买新区？或老区？

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 20:35
! v/ ~' q5 x( k. C你的第一段提到2011年的Haddow在2003年基础上新增了大量的1500~2000的小地块的vinyl siding的独立屋，并 ...

看来老杨还是不理解市场构成改变的含义。说的浅显一点：

" C1 s- c/ T4 }6 g2003年，老杨挣5万，红叶挣5万。全家平均5万。
( J+ U1 i9 B8 H( j黑条挣5万，白天鹅挣钱5万。全家平均5万。

' Y3 T) p; T, Z+ P& T6 U2012年，老杨挣13万，红叶挣10万，辣椒打工挣1万。全家平均8万。
黑条挣10万，白天鹅挣钱10万。全家平均10万。

按照你的算法，老杨家收入增速比黑条家慢。但实际上老杨收入增速比黑条快。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 21:48
: Y. S9 H  ^: L4 n看来老杨还是不理解市场构成改变的含义。说的浅显一点：

0 ?8 t$ F+ i) b# ?7 W2003年，老杨挣5万，红叶挣5万。全家平均5万。 ...

0 Z: t8 g0 m: p3 S你的数据引用错误，实际应该是2012年，老杨挣9万，红叶挣9万，辣椒挣6万。全家平均8万。
; i( ^1 b1 P' \2 ]4 z& Z8 X

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 20:35
---- “同样这些房子，你的数据是第一次转手数据，我可以说从新房价到这一点，买主已经获得收益，你怎么反驳？”关于这点，我不反驳。买主是否收益不是我们关注的焦点，无论房主是否收益，他们的卖房的成交价是得到市场认可的。

& j  Y. _% K% n2 ^* v1 Q* V( x
" y5 g  I- E$ z# u3 [7 y% Q) o$ n8 b
我们这个帖子本身就是讨论新房旧房哪个升值快，所谓升值最主要就是买主收益。如果这不是你的焦点，你来错地方了。
  r8 P' N0 q8 q1 x# v
+ F9 y2 d7 j2 ]3 @我就认识有的人在房市上升期，先跟builder签约锁定价格，造好交房就马上出手赚一把。这种情况很多网友都知道。按照你的算法，你跟本就不知道新房签约价，而使用第一次二手交易价格当做新区原始价，这本身就是巨大漏洞。

4 U6 _- H' l" F- a' Z9 Q你的另一个漏洞就是Windsor Park样本特别小，又有很多翻建新房。所以要进行比较，最好加上Belgravia/Mckernan扩充样本，并且滤掉翻建的，和装修过的房子。

qwlimited

老杨家庭收入远超ab平均

如花

新区的定义是什么? 按时间定?

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 21:02
你的数据引用错误，实际应该是2012年，老杨挣9万，红叶挣9万，辣椒挣6万。全家平均8万。

那就请你证明。

' V( l8 [- p$ Z( w: K你上文的逻辑只说了Haddow平均升幅不好。我的逻辑说明，即使平均升幅不好，个体升幅也可以非常好，甚至比平均升幅高的区的个体更好。

1 W- p+ t) b7 o/ @' }# C* h你现在抛出一个新论点，就是老杨家个体升幅也不好。请给出Haddow个体的数据。鉴于房子很多，很多也不交易，一个可行的办法是把整个区按照postal code分割，然后各自计算升幅。会比较准确。

小黄

; ?8 V( P, ]4 |0 E7 i$ ~7 H6 {

如花 发表于 2012-6-1 21:06
5 r0 J! s( m; b. n/ n新区的定义是什么? 按时间定?

为了讨论方便，就用房屋交付时间定。
/ N/ M$ N/ w9 @" ?* C
6 z' ^4 I5 [, R! h' `4 c+ B我的逻辑特指从建筑商手里买一手房，含炒房。

如花

小黄 发表于 2012-6-1 22:09
; @/ J# e4 R1 K- n2 N8 U0 w$ P为了讨论方便，就用房屋交付时间定。

交房多少年内算新区?

小黄

如花 发表于 2012-6-1 21:13
交房多少年内算新区?

- W+ B- ~9 s, p上文：我的逻辑特指从建筑商手里买一手房，含炒房。

就是说从现在想买房的人的视角，还可以买到一手房的区，而且要去买一手房。（为了讨论方便，不考虑旧区 infill)

如花

小黄 发表于 2012-6-1 22:16
7 B- M: a. @5 x& ~% i3 ]& p/ A上文：我的逻辑特指从建筑商手里买一手房，含炒房。

) Y6 ^0 p. s  u4 d就是说从现在想买房的人的视角，还可以买到一手 ...

7 T* s( K! W1 q0 E9 ^6 n那在计算比较的时候，还要把完善新房的投入减去，如，花园，围墙，平台，地下室等，大约是10%的房价。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 22:02
我们这个帖子本身就是讨论新房旧房哪个升值快，所谓升值最主要就是买主收益。如果这不是你的焦点，你 ...

Windsor Park是你首先提出来的，我根据你提出的地点找出的数据。你要想知道Belgravia/Mckernan这两个区的也行啊，下面列出来：
Belgravia/Mckernan 2003年 $254,439；2011年 $499,836

小黄

如花 发表于 2012-6-1 21:32
) v: p1 U* _& Y那在计算比较的时候，还要把完善新房的投入减去，如，花园，围墙，平台，地下室等，大约是10%的房价。

现在的旧房出售前也大多会装修，投入比例恐怕更高。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 22:07
那就请你证明。

* _# c/ j) z2 L你上文的逻辑只说了Haddow平均升幅不好。我的逻辑说明，即使平均升幅不好，个体升幅 ...

小黄同学，不要恼羞成怒。你说“2012年，老杨挣13万，红叶挣10万，辣椒打工挣1万。全家平均8万”，如果我没理解错，你这应该是比喻一个小区里面的房价有差距。但13万跟1万的差距也太大了吧，你见过haddow里面有130万的独立房和10万独立房这样的差别吗？

我说“老杨挣9万，红叶挣9万，辣椒挣6万”，相当于一个小区里面有90万的房子，还有60万的房子，这是合理的，也是常见的，你想让我怎样去证明？

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 21:33
) `2 H+ B- V- t2 X3 O( l* hWindsor Park是你首先提出来的，我根据你提出的地点找出的数据。你要想知道Belgravia/Mckernan这两个区的 ...

$ q* ~7 N( ], a% O$ X7 b谢谢！下一步是找到新区的新房成交价。请给出Haddow所有2003年已经存在的房子的新房合同的平均尺价。

richard2008

围观，不过老杨不适合参与这个话题。立场难以中立哈。

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 21:38
小黄同学，不要恼羞成怒。你说“2012年，老杨挣13万，红叶挣10万，辣椒打工挣1万。全家平均8万”，如果我 ...

' A  }! B% A" [  r
4 R. ~; x% J( c- H- G. \: N# U首先，请澄清你之前说的Haddow平均价是否独立屋平均价。
. ~5 S1 I3 |5 |4 Y$ s
Haddow最贵的独立屋大约150万吧。最便宜的大约40万。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 22:39
' B, N! g) j7 c7 \' W谢谢！下一步是找到新区的新房成交价。请给出Haddow所有2003年已经存在的房子的新房合同的平均尺价。

5 B$ j6 J0 x6 ^5 U" V$ f这个数据我找不到，我至多能找到部分数据。

小黄

richard2008 发表于 2012-6-1 21:40
围观，不过老杨不适合参与这个话题。立场难以中立哈。

9 m/ }7 g/ f' G$ y
我觉得老杨确实不适合，他现在是看涵盖两个完全不同时代小区（Haddow北和Haddow南）“平均价”。在我去看Haddow的示范屋的时候，老杨还没来加拿大呢，没有对这个新区造价的基本认识。

老杨

richard2008 发表于 2012-6-1 22:40
2 i' S7 Z8 u( D  n# I% @+ g: j. O2 ^, j围观，不过老杨不适合参与这个话题。立场难以中立哈。

4 s2 K  `5 h& i% {9 w我正是站在一个公正客观的立场上来发帖的。如果以个人利益为重，我也号召大家去买新房。做为房产经纪人，买新房可以做到利益最大化。新房，房子本身的问题少，我无非是帮客户选lot，选floor plan，如果有可能的话对floor plan进行更改，选配置，谈价钱，这些工作量都不大，很快就可以完成，拿到的佣金跟旧房比例是一样的。而旧房就麻烦很多，不知道要跑多少次，一个客户看几十套房子历时几个月很正常。我平时很少上来写东西，一方面没多少时间，另外我也不愿意参与争论。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 22:42
; h+ s- p9 Y: q: Z首先，请澄清你之前说的Haddow平均价是否独立屋平均价。

7 f8 T* C; V9 `' }, _. T# nHaddow最贵的独立屋大约150万吧。最便宜的大 ...

0 D/ ^4 z/ Q9 e是独立屋的。

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 21:45
# U8 l# j% Y" U2 v这个数据我找不到，我至多能找到部分数据。

* L& V7 d8 y- m  d我知道这很困难。所以我就讲述了我个人的经历。
  ^7 z) T5 b9 Y1 ^
2003年 Jayman在Haddow Drive上造了3个展示屋 2138，2140，2142. 三个房子相连。同期还立了一个小报亭一样的，用一张打印的纸把全部的spec房都列上了。便宜的16万也有，贵的也不会比20万更贵。我在14楼估了这批房子至今升值140%上下。你计算的二手交易，没有考虑从建筑商新房价到第一次二手交易的炒房利润。而且别忘了，2003那批房做草地做deck都很便宜的。
! z+ x% o6 C4 _2 C3 q
而Windsor Park普通的1200~1400的平方没有装修的，就是我估计的70%，现在你去买也不用70万。你现在看到的平均价高来自2005之后的装修和翻建热潮。但装修翻建都牵涉追加投资。好比40万买进，装修花10万，最后卖80万。你不能说升值100%，其实只有60%.

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 22:48
我觉得老杨确实不适合，他现在是看涵盖两个完全不同时代小区（Haddow北和Haddow南）“平均价”。在我去 ...

小黄同学，我没有你来加拿大早，你觉得这就能说明我的水平低，你的水平高，是吗？那么有的经纪人已经做了30年，他做经纪人的时候你还没来加拿大呢，是不是他说haddow涨幅低你就会承认了？

  ~  I: o: K5 I' Y% C& k' A3 [9 P我前面一直是用数据说话的，我的数据都是能够证实的，不像你那些数据都是估计出来的。你要是说我的数据不行，你也拿数据说话啊（估计出来的不算）。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 23:02
我知道这很困难。所以我就讲述了我个人的经历。

% j) N' v, g  p& Y% m3 o/ X6 F2003年 Jayman在Haddow Drive上造了3个展示屋 2138，2 ...

) n0 a0 Z& z9 L1 g. o0 {2 z9 R如果“考虑从建筑商新房价到第一次二手交易的炒房利润”，我理解假如这人2003年卖房，应该算是他2002年买的房子，对吧？

JoyceAccSG

排队看热闹。

ceramistpalace

JoyceAccSG 发表于 2012-6-1 23:22
) Q: i. s& K! a2 {排队看热闹。

4 C1 [8 q* d  h7 Q0 s! M这周五晚倒是例外的热闹.

JoyceAccSG

ceramistpalace 发表于 2012-6-1 22:29
5 e; f5 m1 i+ H4 X/ @2 a3 h这周五晚倒是例外的热闹.

# a- @/ X: m0 D" @+ S: O6 u- _
5 O9 `! p) I7 {1 U) n; E今天看到一个房子，因为离上班近， 所以打电话给List realtor, 1700多尺2层屋，一个车库(detach)，70年的房子，叫价54.5万.
其实什么都不是绝对的，说新房比旧房升值潜力大有点太绝对。而且很多人买房是考虑居住和方便，当然也要考虑升值的潜力，但是需要综合考虑。

carolsky

ceramistpalace

JoyceAccSG 发表于 2012-6-1 23:39
今天看到一个房子，因为离上班近， 所以打电话给List realtor, 1700多尺2层屋，一个车库(detach)，70年 ...

% [) T5 N5 v) I, E+ }9 ?Absolutely agree.

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 22:13
如果“考虑从建筑商新房价到第一次二手交易的炒房利润”，我理解假如这人2003年卖房，应该算是他2002年买 ...

/ E4 z$ c& Z5 A! U) q  c0 i) c
2 h; X9 M- o( @' I/ x/ y可以是2002~2003 spec的建造过程中任何一点买进。即将交付就挂牌。这种情况之后的几年越来越多。
+ ~* T: f; v0 j" H1 J! E: u
- }3 \! _  ?' J' U; t+ ~. |新区新房在2003~2007的上升市中升幅比旧区迅速，当然2007~2008的下降中降幅也更迅速。我只能基于房市长期是上升的，那么综合下来新区新房升值更好。