爱城房市的过去，现在和将来（2): Edmonton 房价的起落.

常华

等待下文.谢谢!

Homework

谢谢楼主分享，分析总结颇有道理。

  O! K- U! K3 g" p# x: I6 ]" |# @2 u; H有两个相关问题请教：

6 n' m/ P( _  @2 f6 [8 b6 u- ?( g* V1、建筑商手上的现房还有多少呢？如果已经基本出清，一般卖家还耐得住像Sterling那样的甩卖，而且房价的底线也基本清楚，因为大幅度降价的价位得到市场的立即认同；但如果建筑商手上存货尚多，恐怕整个卖方市场不得不match. 明年开工量减少已经基本定局，今年的存货却仍然模糊。

2、"Edmonton每年能销售1万新房"的数据有可靠出处吗？

WST

原帖由 牛肉粉丝 于 2007-12-31 16:14 发表
+ a( Q  F1 N1 o) _8 d文章写的确实不错，不过对文章的根本及"edmonton每年能销售1万新房的数据"表示怀疑，在石油没火之前edmonton每年都能销售1万新房？

! K6 }! e+ j5 ~' k% \6 O( B. l. f请参照前文（第一部分），有关数据如下：

Year                      housing start
: F+ u. v- D: I) U3 _1 Q
2002                       12581
2003                        12380
2004                        11488
7 F& A( G/ f2 N; R( v2005                        13294
2006                        14970
2007        15000 （估计）

9 K5 @+ S3 M( v2002 – 2005 爱城房市尚未火爆，每年平均建房量12000 多套，当时市场平衡，没有累积，销售量也应该是此数。
) }) C7 W! ^4 R& ~" B$ {7 d% Y" w
- n$ T, G" z" s这些数据来自官方网站，我也从不同的来源核对过，应该很可靠。你可用 Google 查找核对：如，Edmonton, housing start, 2003.

WST

原帖由 Monster 于 2007-12-31 16:58 发表
& D& B) e9 j5 r5 m# d, ~/ ]好文，不顶对不起良心。但提个我的想法，这次下调，特别是11月的大跌不光是建筑商的原因吧？请LZ也分析分析二手房，那就更全面了。

& d  k, c# O& q! ~
! s* ]5 ]( X* p* }- @( w$ m谢谢建议，做些补充：
1 p; w# C8 C* H/ p+ j
4 w+ |, u1 U# U( v$ ~0 m: N  i- ^二手市场和新房市场密切相关。我想，二手市场更涉及于房市的根本，它决定了房市的性质：是卖方市场还是买方市场。也是影响和左右建筑商决策的重要因素。可以说，如果没有二手市场的滞销和炒家出货的优势，建筑商Sterling 就不会大幅降价。但是，我以为部分建筑商的倾销是11月份房价大幅调整的直接原因。没有建筑商的倾销，就不会有如此大的跌幅。

WST

原帖由 Homework 于 2007-12-31 22:37 发表
谢谢楼主分享，分析总结颇有道理。

有两个相关问题请教：

1、建筑商手上的现房还有多少呢？如果已经基本出清，一般卖家还耐得住像Sterling那样的甩卖，而且房价的底线也基本清楚，因为大幅度降价的价位得到市场 ...

- Y. Y4 G$ F, Q# y7 ^3 \" O0 ]1。和炒家类似， 建筑商手中的Spec Home 没有出清；部分建筑商甩卖的房子基本卖出；
: [: B2 {5 {* e+ P3 l7 n  D7 ?: o一个主要变数在于建筑商是否会继续甩卖，如果会，会卖多少房子，利弊何在？其价格底线和让利空间有多少。对于建筑商的目前的状况和可能的策略我将在下文中说说我的看法。
+ j2 b" ]2 Z# l, Z- N+ m3。 对于问题2，请见33 楼

白水

牛眼熊心

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:21 发表
. W2 j$ J( a" X9 {! @, A

6 ^' ~$ @  {' e# z7 _, `4 i) [谢谢建议，做些补充：
' T2 b6 y: Q% ]
9 K8 Z% L3 x- b; u( ]1 A) w二手市场和新房市场密切相关。我想，二手市场更涉及于房市的根本，它决定了房市的性质：是卖方市场还是买方市场。也是影响和左右建筑商决策的重要因素。可以说，如果没有二手市场的滞销 ...

2 _4 F8 v1 W1 O6 L- a2 K
* d2 k* O0 ~, t! Y. L7 l9 h新房(包括交货后的投资者房子和换房人的房子），以及市场上大量出现的租转售的房子是这次listing大增的主要原因。也是导致最后大幅度调整的罪魁祸首。想听听WST对当前租转售房子的情况分析。

[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-1 16:41 编辑 ]

冰山上的来客

""如Sterling 在西南区Rutherford 推出20 套独立房。部分房子一次降价多达12万多。1900多sqft 有很多upgrade的房子要价43万多。""
3 a. t/ T/ @/ ^
+ N( F6 `% F) I+ Z请问这样的房子现在还能买到吗？ 如何联系？

WST

原帖由 冰山上的来客 于 2008-1-1 20:01 发表
' `/ o- a+ l( q: Q* U""如Sterling 在西南区Rutherford 推出20 套独立房。部分房子一次降价多达12万多。1900多sqft 有很多upgrade的房子要价43万多。""

7 n! I5 D* g1 [请问这样的房子现在还能买到吗？ 如何联系？

节日前还有一套，1910 sqft, $429900, 位于 Glens of Rutherford，你可询问：435 2040。
临近的 Rutherford height 区没有降价。

WST

原帖由 Monster 于 2008-1-1 16:35 发表
6 v3 d, n; `) u' y$ H5 ?

( K6 l6 m" j  f新房(包括交货后的投资者房子和换房人的房子），以及市场上大量出现的租转售的房子是这次listing大增的主要原因。也是导致最后大幅度调整的罪魁祸首。想听听WST对当前租转售房子的情况分析。

9 b7 K" I& G' K' V' q完全同意，炒家出货，大量的租转售以及由downtown 旧办公大楼改建的民居（loft)导致了listing快速大增，不及消化， 从而引起了市场逆转，我在后文补充叙述。

甘露仕

接着顶，好贴是不能沉的

可爱多多

实在是好文，不顶不行啊！
这样的有内容，有数据，冷静分析的文章实在不多了，根本不用回复可见，大家自然跟贴，顶贴了。

elephant

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:21 发表
没有建筑商的倾销，就不会有如此大的跌幅。

那大家联合起来反倾销

wcjn

酷暑严寒

好文！

Dongbeiren

Lost_Z

Waiting...

wpbaby

原帖由 WST 于 2008-1-2 00:10 发表

完全同意，炒家出货，大量的租转售以及由downtown 旧办公大楼改建的民居（loft)导致了listing快速大增，不及消化， 从而引起了市场逆转，我在后文补充叙述。

: k/ g2 b' t, c( w  q+ l4 E/ t07年春天时就感觉这样的租转售会影响整个房市，无论从量上还是从它们的相对低价。
0 j+ k# s2 t6 H! b说到底，是爱城07年下半年明显来的人少了，走的人多了和大部分买家的观望，导致了需求大幅降少。
楼主了解很多房市特别是新建房情况啊，感谢您的分享。

WST

原帖由 WST 于 2008-1-1 23:51 发表

节日前还有一套，1910 sqft, $429900, 位于 Glens of Rutherford，你可询问：435 2040。
/ j. E# M* N$ L" j  A& x& U! A; D. V临近的 Rutherford height 区没有降价。

已经 pending 了。

huang

lianhuaqian

好贴!期待下文。

微笑

好文一定要支持！

Z

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:17 发表
% ?5 W! ~1 `% i9 u6 Z
请参照前文（第一部分），有关数据如下：
% D: y$ t) t. e' ?
1 r; c* }, ?& W4 J& I% YYear                      housing start

; [& J! p' z7 R, \: m  u2002                    12581
2003                        12380
2004                        11488
+ @. n  B# H+ }6 {2 `! I3 K2005                        13294
0 Q: W4 Z( `& ?5 z" w8 S5 j" m8 i2006                        14970
2007        15000 （估计）

2002 – 2005 爱城房市尚未火爆，每年平均建房量12000 多套，当时市场平衡，没有累积，销售量也应该是此数。
! z: O' M6 I# B9 e( h% }$ X9 Y0 f这些数据来自官方网站，我也从不同的来源核对过，应该很可靠。你可用 Google 查找核对：如，Edmonton, housing start, 2003.

6 c( h" f1 W+ f4 ^# p! G
" c$ e$ ?, B6 _5 w2 k, A你的数据很具有欺骗性。尤其是“2002 – 2005 爱城房市尚未火爆”更是当面说谎。2002年恰恰是房市火爆的第一年！如果我不自己搜索还真不知道，下面我就列一列数据 （来源： http://www.edmonton.ca/infraplan ... %20EDM%20annual.pdf ）
1993  6,720
1 f9 X6 Y$ r& Y9 g1994  5,006
1995  3,082
1996  3,638
1997  4,962
, K; z: S6 g- B7 Z8 W) b) C1998  5,947
1999  6,489
' s* W  s& j* g3 S+ i2000  6,228
2001  7,855
0 c& ~' G6 s- x3 u2002 12,582
# V( J% |" K7 N, u% \3 z& F3 \: A2003 12,318
2004 11,488
2005 13,294
3 V% s! M( a4 Q) h( c4 E6 \8 |0 `2006 14,970
: z* d9 w% ?+ \5 [
' t; H2 }# Y8 `. r2002年以前，爱城在平市每年建造新房约6000，在熊市每年造3000多。外来劳工大幅度增长，由原来每年涌入1万，变成2万，更在2006达到最高点的3万。现在的问题是：
2 `  E8 p1 w9 {% u5 A
1）比起平市中的6000个房子，2006多建的那9000个房子究竟能住多数人？究竟有多少是炒房的？这5年人口增加10万多，但房子也造了7万个，真的是供不应求吗？
) l' P0 X% N$ h! f: J% t
2）2008的开工量会是多少？如果回到10000的级别，有多少建筑工人要失业？回到6000的级别，又有多少建筑工人要失业？

( C* v+ _& U, Y8 h3）上一次的开工量大幅下降发生于80年代初期，从1981的11999降低到1984的2384。可以说，虽然开工量是个结果，不是起因。但作为一个指针，开工量越低，就预示者房价越将下降。那一次，开工量连续走高了8年然后崩溃，这一次也快到8年了。结局会重演吗？
& J! e$ W' `! u' B( E2 y5 I
[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-4 15:13 编辑 ]

牛眼熊心

提醒楼上一点，2000年开始正是移民的高潮，而且石油行业和爱省经济也从02年开始走出低谷，这也影响了新房开工量。但同时， 05年前的房市是平稳增长的，这也可能和当时Alberta经济在全国的地位不高决定的。其实房市启动是从04年下半年就开始的，这正是石油经济火爆的时候，想想发400块是什么时候？400块是小数字，但忽悠来了几十万人，房子被忽悠番了番，前任省长是功不可没的。
- F( s" M* D6 e
所以说，平市的开工量现在已经不是6000了，应该取02到04年的数据，应该大于1万2。

Z

原帖由 Monster 于 2008-1-4 16:07 发表
. C+ j5 \3 A' x; n5 E( J# \提醒楼上一点，2000年开始正是移民的高潮，而且石油行业和爱省经济也从02年开始走出低谷，这也影响了新房开工量。但同时， 05年前的房市是平稳增长的，这也可能和当时Alberta经济在全国的地位不高决定的。其实房市启动是从04年下半年就开始的，这正是石油经济火爆的时候，想想发400块是什么时候？400块是小数字，但忽悠来了几十万人，房子被忽悠番了番，前任省长是功不可没的。
$ x3 n9 ^9 l3 n7 ^$ a
; c( a6 `: D9 x/ u所以说，平市的开工量现在已经不是6000了，应该取02到04年的数据，应该大于1万2。

提醒楼上一点，1971年爱城开工量就到1万1了，在1995年还不是到了3000？
4 Q- c" E8 W! ]9 U" I
- D9 f0 O+ Y% O3 k就算是到了1万2，比现在少3000个。就意味着有1万个建筑工人要滚蛋。
( j% }* }2 O% `$ D0 V( O
  F) ^" z' A+ O% |9 v# ?[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-4 17:36 编辑 ]

elk

WST

原帖由 Z 于 2008-1-4 15:07 发表


你的数据很具有欺骗性。尤其是“2002 – 2005 爱城房市尚未火爆”更是当面说谎。2002年恰恰是房市火爆的第一年！如果我不自己搜索还真不知道，下面我就列一列数据 （来源： http://www.edmonton.ca/infraplan/La ...

1 Y1 z3 T' N0 m0 s! s1。 比较近6年有何不妥。6年前，油价不到$20, 亚省能源经济不景气，卡城市中心办公大楼空房率超过10%。那时人来的少，经济又差，建房自然是少。比较应有基准，自2002年来，油价攀升，亚省能源经济繁荣，目前油价更是突破$100, 油工司股价连创新高。我曾多次指出，我所作的分析都是基于爱城经济向好，石油时代没有过去的前提。在当前繁荣时代，平均每年销售上万新房并非高估，

  V  V# K" S( H2。 我说爱城房市于2006年火爆，是基于以下事实：
  P  W' e- w. T$ ?       1）当年房价暴涨50%；
       2）建筑商大幅度提价，一次可达3- 8 万；
' b* O; i: m, R       3）买新房常无建房地皮；
       4）二手房multiple offer, 成交价常大幅度高于要价；
       5）大量炒家入市
9 C; q$ y1 {: z6 G* G7 x这些现象在2002-2005 年期间，无一出现。其实，至2005年底，卖房并不容易，房价也低，在西南 (113 St – 30 Av) 2室一厅的Condo 只卖6万多。后已要价已近20万。2002 年房市升温不假，最多说是火热，绝非火爆。
5 h, O3 v; ?3 q  b+ o0 s
% t& A0 v  F4 A2 D# p指我当面说谎，真是莫名其妙。使我不解是Z 年纪轻轻，那来的文革大批判文风。在论坛中常无端指责别人无知，吹牛和说谎。谦受益，满招损，希望你好自为之。

天不亮

有见解!!是比一些水贴强万倍.

Homework

The information you provided is quite helpful and useful. Thank you.

' l; X7 a) x/ D7 `5 l, r* MI wish all you guys keep on discussing instead of fighting.

4 R% P* o0 ~: n, t* k3 ONo Chinese input available - sorry for any inconvenience.

色戒

原帖由 WST 于 2008-1-5 11:34 发表
* ^; L2 s: v/ h+ N& }
% H2 E* Q) d4 P0 X) v' ?4 N% R& ?3 ]1 z
这些现象在2002-2005 年期间，无一出现。其实，至2005年底，卖房并不容易，房价也低，在西南 (113 St – 30 Av) 2室一厅的Condo 只卖6万多。后已要价已近20万。2002 年房市升温不假，最多说是火热，绝非火爆。% W+ g- T! }" [: N8 p$ A
' a8 [3 j3 [8 r/ Z
指我当面说谎，真是莫名其妙。使我不解是Z 年纪轻轻，那来的文革大批判文风。在论坛中常无端指责别人无知，吹牛和说谎。谦受益，满招损，希望你好自为之。

+ W$ X3 J* V, h! B
- V* d/ w- Q% _/ C. V+ C' A2 y
同意
其实谁认为房价涨跌,只是一个讨论的意见,没有谁对谁错
/ d- O4 n, j& q* ]. R: G但是感觉"Z"的言谈之间,让人感觉他心里很阴暗
% d& R$ i$ ]& o& C" f. I( J5 V. i好像是社会角落里那种SMALL人.