爱城房市的过去，现在和将来（2): Edmonton 房价的起落.

常华 · 发表于 2007-12-31 22:18

等待下文.谢谢!

Homework · 发表于 2007-12-31 22:37

谢谢楼主分享，分析总结颇有道理。

有两个相关问题请教：

1、建筑商手上的现房还有多少呢？如果已经基本出清，一般卖家还耐得住像Sterling那样的甩卖，而且房价的底线也基本清楚，因为大幅度降价的价位得到市场的立即认同；但如果建筑商手上存货尚多，恐怕整个卖方市场不得不match. 明年开工量减少已经基本定局，今年的存货却仍然模糊。

2、"Edmonton每年能销售1万新房"的数据有可靠出处吗？

WST · 发表于 2008-1-1 12:17

原帖由 牛肉粉丝 于 2007-12-31 16:14 发表
5 O' [ T$ C+ i7 u" M文章写的确实不错，不过对文章的根本及"edmonton每年能销售1万新房的数据"表示怀疑，在石油没火之前edmonton每年都能销售1万新房？

请参照前文（第一部分），有关数据如下：

Year housing start

2002 12581
2003 12380
2004 11488
2005 13294
2006 14970
2007 15000 （估计）

2002 – 2005 爱城房市尚未火爆，每年平均建房量12000 多套，当时市场平衡，没有累积，销售量也应该是此数。

这些数据来自官方网站，我也从不同的来源核对过，应该很可靠。你可用 Google 查找核对：如，Edmonton, housing start, 2003.

WST · 发表于 2008-1-1 12:21

原帖由 Monster 于 2007-12-31 16:58 发表
: B% y( K8 s1 K/ i8 M9 D: D好文，不顶对不起良心。但提个我的想法，这次下调，特别是11月的大跌不光是建筑商的原因吧？请LZ也分析分析二手房，那就更全面了。

谢谢建议，做些补充：

二手市场和新房市场密切相关。我想，二手市场更涉及于房市的根本，它决定了房市的性质：是卖方市场还是买方市场。也是影响和左右建筑商决策的重要因素。可以说，如果没有二手市场的滞销和炒家出货的优势，建筑商Sterling 就不会大幅降价。但是，我以为部分建筑商的倾销是11月份房价大幅调整的直接原因。没有建筑商的倾销，就不会有如此大的跌幅。

WST · 发表于 2008-1-1 12:31

原帖由 Homework 于 2007-12-31 22:37 发表
# U5 @& |7 z4 e谢谢楼主分享，分析总结颇有道理。
: E) _* G3 d, g! D- i
7 J2 {! a/ L+ X7 \. E0 o有两个相关问题请教：9 j0 a; Q8 m D: S% q
j3 Y$ c. y9 @5 o$ Z8 \2 R$ P
1、建筑商手上的现房还有多少呢？如果已经基本出清，一般卖家还耐得住像Sterling那样的甩卖，而且房价的底线也基本清楚，因为大幅度降价的价位得到市场 ...

1。和炒家类似，建筑商手中的Spec Home 没有出清；部分建筑商甩卖的房子基本卖出；
一个主要变数在于建筑商是否会继续甩卖，如果会，会卖多少房子，利弊何在？其价格底线和让利空间有多少。对于建筑商的目前的状况和可能的策略我将在下文中说说我的看法。
3。对于问题2，请见33 楼

白水 · 发表于 2008-1-1 14:51

牛眼熊心 · 发表于 2008-1-1 16:35

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:21 发表
: p5 I9 g, N7 X; w3 Y
2 q$ j4 d, N. W$ I1 Y( [
/ @/ I. S2 u0 j( U, I谢谢建议，做些补充：
7 S* E& t) N' f* W# j6 _7 S% ^4 l& ], U$ b2 \6 E! Y
二手市场和新房市场密切相关。我想，二手市场更涉及于房市的根本，它决定了房市的性质：是卖方市场还是买方市场。也是影响和左右建筑商决策的重要因素。可以说，如果没有二手市场的滞销 ...

新房(包括交货后的投资者房子和换房人的房子），以及市场上大量出现的租转售的房子是这次listing大增的主要原因。也是导致最后大幅度调整的罪魁祸首。想听听WST对当前租转售房子的情况分析。

[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-1 16:41 编辑 ]

冰山上的来客 · 发表于 2008-1-1 20:01

""如Sterling 在西南区Rutherford 推出20 套独立房。部分房子一次降价多达12万多。1900多sqft 有很多upgrade的房子要价43万多。""

请问这样的房子现在还能买到吗？如何联系？

WST · 发表于 2008-1-1 23:51

原帖由 冰山上的来客 于 2008-1-1 20:01 发表
4 B$ P2 F* b. a- u) }""如Sterling 在西南区Rutherford 推出20 套独立房。部分房子一次降价多达12万多。1900多sqft 有很多upgrade的房子要价43万多。""! L2 l, J$ Q, m# p
3 c X2 X& E4 R q0 A" [( v
请问这样的房子现在还能买到吗？如何联系？

节日前还有一套，1910 sqft, $429900, 位于 Glens of Rutherford，你可询问：435 2040。
临近的 Rutherford height 区没有降价。

WST · 发表于 2008-1-2 00:10

原帖由 Monster 于 2008-1-1 16:35 发表 : O2 a! m; K# K! d

5 [7 T7 F4 P }: ]
$ e+ n5 @) n4 C1 p新房(包括交货后的投资者房子和换房人的房子），以及市场上大量出现的租转售的房子是这次listing大增的主要原因。也是导致最后大幅度调整的罪魁祸首。想听听WST对当前租转售房子的情况分析。

完全同意，炒家出货，大量的租转售以及由downtown 旧办公大楼改建的民居（loft)导致了listing快速大增，不及消化，从而引起了市场逆转，我在后文补充叙述。

甘露仕 · 发表于 2008-1-2 00:15

接着顶，好贴是不能沉的

可爱多多 · 发表于 2008-1-2 01:51

实在是好文，不顶不行啊！
这样的有内容，有数据，冷静分析的文章实在不多了，根本不用回复可见，大家自然跟贴，顶贴了。

elephant · 发表于 2008-1-2 08:12

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:21 发表 9 G! m& A6 G0 o1 Q$ H2 J: z
没有建筑商的倾销，就不会有如此大的跌幅。

那大家联合起来反倾销

wcjn · 发表于 2008-1-2 10:40

酷暑严寒 · 发表于 2008-1-2 10:47

好文！

Dongbeiren · 发表于 2008-1-2 12:51

Lost_Z · 发表于 2008-1-2 14:13

Waiting...

wpbaby · 发表于 2008-1-2 16:45

原帖由 WST 于 2008-1-2 00:10 发表 ; O0 u4 H4 Z/ h( G( w

/ k$ u- a; r1 _6 |9 r- f完全同意，炒家出货，大量的租转售以及由downtown 旧办公大楼改建的民居（loft)导致了listing快速大增，不及消化，从而引起了市场逆转，我在后文补充叙述。

07年春天时就感觉这样的租转售会影响整个房市，无论从量上还是从它们的相对低价。

说到底，是爱城07年下半年明显来的人少了，走的人多了和大部分买家的观望，导致了需求大幅降少。
楼主了解很多房市特别是新建房情况啊，感谢您的分享。

WST · 发表于 2008-1-2 19:03

原帖由 WST 于 2008-1-1 23:51 发表 $ T) j6 q# j+ r& G9 z' I: O
; e$ X, S! E- K
节日前还有一套，1910 sqft, $429900, 位于 Glens of Rutherford，你可询问：435 2040。
8 j5 M$ O* L6 G, }9 x临近的 Rutherford height 区没有降价。

已经 pending 了。

huang · 发表于 2008-1-2 23:26

lianhuaqian · 发表于 2008-1-3 20:16

好贴!期待下文。

微笑 · 发表于 2008-1-4 14:16

好文一定要支持！

Z · 发表于 2008-1-4 15:07

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:17 发表
1 A2 o+ L2 o. `: S. ^$ {7 \9 C5 Y! K: s4 T
请参照前文（第一部分），有关数据如下：- q8 g$ p- j. V) Q! N

! E7 t9 p1 _; m- y. NYear       housing start
# @% }7 {; w, F# k
+ G3 Y1 i! ^0 u2002                   12581
4 c* H& D- Q1 ^' P2003 12380
7 i6 g/ \5 A6 R* V3 P  t2004 11488) u! `% m4 A6 M  W. t) d
2005 13294" F5 y5 P- X! X) x; T' i: z
2006 149705 n$ q9 J* X2 y# R$ r3 Q; c
2007 15000 （估计）2 u) M7 S5 h& X% c
" Q! }# V# l2 _- \
2002 – 2005 爱城房市尚未火爆，每年平均建房量12000 多套，当时市场平衡，没有累积，销售量也应该是此数。
, f' d8 M& z1 O+ e1 F! I这些数据来自官方网站，我也从不同的来源核对过，应该很可靠。你可用 Google 查找核对：如，Edmonton, housing start, 2003.

你的数据很具有欺骗性。尤其是“2002 – 2005 爱城房市尚未火爆”更是当面说谎。2002年恰恰是房市火爆的第一年！如果我不自己搜索还真不知道，下面我就列一列数据（来源： http://www.edmonton.ca/infraplan ... %20EDM%20annual.pdf ）
1993  6,720
1994  5,006
1995  3,082
1996  3,638
1997  4,962
1998  5,947
1999  6,489
2000  6,228
2001  7,855
2002 12,582
2003 12,318
2004 11,488
2005 13,294
2006 14,970

2002年以前，爱城在平市每年建造新房约6000，在熊市每年造3000多。外来劳工大幅度增长，由原来每年涌入1万，变成2万，更在2006达到最高点的3万。现在的问题是：

1）比起平市中的6000个房子，2006多建的那9000个房子究竟能住多数人？究竟有多少是炒房的？这5年人口增加10万多，但房子也造了7万个，真的是供不应求吗？

2）2008的开工量会是多少？如果回到10000的级别，有多少建筑工人要失业？回到6000的级别，又有多少建筑工人要失业？

3）上一次的开工量大幅下降发生于80年代初期，从1981的11999降低到1984的2384。可以说，虽然开工量是个结果，不是起因。但作为一个指针，开工量越低，就预示者房价越将下降。那一次，开工量连续走高了8年然后崩溃，这一次也快到8年了。结局会重演吗？

[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-4 15:13 编辑 ]

牛眼熊心 · 发表于 2008-1-4 16:07

提醒楼上一点，2000年开始正是移民的高潮，而且石油行业和爱省经济也从02年开始走出低谷，这也影响了新房开工量。但同时， 05年前的房市是平稳增长的，这也可能和当时Alberta经济在全国的地位不高决定的。其实房市启动是从04年下半年就开始的，这正是石油经济火爆的时候，想想发400块是什么时候？400块是小数字，但忽悠来了几十万人，房子被忽悠番了番，前任省长是功不可没的。

所以说，平市的开工量现在已经不是6000了，应该取02到04年的数据，应该大于1万2。

Z · 发表于 2008-1-4 17:34

原帖由 Monster 于 2008-1-4 16:07 发表 6 t# t+ d! B/ R1 w# y6 i; h
提醒楼上一点，2000年开始正是移民的高潮，而且石油行业和爱省经济也从02年开始走出低谷，这也影响了新房开工量。但同时， 05年前的房市是平稳增长的，这也可能和当时Alberta经济在全国的地位不高决定的。其实房市启动是从04年下半年就开始的，这正是石油经济火爆的时候，想想发400块是什么时候？400块是小数字，但忽悠来了几十万人，房子被忽悠番了番，前任省长是功不可没的。
& Y% s! ]: T: _1 \4 C
N% I7 n7 j& D8 u. `6 V* w: t所以说，平市的开工量现在已经不是6000了，应该取02到04年的数据，应该大于1万2。

提醒楼上一点，1971年爱城开工量就到1万1了，在1995年还不是到了3000？

就算是到了1万2，比现在少3000个。就意味着有1万个建筑工人要滚蛋。

[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-4 17:36 编辑 ]

elk · 发表于 2008-1-4 22:09

WST · 发表于 2008-1-5 11:34

原帖由 Z 于 2008-1-4 15:07 发表 # N: T; R9 }# N9 {
n P, e3 k6 ?8 L- Z9 K3 B
2 }( E7 k; i* G' Z1 A: n( l; k( S2 L
你的数据很具有欺骗性。尤其是“2002 – 2005 爱城房市尚未火爆”更是当面说谎。2002年恰恰是房市火爆的第一年！如果我不自己搜索还真不知道，下面我就列一列数据（来源： http://www.edmonton.ca/infraplan/La ...

1。比较近6年有何不妥。6年前，油价不到$20, 亚省能源经济不景气，卡城市中心办公大楼空房率超过10%。那时人来的少，经济又差，建房自然是少。比较应有基准，自2002年来，油价攀升，亚省能源经济繁荣，目前油价更是突破$100, 油工司股价连创新高。我曾多次指出，我所作的分析都是基于爱城经济向好，石油时代没有过去的前提。在当前繁荣时代，平均每年销售上万新房并非高估，

2。我说爱城房市于2006年火爆，是基于以下事实：
   1）当年房价暴涨50%；
   2）建筑商大幅度提价，一次可达3- 8 万；
   3）买新房常无建房地皮；
   4）二手房multiple offer, 成交价常大幅度高于要价；
   5）大量炒家入市
这些现象在2002-2005 年期间，无一出现。其实，至2005年底，卖房并不容易，房价也低，在西南 (113 St – 30 Av) 2室一厅的Condo 只卖6万多。后已要价已近20万。2002 年房市升温不假，最多说是火热，绝非火爆。

指我当面说谎，真是莫名其妙。使我不解是Z 年纪轻轻，那来的文革大批判文风。在论坛中常无端指责别人无知，吹牛和说谎。谦受益，满招损，希望你好自为之。

天不亮 · 发表于 2008-1-5 15:53

有见解!!是比一些水贴强万倍.

Homework · 发表于 2008-1-7 23:22

The information you provided is quite helpful and useful. Thank you.

I wish all you guys keep on discussing instead of fighting.

No Chinese input available - sorry for any inconvenience.

色戒 · 发表于 2008-1-8 00:52

原帖由 WST 于 2008-1-5 11:34 发表
I0 I y7 e' {" ~# l% P& O6 B/ c
6 N* q: U' f* ~9 a6 U! A# Y% E# @5 n: k& |1 d
这些现象在2002-2005 年期间，无一出现。其实，至2005年底，卖房并不容易，房价也低，在西南 (113 St – 30 Av) 2室一厅的Condo 只卖6万多。后已要价已近20万。2002 年房市升温不假，最多说是火热，绝非火爆。% W+ g- T! }" [: N8 p$ A8 z( z5 u# ^0 |! g) Z
' a8 [3 j3 [8 r/ Z
1 j) q0 G l* K+ M# F指我当面说谎，真是莫名其妙。使我不解是Z 年纪轻轻，那来的文革大批判文风。在论坛中常无端指责别人无知，吹牛和说谎。谦受益，满招损，希望你好自为之。

同意
其实谁认为房价涨跌,只是一个讨论的意见,没有谁对谁错
但是感觉"Z"的言谈之间,让人感觉他心里很阴暗
好像是社会角落里那种SMALL人.

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两个问题

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