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楼主: WST

爱城房市的过去,现在和将来(2): Edmonton 房价的起落.

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发表于 2007-12-31 22:18 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
等待下文.谢谢!
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发表于 2007-12-31 22:37 | 显示全部楼层

两个问题

谢谢楼主分享,分析总结颇有道理。. Z6 e/ e2 m3 n4 ?! A

$ C/ W) o. }( `5 X+ X) A0 p有两个相关问题请教:7 `, r) E) ^  |) }/ Q: X

: x  z" P& `- c" B" _+ N1、建筑商手上的现房还有多少呢?如果已经基本出清,一般卖家还耐得住像Sterling那样的甩卖,而且房价的底线也基本清楚,因为大幅度降价的价位得到市场的立即认同;但如果建筑商手上存货尚多,恐怕整个卖方市场不得不match. 明年开工量减少已经基本定局,今年的存货却仍然模糊。) t* A5 f6 y6 `2 F1 A( m; A$ J- h
. S* K" l7 T# Z( g3 q. b, a$ c
2、"Edmonton每年能销售1万新房"的数据有可靠出处吗?
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 楼主| 发表于 2008-1-1 12:17 | 显示全部楼层
原帖由 牛肉粉丝 于 2007-12-31 16:14 发表
& @% p& h( n3 O! X: y/ y5 _文章写的确实不错,不过对文章的根本及"edmonton每年能销售1万新房的数据"表示怀疑,在石油没火之前edmonton每年都能销售1万新房?
; {; k& ?7 d8 w% i# k2 f* l
请参照前文(第一部分),有关数据如下:0 h! I/ D  c8 M$ J

1 p# V) Z4 w; K1 d4 iYear                      housing start
  M# ~6 R; s; E# y& ?. e8 j* X/ W
9 e0 ~0 Y1 t, X2002                       12581
5 h9 t5 C8 C1 y( h) M% b2003                        12380( Q+ v9 u% ?7 D& ^! y" X0 H: N$ ?
2004                        11488+ F1 J0 t+ E) z* ~* N8 ^. P0 u
2005                        13294
2 U3 S7 h6 n& a& G8 {2006                        14970, M3 j' t& g6 v) H2 L0 L( y! v4 }9 b
2007        15000 (估计)# u$ c: }9 Y# T: _3 u3 l* s, `: V
% {% k2 S: W. {1 g, x! B# C" h
2002 – 2005 爱城房市尚未火爆,每年平均建房量12000 多套,当时市场平衡,没有累积,销售量也应该是此数。
; `# @0 X& P. I' G
0 q* ~& t5 w7 n" x, c7 C  ~这些数据来自官方网站,我也从不同的来源核对过,应该很可靠。你可用 Google 查找核对:如,Edmonton, housing start, 2003.
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 楼主| 发表于 2008-1-1 12:21 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
原帖由 Monster 于 2007-12-31 16:58 发表 + d. x: x7 a' D$ _$ U% F
好文,不顶对不起良心。但提个我的想法,这次下调,特别是11月的大跌不光是建筑商的原因吧?请LZ也分析分析二手房,那就更全面了。
5 `7 r' S5 ]3 I" B) Y8 B
4 \- }; m4 O2 u  O: G) \# _
谢谢建议,做些补充:
- ?8 C7 t$ H7 \" P% f  ^9 _9 V" M/ I0 p, v. W) k% Z
二手市场和新房市场密切相关。我想,二手市场更涉及于房市的根本,它决定了房市的性质:是卖方市场还是买方市场。也是影响和左右建筑商决策的重要因素。可以说,如果没有二手市场的滞销和炒家出货的优势,建筑商Sterling 就不会大幅降价。但是,我以为部分建筑商的倾销是11月份房价大幅调整的直接原因。没有建筑商的倾销,就不会有如此大的跌幅。
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 楼主| 发表于 2008-1-1 12:31 | 显示全部楼层
原帖由 Homework 于 2007-12-31 22:37 发表 1 g6 R# H& q9 C3 G/ H* _3 F
谢谢楼主分享,分析总结颇有道理。
* o5 n3 {/ I9 d7 X  U% a9 _8 R5 Y- M' E$ F& X0 l5 [0 \4 F: a
有两个相关问题请教:) M" ?/ w, w* k' T2 e
8 _$ h- d) P7 a' W0 O
1、建筑商手上的现房还有多少呢?如果已经基本出清,一般卖家还耐得住像Sterling那样的甩卖,而且房价的底线也基本清楚,因为大幅度降价的价位得到市场 ...

2 O- Z0 y/ e: y3 v! U- A6 _4 @5 u9 N7 l
1。和炒家类似, 建筑商手中的Spec Home 没有出清;部分建筑商甩卖的房子基本卖出;
* j2 v8 v; G7 Z; f1 J1 K6 f一个主要变数在于建筑商是否会继续甩卖,如果会,会卖多少房子,利弊何在?其价格底线和让利空间有多少。对于建筑商的目前的状况和可能的策略我将在下文中说说我的看法。
  L) ]2 E8 f/ |( j5 }. M& Q3。 对于问题2,请见33 楼
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发表于 2008-1-1 14:51 | 显示全部楼层
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发表于 2008-1-1 16:35 | 显示全部楼层
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原帖由 WST 于 2008-1-1 12:21 发表
9 y! f0 X2 p) O. E$ `" l: D9 u( i) r8 n, `) d

/ u; n9 D% b5 ^1 d* Q0 t谢谢建议,做些补充:
' t( Y! _& P# {. x4 O7 }" h: c9 K7 z/ i
二手市场和新房市场密切相关。我想,二手市场更涉及于房市的根本,它决定了房市的性质:是卖方市场还是买方市场。也是影响和左右建筑商决策的重要因素。可以说,如果没有二手市场的滞销 ...

" j. Q5 H$ t" x  ]
, Q- ]. F9 }: L2 }9 t  i新房(包括交货后的投资者房子和换房人的房子),以及市场上大量出现的租转售的房子是这次listing大增的主要原因。也是导致最后大幅度调整的罪魁祸首。想听听WST对当前租转售房子的情况分析。
# N- k- g. H) \. h, y. y: k/ I
- |% ?  O+ _, Z- [6 \2 x7 X[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-1 16:41 编辑 ]
鲜花(657) 鸡蛋(3)
发表于 2008-1-1 20:01 | 显示全部楼层
""如Sterling 在西南区Rutherford 推出20 套独立房。部分房子一次降价多达12万多。1900多sqft 有很多upgrade的房子要价43万多。""8 H  ?2 v* p( `6 y
+ l9 c' A0 |* U( N2 Z3 N5 K
请问这样的房子现在还能买到吗? 如何联系?
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 楼主| 发表于 2008-1-1 23:51 | 显示全部楼层
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原帖由 冰山上的来客 于 2008-1-1 20:01 发表 3 H  X% p) \1 K
""如Sterling 在西南区Rutherford 推出20 套独立房。部分房子一次降价多达12万多。1900多sqft 有很多upgrade的房子要价43万多。""0 `; H( L- O4 ^, j/ _

1 `! }" }* W# F' K7 B4 H请问这样的房子现在还能买到吗? 如何联系?

% k3 I& [! ]% W! z节日前还有一套,1910 sqft, $429900, 位于 Glens of Rutherford,你可询问:435 2040。& _7 w* U9 }) H  i! L( Q& f
临近的 Rutherford height 区没有降价。
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 楼主| 发表于 2008-1-2 00:10 | 显示全部楼层
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原帖由 Monster 于 2008-1-1 16:35 发表 & a/ _8 P" Y6 D$ i2 H1 E  \  O+ Z7 y
' ?! w  H* E7 p) S
) a- m- G$ d" |2 u
新房(包括交货后的投资者房子和换房人的房子),以及市场上大量出现的租转售的房子是这次listing大增的主要原因。也是导致最后大幅度调整的罪魁祸首。想听听WST对当前租转售房子的情况分析。

4 Q" h+ q+ U5 }$ m4 v9 T) j9 S$ R完全同意,炒家出货,大量的租转售以及由downtown 旧办公大楼改建的民居(loft)导致了listing快速大增,不及消化, 从而引起了市场逆转,我在后文补充叙述。
鲜花(67) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-2 00:15 | 显示全部楼层
接着顶,好贴是不能沉的
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-2 01:51 | 显示全部楼层
实在是好文,不顶不行啊!
' b+ F8 ?& `/ Q. `8 O这样的有内容,有数据,冷静分析的文章实在不多了,根本不用回复可见,大家自然跟贴,顶贴了。
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发表于 2008-1-2 08:12 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 WST 于 2008-1-1 12:21 发表 4 \0 I+ y* t6 `8 L) O6 W( Z8 D" \1 c
没有建筑商的倾销,就不会有如此大的跌幅。
, L9 M# I, x; ~  C
那大家联合起来反倾销
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-2 10:40 | 显示全部楼层
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鲜花(645) 鸡蛋(4)
发表于 2008-1-2 10:47 | 显示全部楼层
好文!
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发表于 2008-1-2 12:51 | 显示全部楼层
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发表于 2008-1-2 14:13 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
Waiting...
鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-2 16:45 | 显示全部楼层
原帖由 WST 于 2008-1-2 00:10 发表
& t5 s5 w9 A5 ?5 Y- K
# N7 m' [5 _- l+ v. _! _完全同意,炒家出货,大量的租转售以及由downtown 旧办公大楼改建的民居(loft)导致了listing快速大增,不及消化, 从而引起了市场逆转,我在后文补充叙述。
4 ]) F, u+ q! G( H& q0 q+ d
07年春天时就感觉这样的租转售会影响整个房市,无论从量上还是从它们的相对低价。 # |2 n2 x; L- K# n. z0 _, t9 u
说到底,是爱城07年下半年明显来的人少了,走的人多了和大部分买家的观望,导致了需求大幅降少。
7 B4 K" W- l9 s2 E  W楼主了解很多房市特别是新建房情况啊,感谢您的分享。
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-1-2 19:03 | 显示全部楼层
原帖由 WST 于 2008-1-1 23:51 发表 3 s* ^. T& K; G' Y. W; M
# Y# w1 K  X9 Z$ f& k( E
节日前还有一套,1910 sqft, $429900, 位于 Glens of Rutherford,你可询问:435 2040。# V* I/ S( E" `. B6 o& r
临近的 Rutherford height 区没有降价。

  N7 @3 p1 I) t  ^7 ^已经 pending 了。
鲜花(4) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-2 23:26 | 显示全部楼层
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发表于 2008-1-3 20:16 | 显示全部楼层
好贴!期待下文。
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发表于 2008-1-4 14:16 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
好文一定要支持!
Z
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发表于 2008-1-4 15:07 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 WST 于 2008-1-1 12:17 发表
* Z) r0 a' G) y7 V0 ~  ]/ x/ w# ?; Z5 x# V8 ?
请参照前文(第一部分),有关数据如下:$ O+ W2 |. e5 J5 i( M: P
# W8 Z- O" A. u# m
Year                      housing start$ W+ J" H9 m: O, `, _

1 n1 G9 a  p' i0 {( j2002                    12581
9 \( B/ A$ ^0 A2 I- z2003                        12380
& r: c+ ?/ ~( R1 @) N2004                        11488
& r3 q7 F  J  }* i# y3 P: C/ P2005                        13294
* N9 U. P# h+ ?; h2006                        149709 {' `  F( e2 K% w. Y& b
2007        15000 (估计)
* C8 C4 x8 Y7 a. {" o+ O3 V1 ]  A, v. j0 D- M8 I
2002 – 2005 爱城房市尚未火爆,每年平均建房量12000 多套,当时市场平衡,没有累积,销售量也应该是此数。0 V& ~( L& p% T7 X! Q/ |0 d- `
这些数据来自官方网站,我也从不同的来源核对过,应该很可靠。你可用 Google 查找核对:如,Edmonton, housing start, 2003.
/ X/ `1 W" _6 I: B

: |: m# Q+ D$ n) J1 B3 Z你的数据很具有欺骗性。尤其是“2002 – 2005 爱城房市尚未火爆”更是当面说谎。2002年恰恰是房市火爆的第一年!如果我不自己搜索还真不知道,下面我就列一列数据 (来源: http://www.edmonton.ca/infraplan ... %20EDM%20annual.pdf
/ q& c) i. _9 \- U1993  6,720
' G( z% T" X# E$ Q" n6 V, t1994  5,006
; O) D7 {7 F1 H' |1995  3,0823 e( W. a& i# [7 m0 O. h) a
1996  3,6388 U' k5 K$ s9 }/ `3 @1 q0 N6 Z
1997  4,962
: y2 `. Q6 ]$ N* ^# c( \; y; C$ B1998  5,947: E, F, h7 c$ J$ h
1999  6,489+ ?7 a  p7 O9 J1 b5 j& R& q  O( B
2000  6,228
' A- {8 U+ R0 T5 A2 H( o6 W: F! c2 y2001  7,855
+ P  _5 z% W, n8 f( j2002 12,582" D/ y+ ?' j, F  z" Y( u/ d
2003 12,318( d7 a8 `" q( O+ j) I- Q
2004 11,488: S8 M2 }0 I- k+ E, B" h
2005 13,294
# J# [( d' ?- g6 P6 Z2006 14,970
( o$ ?/ d) o4 h3 s) d7 w$ u. K$ ]. s
2002年以前,爱城在平市每年建造新房约6000,在熊市每年造3000多。外来劳工大幅度增长,由原来每年涌入1万,变成2万,更在2006达到最高点的3万。现在的问题是:
$ z: @2 s1 U+ m" M( m
( \# l( ~; m8 U1 `8 [! Z. c- h% b/ c1)比起平市中的6000个房子,2006多建的那9000个房子究竟能住多数人?究竟有多少是炒房的?这5年人口增加10万多,但房子也造了7万个,真的是供不应求吗?
4 B  A. e$ C6 U1 g9 y" t+ y& g
) v1 c$ i8 B' @: `2)2008的开工量会是多少?如果回到10000的级别,有多少建筑工人要失业?回到6000的级别,又有多少建筑工人要失业?8 b& `7 _& h6 P2 n9 X) e1 g
& c3 ^4 Q  j) O2 g1 V' z  ?
3)上一次的开工量大幅下降发生于80年代初期,从1981的11999降低到1984的2384。可以说,虽然开工量是个结果,不是起因。但作为一个指针,开工量越低,就预示者房价越将下降。那一次,开工量连续走高了8年然后崩溃,这一次也快到8年了。结局会重演吗?
. ]- R4 q: i: F- @' h9 V4 D/ o8 a
[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-4 15:13 编辑 ]
理袁律师事务所
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发表于 2008-1-4 16:07 | 显示全部楼层
提醒楼上一点,2000年开始正是移民的高潮,而且石油行业和爱省经济也从02年开始走出低谷,这也影响了新房开工量。但同时, 05年前的房市是平稳增长的,这也可能和当时Alberta经济在全国的地位不高决定的。其实房市启动是从04年下半年就开始的,这正是石油经济火爆的时候,想想发400块是什么时候?400块是小数字,但忽悠来了几十万人,房子被忽悠番了番,前任省长是功不可没的。
6 ?6 Y! W3 _. V) I" A6 a5 M( U0 r' X: z3 [# r& c
所以说,平市的开工量现在已经不是6000了,应该取02到04年的数据,应该大于1万2。
Z
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发表于 2008-1-4 17:34 | 显示全部楼层
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原帖由 Monster 于 2008-1-4 16:07 发表 6 H, W4 f. m' Z1 h$ }  g
提醒楼上一点,2000年开始正是移民的高潮,而且石油行业和爱省经济也从02年开始走出低谷,这也影响了新房开工量。但同时, 05年前的房市是平稳增长的,这也可能和当时Alberta经济在全国的地位不高决定的。其实房市启动是从04年下半年就开始的,这正是石油经济火爆的时候,想想发400块是什么时候?400块是小数字,但忽悠来了几十万人,房子被忽悠番了番,前任省长是功不可没的。
: H' ?7 n, |" ^
3 p8 R7 y) I7 b6 X7 @4 i所以说,平市的开工量现在已经不是6000了,应该取02到04年的数据,应该大于1万2。
8 ]1 j- X' s# \4 j* f
4 W% w1 A& u. S4 E4 O  l# w
提醒楼上一点,1971年爱城开工量就到1万1了,在1995年还不是到了3000?2 o7 J. U0 C" i+ x- J

. S1 z$ Y9 y/ q' r% l* B: P就算是到了1万2,比现在少3000个。就意味着有1万个建筑工人要滚蛋。
$ M! D' V% p) D! l) a' j8 y1 U2 @4 K, {- U" X
[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-4 17:36 编辑 ]
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发表于 2008-1-4 22:09 | 显示全部楼层
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 楼主| 发表于 2008-1-5 11:34 | 显示全部楼层
原帖由 Z 于 2008-1-4 15:07 发表 . ?/ K7 p! M. f1 a

7 t* E  k9 g" Q- A8 Y" m5 b0 m" L0 S; u$ Z; p1 P
你的数据很具有欺骗性。尤其是“2002 – 2005 爱城房市尚未火爆”更是当面说谎。2002年恰恰是房市火爆的第一年!如果我不自己搜索还真不知道,下面我就列一列数据 (来源: http://www.edmonton.ca/infraplan/La ...

# p& z  t  @! \* o5 Y+ i' P. y8 ^' `- R& h2 b
1。 比较近6年有何不妥。6年前,油价不到$20, 亚省能源经济不景气,卡城市中心办公大楼空房率超过10%。那时人来的少,经济又差,建房自然是少。比较应有基准,自2002年来,油价攀升,亚省能源经济繁荣,目前油价更是突破$100, 油工司股价连创新高。我曾多次指出,我所作的分析都是基于爱城经济向好,石油时代没有过去的前提。在当前繁荣时代,平均每年销售上万新房并非高估,
8 u  n" ?2 |( I8 L, x9 }, u* c+ x' f* }1 l. r% Y* u
2。 我说爱城房市于2006年火爆,是基于以下事实:
" X4 F' x9 f9 o  u( E' R       1)当年房价暴涨50%;% M1 S4 E* L2 b# k: j
       2)建筑商大幅度提价,一次可达3- 8 万;
# j% [  V- q# Q5 c       3)买新房常无建房地皮;' m9 }) G4 p1 h* j- S
       4)二手房multiple offer, 成交价常大幅度高于要价;
/ F% f5 q, R* ?8 [! |& M/ g! D       5)大量炒家入市
$ z* l2 r& G$ u, X$ @1 A这些现象在2002-2005 年期间,无一出现。其实,至2005年底,卖房并不容易,房价也低,在西南 (113 St – 30 Av) 2室一厅的Condo 只卖6万多。后已要价已近20万。2002 年房市升温不假,最多说是火热,绝非火爆。
# ]" I8 F" q' n( U4 a1 I1 ~9 A5 @' @, T! @3 o4 R2 w5 R
指我当面说谎,真是莫名其妙。使我不解是Z 年纪轻轻,那来的文革大批判文风。在论坛中常无端指责别人无知,吹牛和说谎。谦受益,满招损,希望你好自为之。
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发表于 2008-1-5 15:53 | 显示全部楼层

有见解!!是比一些水贴强万倍.

有见解!!是比一些水贴强万倍.
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发表于 2008-1-7 23:22 | 显示全部楼层

回复 53楼 的帖子

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
The information you provided is quite helpful and useful. Thank you.
1 j5 d3 \& m& g% h: c. Y. F! `! S% D2 k$ T
I wish all you guys keep on discussing instead of fighting.. L: {8 j, r, z* W1 H* ], c
0 H) t: I3 K  m" N* C0 A
No Chinese input available - sorry for any inconvenience.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-8 00:52 | 显示全部楼层
原帖由 WST 于 2008-1-5 11:34 发表
. |+ R% D' \$ v3 f1 ^2 r% `: C- p
7 Z* U9 v: j# l( i2 f: U7 A$ `" X4 [$ J# p0 V4 a! @
这些现象在2002-2005 年期间,无一出现。其实,至2005年底,卖房并不容易,房价也低,在西南 (113 St – 30 Av) 2室一厅的Condo 只卖6万多。后已要价已近20万。2002 年房市升温不假,最多说是火热,绝非火爆。% W+ g- T! }" [: N8 p$ A
0 m. N* z8 b. v$ Q- Y$ a, E' a8 [3 j3 [8 r/ Z
0 B: J' @. `5 G9 X! \指我当面说谎,真是莫名其妙。使我不解是Z 年纪轻轻,那来的文革大批判文风。在论坛中常无端指责别人无知,吹牛和说谎。谦受益,满招损,希望你好自为之。
: u; H0 l+ i1 h% g
2 K# b( `$ b+ I  r7 Z# [; M3 M
9 R* r" s; \2 F! d
同意
- _4 u% O3 ?9 y$ g! H8 x其实谁认为房价涨跌,只是一个讨论的意见,没有谁对谁错
" B1 N. c7 r3 Q" K但是感觉"Z"的言谈之间,让人感觉他心里很阴暗
' f" Z7 f7 I9 n好像是社会角落里那种SMALL人.
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