爱城房地产的现况和思考

牛眼熊心 · 发表于 2007-7-12 15:31

原帖由老杨于 2007-7-12 16:17 发表 4 y. X6 S5 L) ?8 J; X

3 e/ }: X! Q- h1 a% d' V; `# O4 x我好像在某一个帖子也这么说过。

拿证据来!

我的证据: http://www.edmontonchina.com/vie ... &extra=page%3D8

音响神仙鱼 · 发表于 2007-7-12 15:32

原帖由老杨于 2007-7-12 16:17 发表 ! B1 a. {/ Q& C0 Q
, K: s' p" U2 Y. o9 T" `3 y6 B
我好像在某一个帖子也这么说过。

我好象也有过这样的说法, 真是什么那个所见略同的说

老杨 · 发表于 2007-7-13 13:40

我的证据：
http://www.edmontonchina.cn/viewthread.php?tid=93042
第19楼

xdd · 发表于 2007-7-13 16:36

爱城房价现在是暂时停一下，很快又会迅速上涨的。爱城的新增人口这么多，不管盖多少房子也不够呀。

冰糖葫芦 · 发表于 2007-7-13 20:43

原帖由 xdd 于 2007-7-13 17:36 发表 ( H& M& H9 w: ~3 J4 j
爱城房价现在是暂时停一下，很快又会迅速上涨的。爱城的新增人口这么多，不管盖多少房子也不够呀。

看看卡尔加里就知道了

WST · 发表于 2007-7-14 12:10

原帖由 WST 于 2007-7-7 22:08 发表 $ }( s5 `/ D: r: k) P" M2 y
爱城房子 list 大幅增加，价格已开始回落，一些值得思考的问题是：
% d I9 c. h/ K$ U+ d
1 n$ g- I1 O6 q- m1。爱城 MLS上市房子在短期内由1000 多增至6000多，由卖方市场迅速向买方市场过渡，是谁在卖？何时会达到list高峰？是否会导致房价大幅度调 ...

现在试着回答第二个问题。
2。成交二手新房常比建筑商的同等期房价格约低10%或更多，进一步导致期房滞销。建筑商会否降价销售？如果不，何时能消化完低价出售的房子？如果会，则有何后果？

由于大量二手房上市，急需卖房者被迫降价销售。以二手全新房和建筑商同等期房相比，让利可达10%或更多。这也导致期房滞销。建筑商会否降价销售，从而触发减价战。建筑商新房的价格动向对爱城中短期房市的走向极为关键。我以为建筑商大幅调低房价的可能性很小，对此问题，有以下几点看法：
1。这几年，虽然爱城房地产兴旺。但是，由于地价，建筑材料，人工，政府税收大幅度上涨，建筑商的利润并不很高。除非亏损，建筑商的让利空间不大。顺便说一句，很多朋友认为炒家是爱城房价疯涨的主因。我以为根本的因素是建筑业大幅通货膨胀（可能是ppi和cpi 的数十倍），这可以从政府建23Ave. 的立交桥的预算看出。目前的预算是2003年的3倍。立交桥地为政府所有，地价不涨，仅建筑费用已是3倍，比房价涨得还多，难道有人在炒立交桥。
2。建筑商为专业人士，他们应该明白降价并不能促销，很可能适得其反：
   1）降价可能引发现房市场恐慌性抛售，急需卖房者会让利更多；
   2）人们买涨不买跌，会有更多人持币观望；
   3）当降价较多时，有些交定金未交割期房的人会放弃定金，建筑商很可能资金断裂。
3。 MLS 上市已达6千多，但和每年消化的新房相比，仍是小数。目前，期房销量很少，成交多是现房。当急需卖房者出局，低价出售的房子（以BUILDER新房为基准）将消化完。我估计大约需2-4个月的时间。
4。部分建筑商小幅调低价格是可能的。即使在这几年房市大涨时期，小幅降价也常发生。
5。从政府的批地和建筑商的销售策略来看，是比较谨慎和稳妥的。控制上市数量，宁缺勿过，以免造成供过于求。
6。我以为主导爱城房市的根本因素是期房，现房的价格最终将向期房靠拢。房子供求关系的变化也应注目于新房。
7。以目前的经济状况来看，建筑商大幅度降价的可能性和必要性都很小，但仍应密切注意。以防意外。毕竟市场没有定数，只能从概率上把握。并根据新发展来决定如何走下步棋。

冰糖葫芦 · 发表于 2007-7-14 15:40

唉忙的没功夫想这些

对于楼主精辟的分析只能顶下不好意思

十年移民路_ · 发表于 2007-7-15 11:51

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表
8 O2 j( C( e9 k4 [$ `, Z0 G9 G0 G
% H v( `% f0 |% E% x, O, h) Z" s# g, c: e$ T V* Q" S. ?4 O
现在试着回答第二个问题。
1 E$ o) a$ N: d5 r5 t( I2。成交二手新房常比建筑商的同等期房价格约低10%或更多，进一步导致期房滞销。建筑商会否降价销售？如果不，何时能消化完低价出售的房子？如果会，则有何后果？
7 l6 {2 T D$ J! ]4 F6 ^5 U: S% @# p% b) W% e+ {4 |
由于大量二手 ...

很少见到这样深入的分析。值得一读。

:huanying:

BaiLing · 发表于 2007-7-15 20:11

值得一读

Magrath · 发表于 2007-7-15 21:10

:chongbai:

老农民 · 发表于 2007-7-15 21:38

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表 ( P& I) F& C7 O1 ]
0 i) c# u J; ^* m) ]
1。这几年，虽然爱城房地产兴旺。但是，由于地价，建筑材料，人工，政府税收大幅度上涨，建筑商的利润并不很高。除非亏损，建筑商的让利空间不大。顺便说一句，很多朋友认为炒家是爱城房价疯涨的主因。我以为根本的因素是建筑业大幅通货膨胀（可能是ppi和cpi 的数十倍），这可以从政府建23Ave. 的立交桥的预算看出。目前的预算是2003年的3倍。立交桥地为政府所有，地价不涨，仅建筑费用已是3倍，比房价涨得还多，难道有人在炒立交桥。2 H$ t+ Z/ R3 x4 x
...

按照你的理论，难道美国的人工费，材料费比爱城低，所以美国的房市下滑。
你认为这样解释合理吗? 实际上美国的人工费，材料费不一定比这里低

你的分析看似有点道理, 但理论基础还不牢固.

[ 本帖最后由老农民于 2007-7-15 22:41 编辑 ]

Mona · 发表于 2007-7-16 07:12

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表 $ k1 Q( {2 v- }
* Z( \! p1 k( @0 @# A- b

* a8 s6 D$ p% c# k4 t现在试着回答第二个问题。
; b9 m9 ^: j1 n! P' J. {2。成交二手新房常比建筑商的同等期房价格约低10%或更多，进一步导致期房滞销。建筑商会否降价销售？如果不，何时能消化完低价出售的房子？如果会，则有何后果？1 Q+ x8 l. x5 V7 J

% _! P5 \$ d. z6 n6 T9 r/ m由于大量二手 ...

忘了在什么地方看到的文章了,形容房市有时其实就象醉汗走路,谁也说不清他下一步要迈向哪里.私下里觉得此话也满有道理.世间的事情,有时存在着太多的偶然和干扰,以及突发事件.往往事后很久,才能慢慢参透其中的悬机.

ComfortHardwood · 发表于 2007-7-16 10:02

价格上来这么多是有理由的，估计不会倒退回去的，而且觉得好的地区还是会升的。

这儿挺好的 · 发表于 2007-7-16 10:08

Mona, 还没来得及去参观你东面的房子，你就挥师卡城了，真够快的。东面的房子又卖啦？
这回不方便找你算命了。

Mona · 发表于 2007-7-16 12:06

原帖由 这儿挺好的 于 2007-7-16 11:08 发表
9 S3 S0 R( Z* F9 R, p8 BMona, 还没来得及去参观你东面的房子，你就挥师卡城了，真够快的。东面的房子又卖啦？
3 }1 o Y) }; }! Y$ q3 \这回不方便找你算命了。

挺好的大姐,好久不见了.女儿长大不少吧.我的新电话: 403-4516516,常联系.

WST · 发表于 2007-7-19 15:59

现在试着回答第三个问题。
3。卡城近来上市房子也大幅增加，但房价也同时上涨，和爱城为何不同？
卡城的人口和爱城差不多。经济状况相若。自年初以来，mls list 也由1千多增加到6月底的6千多。但是其平均房价在六月依然攀升约1万（独立房），七月份至今，独立房又涨了很多。http://www.creb.com似乎并不遵循供求法则。http://www.bobtruman.com/blogs/b ... ing-statistics.aspx

而爱城房屋上市量目前并不比卡城多。但房价已受到明显的压抑。其平均房价在六月跌落约1万（独立房），七月份料想会继续下跌。原因何在？我想主要在于卖家组成不同。前文提到，由卖房的动机来说，可分为以下几类：
1）付不起按揭，强迫卖；
2）极需要快卖：
a。两个按揭，负担不起；
b. 和银行有合同，在住进新房前要卖掉旧房；
c. 炒房者需要资金周转；
d. 有些投资者心慌意乱，认为房市将大跌，或睡不着觉，要斩仓出局。
3）希望能以好价，或至少以市场合理卖出，有实力和耐心；
4）test 市场，卖不掉，自住或转租也可。

由于去年卡城房市经过约6个月调整，卖家在经济上和心理上已有充分准备，第二类极需要快卖的人要比爱城少很多。没有人肯低价卖，需求还在，房价如何会跌。前文已强调，正是这第二类卖家，造成爱城房价下跌，也使买家进一步观望。我以为，何时爱城房价调整到位主要取决于第二类卖家何时出局。粗略说来，在comfree 上，价格一降再降，并积极安排open house 的人，不少属于此类。

冰糖葫芦 · 发表于 2007-7-19 17:19

说句跑题的话 : 大家可以考虑去卡尔加里看看了

熊猫阿宝 · 发表于 2007-7-19 17:25

还有个原因，就是卡城比爱城更具吸引力些，而且很可能卡城的房价并没有爱城涨得快（根据Mona和其他一些人的经验）。就象建行和中行的股票，都是国有大银行，每股帐面值都一样，但是建行最高涨到6，中行最高才4.6 ～～～实际上银行间还是有不同，人们对他们的期盼值也不同。

冰糖葫芦 · 发表于 2007-7-19 19:34

原帖由 不想长大 于 2007-7-19 18:25 发表 " n3 k, d! A% c. Y) I
还有个原因，就是卡城比爱城更具吸引力些，而且很可能卡城的房价并没有爱城涨得快（根据Mona和其他一些人的经验）。就象建行和中行的股票，都是国有大银行，每股帐面值都一样，但是建行最高涨到6，中行最高才4. ...

我们要像大蚊子一样扑向卡尔加里

judyzh · 发表于 2007-7-20 07:35

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表
# u5 O" ^' G; Y! a8 [5 Q* f/ [: {; i; f
/ ]3 R! G: \7 t+ s8 q5 |: v: _
现在试着回答第二个问题。
3 Y* g4 X" k6 `$ r9 r7 H1 O6 K2。成交二手新房常比建筑商的同等期房价格约低10%或更多，进一步导致期房滞销。建筑商会否降价销售？如果不，何时能消化完低价出售的房子？如果会，则有何后果？
2 V* X! I [" _& w4 O
8 }* W7 {/ T! t由于大量二手 ...

前阵子去建筑商那儿，聊至最近房价的下跌，那人似乎不屑一顾。说这一阶段LISTING太多的缘故，等这些LISTING消化掉还会涨。问及新房有没有降也直摇头。说起地价，她说只会涨不会跌。

她说的对不对，让我们拭目以待。

另外LISTING增加的原因还有一个就是，去年买了新房的人并没有急着卖，而是装修装修等到今年才卖，所以攒了一些去年没卖的房子。

老朱 · 发表于 2007-7-20 09:18

原帖由 WST 于 2007-7-11 18:05 发表 / D, c7 _ s" H8 q

4 x0 W0 I" `' f" e9 ?
4 O, O! g* I" e' E8 O1 h P谢谢不少朋友的看法，我将陆续对相关问题说说自己的意见，并请批评：; [5 E6 R, B; y" G2 |+ ]8 s
1。爱城 MLS上市房子在短期内由1000 多增至6000多，由卖方市场迅速向买方市场过渡，是谁在卖？何时会达到list高峰？是否会导致房价大幅 ...

有道理！！！

smalltown · 发表于 2007-7-20 13:14

原帖由 WST 于 2007-7-19 16:59 发表 7 J1 Z3 g4 C4 X/ i4 G$ R
现在试着回答第三个问题。
$ S) v- e1 F7 q3。卡城近来上市房子也大幅增加，但房价也同时上涨，和爱城为何不同？
0 I6 ~5 V* Q3 n7 c- Z9 C; V$ E4 }卡城的人口和爱城差不多。经济状况相若。自年初以来，mls list 也由1千多增加到6月底的6千多。但是其平均房价 ...

If you use price per square foot, you will find that the house prices in Calgary didn't went up in the last 3 months.

The average price may not drop, but you can buy a better house than before.

牛眼熊心 · 发表于 2007-7-20 13:37

原帖由 smalltown 于 2007-7-20 14:14 发表
- i8 [/ d0 D- s% V
$ t2 @0 L) ~% X! s$ D
. c% M7 g2 {1 tIf you use price per square foot, you will find that the house prices in Calgary didn't went up in the last 3 months.
8 a0 e' f: s. i/ r: d. y+ J; D) R' ~$ H7 z
The average price may not drop, but you can buy a better house than b ...

Gear up, get everything approved!.........Act before this fall, or you will miss a final chance to jump on the bus!

EXPO · 发表于 2007-7-24 11:52

survey99chenxu · 发表于 2007-7-26 14:19

可是不管是卡城还是爱城，房屋的均价还是一个劲的涨呀。

WST · 发表于 2007-8-9 18:32

原帖由 WST 于 2007-7-7 22:08 发表
: `; U" ?& b$ F/ r- X& H+ {爱城房子 list 大幅增加，价格已开始回落，一些值得思考的问题是：
~/ Y6 T' {- H- x; ?% ~6 r& `, J5 S
1。爱城 MLS上市房子在短期内由1000 多增至6000多，由卖方市场迅速向买方市场过渡，是谁在卖？何时会达到list高峰？是否会导致房价大幅度调 ...

现在和大家探讨第四个问题：
4。买方有更多的选择，并期待更低的价格，在什么时候，买家会急于出手？
可以说，亚省经济持续发展，石油价格坚挺，人还在，买家大多持币观望。买家在等什么，我以为：
1。等 list 达到高峰，不再增加。
2。等房价稳定，并有回升。
3。等急需要快卖者出血，以获得deal. 如前所叙，快卖者包括：
   a。两个按揭，负担不起；
   b. 和银行有合同，在住进新房前要卖掉旧房；埃德蒙顿,Edmonton6b,b9?(O:z+H-u
   c. 炒房者需要资金周转；埃德蒙顿,Edmonton9O2A)D1A6?#a
   d. 有些投资者心慌意乱，认为房市将大跌，或睡不着觉，要斩仓出局。
4。等建筑商的新房的价格动向，确认不降价再出手。

目前，爱城房地产有以下一些特色：
1）卖家标价差异很大，特别是在comfree 上。大多数卖家所标价格接近或略低于建筑商价格，根本无人问津。真不如将牌子撤回，还省点心；
2）建筑商未减价，和建筑商期房相比，部分二手新房可低10 – 15%，此现象不可能延续很久。或建筑商减价，或在急需卖房者出局后二手房价迅速回升。
3）自六月以来，建筑商卖出房子很少。二手房存量的消化主要依赖于期房销售的停滞获减缓。城市在扩展，新房需求必会回升。
4）comfree 有不少deal, 但由于缺少营销策略，比较MLS 难卖。

我以为，game is not over. Inventory 会继续攀升，可能在9-10月达到顶峰。如果爱城经济不出问题，在年底或明年会初房子存量会迅速减少，再次成为卖方市场。追随卡城去年所走的路。

Magrath · 发表于 2007-8-9 20:14

原帖由 WST 于 2007-8-9 19:32 发表
- m: U) b) z/ M S+ S, `) G
; H$ H, Q" ^3 A: ]+ Z1 F4 P% Y0 t+ E
8 W/ ]6 l0 p) v( r现在和大家探讨第四个问题：+ _6 g+ Q& M& i7 o& i
4。买方有更多的选择，并期待更低的价格，在什么时候，买家会急于出手？
+ d' N! f! C+ _* G7 {/ v1 D可以说，亚省经济持续发展，石油价格坚挺，人还在，买家大多持币观望。买家在等什么，我以为：
. ?3 }8 c7 Y# i8 s& N: P6 J+ Y4 D) S1。 ...

elephant · 发表于 2007-8-9 20:42

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表 / s5 K# h) H1 S& \
$ c! a6 ?! j2 {7 Q$ p. e

3 V W7 D8 \% ~4 R+ k3 Z) s# H这可以从政府建23Ave. 的立交桥的预算看出。目前的预算是2003年的3倍。立交桥地为政府所有，地价不涨，仅建筑费用已是3倍，比房价涨得还多，难道有人在炒立交桥。

AB省的人工大幅度上涨是人尽皆知的事,地价也涨了三倍吗?去问问政府,如果没有,那么把地价算入总价,费用就比三倍低.

elephant · 发表于 2007-8-9 21:21

原帖由 老农民 于 2007-7-15 22:38 发表 : F8 ?6 F# h) U& C8 l
8 r- w2 B* n. e2 V5 H4 Y7 d
$ P8 `; X! D9 B+ k! M  h
按照你的理论，难道美国的人工费，材料费比爱城低，所以美国的房市下滑。- s% V$ U- i, C7 b* j8 N/ B; L- G
你认为这样解释合理吗?  实际上美国的人工费，材料费不一定比这里低
# m! f8 b  m: I! `
+ T+ ~1 `( y8 T7 M- C你的分析看似有点道理, 但理论基础还不牢固.

房地产里参与的几方,政府(收地税,卖地),卖房者(包括建筑公司),经纪,银行(放贷者),买房者.

谁最盼望房价下跌?只有一家,孤军奋战,容易吗?只要这家能坚持到底(如美国般),那几家都是纸老虎.

香港还不是董伯伯做了点好事,同情香港人民买不起房子,没地方住,可怜,(代表政府多批了点地出来),房价大跌,只要利益均沾的一方里有一家为人民想想,情况就大变.可是,有哪家最有可能同情劳苦大众呢?除了政府,你要其他几家是绝对不可能的.让你吃肉,喝血都可以,你要他的命成吗?

[ 本帖最后由 elephant 于 2007-8-9 22:22 编辑 ]

今天闲着 · 发表于 2007-8-9 22:21

最近参观不少样板房.中高档房价基本上持续4---5月份的房价.甚至有的建筑商其实出现了变相的降价.

有个房子5月出来,不加税68万多,最近pending的价钱68万多，也就是说，房子省了税。

高档房子150万以上的没有涨价，但销售量未见减少。

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