小议房价与新房开工量

Z

原帖由 白水 于 2008-1-4 11:12 发表
' k) D0 g  K* Q2 M1 \
! x. v% z4 j$ K! E) ]# \9 s感觉你这第四点，是对Z的分析的很好修正和补充。尤其在于你客观的强调反馈的收敛性。

; E9 f' O6 D2 F* l0 r
& U$ X0 P# E8 \我不反对震荡的收敛性。但有个问题需要考率：收敛的中间值是什么？
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' C& L9 w/ z: i% i( h% j5 X& e好比，假设如果说2006年12月某个房子40万，但这个房子在2007年3月向上走高到46万，6月走高到50万。现在受到市场力，向下震荡，跌到了43万。

8 ^% B2 p+ W' s4 X$ E/ E" J如果你认为46万是合理的，价格会收敛于46万，出于收敛性的考虑，那么现在可以抄底。
1 Q. Y  r$ v3 I' X/ h' q如果你认为40万才是合理的，价格会收敛于40万，出于收敛性的考虑，那么完全可以等到35万再抄底。
. s, D0 P9 x! ^/ t2 q) v* w
判断底部，就完全变成了你对收敛的中间值的解读。这本身就是不可能准确预期的。

青萝

紫光

看来看去你的意思还是明年会跌。
今年的结果已经出来了，比上年涨了11.4%，刚好在8%-12%的区间内，明年还会有另外一个8%-12%。

十年移民路_

原帖由 Z 于 2008-1-4 15:28 发表

% C- A) E# }9 g7 `
我不反对震荡的收敛性。但有个问题需要考率：收敛的中间值是什么？

好比，假设如果说2006年12月某个房子40万，但这个房子在2007年3月向上走高到46万，6月走高到50万。现在受到市场力，向下震荡，跌到了43万。 ...

很好的问题!要给出一个很精确的震荡的收敛稳态点是不大容易的,那要很多数据. 大概的估计是:

新稳态＝（最近周期的高峰　－最近周期的低峰）／２＋最近周期的低峰　＋　最近半个周期内通膨 bias
( J3 K2 x. _1 F2 {3 A
9 f- ^% B# u4 m' B+ ~+ f$ ~如果最近周期＝２年，
通膨＝３％／年　　
4 m: h4 w% L# x+ G最近周期的高峰＝５０万，
7 I% |' _) u: S, z$ N1 E4 R最近周期的低峰＝４０万，
那么新稳态＝４５万+１．２万＝４６．２万．　
& D& K2 j" R7 R  r6 \0 T, U
当然这也只是个参考而已．因为所有的因素都是变化着的．大家千万别拿这些数字当真，这世界上还没有见到靠＂计算＂发大财的．
$ I# ~. z4 l+ `5 C
% C$ G& W% W# s0 v9 i6 R
- l/ f( e% F; w
* C( G+ W4 R4 m2 {

　

牛眼熊心

原帖由 紫光 于 2008-1-4 16:09 发表
+ c) b- W. l0 f* M9 g看来看去你的意思还是明年会跌。
今年的结果已经出来了，比上年涨了11.4%，刚好在8%-12%的区间内，明年还会有另外一个8%-12%。

比我强，我嫩是没有看明白。
7 X: a8 G* F) o
我觉得08年应该要强过07年，道理很简单，因为已经调整过了。我预测10%的增幅依然有效，以07年12月的平均价和中间价为准。
, `7 ?0 ^6 m6 x' U& _
: I) w6 |& ^! C炒股的人都知道，庄家先把股票拉高100%，然后下调20%平台整理几个月，如果大市行情好，突破平台后又一波行情。08年edmonton的经济行情不会差。到08年底美国大选后就有变数了，那时候看石油走向再做预测。

Z

原帖由 十年移民路_ 于 2008-1-4 16:17 发表

8 P. a5 X' q% S/ ]
4 H" @5 Y* }# D7 |很好的问题!要给出一个很精确的震荡的收敛稳态点是不大容易的,那要很多数据. 大概的估计是:
! q: d. \& E2 `6 h6 v/ ^
新稳态＝（最近周期的高峰　－最近周期的低峰）／２＋最近周期的低峰　＋　最近半个周期内通膨 bias

如果最近周 ...

9 e* y2 l2 h8 Q3 t2 ?* ^/ C( O9 O
问题的关键是，我们根本就没有最近低谷的数据。在上面数字的高峰50万之前的低谷也许是1998年的15万。在50万之后一种在下降，除非看到明显反弹，否则不足以找到低谷。我们现在需要做的就是预测第一个低谷的价位。

至于2008，我认为上升10%是比较合理的一个估计。但即使如此，变数仍然很多。就说2007年是先涨20%，再跌10%；那么现在2008初，论势头还是在下降空间。就算全年上涨10%，也很可能是先跌10%，再涨20%. 对于50万房子，10%就是5万。当然这也仅仅是一个猜测。究竟怎么演变，无非预言。

Z

原帖由 Monster 于 2008-1-4 16:20 发表


9 ?; X  {+ H9 M
我觉得08年应该要强过07年，道理很简单，因为已经调整过了。我预测10%的增幅依然有效，以07年12月的平均价和中间价为准。

. a- B+ l9 `# N+ d4 O8 r您的逻辑太简单了吧？调整过了，就该回升？
那么2005就涨过了，为何2006还要涨？既然涨过了就该回落啊。

2008也许会涨，也许会大涨。但你的逻辑难以让人信服。

十年移民路_

原帖由 Z 于 2008-1-4 17:28 发表
( M) w8 t2 x" J& I0 z$ Z( h  F

问题的关键是，我们根本就没有最近低谷的数据。在上面数字的高峰50万之前的低谷也许是1998年的15万。在50万之后一种在下降，除非看到明显反弹，否则不足以找到低谷。我们现在需要做的就是预测第一个低谷的价位。 ...

$ E5 a8 Q1 G- U+ F, W+ v/ B
我看你是看到了真正的问题和困难. 预测是不容易的,有时是不可能的.
$ m3 [; U3 k1 x: G; `多年前, 我写过一篇文章,论证天燃气价格的不可预测性,(即期货价格的可预测精度问题). 我看房价也有很相似的特征. 我们所能较可计算的是它的稳态的分量和缓变的,可控的,可观测的分量. 这就是我们所说的大趋势.

邮差

1 N6 i) t  ?) h" [! B: {9 I[ 本帖最后由 使者 于 2008-1-5 23:58 编辑 ]

牛眼熊心

原帖由 Z 于 2008-1-4 17:31 发表


您的逻辑太简单了吧？调整过了，就该回升？
4 O; B. H7 N0 C+ T3 p那么2005就涨过了，为何2006还要涨？既然涨过了就该回落啊。

: V% g& ~2 h+ c9 X; r2008也许会涨，也许会大涨。但你的逻辑难以让人信服。

调整过了也就是下跌结束了，当然不会下跌了。我们观点主要的差别是现在下跌是不是快结束了，我觉得已经快到底了，逻辑没有问题，你理解有问题。

有空儿

倆大高手切磋中，崇拜！

yj151

- Y1 S% o( J+ Q. B9 V, V
房价有高涨时，必有回落时，价格总是围绕价值进行波动的。

挺好

很喜欢看这样的文章。这里面除了‘炒的’概念外，供需矛盾才是主要问题。