几个小故事

水管工

原帖由 音响神仙鱼 于 2007-9-25 22:47 发表


! y4 O3 i. B3 l3 @: }; S: Pthat's right, it will cost more for new houses now even if builders offer incentive or promotion(happened in year 2005)

* _2 z: S2 `& Q. O& U
There will be more incentives coming to the market as the demand for new homes is very weak now.

水管工

原帖由 Z 于 2007-9-26 08:37 发表


错误，降价永远从旧房开始。主要是银行在下降市中会重新评估风险，信贷收紧，先从旧房开始收紧，力保新房房贷。

  @7 x1 h" w2 X4 y7 K0 T3 M/ K新房牵涉到建筑商资金链的问题。过去的两年很多美国，尤其是美东建筑商直到破产，都没有大 ...

' ~& h% n% P* r: H. b9 _6 R, s新房降价是迟早的事情, 到要看看builders还能撑多久,估计也就最多半年吧.
# i/ Y$ y/ }4 S) `6 [
实际上, 美国builders都在变相或不变相降价.
+ Q  ^' a6 P) ^( L  _* `2 v
& {  @* \$ C6 @7 Z/ _' Z下面的摘自LENNAR(top builder in US)的最新财务报表:
% Y) Y9 o1 J5 T5 f: `  T4 X
/ y0 k% o. b! D; M" j$ hThe average sales price of homes delivered decreased to $296,000 in the third quarter of 2007 from $316,000 in the same period last year, primarily due to higher sales incentives offered to homebuyers ($46,000 per home delivered in the third quarter of 2007, compared to $35,900 per home delivered in the same period last year).

音响神仙鱼

原帖由 水管工 于 2007-9-26 09:49 发表
# L; G  l# J# R* v
4 i; B! t6 B. I& Z$ n* C& }2 J: ^% X
There will be more incentives coming to the market as the demand for new homes is very weak now.

. X9 k% X2 L& c0 J( R+ B; P( Wthat may be a good thing, I think right now the builders are builiding way too many houses they can handle!

音响神仙鱼

but whether or not they will adjust the price really depends on each builder's own situation, slower new home starting not necessarily will lower all builder's cost and price. ie. a builder's size can build 100 houses per year, but in 06, they may have 300 hourses contract, can imagin even if the new home contract next year may go down to 200 /yr

紫光

原帖由 Z 于 2007-9-26 08:25 发表
( y  l% o7 {4 c5 h
' K  j2 _  A8 ^5 Z% d
& R( I, C" G$ _9 s爱城是否建成石油深加工基地不是政府决心不决心。而是看众多公司是否认为回报充分，有没有决心。政府所做的，只是在公司下定决心后，同意或不同意，或者以什么税收代价来同意。
3 a* i) a, V4 U( R' X9 e1 y
0 F1 F, y& C% d* K" C: j所以，本质还是看石油和炼 ...

2 l7 G/ f/ w5 i你说我要是给政府足够的钱，要求把我二舅的像挂在省政府的楼匾上，他们能同意吗？
同样的道理，在加拿大这么一个注重环境、人权的地方，
+ A# h9 [( o* I要建一系列的炼油厂，是那些公司能决定的了的？
3 D' W  C+ @; F, a1 A7 Q
另外，未来10年，edmonton将有600亿（政府数据）热钱进入各个项目，按消费乘数计算，可以给
) N  [7 U# s- B7 f; @* H经济总量带来2400-3000亿贡献，分到每年，将有240-300亿。
知道现在edmonton一年的GDP是多少吗？

紫光

原帖由 Z 于 2007-9-26 08:37 发表
% S; e; i- m& s8 n# O2 G, s4 K
9 Y) p8 _" F2 U# b% o) h4 P
错误，降价永远从旧房开始。主要是银行在下降市中会重新评估风险，信贷收紧，先从旧房开始收紧，力保新房房贷。

/ G, B/ b+ P" K0 V- c# X新房牵涉到建筑商资金链的问题。过去的两年很多美国，尤其是美东建筑商直到破产，都没有大 ...

/ @7 X( _+ N8 n1 m1 c. y7 d
& P7 N. L1 u# I. }2 }. r你看到了美国房产的下跌，可是你分析过为什么下跌吗？
7 A( l! B+ X! g' _( o知道美国的次贷占市场多少？加拿大又占多少？

  S9 \. M: Z: D* r) `$ ^先从旧房开始收紧，力保新房房贷。-----你的想象吧？
据我所知，放贷的第一考虑是你的收入和信用。一个年收入20万的同志想买个老区的40年旧的房子，银行怎么办？
$ o  W$ r# O& p. ?& ?2 m劝他说，你买新的吧，买新的我们就借钱给你。

旧房唯一比新房多一点的手续就是要做个评估

kaleli

就这一轮帖子的你来我往，个人感觉紫光比较正确。
就石油工业来说，爱城占着地利这一点，所以人越来越多。房价在过去2年疯长。但是随着生活指数的提高，房价会调整后趋向平缓，个人不认为会下跌。
; Q, c( w- x; z8 s' }0 X
[ 本帖最后由 kaleli 于 2007-9-26 21:36 编辑 ]

人生几何

就这一轮帖子的你来我往，个人感觉Z比较正确

kaleli

盗版盗版，我们要坚决抵制盗版
+ X  n4 H4 i, J# j3 \; K2 c

原帖由 对酒当歌 于 2007-9-26 21:34 发表
就这一轮帖子的你来我往，个人感觉Z比较正确

白手起了家

我不懂专业的东西，凭一般常识，看到现在，我也认为紫光更有理。

elephant

别争论了,不分胜负的.老杨有帖子,看涨的一边,看跌的一边.都排队去,明年见分晓.不要说房子20年看涨啊,那就你最聪明.

years

原帖由 紫光 于 2007-9-25 21:59 发表
多伦多没有去不知道。
# @% ?' A& r) p4 d$ F! ~温哥华前几天才回
) {+ y7 f: T, g) Y* r好一点的区一个condo抵这里一个house
9 z! W7 F5 L  H: f西温一块地就要100多万，就不谈房子了
# h3 t) K. y% h8 F  T非要比列自文的话。那里有的地方跟这里的chinatown差不多。
白送都不想去住。当然便宜。

! Z4 ]4 D1 \  ?
你白送一个chinatown的房子给我，看我去不去
+ M5 _# p: L& B+ z1 m
发起个调查，有人白送你chinatown的房子，你想不想去住？

years

原帖由 Z 于 2007-9-26 08:25 发表
- Y7 ]% ?4 }5 k

: |9 P8 C- O& }' x8 p& F4 w7 D1 k爱城是否建成石油深加工基地不是政府决心不决心。而是看众多公司是否认为回报充分，有没有决心。政府所做的，只是在公司下定决心后，同意或不同意，或者以什么税收代价来同意。
: u6 V! f. `. [3 ?
所以，本质还是看石油和炼 ...

4 W! n3 M5 n& R  D说的对啊，有人还以为是中国政府下决心，大地也要抖三抖呢

Z

原帖由 紫光 于 2007-9-26 21:23 发表
1 P- D6 |- U7 K( d$ ]& T
你看到了美国房产的下跌，可是你分析过为什么下跌吗？
& U3 l8 z9 v9 w1 H8 Y6 `6 @& \8 h知道美国的次贷占市场多少？加拿大又占多少？
先从旧房开始收紧，力保新房房贷。-----你的想象吧？
( q2 g( q5 H: h4 U! A3 \据我所知，放贷的第一考虑是你的收入和信用。一个年收入20万的同志想买个老区的40年旧的房子，银行怎么办？
; H! n" w" J2 @) m# ^劝他说，你买新的吧，买新的我们就借钱给你。
旧房唯一比新房多一点的手续就是要做个评估

' B! V2 q% R6 v" Z, g0 Y2 D5 O( Y2 s1 p  |
7 P5 u1 @0 }4 @" o
' B2 e$ K6 ?6 [& {4 x$ w- V: D2 n2 s1 n呵呵，你只知道美国次级贷款，可你知道这次 credit crunch 是包括传统贷款，和抵押商业贷款（如ABCP）的。次级贷款的借款者信用不良只是冰山一角，更主要的是这几年吧按揭打包当作债券出售是一种热门的投资产品。现在这种投资模式烫了很多投资者的手，让很多按揭公司破产，已经行不通了。现在美国全国的正常贷款的破产率是上一年的两倍！
: l; m9 G) c9 N* h, a
接下来的情况是，按揭债券要么无法批发出去，要么就要大规模提利率。如果不依靠按揭债券，就只好依靠银行存款为支持放按揭。但这些年房市暴涨，人们都借钱而不存钱，银行的存款根本不足以支持每年对贷款的需求，唯一的办法就是提利率。这不是美联储刚减隔夜拆借利率，当天国际市场就出于对美元和美国经济的悲观，抛售美国国债，使得国债利率和国内按揭利率同时上扬。美国和加拿大的信贷市场完完全全是一体的，这些大银行互相买卖金融产品用的是一个平台。所以，加拿大完全无法孤立于美国的信贷收紧。
+ k8 K8 u8 ^" N: n, W( t
/ T: I  D; c* B2 B8 ~9 L" o你关于20万买40万的例子完全不贴切。现在买房，能这么轻松的人很少。爱城家庭平均收入7万上下吧，房价平均35万上下吧。如果收入7万的家庭去买35万的新房，贷款批下来的概率绝对好于35万的旧房。

白水

DaPeng

喂, Z 和紫, 你俩是不是同一个人?

April

Z

原帖由 DaPeng 于 2007-9-27 11:17 发表
* V! A) b4 E9 ?+ Y; w! w* Q喂, Z 和紫, 你俩是不是同一个人?

4 [4 ]1 a$ n% b4 o7 p2 u
) y' _- o: L" D+ c9 l晕，还是被发现了...

水管工

原帖由 DaPeng 于 2007-9-27 11:17 发表
喂, Z 和紫, 你俩是不是同一个人?

2 [: K1 B, I1 c* G+ ~! n8 [! Y
3 z7 g" w1 @6 c: X) P% J% T看上去一模一样.

紫光

Z 和对酒当歌有90%可能是同一个人
5 l/ ^0 Y+ |/ g, Q/ y但绝对不是跟我

5 o3 b. B4 ^: n6 y我只负责提供一些有用的信息， 共有需要的参考。

' |" N; b+ n. p[ 本帖最后由 紫光 于 2007-9-27 13:08 编辑 ]

catty

Z可是典型的成功人士，犯得着吗？

Z

原帖由 紫光 于 2007-9-27 13:00 发表
8 e* b/ R) q4 LZ 和对酒当歌有90%可能是同一个人
/ b9 {6 y2 g7 A, ]/ g: Q- I9 x! I但绝对不是跟我
0 A5 o% _  @3 `& S- |
. D1 E! U0 I, _1 }6 H我只负责提供一些有用的信息， 共有需要的参考。

, T* X( j8 T' h6 ~2 n" x
对酒当歌是不是当年的醉酒当歌？

人生几何

I am not "ZUI jiu dang ge".  I am "DUI jiu dang ge". I haven't got drunk yet.

bryan

原帖由 青萝 于 2007-9-25 17:12 发表
0 d* j9 H/ a! p) v4 `, Y; S感觉楼主好像漏了什么。
- h1 j- w7 r9 C, [1 Y; d偶总觉得爱德蒙顿也就跟国内的大庆或是东营（胜利油田）似的，就守着一块儿油田，别的还有什么？油田的人工资高一点儿，于是搞得全市无辜人民群众都得一起为高消费买单。但是也没见房价 ...

' I! m: l- U0 G6 _3 w, Z  大庆和胜利油田的房子就比周边城市的要高一倍，这个很正常，因为他们有钱，物价高，房价就会高， 物价不降，房价不可能降，这也是，这的人工资水平和房价相比，比大庆和胜利油田的工资水平和房价之比还是要高很多，很多，，这里的工资水平如果高于多伦多，文革华，那房价高于那也不过分，你到了多伦多，文革华，没有了工作房价再便宜你也买不起，

青萝

毕竟也只是“如果”。
! K9 A! ~" E7 j+ k( ?# t9 v
石油相关的工作，爱城的工资肯定比多伦多高。就象胜利油田的工人挣的比北京石化的工人多一样。可是，其他非石油相关呢？城市平均工资呢？上面好像已经有人做了功课了，多伦多还是高于爱城的。

另外，估计没有谁会在没找到工作之前就从爱德蒙顿把职辞了搬走的。爱城也没恐怖成那样吧。

sujie_alex

我们有TOP 的平均工资 ----    不代表人工成本最低
我们有最低的税率  -----  不等于最低的消费支出
1 V8 b8 ~/ }! i: a! p我们有最低的空房率  ----   Calgary最低，温哥华也比Edmonton低 （根据CMHC今年4月份的报告）
我们的城市有52个，平均每个30亿加元的项目ON GOING  ---  大部分不在Edmonton范围内，而且设计施工采购正在往外挪，而且随着加元升值，外包的速度在加快...
! `4 ?6 m, B8 R/ e3 h! j
致命的是炒房的人太多，房价短期内能稳住是不太可能的，他们出货还来不及呢，现在的下跌不就是他们在不断杀价造成的吗？

但中长期看，还是必涨的
+ }3 a% [. ~+ r# n
争取选个物超所值的房子，借着下跌使劲砍价...

kaleli

大家抛售美国国债，国债利率上扬可以理解，但是为什么国内按揭利率同时上扬我就不明白了，请指教。

原帖由 Z 于 2007-9-27 06:14 发表
+ `; t% c% v4 u" j
9 n/ T# P- Y# i. D7 P1 S4 Z: g* `当天国际市场就出于对美元和美国经济的悲观，抛售美国国债，使得国债利率和国内按揭利率同时上扬

三言两语

原帖由 kaleli 于 2007-9-27 18:59 发表
6 \; C+ i" K0 m. l! b大家抛售美国国债，国债利率上扬可以理解，但是为什么国内按揭利率同时上扬我就不明白了，请指教。

& H1 r! ?) m1 m% N% M  R/ M7 x# t6 g3 g
因通涨而加息，因加息而按揭利率上扬。

Z

原帖由 kaleli 于 2007-9-27 18:59 发表
' C$ ]8 t9 V& s3 o3 _大家抛售美国国债，国债利率上扬可以理解，但是为什么国内按揭利率同时上扬我就不明白了，请指教。

5 W& ]& ?6 b; y/ b, o5 G1 ~( E
按揭也是借钱。甲借给乙钱。这个乙是准房主，甲是谁呢？一般包括存款者，和债券购买者。所以当国债利息上升，那么这些国债直接承载的按揭的利率上升；即使不直接承载，同作为债券产品，当毫无风险的国债提高利率，出于竞争，其他所有债券（至少是同时段的）也要利率上升，以保持息差结构。

可爱多多

原帖由 Z 于 2007-9-25 15:56 发表
我也来讲一个小故事。
5 L3 `, q$ }; G

4 a3 X! Y, D' C( f微软，是世界最大的软件公司，垄断，而稳健。其营业额年年增长，利润年年增长，想必股票也不停的涨吧？非也！微软股票在1999年底达到最高的接近$60一股，现在才$30一股。考虑到利息损失 ...

同意！
6 }* X+ y& R  c8 t如果玩过股票，或者任何一种投机，就能明白预期是如何左右价格走势的。
" _- ~& `. ?% H* g6 @* R8 x2 {爱城的房价还在上涨趋势吗？还是已经开始震荡了？如果已经开始震荡，那么离下跌就不远了。