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楼主: WST

爱城房市的过去,现在和将来(2): Edmonton 房价的起落.

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发表于 2007-12-31 22:18 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
等待下文.谢谢!
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发表于 2007-12-31 22:37 | 显示全部楼层

两个问题

谢谢楼主分享,分析总结颇有道理。9 X' _! T! |+ N8 b/ d

+ s$ s5 I, V& W' O* B& n8 D有两个相关问题请教:
; `+ [5 [$ _- A; J* T: w% u* Y$ W* h( f  |5 o; J; R
1、建筑商手上的现房还有多少呢?如果已经基本出清,一般卖家还耐得住像Sterling那样的甩卖,而且房价的底线也基本清楚,因为大幅度降价的价位得到市场的立即认同;但如果建筑商手上存货尚多,恐怕整个卖方市场不得不match. 明年开工量减少已经基本定局,今年的存货却仍然模糊。2 R$ m6 d2 J# C" I( l# S1 m! Y2 Y

. v( I! u/ J/ {0 S; w  U: D2、"Edmonton每年能销售1万新房"的数据有可靠出处吗?
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 楼主| 发表于 2008-1-1 12:17 | 显示全部楼层
原帖由 牛肉粉丝 于 2007-12-31 16:14 发表 9 V6 v( Y0 i: M) `3 Z$ h% n+ C0 h3 C
文章写的确实不错,不过对文章的根本及"edmonton每年能销售1万新房的数据"表示怀疑,在石油没火之前edmonton每年都能销售1万新房?

/ c$ z' @& _6 x$ Q% j) x2 j请参照前文(第一部分),有关数据如下:; c4 J& t9 h. R( e5 N! z
0 j: H, j+ ~' n
Year                      housing start
5 W2 @# ]5 G$ B, L  _4 l  j, @) `( [; ?* O% u
2002                       12581
: g# h2 o. l: g0 c) ^7 G& T2003                        12380
/ P9 L' e8 _+ U7 M2004                        114886 i2 ]4 j" b8 `6 W0 s- y
2005                        13294
1 Z# a& s3 X, a1 a) {1 E2006                        14970. W& F5 V  T8 y8 H" G& s1 e
2007        15000 (估计)6 ~! F$ K% W2 o2 m% B
0 z, H! U. Y3 r% |
2002 – 2005 爱城房市尚未火爆,每年平均建房量12000 多套,当时市场平衡,没有累积,销售量也应该是此数。
2 v( ?: B( o- j. C8 K& i+ e/ U7 I5 g- o
这些数据来自官方网站,我也从不同的来源核对过,应该很可靠。你可用 Google 查找核对:如,Edmonton, housing start, 2003.
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 楼主| 发表于 2008-1-1 12:21 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
原帖由 Monster 于 2007-12-31 16:58 发表
2 U/ w/ B3 K# k. e! N好文,不顶对不起良心。但提个我的想法,这次下调,特别是11月的大跌不光是建筑商的原因吧?请LZ也分析分析二手房,那就更全面了。

6 h! @) U/ {( Y, F# T3 m* b( D: P% I$ K' o3 |1 j/ n* V8 ^- r
谢谢建议,做些补充:
7 K3 E5 Y1 G2 Q! }
: N( \+ ~, |- x' F# _二手市场和新房市场密切相关。我想,二手市场更涉及于房市的根本,它决定了房市的性质:是卖方市场还是买方市场。也是影响和左右建筑商决策的重要因素。可以说,如果没有二手市场的滞销和炒家出货的优势,建筑商Sterling 就不会大幅降价。但是,我以为部分建筑商的倾销是11月份房价大幅调整的直接原因。没有建筑商的倾销,就不会有如此大的跌幅。
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 楼主| 发表于 2008-1-1 12:31 | 显示全部楼层
原帖由 Homework 于 2007-12-31 22:37 发表
1 N$ p4 U4 c; P0 D+ h; K谢谢楼主分享,分析总结颇有道理。
& q+ Q, m5 d  }0 W4 j
& B( V0 L* g3 ]" I. z0 Q" c9 a有两个相关问题请教:& Q% x" U. k! V* i

. [: o( V- y( m& k1 ~1、建筑商手上的现房还有多少呢?如果已经基本出清,一般卖家还耐得住像Sterling那样的甩卖,而且房价的底线也基本清楚,因为大幅度降价的价位得到市场 ...

" W) X8 I% X9 u% A
* u' ~8 E# X, F$ a1。和炒家类似, 建筑商手中的Spec Home 没有出清;部分建筑商甩卖的房子基本卖出;. O/ s6 X8 E& \; V* y5 {
一个主要变数在于建筑商是否会继续甩卖,如果会,会卖多少房子,利弊何在?其价格底线和让利空间有多少。对于建筑商的目前的状况和可能的策略我将在下文中说说我的看法。
% i5 ?) W" S# |5 w, E1 s0 y! U3。 对于问题2,请见33 楼
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发表于 2008-1-1 14:51 | 显示全部楼层
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发表于 2008-1-1 16:35 | 显示全部楼层
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原帖由 WST 于 2008-1-1 12:21 发表
( P( ]) H6 O/ H' t) G  }; Z9 w1 B7 h, T* Z3 m8 [4 u6 l5 a. y% a$ p; i

) D# r. y( K: z2 L# q' D! U谢谢建议,做些补充:' L/ f( V- q/ H# q! ]# {2 w

8 j) ~1 Z# A7 k# C2 W0 N1 E二手市场和新房市场密切相关。我想,二手市场更涉及于房市的根本,它决定了房市的性质:是卖方市场还是买方市场。也是影响和左右建筑商决策的重要因素。可以说,如果没有二手市场的滞销 ...

" |( |' e6 N2 f- W: @( q) Z5 {
新房(包括交货后的投资者房子和换房人的房子),以及市场上大量出现的租转售的房子是这次listing大增的主要原因。也是导致最后大幅度调整的罪魁祸首。想听听WST对当前租转售房子的情况分析。
9 Z: h+ r& F2 P9 i1 l9 I8 d" h0 L  @! f1 B' `6 l8 d
[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-1 16:41 编辑 ]
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发表于 2008-1-1 20:01 | 显示全部楼层
""如Sterling 在西南区Rutherford 推出20 套独立房。部分房子一次降价多达12万多。1900多sqft 有很多upgrade的房子要价43万多。""5 V1 e" _7 t+ k4 x" j$ r6 e6 o  Q
# S* S8 S3 L% L# F9 a- M
请问这样的房子现在还能买到吗? 如何联系?
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 楼主| 发表于 2008-1-1 23:51 | 显示全部楼层
原帖由 冰山上的来客 于 2008-1-1 20:01 发表 $ j6 I; ?9 u' ^& w5 I
""如Sterling 在西南区Rutherford 推出20 套独立房。部分房子一次降价多达12万多。1900多sqft 有很多upgrade的房子要价43万多。""4 E& [8 y: g, d9 R; {
3 x, ~2 m, t# c4 h  G7 G
请问这样的房子现在还能买到吗? 如何联系?

" |( b: \) d- V8 F节日前还有一套,1910 sqft, $429900, 位于 Glens of Rutherford,你可询问:435 2040。
5 k8 b. I3 p  F2 E临近的 Rutherford height 区没有降价。
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 楼主| 发表于 2008-1-2 00:10 | 显示全部楼层
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原帖由 Monster 于 2008-1-1 16:35 发表
  G1 V' h7 a9 U  B' I% Q( F  [7 Y4 i2 d) w* a& E! a# E# ~7 L- n5 @& O

* f  H2 E4 O% ?新房(包括交货后的投资者房子和换房人的房子),以及市场上大量出现的租转售的房子是这次listing大增的主要原因。也是导致最后大幅度调整的罪魁祸首。想听听WST对当前租转售房子的情况分析。

/ U6 J  Q) U6 X5 C$ M% D2 }# e完全同意,炒家出货,大量的租转售以及由downtown 旧办公大楼改建的民居(loft)导致了listing快速大增,不及消化, 从而引起了市场逆转,我在后文补充叙述。
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发表于 2008-1-2 00:15 | 显示全部楼层
接着顶,好贴是不能沉的
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-2 01:51 | 显示全部楼层
实在是好文,不顶不行啊!7 m2 V8 Y$ \8 b  D+ ~  F8 L* ]8 G
这样的有内容,有数据,冷静分析的文章实在不多了,根本不用回复可见,大家自然跟贴,顶贴了。
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发表于 2008-1-2 08:12 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 WST 于 2008-1-1 12:21 发表 . Y1 ^2 `- d0 N5 ]
没有建筑商的倾销,就不会有如此大的跌幅。

0 A# C: |/ Z" K5 b6 x那大家联合起来反倾销
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发表于 2008-1-2 10:40 | 显示全部楼层
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鲜花(645) 鸡蛋(4)
发表于 2008-1-2 10:47 | 显示全部楼层
好文!
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发表于 2008-1-2 12:51 | 显示全部楼层
理袁律师事务所
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发表于 2008-1-2 14:13 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
Waiting...
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发表于 2008-1-2 16:45 | 显示全部楼层
原帖由 WST 于 2008-1-2 00:10 发表 & P6 R! `* D3 a$ U

4 [( U; N+ T' b# V4 s完全同意,炒家出货,大量的租转售以及由downtown 旧办公大楼改建的民居(loft)导致了listing快速大增,不及消化, 从而引起了市场逆转,我在后文补充叙述。

. m: p. H8 _% M, N( q07年春天时就感觉这样的租转售会影响整个房市,无论从量上还是从它们的相对低价。
) Y5 Z' ~2 F% u. U说到底,是爱城07年下半年明显来的人少了,走的人多了和大部分买家的观望,导致了需求大幅降少。
2 y8 s0 }4 q. ^" n4 P! G4 o" c楼主了解很多房市特别是新建房情况啊,感谢您的分享。
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-1-2 19:03 | 显示全部楼层
原帖由 WST 于 2008-1-1 23:51 发表
1 S5 M! w( h7 }: ^& \1 Y# v0 f% x
" G/ }" M' }9 o: s* A. u节日前还有一套,1910 sqft, $429900, 位于 Glens of Rutherford,你可询问:435 2040。4 `8 K$ ~* M1 m7 c9 m* J
临近的 Rutherford height 区没有降价。

* c" {! k; F) X' o' o' v已经 pending 了。
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发表于 2008-1-2 23:26 | 显示全部楼层
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发表于 2008-1-3 20:16 | 显示全部楼层
好贴!期待下文。
理袁律师事务所
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发表于 2008-1-4 14:16 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
好文一定要支持!
Z
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发表于 2008-1-4 15:07 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 WST 于 2008-1-1 12:17 发表
/ b* U! @/ b3 J1 ]! U! l! e) H! G* K: t* }8 A+ r( D
请参照前文(第一部分),有关数据如下:
, U  D3 t4 r( [4 |2 H& I+ e% ^4 L% p  X! g
Year                      housing start
' z5 I' W5 Y7 ^5 F! X& C( S2 V1 [. z# l
. V6 y& ]* i- ]2002                    125817 T5 d0 m# }1 }4 g2 k) O
2003                        12380
; ^" Y1 V4 c5 X6 d8 W$ B2004                        11488" |; h4 w1 W' r, d6 P
2005                        13294. D; `& k/ t2 `
2006                        14970
6 Z+ t6 A+ q0 t; A. s2007        15000 (估计)8 |7 y: j) S' F
2 v; \  {3 `9 O% Z
2002 – 2005 爱城房市尚未火爆,每年平均建房量12000 多套,当时市场平衡,没有累积,销售量也应该是此数。; K$ M' ~4 X8 L* @1 E8 r
这些数据来自官方网站,我也从不同的来源核对过,应该很可靠。你可用 Google 查找核对:如,Edmonton, housing start, 2003.

5 h; }" v% n0 }7 }$ O7 L) {& U1 _, d2 i, J
你的数据很具有欺骗性。尤其是“2002 – 2005 爱城房市尚未火爆”更是当面说谎。2002年恰恰是房市火爆的第一年!如果我不自己搜索还真不知道,下面我就列一列数据 (来源: http://www.edmonton.ca/infraplan ... %20EDM%20annual.pdf
+ L# U+ H9 l* p. ^$ v7 ~/ \1993  6,7207 m$ n- T+ f5 C; X0 r2 p- g
1994  5,0066 N" W. F$ B/ w. d. I9 |
1995  3,082
; q  }5 }+ ]) p# h% l5 `8 U6 k1996  3,638
1 x; D3 e; ]  T& y0 m: @1997  4,962
1 K1 ~9 d6 b+ _9 K1998  5,947; _  `# E2 y$ K
1999  6,489% q, N& U; h: _- r1 q
2000  6,228
. H5 }" u9 O2 R* Z' {& H& f2001  7,8558 B6 Z" ~% W7 ]2 ?" @/ R
2002 12,5821 r- e2 Q7 e0 P- y1 k7 k+ t
2003 12,318) D. j, o' T& I4 [
2004 11,488% A* D" [/ T; v2 `! h
2005 13,294
- N4 }4 g" G2 i5 J! f1 A. C2006 14,970' U5 ~8 V: h/ k1 [* ^3 ^

0 t, P# U# X: O- N2002年以前,爱城在平市每年建造新房约6000,在熊市每年造3000多。外来劳工大幅度增长,由原来每年涌入1万,变成2万,更在2006达到最高点的3万。现在的问题是:  t3 z' E7 v+ T

+ |6 Q: b! K" W1)比起平市中的6000个房子,2006多建的那9000个房子究竟能住多数人?究竟有多少是炒房的?这5年人口增加10万多,但房子也造了7万个,真的是供不应求吗?, O6 d" l5 Z* l- z
6 t& g+ O; k3 {9 r% E6 c" x
2)2008的开工量会是多少?如果回到10000的级别,有多少建筑工人要失业?回到6000的级别,又有多少建筑工人要失业?
/ _8 z1 ]( Q# c/ Q
' i. A2 J- Q' t' \3)上一次的开工量大幅下降发生于80年代初期,从1981的11999降低到1984的2384。可以说,虽然开工量是个结果,不是起因。但作为一个指针,开工量越低,就预示者房价越将下降。那一次,开工量连续走高了8年然后崩溃,这一次也快到8年了。结局会重演吗?
6 e) H' _+ {8 O- c8 q0 p/ }1 q9 M7 h% J2 s4 M3 r2 t
[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-4 15:13 编辑 ]
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发表于 2008-1-4 16:07 | 显示全部楼层
提醒楼上一点,2000年开始正是移民的高潮,而且石油行业和爱省经济也从02年开始走出低谷,这也影响了新房开工量。但同时, 05年前的房市是平稳增长的,这也可能和当时Alberta经济在全国的地位不高决定的。其实房市启动是从04年下半年就开始的,这正是石油经济火爆的时候,想想发400块是什么时候?400块是小数字,但忽悠来了几十万人,房子被忽悠番了番,前任省长是功不可没的。
2 B$ j1 @# s% ?) r7 K) S4 d$ T; d
所以说,平市的开工量现在已经不是6000了,应该取02到04年的数据,应该大于1万2。
Z
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发表于 2008-1-4 17:34 | 显示全部楼层
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原帖由 Monster 于 2008-1-4 16:07 发表 * A' c) B* n( x% h
提醒楼上一点,2000年开始正是移民的高潮,而且石油行业和爱省经济也从02年开始走出低谷,这也影响了新房开工量。但同时, 05年前的房市是平稳增长的,这也可能和当时Alberta经济在全国的地位不高决定的。其实房市启动是从04年下半年就开始的,这正是石油经济火爆的时候,想想发400块是什么时候?400块是小数字,但忽悠来了几十万人,房子被忽悠番了番,前任省长是功不可没的。
) u/ q9 }" N9 d3 |7 R
! p: \3 a2 j2 P/ t( m3 D所以说,平市的开工量现在已经不是6000了,应该取02到04年的数据,应该大于1万2。
/ C% A2 v$ e% P0 u- M6 Z
1 u" g5 U$ E7 b1 |3 B- E
提醒楼上一点,1971年爱城开工量就到1万1了,在1995年还不是到了3000?
# ^# f& K9 K; q! ^. X4 r
3 i6 ^' C6 w% r) ]就算是到了1万2,比现在少3000个。就意味着有1万个建筑工人要滚蛋。  N9 N& K3 J9 U* A

0 ]3 g) w6 H! F1 o- y3 b[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-4 17:36 编辑 ]
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发表于 2008-1-4 22:09 | 显示全部楼层
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 楼主| 发表于 2008-1-5 11:34 | 显示全部楼层
原帖由 Z 于 2008-1-4 15:07 发表
1 o/ p9 Y$ \( s) E) x/ V3 Z4 Y+ C3 t
% c/ W- K  f: r/ p5 P
, q% F: n) W, M8 n你的数据很具有欺骗性。尤其是“2002 – 2005 爱城房市尚未火爆”更是当面说谎。2002年恰恰是房市火爆的第一年!如果我不自己搜索还真不知道,下面我就列一列数据 (来源: http://www.edmonton.ca/infraplan/La ...

& Z* J( F. _6 e, k; q1 z6 h
5 }  B8 Y9 \9 U7 ~1。 比较近6年有何不妥。6年前,油价不到$20, 亚省能源经济不景气,卡城市中心办公大楼空房率超过10%。那时人来的少,经济又差,建房自然是少。比较应有基准,自2002年来,油价攀升,亚省能源经济繁荣,目前油价更是突破$100, 油工司股价连创新高。我曾多次指出,我所作的分析都是基于爱城经济向好,石油时代没有过去的前提。在当前繁荣时代,平均每年销售上万新房并非高估,9 ]. p% e3 a; v3 w4 h9 U0 V" H
6 {6 O% \( W8 W+ H- u# ?5 Z: j; s
2。 我说爱城房市于2006年火爆,是基于以下事实:
: B* p" g  G; M- `2 v. h+ j$ }       1)当年房价暴涨50%;
. N) @! Z; p( `) B! U       2)建筑商大幅度提价,一次可达3- 8 万;" r8 A+ h7 m' f6 B( K  t- U
       3)买新房常无建房地皮;
& ~& w3 J6 @% x/ m+ @" t       4)二手房multiple offer, 成交价常大幅度高于要价;, M- e8 k! D6 {' R
       5)大量炒家入市3 d+ g  X# X+ q7 b
这些现象在2002-2005 年期间,无一出现。其实,至2005年底,卖房并不容易,房价也低,在西南 (113 St – 30 Av) 2室一厅的Condo 只卖6万多。后已要价已近20万。2002 年房市升温不假,最多说是火热,绝非火爆。% H" H0 ]' s9 d. P
# x5 ^. a( S; a( o. e; {/ J5 ^, w
指我当面说谎,真是莫名其妙。使我不解是Z 年纪轻轻,那来的文革大批判文风。在论坛中常无端指责别人无知,吹牛和说谎。谦受益,满招损,希望你好自为之。
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发表于 2008-1-5 15:53 | 显示全部楼层

有见解!!是比一些水贴强万倍.

有见解!!是比一些水贴强万倍.
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发表于 2008-1-7 23:22 | 显示全部楼层

回复 53楼 的帖子

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
The information you provided is quite helpful and useful. Thank you.: v. z: ?: _/ w) e1 w
( Q4 @9 f% h; v% [9 F
I wish all you guys keep on discussing instead of fighting., U  C2 f) b! U. p2 v
; ]! @" z. w) S; j! U' O. z% \
No Chinese input available - sorry for any inconvenience.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-8 00:52 | 显示全部楼层
原帖由 WST 于 2008-1-5 11:34 发表
" o9 i# q+ b" A) s! T2 J
7 I( A7 N3 q# R4 r6 `0 Q6 t/ E6 N9 }+ Z) Y6 N/ l1 w2 a
这些现象在2002-2005 年期间,无一出现。其实,至2005年底,卖房并不容易,房价也低,在西南 (113 St – 30 Av) 2室一厅的Condo 只卖6万多。后已要价已近20万。2002 年房市升温不假,最多说是火热,绝非火爆。% W+ g- T! }" [: N8 p$ A* s. a1 H* W5 T3 G6 o
' a8 [3 j3 [8 r/ Z( T3 L/ D2 p7 X1 a; _- B( D; N  O  K2 s
指我当面说谎,真是莫名其妙。使我不解是Z 年纪轻轻,那来的文革大批判文风。在论坛中常无端指责别人无知,吹牛和说谎。谦受益,满招损,希望你好自为之。
( q  A' S% N3 i! q( p9 ?6 H- q. E

6 j4 h! d& F" \  P* l  b1 [; O" h+ P$ T# Y  B2 @/ [
同意5 n* @* b: V8 o# o0 }% [
其实谁认为房价涨跌,只是一个讨论的意见,没有谁对谁错3 T2 ^9 o7 ]$ {/ Z; y
但是感觉"Z"的言谈之间,让人感觉他心里很阴暗3 d' @8 B- H: a4 a
好像是社会角落里那种SMALL人.
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