浮动还是固定, 精算!

ceramistpalace · 发表于 2010-1-24 21:17

虱目衣带
" a3 w6 V3 n1 p2 } \$ ^Rapala 发表于 2010-1-23 15:28

Oh I know what that means now.

Rapala · 发表于 2010-1-25 08:54

你引用我22楼，说“虱目衣带”。我的解读是，你认为利率会上涨，所以未来5年固定比浮动好。
V$ K! |( ?5 ~, Q) B9 s( I+ `+ [% q9 }( ?3 n
如果这是你的意思，那么我们当然以目前的浮动利率比目前的固定利率了。4 o) C- A: n8 D) {8 f! F
小黄发表于 2010-1-24 20:46

5 year fix 30day Close (金融机构)

3.59%

Variable 　p = 2.25 %
　5 Year Close
P-0.20%

5 year fix 3.59% vs prime-0.2%=2.05%
这是目前５年期浮动和固定最好利率，接受挑战，５年后见输赢。输者把自己ID密码交给对方。

精打细算 · 发表于 2010-1-25 09:36

这个讨论有意思。

如花 · 发表于 2010-1-25 10:33

银行的prime rate可以和央行的不同。只要绝对利率在两年半内高于5%的话，浮动就会多付利息。

小黄 · 发表于 2010-1-25 18:26

5 year fix 30day Close (金融机构)/ X  k  F7 D9 i1 O

. f( _/ N0 e; R- n( M: p" ]8 I3.59%. X  I/ Y/ Z4 L- P
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Variable 　p = 2.25 %3 p% ]# ~0 l: c4 D. _) w+ [/ r
　5 Year Close ! g0 y' T; h0 e
P-0.20%
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2 S2 K, \8 f( y  o2 L" s+ N5 year fix 3.59% vs prime-0.2%=2.05%
$ e, z2 T- P- b这是目前５年期浮动和固定最好利率，接受挑战，５年后见输赢。输 ...
/ A# N* M6 ~" ~4 rRapala 发表于 2010-1-25 08:54

1）请你别偷梁换柱哦。你一楼自己写的5年固定3.75%，浮动prime-0.2。怎么要动真章了就胆怯了，要该利率了？

2）贷款年限你没说。以10年还清计算如何？和多数大陆移民的情况相符。

3）你的账号于我无用。还是吃饭吧。谁输谁买单。赢家决定地点客人。价格上限为1/10盎司金。

小黄 · 发表于 2010-1-25 18:29

银行的prime rate可以和央行的不同。只要绝对利率在两年半内高于5%的话，浮动就会多付利息。
4 ^0 Q$ Q3 S/ q7 l; [, J1 f如花发表于 2010-1-25 10:33

不见得啊，格林斯潘下台前不是把利息涨上去了吗？没过多久又降下来了。
所以即使“绝对利率在两年半内高于5%”，固定也未必胜出。还是等满5年才能看清。

Rapala · 发表于 2010-1-25 21:59

本帖最后由 Rapala 于 2010-1-25 22:11 编辑

1）请你别偷梁换柱哦。你一楼自己写的5年固定3.75%，浮动prime-0.2。怎么要动真章了就胆怯了，要该利率了？
9 W4 h% E3 P( Q$ W" l
, |5 ~2 o1 _! q( S- G2）贷款年限你没说。以10年还清计算如何？和多数大陆移民的情况相符。
: [ F# s! O1 V- T! a# L6 a, ^. l% L5 M& S) n1 E0 `2 ]; m! k
3）你的账号于我无用。还是 ...
. c9 |# p: X4 E7 D小黄发表于 2010-1-25 18:26

我写的不是最好deal, 针对的是一般情况。如果和你比当然是比现在可以拿到的最好deal, 你有也可以拿来比，我看你才是最先胆怯的。

贷款年限没有什么好规定的，从2010年一月25号算起，25年的贷款，10万的贷款，赌注是5年以后实际付利息的利息差，不算本金，怎么样？如果你觉得赌得大，设一个上限，比如你说的1/10盎司黄金。

计算公式简单一点，5年fix, 10万x3.59%x5
5年varible, 把不同利率乘以时间相加
另外还要提醒，考虑到每个银行的prime不一定相同，你用那个银行的最优惠利率，比如RBC的variable=prime-0.20%, 那么以后永远用那个银行的prime计算，公平吧？

小黄 · 发表于 2010-1-25 22:49

我写的不是最好deal, 针对的是一般情况。如果和你比当然是比现在可以拿到的最好deal, 你有也可以拿来比，我看你才是最先胆怯的。
$ a0 E1 Z9 ?- p$ k x4 q
; S- g9 i$ B. e0 ^* \2 P7 i7 A贷款年限没有什么好规定的，从2010年一月25号算起，25年的贷款，10万的贷款，赌 ...; t, Z' W$ x% g' g3 Y W
Rapala 发表于 2010-1-25 21:59

最好deal都有时间和数量的上限，不能作为广泛的指导方针。反正我没听说谁拿到3.59%的，拿到Prime-0.2%或更好的倒是比比皆是。

我提出的条款是：
1） 3.75% vs prime - 0.2% (prime 以5大的平均prime算）
2）固定以10年还清算每月还款。大陆移民我所知的往往都在10年内就还清了。
3）浮动以每月还款和固定相等计算，无论利率。
4）算5年终止时的贷款余额。
5） 2010年一月开始，月底还款。

Rapala · 发表于 2010-1-26 08:49

最好deal都有时间和数量的上限，不能作为广泛的指导方针。反正我没听说谁拿到3.59%的，拿到Prime-0.2%或更好的倒是比比皆是。! u  I+ {2 x1 M! V
$ t2 }% Q: g% {; Z) c
我提出的条款是：% T5 L9 R7 Q; v  t1 U
1） 3.75% vs prime - 0.2% (prime 以5大的平均prime算）5 K; ~% s9 d  b  N; k
2）  ...- a3 g) q, ]; b5 a# U, L  G/ l  w0 P% D9 {
小黄发表于 2010-1-25 22:49

看来你是还没有上阵就先尿裤子哦！

你把你这句话先吃进去，我就用３。７５％和你比，这句话是：

浮动任何时候都比固定利率要好。

换成这一句话：如果能找到好的deal，好的时间（比如２０１０年一月２６号）, 固定也比浮动好的时候。

小黄 · 发表于 2010-1-26 18:52

本帖最后由小黄于 2010-1-26 18:55 编辑

看来你是还没有上阵就先尿裤子哦！
4 H: ~3 ^2 _2 E4 {- \* R1 b, B! N2 L) N2 k
你把你这句话先吃进去，我就用３。７５％和你比，这句话是：4 {+ b8 A5 w4 m
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浮动任何时候都比固定利率要好。
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& |" c, _/ {8 Q. \1 V1 h! j换成这一句话：如果能找到好的deal，好的时间（比如２０１０年一月２６号 ...2 T! m2 _% H8 i& l
Rapala 发表于 2010-1-26 08:49

1）我什么时候说过的？请给链接，楼数。

2）3.75%是你在一楼说的，不是我说的。来指责我胆怯，无的放矢。

小狗妈 · 发表于 2010-1-26 19:03

39# Rapala

看高手过招，就是外行看看热闹，也爽心悦目。

有一问题请教，请各位高手给看看该如何是好：

期房，可能在9月份交付。银行给HOLD ON 一年的五年期固定：3.99；我觉得太贵。因为央行刚刚

发话至少在年中前不可能更改PRIME RATE ，有专家，或者权威人士甚至说要到第四季度才有可能变动。

我有点小小的奢望：希望能在6~7月份定一个3个月有效的（象现在的3.75）那样的或者干脆改成浮动。

银行的MORTGAGE SPECIALIST 说可以选择：3 YEAR OPEN VARIABLE RATE （2.75），说随时可改成

CLOSED VARAIBLE 或 FIXED RATE。甚至可以随时更换银行（交房后）。我不确信她说得对不对。

问题：1 她说得对不对？可随时更换吗？交房后可以换其他银行吗？
2 到底该选哪种好呢？

谢谢各位！跪等答案！

小狗妈 · 发表于 2010-1-26 19:06

41# 小狗妈

我必须马上做出选择。大师请施援手！

小狗妈 · 发表于 2010-1-26 19:14

期房选浮动是不是太冒险了呢？

还有那个 3 YEAR OPEN VARIABLE RATE 是不是一定要3年才能更换？是不是完全OPEN 才对啊？

小黄 · 发表于 2010-1-26 19:21

期房选浮动是不是太冒险了呢？
c4 Q3 h2 h2 \. ?2 Y/ V1 ?: x" c. i x
还有那个 3 YEAR OPEN VARIABLE RATE 是不是一定要3年才能更换？是不是完全OPEN 才对啊？4 r# T! F! d7 H* N" K
小狗妈发表于 2010-1-26 19:14

这个指的是3年内全open，到了3年要续。如果你5年固定不可能比3.75%更好，而又能拿到 prime-0.2% 5年close，就拿。

当然，只是一家之见。

小狗妈 · 发表于 2010-1-26 19:45

谢谢黄教授指点。

但是有的地方还是不太明白，我想我是太笨了哈。

我真正的开始付MORTGAGE 是搬进房子后才开始。现在只是5%的首付，以及“预定”的贷款利率。

银行只是相当于PRE-APPROVAL（我的理解），而后 BUILDER可以到银行借钱开始造房。但关于

FINANCING的所有资料都必须送到律师手里，其间不能更改。

我的问题是：如果我选择3年全开放，也许半年后 5 YEAR CLOSED VARIABLE 变得更好，比方是：PRIME-0.3，那我到时可以选择那种，是不是更好？

小黄 · 发表于 2010-1-26 23:47

如果不是马上付款，先open也可。但要问清楚条款。好比我的open，头一年如果要还清该用其他项目，要付出100多元。

Rapala · 发表于 2010-1-27 08:55

41# 小狗妈
你仔细看看我和小黄的争论，就可以找到答案了。他在开始时间上都要和我争，就是越往后越对variable利率不利。

根据你的情况，我在一搂只是顺便提了一下，现在详细讨论一下吧。９个月以后交房，那么你不管选什么利率，期限都是交房那天算起，从现在开始到交房由builder帮你付给银行利息。

１。如果选variable open, 到了交房后再选最适合的利率，但是到时候说不定没有比现在更好的固定利率了。而variable close的折扣可能比现在好，因为在很短时间内变利率，银行没有罚款但是会有一些closing fee，具体要看合同。

２。选固定，那么如果你选３年的，实际相当于现在锁定一个好利率到９个月后开始用，根据当前形势，９个月后固定３年可能要涨０。５％，　prime也可能涨０。５％，已经和你的利率差不多了。如果选５年更保险，你的贷款合同到2015年９月才结束，将近６年的时间而利率只是３。７５％。

３。如果选variable close, 是最下策，因为９个月后有可能有跟好的deal出来，比如prime-0.5%而你没有任何变动余地。

Rapala · 发表于 2010-1-27 09:06

1）我什么时候说过的？请给链接，楼数。
5 D& u/ F7 n% n' J2）3.75%是你在一楼说的，不是我说的。来指责我胆怯，无的放矢。( p; ]5 I% i& h9 G( {
小黄发表于 2010-1-26 18:52

黄教授语录：选固定的是一种很稳妥的赔钱策略

那么我选３。５９％的５年固定，从2010年一月27号算起，是不是一个稳妥的赔钱策略呢？
那么我选３。75％的５年固定，从2010年10月交房的期房，是不是一个稳妥的赔钱策略呢？

阳光沙滩 · 发表于 2010-1-27 11:12

黄教授语录：选固定的是一种很稳妥的赔钱策略
* d5 u- L# D1 B+ D2 |: _. p9 I$ N9 P& o
那么我选３。５９％的５年固定，从2010年一月27号算起，是不是一个稳妥的赔钱策略呢？
$ y1 @) x w/ T/ b3 Z2 s8 K* f那么我选３。75％的５年固定，从2010年10月交房的期房，是不是一个稳妥的赔 ...3 I. M, F# r+ [4 C/ b' b8 B3 y
Rapala 发表于 2010-1-27 09:06

赔不赔钱应该以五年合同期满时总的来看吧。
如果要用实例来说明，应该用已经完成的合约来比较才更有参考价值。

小狗妈 · 发表于 2010-1-27 11:59

谢谢大师指点。

只是银行给我的利率因为不是3个月内要用到的，所以是3.99，而不是3.75。因为央行的政策起码维持到年中，所以我希望在6~7月份的时候固定住一个5年固定利率（那时就是3个月内了），实在不行转成浮动什么的，但是有风险。才拿不定主意。

Rapala · 发表于 2010-1-27 12:10

本帖最后由 Rapala 于 2010-1-27 12:21 编辑

赔不赔钱应该以五年合同期满时总的来看吧。/ s4 J+ T1 A/ F/ H+ f4 J/ {
如果要用实例来说明，应该用已经完成的合约来比较才更有参考价值。2 _! K. y: m+ m/ p) ` b3 M$ o5 X
阳光沙滩发表于 2010-1-27 11:12

黄教授要和我打赌，那当然是没有完成的合同才能打。

如果比较历史，历史上确实有固定好于浮动的时候，比如２００４年利息上升周期开始的时候选固定。

不过，老实说，就算固定胜了浮动也没有多少意义，这个胜利会很小，小到以１／４目取胜，我一楼的例子充分说明这一点。黄教授只是犯了教条主义的错误，教科书上说历史上浮动好于固定，他就相信了。其实人家比的是大银行的历史浮动和固定，并没有考虑一些特殊因数。这些特殊因数包括：

１。从小银行可能拿到更好deal ,比如３。５９％的５年
２。开始时间正好是利率上升周期的开始，比如２００４年时，或者２０１０年下半年
3. 期房，开始时间推延了几个月。小狗妈
4。由于通货膨胀的影响，利率上升速度很快，比如２００７年时候。

小黄 · 发表于 2010-1-27 18:23

黄教授语录：选固定的是一种很稳妥的赔钱策略
3 q8 z% p4 J0 m7 @) s
% K6 N5 P2 J) D- u& Y$ e那么我选３。５９％的５年固定，从2010年一月27号算起，是不是一个稳妥的赔钱策略呢？
& n4 {/ E# }. ^& D3 m% M2 N那么我选３。75％的５年固定，从2010年10月交房的期房，是不是一个稳妥的赔 ...- Y4 e6 M+ l6 d) A( O; V$ h: r
Rapala 发表于 2010-1-27 09:06

你又偷换了概念。
我说的“选固定的是一种很稳妥的赔钱策略”
你引用的“浮动任何时候都比固定利率要好”

这二者还是有巨大区别的。稳妥指的是多数情况如此，不代表绝对。各种机构都offer各式“稳妥”投资，好比买指数基金，可也没有谁咬定只赚不赔。稳妥可以是90%，但没有必要是100%，看稳妥不稳妥很简单，把过去N年的都算出来，好比2009到期的5年固定比5年浮动，还有2008，2007，倒推上去，看看究竟哪一种是稳妥赚钱，哪一种稳妥赔钱。

小黄 · 发表于 2010-1-27 18:27

黄教授要和我打赌，那当然是没有完成的合同才能打。# J/ X" o) M1 A5 t
) p( b) y5 S; o! Y) {. c$ h/ c3 C
如果比较历史，历史上确实有固定好于浮动的时候，比如２００４年利息上升周期开始的时候选固定。 f( x2 {7 ]. y) Q4 q% Y2 v1 y& M
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不过，老实说，就算固定胜了浮动也没有多少意义，这个胜 ...
$ S- r0 k$ T$ G" [" r5 ~Rapala 发表于 2010-1-27 12:10

恐怕你犯了以偏概全的错误。就以我所知的人，都是从5大，最多加上ATB拿的贷款。做比较当然要比泛例，而不是特例。

我38楼的条款你是否答应？

张玉 · 发表于 2010-1-27 18:59

３。５９％的５年固定 /
是哪里啊?　　

Rapala · 发表于 2010-1-28 09:00

恐怕你犯了以偏概全的错误。就以我所知的人，都是从5大，最多加上ATB拿的贷款。做比较当然要比泛例，而不是特例。
9 U) w; |- y5 }8 z' a+ B: t2 f# k
1 M% H5 y: \6 v7 b# p: V" x; J' B1 m我38楼的条款你是否答应？
" ?9 P# E9 |2 W/ h小黄发表于 2010-1-27 18:27

你自己慢慢玩吧，赌是你提出来打的，赌的方式方法也由你定，那我还怎么打得赢？

要不咱们也按江湖规矩，你提出挑战，那时间地点当然由我定。

Rapala · 发表于 2010-1-28 09:02

你又偷换了概念。
- F+ m+ ]7 x. M1 ?2 g9 b我说的“选固定的是一种很稳妥的赔钱策略”8 t3 m( ]$ L I2 Q3 n: d! N4 ?
你引用的“浮动任何时候都比固定利率要好”3 I. A7 P2 w I' ~0 D7 C

( p7 o3 ]# R+ w6 a& z" }; i3 l" r* }这二者还是有巨大区别的。稳妥指的是多数情况如此，不代表绝对。各种机构都offer各式“稳妥”投资，好 ...
1 Z8 v' v: \; w小黄发表于 2010-1-27 18:23

看来你是挑战大家的中文理解能力，还是自己的中文换会小学老师那儿去了？

ChiaPet · 发表于 2010-2-3 13:48

继续讨论呀！
这帖有用。

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