爱城房市的过去，现在和将来（2): Edmonton 房价的起落.

常华

等待下文.谢谢!

Homework

谢谢楼主分享，分析总结颇有道理。
6 g9 K  j! L3 v( i
有两个相关问题请教：
1 O" T* I- H$ B
9 ~5 U; w9 y" s% w$ E, _! X1、建筑商手上的现房还有多少呢？如果已经基本出清，一般卖家还耐得住像Sterling那样的甩卖，而且房价的底线也基本清楚，因为大幅度降价的价位得到市场的立即认同；但如果建筑商手上存货尚多，恐怕整个卖方市场不得不match. 明年开工量减少已经基本定局，今年的存货却仍然模糊。

% I; L6 j  x7 _2、"Edmonton每年能销售1万新房"的数据有可靠出处吗？

WST

原帖由 牛肉粉丝 于 2007-12-31 16:14 发表
( ~& @* h' Q" A6 h' w) ?1 M文章写的确实不错，不过对文章的根本及"edmonton每年能销售1万新房的数据"表示怀疑，在石油没火之前edmonton每年都能销售1万新房？

请参照前文（第一部分），有关数据如下：

Year                      housing start
: v9 y7 n) z* V
2002                       12581
, r: \9 L# Q4 ^. L2 L( \2003                        12380
" p; s4 G6 E' i& V2004                        11488
2005                        13294
2006                        14970
1 k, H6 a3 L6 D& X% {( t$ ]2007        15000 （估计）

2002 – 2005 爱城房市尚未火爆，每年平均建房量12000 多套，当时市场平衡，没有累积，销售量也应该是此数。

这些数据来自官方网站，我也从不同的来源核对过，应该很可靠。你可用 Google 查找核对：如，Edmonton, housing start, 2003.

WST

原帖由 Monster 于 2007-12-31 16:58 发表
  B; L0 M  H0 }% K5 |' z# I" w( J好文，不顶对不起良心。但提个我的想法，这次下调，特别是11月的大跌不光是建筑商的原因吧？请LZ也分析分析二手房，那就更全面了。

& f9 h9 I' t7 ~6 r/ @. A4 v7 P& Q
  _$ v, Q2 A! O( @/ D4 I' ^/ g谢谢建议，做些补充：

$ g1 n. M4 ]9 ]2 t' q二手市场和新房市场密切相关。我想，二手市场更涉及于房市的根本，它决定了房市的性质：是卖方市场还是买方市场。也是影响和左右建筑商决策的重要因素。可以说，如果没有二手市场的滞销和炒家出货的优势，建筑商Sterling 就不会大幅降价。但是，我以为部分建筑商的倾销是11月份房价大幅调整的直接原因。没有建筑商的倾销，就不会有如此大的跌幅。

WST

原帖由 Homework 于 2007-12-31 22:37 发表
谢谢楼主分享，分析总结颇有道理。
$ H! G7 _8 A4 |- [  l
6 O; F' K/ S# i8 E) ?7 ]  ~有两个相关问题请教：

# h4 L& W  F! j& {- N" V1、建筑商手上的现房还有多少呢？如果已经基本出清，一般卖家还耐得住像Sterling那样的甩卖，而且房价的底线也基本清楚，因为大幅度降价的价位得到市场 ...

1。和炒家类似， 建筑商手中的Spec Home 没有出清；部分建筑商甩卖的房子基本卖出；
- D+ y/ i$ d  E) t一个主要变数在于建筑商是否会继续甩卖，如果会，会卖多少房子，利弊何在？其价格底线和让利空间有多少。对于建筑商的目前的状况和可能的策略我将在下文中说说我的看法。
3。 对于问题2，请见33 楼

白水

牛眼熊心

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:21 发表


3 `: f7 [$ V" s  {/ o谢谢建议，做些补充：

: p) ]' k6 H' F$ d( @. H二手市场和新房市场密切相关。我想，二手市场更涉及于房市的根本，它决定了房市的性质：是卖方市场还是买方市场。也是影响和左右建筑商决策的重要因素。可以说，如果没有二手市场的滞销 ...

新房(包括交货后的投资者房子和换房人的房子），以及市场上大量出现的租转售的房子是这次listing大增的主要原因。也是导致最后大幅度调整的罪魁祸首。想听听WST对当前租转售房子的情况分析。

( x0 K0 B$ S  A) g1 E/ z[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-1 16:41 编辑 ]

冰山上的来客

""如Sterling 在西南区Rutherford 推出20 套独立房。部分房子一次降价多达12万多。1900多sqft 有很多upgrade的房子要价43万多。""

请问这样的房子现在还能买到吗？ 如何联系？

WST

原帖由 冰山上的来客 于 2008-1-1 20:01 发表
""如Sterling 在西南区Rutherford 推出20 套独立房。部分房子一次降价多达12万多。1900多sqft 有很多upgrade的房子要价43万多。""
& _7 W& D! g# m5 o; E
- b3 w, F/ c1 ?& T; _; }1 T" D请问这样的房子现在还能买到吗？ 如何联系？

( z7 j4 [* J. E节日前还有一套，1910 sqft, $429900, 位于 Glens of Rutherford，你可询问：435 2040。
* J/ A3 X* t# o6 x/ r" Y' K5 {临近的 Rutherford height 区没有降价。

WST

原帖由 Monster 于 2008-1-1 16:35 发表

' |; h2 I/ B1 S
新房(包括交货后的投资者房子和换房人的房子），以及市场上大量出现的租转售的房子是这次listing大增的主要原因。也是导致最后大幅度调整的罪魁祸首。想听听WST对当前租转售房子的情况分析。

完全同意，炒家出货，大量的租转售以及由downtown 旧办公大楼改建的民居（loft)导致了listing快速大增，不及消化， 从而引起了市场逆转，我在后文补充叙述。

甘露仕

接着顶，好贴是不能沉的

可爱多多

实在是好文，不顶不行啊！
这样的有内容，有数据，冷静分析的文章实在不多了，根本不用回复可见，大家自然跟贴，顶贴了。

elephant

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:21 发表
! o0 s4 M( {8 F2 `. b$ l没有建筑商的倾销，就不会有如此大的跌幅。

/ C, z* s7 S, t5 _那大家联合起来反倾销

wcjn

酷暑严寒

好文！

Dongbeiren

Lost_Z

Waiting...

wpbaby

原帖由 WST 于 2008-1-2 00:10 发表
8 g  Z0 l. z  J* H: d: |
" D+ V# L  J. F% j5 M2 ?& c4 v; A1 [完全同意，炒家出货，大量的租转售以及由downtown 旧办公大楼改建的民居（loft)导致了listing快速大增，不及消化， 从而引起了市场逆转，我在后文补充叙述。

# j7 P) X) N' `% O% D07年春天时就感觉这样的租转售会影响整个房市，无论从量上还是从它们的相对低价。
说到底，是爱城07年下半年明显来的人少了，走的人多了和大部分买家的观望，导致了需求大幅降少。
楼主了解很多房市特别是新建房情况啊，感谢您的分享。

WST

原帖由 WST 于 2008-1-1 23:51 发表

节日前还有一套，1910 sqft, $429900, 位于 Glens of Rutherford，你可询问：435 2040。
5 ]- O6 J5 I" D  t) R  F临近的 Rutherford height 区没有降价。

9 {, p* r$ h( s已经 pending 了。

huang

lianhuaqian

好贴!期待下文。

微笑

好文一定要支持！

Z

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:17 发表
) |$ |2 M4 q, G* z* Q. @: a% r
请参照前文（第一部分），有关数据如下：

Year                      housing start

2002                    12581
2003                        12380
! h1 v3 T% c1 V) T) {/ w5 A' L2004                        11488
2005                        13294
2006                        14970
: q: B' X+ z! k9 C% m/ p6 `2007        15000 （估计）
! @0 w7 z4 a# J3 P) R! L/ j% V
2002 – 2005 爱城房市尚未火爆，每年平均建房量12000 多套，当时市场平衡，没有累积，销售量也应该是此数。
$ ^9 l2 h- h, x8 G- i8 R这些数据来自官方网站，我也从不同的来源核对过，应该很可靠。你可用 Google 查找核对：如，Edmonton, housing start, 2003.

$ ~6 N5 ?6 B# H
你的数据很具有欺骗性。尤其是“2002 – 2005 爱城房市尚未火爆”更是当面说谎。2002年恰恰是房市火爆的第一年！如果我不自己搜索还真不知道，下面我就列一列数据 （来源： http://www.edmonton.ca/infraplan ... %20EDM%20annual.pdf ）
1993  6,720
1994  5,006
; s1 W/ v+ m1 e) A. x# _1995  3,082
1996  3,638
0 e( P: |9 |8 d' l1997  4,962
1998  5,947
1999  6,489
2000  6,228
+ K8 B( c8 o: n4 O7 a5 f5 v5 p2001  7,855
; }& I  H# C4 [. |9 E' I2002 12,582
2003 12,318
2004 11,488
2 L4 e, C0 A5 n" J5 O2005 13,294
2006 14,970
- P0 ]: X  Q; p0 d
2002年以前，爱城在平市每年建造新房约6000，在熊市每年造3000多。外来劳工大幅度增长，由原来每年涌入1万，变成2万，更在2006达到最高点的3万。现在的问题是：

; u/ p# w3 N! {. ]* f" u1）比起平市中的6000个房子，2006多建的那9000个房子究竟能住多数人？究竟有多少是炒房的？这5年人口增加10万多，但房子也造了7万个，真的是供不应求吗？
5 c1 D% V6 a8 z7 W+ N5 q
2）2008的开工量会是多少？如果回到10000的级别，有多少建筑工人要失业？回到6000的级别，又有多少建筑工人要失业？
' x8 m1 q% G- u% `/ ~& I: I: U
3）上一次的开工量大幅下降发生于80年代初期，从1981的11999降低到1984的2384。可以说，虽然开工量是个结果，不是起因。但作为一个指针，开工量越低，就预示者房价越将下降。那一次，开工量连续走高了8年然后崩溃，这一次也快到8年了。结局会重演吗？

" u( P5 |2 t2 y0 n# ?/ M" E( \[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-4 15:13 编辑 ]

牛眼熊心

提醒楼上一点，2000年开始正是移民的高潮，而且石油行业和爱省经济也从02年开始走出低谷，这也影响了新房开工量。但同时， 05年前的房市是平稳增长的，这也可能和当时Alberta经济在全国的地位不高决定的。其实房市启动是从04年下半年就开始的，这正是石油经济火爆的时候，想想发400块是什么时候？400块是小数字，但忽悠来了几十万人，房子被忽悠番了番，前任省长是功不可没的。

8 W. F" r$ c2 L, [% ~所以说，平市的开工量现在已经不是6000了，应该取02到04年的数据，应该大于1万2。

Z

原帖由 Monster 于 2008-1-4 16:07 发表
提醒楼上一点，2000年开始正是移民的高潮，而且石油行业和爱省经济也从02年开始走出低谷，这也影响了新房开工量。但同时， 05年前的房市是平稳增长的，这也可能和当时Alberta经济在全国的地位不高决定的。其实房市启动是从04年下半年就开始的，这正是石油经济火爆的时候，想想发400块是什么时候？400块是小数字，但忽悠来了几十万人，房子被忽悠番了番，前任省长是功不可没的。
8 T8 z  E( i5 h  m( F
所以说，平市的开工量现在已经不是6000了，应该取02到04年的数据，应该大于1万2。

1 p; {3 X, Z- E5 P
提醒楼上一点，1971年爱城开工量就到1万1了，在1995年还不是到了3000？

就算是到了1万2，比现在少3000个。就意味着有1万个建筑工人要滚蛋。

0 k( H8 `+ c/ {) s[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-4 17:36 编辑 ]

elk

WST

原帖由 Z 于 2008-1-4 15:07 发表
& A7 O& _! f+ r1 D# Z; o! v1 j

你的数据很具有欺骗性。尤其是“2002 – 2005 爱城房市尚未火爆”更是当面说谎。2002年恰恰是房市火爆的第一年！如果我不自己搜索还真不知道，下面我就列一列数据 （来源： http://www.edmonton.ca/infraplan/La ...

1。 比较近6年有何不妥。6年前，油价不到$20, 亚省能源经济不景气，卡城市中心办公大楼空房率超过10%。那时人来的少，经济又差，建房自然是少。比较应有基准，自2002年来，油价攀升，亚省能源经济繁荣，目前油价更是突破$100, 油工司股价连创新高。我曾多次指出，我所作的分析都是基于爱城经济向好，石油时代没有过去的前提。在当前繁荣时代，平均每年销售上万新房并非高估，
+ f  |/ K6 F* S: S" q) ?
2。 我说爱城房市于2006年火爆，是基于以下事实：
, a2 \: _: V5 u       1）当年房价暴涨50%；
       2）建筑商大幅度提价，一次可达3- 8 万；
       3）买新房常无建房地皮；
3 `) s' n$ m: D( o# t4 O       4）二手房multiple offer, 成交价常大幅度高于要价；
( g: B5 F' M+ ~2 v2 ]2 E' `3 y       5）大量炒家入市
8 Z+ n! d5 C% d这些现象在2002-2005 年期间，无一出现。其实，至2005年底，卖房并不容易，房价也低，在西南 (113 St – 30 Av) 2室一厅的Condo 只卖6万多。后已要价已近20万。2002 年房市升温不假，最多说是火热，绝非火爆。
8 e0 z* Y( n* S5 m, p
' r2 W2 S9 ~! O. G. q5 w( W! s% e/ N指我当面说谎，真是莫名其妙。使我不解是Z 年纪轻轻，那来的文革大批判文风。在论坛中常无端指责别人无知，吹牛和说谎。谦受益，满招损，希望你好自为之。

天不亮

有见解!!是比一些水贴强万倍.

Homework

The information you provided is quite helpful and useful. Thank you.
1 w0 |% L- e3 ~, L; d
I wish all you guys keep on discussing instead of fighting.

* t6 y: Q' W# a8 B' vNo Chinese input available - sorry for any inconvenience.

色戒

原帖由 WST 于 2008-1-5 11:34 发表


这些现象在2002-2005 年期间，无一出现。其实，至2005年底，卖房并不容易，房价也低，在西南 (113 St – 30 Av) 2室一厅的Condo 只卖6万多。后已要价已近20万。2002 年房市升温不假，最多说是火热，绝非火爆。% W+ g- T! }" [: N8 p$ A
' a8 [3 j3 [8 r/ Z
指我当面说谎，真是莫名其妙。使我不解是Z 年纪轻轻，那来的文革大批判文风。在论坛中常无端指责别人无知，吹牛和说谎。谦受益，满招损，希望你好自为之。

" G1 k7 l: a& X8 d! v

同意
其实谁认为房价涨跌,只是一个讨论的意见,没有谁对谁错
% q- p1 X0 x! k- g# k  K但是感觉"Z"的言谈之间,让人感觉他心里很阴暗
" J5 P( U* O7 N8 S好像是社会角落里那种SMALL人.