 鲜花( 1181)  鸡蛋( 48)
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本帖最后由 小黄 于 2020-9-29 21:21 编辑
) e+ [" `6 F4 Z& o4 |PUFFY 发表于 2020-9-23 06:48
3 s' o* z) [1 k6 ^: p; B估價絶對有參考價值。
1 J' C( }/ `/ M. g! ~4 R我的西人朋友和同事，他們買房子絶對參考政府估價，西人普遍認同市價應該低於政府估 ...
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+ _& ^2 D! m. O9 n. c a) V人们对于市政估值的参照程度,只是影响房价众多因素之一,而且不是主要因素。出于考虑别人怎么想,而影响了客观价值判断,是得不偿失的。
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. a9 k' X+ o1 d9 t5 w8 H. Z3 a这是一个常见的投资陷阱。好比说,PE值特别低的股票,租金回报比特别好的投资房,或者是价格低于市政估值的房子,很可能就是个坑。PE低,是因为公司出了坏消息,未来看空。股票跌了,而盈利还有时间差没有下来。租金回报比高,是因为房子贬值。房子卖价低于市政评估,也是因为房价在跌。而投资讲的是顺势而为,追涨杀跌。; V, e3 X/ b* e" U+ O- m+ d
9 q) T% c" U3 d9 H1 E# t; O讲两个具体例子。爱城从10年前到现在,公寓产品价格大幅度下跌。南区的两室公寓,之前22~23万吧,现在15~16万,租金倒是没有大的变化,所以租金回报比越来越好了。那应该买吗?如果告诉你3年以后,15万的公寓降到12万呢?这个下降过程,买家倒是一直都能做到成交价低于市政府估值。
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5 s' m0 Z, h6 ^时间退回到2004年,爱城房市上一波刚刚起步,房价上涨5%左右,从2004到2008年,市面上几乎所有的房子都是卖价高于市政评估。就是因为2004-2007处于上升市。市政府还特别固执,2004年16万的新房到2007年48万市价,市政府迟迟不肯给出一个准确估值,当时只估20来万,后来是2008以后,终于一步到位把估值涨上去了。
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* L% F, [# V7 O" ~的确有不少人坚持只买低于市政估值的房子,结果就是错过机会。2004年估值16万,2005年卖价18万不买,2006年30万不买,2007年50万不买,2008年45万不买。一直到2009年市政估值跟上来了到了45万,如果有卖家急售44万,买家可能觉得自己赚了,但这是2005年可以18万买进的那个房子。 |
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狗仔卡
发表于 2020-9-16 07:21
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