买新区？或老区？

小黄 · 发表于 2012-6-1 20:48

老杨发表于 2012-6-1 20:35 ! m9 e4 T2 f4 X$ _6 j; j# I
你的第一段提到2011年的Haddow在2003年基础上新增了大量的1500~2000的小地块的vinyl siding的独立屋，并 ...

看来老杨还是不理解市场构成改变的含义。说的浅显一点：

2003年，老杨挣5万，红叶挣5万。全家平均5万。
黑条挣5万，白天鹅挣钱5万。全家平均5万。

2012年，老杨挣13万，红叶挣10万，辣椒打工挣1万。全家平均8万。
黑条挣10万，白天鹅挣钱10万。全家平均10万。

按照你的算法，老杨家收入增速比黑条家慢。但实际上老杨收入增速比黑条快。

老杨 · 发表于 2012-6-1 21:02

小黄发表于 2012-6-1 21:48
) N: x) K$ F' Y# O' S看来老杨还是不理解市场构成改变的含义。说的浅显一点：
: }( S; @* k' ^( D4 E5 {" e" X3 o8 N' H. d& k
2003年，老杨挣5万，红叶挣5万。全家平均5万。 ...

你的数据引用错误，实际应该是2012年，老杨挣9万，红叶挣9万，辣椒挣6万。全家平均8万。

小黄 · 发表于 2012-6-1 21:02

老杨发表于 2012-6-1 20:35 . h- Y8 j& ?* t* c1 Z% R" n
---- “同样这些房子，你的数据是第一次转手数据，我可以说从新房价到这一点，买主已经获得收益，你怎么反驳？”关于这点，我不反驳。买主是否收益不是我们关注的焦点，无论房主是否收益，他们的卖房的成交价是得到市场认可的。

我们这个帖子本身就是讨论新房旧房哪个升值快，所谓升值最主要就是买主收益。如果这不是你的焦点，你来错地方了。

我就认识有的人在房市上升期，先跟builder签约锁定价格，造好交房就马上出手赚一把。这种情况很多网友都知道。按照你的算法，你跟本就不知道新房签约价，而使用第一次二手交易价格当做新区原始价，这本身就是巨大漏洞。

你的另一个漏洞就是Windsor Park样本特别小，又有很多翻建新房。所以要进行比较，最好加上Belgravia/Mckernan扩充样本，并且滤掉翻建的，和装修过的房子。

qwlimited · 发表于 2012-6-1 21:04

老杨家庭收入远超ab平均

如花 · 发表于 2012-6-1 21:06

新区的定义是什么? 按时间定?

小黄 · 发表于 2012-6-1 21:07

本帖最后由小黄于 2012-6-1 21:15 编辑

老杨发表于 2012-6-1 21:02
! Y" ~. I: J5 o" ?* s# F你的数据引用错误，实际应该是2012年，老杨挣9万，红叶挣9万，辣椒挣6万。全家平均8万。

那就请你证明。

你上文的逻辑只说了Haddow平均升幅不好。我的逻辑说明，即使平均升幅不好，个体升幅也可以非常好，甚至比平均升幅高的区的个体更好。

你现在抛出一个新论点，就是老杨家个体升幅也不好。请给出Haddow个体的数据。鉴于房子很多，很多也不交易，一个可行的办法是把整个区按照postal code分割，然后各自计算升幅。会比较准确。

小黄 · 发表于 2012-6-1 21:09

本帖最后由小黄于 2012-6-1 21:13 编辑

如花发表于 2012-6-1 21:06
, _3 v4 D0 K$ M7 O( g7 r' s; O新区的定义是什么? 按时间定?

为了讨论方便，就用房屋交付时间定。

我的逻辑特指从建筑商手里买一手房，含炒房。

如花 · 发表于 2012-6-1 21:13

小黄发表于 2012-6-1 22:09
5 z! K( o! g, g4 z( r, u为了讨论方便，就用房屋交付时间定。

交房多少年内算新区?

小黄 · 发表于 2012-6-1 21:16

如花发表于 2012-6-1 21:13
$ P& _% Y8 X' B8 E, Y( u7 {交房多少年内算新区?

上文：我的逻辑特指从建筑商手里买一手房，含炒房。

就是说从现在想买房的人的视角，还可以买到一手房的区，而且要去买一手房。（为了讨论方便，不考虑旧区 infill)

如花 · 发表于 2012-6-1 21:32

小黄发表于 2012-6-1 22:16 4 a. l; F2 w2 m4 R# ^ v& X
上文：我的逻辑特指从建筑商手里买一手房，含炒房。
, a. Q: R! y% [3 ~/ _7 ?% T2 W+ M+ I# H, J+ I
就是说从现在想买房的人的视角，还可以买到一手 ...

那在计算比较的时候，还要把完善新房的投入减去，如，花园，围墙，平台，地下室等，大约是10%的房价。

老杨 · 发表于 2012-6-1 21:33

小黄发表于 2012-6-1 22:02
" X( T! h2 t: v% a& J7 x a! D我们这个帖子本身就是讨论新房旧房哪个升值快，所谓升值最主要就是买主收益。如果这不是你的焦点，你 ...

Windsor Park是你首先提出来的，我根据你提出的地点找出的数据。你要想知道Belgravia/Mckernan这两个区的也行啊，下面列出来：
Belgravia/Mckernan 2003年 $254,439；2011年 $499,836

小黄 · 发表于 2012-6-1 21:36

如花发表于 2012-6-1 21:32
+ w. [- U( o7 W( A4 q那在计算比较的时候，还要把完善新房的投入减去，如，花园，围墙，平台，地下室等，大约是10%的房价。

现在的旧房出售前也大多会装修，投入比例恐怕更高。

老杨 · 发表于 2012-6-1 21:38

小黄发表于 2012-6-1 22:07 8 b) r1 {0 f& P
那就请你证明。
! x, F( H% E& r: _# R2 ~! r; G& R; k
% a% ^* t) L4 W8 N6 v6 b你上文的逻辑只说了Haddow平均升幅不好。我的逻辑说明，即使平均升幅不好，个体升幅 ...

小黄同学，不要恼羞成怒。你说“2012年，老杨挣13万，红叶挣10万，辣椒打工挣1万。全家平均8万”，如果我没理解错，你这应该是比喻一个小区里面的房价有差距。但13万跟1万的差距也太大了吧，你见过haddow里面有130万的独立房和10万独立房这样的差别吗？

我说“老杨挣9万，红叶挣9万，辣椒挣6万”，相当于一个小区里面有90万的房子，还有60万的房子，这是合理的，也是常见的，你想让我怎样去证明？

小黄 · 发表于 2012-6-1 21:39

老杨发表于 2012-6-1 21:33 - X4 d' K$ J8 L7 s9 s
Windsor Park是你首先提出来的，我根据你提出的地点找出的数据。你要想知道Belgravia/Mckernan这两个区的 ...

谢谢！下一步是找到新区的新房成交价。请给出Haddow所有2003年已经存在的房子的新房合同的平均尺价。

richard2008 · 发表于 2012-6-1 21:40

围观，不过老杨不适合参与这个话题。立场难以中立哈。

小黄 · 发表于 2012-6-1 21:42

老杨发表于 2012-6-1 21:38 # N' T/ t6 R0 u( w* |! Z9 V
小黄同学，不要恼羞成怒。你说“2012年，老杨挣13万，红叶挣10万，辣椒打工挣1万。全家平均8万”，如果我 ...

首先，请澄清你之前说的Haddow平均价是否独立屋平均价。

Haddow最贵的独立屋大约150万吧。最便宜的大约40万。

老杨 · 发表于 2012-6-1 21:45

小黄发表于 2012-6-1 22:39 8 {, j" L# `" E2 ~
谢谢！下一步是找到新区的新房成交价。请给出Haddow所有2003年已经存在的房子的新房合同的平均尺价。

这个数据我找不到，我至多能找到部分数据。

小黄 · 发表于 2012-6-1 21:48

richard2008 发表于 2012-6-1 21:40
! p4 g) t0 f; @' g/ S围观，不过老杨不适合参与这个话题。立场难以中立哈。

我觉得老杨确实不适合，他现在是看涵盖两个完全不同时代小区（Haddow北和Haddow南）“平均价”。在我去看Haddow的示范屋的时候，老杨还没来加拿大呢，没有对这个新区造价的基本认识。

老杨 · 发表于 2012-6-1 21:53

richard2008 发表于 2012-6-1 22:40 ' V+ d. ~( T% t' i0 z% @
围观，不过老杨不适合参与这个话题。立场难以中立哈。

我正是站在一个公正客观的立场上来发帖的。如果以个人利益为重，我也号召大家去买新房。做为房产经纪人，买新房可以做到利益最大化。新房，房子本身的问题少，我无非是帮客户选lot，选floor plan，如果有可能的话对floor plan进行更改，选配置，谈价钱，这些工作量都不大，很快就可以完成，拿到的佣金跟旧房比例是一样的。而旧房就麻烦很多，不知道要跑多少次，一个客户看几十套房子历时几个月很正常。我平时很少上来写东西，一方面没多少时间，另外我也不愿意参与争论。

老杨 · 发表于 2012-6-1 21:56

小黄发表于 2012-6-1 22:42
& _0 M: C! J7 T首先，请澄清你之前说的Haddow平均价是否独立屋平均价。
! T3 u* ?/ K% L1 _9 }3 L% b1 O+ k! Z3 }1 k2 |7 r( A) p5 F8 {* j
Haddow最贵的独立屋大约150万吧。最便宜的大 ...

是独立屋的。

小黄 · 发表于 2012-6-1 22:02

老杨发表于 2012-6-1 21:45 $ \5 f: f$ ~, x1 E" C9 a
这个数据我找不到，我至多能找到部分数据。

我知道这很困难。所以我就讲述了我个人的经历。

2003年 Jayman在Haddow Drive上造了3个展示屋 2138，2140，2142. 三个房子相连。同期还立了一个小报亭一样的，用一张打印的纸把全部的spec房都列上了。便宜的16万也有，贵的也不会比20万更贵。我在14楼估了这批房子至今升值140%上下。你计算的二手交易，没有考虑从建筑商新房价到第一次二手交易的炒房利润。而且别忘了，2003那批房做草地做deck都很便宜的。

而Windsor Park普通的1200~1400的平方没有装修的，就是我估计的70%，现在你去买也不用70万。你现在看到的平均价高来自2005之后的装修和翻建热潮。但装修翻建都牵涉追加投资。好比40万买进，装修花10万，最后卖80万。你不能说升值100%，其实只有60%.

老杨 · 发表于 2012-6-1 22:08

小黄发表于 2012-6-1 22:48
6 E% p! _: J+ ]# z5 c& Q' @我觉得老杨确实不适合，他现在是看涵盖两个完全不同时代小区（Haddow北和Haddow南）“平均价”。在我去 ...

小黄同学，我没有你来加拿大早，你觉得这就能说明我的水平低，你的水平高，是吗？那么有的经纪人已经做了30年，他做经纪人的时候你还没来加拿大呢，是不是他说haddow涨幅低你就会承认了？

我前面一直是用数据说话的，我的数据都是能够证实的，不像你那些数据都是估计出来的。你要是说我的数据不行，你也拿数据说话啊（估计出来的不算）。

老杨 · 发表于 2012-6-1 22:13

小黄发表于 2012-6-1 23:02 7 U% e' d) Z* A0 C/ a: n- z4 \
我知道这很困难。所以我就讲述了我个人的经历。
( B; q+ G$ u, S3 c, Q9 M# b* z }' G& Q. j) z2 q% |
2003年 Jayman在Haddow Drive上造了3个展示屋 2138，2 ...

如果“考虑从建筑商新房价到第一次二手交易的炒房利润”，我理解假如这人2003年卖房，应该算是他2002年买的房子，对吧？

JoyceAccSG · 发表于 2012-6-1 22:22

排队看热闹。

兔宝宝 · 发表于 2012-6-1 22:27

提示: 该帖被管理员或版主屏蔽

ceramistpalace · 发表于 2012-6-1 22:29

JoyceAccSG 发表于 2012-6-1 23:22 5 _7 w, u; X8 c% x- x
排队看热闹。

这周五晚倒是例外的热闹.

JoyceAccSG · 发表于 2012-6-1 22:39

本帖最后由 JoyceAccSG 于 2012-6-1 22:51 编辑

ceramistpalace 发表于 2012-6-1 22:29 * @" [2 |6 D% @' S* g0 ?5 J
这周五晚倒是例外的热闹.

今天看到一个房子，因为离上班近，所以打电话给List realtor, 1700多尺2层屋，一个车库(detach)，70年的房子，叫价54.5万.
其实什么都不是绝对的，说新房比旧房升值潜力大有点太绝对。而且很多人买房是考虑居住和方便，当然也要考虑升值的潜力，但是需要综合考虑。

carolsky · 发表于 2012-6-1 22:41

ceramistpalace · 发表于 2012-6-1 22:56

JoyceAccSG 发表于 2012-6-1 23:39
: E1 T1 q$ O5 s5 N今天看到一个房子，因为离上班近，所以打电话给List realtor, 1700多尺2层屋，一个车库(detach)，70年 ...

Absolutely agree.

小黄 · 发表于 2012-6-2 07:18

本帖最后由小黄于 2012-6-2 07:20 编辑

老杨发表于 2012-6-1 22:13
; n3 m1 Y: {( z5 _+ L/ `如果“考虑从建筑商新房价到第一次二手交易的炒房利润”，我理解假如这人2003年卖房，应该算是他2002年买 ...

可以是2002~2003 spec的建造过程中任何一点买进。即将交付就挂牌。这种情况之后的几年越来越多。

新区新房在2003~2007的上升市中升幅比旧区迅速，当然2007~2008的下降中降幅也更迅速。我只能基于房市长期是上升的，那么综合下来新区新房升值更好。

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兔宝宝兔宝宝当前离线积分 2912 狗仔卡鲜花(158) 鸡蛋(19)	发表于 2012-6-1 22:27 \| 显示全部楼层提示: 该帖被管理员或版主屏蔽
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