房市也在翻越忧虑之墙

紫光

5、6年前2000尺大概25万-30万之间，家庭收入5、6万就可以轻松买下。不过，再早1、2年，大多数的同胞那个时候都没有专业工作，谁有被别人当偶像。
1 K: P) Z. h9 I1 ~老婆是画图的，第一个“专业工作”12块/小时。
. \2 H/ n+ q8 J& o4 X我是做会计的，当时最低付9块，一个12块的工作申请了居然因为竞争激烈没有拿到。

所以房价回到5、6年前，工作机会和收入也回到5、6年前，买不起的还是买不起。

playball

凑和下紫光的高论: 首先假设有200万在手, 准备投资. 假设把Edmonton房市作为投资对象, 大家说, 我们该从哪些方面来考察, 这个地方的房市值不值?
6 u, w) v# l( P9 P+ u/ ^' W
1. 从天气的角度, 大家说这个地方是个适合人类居住的地方么? 如果不受限制, 你是选择住Vancouver 还是 Edmonton?

2. 从地理位置来讲, Edmonton占了什么优势?
- e, ]3 y# I  H2 S7 d% G
3. 从人气的角度来看, Edmonton的人气旺么?
7 S) y" a7 Q4 R& g: K
4. 从找工作的角度来看, 昔日那遍地是工作的情况不再, 反而是大量的裁员, 失业.

1 s3 K, |5 q/ _; x( A5. 再从租房的角度来看, 房子的空置率不断上升, 房租稳中不断下降.

$ |6 b# A4 ~4 Q9 n6. 再从市场卖房的角度来看, 到处都是卖房的广告. 既然有这么多房子卖, 那么竞争必然激烈, 价格能猴涨船高? 今年说不定就是最后的脱手年.
1 {8 v# @- \/ t4 l
综合以上各个方面, 你再摸着自己的良心问问: 这个地方真的很有吸引力, 是你梦中生存的地方?

老牛

我认为目前确实是房市走向不太明确的时期,即使对想买房的朋友,也应该劝他们等等看看才是负责任和友好的行为,为什么这里总人要一味地鼓吹 房市将会涨!涨!再涨!?

老牛

总是有人

Rapala

32# playball
你说的这些，在房价上已经反映了，比爱城综合情况好的也无非是两三个城市，都涨了２０％。烂苹果里挑个适合自己好的来吃而已。毕竟你我都还在这个城市，各有各的原因，这个原因就是支持爱城房价的原因。

紫光

试着回答一下你的问题：
1、温哥华适合人居住，不过那里平均房价100万，使这里的三倍，工资水平比这里还要低；
2、edmonton没有都没有，就是有石油，而且最新的勘探发现了大量的原油，注意是原油而不是油砂；
3、如果政府态度开放一点，这里的人气会旺到你想离开，最近中石油以多花20亿价格购买了三刻录公司9%的股份，如果政府比准，这只是一个开始；
4、不知道你的专业，反正我所看到的情况是就业情况在逐步好转。很多认识的去年被雷的朋友最近都陆续上岗；
5、房子的空置率不断上升的说法不清楚来源；房租仍然可以cover mortagage，而在温哥华你也可以租到不到1000的房子，能不能cover就不一定了；
# _' `2 c& b; a1 V" H6、每年的三月都是存货增加的时点，然后开始逐步下降，你可以观察；其实存货根本就不多，5、6千套，只是2007年的一半；
8 I% }" c$ k' z; w6 m
5 _! ]* O  i8 p; e, j" z/ h6 Y$ T摸着良心说，这里不算很好，但也不错。只要和老婆孩子在一起，哪里都是梦中生存的地方。

playball

你的回答打了个擦边球, 我上面的几个观点仅想说明一个观点: 作为一个投资者, 你会到Edmonotn投资么?

下面从政府的角度, 再来问个问题: 如果你是政府, 你是希望在10年采光所有的石油, 还是有计划的, 有控制的发展人口和城市(50年, 100 年或者更长的规划....) 而不是在短短的的几年, 让人口急剧膨胀, 然后又无事可做, 人口大量出逃, 留下一座曾经繁华的空城. 这个简单的问题, 不需要我回答了吧?
! }. L8 q. @" }6 ^& o2 y
6 ~3 U5 [" t, [( I+ H下面在从我们自身的角度出发, 作为我等众人, 已经住在这儿, 已经或者将要卷入"房事"的人来说, 问几个问题:
0 t" P7 V' S  w
- P/ F: ]5 Z/ u9 A9 k, ?1. 来的早, 已经买到了房子的, 短期内不会再买了. 买了的是看涨的坚定支持者, 这样自住心里也平衡些;

2. 来的晚, 又赶上经济不景气, 手头肯定不阔绰. 有的要么失去工作, 要么根本没有找到工作, 他们虽然是潜在买房者, 但是没有这个实力;

1 @# {/ E  l+ z% M# m" }3. 一部门能力比较强, 来的比较晚但是找到固定的工作的, 是最有买房冲动的人. 但是他们应该不是盲目投资的人, 观望的气氛很浓;

& X2 Z( z- `9 t: N1 f4. 从各方面消息来看, 有相当一部分搬离了Edmonton, 比如空房增多, 卖房的增多, 也就是说买方市场不强, 空方比多头占优;
  i. k3 E) z4 B$ Y" {- {7 N
5 u8 u' {. a' G6 y( X5 F* T" O5. 政府加大住房的供给, 不存在供不应求的局面;

6. 部分炒房者因为资金短缺, 或者找不到租客, 不得不砍价出售. 部分因为买的早, 房子赚了点钱, 想出手变现; 这些都是卖房多的原因;

0 r$ K3 F, \; O8 U最后一句话: 这年头, 买房还是悠着点, 明天的日子是好是坏还不知道呢?

紫光

37# playball

房价的下跌只是在纸上。
1 ~/ u, ~. \8 Z3 Z- o9 c5 X( K( {; e这句话2年前我就说过，好像还有不少人不以为然。
因为你根本不知道哪里是底哪里是顶。
; }+ a) S- M. @; F) h有人说，如果跌到2005年的水平我就买，很不幸不可能。
现在阿省平均家庭收入已经10万，还想2年的收入就可以买个房子？
很少有人从负担水平去考虑房价，或者考虑这个负担水平的标准紧紧盯在2000以上的豪宅上。

浪里黑条

想听听黄教授的看法。

caoqian

37# playball

房价的下跌只是在纸上。
% d3 H( ]4 R+ z/ p. y6 }1 w9 L这句话2年前我就说过，好像还有不少人不以为然。
因为你根本不知道哪里是底哪里是顶。
有人说，如果跌到2005年的水平我就买，很不幸不可能。
现在阿省平均家庭收入已经 ...
紫光 发表于 2010-4-14 13:09

阿省平均家庭收入十万依据是什么?在经济危机其间也是十万?还是在低失业率时期是十万?这一点很重要.

紫光

阿省平均家庭收入十万依据是什么?在经济危机其间也是十万?还是在低失业率时期是十万?这一点很重要.
/ t5 h# W1 Z$ w( y$ T! j$ d; ^caoqian 发表于 2010-4-14 15:14

http://www.edmontonchina.cn/view ... &extra=page%3D2

caoqian

http://www.edmontonchina.cn/view ... &extra=page%3D2
紫光 发表于 2010-4-14 15:31

拜读了.但是,平均收入不能代表70%以上家庭收入,应该看中位数家庭收入更有价值.

宋兵乙

房子作为投资/自住, 保持5%左右的正常增值是合理的;
目前房子应该是平的,达到5%/年增长还有一定距离. 目前进入房市的人一大部分是利息低; 并不是房子价钱非常合理了;
" k/ ^: v# u$ g- e, E工作市场依然低迷; 北边很多工程都是纸上谈兵, ...
) u* J, U; A! I& Y0 x& q- ^
4 S( P& I8 Y1 D3 z6 [; M/ a; P从全加拿大范围来看,edmonton的房子真是鸟不拉屎的设计和价钱.
5 n1 l$ G$ J% D/ \& h5 esuvescape 发表于 2010-4-11 14:28

. j& }$ w; O$ ]& q* C$ W- p
9 c( g- p& N- [) Btotally agree.

fancycat

凑和下紫光的高论: 首先假设有200万在手, 准备投资. 假设把Edmonton房市作为投资对象, 大家说, 我们该从哪些方面来考察, 这个地方的房市值不值?

* J& c* r; }' G! b% Z' K1. 从天气的角度, 大家说这个地方是个适合人类居住的地方么 ...
$ J3 t- N, F$ h. T8 V. Eplayball 发表于 2010-4-14 09:09

3 V) {+ h3 X8 u紫大侠那向来是一言九鼎的“专家”，他说爱城的房价要涨，那就是真理，你就不要和专家较劲了，白耽误工夫！

ceramistpalace

What one wishes, how one would think. If one is subjective, one will not take others' view into consideration and has an in-depth thinking. IMO, arguing is a waste of time and nobody wins.

小黄

8 h5 T/ M$ u8 \5 J2 {

想听听黄教授的看法。
浪里黑条 发表于 2010-4-14 13:24

) h' u* }/ E5 f! I5 w! g- j总结一下：
1）Playball所谓200万不投爱城，纯属抬杠。等他有200万再来讨论吧。

2）紫光对于房价工资比的分析也不靠谱。这10年来，房价涨了200%，工资最多涨20%，很多空军都原意房价和工资跌回去。而且所谓以前不好找工作，大概紫光来加年头太短了吧。近些年油价最低房价最低的1998年，IT行业很红火，卡城光北电的楼就有8个吧。就业非常容易。真正难找的是2002~2003一两年而已。如果紫光坚决看多，应该说：房价和收入不需要必然的固定比例关系。可以举出国内的例子，说明人们是可以被压榨到接受一个高比例的。

0 J, F  A$ W" T8 p# Q% d; u3）好像看到吉普车说房价每年应该涨5%，也可能看错了，因为我找不到那个帖子了。我想任何一个数字都应该有一定的依据，不能主观认为合理就行的。最终还是要成败论英雄。我以前也是坚定的空军，考虑的层层面面很多，但被市场无情的嘲弄了，那就检讨自己的失误，修正自己的模型。

caoqian

总结一下：
" x+ N: P1 z  `1 [, _$ }  b# j+ y  z1）Playball所谓200万不投爱城，纯属抬杠。等他有200万再来讨论吧。
2 ]8 ?% z! c1 y
2）紫光对于房价工资比的分析也不靠谱。这10年来，房价涨了200%，工资最多涨20%，很多空军都原意房价和工资跌回去。而且所谓以前 ...
小黄 发表于 2010-4-14 22:53

如果加拿大也像国内那样,购买第二套以上房屋预付款是房价的50%,房价将必跌!

浪里黑条

如果加拿大也像国内那样,购买第二套以上房屋预付款是房价的50%,房价将必跌!
caoqian 发表于 2010-4-15 08:29

& R5 J6 n1 g6 `# `; N
) R3 J7 X& C1 [( a这种政策在加拿大出现的可能性，比你在北沙河里发现一条鳄鱼，的几率，还低。

浪里黑条

总结一下：
1）Playball所谓200万不投爱城，纯属抬杠。等他有200万再来讨论吧。
9 h# r7 B, p! z6 `
2）紫光对于房价工资比的分析也不靠谱。这10年来，房价涨了200%，工资最多涨20%，很多空军都原意房价和工资跌回去。而且所谓以前 ...
) ^5 I6 N3 ~& B$ g) n: G小黄 发表于 2010-4-14 22:53

1 ]5 @5 W5 F8 @% [
2 J" E, U1 i2 @) `多谢黄教授提供金砖理论。
$ d# K. i0 N8 h1 k
如果我真有二百万，我估计还是会投到爱城的，二百万在温哥华炒不了什么，在本屯也许能周转几个。
2 a) ^, D! {' x# Z" v; ~8 ?
工资和房价之间，肯定发生关系，但是究竟是什么样的关系，很难讲清楚，我觉得。

工作机会的多少，和房价，应该有直接关系。

紫光

46# 小黄
2 h8 ~. G- K: n  A
. [$ L  i; Y' i: C: f
有关工资上涨幅度的数据你肯定错了，10年前阿省家庭平均工资不可能有8、9万。因为现在已经超过10万。

Rapala

  i6 y& ^, ]! P( |/ x( \
% J+ I' y# o9 t; k5 ^8 d4 T5 Q4 ?http://www40.statcan.gc.ca/l01/cst01/famil107a-eng.htm
Median total income, by family type, by census metropolitan area
8 H! w5 r) q% z5 ]( O; F6 l9 v(All census families)           2003         2004         2005         2006         2007
6 F# R; d" d3 m2 F6 S) y          All census families1
; k* j; T& S. U8 B1 b          $
: A) o- _) t2 X. ]+ B; h* RMedian total income          
Canada         56,000         58,100         60,600         63,600         66,550
; J) G5 o7 g/ L5 E6 S- ISt. John's (N.L.)         55,800         57,100         59,800         63,100         67,760
Halifax (N.S.)         59,200         61,400         64,700         67,600         70,610
Saint John (N.B.)         52,900         55,200         57,000         59,600         62,860
0 w4 O% r6 _; ^  XSaguenay (Que.)         54,300         56,400         58,900         60,900         64,010
! T$ R+ G' A% t  v# w! a6 F; PQuébec (Que.)         59,600         61,800         64,900         67,100         70,920
Sherbrooke (Que.)         52,100         53,500         56,100         57,000         59,490
) H+ W, ^  S' X3 Y* a+ mTrois-Rivières (Que.)         50,500         51,600         55,100         56,900         59,640
Montréal (Que.)         54,400         56,100         58,600         60,800         63,790
Ottawa–Gatineau (Que. part, Ont.–Que.)         62,800         64,700         68,500         70,900         74,670
: |: D4 y4 e, l; c2 y, COttawa–Gatineau (Ont. part, Ont.–Que.)         74,500         77,000         80,300         84,000         87,930
1 D8 o% d& S- N4 B+ MKingston (Ont.)         61,900         63,700         66,400         69,100         71,980
' ]! T  n1 I9 @9 ~1 [; UOshawa (Ont.)         72,400         75,000         76,800         78,900         81,570
Toronto (Ont.)         58,500         60,100         61,800         63,800         66,560
Hamilton (Ont.)         65,200         67,100         69,500         71,600         74,480
& c+ Z# c- q- f# E8 I! @2 SSt. Catharines–Niagara (Ont.)         57,300         58,900         60,600         62,500         64,300
Kitchener (Ont.)         67,000         69,200         71,100         72,800         74,750
London (Ont.)         61,200         63,600         66,100         68,400         70,720
! I! @% ^% o' o; T) F' EWindsor (Ont.)         67,800         68,400         69,700         70,000         70,810
* B+ q2 W& V+ I7 BGreater Sudbury / Grand Sudbury (Ont.)         59,200         62,300         66,100         69,700         74,840
. k! w; q+ W6 F  ?) xThunder Bay (Ont.)         63,400         64,600         67,200         69,400         71,480
Winnipeg (Man.)         57,300         59,400         61,600         64,700         67,900
- E& a! P" X% H7 w3 t; LRegina (Sask.)         63,300         66,000         68,500         72,200         77,170
Saskatoon (Sask.)         57,500         59,900         63,600         68,300         72,970
9 a; d' p2 }) s; [, ?Calgary (Alta.)         67,800         71,100         75,400         83,500         87,970
& {0 W6 d/ t* u) V& vEdmonton (Alta.)         64,800         68,100         72,600         79,300         83,460
: P: x1 a. C  O! x% p6 dAbbotsford (B.C.)         51,000         53,700         55,700         58,900         61,970
# l& W, _7 @# {. r2 UVancouver (B.C.)         54,100         56,200         58,800         62,900         66,330
Victoria (B.C.)         61,700         64,200         66,900         71,500         74,730

catty

70k Alberta 2000
http://www.finance.alberta.ca/ab ... arnings_incomes.pdf

Rapala

70k Alberta 2000
http://www.finance.alberta.ca/ab ... arnings_incomes.pdf
3 ?  w; D' `) H9 i* Acatty 发表于 2010-4-15 09:50

MEDIAN TOTAL INCOME (IN 2005 CONSTANT DOLLARS)

' K6 C2 L9 n, k; f8 x这是通货膨胀后的数据，不好比较。

catty

53# Rapala


麻烦小黄教授解释下

playball

http://www.edmontonchina.cn/viewthread.php?tid=285281

紫光

嘿嘿，误区就在这里，利率就算涨到6%，这是这几年房贷利率最高的，然后房价也跟着下跌10%，你买房除非用现金，有兴趣不妨算一算你的payment的差别。

0 e# |! t  z$ q2 S说来说去，总有人希望房价会下跌，但是事实是，除非战争或者经济危机，房价根本不可能没有原因的下跌超过10%。而在上述的两种情况中，有多少人敢买房子？
1 y, C% G+ U- ^- }7 r
" F5 j) N9 E" D* m7 T所以从这点上说，小黄是真正的明白人，一边大声喊跌一边偷偷进货。

flyingpig

1 I" R$ t" H* x# n- L2 Y# b
: r0 Z5 T( R3 R! H 49# 浪里黑条

, w6 i% `! |5 q  ~7 F有200万的话，投到温尼泊吧，那里2000尺的独立房子刚刚20万刀，能买10个。

岁寒物语

7# 牛肉粉丝


2 s- s+ N* j# o7 b7 p同意！

小黄

53# Rapala
7 @% s, t7 T" Q4 ]; Y1 c
* k/ g* f+ E- v
7 n: n. `! J/ a" `, h麻烦小黄教授解释下
catty 发表于 2010-4-15 10:09

& i" k8 H  J: _1 n& A' ?/ o0 O按照老怪的数据，无论是算不算通胀，收入增长都远远小于房价上涨。
所以紫光要继续看涨，就不能以收入上涨作为主要理由。

冰糖葫芦

49# 浪里黑条

3 s) F5 j( T/ P. U* c  s$ E有200万的话，投到温尼泊吧，那里2000尺的独立房子刚刚20万刀，能买10个。
tara2006 发表于 2010-4-15 13:35

! h% Y2 k) ]9 p7 I& ^7 t3 @7 L0 U不会这么便宜吧
好像也分靠大学 和不靠大学的。