买新区？或老区？

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 20:35
6 C0 W# |8 m* z2 ]# O' ?" Z+ B9 c你的第一段提到2011年的Haddow在2003年基础上新增了大量的1500~2000的小地块的vinyl siding的独立屋，并 ...

" ~: y4 m) ]$ s' |/ N看来老杨还是不理解市场构成改变的含义。说的浅显一点：

+ n2 M' W9 p" s2003年，老杨挣5万，红叶挣5万。全家平均5万。
1 |, B" U4 _- k, {黑条挣5万，白天鹅挣钱5万。全家平均5万。
% a+ M5 f( t8 k5 r
2012年，老杨挣13万，红叶挣10万，辣椒打工挣1万。全家平均8万。
黑条挣10万，白天鹅挣钱10万。全家平均10万。
- y$ R3 L( Q5 a
. m% P" I; s7 ?* u4 m  K* S按照你的算法，老杨家收入增速比黑条家慢。但实际上老杨收入增速比黑条快。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 21:48
7 u" D" k% r( `$ C' m$ g看来老杨还是不理解市场构成改变的含义。说的浅显一点：
, S* L9 b3 f' A8 o
2003年，老杨挣5万，红叶挣5万。全家平均5万。 ...

- z& j. W; D$ |7 F/ f3 m你的数据引用错误，实际应该是2012年，老杨挣9万，红叶挣9万，辣椒挣6万。全家平均8万。
% a! w  T4 z4 W' T2 v+ Y3 A

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 20:35
' a: o% N9 e, r% \  }/ y---- “同样这些房子，你的数据是第一次转手数据，我可以说从新房价到这一点，买主已经获得收益，你怎么反驳？”关于这点，我不反驳。买主是否收益不是我们关注的焦点，无论房主是否收益，他们的卖房的成交价是得到市场认可的。

7 i# |" U. B6 f5 u. y8 j8 V

我们这个帖子本身就是讨论新房旧房哪个升值快，所谓升值最主要就是买主收益。如果这不是你的焦点，你来错地方了。
4 W7 T: F: {; a
我就认识有的人在房市上升期，先跟builder签约锁定价格，造好交房就马上出手赚一把。这种情况很多网友都知道。按照你的算法，你跟本就不知道新房签约价，而使用第一次二手交易价格当做新区原始价，这本身就是巨大漏洞。
7 W1 r/ g0 w) E& {$ {9 _( V
你的另一个漏洞就是Windsor Park样本特别小，又有很多翻建新房。所以要进行比较，最好加上Belgravia/Mckernan扩充样本，并且滤掉翻建的，和装修过的房子。

qwlimited

老杨家庭收入远超ab平均

如花

新区的定义是什么? 按时间定?

小黄

& u% f. s( U- J" T7 B

老杨 发表于 2012-6-1 21:02
4 Z% E$ b( x  @, I, H! P# j你的数据引用错误，实际应该是2012年，老杨挣9万，红叶挣9万，辣椒挣6万。全家平均8万。

+ w% O& M) E- O1 n. r
那就请你证明。

) P1 E% F3 W0 s) l, _4 X0 C7 y- D你上文的逻辑只说了Haddow平均升幅不好。我的逻辑说明，即使平均升幅不好，个体升幅也可以非常好，甚至比平均升幅高的区的个体更好。
3 W# M+ [9 n: @; N
你现在抛出一个新论点，就是老杨家个体升幅也不好。请给出Haddow个体的数据。鉴于房子很多，很多也不交易，一个可行的办法是把整个区按照postal code分割，然后各自计算升幅。会比较准确。

小黄

8 u6 N; [& F8 W

如花 发表于 2012-6-1 21:06
新区的定义是什么? 按时间定?

为了讨论方便，就用房屋交付时间定。

7 M) ^; n: c, `# U4 G我的逻辑特指从建筑商手里买一手房，含炒房。

如花

小黄 发表于 2012-6-1 22:09
0 P; p8 r2 z" _为了讨论方便，就用房屋交付时间定。

( e* B6 U/ ~2 ?- n; w$ ^2 q; V' l交房多少年内算新区?

小黄

如花 发表于 2012-6-1 21:13
交房多少年内算新区?

0 K, B0 n4 n+ h- `- k' o6 M; x1 _上文：我的逻辑特指从建筑商手里买一手房，含炒房。

3 k: w, G; s* I- _) _3 r就是说从现在想买房的人的视角，还可以买到一手房的区，而且要去买一手房。（为了讨论方便，不考虑旧区 infill)

如花

小黄 发表于 2012-6-1 22:16
上文：我的逻辑特指从建筑商手里买一手房，含炒房。

0 S$ I7 @# N. t! o& g就是说从现在想买房的人的视角，还可以买到一手 ...

- C% ~' O$ g# B2 O+ i9 u那在计算比较的时候，还要把完善新房的投入减去，如，花园，围墙，平台，地下室等，大约是10%的房价。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 22:02
- g! z  q. C  L  l9 e$ h) R我们这个帖子本身就是讨论新房旧房哪个升值快，所谓升值最主要就是买主收益。如果这不是你的焦点，你 ...

" y! A( c  }! H/ I% f8 q# }0 O+ |- w2 oWindsor Park是你首先提出来的，我根据你提出的地点找出的数据。你要想知道Belgravia/Mckernan这两个区的也行啊，下面列出来：
Belgravia/Mckernan 2003年 $254,439；2011年 $499,836

小黄

如花 发表于 2012-6-1 21:32
9 N, B/ A4 N- ]+ M那在计算比较的时候，还要把完善新房的投入减去，如，花园，围墙，平台，地下室等，大约是10%的房价。

. K6 w% p. F  g8 J7 V3 T! L$ o+ y5 Z现在的旧房出售前也大多会装修，投入比例恐怕更高。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 22:07
那就请你证明。

  E* S! s. `+ ~& Y# r你上文的逻辑只说了Haddow平均升幅不好。我的逻辑说明，即使平均升幅不好，个体升幅 ...

3 s# e" A- {1 v小黄同学，不要恼羞成怒。你说“2012年，老杨挣13万，红叶挣10万，辣椒打工挣1万。全家平均8万”，如果我没理解错，你这应该是比喻一个小区里面的房价有差距。但13万跟1万的差距也太大了吧，你见过haddow里面有130万的独立房和10万独立房这样的差别吗？
& l4 `# Y' z  a9 ~  Z
& W4 v: D+ O+ I& l9 O9 B我说“老杨挣9万，红叶挣9万，辣椒挣6万”，相当于一个小区里面有90万的房子，还有60万的房子，这是合理的，也是常见的，你想让我怎样去证明？

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 21:33
Windsor Park是你首先提出来的，我根据你提出的地点找出的数据。你要想知道Belgravia/Mckernan这两个区的 ...

谢谢！下一步是找到新区的新房成交价。请给出Haddow所有2003年已经存在的房子的新房合同的平均尺价。

richard2008

围观，不过老杨不适合参与这个话题。立场难以中立哈。

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 21:38
小黄同学，不要恼羞成怒。你说“2012年，老杨挣13万，红叶挣10万，辣椒打工挣1万。全家平均8万”，如果我 ...

首先，请澄清你之前说的Haddow平均价是否独立屋平均价。
( H- `, f9 e& Y& `0 S" R. n0 A
Haddow最贵的独立屋大约150万吧。最便宜的大约40万。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 22:39
; }/ ^7 O" m6 E' ]6 G5 ?谢谢！下一步是找到新区的新房成交价。请给出Haddow所有2003年已经存在的房子的新房合同的平均尺价。

  A: t8 z% N7 Y9 m+ X+ g6 b这个数据我找不到，我至多能找到部分数据。

小黄

richard2008 发表于 2012-6-1 21:40
+ Z; E4 R/ D( g围观，不过老杨不适合参与这个话题。立场难以中立哈。

9 h+ w$ q) f6 `
5 }/ K+ ~: J4 U' K我觉得老杨确实不适合，他现在是看涵盖两个完全不同时代小区（Haddow北和Haddow南）“平均价”。在我去看Haddow的示范屋的时候，老杨还没来加拿大呢，没有对这个新区造价的基本认识。

老杨

richard2008 发表于 2012-6-1 22:40
. R8 c5 [' r7 ^& |, z6 {# m0 n3 P围观，不过老杨不适合参与这个话题。立场难以中立哈。

我正是站在一个公正客观的立场上来发帖的。如果以个人利益为重，我也号召大家去买新房。做为房产经纪人，买新房可以做到利益最大化。新房，房子本身的问题少，我无非是帮客户选lot，选floor plan，如果有可能的话对floor plan进行更改，选配置，谈价钱，这些工作量都不大，很快就可以完成，拿到的佣金跟旧房比例是一样的。而旧房就麻烦很多，不知道要跑多少次，一个客户看几十套房子历时几个月很正常。我平时很少上来写东西，一方面没多少时间，另外我也不愿意参与争论。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 22:42
首先，请澄清你之前说的Haddow平均价是否独立屋平均价。

Haddow最贵的独立屋大约150万吧。最便宜的大 ...

是独立屋的。

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 21:45
  _2 \% u; E: f/ ^& @这个数据我找不到，我至多能找到部分数据。

4 ~) D9 W" r% L3 m) ^我知道这很困难。所以我就讲述了我个人的经历。

2003年 Jayman在Haddow Drive上造了3个展示屋 2138，2140，2142. 三个房子相连。同期还立了一个小报亭一样的，用一张打印的纸把全部的spec房都列上了。便宜的16万也有，贵的也不会比20万更贵。我在14楼估了这批房子至今升值140%上下。你计算的二手交易，没有考虑从建筑商新房价到第一次二手交易的炒房利润。而且别忘了，2003那批房做草地做deck都很便宜的。
* g. H3 b! C& A; J2 O! O
7 P; f5 X* E( q2 [( r% T而Windsor Park普通的1200~1400的平方没有装修的，就是我估计的70%，现在你去买也不用70万。你现在看到的平均价高来自2005之后的装修和翻建热潮。但装修翻建都牵涉追加投资。好比40万买进，装修花10万，最后卖80万。你不能说升值100%，其实只有60%.

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 22:48
/ Q4 @5 I6 a9 y4 a我觉得老杨确实不适合，他现在是看涵盖两个完全不同时代小区（Haddow北和Haddow南）“平均价”。在我去 ...

2 m" L) r6 S0 H" o/ T小黄同学，我没有你来加拿大早，你觉得这就能说明我的水平低，你的水平高，是吗？那么有的经纪人已经做了30年，他做经纪人的时候你还没来加拿大呢，是不是他说haddow涨幅低你就会承认了？

  t* c9 m! T9 T  S$ E我前面一直是用数据说话的，我的数据都是能够证实的，不像你那些数据都是估计出来的。你要是说我的数据不行，你也拿数据说话啊（估计出来的不算）。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 23:02
我知道这很困难。所以我就讲述了我个人的经历。
9 F+ A. U5 G" _# }
7 l# ~2 \2 v9 T) k  ?' W- K8 t2003年 Jayman在Haddow Drive上造了3个展示屋 2138，2 ...

如果“考虑从建筑商新房价到第一次二手交易的炒房利润”，我理解假如这人2003年卖房，应该算是他2002年买的房子，对吧？

JoyceAccSG

排队看热闹。

ceramistpalace

JoyceAccSG 发表于 2012-6-1 23:22
2 ~+ i( x$ m* q" ?( L; a排队看热闹。

& l1 }' v- W: X0 z, [1 b- }) V! ]这周五晚倒是例外的热闹.

JoyceAccSG

- K5 b+ G. l1 B2 r% g5 ^0 h

ceramistpalace 发表于 2012-6-1 22:29
* G4 j9 @8 p* j) y; S, _: R2 U1 q这周五晚倒是例外的热闹.

' T8 O5 Z( F5 N
今天看到一个房子，因为离上班近， 所以打电话给List realtor, 1700多尺2层屋，一个车库(detach)，70年的房子，叫价54.5万.
其实什么都不是绝对的，说新房比旧房升值潜力大有点太绝对。而且很多人买房是考虑居住和方便，当然也要考虑升值的潜力，但是需要综合考虑。

carolsky

ceramistpalace

JoyceAccSG 发表于 2012-6-1 23:39
6 X/ p" Z( u6 J  L2 A( H今天看到一个房子，因为离上班近， 所以打电话给List realtor, 1700多尺2层屋，一个车库(detach)，70年 ...

. x% i( I$ W+ H( Y" y, ]: S  ^Absolutely agree.

小黄

9 }2 G5 K2 j2 O% r  l0 H" D$ }0 n

老杨 发表于 2012-6-1 22:13
: p( W* n3 y4 K, }1 N+ y' a5 N+ |如果“考虑从建筑商新房价到第一次二手交易的炒房利润”，我理解假如这人2003年卖房，应该算是他2002年买 ...

. \+ W8 w, X; ]: _5 v" ~
. ]3 P0 ^7 Y  Y* h3 q$ w- n, b可以是2002~2003 spec的建造过程中任何一点买进。即将交付就挂牌。这种情况之后的几年越来越多。

7 u) K6 m* P/ m2 x; |* z- f  s新区新房在2003~2007的上升市中升幅比旧区迅速，当然2007~2008的下降中降幅也更迅速。我只能基于房市长期是上升的，那么综合下来新区新房升值更好。