挤泡泡----漫天要价，坐地还价

Z · 发表于 2007-10-30 09:57

完全可以更简单。上政府网页去查政府估值。然后按照市场情况增减。好比现在属于牛市，比估值高50%的是合理的。就是说，政府估值30万的，应该45万左右成交。

然后到现场看清楚，靠路或靠绿地等酌情增减，因为政府估值不大考虑这些。

ligeree · 发表于 2007-10-30 09:57

玫瑰suppose the 50W price (of which lz belive have bubbled) of the house is the real(transaction) price so that she thought she could get the 2005 price by dividing 1.07,1.07 and 1.2. This may not be totally correct but she is using an OK assumption, cause' now the real depreciation rate of the house is actually ~1%.
But Z didn't understand what 玫瑰 was saying at first.

Z · 发表于 2007-10-30 10:00

原帖由 ligeree 于 2007-10-30 10:57 发表 : a/ A: q8 q# ^5 }
玫瑰suppose the 50W price (of which lz belive have bubbled) of the house is the real(transaction) price so that she thought she could get the 2005 price by dividing 1.07,1.07 and 1.2. This may no ...

问题是，这不是玫瑰开的帖。

我从没说玫瑰的估计对或不对，只是说玫瑰没有看懂楼主jeremy的方式。至于jeremy的计算方式，我并不赞同。

从卖家列价乘以一个比例还价根本就是不可取的。因为这么做忽视了不同卖家的不同策略。有的就是很疯狂，也许值40万，却挂70万，你回个50万不是上当了？如果值45万，挂50万，你灰40万不能成交，不是错过了？

结论，判断房子价值要自己去估计，不能拿卖家叫价为起点加个算法了事。

[ 本帖最后由 Z 于 2007-10-30 11:04 编辑 ]

静夜的玫瑰 · 发表于 2007-10-30 10:09

你这个方法简单我却不推荐。但绝对可以作为参考指标。因为政府估价只有象征意义。它只告诉你在该区，这么大的lot和面积的房子值多少钱。但它不考虑内部的实际情况。譬如，同样一个房子，保养、装修、地下室是否完工等等，其价格的差距是很大的。甚至有10万的价格差异。我的朋友甚至去complain政府估价太高，因为自住的话这个价格越低越好，有的人做了地下室也不报，就是这个道理。

jeremy · 发表于 2007-10-30 10:22

昨天晚上又跟这位好友请教1.20的供求因子是怎么来的。他说是根据2005-2007全市人口静增长量和房产静增长量(包括CONDO)估算的(按平均每户2.5人计算)。他说虽是估算，却是房地产开发商和银行预测未来走势的重要参数之一。

一个重要的信息是，今年夏天人口增加少于往年。随着今年夏天大批新房的完成，他可以肯定，现在(10月份)的供求因子已经开始<1.20。他还建议不要去买今年夏天刚交工的新房，因为不可能低于去年BUILDER卖给他的价位。3-10年新的房子就算70%的要价成交，房主也还是有大利可图。

敝人又请教他对2008年房市涨跌的预测，友人诚恳回答(意译)：“上帝才知道，政治经济很多因素都有影响。抓住现在买方市场这个机会才是现实的。60%起价开始谈，70~75%左右成交料无大错”。

以上信息仅供参考。切莫为此吵架。

[ 本帖最后由 jeremy 于 2007-10-30 11:24 编辑 ]

jeremy · 发表于 2007-10-30 11:08

原帖由 Z 于 2007-10-30 11:00 发表 4 _1 ]) f s% ^# h+ W8 ~5 s& B
* {. f* ] J+ D! K# n
5 `" p! Y3 e$ Y4 c
问题是，这不是玫瑰开的帖。& u$ |- @9 Y, _" {

6 h$ v8 O" [$ C- d: v我从没说玫瑰的估计对或不对，只是说玫瑰没有看懂楼主jeremy的方式。至于jeremy的计算方式，我并不赞同。
3 m6 K. Y! J; ]2 D4 O9 f% B4 |# ?3 y: H! F, ?' H
从卖家列价乘以一个比例还价根本就是不可取的。因为这么做忽视了 ...

Z的问题提的好！

请不要以LIST-PRICE 为参考，因为有泡泡, 而且泡泡大小不知道。应该以2005年的价钱为参考用公式估计今天的价位。

怎样知道同一个房子2005年的价位哪？找REALTOR。他们的钱也不是白挣的。

REALTOR能纵向(按年代)和横向(比较同一个小区类似的房子)查到每个房子的价位。REALTOR可以查到每个房子的交易历史和每次交易的成交价(纵向)；也可以根据同一个小区类似的房子在某一年(如2005)的成交价来计算你看中的房子当时的价位。由于每个房子装修不同，会有一点误差，但误差不会很大，而且误差肯定会远远小于泡泡。

[ 本帖最后由 jeremy 于 2007-10-30 12:40 编辑 ]

浪里黑条 · 发表于 2007-10-30 12:46

原帖由 静夜的玫瑰 于 2007-10-29 22:17 发表 + }# A1 {3 P) Y6 @" M( d
don't you think you are funny? I just express my option here, and I don't care about your judgment。 even I can't read Chinese and English like you said, I work for a big company i, I have good p ...

这个好玩。

小妹妹，你几岁了？你还能为大公司工作，有好的配门特，真有出息。你比其他小朋友还多一个大红花，是不是？

嘿嘿，真有意思。

浪里黑条 · 发表于 2007-10-30 12:54

原帖由 静夜的玫瑰 于 2007-10-29 22:17 发表
- ^! n% e m \7 J' Y0 m4 edon't you think you are funny? I just express my option here, and I don't care about your judgment。 even I can't read Chinese and English like you said, I work for a big company i, I have good p ...

你妈妈不是告诉过你么，家里的事情不要出去乱说。你看你，不懂事，连家里有诺宝邻居都说。还好，没把你爸爸有个大手枪这个事情说出去。

以后不要和其他小朋友攀比，炫耀。

记住了没有?

去，上Z叔叔那里认个错。

静夜的玫瑰 · 发表于 2007-10-30 13:05

小兄弟，你的爹没有跟你说过吗？长大了要有点男人气量，不要女里女气让人说你爹没把你按照男人的标准培养。

静夜的玫瑰 · 发表于 2007-10-30 13:10

偶尔攀比一下也没有啥，小小的虚荣一下阿！其实也是给英语不太好的弟兄姊妹打打气，连我这样英语不匝地的都能进找到不错的工作，你还怕什么？大点胆子就是了。不怕别人说我听不懂，看不懂就是了。

浪里黑条 · 发表于 2007-10-30 13:42

原帖由 静夜的玫瑰 于 2007-10-30 14:10 发表 + G3 j3 y4 F% E: J
偶尔攀比一下也没有啥，小小的虚荣一下阿！其实也是给英语不太好的弟兄姊妹打打气，连我这样英语不匝地的都能进找到不错的工作，你还怕什么？大点胆子就是了。不怕别人说我听不懂，看不懂就是了。

真是好孩子。叔叔替你高兴。

不用担心，叔叔有工作。

虚荣不怕，哪个小朋友不虚荣，是不是？再告诉大家，你做什么好工作？配们特有多好？

其实你可以多跟你紫叔叔学学，多分析分析房市，别总想着给弟兄们打气。

好了，回家吧。

静夜的玫瑰 · 发表于 2007-10-30 13:58

看来你爹还是没有把你按男人的标准培养。这么一把年纪了还那么好奇？什么工作？payment多好？你也打听得太细了。就不告诉你，好笑！

[ 本帖最后由静夜的玫瑰于 2007-10-30 15:14 编辑 ]

静夜的玫瑰 · 发表于 2007-10-30 14:12

没有兴趣再回你无聊的帖子了，跟这个楼主开的主题离得太远了。

静夜的玫瑰 · 发表于 2007-10-30 14:21

不好意思，你这个realtor朋友的观点粗糙了点，以05年的价格为准，05年初还是05年尾？年初和年尾的价格好像也差挺多的。又譬如我要买的房子05年没有成交过，而是第一任房主，买的时候才花了10万块，我要到那里去查这个房子05年的价格？还是说回到05年edmonton的平均价格？可否帮忙再问问。

elephant · 发表于 2007-10-30 20:36

我想楼主的意思是现在10月份就对应05年10月份吧,算了两年的通货膨胀进去呢,要按年初算,那得三年通货膨胀了.

jeremy · 发表于 2007-10-30 21:24

可以根据同一个小区类似的房子在2005的成交价来计算你看中的房子当时的价位. See #36.

黑蛋 · 发表于 2007-10-31 07:44

房子的价格值多少，我认为如果只是自住，关键是看自己对房子的满意度如何（当然其中包括房价的满意度），价格的弹性应该比较大。就像买消费品，我们看上的认为好的东西，多花点钱大家都会认可。如果是投资的话，那就不一样了，那是给别人买的，自己看上看不上就无所谓了。

对比一下下面的房价，大家会不会发现有人疯了。这两套房子我都看过，我认为差价应该在1-1.5万。

http://edmonton.comfree.ca/displ ... aa8be4e37bf81f669a4

http://edmonton.comfree.ca/displ ... aa8be4e37bf81f669a4

另外，我认为对于只有一套房子的人，很多人应该也希望房价稍稍下调。那样换房的成本会小一些。

紫光 · 发表于 2007-10-31 08:36

原帖由黑蛋于 2007-10-31 08:44 发表
5 h- S: O. {# @* |9 X& o房子的价格值多少，我认为如果只是自住，关键是看自己对房子的满意度如何（当然其中包括房价的满意度），价格的弹性应该比较大。就像买消费品，我们看上的认为好的东西，多花点钱大家都会认可。如果是投资的话， ...

第二个房子从今年1月份开始就以高于1800SQFT 普通SINGLEHOUSE的价格LISTING，而且房价涨，他就跟着涨，房价跌它也不跌，估计也不是真想卖。

黑蛋 · 发表于 2007-10-31 09:44

原帖由紫光于 2007-10-31 09:36 发表 0 e; g/ i& L# x& @/ {( R
/ Y9 X3 y" `$ ?$ E) t
第二个房子从今年1月份开始就以高于1800SQFT 普通SINGLEHOUSE的价格LISTING，而且房价涨，他就跟着涨，房价跌它也不跌，估计也不是真想卖。

房主的确没有真正要卖的意思，女房主说如果卖掉她们就搬到vancouver。她们家好像是开dayhome的。

jeremy · 发表于 2007-10-31 09:54

明摆着姜太公钓鱼，专等着傻大头鱼上钩。

[ 本帖最后由 jeremy 于 2007-10-31 10:55 编辑 ]

水管工 · 发表于 2007-10-31 10:00

原帖由黑蛋于 2007-10-31 08:44 发表
2 `* p9 R. R; R房子的价格值多少，我认为如果只是自住，关键是看自己对房子的满意度如何（当然其中包括房价的满意度），价格的弹性应该比较大。就像买消费品，我们看上的认为好的东西，多花点钱大家都会认可。如果是投资的话， ...

47W的TOWNHOUSE 你还去看, 够捧场的, 是不是女房主很漂亮.

黑蛋 · 发表于 2007-10-31 11:33

原帖由 水管工 于 2007-10-31 11:00 发表
" R! J( P0 s; @* y* y9 c! \ p( @

0 R6 R8 g: r8 O! T9 J( O- R47W的TOWNHOUSE 你还去看, 够捧场的, 是不是女房主很漂亮.

顺路过去的，当时的叫价好像是41万，我朋友说带我去看一个crazy的房子（指的价格）。房主的小姑娘挺可爱的。

水管工 · 发表于 2007-10-31 11:46

原帖由黑蛋于 2007-10-31 12:33 发表 3 I1 a7 J* u8 J! \) h: E

+ b0 p1 F7 w8 Y1 f% | ]' W! c! S4 C' n! I( j( i8 X ^; q
顺路过去的，当时的叫价好像是41万，我朋友说带我去看一个crazy的房子（指的价格）。房主的小姑娘挺可爱的。

看样子, 41W是极限底价了, 我们都错过这个机会了. 6W涨幅啊!

大头熊 · 发表于 2007-11-1 15:15

最近有些人火气有些大，是不是因为房价波动闹得晚上睡不好觉？

万年小腰 · 发表于 2007-11-2 21:31

原帖由 DRAGON 于 2007-10-30 09:50 发表
1 j- v! l a% w+ o不喜欢你这样显摆, 早来两年有房有一份大公司的工作也不值得这般炫耀,
1 u( l/ }9 [0 Y B5 I龟兔赛跑, 谁笑到最后还很难说.

laojianghu · 发表于 2007-11-2 23:15

觉得"玫瑰"同志要分请书面语和口语的区别.
你写的中文,我确实也看不懂.

我可不是Z的朋友.我看"玫瑰"是不是年纪比较小,80后的人通病就是这样.

中文,不学是不行的.

jeremy · 发表于 2007-11-9 10:27

最新得到专业人士消息：2008年同2007年相比，将会有7-8%的涨幅。上涨将会从春季悄悄开始。主要原因是受US影响，利率要下调。加上通胀，而且本市供求因子仍然 >1.1 。想买的人还有半年的时间挤泡泡，按上面的公式挑大的挤.(大房子往往泡泡大)。

冬天里泡泡更加脆弱，总有撑不住的，只要你轻轻一桶就会破(给OFFER就高兴的大有人在. <2年新的房子例外)。

上万套房子在市场上，史无前例！广阔天地，大有作为！成功了别忘了在这里告诉一声，一起听个响儿。

静夜的玫瑰 · 发表于 2007-11-9 13:18

真奇怪！我要显摆也用不着到这里来。我说的不过事实而已。就我这烂英文和中文都找到工作了，可想见edmonton的就业市场挺不错。
所以看不出房价会像有人希望的那样大跌！退一步讲，如果房价如有人预期的那样大跌回几年前的样子，估计那些等着大跌买房的人还是买不成，因为你可能也没有工作了。

YOKO · 发表于 2007-11-9 13:36

Exactly for :

所以看不出房价会像有人希望的那样大跌！退一步讲，如果房价如有人预期的那样大跌回几年前的样子，估计那些等着大跌买房的人还是买不成，因为你可能也没有工作了。

There is no doubt!

Well always hard ...........

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