爱城房地产的现况和思考

牛眼熊心

原帖由 老杨 于 2007-7-12 16:17 发表

我好像在某一个帖子也这么说过。

拿证据来!
, E8 _8 O1 n  e* d& b
我的证据: http://www.edmontonchina.com/vie ... &extra=page%3D8

音响神仙鱼

原帖由 老杨 于 2007-7-12 16:17 发表
4 N0 D7 k7 n% \4 R5 s
; G1 p; n! r# N- s5 Z9 J我好像在某一个帖子也这么说过。

9 E8 `; r, I& V  P3 ~/ k/ f8 P
$ K, g, o6 c/ g& ?, t我好象也有过这样的说法, 真是什么那个所见略同的说

老杨

我的证据：
/ |( a  {! s! P- Bhttp://www.edmontonchina.cn/viewthread.php?tid=93042
第19楼

xdd

爱城房价现在是暂时停一下，很快又会迅速上涨的。爱城的新增人口这么多，不管盖多少房子也不够呀。

冰糖葫芦

原帖由 xdd 于 2007-7-13 17:36 发表
爱城房价现在是暂时停一下，很快又会迅速上涨的。爱城的新增人口这么多，不管盖多少房子也不够呀。

看看 卡尔加里 就知道了

WST

原帖由 WST 于 2007-7-7 22:08 发表
! y; x$ r7 M/ V0 b; l# W/ v) v/ J爱城房子 list 大幅增加，价格已开始回落，一些值得思考的问题是：
0 d; }9 _" W0 D; y1 n
9 E) e" b: M  H: ^, q. H# h1。爱城 MLS上市房子在短期内由1000 多增至6000多，由卖方市场迅速向买方市场过渡，是谁在卖？何时会达到list高峰？是否会导致房价大幅度调 ...

* l( l; L4 d5 w. m4 h4 _
现在试着回答第二个问题。
2。成交二手新房常比建筑商的同等期房价格约低10%或更多，进一步导致期房滞销。建筑商会否降价销售？如果不，何时能消化完低价出售的房子？如果会，则有何后果？
, i; x  b8 U5 S  k' |
由于大量二手房上市，急需卖房者被迫降价销售。以二手全新房和建筑商同等期房相比，让利可达10%或更多。这也导致期房滞销。建筑商会否降价销售， 从而触发减价战。建筑商新房的价格动向对爱城中短期房市的走向极为关键。我以为建筑商大幅调低房价的可能性很小，对此问题，有以下几点看法：
% g" F  F6 N. G' u1 U1。 这几年，虽然爱城房地产兴旺。但是，由于地价，建筑材料，人工，政府税收大幅度上涨，建筑商的利润并不很高。除非亏损，建筑商的让利空间不大。顺便说一句，很多朋友认为炒家是爱城房价疯涨的主因。我以为根本的因素是建筑业大幅通货膨胀 （可能是ppi和cpi 的数十倍），这可以从政府建23Ave. 的立交桥的预算看出。目前的预算是2003年的3倍。立交桥地为政府所有，地价不涨，仅建筑费用已是3倍，比房价涨得还多，难道有人在炒立交桥。
" O! n9 k9 H- b5 c& _6 K2。建筑商为专业人士，他们应该明白降价并不能促销，很可能适得其反：
1 d/ T6 A- q' O4 @% M4 Q- B     1）降价可能引发现房市场恐慌性抛售，急需卖房者会让利更多；
     2）人们买涨不买跌，会有更多人持币观望；
     3）当降价较多时，有些交定金未交割期房的人会放弃定金，建筑商很可能资金断裂。
3。 MLS 上市已达6千多，但和每年消化的新房相比，仍是小数。目前，期房销量很少，成交多是现房。当急需卖房者出局，低价出售的房子（以BUILDER新房为基准）将消化完。我估计大约需2-4个月的时间。
: _; m* y: u4 A/ ~6 c4 R# Y7 d4。部分建筑商小幅调低价格是可能的。即使在这几年房市大涨时期，小幅降价也常发生。
5。 从政府的批地和建筑商的销售策略来看，是比较谨慎和稳妥的。控制上市数量，宁缺勿过，以免造成供过于求。
6。 我以为主导爱城房市的根本因素是期房，现房的价格最终将向期房靠拢。房子供求关系的变化也应注目于新房。
7。 以目前的经济状况来看，建筑商大幅度降价的可能性和必要性都很小，但仍应密切注意。以防意外。毕竟市场没有定数，只能从概率上把握。并根据新发展来决定如何走下步棋。

冰糖葫芦

唉 忙的没功夫想 这些

对于楼主精辟的分析 只能顶下  不好意思

十年移民路_

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表
( K8 H: \, X8 j# P) D# a  q2 e# ?* x
4 C$ E) w& q/ u6 T9 H0 h2 |1 ~1 ?
现在试着回答第二个问题。
% {' p* _! X1 Z7 N4 H8 p9 E5 t2。成交二手新房常比建筑商的同等期房价格约低10%或更多，进一步导致期房滞销。建筑商会否降价销售？如果不，何时能消化完低价出售的房子？如果会，则有何后果？

由于大量二手 ...

( `+ D% B9 x6 a$ a# j( w很少见到这样深入的分析。值得一读。 :huanying:

BaiLing

值得一读

Magrath

:chongbai:

老农民

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表
4 \3 q2 M" B$ j8 b
$ J  s4 T, s+ a* D3 ~1。 这几年，虽然爱城房地产兴旺。但是，由于地价，建筑材料，人工，政府税收大幅度上涨，建筑商的利润并不很高。除非亏损，建筑商的让利空间不大。顺便说一句，很多朋友认为炒家是爱城房价疯涨的主因。我以为根本的因素是建筑业大幅通货膨胀 （可能是ppi和cpi 的数十倍），这可以从政府建23Ave. 的立交桥的预算看出。目前的预算是2003年的3倍。立交桥地为政府所有，地价不涨，仅建筑费用已是3倍，比房价涨得还多，难道有人在炒立交桥。
+ q7 F0 L0 H8 d) J8 e0 o3 ^ ...

! ?; ?3 z" e+ Y1 l' j2 D7 t% P
2 ]2 g* g4 R1 H) L6 G& Z按照你的理论，难道美国的人工费，材料费比爱城低，所以美国的房市下滑。
7 y8 z  s  _: A2 X6 F2 N! @0 b! J, \2 W你认为这样解释合理吗?  实际上美国的人工费，材料费不一定比这里低
1 {) j3 P- Y# p' o3 e
- g7 n7 B9 P+ T你的分析看似有点道理, 但理论基础还不牢固.

- _& U! ^" ~) f1 d* Q0 G[ 本帖最后由 老农民 于 2007-7-15 22:41 编辑 ]

Mona

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表
/ S" m1 ]6 K3 ~0 y! C, c) [
- q+ N) J* _  Y) G2 f6 e
现在试着回答第二个问题。
2。成交二手新房常比建筑商的同等期房价格约低10%或更多，进一步导致期房滞销。建筑商会否降价销售？如果不，何时能消化完低价出售的房子？如果会，则有何后果？

由于大量二手 ...

忘了在什么地方看到的文章了,形容房市有时其实就象醉汗走路,谁也说不清他下一步要迈向哪里.私下里觉得此话也满有道理.世间的事情,有时存在着太多的偶然和干扰,以及突发事件.往往事后很久,才能慢慢参透其中的悬机.

ComfortHardwood

价格上来这么多是有理由的，估计不会倒退回去的，而且觉得好的地区还是会升的。

这儿挺好的

Mona, 还没来得及去参观你东面的房子，你就挥师卡城了，真够快的。东面的房子又卖啦？
2 E3 Z9 y1 ?0 ?这回不方便找你算命了。

Mona

原帖由 这儿挺好的 于 2007-7-16 11:08 发表
2 J8 n9 w; x8 K; S# Y- dMona, 还没来得及去参观你东面的房子，你就挥师卡城了，真够快的。东面的房子又卖啦？
这回不方便找你算命了。

1 |) C& {" t  k& ~! b! t, R
5 ?6 n* W! Q$ z9 [. ^挺好的大姐,好久不见了.女儿长大不少吧.我的新电话: 403-4516516,常联系.

WST

现在试着回答第三个问题。
$ i1 m4 X8 \2 w0 H; d' V7 m3。卡城近来上市房子也大幅增加，但房价也同时上涨，和爱城为何不同？
卡城的人口和爱城差不多。经济状况相若。自年初以来，mls list 也由1千多增加到6月底的6千多。但是其平均房价在六月依然攀升约1万（独立房），七月份至今，独立房又涨了很多。http://www.creb.com似乎并不遵循供求法则。http://www.bobtruman.com/blogs/b ... ing-statistics.aspx
$ @5 H" S; Z# ^
而爱城房屋上市量目前并不比卡城多。但房价已受到明显的压抑。其平均房价在六月跌落约1万（独立房），七月份料想会继续下跌。原因何在？ 我想主要在于卖家组成不同。前文提到，由卖房的动机来说，可分为以下几类：
, j2 b$ A7 M0 d9 U, {" \1）付不起按揭，强迫卖；
# {$ S7 Y/ ]* D$ G  e2）极需要快卖：
. d  i0 j1 Q% \$ X a。两个按揭，负担不起；
- a+ N$ E4 F, n: r7 T b. 和银行有合同，在住进新房前要卖掉旧房；
4 s+ k& Z4 D6 G2 c7 N3 B3 p( f' u- G$ } c. 炒房者需要资金周转；
d. 有些投资者心慌意乱，认为房市将大跌，或睡不着觉，要斩仓出局。
3）希望能以好价，或至少以市场合理卖出，有实力和耐心；
, ~1 U# E' f3 k' g* ?7 r# R4）test 市场，卖不掉，自住或转租也可。
% \! C. c; X7 {
# y! `5 E8 p3 V8 a1 f  h4 k6 L- N# Z$ H由于去年卡城房市经过约6个月调整，卖家在经济上和心理上已有充分准备，第二类极需要快卖的人要比爱城少很多。没有人肯低价卖，需求还在，房价如何会跌。前文已强调，正是这第二类卖家，造成爱城房价下跌， 也使买家进一步观望。我以为，何时爱城房价调整到位主要取决于第二类卖家何时出局。粗略说来，在comfree 上，价格一降再降，并积极安排open house 的人，不少属于此类。

冰糖葫芦

说句跑题的话 : 大家可以考虑去卡尔加里 看看了

熊猫阿宝

还有个原因，就是卡城比爱城更具吸引力些，而且很可能卡城的房价并没有爱城涨得快（根据Mona和其他一些人的经验）。就象建行和中行的股票，都是国有大银行，每股帐面值都一样，但是建行最高涨到6，中行最高才4.6 ～～～ 实际上银行间还是有不同，人们对他们的期盼值也不同。

冰糖葫芦

原帖由 不想长大 于 2007-7-19 18:25 发表
还有个原因，就是卡城比爱城更具吸引力些，而且很可能卡城的房价并没有爱城涨得快（根据Mona和其他一些人的经验）。就象建行和中行的股票，都是国有大银行，每股帐面值都一样，但是建行最高涨到6，中行最高才4. ...

4 i3 b' r4 S5 E3 a我们要像 大蚊子一样 扑向 卡尔加里

judyzh

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表

1 U( R1 k( E$ e
9 Z- Z0 U, i; u  E. B' k5 k# l现在试着回答第二个问题。
$ r" P9 T4 s. v' J2。成交二手新房常比建筑商的同等期房价格约低10%或更多，进一步导致期房滞销。建筑商会否降价销售？如果不，何时能消化完低价出售的房子？如果会，则有何后果？
% l" {# H5 K- s# r
由于大量二手 ...

# t* K8 S2 y  h4 Q& I前阵子去建筑商那儿，聊至最近房价的下跌，那人似乎不屑一顾。说这一阶段LISTING太多的缘故，等这些LISTING消化掉还会涨。问及新房有没有降也直摇头。说起地价，她说只会涨不会跌。
1 O) V' k5 ~3 X$ f- s
她说的对不对，让我们拭目以待。
2 R$ }5 \; N: L* T# C) k: K
7 k3 y6 B0 {$ C5 @# y+ d6 [另外LISTING增加的原因还有一个就是，去年买了新房的人并没有急着卖，而是装修装修等到今年才卖，所以攒了一些去年没卖的房子。

老朱

原帖由 WST 于 2007-7-11 18:05 发表
: ]; Z; v0 E; E3 V; i

. R. ^5 g% J# r4 Q2 F- `" n谢谢不少朋友的看法，我将陆续对相关问题说说自己的意见，并请批评：
! R) r1 X9 S" `; m# Q/ O5 k+ r1。爱城 MLS上市房子在短期内由1000 多增至6000多，由卖方市场迅速向买方市场过渡，是谁在卖？何时会达到list高峰？是否会导致房价大幅 ...

! m' @1 P4 C' L" G: Y! B有道理！！！

smalltown

原帖由 WST 于 2007-7-19 16:59 发表
现在试着回答第三个问题。
3 F2 z+ ~6 |5 ?3。卡城近来上市房子也大幅增加，但房价也同时上涨，和爱城为何不同？
  U# [# A5 B0 W8 P; O, O: |5 O" ~卡城的人口和爱城差不多。经济状况相若。自年初以来，mls list 也由1千多增加到6月底的6千多。但是其平均房价 ...

& d; n! f1 x% p% @; t- U' U' G7 AIf you use price per square foot, you will find that the house prices in Calgary didn't went up in the last 3 months.
( u' e0 f* N/ `$ `
+ c+ m4 M+ W5 E4 R- F1 Z& `The average price may not drop, but you can buy a better house than before.

牛眼熊心

原帖由 smalltown 于 2007-7-20 14:14 发表

% q. V& _0 V) v  g$ Q% G" t
If you use price per square foot, you will find that the house prices in Calgary didn't went up in the last 3 months.
/ f. P* R. v1 h+ f& H/ Q) O
* m1 d* O0 e6 O& {3 u% g8 P- _1 oThe average price may not drop, but you can buy a better house than b ...

Gear up, get everything approved!.........Act before this fall, or you will miss a final chance to jump on the bus!

EXPO

survey99chenxu

可是不管是卡城还是爱城，房屋的均价还是一个劲的涨呀。

WST

原帖由 WST 于 2007-7-7 22:08 发表
爱城房子 list 大幅增加，价格已开始回落，一些值得思考的问题是：
- Z! Y2 ?  N/ R. h! U% A
1。爱城 MLS上市房子在短期内由1000 多增至6000多，由卖方市场迅速向买方市场过渡，是谁在卖？何时会达到list高峰？是否会导致房价大幅度调 ...

  y, ?- T1 x+ L
现在和大家探讨第四个问题：
4。买方有更多的选择，并期待更低的价格，在什么时候，买家会急于出手？
2 l) `) u7 @4 Q2 o" v可以说，亚省经济持续发展，石油价格坚挺，人还在，买家大多持币观望。买家在等什么，我以为：
) Z$ b. F) n9 `0 M1。 等 list 达到高峰，不再增加。
6 C9 B7 _: ?+ J  x9 R% }. f2。 等房价稳定，并有回升。
3。 等急需要快卖者出血，以获得deal. 如前所叙，快卖者包括：
     a。两个按揭，负担不起；
     b. 和银行有合同，在住进新房前要卖掉旧房；埃德蒙顿,Edmonton6b,b9?(O:z+H-u
# k$ s: U/ [' ~     c. 炒房者需要资金周转；埃德蒙顿,Edmonton9O2A)D1A6?#a
  Q+ Z6 d  j0 O. {1 M/ W     d. 有些投资者心慌意乱，认为房市将大跌，或睡不着觉，要斩仓出局。
4。 等建筑商的新房的价格动向，确认不降价再出手。

目前，爱城房地产有以下一些特色：
1）卖家标价差异很大，特别是在comfree 上。大多数卖家所标价格接近或略低于建筑商价格，根本无人问津。真不如将牌子撤回，还省点心；
4 @6 U6 f+ l/ @" p/ L3 U1 K2）建筑商未减价，和建筑商期房相比，部分二手新房可低10 – 15%，此现象不可能延续很久。或建筑商减价，或在急需卖房者出局后二手房价迅速回升。
( r/ A7 D0 F$ I! I3）自六月以来，建筑商卖出房子很少。二手房存量的消化主要依赖于期房销售的停滞获减缓。城市在扩展，新房需求必会回升。
4）comfree 有不少deal, 但由于缺少营销策略，比较MLS 难卖。

我以为，game is not over. Inventory 会继续攀升，可能在9-10月达到顶峰。 如果爱城经济不出问题，在年底或明年会初房子存量会迅速减少，再次成为卖方市场。追随卡城去年所走的路。

Magrath

原帖由 WST 于 2007-8-9 19:32 发表
$ c: O+ r3 N) y0 {7 M0 e* j. W1 ^

# Q; y8 v  }# B/ J7 [* d( Z现在和大家探讨第四个问题：
6 ?9 D$ L# |, X3 m2 Z3 Y4。买方有更多的选择，并期待更低的价格，在什么时候，买家会急于出手？
可以说，亚省经济持续发展，石油价格坚挺，人还在，买家大多持币观望。买家在等什么，我以为：
1 R1 p' k! w, y1。  ...

elephant

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表

. q9 K* s3 O# r; l% ?5 w/ n
4 Q3 w- P0 u' b1 G  i& V这可以从政府建23Ave. 的立交桥的预算看出。目前的预算是2003年的3倍。立交桥地为政府所有，地价不涨，仅建筑费用已是3倍，比房价涨得还多，难道有人在炒立交桥。

AB省的人工大幅度上涨是人尽皆知的事,地价也涨了三倍吗?去问问政府,如果没有,那么把地价算入总价,费用就比三倍低.

elephant

原帖由 老农民 于 2007-7-15 22:38 发表
3 a9 I1 J- ~, i# g% A
. _( J8 Y- y. b' ]0 p
按照你的理论，难道美国的人工费，材料费比爱城低，所以美国的房市下滑。
8 |& X" C7 `% \你认为这样解释合理吗?  实际上美国的人工费，材料费不一定比这里低
6 V& r" b3 J3 @1 C/ D4 w2 D! I6 R
3 m# R. T( l, T4 `/ E! R$ y4 T! T你的分析看似有点道理, 但理论基础还不牢固.

' w$ f& G# h: c; u( J6 T8 V2 B房地产里参与的几方,政府(收地税,卖地),卖房者(包括建筑公司),经纪,银行(放贷者),买房者.  
. m  E' s, `2 O  e0 Q* x
谁最盼望房价下跌?只有一家,孤军奋战,容易吗?只要这家能坚持到底(如美国般),那几家都是纸老虎.
, [- |3 N$ p3 O
香港还不是董伯伯做了点好事,同情香港人民买不起房子,没地方住,可怜,(代表政府多批了点地出来),房价大跌,只要利益均沾的一方里有一家为人民想想,情况就大变.可是,有哪家最有可能同情劳苦大众呢?除了政府,你要其他几家是绝对不可能的.让你吃肉,喝血都可以,你要他的命成吗?
- _8 P5 c6 ^  ?" G3 U/ u4 J
[ 本帖最后由 elephant 于 2007-8-9 22:22 编辑 ]

今天闲着

最近参观不少样板房.中高档房价基本上持续4---5月份的房价.甚至有的建筑商其实出现了变相的降价.

9 U) X5 e+ H$ U; P/ `( k有个房子5月出来,不加税68万多,最近pending的价钱68万多，也就是说，房子省了税。
- P0 [4 E: F3 W7 w# I, P- n
. X: z! d0 q- d: ~% ~高档房子150万以上的没有涨价，但销售量未见减少。