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楼主: Z

房市巨大利空

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Z
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 楼主| 发表于 2006-10-20 11:12 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 Tyler 于 2006-10-19 23:11 发表' H4 L( g6 ?! l* ?9 [
请教一下:
3 o8 v( g/ r6 F% H: H5 J5 y- w/ aCMHC 和 银行的 mortgage 有啥不同。 我们买房都是从银行(i.e. RBC, BMO,..)借的mortgage。  D2 P0 z* b  y# ~+ ~; E; q) P- @
CMHC 和 银行 是平等关系,还是借贷关系。

- d/ \) o" Y% K, q) o! P* a: t& |
CMHC和一般购房者最重要的关系是按揭的保险。一般银行都要求25%的首付以减小风险,这样许多人就永远存不到首付了。CMHC要买主以2.5%~3%房款的代价换得更少首付的可能,其责任是当买主破产时弥补银行贷款的损失(赔给银行,不是赔给买主)。从市场角度,就是起到推动超前消费,拉高房价的作用。最近CMHC不断放低对贷款者的要求,也是加拿大房价上涨的重要原因。我说这个新闻是利空是因为私有化以后CMHC的信用将下降,而因此它可能会重新提高对贷款者资质的要求。
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发表于 2006-10-22 08:37 | 显示全部楼层
原帖由 Z 于 2006-10-20 11:12 发表' ^0 j- ~# D# }0 ^8 g. ]

1 x3 y4 i4 ?0 S) P2 [6 {# t! k
: l: _& d- P9 i CMHC和一般购房者最重要的关系是按揭的保险。一般银行都要求25%的首付以减小风险,这样许多人就永远存不到首付了。CMHC要买主以2.5%~3%房款的代价换得更少首付的可能,其责任是当买主破产时弥补银行贷款的损 ...

% g) ^# D1 t% x  F# a7 V' N, w现在银行有35年MORTGAGE了吧
鲜花(1535) 鸡蛋(28)
发表于 2006-10-23 12:15 | 显示全部楼层
国内好像有两代人接力贷款~
大型搬家
Z
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 楼主| 发表于 2006-10-23 16:31 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
原帖由 音响神仙鱼 于 2006-10-22 08:37 发表3 w8 u4 y& V" J" X8 G& P
9 m' e( y# j' H7 I
现在银行有35年MORTGAGE了吧
/ F+ O; C: a' Q3 J! W; h
  g( g* o4 Y+ Q
银行这样做,只是增加坏账风险。它再延长又能怎样,美国很常见的Interest Only,就是无数年的Mortgage嘛。只不过刺激市场最后一次。据说还有越欠越多的Mortgage,除了投机房市的,谁会用呢?但投机的人不是要长期持有房屋,买进之后必定会卖出。对于真正自住者,30年足矣。
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发表于 2006-10-23 21:42 | 显示全部楼层
原帖由 Z 于 2006-10-23 16:31 发表
  }1 o0 n* i- L
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银行这样做,只是增加坏账风险。它再延长又能怎样,美国很常见的Interest Only,就是无数年的Mortgage嘛。只不过刺激市场最后一次。据说还有越欠越多的Mortgage,除了投机房市的,谁会用呢?但投机的人不是 ...
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3 d8 @# E$ K" }+ @投机房市的不用35年借贷这么低Q吧?!
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 楼主| 发表于 2006-10-24 09:02 | 显示全部楼层
原帖由 音响神仙鱼 于 2006-10-23 21:42 发表9 T( C% u3 s7 }- V* t" H+ C

1 e3 B! R  R) M( m
9 I' g$ c6 k" Z! S/ }* M投机房市的不用35年借贷这么低Q吧?!

6 g: g3 l& @7 h4 D6 R) M* m
6 s! D# u( t/ H0 x2 K投机者的特征是要每月付款越少越好。因为他们目的在于转手,不在意于付清本金。如果房市上升,升值部分远远超过利息成本。1 u/ D* I( X& E7 S$ q) [5 G4 u

+ Y) G* J5 z: ]: b- e$ m+ V' G打个比方10万的贷款,6%利息,20年还清要月付712元,40年还清要月付545元,Interest Only(无数年)要月付493元。就是说本来炒家用20年付款可以炒10套房,如果40年付款可以炒13套,Interest Only可以炒14套。只要延长按揭期限,同样的月付,回报可以增加30%~45%. (当然,如果你没有资金去炒10套,你可以理解成炒10万,13万,14.5万的房,一个道理)。" u0 a( V( D# }. s" R' f

+ ~- R) y1 `" U$ _+ S7 l7 w  S/ i这个道理我是回国内时朋友跟我讲中国炒房情况时明白的。后来在Time杂志上看到谈美国炒房,亦是同出一辙。
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发表于 2006-10-24 09:57 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 Z 于 2006-10-24 09:02 发表
6 i* V- ?  y, N, k% g: C; }
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投机者的特征是要每月付款越少越好。因为他们目的在于转手,不在意于付清本金。如果房市上升,升值部分远远超过利息成本。
! @0 z9 g) [& F9 H: o$ ^  F% R3 Y# l) [+ X  i- Q
打个比方10万的贷款,6%利息,20年还清要月付712元,40年还清要月付545元,I ...
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美国的房屋借贷是否和国内一模一样,这个不清楚. 不过你可以试试是否可以在加拿大银行这么轻易空手套白狼拿10套房子的35年贷款
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 楼主| 发表于 2006-10-24 10:18 | 显示全部楼层
原帖由 音响神仙鱼 于 2006-10-24 09:57 发表4 p1 Z. \/ M2 E8 x4 N+ P
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美国的房屋借贷是否和国内一模一样,这个不清楚. 不过你可以试试是否可以在加拿大银行这么轻易空手套白狼拿10套房子的35年贷款
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我已经说了,这只是个比例。炒10套房子固然困难,但只炒一套呢?7 B* H; R1 \- ~9 T( h

; ]! G' u3 f& |. U$ {原来你只能炒30万(为了计算方便假设30万贷款)的房子,从20年延长到35年,同样的月付,你可以炒37万8千的房子了。这有3个好处:) ]5 F% i: _# H

; ?4 G1 Q, \* i8 ^1)本金扩大26%,收益也扩大26%
2 n$ L! P1 E( j3 d6 {7 h2)现在你可以挑选一个30万~37万8千的房子。选择面增加,可能更好找deal; L. O- i+ H9 E0 s+ i, _2 k8 M
3)如果是炒旧房,可以省下手中现金,方便装修运作。
) x4 {' S7 K$ ~: c$ K; p. X% W; L: E+ l+ a  D
[ 本帖最后由 Z 于 2006-10-24 10:20 编辑 ]
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发表于 2006-10-24 19:14 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
房市真的要跌了吗?看来要买房还是等等看吧。但据说银行贷款利率要涨了,着是否也属于利空消息呢?
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