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楼主: Z

小议房价与新房开工量

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Z
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 楼主| 发表于 2008-1-4 15:28 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 白水 于 2008-1-4 11:12 发表 # h- }; J9 |: [
6 E- g7 L& E8 ~% A( n$ t
感觉你这第四点,是对Z的分析的很好修正和补充。尤其在于你客观的强调反馈的收敛性。
  J1 Y* \, J) H6 a1 x- J

" u1 G2 e1 @7 ^3 f" c我不反对震荡的收敛性。但有个问题需要考率:收敛的中间值是什么?6 m* Y$ Q& g$ {  f2 `7 p
7 `2 B. I. I# Z+ ~! b( n8 A8 `; `
好比,假设如果说2006年12月某个房子40万,但这个房子在2007年3月向上走高到46万,6月走高到50万。现在受到市场力,向下震荡,跌到了43万。& c* V& s$ n5 [' X8 t5 e
; W, `: v% ?1 M1 R8 z! _2 L
如果你认为46万是合理的,价格会收敛于46万,出于收敛性的考虑,那么现在可以抄底。4 `, u# O2 U; H. c" C( v
如果你认为40万才是合理的,价格会收敛于40万,出于收敛性的考虑,那么完全可以等到35万再抄底。( I- v6 D# C3 R, Y% v* S
$ V3 ?  ]! s* g) t- ]: @
判断底部,就完全变成了你对收敛的中间值的解读。这本身就是不可能准确预期的。
鲜花(695) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-4 15:50 | 显示全部楼层
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2008-1-4 16:09 | 显示全部楼层
看来看去你的意思还是明年会跌。
' d5 `3 @) h) e3 s7 |: A2 Q/ ?今年的结果已经出来了,比上年涨了11.4%,刚好在8%-12%的区间内,明年还会有另外一个8%-12%。
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-4 16:17 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
原帖由 Z 于 2008-1-4 15:28 发表 1 S* M+ V6 D2 u9 ^) w9 S, D

  [8 Q2 g! j6 ^6 y( K/ p8 s; M
$ `) x4 Y- h2 H" s我不反对震荡的收敛性。但有个问题需要考率:收敛的中间值是什么?: M" t! g; p) |6 {% l. z
1 S8 X$ `+ ]& V% j7 H. _9 r
好比,假设如果说2006年12月某个房子40万,但这个房子在2007年3月向上走高到46万,6月走高到50万。现在受到市场力,向下震荡,跌到了43万。 ...
* _' o: \/ k% T. M" t
, h- j% x) v$ |  r/ J
很好的问题!要给出一个很精确的震荡的收敛稳态点是不大容易的,那要很多数据. 大概的估计是:
( s( Y' v6 d3 T! m% X; j9 Y9 |- F* }' d' v1 m) H5 U* k. q( m& g
新稳态=(最近周期的高峰 -最近周期的低峰)/2+最近周期的低峰 + 最近半个周期内通膨 bias
- c9 S& U3 S3 K( C0 X% P: Z0 Q9 [6 |$ X
如果最近周期=2年,
, O) ^7 r- e, l通膨=3%/年  
5 z* `9 ^5 r! D' O5 ?* f最近周期的高峰=50万,, V1 W! m7 C; A+ @" [
最近周期的低峰=40万,
8 ^7 _; y! L! L; U1 ~那么新稳态=45万+1.2万=46.2万. 1 {0 S0 K7 Z) U7 r3 E7 `& X
7 z  A1 E6 l  V
当然这也只是个参考而已.因为所有的因素都是变化着的.大家千万别拿这些数字当真,这世界上还没有见到靠"计算"发大财的.
/ P; z4 T" Z) h1 l: `- H
2 {, }+ G  X/ b' S8 E
# W6 l7 F2 p1 j$ c6 ~% z
, \7 p7 c3 F% T3 L
0 w( `, ]" q! G3 ]3 j7 J. ?) _
 
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-4 16:20 | 显示全部楼层
原帖由 紫光 于 2008-1-4 16:09 发表 6 ^+ a) ?3 ~: l3 B0 N3 o
看来看去你的意思还是明年会跌。% i5 v/ ^+ u: W9 B+ @4 Y
今年的结果已经出来了,比上年涨了11.4%,刚好在8%-12%的区间内,明年还会有另外一个8%-12%。
. X: _$ F" _  o" d. `
比我强,我嫩是没有看明白。 ( y/ m/ W3 X7 q* l/ q; A2 t  w- y

% P7 a2 O$ U% E: U( l' P1 x9 T! v8 u我觉得08年应该要强过07年,道理很简单,因为已经调整过了。我预测10%的增幅依然有效,以07年12月的平均价和中间价为准。
4 d4 j* c! x" }1 J! `
/ ^1 M( [9 `  ~3 ^8 i: u& V- _" F: j2 |炒股的人都知道,庄家先把股票拉高100%,然后下调20%平台整理几个月,如果大市行情好,突破平台后又一波行情。08年edmonton的经济行情不会差。到08年底美国大选后就有变数了,那时候看石油走向再做预测。
Z
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 楼主| 发表于 2008-1-4 17:28 | 显示全部楼层
原帖由 十年移民路_ 于 2008-1-4 16:17 发表
- U% |" L3 c' P, x/ U
: v" H+ N8 B6 F6 x' p# I' t, d3 G& H9 O1 t) z4 D2 H3 S2 L! r: H# n5 X
很好的问题!要给出一个很精确的震荡的收敛稳态点是不大容易的,那要很多数据. 大概的估计是:
  ?7 Y$ }; I! v
* K4 S4 ]+ d; Z( d+ X新稳态=(最近周期的高峰 -最近周期的低峰)/2+最近周期的低峰 + 最近半个周期内通膨 bias
6 x, [* p+ k: f' o$ o4 w/ Z* L2 z* t) r
如果最近周 ...

  m* j) g# {% c( l. D7 O
7 {( e# K  x& g$ x5 Z: {问题的关键是,我们根本就没有最近低谷的数据。在上面数字的高峰50万之前的低谷也许是1998年的15万。在50万之后一种在下降,除非看到明显反弹,否则不足以找到低谷。我们现在需要做的就是预测第一个低谷的价位。
- j: [+ }7 \" e1 A: X% S0 \5 E& _7 Z2 t' d" K4 |& }0 x
至于2008,我认为上升10%是比较合理的一个估计。但即使如此,变数仍然很多。就说2007年是先涨20%,再跌10%;那么现在2008初,论势头还是在下降空间。就算全年上涨10%,也很可能是先跌10%,再涨20%. 对于50万房子,10%就是5万。当然这也仅仅是一个猜测。究竟怎么演变,无非预言。
Z
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 楼主| 发表于 2008-1-4 17:31 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 Monster 于 2008-1-4 16:20 发表 - g2 s0 f* A& K! Y3 x3 d: s& z
9 T0 T  Y+ C) K$ c

0 g0 w: k) s; Y+ M( f$ m/ f& D: \4 K; P3 F  n- r
我觉得08年应该要强过07年,道理很简单,因为已经调整过了。我预测10%的增幅依然有效,以07年12月的平均价和中间价为准。
6 U/ w% C9 w% Y9 ^+ q7 T: F

0 Q; P( _* a. r/ i您的逻辑太简单了吧?调整过了,就该回升?' I* z, `+ ?5 K- B/ ^) p
那么2005就涨过了,为何2006还要涨?既然涨过了就该回落啊。$ J. @( E+ F, |; ^
% A# A6 M* O( j9 }8 s4 s: y
2008也许会涨,也许会大涨。但你的逻辑难以让人信服。
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-4 21:30 | 显示全部楼层
原帖由 Z 于 2008-1-4 17:28 发表 , _* y' R$ R/ a5 g3 Y

6 x% \) I7 \" l" [
9 |9 c) p2 |5 }; [9 M* M0 o3 D问题的关键是,我们根本就没有最近低谷的数据。在上面数字的高峰50万之前的低谷也许是1998年的15万。在50万之后一种在下降,除非看到明显反弹,否则不足以找到低谷。我们现在需要做的就是预测第一个低谷的价位。 ...
& @1 r9 e2 k0 ~+ ~8 \) }

5 g4 M; L; I0 B& m; O7 |" B7 z我看你是看到了真正的问题和困难. 预测是不容易的,有时是不可能的.% y) t2 R$ Q, |/ O" X, r
多年前, 我写过一篇文章,论证天燃气价格的不可预测性,(即期货价格的可预测精度问题). 我看房价也有很相似的特征. 我们所能较可计算的是它的稳态的分量和缓变的,可控的,可观测的分量. 这就是我们所说的大趋势.
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发表于 2008-1-5 23:57 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
  G# s1 c% l) M" C  b
* f! |( Z8 L4 X9 N
[ 本帖最后由 使者 于 2008-1-5 23:58 编辑 ]
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发表于 2008-1-6 13:01 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 Z 于 2008-1-4 17:31 发表 + l; \2 h% _- p9 ?: j# ~  D! o; }) S

- T0 B1 q4 K5 |1 q& n9 x& z6 t6 R% V% Z7 K
您的逻辑太简单了吧?调整过了,就该回升?
% E3 v" Z) O. Q% X' H, L那么2005就涨过了,为何2006还要涨?既然涨过了就该回落啊。
% C: X# O1 Q& _
& |+ n4 O8 z! Z9 i2008也许会涨,也许会大涨。但你的逻辑难以让人信服。
# c% o1 M9 ]& M6 i7 r8 A
调整过了也就是下跌结束了,当然不会下跌了。我们观点主要的差别是现在下跌是不是快结束了,我觉得已经快到底了,逻辑没有问题,你理解有问题。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-6 15:27 | 显示全部楼层
倆大高手切磋中,崇拜!
鲜花(49) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-6 20:03 | 显示全部楼层

+ U2 P4 w# k9 N( |8 S
6 X- Q+ G# m/ W* N5 m% T0 z7 v房价有高涨时,必有回落时,价格总是围绕价值进行波动的。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-7 01:07 | 显示全部楼层

新人凑热闹

同言同羽 置业良晨
很喜欢看这样的文章。这里面除了‘炒的’概念外,供需矛盾才是主要问题。
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