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楼主: Z

小议房价与新房开工量

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Z
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 楼主| 发表于 2008-1-4 15:28 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 白水 于 2008-1-4 11:12 发表 6 m' ^4 u# c- O% G% z0 F

6 G5 c& S1 U* _9 H, L+ F% N) E感觉你这第四点,是对Z的分析的很好修正和补充。尤其在于你客观的强调反馈的收敛性。

8 |8 r0 Z( ?8 x* f! X" x# Q( d$ |  R* f$ x3 b
我不反对震荡的收敛性。但有个问题需要考率:收敛的中间值是什么?1 Y2 V; G! U" b$ j( J" U& C
+ q& k' t! Y$ r9 }. ]
好比,假设如果说2006年12月某个房子40万,但这个房子在2007年3月向上走高到46万,6月走高到50万。现在受到市场力,向下震荡,跌到了43万。
# m& L- C4 t/ p2 D8 V
6 L+ f  B# M6 P% z; n/ @如果你认为46万是合理的,价格会收敛于46万,出于收敛性的考虑,那么现在可以抄底。. w8 v0 u: `3 I* R5 P
如果你认为40万才是合理的,价格会收敛于40万,出于收敛性的考虑,那么完全可以等到35万再抄底。
% v, M  W* K5 J+ I2 `( h  g( `2 X  m) ^. ~1 X0 W7 }8 V
判断底部,就完全变成了你对收敛的中间值的解读。这本身就是不可能准确预期的。
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发表于 2008-1-4 15:50 | 显示全部楼层
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2008-1-4 16:09 | 显示全部楼层
看来看去你的意思还是明年会跌。. x9 A! {" u6 U6 W7 F$ b# g" m' u
今年的结果已经出来了,比上年涨了11.4%,刚好在8%-12%的区间内,明年还会有另外一个8%-12%。
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发表于 2008-1-4 16:17 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
原帖由 Z 于 2008-1-4 15:28 发表 0 y# f  @1 N6 J

' B5 W  A' a1 x+ P9 r. o7 U3 [0 y: f: ?# M# C
我不反对震荡的收敛性。但有个问题需要考率:收敛的中间值是什么?( A  e# z" t, A( ^5 z. c* t& w

+ I8 o" k. j4 p: o, E. P好比,假设如果说2006年12月某个房子40万,但这个房子在2007年3月向上走高到46万,6月走高到50万。现在受到市场力,向下震荡,跌到了43万。 ...

1 |1 F0 X" L; Q0 `% w' i$ j: \
( C9 B  A, W4 x% K* Q4 d& F3 z很好的问题!要给出一个很精确的震荡的收敛稳态点是不大容易的,那要很多数据. 大概的估计是:
' m' v; E9 Q1 a* y& ~
; O5 R% R+ f9 o: R8 l新稳态=(最近周期的高峰 -最近周期的低峰)/2+最近周期的低峰 + 最近半个周期内通膨 bias$ V8 t, `% c( J6 Z; N" Q. L
) ^  M! A" m* ~6 e+ i, [; y! h; t
如果最近周期=2年,
5 ?8 `6 A  J' L* q  T通膨=3%/年    M$ K4 h# @6 p, I5 g( E
最近周期的高峰=50万,
' ~* H* n" l7 [& M/ _最近周期的低峰=40万,0 N* [3 m+ i# q( T
那么新稳态=45万+1.2万=46.2万. 
# X/ K' C3 T( e# i  Y5 g* d8 m6 Q; v* i3 b3 ?
当然这也只是个参考而已.因为所有的因素都是变化着的.大家千万别拿这些数字当真,这世界上还没有见到靠"计算"发大财的.7 _- R* I* K2 T6 e
5 ]. h6 P, b# ]  G

) h" a$ X# N" a5 v
6 ?% N5 Z, z1 W% y9 u- i1 l5 d% ?9 ?" |# U" v
' E: E! i* w; R' @9 d
 
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发表于 2008-1-4 16:20 | 显示全部楼层
原帖由 紫光 于 2008-1-4 16:09 发表
' L9 U3 ^$ p. `看来看去你的意思还是明年会跌。
! h: u: T. f5 ]今年的结果已经出来了,比上年涨了11.4%,刚好在8%-12%的区间内,明年还会有另外一个8%-12%。
, I% l$ E4 `. o4 Z7 s
比我强,我嫩是没有看明白。 ; X& x9 W- n4 \# k6 A( L  j0 H, N

' M' z) L4 b0 O- A' T' `( n我觉得08年应该要强过07年,道理很简单,因为已经调整过了。我预测10%的增幅依然有效,以07年12月的平均价和中间价为准。
6 [$ C" _' X8 y$ A
3 A7 v4 \7 c; O6 H' S& e! I- A炒股的人都知道,庄家先把股票拉高100%,然后下调20%平台整理几个月,如果大市行情好,突破平台后又一波行情。08年edmonton的经济行情不会差。到08年底美国大选后就有变数了,那时候看石油走向再做预测。
Z
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 楼主| 发表于 2008-1-4 17:28 | 显示全部楼层
原帖由 十年移民路_ 于 2008-1-4 16:17 发表
/ e: E* I% l! y9 H' N- G, {( O3 {# s& t
7 V$ c, V! H) u8 N% s7 v6 ~; E0 D
很好的问题!要给出一个很精确的震荡的收敛稳态点是不大容易的,那要很多数据. 大概的估计是:
5 J9 Z! s9 f! l2 F
0 g# Z  g, r( s' |: h6 b4 b* w新稳态=(最近周期的高峰 -最近周期的低峰)/2+最近周期的低峰 + 最近半个周期内通膨 bias& K# T; i4 W5 S3 N1 G# ~
% [  r/ C( [2 c( u6 K, R/ d( a) N1 v
如果最近周 ...
; D" ^$ T! S4 ~- r8 q& W) m" r

& S% I0 Z1 ^8 v" B; p问题的关键是,我们根本就没有最近低谷的数据。在上面数字的高峰50万之前的低谷也许是1998年的15万。在50万之后一种在下降,除非看到明显反弹,否则不足以找到低谷。我们现在需要做的就是预测第一个低谷的价位。( ]7 {, p$ \% q1 e+ c! a
, @" l6 A2 x8 V) T
至于2008,我认为上升10%是比较合理的一个估计。但即使如此,变数仍然很多。就说2007年是先涨20%,再跌10%;那么现在2008初,论势头还是在下降空间。就算全年上涨10%,也很可能是先跌10%,再涨20%. 对于50万房子,10%就是5万。当然这也仅仅是一个猜测。究竟怎么演变,无非预言。
Z
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 楼主| 发表于 2008-1-4 17:31 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 Monster 于 2008-1-4 16:20 发表 / @, {- q! m' M8 o- d- T

7 y" j3 O0 d4 s. L  `, E- r5 v# t/ x" |
' K* z0 s6 W, R4 A& j
我觉得08年应该要强过07年,道理很简单,因为已经调整过了。我预测10%的增幅依然有效,以07年12月的平均价和中间价为准。

0 H+ T+ Q% x' }3 S/ j2 Y9 Y# \5 l' n4 L, U. E1 N/ M
您的逻辑太简单了吧?调整过了,就该回升?
' i) t3 A5 F: o) @5 r8 K那么2005就涨过了,为何2006还要涨?既然涨过了就该回落啊。) I5 t6 V6 L/ g

+ L% D8 \! l. @6 P2008也许会涨,也许会大涨。但你的逻辑难以让人信服。
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发表于 2008-1-4 21:30 | 显示全部楼层
原帖由 Z 于 2008-1-4 17:28 发表 * ^8 c0 G' H/ q

5 \1 C4 \$ ^$ d0 v" W9 \8 C& _6 s4 W) @
问题的关键是,我们根本就没有最近低谷的数据。在上面数字的高峰50万之前的低谷也许是1998年的15万。在50万之后一种在下降,除非看到明显反弹,否则不足以找到低谷。我们现在需要做的就是预测第一个低谷的价位。 ...

5 a1 M0 L$ D- \# {8 H* f* d0 R( [
' H$ r4 x4 g; I& }8 f我看你是看到了真正的问题和困难. 预测是不容易的,有时是不可能的.
* P1 W3 T$ M) ~, R6 e: n% r- z多年前, 我写过一篇文章,论证天燃气价格的不可预测性,(即期货价格的可预测精度问题). 我看房价也有很相似的特征. 我们所能较可计算的是它的稳态的分量和缓变的,可控的,可观测的分量. 这就是我们所说的大趋势.
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发表于 2008-1-5 23:57 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!

: w9 r; {+ K5 R4 c( Z% n$ B" k( R7 }) ^( K
[ 本帖最后由 使者 于 2008-1-5 23:58 编辑 ]
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发表于 2008-1-6 13:01 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 Z 于 2008-1-4 17:31 发表 8 V, F. n5 v+ u6 K4 P* i
! y0 I. ]0 T0 o! V9 b" @' U/ V6 }

. e1 I7 |6 P* y您的逻辑太简单了吧?调整过了,就该回升?: n7 C) r  R3 |6 a
那么2005就涨过了,为何2006还要涨?既然涨过了就该回落啊。* H6 f" Q7 T8 @& T. i7 S8 [
" h8 H- I# h. J. J2 E0 q6 C$ H
2008也许会涨,也许会大涨。但你的逻辑难以让人信服。
3 h& W! |9 w% b* d! P# B* d1 m9 J3 h* n
调整过了也就是下跌结束了,当然不会下跌了。我们观点主要的差别是现在下跌是不是快结束了,我觉得已经快到底了,逻辑没有问题,你理解有问题。
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发表于 2008-1-6 15:27 | 显示全部楼层
倆大高手切磋中,崇拜!
鲜花(49) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-6 20:03 | 显示全部楼层
+ k7 x, r) H: q

2 t) u8 @5 M+ f房价有高涨时,必有回落时,价格总是围绕价值进行波动的。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-7 01:07 | 显示全部楼层

新人凑热闹

同言同羽 置业良晨
很喜欢看这样的文章。这里面除了‘炒的’概念外,供需矛盾才是主要问题。
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