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楼主: Z

房市巨大利空

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Z
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 楼主| 发表于 2006-10-20 11:12 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 Tyler 于 2006-10-19 23:11 发表; i$ x! D. T" j# `1 Z9 o- g
请教一下:& _4 `1 K7 U2 F9 u6 Z8 t4 a
CMHC 和 银行的 mortgage 有啥不同。 我们买房都是从银行(i.e. RBC, BMO,..)借的mortgage。
! q3 o. W7 Q- sCMHC 和 银行 是平等关系,还是借贷关系。

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CMHC和一般购房者最重要的关系是按揭的保险。一般银行都要求25%的首付以减小风险,这样许多人就永远存不到首付了。CMHC要买主以2.5%~3%房款的代价换得更少首付的可能,其责任是当买主破产时弥补银行贷款的损失(赔给银行,不是赔给买主)。从市场角度,就是起到推动超前消费,拉高房价的作用。最近CMHC不断放低对贷款者的要求,也是加拿大房价上涨的重要原因。我说这个新闻是利空是因为私有化以后CMHC的信用将下降,而因此它可能会重新提高对贷款者资质的要求。
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发表于 2006-10-22 08:37 | 显示全部楼层
原帖由 Z 于 2006-10-20 11:12 发表- \* d1 P5 u1 B7 L9 N! l* j7 R: I

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CMHC和一般购房者最重要的关系是按揭的保险。一般银行都要求25%的首付以减小风险,这样许多人就永远存不到首付了。CMHC要买主以2.5%~3%房款的代价换得更少首付的可能,其责任是当买主破产时弥补银行贷款的损 ...
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现在银行有35年MORTGAGE了吧
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发表于 2006-10-23 12:15 | 显示全部楼层
国内好像有两代人接力贷款~
理袁律师事务所
Z
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 楼主| 发表于 2006-10-23 16:31 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
原帖由 音响神仙鱼 于 2006-10-22 08:37 发表
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  D: r* {+ i" _7 F" C现在银行有35年MORTGAGE了吧
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9 p# k3 U0 s+ d* y3 r银行这样做,只是增加坏账风险。它再延长又能怎样,美国很常见的Interest Only,就是无数年的Mortgage嘛。只不过刺激市场最后一次。据说还有越欠越多的Mortgage,除了投机房市的,谁会用呢?但投机的人不是要长期持有房屋,买进之后必定会卖出。对于真正自住者,30年足矣。
大型搬家
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发表于 2006-10-23 21:42 | 显示全部楼层
原帖由 Z 于 2006-10-23 16:31 发表/ S- m7 g7 T7 W' u

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9 ~5 ?7 E% @1 \9 n. v; F& ?5 l+ i) b7 t 银行这样做,只是增加坏账风险。它再延长又能怎样,美国很常见的Interest Only,就是无数年的Mortgage嘛。只不过刺激市场最后一次。据说还有越欠越多的Mortgage,除了投机房市的,谁会用呢?但投机的人不是 ...
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投机房市的不用35年借贷这么低Q吧?!
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 楼主| 发表于 2006-10-24 09:02 | 显示全部楼层
原帖由 音响神仙鱼 于 2006-10-23 21:42 发表
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投机房市的不用35年借贷这么低Q吧?!

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3 e: ~+ S8 D' @# p& g) e投机者的特征是要每月付款越少越好。因为他们目的在于转手,不在意于付清本金。如果房市上升,升值部分远远超过利息成本。
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打个比方10万的贷款,6%利息,20年还清要月付712元,40年还清要月付545元,Interest Only(无数年)要月付493元。就是说本来炒家用20年付款可以炒10套房,如果40年付款可以炒13套,Interest Only可以炒14套。只要延长按揭期限,同样的月付,回报可以增加30%~45%. (当然,如果你没有资金去炒10套,你可以理解成炒10万,13万,14.5万的房,一个道理)。
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0 i. L6 Z1 z5 _0 J; _' n这个道理我是回国内时朋友跟我讲中国炒房情况时明白的。后来在Time杂志上看到谈美国炒房,亦是同出一辙。
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发表于 2006-10-24 09:57 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 Z 于 2006-10-24 09:02 发表
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" Z- G; Q2 t  N% x 投机者的特征是要每月付款越少越好。因为他们目的在于转手,不在意于付清本金。如果房市上升,升值部分远远超过利息成本。
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打个比方10万的贷款,6%利息,20年还清要月付712元,40年还清要月付545元,I ...

7 D% s( h$ i% _; O( q5 X8 W美国的房屋借贷是否和国内一模一样,这个不清楚. 不过你可以试试是否可以在加拿大银行这么轻易空手套白狼拿10套房子的35年贷款
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 楼主| 发表于 2006-10-24 10:18 | 显示全部楼层
原帖由 音响神仙鱼 于 2006-10-24 09:57 发表
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+ f9 K# a6 U; E# B, b5 ]% t美国的房屋借贷是否和国内一模一样,这个不清楚. 不过你可以试试是否可以在加拿大银行这么轻易空手套白狼拿10套房子的35年贷款
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+ v( F+ d, f6 S+ t2 T! r我已经说了,这只是个比例。炒10套房子固然困难,但只炒一套呢?
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7 ]. q8 c' |2 u1 @! b$ Q" ^4 |原来你只能炒30万(为了计算方便假设30万贷款)的房子,从20年延长到35年,同样的月付,你可以炒37万8千的房子了。这有3个好处:' Z8 b  h9 t1 J3 p: Z, m0 _

3 @. |: B6 g6 K+ |1 x# R6 U1)本金扩大26%,收益也扩大26%
% I' M( ]6 O- {. |2)现在你可以挑选一个30万~37万8千的房子。选择面增加,可能更好找deal
+ y% U$ H7 v7 k- l3)如果是炒旧房,可以省下手中现金,方便装修运作。
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[ 本帖最后由 Z 于 2006-10-24 10:20 编辑 ]
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发表于 2006-10-24 19:14 | 显示全部楼层
房市真的要跌了吗?看来要买房还是等等看吧。但据说银行贷款利率要涨了,着是否也属于利空消息呢?
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