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楼主: Z

小议房价与新房开工量

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Z
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-1-4 15:28 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 白水 于 2008-1-4 11:12 发表   e# {+ P1 {% r, n) I
" p6 |9 B* T6 w+ o
感觉你这第四点,是对Z的分析的很好修正和补充。尤其在于你客观的强调反馈的收敛性。
& `3 O% z. ]6 h8 Z, C$ |" ?0 w

( s; v5 P9 T+ f; l4 X, _. ^我不反对震荡的收敛性。但有个问题需要考率:收敛的中间值是什么?
3 Q; ?, _, X: W1 X1 c3 w& r. Y) R; _8 Y7 X; \6 t0 u" U
好比,假设如果说2006年12月某个房子40万,但这个房子在2007年3月向上走高到46万,6月走高到50万。现在受到市场力,向下震荡,跌到了43万。+ o, C( {  I" M6 G
. l; b8 z# n$ V/ N! M3 f; J
如果你认为46万是合理的,价格会收敛于46万,出于收敛性的考虑,那么现在可以抄底。. S4 d! [( S5 B: m0 b; ~1 d
如果你认为40万才是合理的,价格会收敛于40万,出于收敛性的考虑,那么完全可以等到35万再抄底。
5 I0 m) l  R0 P: r5 s, i# x& R5 x$ Y& a5 N; C4 d
判断底部,就完全变成了你对收敛的中间值的解读。这本身就是不可能准确预期的。
鲜花(695) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-4 15:50 | 显示全部楼层
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2008-1-4 16:09 | 显示全部楼层
看来看去你的意思还是明年会跌。
2 K) h. h4 L; z$ d% R今年的结果已经出来了,比上年涨了11.4%,刚好在8%-12%的区间内,明年还会有另外一个8%-12%。
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-4 16:17 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
原帖由 Z 于 2008-1-4 15:28 发表 4 U/ x4 B. z4 R  X/ b6 ?: {0 _

  f! U5 n0 i- s# s7 _6 s; a6 ]3 N/ @* V/ j$ U. m/ [) Q- g
我不反对震荡的收敛性。但有个问题需要考率:收敛的中间值是什么?
) Z3 E1 `+ n0 K
/ ?) O' m) p; i/ ^4 k; _. Y4 A好比,假设如果说2006年12月某个房子40万,但这个房子在2007年3月向上走高到46万,6月走高到50万。现在受到市场力,向下震荡,跌到了43万。 ...

, x8 F7 ?4 f+ |  U# ~4 g2 l
% d- g" I  F6 a0 n0 U/ T很好的问题!要给出一个很精确的震荡的收敛稳态点是不大容易的,那要很多数据. 大概的估计是:
+ ]0 b) b, ^6 j6 E: ?8 v  z3 Z
/ Y+ L5 N5 C- {( _6 o新稳态=(最近周期的高峰 -最近周期的低峰)/2+最近周期的低峰 + 最近半个周期内通膨 bias
+ ?" y7 A3 t" d# t' J
. M9 [( }* r) P) Y7 Z3 l) a6 s如果最近周期=2年,
! B8 m5 z0 Y, H' s, v2 M通膨=3%/年  $ ~0 u; N) J* }& I$ o; `, b
最近周期的高峰=50万,* F0 B! ?7 d2 D$ K
最近周期的低峰=40万,
6 \, i+ T* x4 N8 n) e" P那么新稳态=45万+1.2万=46.2万. 
; |& P$ h  K7 F3 d7 C5 k5 k6 d9 ]+ W" j2 P4 f. V
当然这也只是个参考而已.因为所有的因素都是变化着的.大家千万别拿这些数字当真,这世界上还没有见到靠"计算"发大财的.; ~4 d4 T% w: x3 I4 h. }0 m* t

4 K* l8 ~: T4 j6 _+ L! X4 K; R0 t, e# |! q* _6 p0 ?' ~% V

$ L. G0 R3 u7 I
: d  }! d4 R. X, h+ q; l7 q; G4 g. W5 }
 
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-4 16:20 | 显示全部楼层
原帖由 紫光 于 2008-1-4 16:09 发表
. e! O+ J# c4 H" k0 Y6 U( J- g看来看去你的意思还是明年会跌。- X+ l- a8 |1 Y; l' G
今年的结果已经出来了,比上年涨了11.4%,刚好在8%-12%的区间内,明年还会有另外一个8%-12%。

; z2 p9 u0 a0 I% i% Y8 A比我强,我嫩是没有看明白。 8 g7 G/ s% @! _  I! T

7 p4 ]' A) b* X8 D我觉得08年应该要强过07年,道理很简单,因为已经调整过了。我预测10%的增幅依然有效,以07年12月的平均价和中间价为准。# J$ l& H# _$ x: G* e7 e- I- \: G
! v2 f# \" }  e
炒股的人都知道,庄家先把股票拉高100%,然后下调20%平台整理几个月,如果大市行情好,突破平台后又一波行情。08年edmonton的经济行情不会差。到08年底美国大选后就有变数了,那时候看石油走向再做预测。
大型搬家
Z
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 楼主| 发表于 2008-1-4 17:28 | 显示全部楼层
原帖由 十年移民路_ 于 2008-1-4 16:17 发表 2 d( H5 m7 ?' L. V

$ j3 P+ B0 b, @5 K% u' [
; t% F! O" _; q$ b6 {" Z7 t2 p很好的问题!要给出一个很精确的震荡的收敛稳态点是不大容易的,那要很多数据. 大概的估计是:
7 k# X' }; J1 {4 B/ q' Z# U4 f1 G0 O; ^: q$ ]
新稳态=(最近周期的高峰 -最近周期的低峰)/2+最近周期的低峰 + 最近半个周期内通膨 bias  Q6 i# y. W* O' h1 A2 [# G
# G% \; u6 _8 e7 _9 I7 w8 Q
如果最近周 ...

* V3 u9 ^3 _$ a$ k6 C! F( {+ N3 a! x- N% O/ Z$ @3 Q
问题的关键是,我们根本就没有最近低谷的数据。在上面数字的高峰50万之前的低谷也许是1998年的15万。在50万之后一种在下降,除非看到明显反弹,否则不足以找到低谷。我们现在需要做的就是预测第一个低谷的价位。
( |& i9 u8 ]# K' N, b$ ^- i9 J% K
至于2008,我认为上升10%是比较合理的一个估计。但即使如此,变数仍然很多。就说2007年是先涨20%,再跌10%;那么现在2008初,论势头还是在下降空间。就算全年上涨10%,也很可能是先跌10%,再涨20%. 对于50万房子,10%就是5万。当然这也仅仅是一个猜测。究竟怎么演变,无非预言。
Z
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 楼主| 发表于 2008-1-4 17:31 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 Monster 于 2008-1-4 16:20 发表 7 C. Z+ ?2 V6 s
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' m$ s  s2 O+ i) ^& V, V
  a6 |0 ?7 b1 n! w  q; }
我觉得08年应该要强过07年,道理很简单,因为已经调整过了。我预测10%的增幅依然有效,以07年12月的平均价和中间价为准。

) }! W3 }  Z0 Y; V  @( f" w3 q2 u8 z. E9 ?: c' ~: P
您的逻辑太简单了吧?调整过了,就该回升?& W7 I4 D( @; u, G3 ^
那么2005就涨过了,为何2006还要涨?既然涨过了就该回落啊。
7 c/ \1 j( `6 U* _8 d6 H# I- F& E' {9 f) W2 u# N9 i- A
2008也许会涨,也许会大涨。但你的逻辑难以让人信服。
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-4 21:30 | 显示全部楼层
原帖由 Z 于 2008-1-4 17:28 发表
/ s% M+ b7 T# L# R9 F& X, Y' A: W: z* J! J4 q* a6 t( M8 F
( \2 N9 M8 p9 L, K
问题的关键是,我们根本就没有最近低谷的数据。在上面数字的高峰50万之前的低谷也许是1998年的15万。在50万之后一种在下降,除非看到明显反弹,否则不足以找到低谷。我们现在需要做的就是预测第一个低谷的价位。 ...

0 G9 R; g$ J' ?& d7 o
- g2 M0 @. ^  m  E$ N+ d) L1 K我看你是看到了真正的问题和困难. 预测是不容易的,有时是不可能的.
( |* p6 v  R4 j9 N8 O" Q  @' m多年前, 我写过一篇文章,论证天燃气价格的不可预测性,(即期货价格的可预测精度问题). 我看房价也有很相似的特征. 我们所能较可计算的是它的稳态的分量和缓变的,可控的,可观测的分量. 这就是我们所说的大趋势.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-5 23:57 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
% O7 k8 f6 O! l4 _) A* }* y5 B
& D/ d7 r2 A+ |7 e% D, [& P* s
[ 本帖最后由 使者 于 2008-1-5 23:58 编辑 ]
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-6 13:01 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 Z 于 2008-1-4 17:31 发表 $ t8 T0 C/ Y/ J7 J  b& h

7 F# o0 C. h2 g; \; J  C& Y2 H+ v# P: L
您的逻辑太简单了吧?调整过了,就该回升?# |2 Z6 q! K* s7 W
那么2005就涨过了,为何2006还要涨?既然涨过了就该回落啊。3 W1 N( J, _& j9 B

* A/ ~' H0 E# G5 T( d% }2008也许会涨,也许会大涨。但你的逻辑难以让人信服。
5 ^) @% ^( x7 k% d( F0 S( Z7 v
调整过了也就是下跌结束了,当然不会下跌了。我们观点主要的差别是现在下跌是不是快结束了,我觉得已经快到底了,逻辑没有问题,你理解有问题。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-6 15:27 | 显示全部楼层
倆大高手切磋中,崇拜!
鲜花(49) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-6 20:03 | 显示全部楼层

8 C$ v, ~$ P- o" y2 k7 s$ I3 |# I3 f: n& ]
房价有高涨时,必有回落时,价格总是围绕价值进行波动的。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-7 01:07 | 显示全部楼层

新人凑热闹

同言同羽 置业良晨
很喜欢看这样的文章。这里面除了‘炒的’概念外,供需矛盾才是主要问题。
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