爱城房市的过去，现在和将来（2): Edmonton 房价的起落.

常华

等待下文.谢谢!

Homework

谢谢楼主分享，分析总结颇有道理。
. y& @- _! m& A( {
有两个相关问题请教：
! d/ h3 I% C" g3 E
1、建筑商手上的现房还有多少呢？如果已经基本出清，一般卖家还耐得住像Sterling那样的甩卖，而且房价的底线也基本清楚，因为大幅度降价的价位得到市场的立即认同；但如果建筑商手上存货尚多，恐怕整个卖方市场不得不match. 明年开工量减少已经基本定局，今年的存货却仍然模糊。

- e6 s6 _" W" B2 W6 m& m2、"Edmonton每年能销售1万新房"的数据有可靠出处吗？

WST

原帖由 牛肉粉丝 于 2007-12-31 16:14 发表
: I3 K2 W* t3 M, R: E( S. `文章写的确实不错，不过对文章的根本及"edmonton每年能销售1万新房的数据"表示怀疑，在石油没火之前edmonton每年都能销售1万新房？

请参照前文（第一部分），有关数据如下：
( Q8 @) A9 t! }
Year                      housing start
8 h4 C1 W( N" J; T9 O# p, X
2002                       12581
( ?8 s  ?5 o" P8 r4 Y+ k2003                        12380
2004                        11488
, p0 @( F. U: a, v; M2005                        13294
2006                        14970
1 X7 ]3 Y! Y& B. \+ Q" b2007        15000 （估计）

2002 – 2005 爱城房市尚未火爆，每年平均建房量12000 多套，当时市场平衡，没有累积，销售量也应该是此数。
9 w( ?' A$ H! b2 s# o
4 c8 \" a2 D* ~' `! C( n6 k这些数据来自官方网站，我也从不同的来源核对过，应该很可靠。你可用 Google 查找核对：如，Edmonton, housing start, 2003.

WST

原帖由 Monster 于 2007-12-31 16:58 发表
好文，不顶对不起良心。但提个我的想法，这次下调，特别是11月的大跌不光是建筑商的原因吧？请LZ也分析分析二手房，那就更全面了。

" z" X! ^; M$ U1 |7 T
谢谢建议，做些补充：
, \& U5 U# A: Y& t
二手市场和新房市场密切相关。我想，二手市场更涉及于房市的根本，它决定了房市的性质：是卖方市场还是买方市场。也是影响和左右建筑商决策的重要因素。可以说，如果没有二手市场的滞销和炒家出货的优势，建筑商Sterling 就不会大幅降价。但是，我以为部分建筑商的倾销是11月份房价大幅调整的直接原因。没有建筑商的倾销，就不会有如此大的跌幅。

WST

原帖由 Homework 于 2007-12-31 22:37 发表
谢谢楼主分享，分析总结颇有道理。
& ]5 R0 @( W, z( D3 t2 l
有两个相关问题请教：

1、建筑商手上的现房还有多少呢？如果已经基本出清，一般卖家还耐得住像Sterling那样的甩卖，而且房价的底线也基本清楚，因为大幅度降价的价位得到市场 ...

4 a! E2 g0 {3 B# Y: R3 u" ^+ r
1。和炒家类似， 建筑商手中的Spec Home 没有出清；部分建筑商甩卖的房子基本卖出；
一个主要变数在于建筑商是否会继续甩卖，如果会，会卖多少房子，利弊何在？其价格底线和让利空间有多少。对于建筑商的目前的状况和可能的策略我将在下文中说说我的看法。
3。 对于问题2，请见33 楼

白水

牛眼熊心

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:21 发表
* B/ d1 z  J. L$ k/ w+ S2 q

谢谢建议，做些补充：
. b; S- X. ]' U  K/ K' B
" b( X/ n7 f% c  ]9 S5 O二手市场和新房市场密切相关。我想，二手市场更涉及于房市的根本，它决定了房市的性质：是卖方市场还是买方市场。也是影响和左右建筑商决策的重要因素。可以说，如果没有二手市场的滞销 ...

! X0 a2 k: I+ ^新房(包括交货后的投资者房子和换房人的房子），以及市场上大量出现的租转售的房子是这次listing大增的主要原因。也是导致最后大幅度调整的罪魁祸首。想听听WST对当前租转售房子的情况分析。

[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-1 16:41 编辑 ]

冰山上的来客

""如Sterling 在西南区Rutherford 推出20 套独立房。部分房子一次降价多达12万多。1900多sqft 有很多upgrade的房子要价43万多。""
* W# v5 I6 A! l
( n- r# ~8 e8 A3 p4 r) x' f请问这样的房子现在还能买到吗？ 如何联系？

WST

原帖由 冰山上的来客 于 2008-1-1 20:01 发表
""如Sterling 在西南区Rutherford 推出20 套独立房。部分房子一次降价多达12万多。1900多sqft 有很多upgrade的房子要价43万多。""

请问这样的房子现在还能买到吗？ 如何联系？

节日前还有一套，1910 sqft, $429900, 位于 Glens of Rutherford，你可询问：435 2040。
8 F" b4 N1 u5 _0 z7 \- b5 e临近的 Rutherford height 区没有降价。

WST

原帖由 Monster 于 2008-1-1 16:35 发表
, g% z1 o+ b# L" T8 h9 Z6 y3 G; O
) u+ s* H% U" d+ r
! y0 P$ ~" u5 Z1 a$ C  O新房(包括交货后的投资者房子和换房人的房子），以及市场上大量出现的租转售的房子是这次listing大增的主要原因。也是导致最后大幅度调整的罪魁祸首。想听听WST对当前租转售房子的情况分析。

2 v! U1 ?) ?0 ]7 X) u完全同意，炒家出货，大量的租转售以及由downtown 旧办公大楼改建的民居（loft)导致了listing快速大增，不及消化， 从而引起了市场逆转，我在后文补充叙述。

甘露仕

接着顶，好贴是不能沉的

可爱多多

实在是好文，不顶不行啊！
6 L% D4 e. E$ l这样的有内容，有数据，冷静分析的文章实在不多了，根本不用回复可见，大家自然跟贴，顶贴了。

elephant

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:21 发表
没有建筑商的倾销，就不会有如此大的跌幅。

那大家联合起来反倾销

wcjn

酷暑严寒

好文！

Dongbeiren

Lost_Z

Waiting...

wpbaby

原帖由 WST 于 2008-1-2 00:10 发表
- h$ c& Q' n) ^8 c9 ]9 f5 w" t
$ }" a9 D% d$ E- u( u1 ~1 s完全同意，炒家出货，大量的租转售以及由downtown 旧办公大楼改建的民居（loft)导致了listing快速大增，不及消化， 从而引起了市场逆转，我在后文补充叙述。

, K2 ~0 R" f4 w# `) ]* ^- ^07年春天时就感觉这样的租转售会影响整个房市，无论从量上还是从它们的相对低价。
  U) H* Q- e* g! ^$ _说到底，是爱城07年下半年明显来的人少了，走的人多了和大部分买家的观望，导致了需求大幅降少。
! s5 v& T3 ]; c- g楼主了解很多房市特别是新建房情况啊，感谢您的分享。

WST

原帖由 WST 于 2008-1-1 23:51 发表

节日前还有一套，1910 sqft, $429900, 位于 Glens of Rutherford，你可询问：435 2040。
临近的 Rutherford height 区没有降价。

& p, Q9 \% g8 e2 \" I已经 pending 了。

huang

lianhuaqian

好贴!期待下文。

微笑

好文一定要支持！

Z

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:17 发表
# E- Y& Q2 E' ?
请参照前文（第一部分），有关数据如下：
1 ^( d; E$ `6 n! M% S( ~3 }3 m
Year                      housing start
0 I/ K+ V. ]6 i" G# ~8 I. H
1 R6 ^' n' N$ R3 N. _) o. I2002                    12581
2003                        12380
2004                        11488
/ s( P' c: C( {+ d+ {2005                        13294
2006                        14970
+ c+ a  X3 ~8 L6 i' n2007        15000 （估计）
% [% [- x  S' i' d! x0 |) Q
# n' @- j6 |# k9 T. }$ Z" G6 w( {2002 – 2005 爱城房市尚未火爆，每年平均建房量12000 多套，当时市场平衡，没有累积，销售量也应该是此数。
这些数据来自官方网站，我也从不同的来源核对过，应该很可靠。你可用 Google 查找核对：如，Edmonton, housing start, 2003.

+ K0 o1 W) @: H& z* i7 ?
你的数据很具有欺骗性。尤其是“2002 – 2005 爱城房市尚未火爆”更是当面说谎。2002年恰恰是房市火爆的第一年！如果我不自己搜索还真不知道，下面我就列一列数据 （来源： http://www.edmonton.ca/infraplan ... %20EDM%20annual.pdf ）
1993  6,720
1994  5,006
1 f* [; G! a. c5 o1995  3,082
1996  3,638
: b+ H$ ~# R. u/ K1997  4,962
" d! a+ X4 [- c$ b! q% I0 [1 P1998  5,947
1999  6,489
+ t+ t8 i7 x* L! y' E1 w9 _, p& m2000  6,228
2001  7,855
1 Y  T5 d' ?0 @- Z. }9 [  `7 C2002 12,582
2003 12,318
2004 11,488
2005 13,294
  [, V6 d- ]0 B. r2006 14,970

: g; o5 l6 S; o: F% v2002年以前，爱城在平市每年建造新房约6000，在熊市每年造3000多。外来劳工大幅度增长，由原来每年涌入1万，变成2万，更在2006达到最高点的3万。现在的问题是：

- M9 [- q0 ^/ z! j4 r* Q2 y& ~1）比起平市中的6000个房子，2006多建的那9000个房子究竟能住多数人？究竟有多少是炒房的？这5年人口增加10万多，但房子也造了7万个，真的是供不应求吗？

0 J0 I. C% p$ h5 M9 t4 Q2）2008的开工量会是多少？如果回到10000的级别，有多少建筑工人要失业？回到6000的级别，又有多少建筑工人要失业？
# M$ @- z, O& `3 d
, b* u) n: ~8 \: `" D) T# h3）上一次的开工量大幅下降发生于80年代初期，从1981的11999降低到1984的2384。可以说，虽然开工量是个结果，不是起因。但作为一个指针，开工量越低，就预示者房价越将下降。那一次，开工量连续走高了8年然后崩溃，这一次也快到8年了。结局会重演吗？
4 ?6 ]5 O% r; E/ y! n4 @9 k
[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-4 15:13 编辑 ]

牛眼熊心

提醒楼上一点，2000年开始正是移民的高潮，而且石油行业和爱省经济也从02年开始走出低谷，这也影响了新房开工量。但同时， 05年前的房市是平稳增长的，这也可能和当时Alberta经济在全国的地位不高决定的。其实房市启动是从04年下半年就开始的，这正是石油经济火爆的时候，想想发400块是什么时候？400块是小数字，但忽悠来了几十万人，房子被忽悠番了番，前任省长是功不可没的。

0 z# t; E7 D6 j4 `5 V+ D* h% b所以说，平市的开工量现在已经不是6000了，应该取02到04年的数据，应该大于1万2。

Z

原帖由 Monster 于 2008-1-4 16:07 发表
! V8 n0 i+ P* O( M提醒楼上一点，2000年开始正是移民的高潮，而且石油行业和爱省经济也从02年开始走出低谷，这也影响了新房开工量。但同时， 05年前的房市是平稳增长的，这也可能和当时Alberta经济在全国的地位不高决定的。其实房市启动是从04年下半年就开始的，这正是石油经济火爆的时候，想想发400块是什么时候？400块是小数字，但忽悠来了几十万人，房子被忽悠番了番，前任省长是功不可没的。
. I7 F* D6 @& F+ O% y
所以说，平市的开工量现在已经不是6000了，应该取02到04年的数据，应该大于1万2。

提醒楼上一点，1971年爱城开工量就到1万1了，在1995年还不是到了3000？

就算是到了1万2，比现在少3000个。就意味着有1万个建筑工人要滚蛋。

) F) ]; K& j# H& q4 w# \- [[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-4 17:36 编辑 ]

elk

WST

原帖由 Z 于 2008-1-4 15:07 发表
3 s! T# L  k1 {$ c
+ }1 T/ ?, [0 u. T1 y( [
* B3 J" }! I+ F6 J4 W. j$ l你的数据很具有欺骗性。尤其是“2002 – 2005 爱城房市尚未火爆”更是当面说谎。2002年恰恰是房市火爆的第一年！如果我不自己搜索还真不知道，下面我就列一列数据 （来源： http://www.edmonton.ca/infraplan/La ...

, M9 e) y) e% S1 I; L3 V- v# q% B
1 z5 n( h! T- E7 [4 m# S1。 比较近6年有何不妥。6年前，油价不到$20, 亚省能源经济不景气，卡城市中心办公大楼空房率超过10%。那时人来的少，经济又差，建房自然是少。比较应有基准，自2002年来，油价攀升，亚省能源经济繁荣，目前油价更是突破$100, 油工司股价连创新高。我曾多次指出，我所作的分析都是基于爱城经济向好，石油时代没有过去的前提。在当前繁荣时代，平均每年销售上万新房并非高估，
2 `/ e# Y& M6 T' G0 \0 k0 ]! E. w
  L3 g' O; i0 K. o& ~2。 我说爱城房市于2006年火爆，是基于以下事实：
/ [  o3 n% E2 ^4 i       1）当年房价暴涨50%；
; W% G8 m, s* r       2）建筑商大幅度提价，一次可达3- 8 万；
. _5 k( H$ b6 R7 |1 [       3）买新房常无建房地皮；
2 m, ]# M( ^/ I% u       4）二手房multiple offer, 成交价常大幅度高于要价；
( A5 k. j' W/ r) s4 }( M       5）大量炒家入市
% s" m0 K% D) G. a7 J5 |$ r这些现象在2002-2005 年期间，无一出现。其实，至2005年底，卖房并不容易，房价也低，在西南 (113 St – 30 Av) 2室一厅的Condo 只卖6万多。后已要价已近20万。2002 年房市升温不假，最多说是火热，绝非火爆。

指我当面说谎，真是莫名其妙。使我不解是Z 年纪轻轻，那来的文革大批判文风。在论坛中常无端指责别人无知，吹牛和说谎。谦受益，满招损，希望你好自为之。

天不亮

有见解!!是比一些水贴强万倍.

Homework

The information you provided is quite helpful and useful. Thank you.
$ i; k6 }' s2 T6 o( Q
1 ?/ Q. c8 c+ b2 b9 Z" P" xI wish all you guys keep on discussing instead of fighting.

No Chinese input available - sorry for any inconvenience.

色戒

原帖由 WST 于 2008-1-5 11:34 发表
9 Z( P2 P! w' [% L# G$ Q9 @- V
. L1 E4 N" g* b6 ]4 k. F
这些现象在2002-2005 年期间，无一出现。其实，至2005年底，卖房并不容易，房价也低，在西南 (113 St – 30 Av) 2室一厅的Condo 只卖6万多。后已要价已近20万。2002 年房市升温不假，最多说是火热，绝非火爆。% W+ g- T! }" [: N8 p$ A
: J4 M$ l  t6 i6 e! F: e' a8 [3 j3 [8 r/ Z
指我当面说谎，真是莫名其妙。使我不解是Z 年纪轻轻，那来的文革大批判文风。在论坛中常无端指责别人无知，吹牛和说谎。谦受益，满招损，希望你好自为之。

- j- e: g8 A, A7 f0 F5 d, {( \

$ c2 {% J* s, `2 b同意
其实谁认为房价涨跌,只是一个讨论的意见,没有谁对谁错
/ D. M) [* ^% e8 {' R但是感觉"Z"的言谈之间,让人感觉他心里很阴暗
好像是社会角落里那种SMALL人.