不要把问题想复杂了

熊猫阿宝

紫光的论证并不严谨。
小黄 发表于 2010-7-6 21:27

紫光向来不进行严谨的论证吧。要不然他的帖子怎么会火？

紫光

紫光向来不进行严谨的论证吧。要不然他的帖子怎么会火？
熊猫阿宝 发表于 2010-7-7 12:02

4 n* D' \( c$ w1 a. z! g& l1 M+ M严谨论证的文章多半都是废话。
我的帖子火是因为我的观点已经被事实证明了但是却戳到了某些人的痛处。

醉酒当歌

+ ?5 R2 u9 W: m9 U( m6 P我没有太清楚爱城的房子，但我个人认为应该与卡城的趋势类似。卡城从现在往前查4年，4年房价增长不到10%，每年平均增长2%，考虑通货膨胀，这不是慢牛，而是盘整原地不动或者有下跌，虽然中间有波动，但是趋势我个人不认为是上升。
" K1 t. }$ T' z  w1 y
" K# N4 i+ J+ b) N

盘整上升，慢牛。
, F9 G% X2 m& V# q紫光 发表于 2010-7-7 09:18

紫光

9 \# G- |1 O1 b  m

我没有太清楚爱城的房子，但我个人认为应该与卡城的趋势类似。卡城从现在往前查4年，4年房价增长不到10%，每年平均增长2%，考虑通货膨胀，这不是慢牛，而是盘整原地不动或者有下跌，虽然中间有波动，但是趋势我个人不 ...
醉酒当歌 发表于 2010-7-7 13:07

拜托你说话过过脑子，2009年哪里还有通货膨胀？2009年是通货紧缩-0.9%。即使现在通胀也只有1.4%。而且这1.4%中间房价的贡献不小。不是慢牛是什么？
& R8 q" X3 G- d5 _9 W9 W+ p给你贴个2006到今天的数据看看。

紫光

33# 醉酒当歌

7 Y! u6 f0 q# h" }$ t1 e8 |5 {
% n" P. S1 e5 F我记得你以前预测房价会回到2005年中期的水平，你可以再估计一下会在什么时候吗？也好让你的fans有点盼头。

醉酒当歌

1 E, B. f: S3 d1 }* s" G拜托你不要认为自己是天才?!!当楼上的所有人质疑你的图形的时候,你还不好好反思一下自己的问题...还找打仗..你的图形趋势就不对,你还好意思再贴什么图...
5 K' r+ w0 f) `. b. T! z
% ^2 T' A+ b7 f0 |2 V: X+ B: Z3 g听你的话过去4年到现在买房的人,从投资角度上我看没有占到什么便宜,虽然你总是说房价会不停地涨. 而没有听你的话没有买房, 过去4年到现在存足了首付...现在开始计划买房反倒划算了很多....
) W. c8 t) y) {0 I. j
孰是孰非....我相信大家的眼睛是亮的. 我是在卡城房价在06年上半年4个多月涨了40%的时候告诫大家要非常谨慎地买房子的...现在看来我不认为错.

我从来没说过房价会回到05年中的价格,如果你认为我说过,你给我找找我的帖子看看,找到了,我买国际机票到爱城请你吃饭...
* A8 G% a4 S, \6 V+ e  y

拜托你说话过过脑子，2009年哪里还有通货膨胀？2009年是通货紧缩-0.9%。即使现在通胀也只有1.4%。而且这1.4%中间房价的贡献不小。不是慢牛是什么？
) I! a% n2 x' V% @给你贴个2006到今天的数据看看。
' s) G' [3 k% Q紫光 发表于 2010-7-7 13:16

浪里黑条

ceramistpalace

我的頭腦比較簡單，經濟趨勢一點也看不懂，只知道工資物價都比十年前脹了，以前十元買到的東西，現在二十元也買不來，（以大多數而言，當然有少數例外，如電子產品 etc.）房價亦然，以前一所房子的價錢，今日半個房屋也買不起，怎也看不懂有何不對頭.

紫光

拜托你不要认为自己是天才?!!当楼上的所有人质疑你的图形的时候,你还不好好反思一下自己的问题...还找打仗..你的图形趋势就不对,你还好意思再贴什么图...

( y/ ^5 {- x3 n/ N听你的话过去4年到现在买房的人,从投资角度上我看没有占到 ...
醉酒当歌 发表于 2010-7-7 14:15

/ v5 h/ u) q! {觉得数据有问题你应该找老杨去扯皮，因为是他们那个组织统计的，和我没有半点关系。
我肯定不天才，但也绝对不是蠢才，不会捏着鼻子哄眼睛。
- q! T; k: W3 C$ W8 `! \  ~你倒是预测一下啥时候房价能回到2005年啊？

紫光

6 P4 L: m" N8 A; J4 W) o' E浪里黑条 发表于 2010-7-7 14:35

" ?2 y/ u" g; I" g唯恐天下不乱，雨衣卖出几件了？
, Z: D$ b: e( y不吵不火看来是真理，明天找老杨请客吃饭。

Dajidali

18# catty


' N. P7 h6 F9 Q$ P7 R5 d哼，当然能！
Jan 2008 :平均价：250,508  中间价：332,320
Mar 2010:平均价：355,550  中间价：375,758
8 a+ I: B$ G# K' _$ t
伏不？

阿水

18# catty
* {; \% `4 R7 |3 L) o( c9 `; I( Y
' a9 T3 |7 h+ i1 _
哼，当然能！
Jan 2008 :平均价：250,508  中间价：332,320
# D2 U% o8 v. g5 \% ^/ k/ A! `2 k5 PMar 2010:平均价：355,550  中间价：375,758
+ i6 X5 @* ~% ~8 h" U
( _$ Y: ~: o7 o7 ?$ x: M伏不？
, t% B% O6 d  R% uDajidali 发表于 2010-7-7 20:25

我不是专家，也不太懂。不过我看到朋友07年买的都基本被套着呢。。。
5 Z- h( F! I9 L; W' j
) S7 f  P& X' V+ q( H这个数据。。。其实很容易论证啊。。。能不能告诉我这个price是根据成交价还是list价？
  N4 t2 [5 Z3 ^7 U4 u现在好像爱城的买卖和以前相比protion有所变化啊，以前工作机会多的时候，很多来打工的买简易condo，成交量比较大，现在留下来的基本有固定工作，而且鉴于土地价格持平，overhead略有下跌（也是紫光前面说的inflation问题）所以新房子性价比高了许多。市场的成交范围和以前是不是有不同啊？这个会不会是品均价格比以前搞得原因？请指教

阿水

我是做别的方面的analyst,也不太懂地产，不过如果我来做投资计划，我倾向于用 YTD，MTD(成交价格综合）/（市场所有库存价格综合）来得出一个gross的turnover ratio,然后用这个ratio做参数去比较一个区域范围的house/duplex/condo（比如2000尺，什么装修程度）的价格范围。以此来估算这一价格范围内地产今后的走势

小黄

紫光的方法无非是找到一个在过去和房价存在correlation的参数（存量）。然后假设这个correlation在未来也存在。但是紫光没有回答一个重要的问题：
& T/ J/ J, j" Y! \
& ]2 B+ \" t  O. b) L' e' T% k1）什么决定存量？要是存量突然暴增呢？
& O7 }# r4 G$ q2）有很多数值都和房价有correlation，为何独取存量？世界上很多事物都是有很强的correlation的，好比德国的章鱼的选择和世界杯目前德国队表现存在100%的correlation。但一定说未来这种correlation会延续很牵强。紫光用这个方法预言房价，肯定没有章鱼保罗预言球赛准。

小黄

我的頭腦比較簡單，經濟趨勢一點也看不懂，只知道工資物價都比十年前脹了，以前十元買到的東西，現在二十元也買不來，（以大多數而言，當然有少數例外，如電子產品 etc.）房價亦然，以前一所房子的價錢，今日半個房屋 ...
ceramistpalace 发表于 2010-7-7 16:45

9 i; d8 x+ J& V) U- g. q预言房价是很困难的，不是想当然的。要是看看就行，现在人类都不会明白地球是圆的，怎么看都是平的啊。

suvescape

紫光本身就是为了说明他想说明的问题，所以找到这么一个勉强的图表；

紫光

紫光本身就是为了说明他想说明的问题，所以找到这么一个勉强的图表；
  N7 G4 o9 f% o* `6 S/ r, ysuvescape 发表于 2010-7-7 21:54

你错了，紫光的本意是要稍微有点图表常识的人看明白从现在起一直到什么时候存货接近平均值的这段时间你们都可以悠着点慢慢挑选。
如果我写了这么多，你们都只看到一个涨字理解能力也够差的。
另外数据是找的，图标是老人家我自己做，没有人感谢一下吗？

紫光

预言房价是很困难的，不是想当然的。要是看看就行，现在人类都不会明白地球是圆的，怎么看都是平的啊。
3 Y7 c9 g( M/ N; L小黄 发表于 2010-7-7 21:52

5 R8 K" v5 F0 N0 x% @) l经过这几年的观察和分析，我认为预测本地房价很简单。不过对于我而言没有意义，所以不说。

ram

48# 紫光
' a5 h) Z9 K7 ^- \7 v
, y6 x: U$ Y' ]. c9 }
估计巴非特也不敢说这样的话.

ceramistpalace

预言房价是很困难的，不是想当然的。要是看看就行，现在人类都不会明白地球是圆的，怎么看都是平的啊。
- X& F9 f$ M7 `9 E小黄 发表于 2010-7-7 21:52

  O5 W- ]$ ^  F, f- u7 P潛台詞是工資材料不降價，實在看不到房價會跌到那裡，builders不是傻的.

suvescape

潛台詞是工資材料不降價，實在看不到房價會跌到那裡，builders不是傻的.
ceramistpalace 发表于 2010-7-7 22:47

请你看看目前builder的价钱再说。builder确实不是傻子

ceramistpalace

请你看看目前builder的价钱再说。builder确实不是傻子
" G. X, L6 F, z  X* bsuvescape 发表于 2010-7-7 22:52

/ d" H+ T+ Z" i+ w  S( I謝謝指教，本人無意預測房價走勢，今次破例打渾一回，下不為例.

如花

另外再建议：如果是首次置业的话，最好不要自建房。

suvescape

为什么？

pchell

图上的数据完全照抄官方报告的数据。而且价格用的是SFD median selling price。所以是大大小小所有房型的一个综合考量。所以请不要臆想为我有意扭曲。
, M+ i4 D, X! ~2 n9 R6 v9 L) \链接如下：http://www.ereb.com/pdf/QuarterlyStats.pdf
紫光 发表于 2010-7-7 08:16

- U3 u# `' ?  ^) r& r9 L6 _- r3 [醉酒在9楼第一段说的不错。已经被证伪的事实，不能拿出来做证据。即使是为了证明一个正确的答案，也不能通过错误的方法来证实。

而且，ereb不是政府，而是协会，不算官方报告。

浪里黑条

小黄

I still don't know what 紫光 was trying to say. The two curves are somewhat inverse before 07/07, proportional up to 01/09 and then totally unrelated afterward.

Assuming the price is a function of time: P(t) and the inventory also a function of time: I(t), how would you relate them?

6 E& ]7 r3 I0 [# e$ V

紫光 发表于 2010-7-6 15:02

紫光

57# 小黄
; Q$ a: g* \8 }: w5 L8 K0 C0 E, E

2 ?% V0 M2 N5 }8 A" b5 A8 C我想做的工作是：通过比较两条曲线的运动来发现目前存货和价格之间的规律。
但是很显然，由于数据相差太远，所以根本无法放在一张图上，因此我将价格统一除以50使这两组曲线可以在一张图上进行观察。
& ]! {- }" _5 J! d于是规律就出来了，也是被前面楼有人嘲笑过的，但却是事实：量价同涨直到极值，量价同跌直到均值。
! J# \2 c& }% y6 B  o: }开始我也有点迷惑，后来稍微一想就想明白了。
8 A+ a' c5 D0 N8 W! q/ y- t) x根本原因还是由于房屋的双重属性决定的。

紫光

4 z7 I6 p6 a' `& Y( m浪里黑条 发表于 2010-7-8 08:14

/ ^/ V3 q% j/ u3 z5 E

flyingpig

送花感谢紫光整理数据及解释