开的原因之一。

三言两语

楼主, 楼主.
1 E' P8 N/ c% x7 \0 {! n2 ^. C( ZJasmine 发表于 2009-11-27 11:25

! `  \1 I* B) z+ M* R. F+ z' M
" Y* o" v: Z% ^6 ^, A- E& e- U多谢支持。

紫光

"municipal taxes will increase about 3.6% for the average house, and user fees for garbage services drainage and sewer fees will increase. For the typical house worth $400,000, the total increase  ...
三言两语 发表于 2009-11-27 12:03

2 \  r$ R2 s( Y& Q2 M: `& j你的计算是错误的，已经有人指出了，这里就不多说。
美国房价低，但是税高，要知道每一万块钱每个月的贷款付出大概70-75块（以贷款年限定）。也就是说如果能够剩300块的税可以多借4万块的贷款。而且这个钱好歹也有一部分进入房子的本金，如果缴税只是为政府作了贡献。

Rapala

! G! H$ p: m& U8 Z+ w7 Z

我一直以来在倡导：要用投资的眼光去看自住房，用投资的方法去买自住房。老百姓买房也要投资自住两相益！那些说什么：自住房早买早享受，不用看市场的观点本人不敢苟同。
2 u/ A: H1 [. N, f6 L9 N
$ F3 V" T$ B  y# U9 o你所说的都是基于2009年初就是低点， ...
三言两语 发表于 2009-11-27 12:29

数据在上图，这是加拿大创新高的平均房价。至于toronto, vancouver, calgary都比去年同期时候有很可观的涨幅，edmonton在平均房价上表现得不明显，但比最低点也有３％左右的涨幅。http://www.bobtruman.com/Edmonton_SFH_stats/page_1918017.html，当然，个人观测的结果要高得多，因为大多数华人都是关注西南或者西区，你可以不承认，但是过几个月你在美国享受的时候，不要忘了回来逛逛，我把２０１０年上半年的数据给你看，希望那时候你还有fans.

" u. {% p8 j  \/ g; L至于忽有，你不应该让人打破脑袋也去美国，让人创造条件也要去，还只是建议？我理解的创造条件有几种，拿相对美国本地人超低的薪水，夫妻一个拿签证去另一个打黑工，夫妻美加两地分居，和美国人结婚，或者干脆直接搬美国再去找工作？你说说除了这你还有什么方法创造条件？
- s9 I3 A1 }0 z3 @% l3 {
对了，中国人确实会创造条件去美国，看看福建人就行了

三言两语

) `( H. n. P0 t( x5 ]& X

其实用温哥华比seattle本来就是一个错误，错误的比较哪来正确的结果？

9 `& \& A0 i9 \& l9 @  A温哥华在加拿大的地位，相当于美国的三番市，都是在本国气候最好的地方，导致华人比例不断加大，所以房子在经济最困难的时候也没有什么跌幅。西城在美国的地位差远了，拿什么和温哥华比？全球最适合人居住的城市排第几？Rapala 发表于 2009-11-27 11:37

1 a3 A+ Z$ e4 v1 L; Y
实在想不出为什么西雅图不能与温哥华比，少花20万，在西雅图过着比温哥华还好的生活，何乐而不为呢？

温哥华和旧金山能比吗？在旧金山可以上午去山上滑雪，下午去海滩日光浴。温哥华行吗？旧金山夏天比你温哥华凉快，冬天比你温哥华暖和。你温哥华怎么比？人家旧金山有硅谷，你温哥华有什么？“全球最适合人居住的城市”是什么？给居民每年发多少钱？好来坞的大名星为什不搬来呀？排第几和你有关系吗？

要真是厚着脸皮和人家比，也行。你自已在网上查查旧金山，落衫矶，温哥华的房价，看看到底谁高谁低！先研究研究数据再说话，不行吗？

Rapala

温哥华的气候还不如西雅图，拿什么把温哥华跟三藩比？
: b9 z) R3 R3 l+ j, G; ~. I: gpchell 发表于 2009-11-27 12:39

9 u9 c) Z1 E- N9 i. ]4 m
3 {8 q: L  a% L. r, d温哥华在加拿大的地位，相当于美国的三番市，都是在本国气候最好的地方
+ ^8 w6 ^& E. _/ k$ ^$ j比的是在每个国家中的地位，多伦多的经济还比不上芝加哥，但是多伦多只能和美国纽约比。

pchell

http://www.greaterfool.ca/wp-content/uploads/2009/11/Bubbles11.jpg
这个图是看跌元首greatfool搞出来的，不过结论可能大不相同。加拿大房子现在是突破前期高点，从这个图来看，以前突破历史高点后，从来都是加速 ...
& a1 \: ~& |% z% Q, d5 uRapala 发表于 2009-11-27 12:22

用股票、外汇的分析方式看房市需要特别谨慎。光看图、不分析大环境、不看其他相关商品的走势，很难得出什么结论。
6 Z9 R2 f( d& a8 _& m# s而且上面那张图，即使让股票专家看，也不能得出处于向上通道的结论。

pchell

温哥华在加拿大的地位，相当于美国的三番市，都是在本国气候最好的地方
比的是在每个国家中的地位，多伦多的经济还比不上芝加哥，但是多伦多只能和美国纽约比。
& g% _6 W* S9 }- t* T7 MRapala 发表于 2009-11-27 13:00

: k3 i# C8 |5 E我们比的是地理而不是地位。我认为把温哥华跟西雅图比是最合适的，三藩无论是气候、城市大小还是经济都比温哥华强太多。

waterfall2

升跌升跌升跌升跌升跌升跌

永恒的话题

pchell

"municipal taxes will increase about 3.6% for the average house, and user fees for garbage services drainage and sewer fees will increase. For the typical house worth $400,000, the total increase in all civic utilities and taxes will be about $162."
" s& E% C$ l+ B9 N$ J三言两语 发表于 2009-11-27 12:03

, S# x; x# Q( @68楼等数学盲，我来说一下三言两语的1%是怎么算出来的：

/ o8 `  h0 n' k162/3.6%=4500，这是一年需要交的税。
税率为4500/400,000=1.1%
/ f4 C% c: x. e( f& K; B# Q
1 u" _. ]+ U1 t9 a7 b所以，计算方法根本没有问题。要么就是三言两语引的这一段是错的，要么就是紫光引的0.5%-0.6%是错的。

Rapala

我们比的是地理而不是地位。我认为把温哥华跟西雅图比是最合适的，三藩无论是气候、城市大小还是经济都比温哥华强太多。
1 U; }/ w9 O# _. E3 l/ P( Y& q0 L" cpchell 发表于 2009-11-27 13:11

你比气候，温和西当然没有区别。但是讨论的题目是为什么温比西的房价贵。原因我说了，因为温在加拿大的地位独一无二，移民经济，养老经济，富豪经济是推动房子高价的原因。而西再美国的地位差多了，我如果以天气为第一考虑，一定去加州。

pchell

来源在city of edmonton：
http://www.edmonton.ca/for_resid ... property-taxes.aspx
4 c, H0 u8 j3 `# m5 D. v  ]
2009 Taxes

Because the 2009 budget increased, municipal taxes will increase an average of 7.3% for all property types (including commercial and industrial). But for residential properties, the tax increase is less because households no longer pay for garbage services with taxes - this is paid entirely through user fees.

) \5 K: `- M+ S1 t7 ]7 Z8 \( tTherefore, the average municipal tax increase for houses is 3.6%. For a house valued at $400,000 last year, that’s an increase of about $51. Most households will also get a one-time rebate on their tax notice in May to help offset increases in garbage fees that start Jan. 1. For the average house the rebate is about $53. The rebate is on a scale; more modest homes get more and houses with greater value get less of a rebate.

So, municipal taxes will increase about 3.6% for the average house, and user fees for garbage services drainage and sewer fees will increase. For the typical house worth $400,000, the total increase in all civic utilities and taxes will be about $162.

Rapala

68楼等数学盲，我来说一下三言两语的1%是怎么算出来的：

162/3.6%=4500，这是一年需要交的税。
税率为4500/400,000=1.1%
2 o# [: ^- v2 ?6 J7 \0 _  g
1 `. ~# n4 c, d$ G1 h& n% S所以，计算方法根本没有问题。要么就是三言两语引的这一段是错的，要么就是紫光引的 ...
7 {# Y. X2 r" A3 a( ?8 n2 }pchell 发表于 2009-11-27 13:16

( d2 P. `' U$ Q$ v+ Vmunicipal taxes will increase about 3.6% for the average house
6 x/ e( A. f2 C5 ]如果三言是用这种方法算出来的，肯定是纸上谈兵的高手了。４０万的房子可不是爱城的avarage, 紫光给的是实际数据，我估计就是他房子去年的bill, 起码和我的房子相近。

三言两语

http://www.greaterfool.ca/wp-content/uploads/2009/11/Bubbles11.jpg
5 e2 E$ Y) d/ O/ r& W1 ~2 u4 ^" Z: m这个图是看跌元首greatfool搞出来的，不过结论可能大不相同。加拿大房子现在是突破前期高点，从这个图来看，以前突破历史高点后，从来都是加速 ...
% X+ S# b- q/ y* Y1 ?! J6 CRapala 发表于 2009-11-27 12:22

首先，我严重怀疑这张图的正确性。原始数据在哪里？
第二，向上突破创新高是指：回调一定的时间和空间之后，再创新高。你根本就不懂基本的趋势原理。

+ w0 s# _- m$ W4 P我也在建议准备长期留在爱城的人现在买房呀。我也没说要等到十年以后再买呀！

pchell

6 i# l; I1 F$ ~0 d& O
8 L2 p4 A+ R4 P4 n& ]. V0 M% P我对83楼city of edmonton资料的理解是：

municipal tax 增幅3.6%，400,000的房子，一年增加的municipal tax是51，需要交的municipal tax是1416(51/3.6%)
/ \- V2 N2 p7 S; ruser fees 的增幅不清楚。400,000的房子，一年增加的user fees是109(162-51)。这109已经包括了53的one time rebate，到了明年，user fee会在每年增加的基础上，再加上这53。
! s" z- o7 F2 I: K如果把municipal tax和user fees 合起来，400,000的房子，一年的税算不出来，因为3.6%只是针对municipal tax而已。

所以三言两语算的不对，得另找资料计算。
# G& t+ Y0 Y/ v) [) t( n
//我认为city of edmonton故意不说user fee 的增幅，而且还就user fee给一次性的rebate，说明user fee的增幅很大。

Rapala

首先，我严重怀疑这张图的正确性。原始数据在哪里？
第二，向上突破创新高是指：回调一定的时间和空间之后，再创新高。你根本就不懂基本是分析理论。
' K% B6 d5 ^3 a* M* \1 P
我也在建议准备长期留在爱城的人现在买房呀。我也没说要 ...
三言两语 发表于 2009-11-27 13:32

8 v5 M% t: n1 s/ O% P% o2 c/ @; F8 qn August 2009, the average price of existing homes sold through the Multiple Listing Service® was CA$324,779 (US$303,614), up 11.3% from a year earlier, according to the Canadian Real Estate Association (CREA).
; o9 P' U0 h! K4 h1 W! Nhttp://www.globalpropertyguide.c ... anada/Price-History

现在到１０月的数据，是平均价３４１Ｋhttp://www.crea.ca/public/news_stats/statistics.htm
而０８年１０月是２８２Ｋ，同比涨幅是　２０。９％

三言两语

至于忽有，你不应该让人打破脑袋也去美国，让人创造条件也要去，还只是建议？我理解的创造条件有几种，拿相对美国本地人超低的薪水，夫妻一个拿签证去另一个打黑工，夫妻美加两地分居，和美国人结婚，或者干脆直接搬美国再去找工作？你说说除了这你还有什么方法创造条件？

; H. N/ C2 e9 b- C对了，中国人确实会创造条件去美国，看看福建人就行了
& c* m- e5 p5 x" `4 I5 x: sRapala 发表于 2009-11-27 12:52

你说这些都是你自己的主观想象！
7 N2 B! E+ n! P: [8 T) u
我说“没有条件，创造条件也要去。”你知道这句话的出处吗？我让谁打破脑袋去美国了？我说打黑工了吗？我说偷渡了吗？你怎么就能确定你的想法就是我的想法呢？

$ w% ]' [3 @4 A  s0 w我反复说：有不同见解可以“讨论”，就是说给你听的呀！

( K, i% Z4 p/ o. z- }2 Q  o你为什么就不能先问问：“没有条件，创造条件也要去。”到底是什么意思，然后再开尊口呢？在网上发言和在现实中做人是一个道理：互相尊重，谦虚做人！

pchell

你说这些都是你自己的主观想象！

我说“没有条件，创造条件也要去。”你知道这句话的出处吗？我让谁打破脑袋去美国了？我说打黑工了吗？我说偷渡了吗？你怎么就能确定你的想法就是我的想法呢？

2 z5 @) r  w# Q1 c1 ^# j我反复说： ...
三言两语 发表于 2009-11-27 13:47

别生气了，葡萄心理而已。

三言两语

我对83楼city of edmonton资料的理解是：

* M, T8 v  X0 p( X/ ?1 _2 umunicipal tax 增幅3.6%，400,000的房子，一年增加的municipal tax是51，需要交的municipal tax是1416(51/3.6%)
user fees 的增幅不清楚。400,000的房子，一年增加的use ...
  K9 M, J, d, o5 O/ j' y( L( Ypchell 发表于 2009-11-27 13:42

; m5 D7 I$ S) ^' A/ @3 N1 E, B% H不用找了。让紫光或Rapala说说自家地址和今年交了多少税就行了。