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楼主: Z

房市巨大利空

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 楼主| 发表于 2006-10-20 11:12 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 Tyler 于 2006-10-19 23:11 发表6 E  n" N) j2 N. F* ]
请教一下:1 F; z+ y: k+ W8 ^
CMHC 和 银行的 mortgage 有啥不同。 我们买房都是从银行(i.e. RBC, BMO,..)借的mortgage。* `/ O0 E4 i1 }
CMHC 和 银行 是平等关系,还是借贷关系。
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CMHC和一般购房者最重要的关系是按揭的保险。一般银行都要求25%的首付以减小风险,这样许多人就永远存不到首付了。CMHC要买主以2.5%~3%房款的代价换得更少首付的可能,其责任是当买主破产时弥补银行贷款的损失(赔给银行,不是赔给买主)。从市场角度,就是起到推动超前消费,拉高房价的作用。最近CMHC不断放低对贷款者的要求,也是加拿大房价上涨的重要原因。我说这个新闻是利空是因为私有化以后CMHC的信用将下降,而因此它可能会重新提高对贷款者资质的要求。
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发表于 2006-10-22 08:37 | 显示全部楼层
原帖由 Z 于 2006-10-20 11:12 发表
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1 u& w5 P. F; Q1 c CMHC和一般购房者最重要的关系是按揭的保险。一般银行都要求25%的首付以减小风险,这样许多人就永远存不到首付了。CMHC要买主以2.5%~3%房款的代价换得更少首付的可能,其责任是当买主破产时弥补银行贷款的损 ...
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现在银行有35年MORTGAGE了吧
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发表于 2006-10-23 12:15 | 显示全部楼层
国内好像有两代人接力贷款~
Z
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 楼主| 发表于 2006-10-23 16:31 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
原帖由 音响神仙鱼 于 2006-10-22 08:37 发表$ |, B+ x/ a& ^( P- B. d# v
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现在银行有35年MORTGAGE了吧
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银行这样做,只是增加坏账风险。它再延长又能怎样,美国很常见的Interest Only,就是无数年的Mortgage嘛。只不过刺激市场最后一次。据说还有越欠越多的Mortgage,除了投机房市的,谁会用呢?但投机的人不是要长期持有房屋,买进之后必定会卖出。对于真正自住者,30年足矣。
大型搬家
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发表于 2006-10-23 21:42 | 显示全部楼层
原帖由 Z 于 2006-10-23 16:31 发表3 D. v, d2 d9 ~& B7 f0 i  m

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! p. q& r2 {4 s 银行这样做,只是增加坏账风险。它再延长又能怎样,美国很常见的Interest Only,就是无数年的Mortgage嘛。只不过刺激市场最后一次。据说还有越欠越多的Mortgage,除了投机房市的,谁会用呢?但投机的人不是 ...

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投机房市的不用35年借贷这么低Q吧?!
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 楼主| 发表于 2006-10-24 09:02 | 显示全部楼层
原帖由 音响神仙鱼 于 2006-10-23 21:42 发表
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; N9 l6 l/ g* O* r9 X! _3 L投机房市的不用35年借贷这么低Q吧?!
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投机者的特征是要每月付款越少越好。因为他们目的在于转手,不在意于付清本金。如果房市上升,升值部分远远超过利息成本。
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打个比方10万的贷款,6%利息,20年还清要月付712元,40年还清要月付545元,Interest Only(无数年)要月付493元。就是说本来炒家用20年付款可以炒10套房,如果40年付款可以炒13套,Interest Only可以炒14套。只要延长按揭期限,同样的月付,回报可以增加30%~45%. (当然,如果你没有资金去炒10套,你可以理解成炒10万,13万,14.5万的房,一个道理)。
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这个道理我是回国内时朋友跟我讲中国炒房情况时明白的。后来在Time杂志上看到谈美国炒房,亦是同出一辙。
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发表于 2006-10-24 09:57 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 Z 于 2006-10-24 09:02 发表* ~# l* W; a+ f8 g% f
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投机者的特征是要每月付款越少越好。因为他们目的在于转手,不在意于付清本金。如果房市上升,升值部分远远超过利息成本。
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: h' P2 V) E% P, K2 W4 f8 ^1 L- m 打个比方10万的贷款,6%利息,20年还清要月付712元,40年还清要月付545元,I ...
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美国的房屋借贷是否和国内一模一样,这个不清楚. 不过你可以试试是否可以在加拿大银行这么轻易空手套白狼拿10套房子的35年贷款
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 楼主| 发表于 2006-10-24 10:18 | 显示全部楼层
原帖由 音响神仙鱼 于 2006-10-24 09:57 发表. b  @; I: C- ?" ]
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美国的房屋借贷是否和国内一模一样,这个不清楚. 不过你可以试试是否可以在加拿大银行这么轻易空手套白狼拿10套房子的35年贷款
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我已经说了,这只是个比例。炒10套房子固然困难,但只炒一套呢?
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/ Z( H6 _6 p2 y* j) w+ e原来你只能炒30万(为了计算方便假设30万贷款)的房子,从20年延长到35年,同样的月付,你可以炒37万8千的房子了。这有3个好处:! ]7 {$ o* o) c" ?

" ]4 z, `4 s" ]( x; D8 H. Y. s# h9 u  z. C1)本金扩大26%,收益也扩大26%+ @. b  b, w: `
2)现在你可以挑选一个30万~37万8千的房子。选择面增加,可能更好找deal
/ u8 L* e1 `" z8 e/ g- k) o3)如果是炒旧房,可以省下手中现金,方便装修运作。* H+ K! ]" A+ r) z) }  y
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[ 本帖最后由 Z 于 2006-10-24 10:20 编辑 ]
理袁律师事务所
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发表于 2006-10-24 19:14 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
房市真的要跌了吗?看来要买房还是等等看吧。但据说银行贷款利率要涨了,着是否也属于利空消息呢?
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