爱城房市的过去，现在和将来（2): Edmonton 房价的起落.

常华

等待下文.谢谢!

Homework

谢谢楼主分享，分析总结颇有道理。
& Q1 p" r$ m8 m  g/ j2 C
有两个相关问题请教：
) o! R% W/ |/ f
( |1 `% g/ P% H1、建筑商手上的现房还有多少呢？如果已经基本出清，一般卖家还耐得住像Sterling那样的甩卖，而且房价的底线也基本清楚，因为大幅度降价的价位得到市场的立即认同；但如果建筑商手上存货尚多，恐怕整个卖方市场不得不match. 明年开工量减少已经基本定局，今年的存货却仍然模糊。

0 o4 H8 X/ d! g6 D. a8 s2、"Edmonton每年能销售1万新房"的数据有可靠出处吗？

WST

原帖由 牛肉粉丝 于 2007-12-31 16:14 发表
* y4 O* I. C  |) B$ U% V文章写的确实不错，不过对文章的根本及"edmonton每年能销售1万新房的数据"表示怀疑，在石油没火之前edmonton每年都能销售1万新房？

' \0 ?0 _8 @" l; }请参照前文（第一部分），有关数据如下：

Year                      housing start

2002                       12581
! K: I/ N3 W7 A" p2003                        12380
2004                        11488
3 `9 |  l8 t$ y( j- F& _$ n2005                        13294
) C. C/ C( Y2 s9 U0 ~/ F3 n- }) X2006                        14970
4 w6 Q& n& _! O% }) S2 g9 G8 I2007        15000 （估计）

2002 – 2005 爱城房市尚未火爆，每年平均建房量12000 多套，当时市场平衡，没有累积，销售量也应该是此数。
5 f! n7 ?/ b' P& c) r) d
这些数据来自官方网站，我也从不同的来源核对过，应该很可靠。你可用 Google 查找核对：如，Edmonton, housing start, 2003.

WST

原帖由 Monster 于 2007-12-31 16:58 发表
好文，不顶对不起良心。但提个我的想法，这次下调，特别是11月的大跌不光是建筑商的原因吧？请LZ也分析分析二手房，那就更全面了。

: E8 x$ |) Q2 {$ ~6 Z0 g" k谢谢建议，做些补充：

二手市场和新房市场密切相关。我想，二手市场更涉及于房市的根本，它决定了房市的性质：是卖方市场还是买方市场。也是影响和左右建筑商决策的重要因素。可以说，如果没有二手市场的滞销和炒家出货的优势，建筑商Sterling 就不会大幅降价。但是，我以为部分建筑商的倾销是11月份房价大幅调整的直接原因。没有建筑商的倾销，就不会有如此大的跌幅。

WST

原帖由 Homework 于 2007-12-31 22:37 发表
谢谢楼主分享，分析总结颇有道理。

4 M6 j: A0 B& t+ I; d" M有两个相关问题请教：
6 ~/ K8 X5 |4 ?! B# g
/ |) L! H2 p8 ^7 O1、建筑商手上的现房还有多少呢？如果已经基本出清，一般卖家还耐得住像Sterling那样的甩卖，而且房价的底线也基本清楚，因为大幅度降价的价位得到市场 ...

1。和炒家类似， 建筑商手中的Spec Home 没有出清；部分建筑商甩卖的房子基本卖出；
0 q7 g6 o/ w4 A7 O- f1 x一个主要变数在于建筑商是否会继续甩卖，如果会，会卖多少房子，利弊何在？其价格底线和让利空间有多少。对于建筑商的目前的状况和可能的策略我将在下文中说说我的看法。
- j9 h8 I( j* o- ?! Y3。 对于问题2，请见33 楼

白水

牛眼熊心

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:21 发表
# B) R1 N- X& y- M' b! q$ H
6 @0 J/ H& y, {5 r
, w4 k! `' X+ @' P3 a, T9 V谢谢建议，做些补充：
' k) q4 l# s5 s) U* {$ h2 [
+ J' ?, [2 l4 ^# F二手市场和新房市场密切相关。我想，二手市场更涉及于房市的根本，它决定了房市的性质：是卖方市场还是买方市场。也是影响和左右建筑商决策的重要因素。可以说，如果没有二手市场的滞销 ...

新房(包括交货后的投资者房子和换房人的房子），以及市场上大量出现的租转售的房子是这次listing大增的主要原因。也是导致最后大幅度调整的罪魁祸首。想听听WST对当前租转售房子的情况分析。

[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-1 16:41 编辑 ]

冰山上的来客

""如Sterling 在西南区Rutherford 推出20 套独立房。部分房子一次降价多达12万多。1900多sqft 有很多upgrade的房子要价43万多。""

请问这样的房子现在还能买到吗？ 如何联系？

WST

原帖由 冰山上的来客 于 2008-1-1 20:01 发表
5 ]! B9 s) ^6 I5 k: g* g1 a""如Sterling 在西南区Rutherford 推出20 套独立房。部分房子一次降价多达12万多。1900多sqft 有很多upgrade的房子要价43万多。""
! b# a, U9 o, g% U# e1 {
请问这样的房子现在还能买到吗？ 如何联系？

/ \7 E9 _+ t% X% k( L节日前还有一套，1910 sqft, $429900, 位于 Glens of Rutherford，你可询问：435 2040。
  i# z1 |/ [, B  H5 A临近的 Rutherford height 区没有降价。

WST

原帖由 Monster 于 2008-1-1 16:35 发表

* t5 c3 X9 w5 F0 i% F: }
9 p# j  E) G- f新房(包括交货后的投资者房子和换房人的房子），以及市场上大量出现的租转售的房子是这次listing大增的主要原因。也是导致最后大幅度调整的罪魁祸首。想听听WST对当前租转售房子的情况分析。

完全同意，炒家出货，大量的租转售以及由downtown 旧办公大楼改建的民居（loft)导致了listing快速大增，不及消化， 从而引起了市场逆转，我在后文补充叙述。

甘露仕

接着顶，好贴是不能沉的

可爱多多

实在是好文，不顶不行啊！
这样的有内容，有数据，冷静分析的文章实在不多了，根本不用回复可见，大家自然跟贴，顶贴了。

elephant

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:21 发表
: i. t3 X* d- ^; b" \没有建筑商的倾销，就不会有如此大的跌幅。

那大家联合起来反倾销

wcjn

酷暑严寒

好文！

Dongbeiren

Lost_Z

Waiting...

wpbaby

原帖由 WST 于 2008-1-2 00:10 发表
0 X$ T1 N$ R1 S+ A  A# |/ V
完全同意，炒家出货，大量的租转售以及由downtown 旧办公大楼改建的民居（loft)导致了listing快速大增，不及消化， 从而引起了市场逆转，我在后文补充叙述。

3 b* R& _1 L/ X07年春天时就感觉这样的租转售会影响整个房市，无论从量上还是从它们的相对低价。
  g- O4 `% K+ U  w. E说到底，是爱城07年下半年明显来的人少了，走的人多了和大部分买家的观望，导致了需求大幅降少。
楼主了解很多房市特别是新建房情况啊，感谢您的分享。

WST

原帖由 WST 于 2008-1-1 23:51 发表

节日前还有一套，1910 sqft, $429900, 位于 Glens of Rutherford，你可询问：435 2040。
! M2 r0 r$ |) T9 d! n! [临近的 Rutherford height 区没有降价。

7 V* r8 m7 n( y& \) U已经 pending 了。

huang

lianhuaqian

好贴!期待下文。

微笑

好文一定要支持！

Z

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:17 发表
- S' r1 _- I9 c! X$ m& i$ y
请参照前文（第一部分），有关数据如下：
; \$ m; @4 G' M6 G( `4 y0 h( A& k( Y& p
Year                      housing start
- L" N) o- m$ N  Y: f* |4 y' [
4 n% e, X0 S, a  o4 }  K, F2002                    12581
2003                        12380
2004                        11488
2 d1 Q0 n8 [/ ?1 P6 A7 X/ f; x( e2005                        13294
2006                        14970
4 |8 \. A! g2 R3 t9 n9 S! K2007        15000 （估计）

3 h, p0 i3 i  J+ v- Y2 }2002 – 2005 爱城房市尚未火爆，每年平均建房量12000 多套，当时市场平衡，没有累积，销售量也应该是此数。
; I' ~8 ^$ \3 k' }6 O5 f$ W7 U这些数据来自官方网站，我也从不同的来源核对过，应该很可靠。你可用 Google 查找核对：如，Edmonton, housing start, 2003.

  _  a) e8 S+ J
你的数据很具有欺骗性。尤其是“2002 – 2005 爱城房市尚未火爆”更是当面说谎。2002年恰恰是房市火爆的第一年！如果我不自己搜索还真不知道，下面我就列一列数据 （来源： http://www.edmonton.ca/infraplan ... %20EDM%20annual.pdf ）
1993  6,720
1994  5,006
1995  3,082
1996  3,638
1997  4,962
1998  5,947
/ L2 [! ^8 r: I: F1 [1999  6,489
2000  6,228
2001  7,855
2002 12,582
2003 12,318
3 c$ T, E8 _8 A1 m2004 11,488
2005 13,294
  G  L/ G; m, p) N2 b2 n( D8 d2006 14,970

2002年以前，爱城在平市每年建造新房约6000，在熊市每年造3000多。外来劳工大幅度增长，由原来每年涌入1万，变成2万，更在2006达到最高点的3万。现在的问题是：
" f" U! f7 o  ~+ R7 ^
1）比起平市中的6000个房子，2006多建的那9000个房子究竟能住多数人？究竟有多少是炒房的？这5年人口增加10万多，但房子也造了7万个，真的是供不应求吗？
* l/ H2 c4 M- k' e3 s" Z
% Z; H/ ?. H% T$ H( @2）2008的开工量会是多少？如果回到10000的级别，有多少建筑工人要失业？回到6000的级别，又有多少建筑工人要失业？

$ j  o' }: k; f, l! @4 m9 y1 K9 Y3）上一次的开工量大幅下降发生于80年代初期，从1981的11999降低到1984的2384。可以说，虽然开工量是个结果，不是起因。但作为一个指针，开工量越低，就预示者房价越将下降。那一次，开工量连续走高了8年然后崩溃，这一次也快到8年了。结局会重演吗？

[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-4 15:13 编辑 ]

牛眼熊心

提醒楼上一点，2000年开始正是移民的高潮，而且石油行业和爱省经济也从02年开始走出低谷，这也影响了新房开工量。但同时， 05年前的房市是平稳增长的，这也可能和当时Alberta经济在全国的地位不高决定的。其实房市启动是从04年下半年就开始的，这正是石油经济火爆的时候，想想发400块是什么时候？400块是小数字，但忽悠来了几十万人，房子被忽悠番了番，前任省长是功不可没的。

- N) V2 i( z1 P- Y5 A" L  |所以说，平市的开工量现在已经不是6000了，应该取02到04年的数据，应该大于1万2。

Z

原帖由 Monster 于 2008-1-4 16:07 发表
提醒楼上一点，2000年开始正是移民的高潮，而且石油行业和爱省经济也从02年开始走出低谷，这也影响了新房开工量。但同时， 05年前的房市是平稳增长的，这也可能和当时Alberta经济在全国的地位不高决定的。其实房市启动是从04年下半年就开始的，这正是石油经济火爆的时候，想想发400块是什么时候？400块是小数字，但忽悠来了几十万人，房子被忽悠番了番，前任省长是功不可没的。

所以说，平市的开工量现在已经不是6000了，应该取02到04年的数据，应该大于1万2。

7 d  r+ G* W; y& h提醒楼上一点，1971年爱城开工量就到1万1了，在1995年还不是到了3000？

6 F3 m# a: `+ e$ a. j0 |就算是到了1万2，比现在少3000个。就意味着有1万个建筑工人要滚蛋。
6 x+ O* q1 ^& H) j# c: m1 j7 D
! @( }8 X' r4 d3 v3 K7 T[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-4 17:36 编辑 ]

elk

WST

原帖由 Z 于 2008-1-4 15:07 发表

" Q( M" i: v; I/ B* h
- D) `* z7 X7 N你的数据很具有欺骗性。尤其是“2002 – 2005 爱城房市尚未火爆”更是当面说谎。2002年恰恰是房市火爆的第一年！如果我不自己搜索还真不知道，下面我就列一列数据 （来源： http://www.edmonton.ca/infraplan/La ...

, U* h! d( V# q3 q$ j* N% F
1。 比较近6年有何不妥。6年前，油价不到$20, 亚省能源经济不景气，卡城市中心办公大楼空房率超过10%。那时人来的少，经济又差，建房自然是少。比较应有基准，自2002年来，油价攀升，亚省能源经济繁荣，目前油价更是突破$100, 油工司股价连创新高。我曾多次指出，我所作的分析都是基于爱城经济向好，石油时代没有过去的前提。在当前繁荣时代，平均每年销售上万新房并非高估，
: n' x: o- v* E9 W! J* i: X
2。 我说爱城房市于2006年火爆，是基于以下事实：
       1）当年房价暴涨50%；
       2）建筑商大幅度提价，一次可达3- 8 万；
  c2 u% M1 k( ^9 f# U/ o       3）买新房常无建房地皮；
       4）二手房multiple offer, 成交价常大幅度高于要价；
# y5 n8 {6 Z- K' b' @       5）大量炒家入市
这些现象在2002-2005 年期间，无一出现。其实，至2005年底，卖房并不容易，房价也低，在西南 (113 St – 30 Av) 2室一厅的Condo 只卖6万多。后已要价已近20万。2002 年房市升温不假，最多说是火热，绝非火爆。

5 U% h9 [4 \6 Q0 k  V指我当面说谎，真是莫名其妙。使我不解是Z 年纪轻轻，那来的文革大批判文风。在论坛中常无端指责别人无知，吹牛和说谎。谦受益，满招损，希望你好自为之。

天不亮

有见解!!是比一些水贴强万倍.

Homework

The information you provided is quite helpful and useful. Thank you.

I wish all you guys keep on discussing instead of fighting.
' O0 N+ F; H1 M3 o. c
- Y* S) K9 j$ }  N4 rNo Chinese input available - sorry for any inconvenience.

色戒

原帖由 WST 于 2008-1-5 11:34 发表
2 M* ~2 m$ I6 e/ [# b$ U, S7 T

这些现象在2002-2005 年期间，无一出现。其实，至2005年底，卖房并不容易，房价也低，在西南 (113 St – 30 Av) 2室一厅的Condo 只卖6万多。后已要价已近20万。2002 年房市升温不假，最多说是火热，绝非火爆。% W+ g- T! }" [: N8 p$ A
4 u- t; ]1 W3 l$ y7 @  ]' a8 [3 j3 [8 r/ Z
指我当面说谎，真是莫名其妙。使我不解是Z 年纪轻轻，那来的文革大批判文风。在论坛中常无端指责别人无知，吹牛和说谎。谦受益，满招损，希望你好自为之。

! U  W6 s2 `4 u$ F
, b  b2 ~" I( f8 m% Q' }1 @
/ M: T9 L3 c5 h" l+ O& H4 h1 }+ l同意
其实谁认为房价涨跌,只是一个讨论的意见,没有谁对谁错
但是感觉"Z"的言谈之间,让人感觉他心里很阴暗
好像是社会角落里那种SMALL人.