爱城房市的过去，现在和将来（2): Edmonton 房价的起落.

常华

等待下文.谢谢!

Homework

谢谢楼主分享，分析总结颇有道理。
- p4 L6 c) E  R; e  ]. g8 P1 h
5 }4 v% x# a, b( U4 ], D有两个相关问题请教：
6 f; H0 f7 D  J' p& U
9 c6 B. Y/ t0 u6 P1 B$ w8 Y1、建筑商手上的现房还有多少呢？如果已经基本出清，一般卖家还耐得住像Sterling那样的甩卖，而且房价的底线也基本清楚，因为大幅度降价的价位得到市场的立即认同；但如果建筑商手上存货尚多，恐怕整个卖方市场不得不match. 明年开工量减少已经基本定局，今年的存货却仍然模糊。

2、"Edmonton每年能销售1万新房"的数据有可靠出处吗？

WST

原帖由 牛肉粉丝 于 2007-12-31 16:14 发表
( J& M. T1 w3 A文章写的确实不错，不过对文章的根本及"edmonton每年能销售1万新房的数据"表示怀疑，在石油没火之前edmonton每年都能销售1万新房？

请参照前文（第一部分），有关数据如下：
0 U- g8 [, O6 h8 K0 w1 u* ~! [
Year                      housing start
, s# a6 ?8 `* z* I3 y; V9 V  o2 A
3 k9 v& L+ n% j3 _3 l- {1 @2002                       12581
2003                        12380
2004                        11488
2005                        13294
5 V) N1 v# R4 N. J& N2006                        14970
2007        15000 （估计）

2 V8 @1 p9 B+ J% O& K2002 – 2005 爱城房市尚未火爆，每年平均建房量12000 多套，当时市场平衡，没有累积，销售量也应该是此数。

这些数据来自官方网站，我也从不同的来源核对过，应该很可靠。你可用 Google 查找核对：如，Edmonton, housing start, 2003.

WST

原帖由 Monster 于 2007-12-31 16:58 发表
好文，不顶对不起良心。但提个我的想法，这次下调，特别是11月的大跌不光是建筑商的原因吧？请LZ也分析分析二手房，那就更全面了。

谢谢建议，做些补充：
8 z+ d8 @2 b& h- P7 |
# I6 q9 f8 m* J& C' A3 w* n" ?2 q二手市场和新房市场密切相关。我想，二手市场更涉及于房市的根本，它决定了房市的性质：是卖方市场还是买方市场。也是影响和左右建筑商决策的重要因素。可以说，如果没有二手市场的滞销和炒家出货的优势，建筑商Sterling 就不会大幅降价。但是，我以为部分建筑商的倾销是11月份房价大幅调整的直接原因。没有建筑商的倾销，就不会有如此大的跌幅。

WST

原帖由 Homework 于 2007-12-31 22:37 发表
谢谢楼主分享，分析总结颇有道理。
$ \' r$ A- N+ m; m1 T- T/ x
5 g1 Y( a5 r0 C1 t: f. Z  p& ~9 q/ A有两个相关问题请教：

1、建筑商手上的现房还有多少呢？如果已经基本出清，一般卖家还耐得住像Sterling那样的甩卖，而且房价的底线也基本清楚，因为大幅度降价的价位得到市场 ...

) e9 B' F1 x1 I; t) d
1。和炒家类似， 建筑商手中的Spec Home 没有出清；部分建筑商甩卖的房子基本卖出；
' p/ I4 h+ x9 f+ y一个主要变数在于建筑商是否会继续甩卖，如果会，会卖多少房子，利弊何在？其价格底线和让利空间有多少。对于建筑商的目前的状况和可能的策略我将在下文中说说我的看法。
3。 对于问题2，请见33 楼

白水

牛眼熊心

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:21 发表
6 t9 a6 v; n  ^/ J' |
6 S, r1 _/ b& {; l$ ?
. R* y3 F, I/ ~4 k) L2 s谢谢建议，做些补充：

; E$ p2 D" h* b+ t- C二手市场和新房市场密切相关。我想，二手市场更涉及于房市的根本，它决定了房市的性质：是卖方市场还是买方市场。也是影响和左右建筑商决策的重要因素。可以说，如果没有二手市场的滞销 ...

. _7 h+ h  p( z5 S# g/ H% n
新房(包括交货后的投资者房子和换房人的房子），以及市场上大量出现的租转售的房子是这次listing大增的主要原因。也是导致最后大幅度调整的罪魁祸首。想听听WST对当前租转售房子的情况分析。

7 ?( @2 m' Z# p[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-1 16:41 编辑 ]

冰山上的来客

""如Sterling 在西南区Rutherford 推出20 套独立房。部分房子一次降价多达12万多。1900多sqft 有很多upgrade的房子要价43万多。""
) l2 y# u4 w% ?( U$ {/ Q: g
请问这样的房子现在还能买到吗？ 如何联系？

WST

原帖由 冰山上的来客 于 2008-1-1 20:01 发表
""如Sterling 在西南区Rutherford 推出20 套独立房。部分房子一次降价多达12万多。1900多sqft 有很多upgrade的房子要价43万多。""

请问这样的房子现在还能买到吗？ 如何联系？

$ L7 t/ t4 ]/ O- C. a! p节日前还有一套，1910 sqft, $429900, 位于 Glens of Rutherford，你可询问：435 2040。
临近的 Rutherford height 区没有降价。

WST

原帖由 Monster 于 2008-1-1 16:35 发表

& s3 ~1 t% q" {7 s  X# V# Q3 g
5 S3 E3 q) M# y$ A新房(包括交货后的投资者房子和换房人的房子），以及市场上大量出现的租转售的房子是这次listing大增的主要原因。也是导致最后大幅度调整的罪魁祸首。想听听WST对当前租转售房子的情况分析。

6 v. i* e3 V" G! |! V5 i完全同意，炒家出货，大量的租转售以及由downtown 旧办公大楼改建的民居（loft)导致了listing快速大增，不及消化， 从而引起了市场逆转，我在后文补充叙述。

甘露仕

接着顶，好贴是不能沉的

可爱多多

实在是好文，不顶不行啊！
这样的有内容，有数据，冷静分析的文章实在不多了，根本不用回复可见，大家自然跟贴，顶贴了。

elephant

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:21 发表
没有建筑商的倾销，就不会有如此大的跌幅。

& T2 L* c. [- ^4 b4 c6 D那大家联合起来反倾销

wcjn

酷暑严寒

好文！

Dongbeiren

Lost_Z

Waiting...

wpbaby

原帖由 WST 于 2008-1-2 00:10 发表

完全同意，炒家出货，大量的租转售以及由downtown 旧办公大楼改建的民居（loft)导致了listing快速大增，不及消化， 从而引起了市场逆转，我在后文补充叙述。

07年春天时就感觉这样的租转售会影响整个房市，无论从量上还是从它们的相对低价。
( O" d: w, C' X9 l# C说到底，是爱城07年下半年明显来的人少了，走的人多了和大部分买家的观望，导致了需求大幅降少。
楼主了解很多房市特别是新建房情况啊，感谢您的分享。

WST

原帖由 WST 于 2008-1-1 23:51 发表

+ Z/ m7 _) ?% w5 i8 b) t节日前还有一套，1910 sqft, $429900, 位于 Glens of Rutherford，你可询问：435 2040。
/ ?. C3 R+ V5 f2 X% a临近的 Rutherford height 区没有降价。

9 _  M$ X1 p; K( s已经 pending 了。

huang

lianhuaqian

好贴!期待下文。

微笑

好文一定要支持！

Z

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:17 发表

  R; i; ^  w  v# I+ Q请参照前文（第一部分），有关数据如下：

Year                      housing start
1 S9 c+ ~8 u: A
5 ]& C& s: N( T$ E2002                    12581
6 t  J2 X. e! z8 {2003                        12380
2004                        11488
( |9 E  b/ f6 i$ Q( }' i7 T, I9 ]! N0 u2005                        13294
2006                        14970
# m+ H+ A& y. L8 }2 |2007        15000 （估计）
1 S# m$ Q3 u. `" y0 b! T( I
: }& {+ M/ l/ ]. U* H2002 – 2005 爱城房市尚未火爆，每年平均建房量12000 多套，当时市场平衡，没有累积，销售量也应该是此数。
这些数据来自官方网站，我也从不同的来源核对过，应该很可靠。你可用 Google 查找核对：如，Edmonton, housing start, 2003.

4 r7 o9 F2 ?( {$ N5 e
1 Z+ W6 ^0 S8 I) N$ f你的数据很具有欺骗性。尤其是“2002 – 2005 爱城房市尚未火爆”更是当面说谎。2002年恰恰是房市火爆的第一年！如果我不自己搜索还真不知道，下面我就列一列数据 （来源： http://www.edmonton.ca/infraplan ... %20EDM%20annual.pdf ）
1993  6,720
6 b2 s0 J& m' R( r6 Z0 b- r/ @1994  5,006
# D2 ^; [+ ?; ^6 t8 q1995  3,082
9 L4 x& x. N. u. f8 m. P. p( X9 w1996  3,638
+ y- o$ S, N. \7 _' a1997  4,962
1998  5,947
) Y5 c) e' C+ y( @. V1999  6,489
2000  6,228
2001  7,855
9 f, P$ v9 }) B7 K0 }  \1 z2002 12,582
/ @- G% h5 N/ f  e4 q- C2003 12,318
) b. v: h, l: c: C0 g5 c: I2 H( Y2004 11,488
2005 13,294
. v+ ?0 ]. W; R3 F7 @2006 14,970

2002年以前，爱城在平市每年建造新房约6000，在熊市每年造3000多。外来劳工大幅度增长，由原来每年涌入1万，变成2万，更在2006达到最高点的3万。现在的问题是：

1）比起平市中的6000个房子，2006多建的那9000个房子究竟能住多数人？究竟有多少是炒房的？这5年人口增加10万多，但房子也造了7万个，真的是供不应求吗？
; Y, F: x5 \% t% ~
# t' u: E0 ~/ C0 w2）2008的开工量会是多少？如果回到10000的级别，有多少建筑工人要失业？回到6000的级别，又有多少建筑工人要失业？
" h, K& [: [5 w6 b: ]
3）上一次的开工量大幅下降发生于80年代初期，从1981的11999降低到1984的2384。可以说，虽然开工量是个结果，不是起因。但作为一个指针，开工量越低，就预示者房价越将下降。那一次，开工量连续走高了8年然后崩溃，这一次也快到8年了。结局会重演吗？
+ I' D0 I$ g+ I% U; ^0 C) P
[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-4 15:13 编辑 ]

牛眼熊心

提醒楼上一点，2000年开始正是移民的高潮，而且石油行业和爱省经济也从02年开始走出低谷，这也影响了新房开工量。但同时， 05年前的房市是平稳增长的，这也可能和当时Alberta经济在全国的地位不高决定的。其实房市启动是从04年下半年就开始的，这正是石油经济火爆的时候，想想发400块是什么时候？400块是小数字，但忽悠来了几十万人，房子被忽悠番了番，前任省长是功不可没的。

所以说，平市的开工量现在已经不是6000了，应该取02到04年的数据，应该大于1万2。

Z

原帖由 Monster 于 2008-1-4 16:07 发表
1 A5 T( f" R, |  |) F7 p4 {2 o提醒楼上一点，2000年开始正是移民的高潮，而且石油行业和爱省经济也从02年开始走出低谷，这也影响了新房开工量。但同时， 05年前的房市是平稳增长的，这也可能和当时Alberta经济在全国的地位不高决定的。其实房市启动是从04年下半年就开始的，这正是石油经济火爆的时候，想想发400块是什么时候？400块是小数字，但忽悠来了几十万人，房子被忽悠番了番，前任省长是功不可没的。

5 Q' R* g5 Y: v( x  D, g/ `8 l; O& k所以说，平市的开工量现在已经不是6000了，应该取02到04年的数据，应该大于1万2。

# c5 X9 F" S3 N1 w5 t
提醒楼上一点，1971年爱城开工量就到1万1了，在1995年还不是到了3000？
! o; M( V  C- F% l6 K# Q5 ?! O
4 o& Y* F( n3 ]- H" K就算是到了1万2，比现在少3000个。就意味着有1万个建筑工人要滚蛋。

7 N) W* ]6 e, I2 i5 X; L! ?+ X5 `[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-4 17:36 编辑 ]

elk

WST

原帖由 Z 于 2008-1-4 15:07 发表
" }4 ]& r& \2 ~) v3 b+ l
% ^" s/ N. a* P" Y
你的数据很具有欺骗性。尤其是“2002 – 2005 爱城房市尚未火爆”更是当面说谎。2002年恰恰是房市火爆的第一年！如果我不自己搜索还真不知道，下面我就列一列数据 （来源： http://www.edmonton.ca/infraplan/La ...

4 J! D/ t& U% H& |2 B) b2 N- z7 B
1。 比较近6年有何不妥。6年前，油价不到$20, 亚省能源经济不景气，卡城市中心办公大楼空房率超过10%。那时人来的少，经济又差，建房自然是少。比较应有基准，自2002年来，油价攀升，亚省能源经济繁荣，目前油价更是突破$100, 油工司股价连创新高。我曾多次指出，我所作的分析都是基于爱城经济向好，石油时代没有过去的前提。在当前繁荣时代，平均每年销售上万新房并非高估，

3 c6 D: ?! P4 ~  x7 z2。 我说爱城房市于2006年火爆，是基于以下事实：
       1）当年房价暴涨50%；
; \: u1 u# q/ W9 B       2）建筑商大幅度提价，一次可达3- 8 万；
       3）买新房常无建房地皮；
8 `7 @. b* L; x4 e7 @5 }$ f       4）二手房multiple offer, 成交价常大幅度高于要价；
; p/ Z, c/ B, s2 q       5）大量炒家入市
这些现象在2002-2005 年期间，无一出现。其实，至2005年底，卖房并不容易，房价也低，在西南 (113 St – 30 Av) 2室一厅的Condo 只卖6万多。后已要价已近20万。2002 年房市升温不假，最多说是火热，绝非火爆。
; P3 R& L/ w$ o) H( y/ s
# q6 X0 v% W! J6 A* J8 [$ i指我当面说谎，真是莫名其妙。使我不解是Z 年纪轻轻，那来的文革大批判文风。在论坛中常无端指责别人无知，吹牛和说谎。谦受益，满招损，希望你好自为之。

天不亮

有见解!!是比一些水贴强万倍.

Homework

The information you provided is quite helpful and useful. Thank you.

I wish all you guys keep on discussing instead of fighting.

No Chinese input available - sorry for any inconvenience.

色戒

原帖由 WST 于 2008-1-5 11:34 发表

2 \: c! n, y4 J; v% z$ V
, w3 {& Z- h% s这些现象在2002-2005 年期间，无一出现。其实，至2005年底，卖房并不容易，房价也低，在西南 (113 St – 30 Av) 2室一厅的Condo 只卖6万多。后已要价已近20万。2002 年房市升温不假，最多说是火热，绝非火爆。% W+ g- T! }" [: N8 p$ A
' a8 [3 j3 [8 r/ Z
! o4 h% x1 ?$ q指我当面说谎，真是莫名其妙。使我不解是Z 年纪轻轻，那来的文革大批判文风。在论坛中常无端指责别人无知，吹牛和说谎。谦受益，满招损，希望你好自为之。

$ e% f2 W- i2 z- H) R3 e+ I+ c

同意
其实谁认为房价涨跌,只是一个讨论的意见,没有谁对谁错
但是感觉"Z"的言谈之间,让人感觉他心里很阴暗
好像是社会角落里那种SMALL人.