爱城房市的过去，现在和将来（2): Edmonton 房价的起落.

常华

等待下文.谢谢!

Homework

谢谢楼主分享，分析总结颇有道理。

有两个相关问题请教：
5 F/ _( G2 M+ b! m
1、建筑商手上的现房还有多少呢？如果已经基本出清，一般卖家还耐得住像Sterling那样的甩卖，而且房价的底线也基本清楚，因为大幅度降价的价位得到市场的立即认同；但如果建筑商手上存货尚多，恐怕整个卖方市场不得不match. 明年开工量减少已经基本定局，今年的存货却仍然模糊。

# @) x/ z( P( l1 I9 c* S2、"Edmonton每年能销售1万新房"的数据有可靠出处吗？

WST

原帖由 牛肉粉丝 于 2007-12-31 16:14 发表
文章写的确实不错，不过对文章的根本及"edmonton每年能销售1万新房的数据"表示怀疑，在石油没火之前edmonton每年都能销售1万新房？

+ f* X' H/ E2 ?$ E# H请参照前文（第一部分），有关数据如下：
! J6 x# j1 K  u: g1 V
Year                      housing start

; z3 N9 x9 d8 p1 U9 X+ ~  v$ p2002                       12581
2003                        12380
$ R  J! s9 ]  L: l2004                        11488
5 c1 o/ C) T1 W3 h$ s) u& V* I: Y2005                        13294
2006                        14970
2007        15000 （估计）
' ]# O' b! t2 |
1 C8 Z) k. k( _% `2002 – 2005 爱城房市尚未火爆，每年平均建房量12000 多套，当时市场平衡，没有累积，销售量也应该是此数。

这些数据来自官方网站，我也从不同的来源核对过，应该很可靠。你可用 Google 查找核对：如，Edmonton, housing start, 2003.

WST

原帖由 Monster 于 2007-12-31 16:58 发表
好文，不顶对不起良心。但提个我的想法，这次下调，特别是11月的大跌不光是建筑商的原因吧？请LZ也分析分析二手房，那就更全面了。

( W, O9 d; [9 g0 b* ^) C# Y
谢谢建议，做些补充：
& ^( @& K% m* k5 J4 G* K
二手市场和新房市场密切相关。我想，二手市场更涉及于房市的根本，它决定了房市的性质：是卖方市场还是买方市场。也是影响和左右建筑商决策的重要因素。可以说，如果没有二手市场的滞销和炒家出货的优势，建筑商Sterling 就不会大幅降价。但是，我以为部分建筑商的倾销是11月份房价大幅调整的直接原因。没有建筑商的倾销，就不会有如此大的跌幅。

WST

原帖由 Homework 于 2007-12-31 22:37 发表
谢谢楼主分享，分析总结颇有道理。

有两个相关问题请教：
+ j! p) I  J7 a( |! T( U" x- m) {- {
( c1 z) [5 O$ _1、建筑商手上的现房还有多少呢？如果已经基本出清，一般卖家还耐得住像Sterling那样的甩卖，而且房价的底线也基本清楚，因为大幅度降价的价位得到市场 ...

8 u% U! Y, u) y- R+ j1。和炒家类似， 建筑商手中的Spec Home 没有出清；部分建筑商甩卖的房子基本卖出；
& G0 r& h# [. C. o一个主要变数在于建筑商是否会继续甩卖，如果会，会卖多少房子，利弊何在？其价格底线和让利空间有多少。对于建筑商的目前的状况和可能的策略我将在下文中说说我的看法。
& o- T+ X- R1 V$ T3。 对于问题2，请见33 楼

白水

牛眼熊心

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:21 发表


6 o& O5 H6 [9 l谢谢建议，做些补充：

二手市场和新房市场密切相关。我想，二手市场更涉及于房市的根本，它决定了房市的性质：是卖方市场还是买方市场。也是影响和左右建筑商决策的重要因素。可以说，如果没有二手市场的滞销 ...

" d5 }: p4 d9 d. m( `# {8 P新房(包括交货后的投资者房子和换房人的房子），以及市场上大量出现的租转售的房子是这次listing大增的主要原因。也是导致最后大幅度调整的罪魁祸首。想听听WST对当前租转售房子的情况分析。

; x( T$ z6 U/ l4 U, ][ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-1 16:41 编辑 ]

冰山上的来客

""如Sterling 在西南区Rutherford 推出20 套独立房。部分房子一次降价多达12万多。1900多sqft 有很多upgrade的房子要价43万多。""

请问这样的房子现在还能买到吗？ 如何联系？

WST

原帖由 冰山上的来客 于 2008-1-1 20:01 发表
' N$ x; g: C8 c9 A( O* T3 W* @""如Sterling 在西南区Rutherford 推出20 套独立房。部分房子一次降价多达12万多。1900多sqft 有很多upgrade的房子要价43万多。""

. ?2 P1 K% T( }5 J% z8 x请问这样的房子现在还能买到吗？ 如何联系？

, q# ?1 A: n3 D" Q- @节日前还有一套，1910 sqft, $429900, 位于 Glens of Rutherford，你可询问：435 2040。
8 X. g8 ?+ s' |- T临近的 Rutherford height 区没有降价。

WST

原帖由 Monster 于 2008-1-1 16:35 发表
8 S5 n' Y0 f% c' w; m

3 [; u8 i/ {4 E0 }4 ~* c2 I! R& h新房(包括交货后的投资者房子和换房人的房子），以及市场上大量出现的租转售的房子是这次listing大增的主要原因。也是导致最后大幅度调整的罪魁祸首。想听听WST对当前租转售房子的情况分析。

1 Q. e3 y- x& t; G7 Y完全同意，炒家出货，大量的租转售以及由downtown 旧办公大楼改建的民居（loft)导致了listing快速大增，不及消化， 从而引起了市场逆转，我在后文补充叙述。

甘露仕

接着顶，好贴是不能沉的

可爱多多

实在是好文，不顶不行啊！
$ b4 i4 Z. z$ \这样的有内容，有数据，冷静分析的文章实在不多了，根本不用回复可见，大家自然跟贴，顶贴了。

elephant

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:21 发表
没有建筑商的倾销，就不会有如此大的跌幅。

那大家联合起来反倾销

wcjn

酷暑严寒

好文！

Dongbeiren

Lost_Z

Waiting...

wpbaby

原帖由 WST 于 2008-1-2 00:10 发表

  B$ ?( o9 T% j  S9 P9 w4 h完全同意，炒家出货，大量的租转售以及由downtown 旧办公大楼改建的民居（loft)导致了listing快速大增，不及消化， 从而引起了市场逆转，我在后文补充叙述。

* I$ x  \; P) D, J8 B1 [. s+ |07年春天时就感觉这样的租转售会影响整个房市，无论从量上还是从它们的相对低价。
! K& Z$ e" [2 w/ {说到底，是爱城07年下半年明显来的人少了，走的人多了和大部分买家的观望，导致了需求大幅降少。
楼主了解很多房市特别是新建房情况啊，感谢您的分享。

WST

原帖由 WST 于 2008-1-1 23:51 发表

节日前还有一套，1910 sqft, $429900, 位于 Glens of Rutherford，你可询问：435 2040。
0 m$ t! h" J" }+ r: {9 F! z临近的 Rutherford height 区没有降价。

已经 pending 了。

huang

lianhuaqian

好贴!期待下文。

微笑

好文一定要支持！

Z

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:17 发表

! d$ t! U) u7 ?4 _. o) x请参照前文（第一部分），有关数据如下：
5 [- Y% j9 u. i3 j0 l
% U0 Q* o" s9 ^Year                      housing start

2002                    12581
) [. y. F- f3 a. `2003                        12380
2004                        11488
2005                        13294
5 y2 Q& \; ~. u; E2006                        14970
2007        15000 （估计）
3 I* ]* f- U. p( y2 S& \4 y; R
5 W) C6 ^6 n: E/ l2002 – 2005 爱城房市尚未火爆，每年平均建房量12000 多套，当时市场平衡，没有累积，销售量也应该是此数。
这些数据来自官方网站，我也从不同的来源核对过，应该很可靠。你可用 Google 查找核对：如，Edmonton, housing start, 2003.

+ `' b" L* X+ D' w! L你的数据很具有欺骗性。尤其是“2002 – 2005 爱城房市尚未火爆”更是当面说谎。2002年恰恰是房市火爆的第一年！如果我不自己搜索还真不知道，下面我就列一列数据 （来源： http://www.edmonton.ca/infraplan ... %20EDM%20annual.pdf ）
' l! ]9 ]1 r, i1993  6,720
1994  5,006
1995  3,082
1996  3,638
. i3 x9 f+ p) V* P/ D0 E1997  4,962
1998  5,947
- p1 Z& Y5 Q" R" Y/ ^1999  6,489
2000  6,228
2001  7,855
$ k: u' [; w( s" e2 L( }2002 12,582
2003 12,318
: Z) ]( G  D( _2004 11,488
/ |0 z" R8 |' v3 P$ S- D( D2005 13,294
+ {: A- v  U$ \* l8 R1 ~( m2006 14,970
# x8 \( w) G$ f' Y
# U- \) ~; t$ ?; @$ J: X2002年以前，爱城在平市每年建造新房约6000，在熊市每年造3000多。外来劳工大幅度增长，由原来每年涌入1万，变成2万，更在2006达到最高点的3万。现在的问题是：
! N2 ?+ C( y+ i; u. W4 w
' `2 [! q' ~( n$ P, I( M1）比起平市中的6000个房子，2006多建的那9000个房子究竟能住多数人？究竟有多少是炒房的？这5年人口增加10万多，但房子也造了7万个，真的是供不应求吗？
, w7 v$ B* F0 g) S
1 G8 t: Z1 `5 e6 ?( k2）2008的开工量会是多少？如果回到10000的级别，有多少建筑工人要失业？回到6000的级别，又有多少建筑工人要失业？
1 Q% [9 q3 e1 K
3）上一次的开工量大幅下降发生于80年代初期，从1981的11999降低到1984的2384。可以说，虽然开工量是个结果，不是起因。但作为一个指针，开工量越低，就预示者房价越将下降。那一次，开工量连续走高了8年然后崩溃，这一次也快到8年了。结局会重演吗？

2 ^7 }( r7 ~/ _. d% H2 ~. E! O[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-4 15:13 编辑 ]

牛眼熊心

提醒楼上一点，2000年开始正是移民的高潮，而且石油行业和爱省经济也从02年开始走出低谷，这也影响了新房开工量。但同时， 05年前的房市是平稳增长的，这也可能和当时Alberta经济在全国的地位不高决定的。其实房市启动是从04年下半年就开始的，这正是石油经济火爆的时候，想想发400块是什么时候？400块是小数字，但忽悠来了几十万人，房子被忽悠番了番，前任省长是功不可没的。
4 ^' z" H' r8 v' [* W" c8 a
& h4 V* E9 M$ J  S% d所以说，平市的开工量现在已经不是6000了，应该取02到04年的数据，应该大于1万2。

Z

原帖由 Monster 于 2008-1-4 16:07 发表
提醒楼上一点，2000年开始正是移民的高潮，而且石油行业和爱省经济也从02年开始走出低谷，这也影响了新房开工量。但同时， 05年前的房市是平稳增长的，这也可能和当时Alberta经济在全国的地位不高决定的。其实房市启动是从04年下半年就开始的，这正是石油经济火爆的时候，想想发400块是什么时候？400块是小数字，但忽悠来了几十万人，房子被忽悠番了番，前任省长是功不可没的。

' A$ t, `$ Z$ U所以说，平市的开工量现在已经不是6000了，应该取02到04年的数据，应该大于1万2。

: S- V' R5 e1 P3 ]提醒楼上一点，1971年爱城开工量就到1万1了，在1995年还不是到了3000？

# ]) C. u9 d0 F" p' I就算是到了1万2，比现在少3000个。就意味着有1万个建筑工人要滚蛋。

[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-4 17:36 编辑 ]

elk

WST

原帖由 Z 于 2008-1-4 15:07 发表

: X% ~: E4 E/ Q/ d& m
你的数据很具有欺骗性。尤其是“2002 – 2005 爱城房市尚未火爆”更是当面说谎。2002年恰恰是房市火爆的第一年！如果我不自己搜索还真不知道，下面我就列一列数据 （来源： http://www.edmonton.ca/infraplan/La ...

1。 比较近6年有何不妥。6年前，油价不到$20, 亚省能源经济不景气，卡城市中心办公大楼空房率超过10%。那时人来的少，经济又差，建房自然是少。比较应有基准，自2002年来，油价攀升，亚省能源经济繁荣，目前油价更是突破$100, 油工司股价连创新高。我曾多次指出，我所作的分析都是基于爱城经济向好，石油时代没有过去的前提。在当前繁荣时代，平均每年销售上万新房并非高估，
- @* _& e7 D- h4 Y
- u9 D$ k! ]6 G# b" J2。 我说爱城房市于2006年火爆，是基于以下事实：
       1）当年房价暴涨50%；
7 A  {7 }; I2 C3 v       2）建筑商大幅度提价，一次可达3- 8 万；
       3）买新房常无建房地皮；
/ K' T' \: {8 ~3 u9 }       4）二手房multiple offer, 成交价常大幅度高于要价；
/ V7 \1 i- N- E       5）大量炒家入市
% p# _) m/ t0 {8 S9 U. A$ r这些现象在2002-2005 年期间，无一出现。其实，至2005年底，卖房并不容易，房价也低，在西南 (113 St – 30 Av) 2室一厅的Condo 只卖6万多。后已要价已近20万。2002 年房市升温不假，最多说是火热，绝非火爆。

指我当面说谎，真是莫名其妙。使我不解是Z 年纪轻轻，那来的文革大批判文风。在论坛中常无端指责别人无知，吹牛和说谎。谦受益，满招损，希望你好自为之。

天不亮

有见解!!是比一些水贴强万倍.

Homework

The information you provided is quite helpful and useful. Thank you.
# T2 F+ J9 Z% {$ V9 m4 M( o+ I
& [9 m8 x0 `' C* OI wish all you guys keep on discussing instead of fighting.

No Chinese input available - sorry for any inconvenience.

色戒

原帖由 WST 于 2008-1-5 11:34 发表
5 {. U6 [* O  s/ s/ B

1 X  k" q' C& o' ^这些现象在2002-2005 年期间，无一出现。其实，至2005年底，卖房并不容易，房价也低，在西南 (113 St – 30 Av) 2室一厅的Condo 只卖6万多。后已要价已近20万。2002 年房市升温不假，最多说是火热，绝非火爆。% W+ g- T! }" [: N8 p$ A
+ L5 c6 M- j' w8 u4 J' a8 [3 j3 [8 r/ Z
' I# E8 o, X- y% {$ Y4 }指我当面说谎，真是莫名其妙。使我不解是Z 年纪轻轻，那来的文革大批判文风。在论坛中常无端指责别人无知，吹牛和说谎。谦受益，满招损，希望你好自为之。

) r- G1 h2 T- H! e% z
! E8 Y4 X2 m* R: C. n- y( {, f
同意
8 H, e6 M) J' v6 ?' w2 i; ~4 p: I其实谁认为房价涨跌,只是一个讨论的意见,没有谁对谁错
但是感觉"Z"的言谈之间,让人感觉他心里很阴暗
好像是社会角落里那种SMALL人.