2010 房市解决之道 - 临别一帖

Rapala

首先，小弟不是一贯看空。“2008不买房”里面就看好Winnipeg, Halifax的房地产市场，还建议老杨去那里投资。现在看来两地房价一路上涨，根本没受此次危机影响。“2009房市初探”看多石油，在当时一遍“空声”中， ...
三言两语 发表于 2009-11-27 09:52

) s- l% p. }# y: {* j我看你是有点混淆了，现在谈的是自住房，投资房不是大多数租房的人考虑的。
3 a0 ?- \, m% F4 L: v2 V# Z1 E' a
6 c* M1 x' n# ], d如果你住一个城市，几年内不搬出去的话，当然希望在低点买房。在爱网上混的大多数人，都是这种类型，没有老杨那多余钱投资，也没有你老兄那么有本事能到美国去而且抄底买房。

其实我认识的很多人，我敢保证算是比较牛的吧，到美国工作没问题，但是最后都没有走。因为美国你首先面临的是身份问题，虽然入籍了，可以拿TN签证，但是问题多多，你能保证在美国不失业吗？失业了就得马上会加拿大，买了房子更惨，连房子都得卖，这是有活生生例子的。所以我觉得你让大家创造条件去美国确实不适合绝大部分人，有忽悠之嫌。

tradesman

LZ精辟。短期房价要阴跌。请问LZ，2010 年油价突破100的几率有多大？

waterfall2

我看你是有点混淆了，现在谈的是自住房，投资房不是大多数租房的人考虑的。
4 D7 r/ H# ]& M. q; \2 l
如果你住一个城市，几年内不搬出去的话，当然希望在低点买房。在爱网上混的大多数人，都是这种类型，没有老杨那多余钱投资，也没有你 ...
! p% J! S, B5 J& IRapala 发表于 2009-11-27 10:38

# u! j9 }/ o) w+ F# i; Y# \医保是个大问题。
+ B$ N* z0 q, t+ y0 c* t
; Q$ J9 I- g* |- U# u2 O但是在美国投资是不错的，也听说西雅图和三藩市没跌多少。

Jasmine

楼主, 楼主.

Rapala

医保是个大问题。
1 D4 [' s& i" W0 ~; U/ g
但是在美国投资是不错的，也听说西雅图和三藩市没跌多少。
& A8 O1 f2 {/ K6 [7 N  l$ qwaterfall2 发表于 2009-11-27 11:17

其实用温哥华比seattle本来就是一个错误，错误的比较哪来正确的结果？
; R" l/ X/ f& O) L
% k0 W9 g' ~" G% y8 e2 L温哥华在加拿大的地位，相当于美国的三番市，都是在本国气候最好的地方，导致华人比例不断加大，所以房子在经济最困难的时候也没有什么跌幅。西城在美国的地位差远了，拿什么和温哥华比？全球最适合人居住的城市排第几？

三言两语

about 0.5-0.6%.500k house tax about 2800-2900/year.
紫光 发表于 2009-11-27 10:28

7 D1 Z3 `& r; d# W- R"municipal taxes will increase about 3.6% for the average house, and user fees for garbage services drainage and sewer fees will increase. For the typical house worth $400,000, the total increase in all civic utilities and taxes will be about $162."
2 P0 g" h7 v' T1 a3 A8 m$ D8 J& G
没找到具体Edmonton税率，但从上文可以推算$400K房子要交$4500，也就是1.1%。
4 ^" h2 c  F  E  v另外要注意的是：是用Assessed Value去计算税款，而不是"House worth"。Assessed Value一般比市场价低一些。

Rapala

! c5 e% e. O) ~! R4 G

7 I  f3 z  p( X2 S- g这个图是看跌元首greatfool搞出来的，不过结论可能大不相同。加拿大房子现在是突破前期高点，从这个图来看，以前突破历史高点后，从来都是加速上升，很多年不会低于那个高点的。

看看８８年前后的两个短暂调整然后又创新高。再看看89到90的没有突破高点的假突破然后横盘到０１年，如果历史是一面镜子，你自己判断，还能企盼得到０８年底的那种抄底机会吗？就算不涨很多，而是进入10年多的横盘期，也应该现在买房，人生有几个十年？

Colaa

"municipal taxes will increase about 3.6% for the average house, and user fees for garbage services drainage and sewer fees will increase. For the typical house worth $400,000, the total increase  ...
三言两语 发表于 2009-11-27 12:03

Your calculation is totally wrong. "Tax increase by 3.6%" means the new tax rete is (0.5% to 0.6%) times (1+3.6%), which equals to (0.52 to 0.62%). So the new tax rate for a $400,000 house is $2080 to $2480. How did you get that number?

三言两语

我看你是有点混淆了，现在谈的是自住房，投资房不是大多数租房的人考虑的。
4 p4 F% a* `% O/ ^
如果你住一个城市，几年内不搬出去的话，当然希望在低点买房。在爱网上混的大多数人，都是这种类型，没有老杨那多余钱投资，也没有你老兄那么有本事能到美国去而且抄底买房。
& z  L# c( C# {* ?; O, k  |  
其实我认识的很多人，我敢保证算是比较牛的吧，到美国工作没问题，但是最后都没有走。因为美国你首先面临的是身份问题，虽然入籍了，可以拿TN签证，但是问题多多，你能保证在美国不失业吗？失业了就得马上会加拿大，买了房子更惨，连房子都得卖，这是有活生生例子的。所以我觉得你让大家创造条件去美国确实不适合绝大部分人，有忽悠之嫌。Rapala 发表于 2009-11-27 10:38

+ j- \% v, f& ~  Q我一直以来在倡导：要用投资的眼光去看自住房，用投资的方法去买自住房。老百姓买房也要投资自住两相益！那些说什么：自住房早买早享受，不用看市场的观点本人不敢苟同。

  r7 N: ?! x( ^6 o, M5 d你所说的都是基于2009年初就是低点，后市会上涨。请你说说为什么！用数据分析，别喊口号！
) V0 B- P7 u) I* \  k+ K
在美国居留的问题，我觉得你只知其一，不知其二。有兴趣的朋友可以找专业人士了解一下。这不是此贴的主题，就不多说了。
! N0 i' j! }6 K4 K7 y8 e
我个人理解“忽悠”的含意是这样的：
4 h1 d& R( S5 X, B# V1. 我低价买房之后，在高价建议大家买房。
2. 我建议大家不买房，自己去买房。
: ~" e# X  c% ]8 N3 o1 y& v9 h' O3. 我建议大家留在爱城，自己离开。
! I6 p" r0 K& i( Z4. 我建议大家离开，自己留下。
- N8 E. D+ w( [" b% p+ b总之，我认为“忽悠”就是口是心非，建议大家的和自己做的正相反。你觉得我四年来的所做所为附合这些特征吗？分析建议错了，也是个人能力有限，我也不是神仙。要不，就是你对“忽悠”有不同的理解。
  c# @- I, ?' n% Q9 T: t
2 _( `7 K) |$ q: x3 G; W# y我看你是在加拿大生活时间长了，中文也忘得差不多了，分不清什么是“忽悠”和“建议”，“蒙”和“分析”。建议你有拿不准的中文词在发帖之前查查字典，免得大家误解。

三言两语

LZ精辟。短期房价要阴跌。请问LZ，2010 年油价突破100的几率有多大？
) p- G4 ]. A: ]3 mtradesman 发表于 2009-11-27 11:01

% O0 ?, _% ~' I& l6 q' i0 w多谢。
小弟近来较忙，没研究油价的问题，不敢轻易猜测，以免怡笑大方。

pchell

其实用温哥华比seattle本来就是一个错误，错误的比较哪来正确的结果？

) N: `) w$ Q' v$ ]  S4 B温哥华在加拿大的地位，相当于美国的三番市，都是在本国气候最好的地方，导致华人比例不断加大，所以房子在经济最困难的时候也没有什么跌幅 ...
Rapala 发表于 2009-11-27 11:37

. A, p* w' _% E6 H; [7 h温哥华的气候还不如西雅图，拿什么把温哥华跟三藩比？

三言两语

医保是个大问题。

! ~% V6 |: r- a但是在美国投资是不错的，也听说西雅图和三藩市没跌多少。
waterfall2 发表于 2009-11-27 11:17

个人认为医保多交点钱，及时就治，比在这里苦等好。
  {8 ~4 W4 @# r3 d
: K0 u" f4 J3 [( y6 K5 ^' F不瞒你说，小弟几个月前有几日心脏不舒服，要做个检查，但要在三个月之后。好在没几天就好了，但想起来挺可怕！说实话，加拿大的医疗体系也是让我离开的原因之一。

三言两语

楼主, 楼主.
Jasmine 发表于 2009-11-27 11:25

- R" j2 A6 S* l9 y- A
0 E( w: H# O# f. n  Z1 b6 P6 U4 C多谢支持。

紫光

"municipal taxes will increase about 3.6% for the average house, and user fees for garbage services drainage and sewer fees will increase. For the typical house worth $400,000, the total increase  ...
2 l! d9 c$ n* A; H三言两语 发表于 2009-11-27 12:03

5 k9 k' v' y8 ^! `( U3 O你的计算是错误的，已经有人指出了，这里就不多说。
; R# t# c9 ~: r6 h# u1 ?2 }+ ^美国房价低，但是税高，要知道每一万块钱每个月的贷款付出大概70-75块（以贷款年限定）。也就是说如果能够剩300块的税可以多借4万块的贷款。而且这个钱好歹也有一部分进入房子的本金，如果缴税只是为政府作了贡献。

Rapala

3 [8 ^% Y. {6 R, x* ?

我一直以来在倡导：要用投资的眼光去看自住房，用投资的方法去买自住房。老百姓买房也要投资自住两相益！那些说什么：自住房早买早享受，不用看市场的观点本人不敢苟同。

+ |1 G3 C: \' W  T( d! |( k) O你所说的都是基于2009年初就是低点， ...
6 P* Y( `. _! i  C+ p; A三言两语 发表于 2009-11-27 12:29

数据在上图，这是加拿大创新高的平均房价。至于toronto, vancouver, calgary都比去年同期时候有很可观的涨幅，edmonton在平均房价上表现得不明显，但比最低点也有３％左右的涨幅。http://www.bobtruman.com/Edmonton_SFH_stats/page_1918017.html，当然，个人观测的结果要高得多，因为大多数华人都是关注西南或者西区，你可以不承认，但是过几个月你在美国享受的时候，不要忘了回来逛逛，我把２０１０年上半年的数据给你看，希望那时候你还有fans.
8 u# F. v7 {2 D# n1 \
" y6 M4 F) m  a# x" d至于忽有，你不应该让人打破脑袋也去美国，让人创造条件也要去，还只是建议？我理解的创造条件有几种，拿相对美国本地人超低的薪水，夫妻一个拿签证去另一个打黑工，夫妻美加两地分居，和美国人结婚，或者干脆直接搬美国再去找工作？你说说除了这你还有什么方法创造条件？
$ D8 S! m3 f( s% O" k+ G1 Q5 _) c
对了，中国人确实会创造条件去美国，看看福建人就行了

三言两语

其实用温哥华比seattle本来就是一个错误，错误的比较哪来正确的结果？
1 V- A) C7 d3 ~) F
温哥华在加拿大的地位，相当于美国的三番市，都是在本国气候最好的地方，导致华人比例不断加大，所以房子在经济最困难的时候也没有什么跌幅。西城在美国的地位差远了，拿什么和温哥华比？全球最适合人居住的城市排第几？Rapala 发表于 2009-11-27 11:37

实在想不出为什么西雅图不能与温哥华比，少花20万，在西雅图过着比温哥华还好的生活，何乐而不为呢？
* e* a& P& r0 B
  i% \3 Y( a% M5 k! {/ ]温哥华和旧金山能比吗？在旧金山可以上午去山上滑雪，下午去海滩日光浴。温哥华行吗？旧金山夏天比你温哥华凉快，冬天比你温哥华暖和。你温哥华怎么比？人家旧金山有硅谷，你温哥华有什么？“全球最适合人居住的城市”是什么？给居民每年发多少钱？好来坞的大名星为什不搬来呀？排第几和你有关系吗？
1 {4 b! a" s6 {7 x
要真是厚着脸皮和人家比，也行。你自已在网上查查旧金山，落衫矶，温哥华的房价，看看到底谁高谁低！先研究研究数据再说话，不行吗？

Rapala

温哥华的气候还不如西雅图，拿什么把温哥华跟三藩比？
' A+ Z9 k( a9 T5 z% U5 c+ Qpchell 发表于 2009-11-27 12:39

温哥华在加拿大的地位，相当于美国的三番市，都是在本国气候最好的地方
* G: x4 k7 _6 r# K2 P$ Q2 N比的是在每个国家中的地位，多伦多的经济还比不上芝加哥，但是多伦多只能和美国纽约比。

pchell

http://www.greaterfool.ca/wp-content/uploads/2009/11/Bubbles11.jpg
这个图是看跌元首greatfool搞出来的，不过结论可能大不相同。加拿大房子现在是突破前期高点，从这个图来看，以前突破历史高点后，从来都是加速 ...
9 H' h  p9 v2 A+ c: b% VRapala 发表于 2009-11-27 12:22

, h& ^4 V8 I0 t, X8 ^用股票、外汇的分析方式看房市需要特别谨慎。光看图、不分析大环境、不看其他相关商品的走势，很难得出什么结论。
4 ^+ ^5 |8 w: [3 ]" J0 M4 v! M9 }而且上面那张图，即使让股票专家看，也不能得出处于向上通道的结论。

pchell

温哥华在加拿大的地位，相当于美国的三番市，都是在本国气候最好的地方
! n7 Y! O- ?! O- }) m) _; @* z比的是在每个国家中的地位，多伦多的经济还比不上芝加哥，但是多伦多只能和美国纽约比。
Rapala 发表于 2009-11-27 13:00

- I8 L% ^7 Y' ?* r' o8 J2 f  ]! J; P) x( M我们比的是地理而不是地位。我认为把温哥华跟西雅图比是最合适的，三藩无论是气候、城市大小还是经济都比温哥华强太多。

waterfall2

升跌升跌升跌升跌升跌升跌

' U4 f  p+ l0 A% c4 f/ F永恒的话题

pchell

"municipal taxes will increase about 3.6% for the average house, and user fees for garbage services drainage and sewer fees will increase. For the typical house worth $400,000, the total increase in all civic utilities and taxes will be about $162."
三言两语 发表于 2009-11-27 12:03

68楼等数学盲，我来说一下三言两语的1%是怎么算出来的：
5 w  u4 ]- h! ?% H% C2 G9 x
: q+ ]% e( m) ?; ]* ]! }162/3.6%=4500，这是一年需要交的税。
0 k/ ?- ^5 ]' Y8 O; N税率为4500/400,000=1.1%

  ]% l: I( q; j( [所以，计算方法根本没有问题。要么就是三言两语引的这一段是错的，要么就是紫光引的0.5%-0.6%是错的。

Rapala

我们比的是地理而不是地位。我认为把温哥华跟西雅图比是最合适的，三藩无论是气候、城市大小还是经济都比温哥华强太多。
( f" m& f5 I0 d1 v4 b  \pchell 发表于 2009-11-27 13:11

6 ]0 n0 |1 g: O: F4 A6 W6 u& q! B- N你比气候，温和西当然没有区别。但是讨论的题目是为什么温比西的房价贵。原因我说了，因为温在加拿大的地位独一无二，移民经济，养老经济，富豪经济是推动房子高价的原因。而西再美国的地位差多了，我如果以天气为第一考虑，一定去加州。

pchell

来源在city of edmonton：
# [: l: K5 }, Z% A5 z0 Mhttp://www.edmonton.ca/for_resid ... property-taxes.aspx
# K: B4 \% \/ v' [; {
2009 Taxes

Because the 2009 budget increased, municipal taxes will increase an average of 7.3% for all property types (including commercial and industrial). But for residential properties, the tax increase is less because households no longer pay for garbage services with taxes - this is paid entirely through user fees.

4 \$ I2 O; Z+ Y5 _" O5 Y3 ^  vTherefore, the average municipal tax increase for houses is 3.6%. For a house valued at $400,000 last year, that’s an increase of about $51. Most households will also get a one-time rebate on their tax notice in May to help offset increases in garbage fees that start Jan. 1. For the average house the rebate is about $53. The rebate is on a scale; more modest homes get more and houses with greater value get less of a rebate.
4 j5 U5 a2 L2 U7 O
! T* Y( o; y* D& A5 Q0 l* `So, municipal taxes will increase about 3.6% for the average house, and user fees for garbage services drainage and sewer fees will increase. For the typical house worth $400,000, the total increase in all civic utilities and taxes will be about $162.

Rapala

68楼等数学盲，我来说一下三言两语的1%是怎么算出来的：
! ]8 ~; Q4 j8 h& Z
; s* f, e* N4 R4 v162/3.6%=4500，这是一年需要交的税。
税率为4500/400,000=1.1%

: u; a3 D3 M2 G3 I$ m所以，计算方法根本没有问题。要么就是三言两语引的这一段是错的，要么就是紫光引的 ...
7 I5 l3 @' |$ [$ Z) z' m  N& d/ ~pchell 发表于 2009-11-27 13:16

6 t" V$ W' q* x5 vmunicipal taxes will increase about 3.6% for the average house
如果三言是用这种方法算出来的，肯定是纸上谈兵的高手了。４０万的房子可不是爱城的avarage, 紫光给的是实际数据，我估计就是他房子去年的bill, 起码和我的房子相近。

三言两语

http://www.greaterfool.ca/wp-content/uploads/2009/11/Bubbles11.jpg
) T2 P6 u( n0 x: U8 a  k6 G这个图是看跌元首greatfool搞出来的，不过结论可能大不相同。加拿大房子现在是突破前期高点，从这个图来看，以前突破历史高点后，从来都是加速 ...
: b8 o/ L9 y! E/ V/ N, g: n1 m6 dRapala 发表于 2009-11-27 12:22

首先，我严重怀疑这张图的正确性。原始数据在哪里？
第二，向上突破创新高是指：回调一定的时间和空间之后，再创新高。你根本就不懂基本的趋势原理。
' t  ?3 i; {, T9 C7 b+ \# A
我也在建议准备长期留在爱城的人现在买房呀。我也没说要等到十年以后再买呀！

pchell

% U& l4 L0 K/ n% p* S- o! V- M; H我对83楼city of edmonton资料的理解是：
4 P8 K! s: o; @8 B, y  |
municipal tax 增幅3.6%，400,000的房子，一年增加的municipal tax是51，需要交的municipal tax是1416(51/3.6%)
% i& e0 _2 j5 V5 V% C- [( Uuser fees 的增幅不清楚。400,000的房子，一年增加的user fees是109(162-51)。这109已经包括了53的one time rebate，到了明年，user fee会在每年增加的基础上，再加上这53。
如果把municipal tax和user fees 合起来，400,000的房子，一年的税算不出来，因为3.6%只是针对municipal tax而已。

所以三言两语算的不对，得另找资料计算。
+ U% j- ~) g+ A* |) r6 _
//我认为city of edmonton故意不说user fee 的增幅，而且还就user fee给一次性的rebate，说明user fee的增幅很大。

Rapala

首先，我严重怀疑这张图的正确性。原始数据在哪里？
" d3 b1 V, _; L$ p第二，向上突破创新高是指：回调一定的时间和空间之后，再创新高。你根本就不懂基本是分析理论。
0 s6 L; V' l$ |2 q
我也在建议准备长期留在爱城的人现在买房呀。我也没说要 ...
三言两语 发表于 2009-11-27 13:32

1 }" M4 Q9 k1 W* L9 m) H2 N" E6 en August 2009, the average price of existing homes sold through the Multiple Listing Service® was CA$324,779 (US$303,614), up 11.3% from a year earlier, according to the Canadian Real Estate Association (CREA).
* S+ U2 N+ s8 G: a& Thttp://www.globalpropertyguide.c ... anada/Price-History
1 Z  _  z# q& g9 I
现在到１０月的数据，是平均价３４１Ｋhttp://www.crea.ca/public/news_stats/statistics.htm
而０８年１０月是２８２Ｋ，同比涨幅是　２０。９％

三言两语

至于忽有，你不应该让人打破脑袋也去美国，让人创造条件也要去，还只是建议？我理解的创造条件有几种，拿相对美国本地人超低的薪水，夫妻一个拿签证去另一个打黑工，夫妻美加两地分居，和美国人结婚，或者干脆直接搬美国再去找工作？你说说除了这你还有什么方法创造条件？

! O' P3 u* P" k" m& W3 H对了，中国人确实会创造条件去美国，看看福建人就行了
Rapala 发表于 2009-11-27 12:52

你说这些都是你自己的主观想象！
$ {2 h) `# a8 {  ]: k4 Q' c
  Z/ n% s9 n  j我说“没有条件，创造条件也要去。”你知道这句话的出处吗？我让谁打破脑袋去美国了？我说打黑工了吗？我说偷渡了吗？你怎么就能确定你的想法就是我的想法呢？
+ v0 Q  F+ O1 O* e% P; K- p5 Y
我反复说：有不同见解可以“讨论”，就是说给你听的呀！

你为什么就不能先问问：“没有条件，创造条件也要去。”到底是什么意思，然后再开尊口呢？在网上发言和在现实中做人是一个道理：互相尊重，谦虚做人！

pchell

你说这些都是你自己的主观想象！
" y' Q0 p; F" j5 o
我说“没有条件，创造条件也要去。”你知道这句话的出处吗？我让谁打破脑袋去美国了？我说打黑工了吗？我说偷渡了吗？你怎么就能确定你的想法就是我的想法呢？

我反复说： ...
三言两语 发表于 2009-11-27 13:47

别生气了，葡萄心理而已。

三言两语

我对83楼city of edmonton资料的理解是：
# L) k9 @7 I) r$ N; g6 P4 z; y, S7 p
/ S  B0 b+ n, y( J; G6 |municipal tax 增幅3.6%，400,000的房子，一年增加的municipal tax是51，需要交的municipal tax是1416(51/3.6%)
+ Q, R1 e$ z, J( E8 Luser fees 的增幅不清楚。400,000的房子，一年增加的use ...
# x0 K! L( A3 ppchell 发表于 2009-11-27 13:42

9 D. Q" V% p  c/ x- M
不用找了。让紫光或Rapala说说自家地址和今年交了多少税就行了。