爱城房市的过去，现在和将来（2): Edmonton 房价的起落.

常华

等待下文.谢谢!

Homework

谢谢楼主分享，分析总结颇有道理。

2 G! x  E3 h3 Y0 l4 [# J. ]有两个相关问题请教：
: a  G6 X0 m1 q; H1 a0 l# E/ J
1、建筑商手上的现房还有多少呢？如果已经基本出清，一般卖家还耐得住像Sterling那样的甩卖，而且房价的底线也基本清楚，因为大幅度降价的价位得到市场的立即认同；但如果建筑商手上存货尚多，恐怕整个卖方市场不得不match. 明年开工量减少已经基本定局，今年的存货却仍然模糊。

2、"Edmonton每年能销售1万新房"的数据有可靠出处吗？

WST

原帖由 牛肉粉丝 于 2007-12-31 16:14 发表
文章写的确实不错，不过对文章的根本及"edmonton每年能销售1万新房的数据"表示怀疑，在石油没火之前edmonton每年都能销售1万新房？

请参照前文（第一部分），有关数据如下：

Year                      housing start
, h6 P$ N6 J* W8 I; ~% A" \
2002                       12581
2003                        12380
8 Q' f/ O' I8 X8 ?9 C6 c3 f- `2004                        11488
2005                        13294
% T$ V0 ~0 x# G2006                        14970
2007        15000 （估计）

0 q' s8 V6 H, a) O6 [! M' ]3 Q/ j2002 – 2005 爱城房市尚未火爆，每年平均建房量12000 多套，当时市场平衡，没有累积，销售量也应该是此数。

) O4 e  Q: k9 q/ ~这些数据来自官方网站，我也从不同的来源核对过，应该很可靠。你可用 Google 查找核对：如，Edmonton, housing start, 2003.

WST

原帖由 Monster 于 2007-12-31 16:58 发表
' |& j1 Q% y& S: z好文，不顶对不起良心。但提个我的想法，这次下调，特别是11月的大跌不光是建筑商的原因吧？请LZ也分析分析二手房，那就更全面了。

# P0 N- {7 ^6 C. C1 L/ O
1 M+ p, J5 I+ ]谢谢建议，做些补充：
  A; q. x+ c1 b$ \# x* a! U: _: _8 B
二手市场和新房市场密切相关。我想，二手市场更涉及于房市的根本，它决定了房市的性质：是卖方市场还是买方市场。也是影响和左右建筑商决策的重要因素。可以说，如果没有二手市场的滞销和炒家出货的优势，建筑商Sterling 就不会大幅降价。但是，我以为部分建筑商的倾销是11月份房价大幅调整的直接原因。没有建筑商的倾销，就不会有如此大的跌幅。

WST

原帖由 Homework 于 2007-12-31 22:37 发表
: i3 k# G% K  f谢谢楼主分享，分析总结颇有道理。

有两个相关问题请教：

1、建筑商手上的现房还有多少呢？如果已经基本出清，一般卖家还耐得住像Sterling那样的甩卖，而且房价的底线也基本清楚，因为大幅度降价的价位得到市场 ...

1。和炒家类似， 建筑商手中的Spec Home 没有出清；部分建筑商甩卖的房子基本卖出；
一个主要变数在于建筑商是否会继续甩卖，如果会，会卖多少房子，利弊何在？其价格底线和让利空间有多少。对于建筑商的目前的状况和可能的策略我将在下文中说说我的看法。
3。 对于问题2，请见33 楼

白水

牛眼熊心

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:21 发表

+ J  D/ f# v) Q( ~& J: z1 N
谢谢建议，做些补充：
8 v$ j0 f( U' t8 O! L0 c4 V  X
3 R  L2 P$ D5 L& t, ~二手市场和新房市场密切相关。我想，二手市场更涉及于房市的根本，它决定了房市的性质：是卖方市场还是买方市场。也是影响和左右建筑商决策的重要因素。可以说，如果没有二手市场的滞销 ...

8 I4 P6 C* M* J# s$ `& K6 h5 }新房(包括交货后的投资者房子和换房人的房子），以及市场上大量出现的租转售的房子是这次listing大增的主要原因。也是导致最后大幅度调整的罪魁祸首。想听听WST对当前租转售房子的情况分析。
3 H$ H1 m0 C2 p* ]' I
[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-1 16:41 编辑 ]

冰山上的来客

""如Sterling 在西南区Rutherford 推出20 套独立房。部分房子一次降价多达12万多。1900多sqft 有很多upgrade的房子要价43万多。""

请问这样的房子现在还能买到吗？ 如何联系？

WST

原帖由 冰山上的来客 于 2008-1-1 20:01 发表
""如Sterling 在西南区Rutherford 推出20 套独立房。部分房子一次降价多达12万多。1900多sqft 有很多upgrade的房子要价43万多。""
& G0 Q3 l0 `( j& W. u
请问这样的房子现在还能买到吗？ 如何联系？

/ |. V, `/ M! Q0 G5 ~' `/ `  x+ }节日前还有一套，1910 sqft, $429900, 位于 Glens of Rutherford，你可询问：435 2040。
) X0 ~$ z/ t' A& V临近的 Rutherford height 区没有降价。

WST

原帖由 Monster 于 2008-1-1 16:35 发表

3 F! x; K! j( J
" N8 y# b- h. \' ]7 m: Q8 [新房(包括交货后的投资者房子和换房人的房子），以及市场上大量出现的租转售的房子是这次listing大增的主要原因。也是导致最后大幅度调整的罪魁祸首。想听听WST对当前租转售房子的情况分析。

完全同意，炒家出货，大量的租转售以及由downtown 旧办公大楼改建的民居（loft)导致了listing快速大增，不及消化， 从而引起了市场逆转，我在后文补充叙述。

甘露仕

接着顶，好贴是不能沉的

可爱多多

实在是好文，不顶不行啊！
: v5 q- ^. n. N6 @, J这样的有内容，有数据，冷静分析的文章实在不多了，根本不用回复可见，大家自然跟贴，顶贴了。

elephant

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:21 发表
没有建筑商的倾销，就不会有如此大的跌幅。

2 m  L# d$ Q6 K" J- Y/ q那大家联合起来反倾销

wcjn

酷暑严寒

好文！

Dongbeiren

Lost_Z

Waiting...

wpbaby

原帖由 WST 于 2008-1-2 00:10 发表
, v2 H) j- x( g5 W- p, D! F. ~' _
* x" \! D) y3 {, H完全同意，炒家出货，大量的租转售以及由downtown 旧办公大楼改建的民居（loft)导致了listing快速大增，不及消化， 从而引起了市场逆转，我在后文补充叙述。

07年春天时就感觉这样的租转售会影响整个房市，无论从量上还是从它们的相对低价。
+ i' @0 v; j2 J- e$ ?: O2 [( w8 x说到底，是爱城07年下半年明显来的人少了，走的人多了和大部分买家的观望，导致了需求大幅降少。
) J9 H- \1 {6 }( `, S9 Y楼主了解很多房市特别是新建房情况啊，感谢您的分享。

WST

原帖由 WST 于 2008-1-1 23:51 发表
  X6 |& p9 c! A
节日前还有一套，1910 sqft, $429900, 位于 Glens of Rutherford，你可询问：435 2040。
) d5 b- S* k# l" v$ m6 A* b; ~% J' Y临近的 Rutherford height 区没有降价。

+ @- [/ S- K( g; w4 M6 l. E, a/ X已经 pending 了。

huang

lianhuaqian

好贴!期待下文。

微笑

好文一定要支持！

Z

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:17 发表

请参照前文（第一部分），有关数据如下：
7 O& P$ T) a* Q# t' u
1 ^( W5 ^' K8 `% _+ V% F2 fYear                      housing start

* j8 G, g+ S9 e3 J% E2002                    12581
2003                        12380
2 i  S+ E5 D& |5 ^. D( W2 X2004                        11488
2005                        13294
2006                        14970
2007        15000 （估计）

* k) M" v5 q! e9 N" `4 d2002 – 2005 爱城房市尚未火爆，每年平均建房量12000 多套，当时市场平衡，没有累积，销售量也应该是此数。
9 O) i" k1 G3 @  r4 D这些数据来自官方网站，我也从不同的来源核对过，应该很可靠。你可用 Google 查找核对：如，Edmonton, housing start, 2003.

你的数据很具有欺骗性。尤其是“2002 – 2005 爱城房市尚未火爆”更是当面说谎。2002年恰恰是房市火爆的第一年！如果我不自己搜索还真不知道，下面我就列一列数据 （来源： http://www.edmonton.ca/infraplan ... %20EDM%20annual.pdf ）
1993  6,720
$ c" s5 m* S  u! |# w* y+ P" A1994  5,006
9 A+ `5 D) U: T, u( h1995  3,082
( W$ r4 @4 t  h) V1996  3,638
1997  4,962
) I& M. D6 F! K- [4 R! Y1998  5,947
6 F6 F- Z6 z+ `9 G1999  6,489
! T4 d' D5 ]  E6 a* e! d. I2000  6,228
2001  7,855
: ]! K6 f& n' l- X; d2002 12,582
& B* E. }/ ^; K& U/ r9 q& p0 q, x0 u2003 12,318
2004 11,488
2005 13,294
- W" Q" S: ~- v8 O! `2006 14,970
+ ~& ^" E/ w  \6 d% ?
2002年以前，爱城在平市每年建造新房约6000，在熊市每年造3000多。外来劳工大幅度增长，由原来每年涌入1万，变成2万，更在2006达到最高点的3万。现在的问题是：

, c3 L: q# B1 E) }* r1）比起平市中的6000个房子，2006多建的那9000个房子究竟能住多数人？究竟有多少是炒房的？这5年人口增加10万多，但房子也造了7万个，真的是供不应求吗？
; C' w( I# A* e8 r  l8 K$ |( q
2）2008的开工量会是多少？如果回到10000的级别，有多少建筑工人要失业？回到6000的级别，又有多少建筑工人要失业？
6 G2 F: ^  R  e% _( J
3）上一次的开工量大幅下降发生于80年代初期，从1981的11999降低到1984的2384。可以说，虽然开工量是个结果，不是起因。但作为一个指针，开工量越低，就预示者房价越将下降。那一次，开工量连续走高了8年然后崩溃，这一次也快到8年了。结局会重演吗？

9 q; J& h/ j. p. P0 i- u[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-4 15:13 编辑 ]

牛眼熊心

提醒楼上一点，2000年开始正是移民的高潮，而且石油行业和爱省经济也从02年开始走出低谷，这也影响了新房开工量。但同时， 05年前的房市是平稳增长的，这也可能和当时Alberta经济在全国的地位不高决定的。其实房市启动是从04年下半年就开始的，这正是石油经济火爆的时候，想想发400块是什么时候？400块是小数字，但忽悠来了几十万人，房子被忽悠番了番，前任省长是功不可没的。
3 B  W+ T; Y% ?5 g8 i: a( B
! l) s. _  {0 \! j* k+ k" P所以说，平市的开工量现在已经不是6000了，应该取02到04年的数据，应该大于1万2。

Z

原帖由 Monster 于 2008-1-4 16:07 发表
- P! w$ i: k; N, o3 v( \5 {提醒楼上一点，2000年开始正是移民的高潮，而且石油行业和爱省经济也从02年开始走出低谷，这也影响了新房开工量。但同时， 05年前的房市是平稳增长的，这也可能和当时Alberta经济在全国的地位不高决定的。其实房市启动是从04年下半年就开始的，这正是石油经济火爆的时候，想想发400块是什么时候？400块是小数字，但忽悠来了几十万人，房子被忽悠番了番，前任省长是功不可没的。

  L, D) l0 k7 S/ y9 a. t所以说，平市的开工量现在已经不是6000了，应该取02到04年的数据，应该大于1万2。

提醒楼上一点，1971年爱城开工量就到1万1了，在1995年还不是到了3000？
  y, T2 w$ T* B# O6 e( r
就算是到了1万2，比现在少3000个。就意味着有1万个建筑工人要滚蛋。
" V- u+ q) x$ |0 |: i5 @' j
, U: U9 M6 s2 o- u# p0 h5 ^[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-4 17:36 编辑 ]

elk

WST

原帖由 Z 于 2008-1-4 15:07 发表

! ~* ~/ _$ T/ A' T. }% z
你的数据很具有欺骗性。尤其是“2002 – 2005 爱城房市尚未火爆”更是当面说谎。2002年恰恰是房市火爆的第一年！如果我不自己搜索还真不知道，下面我就列一列数据 （来源： http://www.edmonton.ca/infraplan/La ...

' N  P& W  h3 h; c% X) |& A
1。 比较近6年有何不妥。6年前，油价不到$20, 亚省能源经济不景气，卡城市中心办公大楼空房率超过10%。那时人来的少，经济又差，建房自然是少。比较应有基准，自2002年来，油价攀升，亚省能源经济繁荣，目前油价更是突破$100, 油工司股价连创新高。我曾多次指出，我所作的分析都是基于爱城经济向好，石油时代没有过去的前提。在当前繁荣时代，平均每年销售上万新房并非高估，
' e% U  K/ b/ Q
7 X$ U8 H1 ]2 ?* l! G5 n% V2。 我说爱城房市于2006年火爆，是基于以下事实：
8 ^% L. Y5 n# ?9 R       1）当年房价暴涨50%；
2 U% i6 H% }7 `8 m5 S, |. {, ^       2）建筑商大幅度提价，一次可达3- 8 万；
# `" A0 h$ W, |1 }0 c6 P7 U" R% a9 B       3）买新房常无建房地皮；
       4）二手房multiple offer, 成交价常大幅度高于要价；
       5）大量炒家入市
/ S) g( T; D+ t这些现象在2002-2005 年期间，无一出现。其实，至2005年底，卖房并不容易，房价也低，在西南 (113 St – 30 Av) 2室一厅的Condo 只卖6万多。后已要价已近20万。2002 年房市升温不假，最多说是火热，绝非火爆。
0 X( x2 f0 c; w. E
; L2 J" S$ B2 x0 U+ ]指我当面说谎，真是莫名其妙。使我不解是Z 年纪轻轻，那来的文革大批判文风。在论坛中常无端指责别人无知，吹牛和说谎。谦受益，满招损，希望你好自为之。

天不亮

有见解!!是比一些水贴强万倍.

Homework

The information you provided is quite helpful and useful. Thank you.
2 G0 A2 L# m9 X7 k. }
I wish all you guys keep on discussing instead of fighting.

No Chinese input available - sorry for any inconvenience.

色戒

原帖由 WST 于 2008-1-5 11:34 发表
7 z6 ]: x5 X2 H) L: L

这些现象在2002-2005 年期间，无一出现。其实，至2005年底，卖房并不容易，房价也低，在西南 (113 St – 30 Av) 2室一厅的Condo 只卖6万多。后已要价已近20万。2002 年房市升温不假，最多说是火热，绝非火爆。% W+ g- T! }" [: N8 p$ A
' a8 [3 j3 [8 r/ Z
指我当面说谎，真是莫名其妙。使我不解是Z 年纪轻轻，那来的文革大批判文风。在论坛中常无端指责别人无知，吹牛和说谎。谦受益，满招损，希望你好自为之。

' J/ m% N6 f9 h& Y. I/ g$ l* R

同意
8 r: c* ~! f+ l  c其实谁认为房价涨跌,只是一个讨论的意见,没有谁对谁错
  X% l3 w* m( c但是感觉"Z"的言谈之间,让人感觉他心里很阴暗
4 V) x; |, T- z% K: ^好像是社会角落里那种SMALL人.