买新区？或老区？

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 20:35
, i- m( y! e7 ]" |$ P# T2 X% Z你的第一段提到2011年的Haddow在2003年基础上新增了大量的1500~2000的小地块的vinyl siding的独立屋，并 ...

看来老杨还是不理解市场构成改变的含义。说的浅显一点：
2 D: J/ z( \/ u! ]- E1 n' `
2 L" O) x" p/ x" A2003年，老杨挣5万，红叶挣5万。全家平均5万。
5 n# H/ _, `3 c6 m黑条挣5万，白天鹅挣钱5万。全家平均5万。

2012年，老杨挣13万，红叶挣10万，辣椒打工挣1万。全家平均8万。
黑条挣10万，白天鹅挣钱10万。全家平均10万。

& U  ?% k) \: w8 a5 I2 w& P# J按照你的算法，老杨家收入增速比黑条家慢。但实际上老杨收入增速比黑条快。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 21:48
8 [7 Q5 W8 G+ F+ @3 p看来老杨还是不理解市场构成改变的含义。说的浅显一点：

( r7 W2 x  F9 k/ U- [, s8 V2003年，老杨挣5万，红叶挣5万。全家平均5万。 ...

你的数据引用错误，实际应该是2012年，老杨挣9万，红叶挣9万，辣椒挣6万。全家平均8万。
# m# r( |6 u1 z

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 20:35
8 P0 B: ^- n& Z* d/ A---- “同样这些房子，你的数据是第一次转手数据，我可以说从新房价到这一点，买主已经获得收益，你怎么反驳？”关于这点，我不反驳。买主是否收益不是我们关注的焦点，无论房主是否收益，他们的卖房的成交价是得到市场认可的。

9 b9 A; T' Y! m9 W; A
我们这个帖子本身就是讨论新房旧房哪个升值快，所谓升值最主要就是买主收益。如果这不是你的焦点，你来错地方了。
* y: F/ ^% b, t( z8 M
我就认识有的人在房市上升期，先跟builder签约锁定价格，造好交房就马上出手赚一把。这种情况很多网友都知道。按照你的算法，你跟本就不知道新房签约价，而使用第一次二手交易价格当做新区原始价，这本身就是巨大漏洞。
- Q1 P6 I( e0 g
你的另一个漏洞就是Windsor Park样本特别小，又有很多翻建新房。所以要进行比较，最好加上Belgravia/Mckernan扩充样本，并且滤掉翻建的，和装修过的房子。

qwlimited

老杨家庭收入远超ab平均

如花

新区的定义是什么? 按时间定?

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 21:02
你的数据引用错误，实际应该是2012年，老杨挣9万，红叶挣9万，辣椒挣6万。全家平均8万。

那就请你证明。

$ C' I9 R4 F& K你上文的逻辑只说了Haddow平均升幅不好。我的逻辑说明，即使平均升幅不好，个体升幅也可以非常好，甚至比平均升幅高的区的个体更好。

( V4 v; Z3 a& ?, ?5 v, J+ d2 o你现在抛出一个新论点，就是老杨家个体升幅也不好。请给出Haddow个体的数据。鉴于房子很多，很多也不交易，一个可行的办法是把整个区按照postal code分割，然后各自计算升幅。会比较准确。

小黄

如花 发表于 2012-6-1 21:06
7 o: S/ @2 A- `) q- `) V* \新区的定义是什么? 按时间定?

7 D7 @  ^' j6 l
0 X) \8 q. |* b8 E为了讨论方便，就用房屋交付时间定。

$ D% ^1 X; ~' x: ?% s3 h5 g1 Y( x我的逻辑特指从建筑商手里买一手房，含炒房。

如花

小黄 发表于 2012-6-1 22:09
3 ], D9 ^& G3 L为了讨论方便，就用房屋交付时间定。

0 u" [; s3 J7 n交房多少年内算新区?

小黄

如花 发表于 2012-6-1 21:13
交房多少年内算新区?

9 |4 n2 ?2 ?) ]1 B5 u5 {9 v
上文：我的逻辑特指从建筑商手里买一手房，含炒房。
, }# H4 f. Q. i/ D! {& U4 Q0 l* |
( P& E3 B% S% L* ]就是说从现在想买房的人的视角，还可以买到一手房的区，而且要去买一手房。（为了讨论方便，不考虑旧区 infill)

如花

小黄 发表于 2012-6-1 22:16
上文：我的逻辑特指从建筑商手里买一手房，含炒房。
3 k  _% @6 a. O6 ]" U
. ?: c. r6 r9 {就是说从现在想买房的人的视角，还可以买到一手 ...

3 P& Y; I5 p7 @# R& I2 V那在计算比较的时候，还要把完善新房的投入减去，如，花园，围墙，平台，地下室等，大约是10%的房价。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 22:02
9 T: L7 q2 H# C- q我们这个帖子本身就是讨论新房旧房哪个升值快，所谓升值最主要就是买主收益。如果这不是你的焦点，你 ...

Windsor Park是你首先提出来的，我根据你提出的地点找出的数据。你要想知道Belgravia/Mckernan这两个区的也行啊，下面列出来：
2 @. \+ e- T; K9 d: xBelgravia/Mckernan 2003年 $254,439；2011年 $499,836

小黄

如花 发表于 2012-6-1 21:32
那在计算比较的时候，还要把完善新房的投入减去，如，花园，围墙，平台，地下室等，大约是10%的房价。

现在的旧房出售前也大多会装修，投入比例恐怕更高。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 22:07
4 D, e, d" ~$ U; F那就请你证明。

你上文的逻辑只说了Haddow平均升幅不好。我的逻辑说明，即使平均升幅不好，个体升幅 ...

) z, q( |$ y* v小黄同学，不要恼羞成怒。你说“2012年，老杨挣13万，红叶挣10万，辣椒打工挣1万。全家平均8万”，如果我没理解错，你这应该是比喻一个小区里面的房价有差距。但13万跟1万的差距也太大了吧，你见过haddow里面有130万的独立房和10万独立房这样的差别吗？
8 t$ I0 @' a5 A5 h- i& d7 p' r+ _
" w- b! W1 i! s0 i" J' F2 @我说“老杨挣9万，红叶挣9万，辣椒挣6万”，相当于一个小区里面有90万的房子，还有60万的房子，这是合理的，也是常见的，你想让我怎样去证明？

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 21:33
7 O/ J2 C! }# C: {3 vWindsor Park是你首先提出来的，我根据你提出的地点找出的数据。你要想知道Belgravia/Mckernan这两个区的 ...

谢谢！下一步是找到新区的新房成交价。请给出Haddow所有2003年已经存在的房子的新房合同的平均尺价。

richard2008

围观，不过老杨不适合参与这个话题。立场难以中立哈。

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 21:38
  Q2 x; N% D8 x4 G+ j) w! a( m. l, O% n小黄同学，不要恼羞成怒。你说“2012年，老杨挣13万，红叶挣10万，辣椒打工挣1万。全家平均8万”，如果我 ...

/ c  ]4 k7 _: T
* s( Z$ M% @( c2 D- [2 H首先，请澄清你之前说的Haddow平均价是否独立屋平均价。
+ o6 a- ~" j$ {) V* W+ n2 I
0 P# _6 h) k) |! [7 eHaddow最贵的独立屋大约150万吧。最便宜的大约40万。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 22:39
谢谢！下一步是找到新区的新房成交价。请给出Haddow所有2003年已经存在的房子的新房合同的平均尺价。

& _. g6 W, y8 V  `; O# R这个数据我找不到，我至多能找到部分数据。

小黄

richard2008 发表于 2012-6-1 21:40
围观，不过老杨不适合参与这个话题。立场难以中立哈。

我觉得老杨确实不适合，他现在是看涵盖两个完全不同时代小区（Haddow北和Haddow南）“平均价”。在我去看Haddow的示范屋的时候，老杨还没来加拿大呢，没有对这个新区造价的基本认识。

老杨

richard2008 发表于 2012-6-1 22:40
, p/ B4 x! s( f! c8 X5 t5 H8 ]围观，不过老杨不适合参与这个话题。立场难以中立哈。

( {. r# e1 R) s4 r: W# D- W我正是站在一个公正客观的立场上来发帖的。如果以个人利益为重，我也号召大家去买新房。做为房产经纪人，买新房可以做到利益最大化。新房，房子本身的问题少，我无非是帮客户选lot，选floor plan，如果有可能的话对floor plan进行更改，选配置，谈价钱，这些工作量都不大，很快就可以完成，拿到的佣金跟旧房比例是一样的。而旧房就麻烦很多，不知道要跑多少次，一个客户看几十套房子历时几个月很正常。我平时很少上来写东西，一方面没多少时间，另外我也不愿意参与争论。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 22:42
首先，请澄清你之前说的Haddow平均价是否独立屋平均价。

6 f% r9 r# r- V  m; W2 UHaddow最贵的独立屋大约150万吧。最便宜的大 ...

( [' b6 [6 W6 m* r) x是独立屋的。

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 21:45
这个数据我找不到，我至多能找到部分数据。

我知道这很困难。所以我就讲述了我个人的经历。
* C# {$ e5 [/ k4 h: Z* ?
; \" n7 w6 w1 J% {! c2003年 Jayman在Haddow Drive上造了3个展示屋 2138，2140，2142. 三个房子相连。同期还立了一个小报亭一样的，用一张打印的纸把全部的spec房都列上了。便宜的16万也有，贵的也不会比20万更贵。我在14楼估了这批房子至今升值140%上下。你计算的二手交易，没有考虑从建筑商新房价到第一次二手交易的炒房利润。而且别忘了，2003那批房做草地做deck都很便宜的。

8 C) ]" @( e+ a5 M1 U. S7 K) v而Windsor Park普通的1200~1400的平方没有装修的，就是我估计的70%，现在你去买也不用70万。你现在看到的平均价高来自2005之后的装修和翻建热潮。但装修翻建都牵涉追加投资。好比40万买进，装修花10万，最后卖80万。你不能说升值100%，其实只有60%.

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 22:48
我觉得老杨确实不适合，他现在是看涵盖两个完全不同时代小区（Haddow北和Haddow南）“平均价”。在我去 ...

小黄同学，我没有你来加拿大早，你觉得这就能说明我的水平低，你的水平高，是吗？那么有的经纪人已经做了30年，他做经纪人的时候你还没来加拿大呢，是不是他说haddow涨幅低你就会承认了？

9 p  r! \! Y& l1 |* p# i我前面一直是用数据说话的，我的数据都是能够证实的，不像你那些数据都是估计出来的。你要是说我的数据不行，你也拿数据说话啊（估计出来的不算）。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 23:02
8 ^' W1 L( e' J4 H2 ~1 ^我知道这很困难。所以我就讲述了我个人的经历。
; \) X( u$ ^4 N* {
( v0 ~& Q2 ^" O. p$ k% r1 \* O) a5 D2003年 Jayman在Haddow Drive上造了3个展示屋 2138，2 ...

如果“考虑从建筑商新房价到第一次二手交易的炒房利润”，我理解假如这人2003年卖房，应该算是他2002年买的房子，对吧？

JoyceAccSG

排队看热闹。

ceramistpalace

JoyceAccSG 发表于 2012-6-1 23:22
排队看热闹。

1 Z$ N$ f$ {0 P/ D这周五晚倒是例外的热闹.

JoyceAccSG

! M% P8 W7 ]1 j

ceramistpalace 发表于 2012-6-1 22:29
; t. u& t* I/ D! w, G% X这周五晚倒是例外的热闹.

! }+ P* `, Q' ^
( M' P/ O. A7 L! M今天看到一个房子，因为离上班近， 所以打电话给List realtor, 1700多尺2层屋，一个车库(detach)，70年的房子，叫价54.5万.
8 A8 _3 p- |* u其实什么都不是绝对的，说新房比旧房升值潜力大有点太绝对。而且很多人买房是考虑居住和方便，当然也要考虑升值的潜力，但是需要综合考虑。

carolsky

ceramistpalace

JoyceAccSG 发表于 2012-6-1 23:39
今天看到一个房子，因为离上班近， 所以打电话给List realtor, 1700多尺2层屋，一个车库(detach)，70年 ...

Absolutely agree.

小黄

8 l6 a2 {6 U/ @# W

老杨 发表于 2012-6-1 22:13
如果“考虑从建筑商新房价到第一次二手交易的炒房利润”，我理解假如这人2003年卖房，应该算是他2002年买 ...

5 v  Y; J* ?( B/ B7 H可以是2002~2003 spec的建造过程中任何一点买进。即将交付就挂牌。这种情况之后的几年越来越多。
6 u& f6 W$ U6 G6 h
5 _0 h2 @& {* Q9 d. }! N新区新房在2003~2007的上升市中升幅比旧区迅速，当然2007~2008的下降中降幅也更迅速。我只能基于房市长期是上升的，那么综合下来新区新房升值更好。