爱城房市的过去，现在和将来（2): Edmonton 房价的起落.

常华

等待下文.谢谢!

Homework

谢谢楼主分享，分析总结颇有道理。

+ s$ s5 I, V& W' O* B& n8 D有两个相关问题请教：
; `+ [5 [$ _- A; J* T
1、建筑商手上的现房还有多少呢？如果已经基本出清，一般卖家还耐得住像Sterling那样的甩卖，而且房价的底线也基本清楚，因为大幅度降价的价位得到市场的立即认同；但如果建筑商手上存货尚多，恐怕整个卖方市场不得不match. 明年开工量减少已经基本定局，今年的存货却仍然模糊。

. v( I! u/ J/ {0 S; w  U: D2、"Edmonton每年能销售1万新房"的数据有可靠出处吗？

WST

原帖由 牛肉粉丝 于 2007-12-31 16:14 发表
文章写的确实不错，不过对文章的根本及"edmonton每年能销售1万新房的数据"表示怀疑，在石油没火之前edmonton每年都能销售1万新房？

/ c$ z' @& _6 x$ Q% j) x2 j请参照前文（第一部分），有关数据如下：

Year                      housing start
5 W2 @# ]5 G$ B, L  _4 l  j
2002                       12581
: g# h2 o. l: g0 c) ^7 G& T2003                        12380
/ P9 L' e8 _+ U7 M2004                        11488
2005                        13294
1 Z# a& s3 X, a1 a) {1 E2006                        14970
2007        15000 （估计）

2002 – 2005 爱城房市尚未火爆，每年平均建房量12000 多套，当时市场平衡，没有累积，销售量也应该是此数。
2 v( ?: B( o- j. C
这些数据来自官方网站，我也从不同的来源核对过，应该很可靠。你可用 Google 查找核对：如，Edmonton, housing start, 2003.

WST

原帖由 Monster 于 2007-12-31 16:58 发表
2 U/ w/ B3 K# k. e! N好文，不顶对不起良心。但提个我的想法，这次下调，特别是11月的大跌不光是建筑商的原因吧？请LZ也分析分析二手房，那就更全面了。

6 h! @) U/ {( Y, F# T3 m* b
谢谢建议，做些补充：
7 K3 E5 Y1 G2 Q! }
: N( \+ ~, |- x' F# _二手市场和新房市场密切相关。我想，二手市场更涉及于房市的根本，它决定了房市的性质：是卖方市场还是买方市场。也是影响和左右建筑商决策的重要因素。可以说，如果没有二手市场的滞销和炒家出货的优势，建筑商Sterling 就不会大幅降价。但是，我以为部分建筑商的倾销是11月份房价大幅调整的直接原因。没有建筑商的倾销，就不会有如此大的跌幅。

WST

原帖由 Homework 于 2007-12-31 22:37 发表
1 N$ p4 U4 c; P0 D+ h; K谢谢楼主分享，分析总结颇有道理。
& q+ Q, m5 d  }0 W4 j
& B( V0 L* g3 ]" I. z0 Q" c9 a有两个相关问题请教：

. [: o( V- y( m& k1 ~1、建筑商手上的现房还有多少呢？如果已经基本出清，一般卖家还耐得住像Sterling那样的甩卖，而且房价的底线也基本清楚，因为大幅度降价的价位得到市场 ...

" W) X8 I% X9 u% A
* u' ~8 E# X, F$ a1。和炒家类似， 建筑商手中的Spec Home 没有出清；部分建筑商甩卖的房子基本卖出；
一个主要变数在于建筑商是否会继续甩卖，如果会，会卖多少房子，利弊何在？其价格底线和让利空间有多少。对于建筑商的目前的状况和可能的策略我将在下文中说说我的看法。
% i5 ?) W" S# |5 w, E1 s0 y! U3。 对于问题2，请见33 楼

白水

牛眼熊心

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:21 发表
( P( ]) H6 O/ H' t) G  }; Z9 w1 B7 h, T

) D# r. y( K: z2 L# q' D! U谢谢建议，做些补充：

8 j) ~1 Z# A7 k# C2 W0 N1 E二手市场和新房市场密切相关。我想，二手市场更涉及于房市的根本，它决定了房市的性质：是卖方市场还是买方市场。也是影响和左右建筑商决策的重要因素。可以说，如果没有二手市场的滞销 ...

" |( |' e6 N2 f
新房(包括交货后的投资者房子和换房人的房子），以及市场上大量出现的租转售的房子是这次listing大增的主要原因。也是导致最后大幅度调整的罪魁祸首。想听听WST对当前租转售房子的情况分析。
9 Z: h+ r& F2 P9 i1 l9 I8 d
[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-1 16:41 编辑 ]

冰山上的来客

""如Sterling 在西南区Rutherford 推出20 套独立房。部分房子一次降价多达12万多。1900多sqft 有很多upgrade的房子要价43万多。""

请问这样的房子现在还能买到吗？ 如何联系？

WST

原帖由 冰山上的来客 于 2008-1-1 20:01 发表
""如Sterling 在西南区Rutherford 推出20 套独立房。部分房子一次降价多达12万多。1900多sqft 有很多upgrade的房子要价43万多。""

请问这样的房子现在还能买到吗？ 如何联系？

" |( b: \) d- V8 F节日前还有一套，1910 sqft, $429900, 位于 Glens of Rutherford，你可询问：435 2040。
5 k8 b. I3 p  F2 E临近的 Rutherford height 区没有降价。

WST

原帖由 Monster 于 2008-1-1 16:35 发表
  G1 V' h7 a9 U  B' I% Q( F  [

* f  H2 E4 O% ?新房(包括交货后的投资者房子和换房人的房子），以及市场上大量出现的租转售的房子是这次listing大增的主要原因。也是导致最后大幅度调整的罪魁祸首。想听听WST对当前租转售房子的情况分析。

/ U6 J  Q) U6 X5 C$ M% D2 }# e完全同意，炒家出货，大量的租转售以及由downtown 旧办公大楼改建的民居（loft)导致了listing快速大增，不及消化， 从而引起了市场逆转，我在后文补充叙述。

甘露仕

接着顶，好贴是不能沉的

可爱多多

实在是好文，不顶不行啊！
这样的有内容，有数据，冷静分析的文章实在不多了，根本不用回复可见，大家自然跟贴，顶贴了。

elephant

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:21 发表
没有建筑商的倾销，就不会有如此大的跌幅。

0 A# C: |/ Z" K5 b6 x那大家联合起来反倾销

wcjn

酷暑严寒

好文！

Dongbeiren

Lost_Z

Waiting...

wpbaby

原帖由 WST 于 2008-1-2 00:10 发表

4 [( U; N+ T' b# V4 s完全同意，炒家出货，大量的租转售以及由downtown 旧办公大楼改建的民居（loft)导致了listing快速大增，不及消化， 从而引起了市场逆转，我在后文补充叙述。

. m: p. H8 _% M, N( q07年春天时就感觉这样的租转售会影响整个房市，无论从量上还是从它们的相对低价。
) Y5 Z' ~2 F% u. U说到底，是爱城07年下半年明显来的人少了，走的人多了和大部分买家的观望，导致了需求大幅降少。
2 y8 s0 }4 q. ^" n4 P! G4 o" c楼主了解很多房市特别是新建房情况啊，感谢您的分享。

WST

原帖由 WST 于 2008-1-1 23:51 发表
1 S5 M! w( h7 }: ^& \1 Y# v0 f% x
" G/ }" M' }9 o: s* A. u节日前还有一套，1910 sqft, $429900, 位于 Glens of Rutherford，你可询问：435 2040。
临近的 Rutherford height 区没有降价。

* c" {! k; F) X' o' o' v已经 pending 了。

huang

lianhuaqian

好贴!期待下文。

微笑

好文一定要支持！

Z

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:17 发表
/ b* U! @/ b3 J1 ]! U! l! e
请参照前文（第一部分），有关数据如下：
, U  D3 t4 r( [4 |2 H
Year                      housing start
' z5 I' W5 Y7 ^5 F! X& C( S2 V1 [. z# l
. V6 y& ]* i- ]2002                    12581
2003                        12380
; ^" Y1 V4 c5 X6 d8 W$ B2004                        11488
2005                        13294
2006                        14970
6 Z+ t6 A+ q0 t; A. s2007        15000 （估计）

2002 – 2005 爱城房市尚未火爆，每年平均建房量12000 多套，当时市场平衡，没有累积，销售量也应该是此数。
这些数据来自官方网站，我也从不同的来源核对过，应该很可靠。你可用 Google 查找核对：如，Edmonton, housing start, 2003.

5 h; }" v% n0 }7 }$ O7 L) {
你的数据很具有欺骗性。尤其是“2002 – 2005 爱城房市尚未火爆”更是当面说谎。2002年恰恰是房市火爆的第一年！如果我不自己搜索还真不知道，下面我就列一列数据 （来源： http://www.edmonton.ca/infraplan ... %20EDM%20annual.pdf ）
+ L# U+ H9 l* p. ^$ v7 ~/ \1993  6,720
1994  5,006
1995  3,082
; q  }5 }+ ]) p# h% l5 `8 U6 k1996  3,638
1 x; D3 e; ]  T& y0 m: @1997  4,962
1 K1 ~9 d6 b+ _9 K1998  5,947
1999  6,489
2000  6,228
. H5 }" u9 O2 R* Z' {& H& f2001  7,855
2002 12,582
2003 12,318
2004 11,488
2005 13,294
- N4 }4 g" G2 i5 J! f1 A. C2006 14,970

0 t, P# U# X: O- N2002年以前，爱城在平市每年建造新房约6000，在熊市每年造3000多。外来劳工大幅度增长，由原来每年涌入1万，变成2万，更在2006达到最高点的3万。现在的问题是：

+ |6 Q: b! K" W1）比起平市中的6000个房子，2006多建的那9000个房子究竟能住多数人？究竟有多少是炒房的？这5年人口增加10万多，但房子也造了7万个，真的是供不应求吗？

2）2008的开工量会是多少？如果回到10000的级别，有多少建筑工人要失业？回到6000的级别，又有多少建筑工人要失业？
/ _8 z1 ]( Q# c/ Q
' i. A2 J- Q' t' \3）上一次的开工量大幅下降发生于80年代初期，从1981的11999降低到1984的2384。可以说，虽然开工量是个结果，不是起因。但作为一个指针，开工量越低，就预示者房价越将下降。那一次，开工量连续走高了8年然后崩溃，这一次也快到8年了。结局会重演吗？
6 e) H' _+ {8 O- c8 q
[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-4 15:13 编辑 ]

牛眼熊心

提醒楼上一点，2000年开始正是移民的高潮，而且石油行业和爱省经济也从02年开始走出低谷，这也影响了新房开工量。但同时， 05年前的房市是平稳增长的，这也可能和当时Alberta经济在全国的地位不高决定的。其实房市启动是从04年下半年就开始的，这正是石油经济火爆的时候，想想发400块是什么时候？400块是小数字，但忽悠来了几十万人，房子被忽悠番了番，前任省长是功不可没的。
2 B$ j1 @# s% ?
所以说，平市的开工量现在已经不是6000了，应该取02到04年的数据，应该大于1万2。

Z

原帖由 Monster 于 2008-1-4 16:07 发表
提醒楼上一点，2000年开始正是移民的高潮，而且石油行业和爱省经济也从02年开始走出低谷，这也影响了新房开工量。但同时， 05年前的房市是平稳增长的，这也可能和当时Alberta经济在全国的地位不高决定的。其实房市启动是从04年下半年就开始的，这正是石油经济火爆的时候，想想发400块是什么时候？400块是小数字，但忽悠来了几十万人，房子被忽悠番了番，前任省长是功不可没的。
) u/ q9 }" N9 d3 |7 R
! p: \3 a2 j2 P/ t( m3 D所以说，平市的开工量现在已经不是6000了，应该取02到04年的数据，应该大于1万2。

提醒楼上一点，1971年爱城开工量就到1万1了，在1995年还不是到了3000？
# ^# f& K9 K; q! ^. X4 r
3 i6 ^' C6 w% r) ]就算是到了1万2，比现在少3000个。就意味着有1万个建筑工人要滚蛋。

0 ]3 g) w6 H! F1 o- y3 b[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-4 17:36 编辑 ]

elk

WST

原帖由 Z 于 2008-1-4 15:07 发表
1 o/ p9 Y$ \( s) E) x/ V3 Z4 Y+ C3 t
% c/ W- K  f: r/ p5 P
, q% F: n) W, M8 n你的数据很具有欺骗性。尤其是“2002 – 2005 爱城房市尚未火爆”更是当面说谎。2002年恰恰是房市火爆的第一年！如果我不自己搜索还真不知道，下面我就列一列数据 （来源： http://www.edmonton.ca/infraplan/La ...

& Z* J( F. _6 e, k; q1 z6 h
5 }  B8 Y9 \9 U7 ~1。 比较近6年有何不妥。6年前，油价不到$20, 亚省能源经济不景气，卡城市中心办公大楼空房率超过10%。那时人来的少，经济又差，建房自然是少。比较应有基准，自2002年来，油价攀升，亚省能源经济繁荣，目前油价更是突破$100, 油工司股价连创新高。我曾多次指出，我所作的分析都是基于爱城经济向好，石油时代没有过去的前提。在当前繁荣时代，平均每年销售上万新房并非高估，

2。 我说爱城房市于2006年火爆，是基于以下事实：
: B* p" g  G; M- `2 v. h+ j$ }       1）当年房价暴涨50%；
. N) @! Z; p( `) B! U       2）建筑商大幅度提价，一次可达3- 8 万；
       3）买新房常无建房地皮；
& ~& w3 J6 @% x/ m+ @" t       4）二手房multiple offer, 成交价常大幅度高于要价；
       5）大量炒家入市
这些现象在2002-2005 年期间，无一出现。其实，至2005年底，卖房并不容易，房价也低，在西南 (113 St – 30 Av) 2室一厅的Condo 只卖6万多。后已要价已近20万。2002 年房市升温不假，最多说是火热，绝非火爆。

指我当面说谎，真是莫名其妙。使我不解是Z 年纪轻轻，那来的文革大批判文风。在论坛中常无端指责别人无知，吹牛和说谎。谦受益，满招损，希望你好自为之。

天不亮

有见解!!是比一些水贴强万倍.

Homework

The information you provided is quite helpful and useful. Thank you.

I wish all you guys keep on discussing instead of fighting.

No Chinese input available - sorry for any inconvenience.

色戒

原帖由 WST 于 2008-1-5 11:34 发表
" o9 i# q+ b" A) s! T2 J
7 I( A7 N3 q# R4 r6 `0 Q6 t
这些现象在2002-2005 年期间，无一出现。其实，至2005年底，卖房并不容易，房价也低，在西南 (113 St – 30 Av) 2室一厅的Condo 只卖6万多。后已要价已近20万。2002 年房市升温不假，最多说是火热，绝非火爆。% W+ g- T! }" [: N8 p$ A
' a8 [3 j3 [8 r/ Z
指我当面说谎，真是莫名其妙。使我不解是Z 年纪轻轻，那来的文革大批判文风。在论坛中常无端指责别人无知，吹牛和说谎。谦受益，满招损，希望你好自为之。

6 j4 h! d& F" \  P* l
同意
其实谁认为房价涨跌,只是一个讨论的意见,没有谁对谁错
但是感觉"Z"的言谈之间,让人感觉他心里很阴暗
好像是社会角落里那种SMALL人.