爱城房市前景初探 ——2009

dreamer

再去换钱。

dreamer

谢谢。

coooooool

原帖由 coooooool 于 2008-12-25 07:05 发表
1 Y5 D' t' p  \5 _
' U8 ?* z" Z# ~1 @" G# P6 G2 f我试过了，好象是说100龙币起换，我不够100龙币....
# @$ l3 ^( y5 d, N% V; e! r大过节的，优惠一下吧....

' E! G5 `' `8 H; _: r哇塞，通过我的不断哭穷，终于勾起了别人的同情。
7 ^$ m5 [" ]0 ~; p5 e% }谢谢送花的兄弟，等我发达了，别的不敢说，鸡蛋管够.....
0 l" Z, ?6 D) l; l7 G! E0 o怎么知道是哪位送的花？

dreamer

看了最后的，挺可怕。

dreamer

没有远虑，必有近忧。可现在似乎已来不及了。

dreamer

接着换钱。

dreamer

接着买。

熊猫阿宝

"08 年已经比07 年下跌3％，2009年下跌可能加速，幅度达12％-15％，2010 年5％-8％，之后从2011 年开始回升。当然，也有可能在两年内完成下跌。长痛不如短。"
! H9 r- l% z, d2 ]! r! K2 U
很爽,很爽,对欲购房者来说

Becks

原帖由 熊猫阿宝 于 2008-12-25 13:31 发表
"08 年已经比07 年下跌3％，2009年下跌可能加速，幅度达12％-15％，2010 年5％-8％，之后从2011 年开始回升。当然，也有可能在两年内完成下跌。长痛不如短。"

很爽,很爽,对欲购房者来说

, P. z- _$ k1 U& ~% M

dreamer

买了所有的，有收获，谢谢。但有一个问题：现在的埃德蒙顿人口可比以前要多，而且，加东的经济也不是好的不得了，人口会大量流出吗。如果人在，那么房屋市场是不是会和以前不同。

coooooool

楼主辛苦了。（为人民服务...）
谢谢楼主的一记闷棍，将我蠢蠢欲动的心思弄平静了，看来如果打算买房还要再等二年看看。
8 a) G& L  m6 d: c9 O我们衷心祝愿楼主隔三岔五地在网上给我们评论一下，这样我们就没必要弄懂那些图表了....
  d! p# v! s7 R圣诞快乐。

: L! L; o( E" L% H8 Q% z: |+ F, b9 y问个初级问题：这25%的跌幅要考虑加元的贬值吗？如果考虑到加元对美元的贬值，现在房子实际跌了多少？
, s  p; T/ x5 z6 j, G$ \3 u4 U
" }1 r( i; Z3 ^. B[ 本帖最后由 coooooool 于 2008-12-25 14:49 编辑 ]

yxia

的确是博士论文，应该精上加精。

有一点与作者探讨：爱城房市的衰退与失业率密切相关，这一点没有异议。有异议的是爱城的失业率又是怎么来的？我们知道，一个地区的失业率与当地的经济衰退密切相关。对爱城经济而言，油价是一个关键。因为油价在$30/桶左右，油沙矿的开采基本无利可图，长期必然导致经济衰退使失业率大增, 所以低油价持续的时间越长失业率将增加越明显。这也是我为什么坚持爱城房市是成也在油，败也在油的缘故。

三言两语

原帖由 自由的像风 于 2008-12-24 21:54 发表
' w3 Z; k- n. l1 Y- m看完了！可以作为博士论文发表。
9 h  w1 k: v2 d5 U一点点修改建议：
结论好像没有充分考虑美元即将大幅贬值的预期；还有，这个曲线是在和平环境下绘制的，会不会有大的事件彻底改变他的规律。一个大变革的时代来临，可以借鉴历史， ...

; X5 a, o: \. I: |0 a; S
  s# K* i' r* C  R, g2 @个人认为美元不会在近期再一次大幅贬值。美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期，至少10年。要不然，美元就会失去国际货币的地位，从而失去一切。

三言两语

原帖由 CO2 于 2008-12-24 23:15 发表
楼主再给我发一份吧，文件打开都是乱码地。。。。。。。。
我的500元啊。。。。。。。。。。。。

是你的Adobe不支持中文吧。下载中文版的试试。如果还不行，就给我个Email，我给你发过去。

三言两语

原帖由 Solina 于 2008-12-25 10:42 发表
. U' e2 o) ^5 D1 M买了第四部,怎么打不开呢?文件的后缀是.attach....,是什么原因啊?

, A( d; Y/ F5 ]/ M打开了吗？如果还打不开，就给个Email。

三言两语

原帖由 今晚打老虎 于 2008-12-25 12:19 发表
; [/ q- a3 b/ M7 _) y5 O# n* Q# _+ F有个问题，如果房价跌到05年的水平，那工资收入会跌到当时的水平嘛？
! T' s1 G$ Y! v" A+ v* O
8 T+ M3 `3 q, r+ a- M  v) o* [  }05年麦当劳打工的时薪是8快，08年是10快

7 ]! a) _" _7 X# I* H) h% d首先，我不认为房价会跌到05年的水平。
6 X& K5 p; M/ p1 l2 V4 ^& |; B工资从整体上来说是不会下跌的，必竟是贷币贬值了。但不排除某个地区，某个行业的工资下浮。

三言两语

原帖由 dreamer 于 2008-12-25 13:53 发表
买了所有的，有收获，谢谢。但有一个问题：现在的埃德蒙顿人口可比以前要多，而且，加东的经济也不是好的不得了，人口会大量流出吗。如果人在，那么房屋市场是不是会和以前不同。

; k. e) X" W4 i* I; @
% {" ^( n4 h% h8 n# C' P爱城人口多了，房子也多了，就看供求关系。历史往往会是惊人的相似。

三言两语

原帖由 coooooool 于 2008-12-25 14:38 发表
楼主辛苦了。（为人民服务...）
, s4 B/ ]$ R# q. e/ `' e9 Y% ]谢谢楼主的一记闷棍，将我蠢蠢欲动的心思弄平静了，看来如果打算买房还要再等二年看看。
6 V) G3 \2 F$ ]; x9 C3 S我们衷心祝愿楼主隔三岔五地在网上给我们评论一下，这样我们就没必要弄懂那些图表了....
, G# U5 G2 c9 D0 B6 Y1 _% `0 O" u1 d圣 ...

说实话，我在最近一个月也在“蠢蠢欲动”，因为房价租金之比已经达到一个比较合理的水平了。但经过认真分析目前的形势，我还是放弃了。
4 Y1 y+ k, C# e# |3 L; L9 E
25％的跌幅不考虑汇率因素，只是货币的票面值。

# N; I3 l. t9 y9 P8 W( O. }* b. H# z4 L[ 本帖最后由 三言两语 于 2008-12-25 16:05 编辑 ]

三言两语

原帖由 yxia 于 2008-12-25 15:17 发表
的确是博士论文，应该精上加精。

- X# K: x5 o$ ]$ h" z8 P# O有一点与作者探讨：爱城房市的衰退与失业率密切相关，这一点没有异议。有异议的是爱城的失业率又是怎么来的？我们知道，一个地区的失业率与当地的经济衰退密切相关。对爱城经济而 ...

/ d0 i) q1 n. U; r6 A8 p首先，从历史上看爱城房与油价并没有直接的关系。就象这一次，油价一直涨到08年7月，而房价在一年前就开始下跌了。
其次，爱城房价是与全加拿大的失业率有直接关系，也就是说和加拿大整体的经济形势直接相关。
0 l4 H, [: a: ^+ g& }) H% Q再有，加拿大是能源大国，油价与其经济当然有关，所以油价与房价必定是有内在联系的，但不是直接的联系。

[ 本帖最后由 三言两语 于 2008-12-25 16:45 编辑 ]

coooooool

原帖由 三言两语 于 2008-12-25 16:04 发表
  n2 {. i1 V9 l( n/ O* N; f/ L
. x7 n- e$ a8 Y  ]
9 n2 M2 t$ j7 ]+ K+ o说实话，我在最近一个月也在“蠢蠢欲动”，因为房价租金之比已经达到一个比较合理的水平了。但经过认真分析目前的形势，我还是放弃了。

' m, _4 \! \" B! @& q/ B; Z25％的跌幅不考虑汇率因素，只是货币的票面值。

如果算上汇率因素，那25%的跌幅已经提前实现了。
: B/ O& G# L( w! ?- ^您老什么时候再蠢蠢欲动的时候，网上吆喝一嗓子....

annieyang

08 年已经比07 年下跌3％???
２００８年比２００７年平均房价降了至少１０％，按每平米售价计算，如果不考虑房型，地区，应该是２５％左右。

zhucalvin

原帖由 三言两语 于 2008-12-25 15:48 发表
  `& i5 G: S/ L1 K* Z
+ i- y: _6 q4 w7 m: Y. r# m
个人认为美元不会在近期再一次大幅贬值。美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期，至少10年。要不然，美元就会失去国际货币的地位，从而失去一切。

' h& w# s, e3 c. Y; J# `2 |1 V+ ^请教楼主一个问题，“美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期，至少10年”指的是美元相对于黄金等大宗商品不会大幅贬值，还是相对于其他货币不会大幅贬值？是不是大家都应该去换美元，也根本不会发生美元危机？
2 i2 Q; n# t- a8 \1 `: M$ y& a
! x0 I5 X( g$ R7 J1 V

[ 本帖最后由 zhucalvin 于 2008-12-25 17:23 编辑 ]

hanxishang

原帖由 三言两语 于 2008-12-24 12:57 发表
2007年初，我发表了《让数据告诉你：买房还是租房？》原帖在此：
! U# B7 }. @: M0 @% N& Q. Zhttp://www.edmontonchina.ca/view ... D%D1%D4%C1%BD%D3%EF
' p& J/ Y9 I* `, a+ ~, H2008年初，我发表了《2008不买房》原帖在此：
http://www.edmontonchina.ca/viewthre ...

0 w3 u: G- B1 ~Please email shang_hanxi@hotmail.com. I couldn't open it. Thank you!

三言两语

原帖由 annieyang 于 2008-12-25 16:45 发表
* ]& G% ]/ [" M8 J) t" W0 Y08 年已经比07 年下跌3％???
* I# n. j8 E6 p" f1 L  g２００８年比２００７年平均房价降了至少１０％，按每平米售价计算，如果不考虑房型，地区，应该是２５％左右。

# j2 \- P8 Y8 ~, U( d, Y
6 C9 ^) S$ l7 k2007年平均$338,009(2007年7月$354,718)。2008年全年平均尚未公布，所以我用了9月份的$324,906。数据来自Edmonton Real state Board。

你的数据来源是哪里呢？

三言两语

原帖由 zhucalvin 于 2008-12-25 16:57 发表


请教楼主一个问题，“美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期，至少10年”指的是美元相对于黄金等大宗商品不会大幅贬值，还是相对于其他货币不会大幅贬值？是不是大家都应该去换美元？

2 t4 \" M3 L$ w& X$ M; U9 _: E
( V  W* n6 S- X; {" i; f* b3 x指美元相对黄金。美元是国际货币，所有其它货币都是相对美元定价的，它的涨跌会带动其它货币。

三言两语

原帖由 hanxishang 于 2008-12-25 17:00 发表
3 @" q) T8 ]: `7 g; s; Q
6 ^& V3 t  p5 J6 W1 TPlease email shang_hanxi@hotmail.com. I couldn't open it. Thank you!

交易记录上没有显示你买过任何一部分文章。打不开的原因可能是因为没付钱。
9 l: n: I0 }: [& |6 }; ~
: g! ]# U: n  f6 j  M4 D# R: [[ 本帖最后由 三言两语 于 2008-12-25 17:43 编辑 ]

CO2

原帖由 annieyang 于 2008-12-25 16:45 发表
0 `& m% \; ^* E. |8 M- P08 年已经比07 年下跌3％???
２００８年比２００７年平均房价降了至少１０％，按每平米售价计算，如果不考虑房型，地区，应该是２５％左右。

同感。2007年年底到2008年年底，官方承认的下跌至少在10%，而操作层面的下跌，估计已经超过25%。尤其新近竣工的房屋报价跌势明显。爱城一个均价最高区域的1800平尺双车库独立新房，已经报出31万的低价。

因此下面的问题是，未来两年，房屋价格到底还能消化多少多余的膨胀。是20-30%，还是40-50%？是一年内消化，还是2-3年内逐步消化？

CO2

原帖由 三言两语 于 2008-12-25 15:48 发表


: N2 p8 Y# V" R; I. [1 `个人认为美元不会在近期再一次大幅贬值。美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期，至少10年。要不然，美元就会失去国际货币的地位，从而失去一切。

实际上，个人感觉，到目前为止，全世界都在赌一个结果，就是美元到底会不会在这次世界范围内的经济衰退中丧失它的地位。
6 ?" `0 y% e) F2 ]不是没有这个可能啊。至少在保住这个地位之前，还要有许多实际性的步骤要走。如果一味地bail out, 结果只能加速美元的贬值。

algebra81

写得太好了！
lz真是牛人。

烟雨江南

大师啊。。。。。。从07年的帖子跟到09年，紧尊大师指点，受益匪浅，如今CASH是正道。多谢！
" Q* @2 A0 G! S8 I* k9 A4 m% n
[ 本帖最后由 xjygx 于 2008-12-25 18:51 编辑 ]