爱城房市的过去，现在和将来（2): Edmonton 房价的起落.

常华

等待下文.谢谢!

Homework

谢谢楼主分享，分析总结颇有道理。

$ C/ W) o. }( `5 X+ X) A0 p有两个相关问题请教：

: x  z" P& `- c" B" _+ N1、建筑商手上的现房还有多少呢？如果已经基本出清，一般卖家还耐得住像Sterling那样的甩卖，而且房价的底线也基本清楚，因为大幅度降价的价位得到市场的立即认同；但如果建筑商手上存货尚多，恐怕整个卖方市场不得不match. 明年开工量减少已经基本定局，今年的存货却仍然模糊。

2、"Edmonton每年能销售1万新房"的数据有可靠出处吗？

WST

原帖由 牛肉粉丝 于 2007-12-31 16:14 发表
& @% p& h( n3 O! X: y/ y5 _文章写的确实不错，不过对文章的根本及"edmonton每年能销售1万新房的数据"表示怀疑，在石油没火之前edmonton每年都能销售1万新房？

请参照前文（第一部分），有关数据如下：

1 p# V) Z4 w; K1 d4 iYear                      housing start
  M# ~6 R; s; E# y& ?. e8 j* X/ W
9 e0 ~0 Y1 t, X2002                       12581
5 h9 t5 C8 C1 y( h) M% b2003                        12380
2004                        11488
2005                        13294
2 U3 S7 h6 n& a& G8 {2006                        14970
2007        15000 （估计）

2002 – 2005 爱城房市尚未火爆，每年平均建房量12000 多套，当时市场平衡，没有累积，销售量也应该是此数。
; `# @0 X& P. I' G
0 q* ~& t5 w7 n" x, c7 C  ~这些数据来自官方网站，我也从不同的来源核对过，应该很可靠。你可用 Google 查找核对：如，Edmonton, housing start, 2003.

WST

原帖由 Monster 于 2007-12-31 16:58 发表
好文，不顶对不起良心。但提个我的想法，这次下调，特别是11月的大跌不光是建筑商的原因吧？请LZ也分析分析二手房，那就更全面了。

谢谢建议，做些补充：
- ?8 C7 t$ H7 \" P% f  ^9 _
二手市场和新房市场密切相关。我想，二手市场更涉及于房市的根本，它决定了房市的性质：是卖方市场还是买方市场。也是影响和左右建筑商决策的重要因素。可以说，如果没有二手市场的滞销和炒家出货的优势，建筑商Sterling 就不会大幅降价。但是，我以为部分建筑商的倾销是11月份房价大幅调整的直接原因。没有建筑商的倾销，就不会有如此大的跌幅。

WST

原帖由 Homework 于 2007-12-31 22:37 发表
谢谢楼主分享，分析总结颇有道理。
* o5 n3 {/ I9 d7 X  U% a9 _8 R
有两个相关问题请教：

1、建筑商手上的现房还有多少呢？如果已经基本出清，一般卖家还耐得住像Sterling那样的甩卖，而且房价的底线也基本清楚，因为大幅度降价的价位得到市场 ...

2 O- Z0 y/ e: y
1。和炒家类似， 建筑商手中的Spec Home 没有出清；部分建筑商甩卖的房子基本卖出；
* j2 v8 v; G7 Z; f1 J1 K6 f一个主要变数在于建筑商是否会继续甩卖，如果会，会卖多少房子，利弊何在？其价格底线和让利空间有多少。对于建筑商的目前的状况和可能的策略我将在下文中说说我的看法。
  L) ]2 E8 f/ |( j5 }. M& Q3。 对于问题2，请见33 楼

白水

牛眼熊心

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:21 发表
9 y! f0 X2 p) O. E

/ u; n9 D% b5 ^1 d* Q0 t谢谢建议，做些补充：
' t( Y! _& P# {. x4 O
二手市场和新房市场密切相关。我想，二手市场更涉及于房市的根本，它决定了房市的性质：是卖方市场还是买方市场。也是影响和左右建筑商决策的重要因素。可以说，如果没有二手市场的滞销 ...

" j. Q5 H$ t" x  ]
, Q- ]. F9 }: L2 }9 t  i新房(包括交货后的投资者房子和换房人的房子），以及市场上大量出现的租转售的房子是这次listing大增的主要原因。也是导致最后大幅度调整的罪魁祸首。想听听WST对当前租转售房子的情况分析。
# N- k- g. H) \. h, y. y: k/ I
- |% ?  O+ _, Z- [6 \2 x7 X[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-1 16:41 编辑 ]

冰山上的来客

""如Sterling 在西南区Rutherford 推出20 套独立房。部分房子一次降价多达12万多。1900多sqft 有很多upgrade的房子要价43万多。""

请问这样的房子现在还能买到吗？ 如何联系？

WST

原帖由 冰山上的来客 于 2008-1-1 20:01 发表
""如Sterling 在西南区Rutherford 推出20 套独立房。部分房子一次降价多达12万多。1900多sqft 有很多upgrade的房子要价43万多。""

1 `! }" }* W# F' K7 B4 H请问这样的房子现在还能买到吗？ 如何联系？

% k3 I& [! ]% W! z节日前还有一套，1910 sqft, $429900, 位于 Glens of Rutherford，你可询问：435 2040。
临近的 Rutherford height 区没有降价。

WST

原帖由 Monster 于 2008-1-1 16:35 发表


新房(包括交货后的投资者房子和换房人的房子），以及市场上大量出现的租转售的房子是这次listing大增的主要原因。也是导致最后大幅度调整的罪魁祸首。想听听WST对当前租转售房子的情况分析。

4 Q" h+ q+ U5 }$ m4 v9 T) j9 S$ R完全同意，炒家出货，大量的租转售以及由downtown 旧办公大楼改建的民居（loft)导致了listing快速大增，不及消化， 从而引起了市场逆转，我在后文补充叙述。

甘露仕

接着顶，好贴是不能沉的

可爱多多

实在是好文，不顶不行啊！
' b+ F8 ?& `/ Q. `8 O这样的有内容，有数据，冷静分析的文章实在不多了，根本不用回复可见，大家自然跟贴，顶贴了。

elephant

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:21 发表
没有建筑商的倾销，就不会有如此大的跌幅。

那大家联合起来反倾销

wcjn

酷暑严寒

好文！

Dongbeiren

Lost_Z

Waiting...

wpbaby

原帖由 WST 于 2008-1-2 00:10 发表
& t5 s5 w9 A5 ?5 Y- K
# N7 m' [5 _- l+ v. _! _完全同意，炒家出货，大量的租转售以及由downtown 旧办公大楼改建的民居（loft)导致了listing快速大增，不及消化， 从而引起了市场逆转，我在后文补充叙述。

07年春天时就感觉这样的租转售会影响整个房市，无论从量上还是从它们的相对低价。
说到底，是爱城07年下半年明显来的人少了，走的人多了和大部分买家的观望，导致了需求大幅降少。
7 B4 K" W- l9 s2 E  W楼主了解很多房市特别是新建房情况啊，感谢您的分享。

WST

原帖由 WST 于 2008-1-1 23:51 发表

节日前还有一套，1910 sqft, $429900, 位于 Glens of Rutherford，你可询问：435 2040。
临近的 Rutherford height 区没有降价。

  N7 @3 p1 I) t  ^7 ^已经 pending 了。

huang

lianhuaqian

好贴!期待下文。

微笑

好文一定要支持！

Z

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:17 发表
* Z) r0 a' G) y7 V
请参照前文（第一部分），有关数据如下：

Year                      housing start

1 n1 G9 a  p' i0 {( j2002                    12581
9 \( B/ A$ ^0 A2 I- z2003                        12380
& r: c+ ?/ ~( R1 @) N2004                        11488
& r3 q7 F  J  }* i# y3 P: C/ P2005                        13294
* N9 U. P# h+ ?; h2006                        14970
2007        15000 （估计）
* C8 C4 x8 Y7 a. {" o+ O3 V
2002 – 2005 爱城房市尚未火爆，每年平均建房量12000 多套，当时市场平衡，没有累积，销售量也应该是此数。
这些数据来自官方网站，我也从不同的来源核对过，应该很可靠。你可用 Google 查找核对：如，Edmonton, housing start, 2003.

: |: m# Q+ D$ n) J1 B3 Z你的数据很具有欺骗性。尤其是“2002 – 2005 爱城房市尚未火爆”更是当面说谎。2002年恰恰是房市火爆的第一年！如果我不自己搜索还真不知道，下面我就列一列数据 （来源： http://www.edmonton.ca/infraplan ... %20EDM%20annual.pdf ）
/ q& c) i. _9 \- U1993  6,720
' G( z% T" X# E$ Q" n6 V, t1994  5,006
; O) D7 {7 F1 H' |1995  3,082
1996  3,638
1997  4,962
: y2 `. Q6 ]$ N* ^# c( \; y; C$ B1998  5,947
1999  6,489
2000  6,228
' A- {8 U+ R0 T5 A2 H( o6 W: F! c2 y2001  7,855
+ P  _5 z% W, n8 f( j2002 12,582
2003 12,318
2004 11,488
2005 13,294
# J# [( d' ?- g6 P6 Z2006 14,970
( o$ ?/ d) o4 h3 s) d
2002年以前，爱城在平市每年建造新房约6000，在熊市每年造3000多。外来劳工大幅度增长，由原来每年涌入1万，变成2万，更在2006达到最高点的3万。现在的问题是：
$ z: @2 s1 U+ m" M( m
( \# l( ~; m8 U1 `8 [! Z. c- h% b/ c1）比起平市中的6000个房子，2006多建的那9000个房子究竟能住多数人？究竟有多少是炒房的？这5年人口增加10万多，但房子也造了7万个，真的是供不应求吗？
4 B  A. e$ C6 U1 g9 y" t+ y& g
) v1 c$ i8 B' @: `2）2008的开工量会是多少？如果回到10000的级别，有多少建筑工人要失业？回到6000的级别，又有多少建筑工人要失业？

3）上一次的开工量大幅下降发生于80年代初期，从1981的11999降低到1984的2384。可以说，虽然开工量是个结果，不是起因。但作为一个指针，开工量越低，就预示者房价越将下降。那一次，开工量连续走高了8年然后崩溃，这一次也快到8年了。结局会重演吗？
. ]- R4 q: i: F- @
[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-4 15:13 编辑 ]

牛眼熊心

提醒楼上一点，2000年开始正是移民的高潮，而且石油行业和爱省经济也从02年开始走出低谷，这也影响了新房开工量。但同时， 05年前的房市是平稳增长的，这也可能和当时Alberta经济在全国的地位不高决定的。其实房市启动是从04年下半年就开始的，这正是石油经济火爆的时候，想想发400块是什么时候？400块是小数字，但忽悠来了几十万人，房子被忽悠番了番，前任省长是功不可没的。
6 ?6 Y! W3 _. V) I" A6 a
所以说，平市的开工量现在已经不是6000了，应该取02到04年的数据，应该大于1万2。

Z

原帖由 Monster 于 2008-1-4 16:07 发表
提醒楼上一点，2000年开始正是移民的高潮，而且石油行业和爱省经济也从02年开始走出低谷，这也影响了新房开工量。但同时， 05年前的房市是平稳增长的，这也可能和当时Alberta经济在全国的地位不高决定的。其实房市启动是从04年下半年就开始的，这正是石油经济火爆的时候，想想发400块是什么时候？400块是小数字，但忽悠来了几十万人，房子被忽悠番了番，前任省长是功不可没的。
: H' ?7 n, |" ^
3 p8 R7 y) I7 b6 X7 @4 i所以说，平市的开工量现在已经不是6000了，应该取02到04年的数据，应该大于1万2。

提醒楼上一点，1971年爱城开工量就到1万1了，在1995年还不是到了3000？

. S1 z$ Y9 y/ q' r% l* B: P就算是到了1万2，比现在少3000个。就意味着有1万个建筑工人要滚蛋。
$ M! D' V% p) D! l) a' j8 y
[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-4 17:36 编辑 ]

elk

WST

原帖由 Z 于 2008-1-4 15:07 发表

7 t* E  k9 g" Q- A8 Y" m5 b0 m
你的数据很具有欺骗性。尤其是“2002 – 2005 爱城房市尚未火爆”更是当面说谎。2002年恰恰是房市火爆的第一年！如果我不自己搜索还真不知道，下面我就列一列数据 （来源： http://www.edmonton.ca/infraplan/La ...

# p& z  t  @! \* o5 Y+ i' P. y
1。 比较近6年有何不妥。6年前，油价不到$20, 亚省能源经济不景气，卡城市中心办公大楼空房率超过10%。那时人来的少，经济又差，建房自然是少。比较应有基准，自2002年来，油价攀升，亚省能源经济繁荣，目前油价更是突破$100, 油工司股价连创新高。我曾多次指出，我所作的分析都是基于爱城经济向好，石油时代没有过去的前提。在当前繁荣时代，平均每年销售上万新房并非高估，
8 u  n" ?2 |( I8 L, x
2。 我说爱城房市于2006年火爆，是基于以下事实：
" X4 F' x9 f9 o  u( E' R       1）当年房价暴涨50%；
       2）建筑商大幅度提价，一次可达3- 8 万；
# j% [  V- q# Q5 c       3）买新房常无建房地皮；
       4）二手房multiple offer, 成交价常大幅度高于要价；
/ F% f5 q, R* ?8 [! |& M/ g! D       5）大量炒家入市
$ z* l2 r& G$ u, X$ @1 A这些现象在2002-2005 年期间，无一出现。其实，至2005年底，卖房并不容易，房价也低，在西南 (113 St – 30 Av) 2室一厅的Condo 只卖6万多。后已要价已近20万。2002 年房市升温不假，最多说是火热，绝非火爆。
# ]" I8 F" q' n( U4 a1 I
指我当面说谎，真是莫名其妙。使我不解是Z 年纪轻轻，那来的文革大批判文风。在论坛中常无端指责别人无知，吹牛和说谎。谦受益，满招损，希望你好自为之。

天不亮

有见解!!是比一些水贴强万倍.

Homework

The information you provided is quite helpful and useful. Thank you.
1 j5 d3 \& m& g% h: c
I wish all you guys keep on discussing instead of fighting.

No Chinese input available - sorry for any inconvenience.

色戒

原帖由 WST 于 2008-1-5 11:34 发表
. |+ R% D' \$ v3 f1 ^2 r% `: C- p
7 Z* U9 v: j# l( i2 f: U
这些现象在2002-2005 年期间，无一出现。其实，至2005年底，卖房并不容易，房价也低，在西南 (113 St – 30 Av) 2室一厅的Condo 只卖6万多。后已要价已近20万。2002 年房市升温不假，最多说是火热，绝非火爆。% W+ g- T! }" [: N8 p$ A
0 m. N* z8 b. v$ Q- Y$ a, E' a8 [3 j3 [8 r/ Z
0 B: J' @. `5 G9 X! \指我当面说谎，真是莫名其妙。使我不解是Z 年纪轻轻，那来的文革大批判文风。在论坛中常无端指责别人无知，吹牛和说谎。谦受益，满招损，希望你好自为之。

同意
- _4 u% O3 ?9 y$ g! H8 x其实谁认为房价涨跌,只是一个讨论的意见,没有谁对谁错
" B1 N. c7 r3 Q" K但是感觉"Z"的言谈之间,让人感觉他心里很阴暗
' f" Z7 f7 I9 n好像是社会角落里那种SMALL人.