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楼主: 牛眼熊心

让通货膨胀来得更猛烈些吧!--- 续续

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 楼主| 发表于 2008-4-29 09:20 | 显示全部楼层

回复 30楼 的帖子

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
以点盖面。/ t$ V# r8 |5 n9 a4 [1 o
) D. u  N$ J) V# p& E
总体来说,08年已经公布的数据和04,05相当,曲线互为交叉。高于03年,低于06年。07年比较特殊,大起大落,也就反映到价格上大起大落。
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发表于 2008-4-29 09:23 | 显示全部楼层
还要支持楼主
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发表于 2008-4-29 09:32 | 显示全部楼层
原帖由 yxia 于 2008-4-29 09:58 发表 5 ?$ |0 D3 H, s, b* \

8 O+ a  L4 h& z3 O6 q& ]
" m' h7 I( b% z/ T7 u7 B+ s按照你的这个成交量图的规律预计到2008年12月底,房市成交量将创新低。 - ^* I: f! ~; c7 _  D5 n
$ |" ^; {4 D0 L8 V/ v6 O

4 Y, v0 [( K, Y8 P% W! [
6 O( m$ {% ~6 X; y: ?5 |
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 楼主| 发表于 2008-4-29 09:53 | 显示全部楼层

回复 33楼 的帖子

老杨团队 追求完美
成交量是呈季节变化的,只要12月底的成交量保持04,05年同期水平就行了。
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发表于 2008-4-29 14:15 | 显示全部楼层
支持楼主
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发表于 2008-4-29 17:49 | 显示全部楼层
提醒 LZ 注意一个问题: 标题上的“续续”非常的不好,大家读到这里就都上厕所去了!6 `4 q' N4 L. }- H. J
% C: J3 l6 w" q$ f4 |9 t! w
2 ]! V1 c+ q' P( b: @7 p5 g
- Y) ]6 S7 V) |& B5 D1 j* _# K! a* U8 V
[ 本帖最后由 zhucalvin 于 2008-4-29 19:06 编辑 ]
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发表于 2008-4-29 17:59 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 牛眼熊心 于 2008-4-29 10:53 发表
2 ^" a1 Y% A5 W3 S' b成交量是呈季节变化的,只要12月底的成交量保持04,05年同期水平就行了。

% ]1 X+ o# [* |+ R& |* Q+ \5 x/ o3 ^
  w5 [1 e$ j' i( T$ h: d+ x, H9 X& W3 E; u
也就是说,LZ 也同意08年底房价会再创新低,对吗 ?3 N# A% l9 N2 i6 o
; T& i" J% O( Y3 m
诚心请教。
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发表于 2008-4-29 18:38 | 显示全部楼层
原帖由 牛眼熊心 于 2008-4-29 10:20 发表
6 H* ?* l# G/ I以点盖面。
/ Z2 {/ x' V6 r3 k/ @1 X/ d1 b; O7 u4 B( D0 f
总体来说,08年已经公布的数据和04,05相当,曲线互为交叉。高于03年,低于06年。07年比较特殊,大起大落,也就反映到价格上大起大落。
- N1 q, z6 Q, ]0 m# [/ m# T& ~  J

/ N3 J' u1 }0 k2 u% e8 s, k我说的可不是以点盖面。你可以要“牛眼”再比较一下这几年的成交量曲线。08年头3个月的成交量的曲线坡度低于04,05,06,07年,这也是为什么08年曲线能和04,05年曲线交叉的原因。显然,迄今为止的08年成交量曲线不是和04,05,06,07年平行,而是和03年平行,所以我说08年成交量的发展趋势不如04,05年,更不要说06,07年了。按照这种发展趋势不用到年底就会创新低。) ~' _( r" ?( z; G4 u1 q9 I& w

2 I. I( m1 c/ o- {6 \% D2 P# |# D* W
: i/ r" P/ w% ?0 s0 l- [0 Z[ 本帖最后由 yxia 于 2008-4-29 19:48 编辑 ]
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发表于 2008-4-29 21:24 | 显示全部楼层
原帖由 牛眼熊心 于 2008-4-29 08:48 发表
9 r& [! V4 p  w( o9 _
2 U5 j' \, E0 T看来现在只有-0.5的variable了, 我猜你是open的,如果close的应该可以拿到-0.75到-0.8的。

+ A4 D! ?/ k( T( Q9 Z3 U& f6 d是的,你对贷款利率非常了解。
5 j4 d3 j8 K: d, g
$ n6 F% S2 ~) t7 I9 \& r; q* G, h
原帖由 一半清醒 于 2008-4-28 23:04 发表 + T( j' F% P2 Q. p+ {

9 W" M% N* g( x3 ]1 s7 ?, U& n  @- m
那天找几个臭味相投的,有投资兴趣的,在一起侃一侃汇市,股市,期货市场。

: B" ~5 {1 X: q5 v+ _. X
% O; T) q# C2 M8 F1 Z邀请你参加,有兴趣否?
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发表于 2008-4-29 22:55 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
谢谢楼上各位的分析!
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发表于 2008-4-30 02:13 | 显示全部楼层
写的好,支持!
大型搬家
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 楼主| 发表于 2008-4-30 07:53 | 显示全部楼层

回复 38楼 的帖子

没有半年以上的数据,你怎么看出成交量曲线坡度比其它几年低的?我只知道成交量和04,05相当,至于坡度,07年上半年坡度斜率大吧?为什么反而到下半年下跌呢?) |) E7 w" X# r+ s3 j- H
0 u+ V& B( y" y# R- K6 E+ H% ?6 d
这是个月线图,也就是区区12点连成的曲线,看曲线的坡度是得不出结论的,我关注的是量。不过说到年底,我认为很大可能会低于今年夏天的最高点,创出07年11月的新低的可能性就要看石油下破一百的可能性有多大了。: S( C# ?% U7 u$ T8 O- p
$ q- S: l  d( s$ J7 G0 y6 ]) a
回清醒,有时间一定参加。利率我是了解比较透的,从买第一个房子的时候,我就根据前人的总结得出结论,variable长期来看一定好于fix. 同时,open的虽然利率没有close的好,但有了自由,可以随时换房子,也可以随时固定。要知道我买第一个房子时候fix利率很低,5年的4点多就可以拿到,而利率还是上涨的趋势。现在大家看出好处了吧?
; e3 }( T' c- `$ u( P+ Z% b* r, {7 W, q/ `6 u* _' f+ G
[ 本帖最后由 牛眼熊心 于 2008-4-30 09:04 编辑 ]
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发表于 2008-4-30 08:36 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 牛眼熊心 于 2008-4-30 08:53 发表
# l/ D" U% o4 r& R. D没有半年以上的数据,你怎么看出成交量曲线坡度比其它几年低的?我只知道成交量和04,05相当,至于坡度,07年上半年坡度斜率大吧?为什么反而到下半年下跌呢?+ ~  B) G- \7 ^) _2 n
1 R) x. ^- u2 \6 @2 ^# o
这是个月线图,也就是区区12点连成的曲线,看曲线的 ...
$ \# E3 d, w& {8 ~
: R0 b  p6 P( Q) e5 `
曲线的坡度是由多个量形成,所以看单个量是“以点盖面”,而看坡度是“以面带点”。这就是我强调曲线的坡度的理由。你关注的是量,而我关注的是坡度.........。另外,月的成交量应该同月待售量结合看,也就是看它们的比率。看看头3个月的待售量和它们的比率,你还会认为08年和0405相当?$ j5 h. w( B# R. A
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 楼主| 发表于 2008-4-30 08:47 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 yxia 于 2008-4-30 09:36 发表 ) x5 N' @6 I3 D4 \3 L8 E4 v

5 [% D0 b( D/ V2 l0 E& K' `+ c: O. u/ Z* y6 ]3 f; w3 ^- w
曲线的坡度是由多个量形成,所以看单个量是“以点盖面”,而看坡度是“以面带点”。这就是我强调曲线的坡度的理由。你关注的是量,而我关注的是坡度.........。另外,月的成交量应该同月待售量结合看,也就是看它 ...

8 C! a) p# g5 L: p% F当然不相当,这也是04,05年涨得原因。我要指出的观点是,现在市场的人气在逐渐恢复,购买量已经达到以前正常时期的水平,但由于房子太多,形成反转行情还需要观察。来自第一线的内幕消息,现在一些大降价的房子,比如说原来50多万的现在降到40多万,如果大大低于同地区相同条件的房子,已经出现抢offer的情况,当然现在的抢offer和两年前是两个概念,也就是还个一两千,或者来个无条件哦佛。消息给大家,不要问我来源,结论大家自己做。
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发表于 2008-4-30 09:05 | 显示全部楼层
原帖由 牛眼熊心 于 2008-4-30 09:47 发表 ) `+ B3 k/ o6 Q: N0 g$ l0 B$ T  {
) j9 ]3 C7 A  r$ B3 v; c
当然不相当,这也是04,05年涨得原因。我要指出的观点是,现在市场的人气在逐渐恢复,购买量已经达到以前正常时期的水平,但由于房子太多,形成反转行情还需要观察。来自第一线的内幕消息,现在一些大降价的房子, ...
# u/ V! y+ A* h+ Y8 M! w
. Y# i9 x, b' I, ~
看到银行利率降了就去抢offer是极端短视的行为。银行利率降是由于加拿大经济不景气的缘故。美国连降6次利率,今天还准备降第7次,也没看谁去抢offer。现在通货膨胀的压力这样明显,下半年开始升利率的速度比降的还快,到时你抢来的房子卖给谁?* M5 n, ]% |# ~* P
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 楼主| 发表于 2008-4-30 09:23 | 显示全部楼层
原帖由 yxia 于 2008-4-30 10:05 发表 5 @0 @  O! l* C; U! F

& l% E7 M. a+ X# r& M  f
  N. z. Q' w7 A  y) }' }7 e看到银行利率降了就去抢offer是极端短视的行为。银行利率降是由于加拿大经济不景气的缘故。美国连降6次利率,今天还准备降第7次,也没看谁去抢offer。现在通货膨胀的压力这样明显,下半年开始升利率的速度比降的 ...

6 a; v+ f  Y. L& R0 N2 e0 ]不要以你的环境来看别人的行为,人家并不在乎利率的波动,只是觉得房子降低到了可以接受的范围,租房子付出的还多些。举个例子吧,1800尺的房子,现在大概可以租到1800每月。这也是大多数想买single house成就美国梦的同学的标准房子, 如果够资格被抢offer的1800尺房子,应该在40万左右可以拿到,按一半清醒刚刚拿到的贷款利率4.25%计算, 大概是17K每年的mortgage利息, 加上2000元的property tax, 19K每年的开销。而租房子要1800*12 = 21.6K.
  D, ?3 ?) h2 g& c0 N
4 ]. [- D+ g9 R8 k2 `; O9 r& N为什么不买呢?买房子是一种消费行为,不是没个人都看中涨跌的。
理袁律师事务所
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发表于 2008-4-30 10:38 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 牛眼熊心 于 2008-4-30 10:23 发表
1 [( }" m; [/ p( z5 N& c& J5 O
6 Y0 _/ O' I7 A' Z- J4 C不要以你的环境来看别人的行为,人家并不在乎利率的波动,只是觉得房子降低到了可以接受的范围,租房子付出的还多些。举个例子吧,1800尺的房子,现在大概可以租到1800每月。这也是大多数想买single house成就美国 ...
. k+ g1 i9 A' O1 K. a5 g$ m

2 D2 [! Z8 O# z9 h1 u4 I. R- c说买房子不看中涨跌,不在乎利率的波动,谁会相信这种话?
* m! t  @) `0 W6 R. c/ d7 i
房子降到可以接受范围的标准也是因时因地而异的,特别是现在这个市场。你现在看1800尺房子在40万左右是good deal,过半年以后就不一定是。去年年底和今年年初买房的人,当时认为划算才买,现在有不少在后悔。关于出租房子的算法也没有像你这样满打满算的。就是按照你的算法,借40万才搞到2万多一点/一年的收入不是一个好的买卖,有40万放到银行起码的利息也是这个数,还不算你为此付出的时间和精力。
0 y) G0 V( |5 T. |+ }
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 楼主| 发表于 2008-4-30 10:56 | 显示全部楼层

回复 47楼 的帖子

看来你还是钻牛角尖了,我说过,不是所有人都把买房看成投资的。而且不一定会跌,就是今年跌,长期来看还是涨。不然,你怎么解释1500多的成交量?每人心中一把帐,房子保值当然好,但生活品质也要保证。5 H" m: Z4 [4 }: \+ e0 V, r

8 R1 v! X% q  ?7 @我没有说过让大家07年疯狂上涨的时候还去抢房子,现在情况变了,还是说那个40万的1800吧,首先你没有40万,我是假设你100%贷款从银行借40万,而于租房比较的。你是在没有本金的情况下,买房比租房要便宜2000多一年。我说的都是自住的情况,时间和精力好像和租房差不多吧?
鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2008-4-30 11:48 | 显示全部楼层
1500多的成交量和待售量比起来真的是很少,这也是为什么现在的房子市场是买方市场,而且将继续是买方市场的原因,这种状况短期内不会改变。长期来看房子还是涨的说法是一句自我安慰的话,并没有多少实际意义。如果买房是自住的话现在是可以考虑,因为有选择而且利率低,但对于投资而言风险太大。
鲜花(3323) 鸡蛋(28)
发表于 2008-4-30 12:01 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
大家周围有那种坚决租房不买房的么?
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2008-4-30 12:11 | 显示全部楼层
原帖由 浪里黑条 于 2008-4-30 13:01 发表
& E+ F$ z5 C9 o8 J  Q大家周围有那种坚决租房不买房的么?

; B/ f1 _; F7 X8 z) k& D我周围好多买不起的,因为没有DOWNPAYMENT。但租金1000多一个月,洋人。9 S1 k+ J2 d5 @& g( c' Q
有一个最近被我忽悠去办了张信用卡,解决了5%的DOWNPAYMENT,正看房子呢。不过好像最近又听他说嫌就买个TOWNHOUSE不过瘾。
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 楼主| 发表于 2008-4-30 12:16 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 yxia 于 2008-4-30 12:48 发表 " [- s; U/ c* T1 N0 ?" }2 T, F
1500多的成交量和待售量比起来真的是很少,这也是为什么现在的房子市场是买方市场,而且将继续是买方市场的原因,这种状况短期内不会改变。长期来看房子还是涨的说法是一句自我安慰的话,并没有多少实际意义。如果买 ...
8 C" {% [$ y  l7 t3 _
看来我们观点还是统一了,自住现在买合适,不管涨跌,起码比租房划算。  L2 E- U1 T: `2 Y5 N  Y
: r8 v- ^( x; T+ @' k, S- |
现在我来说说投资房,也不举例子了,反正现在可以找到正现金流的房子,而且我算过,如果按80%的贷款比例来算的话,租金的收益扣掉贷款利息后,假设买的新房不考虑维修,就算考虑空置率,可以达到5%到10%每年的投资收益。这在房地产市场上是很少见的现象,以后一定要得到纠正,纠正的方法一个是租金下降,一个是房子上涨。投资者的软肋是什么呢? 并不是房子价格的下跌,而是租金的下跌或者空置率的提高。当前的房子不好出租吗?这是不可能的,只要有观望者不敢买房,必然支持租房市场。除非这个城市的建新房比例大于人口增长比例,这种情况当前来看是不可能的。
鲜花(3323) 鸡蛋(28)
发表于 2008-4-30 12:23 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 紫光 于 2008-4-30 13:11 发表   w6 Q5 x. V+ M+ m! Y2 S3 _
2 g# T. p6 S+ r# }7 R! Z8 W9 l' p) I
我周围好多买不起的,因为没有DOWNPAYMENT。但租金1000多一个月,洋人。
" ]. L5 E5 S2 E* T有一个最近被我忽悠去办了张信用卡,解决了5%的DOWNPAYMENT,正看房子呢。不过好像最近又听他说嫌就买个TOWNHOUSE不过瘾。

7 U: |% i# n) U1 m
; l" t/ u: ?: X! t5 V! D嗯,我觉得那帮家伙都挺有钱的。
鲜花(1) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-4-30 12:42 | 显示全部楼层
原帖由 浪里黑条 于 2008-4-30 13:23 发表 / _6 t, Y3 ]3 X2 V2 @9 t+ y
& [  o' O, x" d

. m. e# Z3 N% d% ~) J( n( j嗯,我觉得那帮家伙都挺有钱的。
" |! x9 c4 P) }7 Z2 e
那帮家伙把钱用在吃喝玩乐上去了,和中国人不同,宁愿每天做饭,也要买个single house。
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发表于 2008-4-30 15:18 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
为什么monster每次一发主题上来先把自己的某某年的预言说一下,不要搞个人崇拜啊。
# ~' J2 Z  n# N" ~9 C6 w2个人打labor就能养的起房子?如果4年前说这话可能还有可能,现在说这话就不太可信了。我认识的一个人5年前的房子,算是很便宜的了,现在还欠10W,2个人打labor还是觉得生活很紧张。一个月4000的总收入,房贷去掉一半,其他费用都不要了?我想有房子的人都知道一个月房子水电气平均没250下不来吧(冬天不开暖气的除外),地税今天又提升了(7.5%)。这样算来2个人打labor的钱也就是刚刚够还贷,吃饭。没有余钱可以享受生活,如果是国内来的民工,肯定会羡慕这样的生活,移民来的我想没有希望过这样的生活吧。
2 P3 t/ h( E. O( t5 n( }租房的价格有涨得,也有跌的,并不是所以公司都在提价。. y/ H; F0 E7 l) t' d0 f
/ D  m: K, M7 }" o( B2 _
顺便问个问题,不知道为什么有房的朋友为什么这么希望房子涨价,都说是自住,也不是投资,你又不卖的,涨价对你也没有影响,或许还对你有坏处(地税会提升),为什么总希望房价上升?是只是为了斗个嘴皮子,还是看别人买房价格比自己高心理舒服点?
* I+ k0 N2 |6 ^/ p不知道如果Z哪天买了房子以后是不是也会转变成看涨派。
理袁律师事务所
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2008-4-30 15:29 | 显示全部楼层
原帖由 牛肉粉丝 于 2008-4-30 16:18 发表
, N0 @  g# H2 E/ `4 o( ~+ M为什么monster每次一发主题上来先把自己的某某年的预言说一下,不要搞个人崇拜啊。' x6 W* p4 `, L2 k' M$ M, ?; j
2个人打labor就能养的起房子?如果4年前说这话可能还有可能,现在说这话就不太可信了。我认识的一个人5年前的房子,算是很便宜的了 ...
. Z7 H, P8 H- w* u% z
你的朋友完全可以选择一个月只付800块在贷款上,他们愿意多付想早点还完不能怪压力大。
! \; l! A4 b+ u& y另外5年前的房子现在还有10万的贷款铁定是独立房和老怪说的两个人打雷柏供得起一个condo不是一个概念。
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 楼主| 发表于 2008-4-30 15:33 | 显示全部楼层

回复 55楼 的帖子

第一句话不理解,我这个帖子哪里提了某某年的预言了?- U: h9 _+ C6 C# B1 F
$ X  n0 x" d. x0 \
你说对了,我就是不买也不卖房子,纯粹是无聊磨嘴皮打发时间。反而是看跌的人,才是真正想买房的,他们的观点才是真正的有偏激性。Z(或者其他人)如果哪天买了房子,我估计也不会成为看涨派,但他一定不会成为看跌派,因为他一定会认为自己买的房子比租划算。
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发表于 2008-4-30 16:05 | 显示全部楼层
原帖由 牛眼熊心 于 2008-4-30 16:33 发表 5 T  Z5 n: [, i4 y$ D1 O4 N
第一句话不理解,我这个帖子哪里提了某某年的预言了?. o4 ?% A# |7 V

4 s- q8 h8 ~; a2 ]5 u/ Z) }1 a你说对了,我就是不买也不卖房子,纯粹是无聊磨嘴皮打发时间。反而是看跌的人,才是真正想买房的,他们的观点才是真正的有偏激性。Z(或者其他人)如果哪天买 ...

  g3 b2 X1 g- d; w6 v; d6 S' i" h; U
0 _0 H' W7 K5 F. ^. Y2 t
/ L  m* r! m5 j* o看跌的人肯定是希望房价跌的,就象紫光等看涨的人一个劲的希望房价涨一样,但是房价究竟是涨是跌似乎跟这两类人的主观愿望没啥关系,事实证明,去年买房子和现在买房子就是大不同,去年买房子,不仅房价高,贷款利率也高(主导利率最高时是6还是6.25记不太清了),而如果现在买房,不仅房价降了,贷款利率也降了不少,主导利率现已降至4.75,而且今后还要降息,随着房屋存量的升高和经济的进一步减缓,房价只会越来越低。所以现在买房和明年买房,结果肯定又是不一样的。
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发表于 2008-4-30 17:15 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 紫光 于 2008-4-30 16:29 发表
& @9 z* m" {+ n
. z+ b1 S: |" o' j- e& N你的朋友完全可以选择一个月只付800块在贷款上,他们愿意多付想早点还完不能怪压力大。
/ b* R% j. E8 C0 T另外5年前的房子现在还有10万的贷款铁定是独立房和老怪说的两个人打雷柏供得起一个condo不是一个概念。
. S; U- S! x8 S6 o
是single house,不管是single house还是condo,现在买还贷的压力都不小,如果真的只是为了房子而每天打labor供房,那样的生活也没什么意思了。
大型搬家
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发表于 2008-4-30 17:19 | 显示全部楼层
原帖由 牛眼熊心 于 2008-4-30 16:33 发表
( W2 U; v1 w; ?) f- K' K第一句话不理解,我这个帖子哪里提了某某年的预言了?, F+ Y! P) C5 e7 S# G) p2 |0 S5 }

, O" {9 ]+ m7 U7 Z8 _( a) L% D你说对了,我就是不买也不卖房子,纯粹是无聊磨嘴皮打发时间。反而是看跌的人,才是真正想买房的,他们的观点才是真正的有偏激性。Z(或者其他人)如果哪天买 ...

( f0 ^7 ^) |' u" t$ ]4 t& L! b你老兄记性真差。
+ P- q2 m3 l5 C# h: Y" H5 W. s6 _: C"去年下半年,那时候加油站的价格降到了90分左右,我当时对一个朋友说,油价格08夏天将达到1.5每升,她笑得天花灿烂,现在我想没有人敢笑我了吧?"
3 ^1 `9 ~" K& }# `( U翻老贴. c) \$ [# |/ S# C/ N! |0 G
"本M以前发贴的预测基本正确,看这次是否例外,本贴只准积分高的网友看,潜水者们就对不起了。
' J! @  g: Z/ i  u* b$ n* p以前的预测:2006年初:Edmonton将是第三个领涨城市,2007初:edmonton将在7月份左右调整,然后复制Calgary2006年的走式。现在看来基本正确,有不伏起的可以拿贴子证明."
; D6 h2 l% o$ a' a& A只是开个玩笑。
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