过去3年，140万新移民涌入加拿大！专家：未来几年肯定会买房，对经济有利

片儿刀

2022年至2024年，加拿大移民数量创下历史新高，平均每年接纳约47万永久居民，三年共有140多万新移民来到加拿大开启新生活。
. d& \3 l; D) Z. {; z2 W
: c, S9 s, G4 g3 Z根据加拿大统计局一份最新报告，这140万新移民可能会在未来几年影响加拿大的住房市场。
9 y# S6 n4 T2 L6 W1 I4 i
! R& }4 ]) |- L# D该报告分析了包括安大略省和卑诗省在内的七个省份2018年至2021年的房屋拥有率。
" E5 ?) R% P, a1 N) v: l* c6 y
( _/ t" K7 T/ ^1 y. D, a8 X1 ~2 ]" ^报告显示，在此期间，移民的房屋拥有率上升，而加拿大本土公民的房屋拥有率则有所下降。随着时间的推移，移民购房的比例不断提高。
6 l  Y% Z% y6 ~+ [3 g" X
) y7 K0 L  U- e7 l  m例如，在安大略省，移民在加拿大居住满五年后，房屋拥有率从35.7%上升至2021年的40.2%。而在2017年至2021年期间，25至54岁加拿大本土公民的房屋拥有率则从50.7%下降至47.8%。
% P6 d  U8 M% ^& J! F1 n, V
/ K& a$ j' w( o) b经济类移民的房屋拥有率最高，而家庭担保移民的房屋拥有率则较低。
- U2 I5 X; Y0 w$ b% g: [/ R
尽管收入较低，但新移民首次购房者支付的房价却高于加拿大本土购房者。
: P) v. \3 [; V6 q4 i  ~2 X
; g. X8 ^9 i2 q% b在卑诗省，新移民家庭的房屋购买中位价为66万加元，而家庭收入中位数为12.5万加元；相比之下，加拿大本土家庭的房屋购买中位价为58万加元，而家庭收入中位数为13.5万加元。
# N. Q* i% h0 v; w& R! T
新移民的抵押贷款月供也高于加拿大本土购房者，且背负的抵押贷款债务也更多。

此外，新移民首次购房者中，购买注册退休储蓄计划 (RRSP) 的比例却远低于加拿大本土购房者。

0 C' W3 _& C  m+ o' n3 b, y尽管加拿大减少了移民数量，但随着移民在未来几年内从租房转向购房，他们可能成为未来住房需求的重要来源。

经济学家迈克·莫法特（Mike Moffatt）表示，移民通常需要几年时间才能融入当地社会并获得对其技能的认可。

( D" G& q' _6 N* I“新移民融入加拿大经济、获得技能认可、积累雇主更看重的加拿大经验确实需要时间，”渥太华“中间缺失群体倡议”创始人莫法特先生说。
1 j+ c/ \7 k0 r7 S+ z$ M" f: s) i' y
- B8 ^# b6 w4 Y% B0 I“我认为我们将会开始看到，而且已经看到了，他们对经济贡献的增加以及对自有住房需求的增长所带来的价值。”

他表示，加拿大统计局的报告并未提及住房类型，而这份报告是继另一份关于临时居留权的报告之后发布的。

+ ?; X, ?7 {- M新移民选择的住房类型将对房地产市场产生影响。
; G, u5 v  f. v" {' L3 E& E# p
“我认为这将对加拿大全国产生影响，”莫法特先生说。“这份报告没有提到的一点是他们购买的住房类型。我怀疑他们中的许多人购买的是更偏向底层房屋，比如联排别墅之类的。因此，这可能不一定会缓解公寓过剩的问题，”他说。

6 j" i: J% a% m, {) P3 e“如果说有什么影响的话，那就是如果很多人住在投资者拥有的公寓里，而新移民只是把这些公寓出租，那么如果这些人搬出去购买更多偏向地面的房屋，可能会增加公寓的供应量，”莫法特先生说。

“这并非什么新鲜事，”他补充道。“我们可以回顾一下20世纪40年代和50年代的战后移民潮。人们来到这里，租房一段时间，然后买房，而且通常是购买适合家庭居住的大房子。”
; c+ B% `* Z0 M" E2 ?& c. p$ `
问题是，这波购房热潮是否会推高房价？

6 _/ Y  z9 ~) v$ C$ L1 c+ _/ I' G“当然有可能，尤其是在以土地所有权为主的购房模式下，”莫法特先生说道。“除非我们开始建造更多这类房屋。我确实有点担心，在目前市场需求疲软的情况下，如果我们不建造那么多房屋，政策制定者可能会觉得任务已经完成，而当所有需求都涌现出来时，我们很可能会看到房价飙升。所以这是一个真正的问题，我认为未来几年需求很可能会大幅增长。”

“移民，特别是目前已经在这里的新移民，不仅是刚来的，还包括在疫情之前或疫情期间来到这里的人，随着他们的储蓄增加，随着他们开始赚更多的钱，他们肯定会开始买房。”

2 J2 R' `% u/ _' y* M& o卑诗省商业委员会政策副总裁大卫·威廉姆斯（David Williams）十年前从澳大利亚移民加拿大。

# I1 I& s) l- k: y' _. j威廉姆斯表示，移民购房总体上对经济有利。

1 ]6 ]* O7 U& @" `0 A3 ?5 [9 o然而，这位曾任加拿大央行高级经济学家的威廉姆斯先生，一直以来都对加拿大联邦政府的移民政策持批评态度。他认为，这些政策对经济增长毫无助益。
% ]' ]# r) r4 E3 ?
“在我三十多年的经济学家生涯中，我认为移民战略可能是我见过的最糟糕的经济政策失误之一，”他说道。“政府完全失控，加拿大的移民战略与关于移民经济效益的学术证据严重脱节……这些证据表明，仅仅提高移民数量，对人均GDP的影响基本上是中性的，也就是说，两者基本持平。”

4 W5 n; |+ q; S8 }1 Y5 ~2 u威廉姆斯先生表示，更完善的移民政策应该筛选新移民，确保他们的收入高于加拿大公民，同时还要考虑他们的语言能力和教育水平。
6 m; k, Y4 L1 J: p. p: e5 N# x
5 }8 r% I# m/ ?( e“但联邦政府的做法并非如此。他们只是暂时增加人口，然后宣称我们的GDP增长非常出色。”

他表示，真正重要的是人均GDP增长。
0 c+ Y! ^: [2 o  g& t& Z
开发商迈克尔·盖勒（Michael Geller）表示：“对我而言，更重要的是移民在加拿大头五年内房屋拥有率的增长速度。”

陈先生（Tung Chan）是一位退休的资深银行家，他的工作是帮助移民，他积极参与社区活动，并持续帮助新移民。他表示，移民购房率在第五年飙升的原因在于，银行信用评分是根据在加拿大居住的时间长短和工作年限来评定的。

陈先生说：“新移民对加拿大各种社会保障体系，比如加拿大退休金计划（CPP）、社会保障金等等，了解得并不多。” “所以他们只能依靠自己，为了确保有地方住，不被赶走，也为了给家庭提供稳定，他们渴望拥有一个家。对他们来说，没有屋顶遮风挡雨就像蜗牛没有壳一样，根本无法生存。”
4 ^7 L" ~2 p+ J3 A* e
“这不仅仅是一项投资，拥有自己的房子是至关重要的一步，”他说道。
8 J& m# P" Z3 Y$ ]& }" T
然而，新移民面临着与加拿大本土购房者同样的挑战，包括不断上涨的生活成本、高额税收和融资障碍。此外，白领阶层也可能受到AI人工智能日益普及的影响。这些因素可能会影响未来移民的购房趋势。
8 O/ t# y; u3 g0 ^
“对于没有资本的人来说，最难的事情就是存钱，”他说道。“中国人常说‘积攒第一桶金’，这真的非常难。”