爱城房市的过去，现在和将来（2): Edmonton 房价的起落.

常华

等待下文.谢谢!

Homework

谢谢楼主分享，分析总结颇有道理。

有两个相关问题请教：

/ W: S% v. L" O0 d6 r* o. i- }9 E% C1、建筑商手上的现房还有多少呢？如果已经基本出清，一般卖家还耐得住像Sterling那样的甩卖，而且房价的底线也基本清楚，因为大幅度降价的价位得到市场的立即认同；但如果建筑商手上存货尚多，恐怕整个卖方市场不得不match. 明年开工量减少已经基本定局，今年的存货却仍然模糊。

2、"Edmonton每年能销售1万新房"的数据有可靠出处吗？

WST

原帖由 牛肉粉丝 于 2007-12-31 16:14 发表
文章写的确实不错，不过对文章的根本及"edmonton每年能销售1万新房的数据"表示怀疑，在石油没火之前edmonton每年都能销售1万新房？

请参照前文（第一部分），有关数据如下：
& Y9 F! T$ ~7 H
- _* |8 Q  E* b; h- |+ |0 Y; |9 VYear                      housing start
5 p7 x- g- n) \4 z: }7 r
" R1 M* T, R, ]0 `2002                       12581
2003                        12380
2004                        11488
2005                        13294
: ^! H) ]. Z9 C6 X7 n2006                        14970
2007        15000 （估计）

5 u- L. Q) t  ?9 w: N' o2002 – 2005 爱城房市尚未火爆，每年平均建房量12000 多套，当时市场平衡，没有累积，销售量也应该是此数。

. u% o7 m* R+ `9 e2 g1 r: M这些数据来自官方网站，我也从不同的来源核对过，应该很可靠。你可用 Google 查找核对：如，Edmonton, housing start, 2003.

WST

原帖由 Monster 于 2007-12-31 16:58 发表
好文，不顶对不起良心。但提个我的想法，这次下调，特别是11月的大跌不光是建筑商的原因吧？请LZ也分析分析二手房，那就更全面了。

4 ]& b% M" Z, Q谢谢建议，做些补充：
2 T1 R8 h9 ]3 s- Q% U# @
7 S3 ~8 m+ B) u二手市场和新房市场密切相关。我想，二手市场更涉及于房市的根本，它决定了房市的性质：是卖方市场还是买方市场。也是影响和左右建筑商决策的重要因素。可以说，如果没有二手市场的滞销和炒家出货的优势，建筑商Sterling 就不会大幅降价。但是，我以为部分建筑商的倾销是11月份房价大幅调整的直接原因。没有建筑商的倾销，就不会有如此大的跌幅。

WST

原帖由 Homework 于 2007-12-31 22:37 发表
7 P3 c- Y1 G; X4 ?% w2 [4 J5 Y谢谢楼主分享，分析总结颇有道理。

4 ~2 ]8 Z" T: ^有两个相关问题请教：
: ]: m/ F6 O! x
1、建筑商手上的现房还有多少呢？如果已经基本出清，一般卖家还耐得住像Sterling那样的甩卖，而且房价的底线也基本清楚，因为大幅度降价的价位得到市场 ...

1。和炒家类似， 建筑商手中的Spec Home 没有出清；部分建筑商甩卖的房子基本卖出；
4 c  T( ~- D4 b1 D- W一个主要变数在于建筑商是否会继续甩卖，如果会，会卖多少房子，利弊何在？其价格底线和让利空间有多少。对于建筑商的目前的状况和可能的策略我将在下文中说说我的看法。
3。 对于问题2，请见33 楼

白水

牛眼熊心

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:21 发表


谢谢建议，做些补充：

- y4 A# j8 j6 _5 B3 X2 H* W8 `4 v二手市场和新房市场密切相关。我想，二手市场更涉及于房市的根本，它决定了房市的性质：是卖方市场还是买方市场。也是影响和左右建筑商决策的重要因素。可以说，如果没有二手市场的滞销 ...

新房(包括交货后的投资者房子和换房人的房子），以及市场上大量出现的租转售的房子是这次listing大增的主要原因。也是导致最后大幅度调整的罪魁祸首。想听听WST对当前租转售房子的情况分析。
4 V. D; D$ u7 x4 M, `. @
, w' J5 ?8 n7 F9 G+ Q0 m0 F0 J[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-1 16:41 编辑 ]

冰山上的来客

""如Sterling 在西南区Rutherford 推出20 套独立房。部分房子一次降价多达12万多。1900多sqft 有很多upgrade的房子要价43万多。""
( E$ U1 f( f9 j% I7 n* h: c
请问这样的房子现在还能买到吗？ 如何联系？

WST

原帖由 冰山上的来客 于 2008-1-1 20:01 发表
""如Sterling 在西南区Rutherford 推出20 套独立房。部分房子一次降价多达12万多。1900多sqft 有很多upgrade的房子要价43万多。""

1 R' m" n; ?, p* G% l0 ?) o" K& Y请问这样的房子现在还能买到吗？ 如何联系？

& ~2 T+ F* c, M+ \4 O- `/ `节日前还有一套，1910 sqft, $429900, 位于 Glens of Rutherford，你可询问：435 2040。
临近的 Rutherford height 区没有降价。

WST

原帖由 Monster 于 2008-1-1 16:35 发表
/ d$ R2 h5 p* z/ N+ r
2 w- t7 d) p7 f% |
新房(包括交货后的投资者房子和换房人的房子），以及市场上大量出现的租转售的房子是这次listing大增的主要原因。也是导致最后大幅度调整的罪魁祸首。想听听WST对当前租转售房子的情况分析。

1 t( H; E7 E% n& a完全同意，炒家出货，大量的租转售以及由downtown 旧办公大楼改建的民居（loft)导致了listing快速大增，不及消化， 从而引起了市场逆转，我在后文补充叙述。

甘露仕

接着顶，好贴是不能沉的

可爱多多

实在是好文，不顶不行啊！
6 ^! q  B& q# ^0 t! ?0 v这样的有内容，有数据，冷静分析的文章实在不多了，根本不用回复可见，大家自然跟贴，顶贴了。

elephant

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:21 发表
没有建筑商的倾销，就不会有如此大的跌幅。

  H* A, [' O) `6 n  T那大家联合起来反倾销

wcjn

酷暑严寒

好文！

Dongbeiren

Lost_Z

Waiting...

wpbaby

原帖由 WST 于 2008-1-2 00:10 发表
" ~  O' h1 i3 a) x: R3 p9 N5 ]' z
完全同意，炒家出货，大量的租转售以及由downtown 旧办公大楼改建的民居（loft)导致了listing快速大增，不及消化， 从而引起了市场逆转，我在后文补充叙述。

* z3 r* G. R" j6 j1 n0 x07年春天时就感觉这样的租转售会影响整个房市，无论从量上还是从它们的相对低价。
说到底，是爱城07年下半年明显来的人少了，走的人多了和大部分买家的观望，导致了需求大幅降少。
楼主了解很多房市特别是新建房情况啊，感谢您的分享。

WST

原帖由 WST 于 2008-1-1 23:51 发表
, b  z- q- H3 B/ V+ v  x( q' _
" c4 X2 J7 @2 k* b节日前还有一套，1910 sqft, $429900, 位于 Glens of Rutherford，你可询问：435 2040。
临近的 Rutherford height 区没有降价。

7 N+ O! m1 D, N8 \已经 pending 了。

huang

lianhuaqian

好贴!期待下文。

微笑

好文一定要支持！

Z

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:17 发表
- Q4 j6 Q1 ?% {# ?2 Q
, k5 [, X% W8 o" b请参照前文（第一部分），有关数据如下：
! c" c" k$ F' Y- m4 Y# C) b
9 p7 P) ]9 |3 E) l* R2 zYear                      housing start
2 x, m, w, S5 s1 A
2002                    12581
2003                        12380
2004                        11488
4 n) {& ?. c' _6 ]3 _. G5 M2005                        13294
2006                        14970
2007        15000 （估计）

2002 – 2005 爱城房市尚未火爆，每年平均建房量12000 多套，当时市场平衡，没有累积，销售量也应该是此数。
这些数据来自官方网站，我也从不同的来源核对过，应该很可靠。你可用 Google 查找核对：如，Edmonton, housing start, 2003.

# i# [9 ]$ _- [+ |/ ]6 G你的数据很具有欺骗性。尤其是“2002 – 2005 爱城房市尚未火爆”更是当面说谎。2002年恰恰是房市火爆的第一年！如果我不自己搜索还真不知道，下面我就列一列数据 （来源： http://www.edmonton.ca/infraplan ... %20EDM%20annual.pdf ）
1993  6,720
1994  5,006
1995  3,082
% I1 W3 U, s# H/ f1996  3,638
1997  4,962
1998  5,947
1999  6,489
0 q' X; a8 @0 {- ^: b* L/ k2000  6,228
2001  7,855
. K' C0 {9 }, B. Z1 E1 E, k5 Q0 p2002 12,582
3 P7 Y. }- [* O- ~0 b$ t2003 12,318
2004 11,488
% s0 k0 T4 j) u  I2 q7 H2005 13,294
& X+ j. j7 Q' E2006 14,970
! u3 ~) y. O$ M7 i& s/ |' [7 T
6 G5 s' j6 r) ^6 M2002年以前，爱城在平市每年建造新房约6000，在熊市每年造3000多。外来劳工大幅度增长，由原来每年涌入1万，变成2万，更在2006达到最高点的3万。现在的问题是：

# R! Y* d: d  n1）比起平市中的6000个房子，2006多建的那9000个房子究竟能住多数人？究竟有多少是炒房的？这5年人口增加10万多，但房子也造了7万个，真的是供不应求吗？
5 o  Q3 w" v! I* H- T7 T
, w3 i, A' R' E3 L, Y. ^+ v& o2）2008的开工量会是多少？如果回到10000的级别，有多少建筑工人要失业？回到6000的级别，又有多少建筑工人要失业？
  G( ]8 _  w7 S7 a, |3 i
' P3 U& [: Q0 T9 }3）上一次的开工量大幅下降发生于80年代初期，从1981的11999降低到1984的2384。可以说，虽然开工量是个结果，不是起因。但作为一个指针，开工量越低，就预示者房价越将下降。那一次，开工量连续走高了8年然后崩溃，这一次也快到8年了。结局会重演吗？
7 K% [; t; J* V  J: O& G( U9 a; t
[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-4 15:13 编辑 ]

牛眼熊心

提醒楼上一点，2000年开始正是移民的高潮，而且石油行业和爱省经济也从02年开始走出低谷，这也影响了新房开工量。但同时， 05年前的房市是平稳增长的，这也可能和当时Alberta经济在全国的地位不高决定的。其实房市启动是从04年下半年就开始的，这正是石油经济火爆的时候，想想发400块是什么时候？400块是小数字，但忽悠来了几十万人，房子被忽悠番了番，前任省长是功不可没的。

$ G" O2 G1 @  j) j, d所以说，平市的开工量现在已经不是6000了，应该取02到04年的数据，应该大于1万2。

Z

原帖由 Monster 于 2008-1-4 16:07 发表
提醒楼上一点，2000年开始正是移民的高潮，而且石油行业和爱省经济也从02年开始走出低谷，这也影响了新房开工量。但同时， 05年前的房市是平稳增长的，这也可能和当时Alberta经济在全国的地位不高决定的。其实房市启动是从04年下半年就开始的，这正是石油经济火爆的时候，想想发400块是什么时候？400块是小数字，但忽悠来了几十万人，房子被忽悠番了番，前任省长是功不可没的。
' W: ?8 i9 t& _" ?! Y7 F5 A
& _# N! l/ w' d4 k7 d所以说，平市的开工量现在已经不是6000了，应该取02到04年的数据，应该大于1万2。

! J# B# E, Z* g- C/ ]( Y- W6 W
% C! G+ @0 a+ S4 t% S4 {提醒楼上一点，1971年爱城开工量就到1万1了，在1995年还不是到了3000？
4 e  Z2 J. t$ e8 t0 \+ g8 ]8 l5 ~
就算是到了1万2，比现在少3000个。就意味着有1万个建筑工人要滚蛋。
8 ]  T+ z9 U: ]3 u9 s" h5 R& x
. {/ ]! m' c( ~! }1 n4 g% C[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-4 17:36 编辑 ]

elk

WST

原帖由 Z 于 2008-1-4 15:07 发表
% v- u1 O2 z3 A8 V5 f

8 C# T3 W0 Q/ I; D' U$ f! R8 {你的数据很具有欺骗性。尤其是“2002 – 2005 爱城房市尚未火爆”更是当面说谎。2002年恰恰是房市火爆的第一年！如果我不自己搜索还真不知道，下面我就列一列数据 （来源： http://www.edmonton.ca/infraplan/La ...

1。 比较近6年有何不妥。6年前，油价不到$20, 亚省能源经济不景气，卡城市中心办公大楼空房率超过10%。那时人来的少，经济又差，建房自然是少。比较应有基准，自2002年来，油价攀升，亚省能源经济繁荣，目前油价更是突破$100, 油工司股价连创新高。我曾多次指出，我所作的分析都是基于爱城经济向好，石油时代没有过去的前提。在当前繁荣时代，平均每年销售上万新房并非高估，

6 e3 \- E% N3 I. i: w( R2。 我说爱城房市于2006年火爆，是基于以下事实：
       1）当年房价暴涨50%；
! t4 j* K5 R! [# @( _$ N       2）建筑商大幅度提价，一次可达3- 8 万；
( R5 ~4 j# J0 w  x       3）买新房常无建房地皮；
       4）二手房multiple offer, 成交价常大幅度高于要价；
# x* {* Q% g0 _0 ^; ^. @; I( P  d       5）大量炒家入市
, h# x7 T& j: D5 U6 O这些现象在2002-2005 年期间，无一出现。其实，至2005年底，卖房并不容易，房价也低，在西南 (113 St – 30 Av) 2室一厅的Condo 只卖6万多。后已要价已近20万。2002 年房市升温不假，最多说是火热，绝非火爆。

- n! H  R/ Y( d1 Y6 J) j( ]指我当面说谎，真是莫名其妙。使我不解是Z 年纪轻轻，那来的文革大批判文风。在论坛中常无端指责别人无知，吹牛和说谎。谦受益，满招损，希望你好自为之。

天不亮

有见解!!是比一些水贴强万倍.

Homework

The information you provided is quite helpful and useful. Thank you.
& Y$ z' J/ D* A1 r% R
I wish all you guys keep on discussing instead of fighting.

* `$ a) g8 h+ E  `No Chinese input available - sorry for any inconvenience.

色戒

原帖由 WST 于 2008-1-5 11:34 发表


这些现象在2002-2005 年期间，无一出现。其实，至2005年底，卖房并不容易，房价也低，在西南 (113 St – 30 Av) 2室一厅的Condo 只卖6万多。后已要价已近20万。2002 年房市升温不假，最多说是火热，绝非火爆。% W+ g- T! }" [: N8 p$ A
" z0 \5 L6 m" g! d5 a' a8 [3 j3 [8 r/ Z
! y1 x9 n7 z2 B. R8 X6 Y0 |指我当面说谎，真是莫名其妙。使我不解是Z 年纪轻轻，那来的文革大批判文风。在论坛中常无端指责别人无知，吹牛和说谎。谦受益，满招损，希望你好自为之。

. D/ T1 ?' B6 ?  H$ \3 ]

6 c2 ?, F$ o  j5 I5 N同意
. U' j* _1 c2 |2 H/ I其实谁认为房价涨跌,只是一个讨论的意见,没有谁对谁错
但是感觉"Z"的言谈之间,让人感觉他心里很阴暗
好像是社会角落里那种SMALL人.