爱城房市前景初探 ——2009

dreamer

再去换钱。

dreamer

谢谢。

coooooool

原帖由 coooooool 于 2008-12-25 07:05 发表
4 [: n2 A( O1 S+ D1 H, o
2 A4 ^% z8 D! C0 s3 Q! i( G( G我试过了，好象是说100龙币起换，我不够100龙币....
9 e+ [, Q5 y- W$ N, r8 {7 I大过节的，优惠一下吧....

! m$ e/ f3 I) s7 s4 W哇塞，通过我的不断哭穷，终于勾起了别人的同情。
, k6 [+ D  \3 C& x: a谢谢送花的兄弟，等我发达了，别的不敢说，鸡蛋管够.....
  V. R& |  x5 {! N怎么知道是哪位送的花？

dreamer

看了最后的，挺可怕。

dreamer

没有远虑，必有近忧。可现在似乎已来不及了。

dreamer

接着换钱。

dreamer

接着买。

熊猫阿宝

"08 年已经比07 年下跌3％，2009年下跌可能加速，幅度达12％-15％，2010 年5％-8％，之后从2011 年开始回升。当然，也有可能在两年内完成下跌。长痛不如短。"
+ E9 u  a- C( F# Y
9 y! x; k+ {" z+ n$ I4 s很爽,很爽,对欲购房者来说

Becks

原帖由 熊猫阿宝 于 2008-12-25 13:31 发表
"08 年已经比07 年下跌3％，2009年下跌可能加速，幅度达12％-15％，2010 年5％-8％，之后从2011 年开始回升。当然，也有可能在两年内完成下跌。长痛不如短。"
0 J  f- \8 j7 f; K. O8 z
8 P, X1 k+ r2 ~7 u很爽,很爽,对欲购房者来说

dreamer

买了所有的，有收获，谢谢。但有一个问题：现在的埃德蒙顿人口可比以前要多，而且，加东的经济也不是好的不得了，人口会大量流出吗。如果人在，那么房屋市场是不是会和以前不同。

coooooool

楼主辛苦了。（为人民服务...）
* Z) |4 J. U3 j. V1 B  E  t谢谢楼主的一记闷棍，将我蠢蠢欲动的心思弄平静了，看来如果打算买房还要再等二年看看。
; \) b# S9 P  B8 o# L; S我们衷心祝愿楼主隔三岔五地在网上给我们评论一下，这样我们就没必要弄懂那些图表了....
, W7 G/ t* S, K' C圣诞快乐。

问个初级问题：这25%的跌幅要考虑加元的贬值吗？如果考虑到加元对美元的贬值，现在房子实际跌了多少？

( E4 k$ ^; t  _1 H6 ?3 ~[ 本帖最后由 coooooool 于 2008-12-25 14:49 编辑 ]

yxia

的确是博士论文，应该精上加精。
& n2 E; J$ b3 N# F- L) J
有一点与作者探讨：爱城房市的衰退与失业率密切相关，这一点没有异议。有异议的是爱城的失业率又是怎么来的？我们知道，一个地区的失业率与当地的经济衰退密切相关。对爱城经济而言，油价是一个关键。因为油价在$30/桶左右，油沙矿的开采基本无利可图，长期必然导致经济衰退使失业率大增, 所以低油价持续的时间越长失业率将增加越明显。这也是我为什么坚持爱城房市是成也在油，败也在油的缘故。

三言两语

原帖由 自由的像风 于 2008-12-24 21:54 发表
看完了！可以作为博士论文发表。
一点点修改建议：
结论好像没有充分考虑美元即将大幅贬值的预期；还有，这个曲线是在和平环境下绘制的，会不会有大的事件彻底改变他的规律。一个大变革的时代来临，可以借鉴历史， ...

1 F+ S3 S1 l) ~. U
% _% v3 A3 d/ v' \3 J8 @1 K个人认为美元不会在近期再一次大幅贬值。美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期，至少10年。要不然，美元就会失去国际货币的地位，从而失去一切。

三言两语

原帖由 CO2 于 2008-12-24 23:15 发表
  Q+ I$ {& H0 U4 Z9 k楼主再给我发一份吧，文件打开都是乱码地。。。。。。。。
+ a& F2 d# h( Z我的500元啊。。。。。。。。。。。。

是你的Adobe不支持中文吧。下载中文版的试试。如果还不行，就给我个Email，我给你发过去。

三言两语

原帖由 Solina 于 2008-12-25 10:42 发表
3 O% z. S/ l  E1 L" O- ?买了第四部,怎么打不开呢?文件的后缀是.attach....,是什么原因啊?

: Z9 t" j6 q" |
打开了吗？如果还打不开，就给个Email。

三言两语

原帖由 今晚打老虎 于 2008-12-25 12:19 发表
有个问题，如果房价跌到05年的水平，那工资收入会跌到当时的水平嘛？
: @$ H7 z1 d4 o% D' D
! i0 T7 E% M  A05年麦当劳打工的时薪是8快，08年是10快

! F6 q, y/ S+ U7 ~  X( n( P
首先，我不认为房价会跌到05年的水平。
) [9 }! p7 l. _0 v# @/ N工资从整体上来说是不会下跌的，必竟是贷币贬值了。但不排除某个地区，某个行业的工资下浮。

三言两语

原帖由 dreamer 于 2008-12-25 13:53 发表
8 V- w. S# a1 [7 ?# E  |买了所有的，有收获，谢谢。但有一个问题：现在的埃德蒙顿人口可比以前要多，而且，加东的经济也不是好的不得了，人口会大量流出吗。如果人在，那么房屋市场是不是会和以前不同。

+ Q- s6 C3 \. U) r8 \" A爱城人口多了，房子也多了，就看供求关系。历史往往会是惊人的相似。

三言两语

原帖由 coooooool 于 2008-12-25 14:38 发表
( H  U, ~( [7 g( V% z楼主辛苦了。（为人民服务...）
! a, C- b. `5 n. N3 {! i谢谢楼主的一记闷棍，将我蠢蠢欲动的心思弄平静了，看来如果打算买房还要再等二年看看。
' I' p- n* F# r7 ?  h我们衷心祝愿楼主隔三岔五地在网上给我们评论一下，这样我们就没必要弄懂那些图表了....
圣 ...

/ _% W+ A  g5 h! t
$ ?( }2 M* {- F' _2 e' b- u+ H说实话，我在最近一个月也在“蠢蠢欲动”，因为房价租金之比已经达到一个比较合理的水平了。但经过认真分析目前的形势，我还是放弃了。
& `# s- A) O& z! C- U( L& Z+ Y
0 s1 [3 d/ W! B2 L) F, S; h25％的跌幅不考虑汇率因素，只是货币的票面值。

6 J8 r8 g9 U/ n7 ]1 I' u- h% J* h[ 本帖最后由 三言两语 于 2008-12-25 16:05 编辑 ]

三言两语

原帖由 yxia 于 2008-12-25 15:17 发表
. K5 k; M$ c4 Q3 O2 z; ]  h的确是博士论文，应该精上加精。

有一点与作者探讨：爱城房市的衰退与失业率密切相关，这一点没有异议。有异议的是爱城的失业率又是怎么来的？我们知道，一个地区的失业率与当地的经济衰退密切相关。对爱城经济而 ...

* T" B0 i4 }6 f8 h1 a: ]1 i( T6 W8 Y
首先，从历史上看爱城房与油价并没有直接的关系。就象这一次，油价一直涨到08年7月，而房价在一年前就开始下跌了。
其次，爱城房价是与全加拿大的失业率有直接关系，也就是说和加拿大整体的经济形势直接相关。
再有，加拿大是能源大国，油价与其经济当然有关，所以油价与房价必定是有内在联系的，但不是直接的联系。

[ 本帖最后由 三言两语 于 2008-12-25 16:45 编辑 ]

coooooool

原帖由 三言两语 于 2008-12-25 16:04 发表


说实话，我在最近一个月也在“蠢蠢欲动”，因为房价租金之比已经达到一个比较合理的水平了。但经过认真分析目前的形势，我还是放弃了。

25％的跌幅不考虑汇率因素，只是货币的票面值。

如果算上汇率因素，那25%的跌幅已经提前实现了。
您老什么时候再蠢蠢欲动的时候，网上吆喝一嗓子....

annieyang

08 年已经比07 年下跌3％???
& t6 C- b  X6 l4 M: s２００８年比２００７年平均房价降了至少１０％，按每平米售价计算，如果不考虑房型，地区，应该是２５％左右。

zhucalvin

原帖由 三言两语 于 2008-12-25 15:48 发表
8 U2 j6 B5 s3 K# O" o5 q
5 R( Z4 `1 h3 I1 T
& n+ H8 ^! j  |2 m, O3 b个人认为美元不会在近期再一次大幅贬值。美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期，至少10年。要不然，美元就会失去国际货币的地位，从而失去一切。

- F) D: E. I7 `请教楼主一个问题，“美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期，至少10年”指的是美元相对于黄金等大宗商品不会大幅贬值，还是相对于其他货币不会大幅贬值？是不是大家都应该去换美元，也根本不会发生美元危机？

9 C5 y( V5 r7 z4 Z/ s% ?
& V( Z; M5 i! m! [
[ 本帖最后由 zhucalvin 于 2008-12-25 17:23 编辑 ]

hanxishang

原帖由 三言两语 于 2008-12-24 12:57 发表
2007年初，我发表了《让数据告诉你：买房还是租房？》原帖在此：
http://www.edmontonchina.ca/view ... D%D1%D4%C1%BD%D3%EF
- i+ Q9 j  Y: L+ f& {: h" o: y2008年初，我发表了《2008不买房》原帖在此：
http://www.edmontonchina.ca/viewthre ...

Please email shang_hanxi@hotmail.com. I couldn't open it. Thank you!

三言两语

原帖由 annieyang 于 2008-12-25 16:45 发表
7 Y- e6 N9 V, c5 x6 J/ x( K08 年已经比07 年下跌3％???
２００８年比２００７年平均房价降了至少１０％，按每平米售价计算，如果不考虑房型，地区，应该是２５％左右。

2007年平均$338,009(2007年7月$354,718)。2008年全年平均尚未公布，所以我用了9月份的$324,906。数据来自Edmonton Real state Board。
! ?: C; _3 F& B5 D( m
你的数据来源是哪里呢？

三言两语

原帖由 zhucalvin 于 2008-12-25 16:57 发表

+ A, H6 j( X% ]4 i4 c6 A6 m
4 e* }) v9 B6 F' O, Y( p: U请教楼主一个问题，“美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期，至少10年”指的是美元相对于黄金等大宗商品不会大幅贬值，还是相对于其他货币不会大幅贬值？是不是大家都应该去换美元？
$ w- e& I' V; k2 _5 p2 O1 r

- e9 r+ e# ?& [9 E+ t3 I
/ j' S4 J& v; d& C0 k指美元相对黄金。美元是国际货币，所有其它货币都是相对美元定价的，它的涨跌会带动其它货币。

三言两语

原帖由 hanxishang 于 2008-12-25 17:00 发表
# ~) h* Q$ u: o5 u2 c! ^
" p1 E) x4 w: K. q$ r5 @Please email shang_hanxi@hotmail.com. I couldn't open it. Thank you!

6 e2 {; }* z/ O  J5 a1 e) |- j* T  z5 D
: D1 Z, R. ~5 t7 j0 j; m1 ?交易记录上没有显示你买过任何一部分文章。打不开的原因可能是因为没付钱。

( v4 U! j" @# g3 c' x[ 本帖最后由 三言两语 于 2008-12-25 17:43 编辑 ]

CO2

原帖由 annieyang 于 2008-12-25 16:45 发表
08 年已经比07 年下跌3％???
２００８年比２００７年平均房价降了至少１０％，按每平米售价计算，如果不考虑房型，地区，应该是２５％左右。

7 i8 X8 Q: Y2 r) W同感。2007年年底到2008年年底，官方承认的下跌至少在10%，而操作层面的下跌，估计已经超过25%。尤其新近竣工的房屋报价跌势明显。爱城一个均价最高区域的1800平尺双车库独立新房，已经报出31万的低价。

' `( u7 T% _! R3 z2 g" W3 N, K因此下面的问题是，未来两年，房屋价格到底还能消化多少多余的膨胀。是20-30%，还是40-50%？是一年内消化，还是2-3年内逐步消化？

CO2

原帖由 三言两语 于 2008-12-25 15:48 发表


个人认为美元不会在近期再一次大幅贬值。美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期，至少10年。要不然，美元就会失去国际货币的地位，从而失去一切。

- c& w" E$ `4 G7 Y
( x% o- m# T. m- \2 B, @实际上，个人感觉，到目前为止，全世界都在赌一个结果，就是美元到底会不会在这次世界范围内的经济衰退中丧失它的地位。
  x) I& Z6 a# L2 s不是没有这个可能啊。至少在保住这个地位之前，还要有许多实际性的步骤要走。如果一味地bail out, 结果只能加速美元的贬值。

algebra81

写得太好了！
lz真是牛人。

烟雨江南

大师啊。。。。。。从07年的帖子跟到09年，紧尊大师指点，受益匪浅，如今CASH是正道。多谢！
0 s$ w/ A1 c$ q7 n/ u/ I
[ 本帖最后由 xjygx 于 2008-12-25 18:51 编辑 ]