爱城房地产的现况和思考

牛眼熊心

原帖由 老杨 于 2007-7-12 16:17 发表

/ `. k; ]/ \/ p* `我好像在某一个帖子也这么说过。

拿证据来!

我的证据: http://www.edmontonchina.com/vie ... &extra=page%3D8

音响神仙鱼

原帖由 老杨 于 2007-7-12 16:17 发表

我好像在某一个帖子也这么说过。

我好象也有过这样的说法, 真是什么那个所见略同的说

老杨

我的证据：
- R: P& n0 ?  ?6 l7 R# `+ _" ~http://www.edmontonchina.cn/viewthread.php?tid=93042
( m' E% R: c5 y* p8 x第19楼

xdd

爱城房价现在是暂时停一下，很快又会迅速上涨的。爱城的新增人口这么多，不管盖多少房子也不够呀。

冰糖葫芦

原帖由 xdd 于 2007-7-13 17:36 发表
& y$ D, ?, z) g7 V! X9 d爱城房价现在是暂时停一下，很快又会迅速上涨的。爱城的新增人口这么多，不管盖多少房子也不够呀。

看看 卡尔加里 就知道了

WST

原帖由 WST 于 2007-7-7 22:08 发表
爱城房子 list 大幅增加，价格已开始回落，一些值得思考的问题是：
  C2 f4 F/ l/ t7 I/ z9 V2 G: F, Z  t
( G" q2 K$ V0 {+ g1 k; d1。爱城 MLS上市房子在短期内由1000 多增至6000多，由卖方市场迅速向买方市场过渡，是谁在卖？何时会达到list高峰？是否会导致房价大幅度调 ...

+ U3 a' c& r7 F$ H
( |6 Y4 _6 E( v% x# O! M% G现在试着回答第二个问题。
2。成交二手新房常比建筑商的同等期房价格约低10%或更多，进一步导致期房滞销。建筑商会否降价销售？如果不，何时能消化完低价出售的房子？如果会，则有何后果？
4 U' c- J* n0 [3 D" I8 U
由于大量二手房上市，急需卖房者被迫降价销售。以二手全新房和建筑商同等期房相比，让利可达10%或更多。这也导致期房滞销。建筑商会否降价销售， 从而触发减价战。建筑商新房的价格动向对爱城中短期房市的走向极为关键。我以为建筑商大幅调低房价的可能性很小，对此问题，有以下几点看法：
9 d& s, q+ f, {' r7 G2 i1。 这几年，虽然爱城房地产兴旺。但是，由于地价，建筑材料，人工，政府税收大幅度上涨，建筑商的利润并不很高。除非亏损，建筑商的让利空间不大。顺便说一句，很多朋友认为炒家是爱城房价疯涨的主因。我以为根本的因素是建筑业大幅通货膨胀 （可能是ppi和cpi 的数十倍），这可以从政府建23Ave. 的立交桥的预算看出。目前的预算是2003年的3倍。立交桥地为政府所有，地价不涨，仅建筑费用已是3倍，比房价涨得还多，难道有人在炒立交桥。
( F& k3 q* B7 J* e3 l2。建筑商为专业人士，他们应该明白降价并不能促销，很可能适得其反：
     1）降价可能引发现房市场恐慌性抛售，急需卖房者会让利更多；
5 [: n- t1 N1 w  m5 h& L     2）人们买涨不买跌，会有更多人持币观望；
# l' u2 O8 d& \; P     3）当降价较多时，有些交定金未交割期房的人会放弃定金，建筑商很可能资金断裂。
& M9 M+ o- R5 p, k1 |- Y$ j3。 MLS 上市已达6千多，但和每年消化的新房相比，仍是小数。目前，期房销量很少，成交多是现房。当急需卖房者出局，低价出售的房子（以BUILDER新房为基准）将消化完。我估计大约需2-4个月的时间。
8 g+ m* v5 |( l1 M' @4。部分建筑商小幅调低价格是可能的。即使在这几年房市大涨时期，小幅降价也常发生。
7 N/ t& a: x" i) h$ D( S) P5。 从政府的批地和建筑商的销售策略来看，是比较谨慎和稳妥的。控制上市数量，宁缺勿过，以免造成供过于求。
6。 我以为主导爱城房市的根本因素是期房，现房的价格最终将向期房靠拢。房子供求关系的变化也应注目于新房。
) d( u/ T4 e+ J6 Z. n2 W8 U7。 以目前的经济状况来看，建筑商大幅度降价的可能性和必要性都很小，但仍应密切注意。以防意外。毕竟市场没有定数，只能从概率上把握。并根据新发展来决定如何走下步棋。

冰糖葫芦

唉 忙的没功夫想 这些

7 c+ t1 u4 H% E) k! x9 L对于楼主精辟的分析 只能顶下  不好意思

十年移民路_

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表

, e1 }( q, U9 c% a( _8 n& ]3 _
现在试着回答第二个问题。
* l' ~& E7 c, Z7 k: }" B/ m& V2。成交二手新房常比建筑商的同等期房价格约低10%或更多，进一步导致期房滞销。建筑商会否降价销售？如果不，何时能消化完低价出售的房子？如果会，则有何后果？
1 B0 t/ }) B6 L, p8 I2 R
$ l% p% |0 `9 Z% ^由于大量二手 ...

很少见到这样深入的分析。值得一读。 :huanying:

BaiLing

值得一读

Magrath

:chongbai:

老农民

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表
1 k9 D& {/ V0 i; {! t
1。 这几年，虽然爱城房地产兴旺。但是，由于地价，建筑材料，人工，政府税收大幅度上涨，建筑商的利润并不很高。除非亏损，建筑商的让利空间不大。顺便说一句，很多朋友认为炒家是爱城房价疯涨的主因。我以为根本的因素是建筑业大幅通货膨胀 （可能是ppi和cpi 的数十倍），这可以从政府建23Ave. 的立交桥的预算看出。目前的预算是2003年的3倍。立交桥地为政府所有，地价不涨，仅建筑费用已是3倍，比房价涨得还多，难道有人在炒立交桥。
+ `* j9 K4 d8 F' ` ...

- P) \. H' H( v# g. b# d
2 Z# g+ _# P$ |按照你的理论，难道美国的人工费，材料费比爱城低，所以美国的房市下滑。
你认为这样解释合理吗?  实际上美国的人工费，材料费不一定比这里低
/ G! H% }/ f: D
你的分析看似有点道理, 但理论基础还不牢固.

2 w1 ?) C( N+ H0 U$ Y: S[ 本帖最后由 老农民 于 2007-7-15 22:41 编辑 ]

Mona

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表
  Z4 I" n- G; L7 t8 C$ ]; d
; _8 ^4 j' c; n) f- b
8 M, }. `, W3 s) X+ Q" h现在试着回答第二个问题。
2。成交二手新房常比建筑商的同等期房价格约低10%或更多，进一步导致期房滞销。建筑商会否降价销售？如果不，何时能消化完低价出售的房子？如果会，则有何后果？

! W( D  p$ @$ v) k7 J& ?由于大量二手 ...

1 v" p5 b  R7 Z( g1 g5 ?
忘了在什么地方看到的文章了,形容房市有时其实就象醉汗走路,谁也说不清他下一步要迈向哪里.私下里觉得此话也满有道理.世间的事情,有时存在着太多的偶然和干扰,以及突发事件.往往事后很久,才能慢慢参透其中的悬机.

ComfortHardwood

价格上来这么多是有理由的，估计不会倒退回去的，而且觉得好的地区还是会升的。

这儿挺好的

Mona, 还没来得及去参观你东面的房子，你就挥师卡城了，真够快的。东面的房子又卖啦？
这回不方便找你算命了。

Mona

原帖由 这儿挺好的 于 2007-7-16 11:08 发表
Mona, 还没来得及去参观你东面的房子，你就挥师卡城了，真够快的。东面的房子又卖啦？
8 Y! h  Z8 ~1 F! W这回不方便找你算命了。

) S- f: `. f, `7 x6 O4 V
5 y3 H" d" Y& t+ Z! D挺好的大姐,好久不见了.女儿长大不少吧.我的新电话: 403-4516516,常联系.

WST

现在试着回答第三个问题。
3。卡城近来上市房子也大幅增加，但房价也同时上涨，和爱城为何不同？
卡城的人口和爱城差不多。经济状况相若。自年初以来，mls list 也由1千多增加到6月底的6千多。但是其平均房价在六月依然攀升约1万（独立房），七月份至今，独立房又涨了很多。http://www.creb.com似乎并不遵循供求法则。http://www.bobtruman.com/blogs/b ... ing-statistics.aspx

而爱城房屋上市量目前并不比卡城多。但房价已受到明显的压抑。其平均房价在六月跌落约1万（独立房），七月份料想会继续下跌。原因何在？ 我想主要在于卖家组成不同。前文提到，由卖房的动机来说，可分为以下几类：
0 U+ b3 E, z1 w, C2 P! ^. ^/ x1）付不起按揭，强迫卖；
- B; H& j* f. V, g2）极需要快卖：
a。两个按揭，负担不起；
b. 和银行有合同，在住进新房前要卖掉旧房；
6 A/ {0 G) a0 |5 P c. 炒房者需要资金周转；
d. 有些投资者心慌意乱，认为房市将大跌，或睡不着觉，要斩仓出局。
3）希望能以好价，或至少以市场合理卖出，有实力和耐心；
4）test 市场，卖不掉，自住或转租也可。
$ I* k7 \7 U& L
由于去年卡城房市经过约6个月调整，卖家在经济上和心理上已有充分准备，第二类极需要快卖的人要比爱城少很多。没有人肯低价卖，需求还在，房价如何会跌。前文已强调，正是这第二类卖家，造成爱城房价下跌， 也使买家进一步观望。我以为，何时爱城房价调整到位主要取决于第二类卖家何时出局。粗略说来，在comfree 上，价格一降再降，并积极安排open house 的人，不少属于此类。

冰糖葫芦

说句跑题的话 : 大家可以考虑去卡尔加里 看看了

熊猫阿宝

还有个原因，就是卡城比爱城更具吸引力些，而且很可能卡城的房价并没有爱城涨得快（根据Mona和其他一些人的经验）。就象建行和中行的股票，都是国有大银行，每股帐面值都一样，但是建行最高涨到6，中行最高才4.6 ～～～ 实际上银行间还是有不同，人们对他们的期盼值也不同。

冰糖葫芦

原帖由 不想长大 于 2007-7-19 18:25 发表
1 t* O4 H9 n) y/ v) x还有个原因，就是卡城比爱城更具吸引力些，而且很可能卡城的房价并没有爱城涨得快（根据Mona和其他一些人的经验）。就象建行和中行的股票，都是国有大银行，每股帐面值都一样，但是建行最高涨到6，中行最高才4. ...

我们要像 大蚊子一样 扑向 卡尔加里

judyzh

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表

0 E6 l! u7 V0 b( z- i; a
现在试着回答第二个问题。
( v7 f. b; b: b9 ]2。成交二手新房常比建筑商的同等期房价格约低10%或更多，进一步导致期房滞销。建筑商会否降价销售？如果不，何时能消化完低价出售的房子？如果会，则有何后果？

由于大量二手 ...

0 b4 F  |7 q, u# `. V0 l! |
前阵子去建筑商那儿，聊至最近房价的下跌，那人似乎不屑一顾。说这一阶段LISTING太多的缘故，等这些LISTING消化掉还会涨。问及新房有没有降也直摇头。说起地价，她说只会涨不会跌。

0 A$ S0 q8 ]. ~) |# d. I她说的对不对，让我们拭目以待。
# U  R0 @; @$ f6 q* ]
另外LISTING增加的原因还有一个就是，去年买了新房的人并没有急着卖，而是装修装修等到今年才卖，所以攒了一些去年没卖的房子。

老朱

原帖由 WST 于 2007-7-11 18:05 发表


谢谢不少朋友的看法，我将陆续对相关问题说说自己的意见，并请批评：
1。爱城 MLS上市房子在短期内由1000 多增至6000多，由卖方市场迅速向买方市场过渡，是谁在卖？何时会达到list高峰？是否会导致房价大幅 ...

! Z1 \) f$ K  a" S+ B, {$ L- v有道理！！！

smalltown

原帖由 WST 于 2007-7-19 16:59 发表
, }$ Y* l; t  A/ Y6 G1 E现在试着回答第三个问题。
, M9 v6 P2 {9 ]" _2 W0 C" r3。卡城近来上市房子也大幅增加，但房价也同时上涨，和爱城为何不同？
* Z. P7 O% ]( }1 }8 ?- f* e8 ?% e/ J卡城的人口和爱城差不多。经济状况相若。自年初以来，mls list 也由1千多增加到6月底的6千多。但是其平均房价 ...

& ^6 h/ d- L1 R1 L5 uIf you use price per square foot, you will find that the house prices in Calgary didn't went up in the last 3 months.
# U! ~5 E& p% E" T2 G( v. g
The average price may not drop, but you can buy a better house than before.

牛眼熊心

原帖由 smalltown 于 2007-7-20 14:14 发表


) Q( \6 s* ?& p1 g0 `/ MIf you use price per square foot, you will find that the house prices in Calgary didn't went up in the last 3 months.
' T3 V9 f! o9 {) W
" `7 Q3 J8 S8 ^- {. SThe average price may not drop, but you can buy a better house than b ...

8 ~7 X; c2 V5 q2 @6 j7 Z$ DGear up, get everything approved!.........Act before this fall, or you will miss a final chance to jump on the bus!

EXPO

survey99chenxu

可是不管是卡城还是爱城，房屋的均价还是一个劲的涨呀。

WST

原帖由 WST 于 2007-7-7 22:08 发表
7 C9 Y0 U! |3 G$ i爱城房子 list 大幅增加，价格已开始回落，一些值得思考的问题是：

; w! Q& a  D2 v1。爱城 MLS上市房子在短期内由1000 多增至6000多，由卖方市场迅速向买方市场过渡，是谁在卖？何时会达到list高峰？是否会导致房价大幅度调 ...

7 y% e' R, Z0 L4 X( J& Q! _现在和大家探讨第四个问题：
/ Z  r3 j+ i: R% d" A2 @5 [/ o4。买方有更多的选择，并期待更低的价格，在什么时候，买家会急于出手？
可以说，亚省经济持续发展，石油价格坚挺，人还在，买家大多持币观望。买家在等什么，我以为：
  w1 S2 r1 C2 K2 X; h$ b' ]4 }; L1。 等 list 达到高峰，不再增加。
2。 等房价稳定，并有回升。
3。 等急需要快卖者出血，以获得deal. 如前所叙，快卖者包括：
     a。两个按揭，负担不起；
     b. 和银行有合同，在住进新房前要卖掉旧房；埃德蒙顿,Edmonton6b,b9?(O:z+H-u
     c. 炒房者需要资金周转；埃德蒙顿,Edmonton9O2A)D1A6?#a
$ U3 ^0 J5 G, c! m     d. 有些投资者心慌意乱，认为房市将大跌，或睡不着觉，要斩仓出局。
4。 等建筑商的新房的价格动向，确认不降价再出手。
8 }* y* @" L, ?- p; _6 |
: u' Y$ Y$ ~# _# f+ S目前，爱城房地产有以下一些特色：
7 r5 y& q4 ]& W3 s; Y1）卖家标价差异很大，特别是在comfree 上。大多数卖家所标价格接近或略低于建筑商价格，根本无人问津。真不如将牌子撤回，还省点心；
# |* l5 u+ O' S* A2 x# I" F2）建筑商未减价，和建筑商期房相比，部分二手新房可低10 – 15%，此现象不可能延续很久。或建筑商减价，或在急需卖房者出局后二手房价迅速回升。
9 x  ~& V& a( U3）自六月以来，建筑商卖出房子很少。二手房存量的消化主要依赖于期房销售的停滞获减缓。城市在扩展，新房需求必会回升。
, `4 g' g/ m/ k4 [% Y4）comfree 有不少deal, 但由于缺少营销策略，比较MLS 难卖。

我以为，game is not over. Inventory 会继续攀升，可能在9-10月达到顶峰。 如果爱城经济不出问题，在年底或明年会初房子存量会迅速减少，再次成为卖方市场。追随卡城去年所走的路。

Magrath

原帖由 WST 于 2007-8-9 19:32 发表


6 H, q% \- N; y5 [- [' P% C7 d现在和大家探讨第四个问题：
# _1 K' a, s# @. o& j9 O4。买方有更多的选择，并期待更低的价格，在什么时候，买家会急于出手？
可以说，亚省经济持续发展，石油价格坚挺，人还在，买家大多持币观望。买家在等什么，我以为：
1。  ...

: j7 q$ G# y% n3 M/ A

elephant

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表


这可以从政府建23Ave. 的立交桥的预算看出。目前的预算是2003年的3倍。立交桥地为政府所有，地价不涨，仅建筑费用已是3倍，比房价涨得还多，难道有人在炒立交桥。

* s6 R& ?& \0 AAB省的人工大幅度上涨是人尽皆知的事,地价也涨了三倍吗?去问问政府,如果没有,那么把地价算入总价,费用就比三倍低.

elephant

原帖由 老农民 于 2007-7-15 22:38 发表
+ h' p7 ]; b$ i7 Z1 w# T& w

按照你的理论，难道美国的人工费，材料费比爱城低，所以美国的房市下滑。
你认为这样解释合理吗?  实际上美国的人工费，材料费不一定比这里低
) G) d5 c2 `4 U
你的分析看似有点道理, 但理论基础还不牢固.

房地产里参与的几方,政府(收地税,卖地),卖房者(包括建筑公司),经纪,银行(放贷者),买房者.  

谁最盼望房价下跌?只有一家,孤军奋战,容易吗?只要这家能坚持到底(如美国般),那几家都是纸老虎.
9 b/ b# y; Q* b  c  w5 x
香港还不是董伯伯做了点好事,同情香港人民买不起房子,没地方住,可怜,(代表政府多批了点地出来),房价大跌,只要利益均沾的一方里有一家为人民想想,情况就大变.可是,有哪家最有可能同情劳苦大众呢?除了政府,你要其他几家是绝对不可能的.让你吃肉,喝血都可以,你要他的命成吗?

  }2 t- `9 h7 u[ 本帖最后由 elephant 于 2007-8-9 22:22 编辑 ]

今天闲着

最近参观不少样板房.中高档房价基本上持续4---5月份的房价.甚至有的建筑商其实出现了变相的降价.
1 B: V! G) Y" Y1 P7 k( O
有个房子5月出来,不加税68万多,最近pending的价钱68万多，也就是说，房子省了税。
: H1 M# C" \' H: D5 Q% c% ?
高档房子150万以上的没有涨价，但销售量未见减少。