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楼主: Z

小议房价与新房开工量

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Z
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 楼主| 发表于 2008-1-4 15:28 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 白水 于 2008-1-4 11:12 发表
. I5 Y3 {% o7 ?( T5 [8 X# k0 v8 j& d
. ~4 O8 Q6 i# v: u, T+ D" b感觉你这第四点,是对Z的分析的很好修正和补充。尤其在于你客观的强调反馈的收敛性。
0 I! m; [( K9 c, R
* u3 k- G* i9 i6 E3 v
我不反对震荡的收敛性。但有个问题需要考率:收敛的中间值是什么?
0 @6 M6 y$ z: W8 d+ s9 ?. S
" t6 w8 M1 W( _& _9 s好比,假设如果说2006年12月某个房子40万,但这个房子在2007年3月向上走高到46万,6月走高到50万。现在受到市场力,向下震荡,跌到了43万。- }3 k; n% |* l/ d
& Z$ _( k* H" b
如果你认为46万是合理的,价格会收敛于46万,出于收敛性的考虑,那么现在可以抄底。
- }) ?5 T1 _! c* m, s如果你认为40万才是合理的,价格会收敛于40万,出于收敛性的考虑,那么完全可以等到35万再抄底。
/ J( o/ P7 {+ A
. `" f/ Q( ]2 n1 L判断底部,就完全变成了你对收敛的中间值的解读。这本身就是不可能准确预期的。
鲜花(695) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-4 15:50 | 显示全部楼层
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2008-1-4 16:09 | 显示全部楼层
看来看去你的意思还是明年会跌。) B' z: K3 r& E- w( V' |8 M! |
今年的结果已经出来了,比上年涨了11.4%,刚好在8%-12%的区间内,明年还会有另外一个8%-12%。
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-4 16:17 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
原帖由 Z 于 2008-1-4 15:28 发表 1 {5 M. _: |7 F) j* |) I
) p5 E5 O1 D" |9 K/ o4 P
  b8 L4 a# Y# |, {8 F
我不反对震荡的收敛性。但有个问题需要考率:收敛的中间值是什么?; X4 P6 H* l: x6 K& u: H) e
5 q' [2 ~; ^9 s" }  U; O2 `) u7 S
好比,假设如果说2006年12月某个房子40万,但这个房子在2007年3月向上走高到46万,6月走高到50万。现在受到市场力,向下震荡,跌到了43万。 ...

$ W1 t& m$ g2 H0 L" _  K; `8 ?, M+ h& t
很好的问题!要给出一个很精确的震荡的收敛稳态点是不大容易的,那要很多数据. 大概的估计是:) i+ I( j7 {# D: M8 L

$ y3 p. X6 L$ Y, J新稳态=(最近周期的高峰 -最近周期的低峰)/2+最近周期的低峰 + 最近半个周期内通膨 bias
$ \  w# s' @* ^; Y
+ K4 y3 l! R% Z3 U% C9 ^如果最近周期=2年,: @0 E, ]( a3 O( [- i: N2 W
通膨=3%/年  
; J6 e- D7 F5 T5 d4 v! E3 h) z最近周期的高峰=50万,. y2 l# W$ N! Y9 y8 ?1 E6 Z
最近周期的低峰=40万,/ L, h. o1 s/ i
那么新稳态=45万+1.2万=46.2万. ' Z8 _3 m0 m( m4 Z* X' u
. a( N/ r* V9 e" [  |
当然这也只是个参考而已.因为所有的因素都是变化着的.大家千万别拿这些数字当真,这世界上还没有见到靠"计算"发大财的." B" f* r+ ^; V
1 r) p, N; z2 p8 @# ^
) Q" ?6 x2 d: d; \# H/ g
: Z2 X: K) C6 X, k. Y& O
4 U6 H  g, L" `* M

! r; @" H1 [( f5 _5 J 
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-4 16:20 | 显示全部楼层
原帖由 紫光 于 2008-1-4 16:09 发表
/ o4 c: r- q; w8 z: `1 c看来看去你的意思还是明年会跌。" _2 F! J+ _8 O3 y5 A0 F
今年的结果已经出来了,比上年涨了11.4%,刚好在8%-12%的区间内,明年还会有另外一个8%-12%。

) B$ s3 D, @$ Q% ?0 y比我强,我嫩是没有看明白。 . Q0 s  ?! }: e8 A" \

7 R6 P6 U5 [* O! v我觉得08年应该要强过07年,道理很简单,因为已经调整过了。我预测10%的增幅依然有效,以07年12月的平均价和中间价为准。
0 [5 t. Y) P! E4 O3 `# [$ V) V8 O# s6 Y& c( D& o0 z2 V
炒股的人都知道,庄家先把股票拉高100%,然后下调20%平台整理几个月,如果大市行情好,突破平台后又一波行情。08年edmonton的经济行情不会差。到08年底美国大选后就有变数了,那时候看石油走向再做预测。
大型搬家
Z
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 楼主| 发表于 2008-1-4 17:28 | 显示全部楼层
原帖由 十年移民路_ 于 2008-1-4 16:17 发表 ( I2 q% j7 R0 t% x( P2 O2 ?  D" j
% E, O, \, y! L+ [4 W+ Q3 v; g

5 n8 Z# C; z$ w+ M$ ^! j很好的问题!要给出一个很精确的震荡的收敛稳态点是不大容易的,那要很多数据. 大概的估计是:5 r& m4 u4 ]. W  G5 N5 x
5 l$ g9 [( S, }( R
新稳态=(最近周期的高峰 -最近周期的低峰)/2+最近周期的低峰 + 最近半个周期内通膨 bias
, e8 E$ @) B0 W& K# g* |5 U; `
) K' m) n1 G- q8 P( k/ c# B如果最近周 ...
2 Q! f0 F) j& P; E" M8 }

( e6 [) D( ?  O' I: s1 E* f问题的关键是,我们根本就没有最近低谷的数据。在上面数字的高峰50万之前的低谷也许是1998年的15万。在50万之后一种在下降,除非看到明显反弹,否则不足以找到低谷。我们现在需要做的就是预测第一个低谷的价位。# T  E- U2 Y1 B. M
. G& E* W) e' j. L. Q
至于2008,我认为上升10%是比较合理的一个估计。但即使如此,变数仍然很多。就说2007年是先涨20%,再跌10%;那么现在2008初,论势头还是在下降空间。就算全年上涨10%,也很可能是先跌10%,再涨20%. 对于50万房子,10%就是5万。当然这也仅仅是一个猜测。究竟怎么演变,无非预言。
Z
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 楼主| 发表于 2008-1-4 17:31 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 Monster 于 2008-1-4 16:20 发表
( V( d4 ^# f& C, a3 y
. \& T9 ?. [3 g5 E) q: x' T$ a" F$ c6 [- {: M! X: i& L

! t( d% k5 }1 Z" a# h# j我觉得08年应该要强过07年,道理很简单,因为已经调整过了。我预测10%的增幅依然有效,以07年12月的平均价和中间价为准。

0 _; k! }& g6 a( v% v. K0 a2 J! ~  L* E$ F) F8 X
您的逻辑太简单了吧?调整过了,就该回升?
5 r5 B9 c$ u! j$ H; U那么2005就涨过了,为何2006还要涨?既然涨过了就该回落啊。0 C. X" s0 e% H

( E& O# t2 O( w. |, K- \# T2008也许会涨,也许会大涨。但你的逻辑难以让人信服。
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-4 21:30 | 显示全部楼层
原帖由 Z 于 2008-1-4 17:28 发表
- }! r. a1 i9 B4 S. z1 [% ]7 n) C/ O9 P
  |; ^+ r6 S6 P; {- `
问题的关键是,我们根本就没有最近低谷的数据。在上面数字的高峰50万之前的低谷也许是1998年的15万。在50万之后一种在下降,除非看到明显反弹,否则不足以找到低谷。我们现在需要做的就是预测第一个低谷的价位。 ...

( u+ H# S, ?- l5 Q7 y3 y7 \" z* d9 S; d- Z/ X& {) D( l
我看你是看到了真正的问题和困难. 预测是不容易的,有时是不可能的.' g$ v2 [) _- ]7 S1 y7 V
多年前, 我写过一篇文章,论证天燃气价格的不可预测性,(即期货价格的可预测精度问题). 我看房价也有很相似的特征. 我们所能较可计算的是它的稳态的分量和缓变的,可控的,可观测的分量. 这就是我们所说的大趋势.
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发表于 2008-1-5 23:57 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
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6 Z1 D0 E; R. u9 P, z& Z- o
[ 本帖最后由 使者 于 2008-1-5 23:58 编辑 ]
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-6 13:01 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 Z 于 2008-1-4 17:31 发表 + {; T* t' D) t$ |7 h; r5 R( N
+ k; e3 {7 B5 J) W, f

8 n- I! M( Z) V# i7 A% @您的逻辑太简单了吧?调整过了,就该回升?* w9 R1 x0 k8 o$ u
那么2005就涨过了,为何2006还要涨?既然涨过了就该回落啊。
4 h; T4 B' K4 L. }4 d# Q
5 [4 k: p! O  J' U) z2008也许会涨,也许会大涨。但你的逻辑难以让人信服。
& X' C9 c- v3 d2 M
调整过了也就是下跌结束了,当然不会下跌了。我们观点主要的差别是现在下跌是不是快结束了,我觉得已经快到底了,逻辑没有问题,你理解有问题。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-6 15:27 | 显示全部楼层
倆大高手切磋中,崇拜!
理袁律师事务所
鲜花(49) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-6 20:03 | 显示全部楼层

% |- n( K7 A% M! D. {% [. }$ l2 }! @, b: T8 `' t
房价有高涨时,必有回落时,价格总是围绕价值进行波动的。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-7 01:07 | 显示全部楼层

新人凑热闹

同言同羽 置业良晨
很喜欢看这样的文章。这里面除了‘炒的’概念外,供需矛盾才是主要问题。
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