加拿大房市高度分化 明年迎拐点 房价全线看涨

片儿刀

加拿大房地产市场呈现明显的区域差异，部分地区强劲、部分疲弱。然而，随着宏观经济状况预计在未来一年有所改善，这种差异可能会缩小。2026年可能成为一个关键拐点——表现欠佳的市场将开始复苏，而表现领先的市场可能降温。

《环球邮报》近日采访了TD银行经济学家Rishi Sondhi，探讨他对加拿大高度分化的房地产市场的最新展望。
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: \6 w6 m& W  l2 L# W0 i加拿大房市概况：整体仍偏软，但区域差异明显。
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加拿大的房地产市场实际上是由多个地方市场组成的。从整体来看，全国房市依然偏软。
; I- c* F3 ~7 {- k' o
2 I; [; J% b1 W3 X4 Y& O5 C目前房屋销售量仍低于疫情前水平，基准房价或调整后的价格仍在下降，平均价格同样在下跌。总体来说，加拿大房地产市场仍处在温和复苏阶段，但不同地区的表现差异很大。
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1 A% B' j! b4 \0 }. G最大的疲软来源仍是安大略省（Ontario）和卑诗省（B.C.），这两个市场拉低了全国平均水平。TD预计这两省今年的平均房价将继续下降。

与此同时，其他省份的销售增长更强劲，市场普遍偏紧。

+ H' f" _; S( s/ J; C$ l例如：
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; I9 U1 ^+ v0 p' r: s* 曼尼托巴省（Manitoba）和萨斯喀彻温省（Saskatchewan）市场非常紧俏；
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5 @! _( K* r; H2 C% |* 魁北克省（Quebec）更是极度紧张，价格增长强劲；
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: v# o7 Q) L3 s" |* 大西洋地区整体也相对活跃，除了爱德华王子岛（PEI）略为例外。
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与去年9月相比，阿尔伯塔省（Alberta）已不再是全国最火热的市场，市场趋于平衡，房价增长放缓。值得注意的是，埃德蒙顿（Edmonton）的房价表现优于卡尔加里（Calgary）。
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5 ~: m3 g3 ~: V" C主要城市房价预测
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TD并未为每个城市单独提供预测，但对多伦多、温哥华和卡尔加里有明确展望：
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增长最快的省份将是萨斯喀彻温（+6.5%），最慢的是安大略（+3.1%）。
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9 I4 ?' U6 @) j: a2 O2 f  B" k安大略疲软的原因与公寓市场的未来
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5 i, U: h' m) W2 `7 T推动买家重返多伦多公寓市场的关键因素之一将是利率下降。

5 S0 H6 f& K- y( O2 f不过，TD预计加拿大央行仅会再降息25个基点，使隔夜利率落在2.25%，因此“利率宽松空间不大”。
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7 W. v7 h$ I9 T, H) Q: U4 [  j5 Z但市场仍有积极信号：
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* 积压需求（Pent-up Demand）仍很强；
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* 人均销售量极低，表明潜在买家仍在观望；

& O* p( l! S4 G) ^* 公寓价格自2023年中期起已持续下跌，至2025年8月几乎回落到疫情前水平。
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这意味着疫情期间的涨幅几乎被完全抹去，改善了公寓的可负担性，但短期内市场信心仍脆弱。

公寓市场尚未触底
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Sondhi表示： “我们不认为公寓价格已经触底。”原因在于库存仍然庞大，消化需要时间。
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& R. Z' K( s  e  ?# @- Y  [3 H  _根据TD今年5月的预测：
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; j  S. s$ m( D: }# ?8 z* 公寓价格将从2023年第三季度峰值下跌15%至20%；

* 其中约10个百分点的跌幅将在2025年出现；
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* 并且风险可能延续至2026年。

新建公寓放缓，未来或存供需缺口
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8 L6 E, s' i( d- W2025年前9个月，大多伦多地区（GTA）新完工公寓约19,000套，低于2024年的22,000套。

8 p3 @1 D7 [+ E" H5 W- i完工量下降意味着未来可能出现供应不足，但人口增长已显著放缓。

TD预计2027年起人口增速将略有回升，可能对房价产生新的上行压力，并在2029年恢复至1.2%的正常增速。

2026年按揭重置潮风险有限
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! D2 X* f- h" H8 U% i* tSondhi指出，TD并不认为2026年的按揭重置潮会引发房价下跌。
* V( G. H# F" S% z( L1 k& u9 S% q$ ?2 m
+ V$ D& X9 y2 }% Q: ^" i; J截至2025年8月，加拿大平均房价仍比疫情前高出约30%（安省最低，也高出26%）。

9 ^  n8 w8 c- z* t' C& a) a0 o到2026年：

6 L& _& e' T( K! A* 经济预计略有改善；

* `+ l5 l0 n" s7 [* 大多伦多公寓过剩库存逐步消化；

" K9 B0 G# V8 C. H/ Q* 失业率下降。

因此，整体环境将较2025年更为有利。
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哪些地区最具可负担性？

) Q8 t/ m8 a! s+ g7 v3 `2 M6 I在萨斯喀彻温省与纽芬兰与拉布拉多省，住房仍比历史平均水平更可负担。
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阿尔伯塔省的可负担性虽下降，但仍未过度紧张。

相对而言，安大略、魁北克、新斯科舍与PEI的住房负担远高于历史水平。

# N5 a0 r2 |+ f( H) |( q值得注意的是，大多伦多公寓市场的可负担性已显著改善，价格回落至疫情前水准，为买家创造了入市机会。

+ r! _( M  f+ k+ H2 K: v长期风险：房屋类型错配
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Sondhi警告说，虽然全国都在讨论“住房短缺”，但问题不仅在于总量不足，更在于供应类型与需求错位。
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9 q# v% v9 L7 Q% M$ \/ R* H> “如果我们新建的大多是出租公寓，而买家真正需要的是郊区的独立屋、半独立屋或联排别墅，那么供需错配问题仍然存在。”
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0 b/ C; W! r6 k他指出，加拿大独立屋在新建住房中的比例长期下降，而这正是最短缺的类型。

结论：适度回升，而非大反弹

7 l; z$ o, n" {1 r" B> “我们的预测显示，加拿大房地产市场将温和回暖，但不会出现剧烈反弹。”

9 K0 _% r. j4 x4 ]( U) B- U此外，针对总理提出的每年新建50万套住房目标，TD的分析认为：

> “要恢复到疫情前的住房可负担水平，其实每年40万套就足够了。不必翻倍才能改善可负担性。”
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- V/ d- |: C5 [5 U不过，Sondhi补充说：

& f/ G/ S1 `2 P/ l4 g6 ?$ j5 M& f> “加拿大历史上从未实现过每年40万套的完工量。要做到这一点，需要彻底革新加拿大的住房建设模式。”