浮动还是固定, 精算!

ceramistpalace

虱目衣带
; I9 b$ V; |9 Q0 c/ q! h4 L3 K) WRapala 发表于 2010-1-23 15:28

Oh I know what that means now.

Rapala

你引用我22楼，说“虱目衣带”。我的解读是，你认为利率会上涨，所以未来5年固定比浮动好。

如果这是你的意思，那么我们当然以目前的浮动利率比目前的固定利率了。
小黄 发表于 2010-1-24 20:46

5 year fix 30day Close (金融机构)
       
3.59%

5 A3 s3 z/ u- t! E- IVariable 　p = 2.25 %
　5 Year Close        
P-0.20%
; E7 A( c: r( T6 W9 m5 G4 h
7 C9 F/ S, ~4 R; T% |' T5 year fix 3.59% vs prime-0.2%=2.05%
% Q' B7 h1 C! w9 V6 i这是目前５年期浮动和固定最好利率，接受挑战，５年后见输赢。输者把自己ID密码交给对方。

精打细算

这个讨论有意思。

如花

银行的prime rate可以和央行的不同。只要绝对利率在两年半内高于5%的话，浮动就会多付利息。

小黄

5 year fix 30day Close (金融机构)
) z2 v# }" M% x! d       
  K; G/ c7 v2 W  E; G- E3.59%
/ ~2 _$ g- b0 `+ w' U1 Q: ^& D: K
Variable 　p = 2.25 %
' C2 Q7 D* ]( b# ]/ |8 e  W+ F　5 Year Close        
P-0.20%

5 year fix 3.59% vs prime-0.2%=2.05%
这是目前５年期浮动和固定最好利率，接受挑战，５年后见输赢。输 ...
Rapala 发表于 2010-1-25 08:54

8 ^9 Q; r7 \% d0 O, c1）请你别偷梁换柱哦。你一楼自己写的5年固定3.75%，浮动prime-0.2。怎么要动真章了就胆怯了，要该利率了？
0 ~2 |0 J6 u( I4 [9 ^; r; M
8 j  ?  X7 `2 a; I2）贷款年限你没说。以10年还清计算如何？和多数大陆移民的情况相符。
3 \) r' E" b, _9 X9 }1 Q) d
3）你的账号于我无用。还是吃饭吧。谁输谁买单。赢家决定地点客人。价格上限为1/10盎司金。

小黄

银行的prime rate可以和央行的不同。只要绝对利率在两年半内高于5%的话，浮动就会多付利息。
7 r( y+ [$ x# T5 z( n" _# c& g如花 发表于 2010-1-25 10:33

不见得啊，格林斯潘下台前不是把利息涨上去了吗？没过多久又降下来了。
所以即使“绝对利率在两年半内高于5%”，固定也未必胜出。还是等满5年才能看清。

Rapala

1）请你别偷梁换柱哦。你一楼自己写的5年固定3.75%，浮动prime-0.2。怎么要动真章了就胆怯了，要该利率了？

  Y: J4 A9 z% v) l4 ?, `2）贷款年限你没说。以10年还清计算如何？和多数大陆移民的情况相符。

* h" h3 D2 H6 w8 T4 G3）你的账号于我无用。还是 ...
小黄 发表于 2010-1-25 18:26

我写的不是最好deal, 针对的是一般情况。如果和你比当然是比现在可以拿到的最好deal, 你有也可以拿来比，我看你才是最先胆怯的。
. h+ K+ g3 V: h; ^/ j
! V) Q# E" w  d% C贷款年限没有什么好规定的，从2010年一月25号算起，25年的贷款，10万的贷款，赌注是5年以后实际付利息的利息差，不算本金，怎么样？如果你觉得赌得大，设一个上限，比如你说的1/10盎司黄金。
# Q; D# l9 Q' \( m: q* G
- `6 z2 u" |: ]& a计算公式简单一点，5年fix, 10万x3.59%x5
1 t9 q( ^) r  D$ o) J1 G( r5年varible, 把不同利率乘以时间相加
另外还要提醒，考虑到每个银行的prime不一定相同，你用那个银行的最优惠利率，比如RBC的variable=prime-0.20%, 那么以后永远用那个银行的prime计算，公平吧？

小黄

我写的不是最好deal, 针对的是一般情况。如果和你比当然是比现在可以拿到的最好deal, 你有也可以拿来比，我看你才是最先胆怯的。

, q& L* U  _3 u9 g& v( Y7 V贷款年限没有什么好规定的，从2010年一月25号算起，25年的贷款，10万的贷款，赌 ...
5 [8 J) ?: \! Z2 }4 `) Y& PRapala 发表于 2010-1-25 21:59

6 O2 ^' f9 }; E) n最好deal都有时间和数量的上限，不能作为广泛的指导方针。反正我没听说谁拿到3.59%的，拿到Prime-0.2%或更好的倒是比比皆是。
8 a6 k( k& o9 E% x+ s
我提出的条款是：
5 H$ m  R8 U! n- X1） 3.75% vs prime - 0.2% (prime 以5大的平均prime算）
+ @' e) g+ S! l4 ?* V" r2） 固定以10年还清算每月还款。大陆移民我所知的往往都在10年内就还清了。
3） 浮动以每月还款和固定相等计算，无论利率。
4） 算5年终止时的贷款余额。
5） 2010年一月开始，月底还款。

Rapala

最好deal都有时间和数量的上限，不能作为广泛的指导方针。反正我没听说谁拿到3.59%的，拿到Prime-0.2%或更好的倒是比比皆是。
* _9 L& g6 i- _9 ?/ n! @
( |5 o8 }% o  f" c, f我提出的条款是：
1） 3.75% vs prime - 0.2% (prime 以5大的平均prime算）
2）  ...
+ t% A' c% T4 d小黄 发表于 2010-1-25 22:49

( }, ~+ O. p) G看来你是还没有上阵就先尿裤子哦！
2 y6 h6 }3 T4 ~2 R# q" K
你把你这句话先吃进去，我就用３。７５％和你比，这句话是：

; ^2 o& `& }/ F浮动任何时候都比固定利率要好。
( d8 \$ N" B' b; C0 [2 M  Y& V5 V
' B& \  [" e$ M" q  y换成这一句话：如果能找到好的deal，好的时间（比如２０１０年一月２６号）, 固定也比浮动好的时候。

小黄

& l5 w0 O. n7 o! [9 Q

看来你是还没有上阵就先尿裤子哦！
6 @9 C8 [0 a0 O2 b: V- j9 J7 @
你把你这句话先吃进去，我就用３。７５％和你比，这句话是：

浮动任何时候都比固定利率要好。

5 z3 j0 G, c; a* l8 F# V换成这一句话：如果能找到好的deal，好的时间（比如２０１０年一月２６号 ...
$ I  ]! p1 X. LRapala 发表于 2010-1-26 08:49

1）我什么时候说过的？请给链接，楼数。
1 V0 `3 q( k9 p9 ~& U, i2）3.75%是你在一楼说的，不是我说的。来指责我胆怯，无的放矢。

小狗妈

39# Rapala

3 _) J' ]+ Z( p. s看高手过招，就是外行看看热闹，也爽心悦目。

有一问题请教，请各位高手给看看该如何是好：

期房，可能在9月份交付。银行给HOLD ON 一年的五年期固定：3.99；我觉得太贵。因为央行刚刚

发话至少在年中前不可能更改PRIME RATE ，有专家，或者权威人士甚至说要到第四季度才有可能变动。

2 X: x* k9 }  g! @1 z7 k7 V9 F我有点小小的奢望：希望能在6~7月份定一个3个月有效的（象现在的3.75）那样的 或者干脆改成浮动。

9 G3 W/ X  e: S5 \* q银行的MORTGAGE SPECIALIST 说可以选择：3 YEAR OPEN VARIABLE RATE （2.75），说随时可改成
6 f) e. T  R' u
CLOSED VARAIBLE 或 FIXED RATE。甚至可以随时更换银行（交房后）。我不确信她说得对不对。
0 x% g% h- z/ K+ I
问题：1  她说得对不对？可随时更换吗？交房后可以换其他银行吗？
4 [0 v; K5 S  C1 ?' n& l      2  到底该选哪种好呢？

谢谢各位！跪等答案！

小狗妈

41# 小狗妈

我必须马上做出选择。大师请施援手！

小狗妈

期房选浮动是不是太冒险了呢？

还有那个 3 YEAR OPEN VARIABLE RATE 是不是一定要3年才能更换？是不是完全OPEN 才对啊？

小黄

期房选浮动是不是太冒险了呢？

0 D1 k4 B% a. \" d还有那个 3 YEAR OPEN VARIABLE RATE 是不是一定要3年才能更换？是不是完全OPEN 才对啊？
- H, Q( j5 X# S7 u- m; M小狗妈 发表于 2010-1-26 19:14

这个指的是3年内全open，到了3年要续。如果你5年固定不可能比3.75%更好，而又能拿到 prime-0.2% 5年close，就拿。
2 \; Z5 q5 v: p' F
当然，只是一家之见。

小狗妈

谢谢黄教授指点。
; S# d& `) i7 m2 S$ V
5 [- S6 U1 M! _+ G# Y但是有的地方还是不太明白，我想我是太笨了哈。
# Y: S# R" F3 q+ y+ \$ p5 Z3 B  U
我真正的开始付MORTGAGE 是搬进房子后才开始。现在只是5%的首付，以及“预定”的贷款利率。

$ q9 F( a) Y  {1 v% i3 h- H银行只是相当于PRE-APPROVAL（我的理解），而后 BUILDER可以到银行借钱开始造房。但关于

7 H, ?& ?0 `. T3 k+ H. GFINANCING的所有资料都必须送到律师手里，其间不能更改。

6 ~- n0 ?" k: s" A* i! q我的问题是：如果我选择3年全开放，也许半年后 5 YEAR CLOSED VARIABLE 变得更好，比方是：PRIME-0.3，那我到时可以选择那种，是不是更好？

小黄

如果不是马上付款，先open也可。但要问清楚条款。好比我的open，头一年如果要还清该用其他项目，要付出100多元。

Rapala

41# 小狗妈
/ V* e' j& j3 b0 {8 R4 H你仔细看看我和小黄的争论，就可以找到答案了。他在开始时间上都要和我争，就是越往后越对variable利率不利。

3 y6 U$ L* K$ ~, h  R  h根据你的情况，我在一搂只是顺便提了一下，现在详细讨论一下吧。９个月以后交房，那么你不管选什么利率，期限都是交房那天算起，从现在开始到交房由builder帮你付给银行利息。
4 d9 C7 C5 E6 C+ ]$ L2 Z
１。如果选variable open, 到了交房后再选最适合的利率，但是到时候说不定没有比现在更好的固定利率了。而variable close的折扣可能比现在好，因为在很短时间内变利率，银行没有罚款但是会有一些closing fee，具体要看合同。

２。选固定，那么如果你选３年的，实际相当于现在锁定一个好利率到９个月后开始用，根据当前形势，９个月后固定３年可能要涨０。５％，　prime也可能涨０。５％，已经和你的利率差不多了。如果选５年更保险，你的贷款合同到2015年９月才结束，将近６年的时间而利率只是３。７５％。
4 o" c4 Y) A; F5 j# e' ~
３。如果选variable close, 是最下策，因为９个月后有可能有跟好的deal出来，比如prime-0.5%而你没有任何变动余地。

Rapala

1）我什么时候说过的？请给链接，楼数。
3 M+ N1 t8 r% x2）3.75%是你在一楼说的，不是我说的。来指责我胆怯，无的放矢。
$ V$ F: l' z$ b8 i7 Q/ V6 I小黄 发表于 2010-1-26 18:52

黄教授语录：选固定的是一种很稳妥的赔钱策略

9 \! c5 v( C' b8 C" t6 X0 d那么我选３。５９％的５年固定，从2010年一月27号算起，是不是一个稳妥的赔钱策略呢？
+ r- {9 U1 s/ f; ~' Z% |那么我选３。75％的５年固定，从2010年10月交房的期房，是不是一个稳妥的赔钱策略呢？

阳光沙滩

黄教授语录：选固定的是一种很稳妥的赔钱策略
9 G- ]  U$ O) h" v
那么我选３。５９％的５年固定，从2010年一月27号算起，是不是一个稳妥的赔钱策略呢？
那么我选３。75％的５年固定，从2010年10月交房的期房，是不是一个稳妥的赔 ...
" W& O+ f9 W0 ]5 f* d  C* \7 zRapala 发表于 2010-1-27 09:06

赔不赔钱应该以五年合同期满时总的来看吧。
% _2 S, ^4 p3 `; i如果要用实例来说明，应该用已经完成的合约来比较才更有参考价值。

小狗妈

谢谢大师指点。

4 j4 G, c* D5 A只是银行给我的利率因为不是3个月内要用到的，所以是3.99， 而不是3.75。因为央行的政策起码维持到年中，所以我希望在6~7月份的时候固定住一个5年固定利率（那时就是3个月内了），实在不行转成浮动什么的，但是有风险。才拿不定主意。

Rapala

赔不赔钱应该以五年合同期满时总的来看吧。
# w  E5 p0 N; B" c$ _' c# t) A如果要用实例来说明，应该用已经完成的合约来比较才更有参考价值。
阳光沙滩 发表于 2010-1-27 11:12

( x& n1 _  t( J0 ^8 u黄教授要和我打赌，那当然是没有完成的合同才能打。

如果比较历史，历史上确实有固定好于浮动的时候，比如２００４年利息上升周期开始的时候选固定。
% w* j, a# k  d/ E# y
不过，老实说，就算固定胜了浮动也没有多少意义，这个胜利会很小，小到以１／４目取胜，我一楼的例子充分说明这一点。黄教授只是犯了教条主义的错误，教科书上说历史上浮动好于固定，他就相信了。其实人家比的是大银行的历史浮动和固定，并没有考虑一些特殊因数。这些特殊因数包括：
2 }& V$ `% {8 W4 ^. p! y1 g8 c0 k
3 Y' k+ i) E5 X7 `1 t１。从小银行可能拿到更好deal ,比如３。５９％的５年
２。开始时间正好是利率上升周期的开始，比如２００４年时，或者２０１０年下半年
3. 期房，开始时间推延了几个月。小狗妈
8 S, X  o9 ]7 U. F4。由于通货膨胀的影响，利率上升速度很快，比如２００７年时候。

小黄

黄教授语录：选固定的是一种很稳妥的赔钱策略

' A" c2 k# A) w% w2 W; U那么我选３。５９％的５年固定，从2010年一月27号算起，是不是一个稳妥的赔钱策略呢？
7 s8 b- a2 t" {/ q2 D  g) b那么我选３。75％的５年固定，从2010年10月交房的期房，是不是一个稳妥的赔 ...
7 ?; F. @& G  g% {Rapala 发表于 2010-1-27 09:06

$ z8 P3 ?+ r) a你又偷换了概念。
0 p) c) L- o: q' A& W我说的“选固定的是一种很稳妥的赔钱策略”
你引用的“浮动任何时候都比固定利率要好”
4 d( h: U/ O9 d2 T, j( ?
这二者还是有巨大区别的。稳妥指的是多数情况如此，不代表绝对。各种机构都offer各式“稳妥”投资，好比买指数基金，可也没有谁咬定只赚不赔。稳妥可以是90%，但没有必要是100%，看稳妥不稳妥很简单，把过去N年的都算出来，好比2009到期的5年固定比5年浮动，还有2008，2007，倒推上去，看看究竟哪一种是稳妥赚钱，哪一种稳妥赔钱。

小黄

黄教授要和我打赌，那当然是没有完成的合同才能打。
( m$ M* S2 @3 a# y: f! t
如果比较历史，历史上确实有固定好于浮动的时候，比如２００４年利息上升周期开始的时候选固定。
2 A. Y3 }- N- e9 z' H) m
不过，老实说，就算固定胜了浮动也没有多少意义，这个胜 ...
Rapala 发表于 2010-1-27 12:10

恐怕你犯了以偏概全的错误。就以我所知的人，都是从5大，最多加上ATB拿的贷款。做比较当然要比泛例，而不是特例。
. u' [6 K$ g2 p) p) S, j
我38楼的条款你是否答应？

张玉

３。５９％的５年固定 /  
是哪里啊?　　

Rapala

恐怕你犯了以偏概全的错误。就以我所知的人，都是从5大，最多加上ATB拿的贷款。做比较当然要比泛例，而不是特例。
* ?. j; z( e. q4 u' ]0 M8 W
我38楼的条款你是否答应？
小黄 发表于 2010-1-27 18:27

你自己慢慢玩吧，赌是你提出来打的，赌的方式方法也由你定，那我还怎么打得赢？

4 \3 v- }: Y- j& t要不咱们也按江湖规矩，你提出挑战，那时间地点当然由我定。

Rapala

你又偷换了概念。
( s3 _/ {: p5 y/ m9 H我说的“选固定的是一种很稳妥的赔钱策略”
你引用的“浮动任何时候都比固定利率要好”
: \# H! B' t% p. }
这二者还是有巨大区别的。稳妥指的是多数情况如此，不代表绝对。各种机构都offer各式“稳妥”投资，好 ...
小黄 发表于 2010-1-27 18:23

看来你是挑战大家的中文理解能力，还是自己的中文换会小学老师那儿去了？

ChiaPet

继续讨论呀！
这帖有用。