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[屯事问答] 买了房子后发现原房主 Lot Grading Approval Fail 了

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发表于 2017-7-10 12:56 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
大家好,楼主三月底买了一套房子,买房过程中律师发现对方车库没有permit, 抵押了对方25000,对方勉强把permit办下来了, 搞的我们头痛好久, 押金退还了。本来以为万事大吉可以好好享受新房子了,可前几天又受到了市政府的来信说这个房子Lot Grading 没有被Approval. 真是流氓卖家。
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后院是一大块水泥地,按照市政府Lot Grading的规定,水泥或草坪应该向车库方向倾斜,以防止下雨雨水渗入房子根基。 可偏偏我家水泥朝房子方向倾斜。修复一下需要好几千块。Lot Grading Approval 下不来又会面临市政府的罚款。律师经纪人已告知卖家,但卖家毫无回应,我们律师也根本不管。现在看来只能起诉卖家了。
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请教有经验的朋友出了这种问题验房师有没有责任?此类问题只要懂得的人用肉眼是可以看得出来的。验房师当时什么都没有说。这种请情况还有没有什么更好的解决办法?多谢大家。
鲜花(97) 鸡蛋(4)
发表于 2017-7-10 17:32 | 显示全部楼层
这的人干活就是一个稀里糊涂的: x0 a7 e6 r# b- d' H

7 |7 s4 C. t; s) J% w6 h4 o2 c买那些有两手买卖的房子会比较省心。/ `$ p. b+ a$ _% s/ V' b  L9 N

. m! R* d% T4 f) O- @1 n- T. t比如十年的房子,这样社区成熟,以前的毛病过十年没解决不可能吧?: c( f8 k) Z; C

9 S" d2 F  h; U, X7 R. T' h3 E要不你就自己干吧,再铺一层斜过来是不是就行了?: R1 p) y4 T' ?, e* A9 Y

4 M, O* l0 M2 R有打官司的费劲费钱的是不是都够自己解决了?8 t+ ?0 e9 K& G$ k2 D; i: l( k3 l

0 w8 K( |6 o: T9 C我担心请了律师又白花钱。
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这里律师银行嚣张到什么成都呢, 一个白鬼子特老实的类型,# `$ F0 H# |/ S6 N
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已经破产的劲头了,老母亲去世剩下的房产债券,两年半了就不能分割继承,
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因为银行和律师都不管 就那么扔着。。。。
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% A7 G+ |2 ~. p! K2 j  z( f律师费也拿了,银行的债券投资也挣钱了。
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( f: _6 h+ G& `: k: m6 y但是想分家,子女继承 慢慢熬。。。
鲜花(97) 鸡蛋(4)
发表于 2017-7-10 17:38 | 显示全部楼层
我估计以后律师银行这些职业肯定都是中国人的活计。
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甚至修冰箱的,都是中国人。
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5 d7 s% ]# f' ~1 h1 @白人呢?  嗯   就是开会吵架他们去, 最后打官司关键辩论, 那也得中国人上。
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+ O' R  a( m( f# W/ x他们就白左 唱高调。5 G9 U' {! y" p: H: E1 B+ o

0 h  v% [% r/ g+ L- t3 Y/ o. }" Z你就看这些白鬼子胖成那个样, 当然大部分胖子脾气好倒是真的,他们做客服对客服
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接电话, 登记预约
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) {! q8 v: [6 o7 D- j5 `- c剩下别的都是中国人干,中国人勤快,脑瓜体力耐心,都够用。) |1 K! g. c: R$ |% l

8 r5 n& v+ O  W4 ~4 |) n1 G- x他们就是那种账目都搞不清, 你中国人说总数是多少 那就是多少。
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, S, j+ l) I$ l& M- b他们就是看钱都去哪里的合法吗有人偷吗?! o, O3 M# g& l

. f/ @% {* s; Z+ [如果没有人贪污挪用,给谁多少是中国人说了算,他们呢 搞不清
鲜花(8) 鸡蛋(0)
发表于 2017-7-10 19:15 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
这个问题不算大,入住之后三个月到半年,新入住者的心总有一些心惊肉跳。说到底都是钱的问题。
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发表于 2017-7-10 19:32 | 显示全部楼层
自由的像风 发表于 2017-7-10 20:15
9 m) e4 x' v3 ~; D7 D4 j, M这个问题不算大,入住之后三个月到半年,新入住者的心总有一些心惊肉跳。说到底都是钱的问题。
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这种事 原来的经纪会负责么,或者卖家不管吧?  P% z! S' b. Z# T, o

5 F. J; U1 a3 Q# g我估计没有中国律师卖力气给他争取权利,
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5 C$ c% W1 O" J9 K  |0 P, l, ~就别打官司了,不如干点活。
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别花钱请律师,最后还是受气,不如直接花钱请人干活了。
鲜花(13) 鸡蛋(0)
发表于 2017-7-12 00:53 | 显示全部楼层
真希望不要是我的客户啊,遇上这种头痛的事。不过我倒愿意给楼主提供一些参考建议。3 x6 G* V1 m! p

; u. R* K8 X& b& W" I楼主这种情况,我会年年遇到。这种在分离车库和独立house之间,屋主为了获得一些活动空间,对后院进行了水泥硬化。记得是去年5月份,有一对年轻人也关心这类问题,拿着RPR问我,我记得当时RPR图上很清晰地标注了backyard patio轮廓图,说明city对这种project是认可的。那对年轻人温和淡雅,我很喜欢他们。; q2 T& d% J1 K3 L+ ^( p) M
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这种patio一般都是连着房子后院地基墙建的,做成水平的地面,是正确的。后院不同于driveway,没有哪家concrete公司会按slope要求做出30度角,那样很傻的,而且下雨,冰雪天是明显trip hazard, 真做成那样,我会建议给敲掉。毕竟小偷在你家后院摔倒,也是你的责任啊。验房师会观察水泥向房屋两边延伸处或和草地junction部分, 水能不能顺利从房屋两边溜走,就是不能积水。如果楼主买的是二年的新房,应该赶紧联系你的验房师或者其他专业人员,协助你appeal政府的决定。这两年我其实很多次帮客户成功申诉了city得错误决定,甚至是转牛角尖的决定。如果楼主买的是5到10年的房子,可能会稍麻烦些,因为错过了有效申诉期。这里,我觉得的卖家至少有欺瞒grading 不能得到city认可行为。% M1 \# s  Q" S( z. d# j9 e4 ]
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这种事的症结首先在city。我猜有可能是原房主先斩后奏,没有向city申报水泥地面硬化项目,惹得building code officer和他耗上了。还有也许是做final inspection的人是个newbie, newbie 害死人的事这行业里也是常见的很。有时候吧,国人顺民意识很深,对city的无理决定逆来顺受,自怨自哀,没有一丝维护自身合法权益的意愿和斗志。city那些人,做事标准并不是为了维护物业安全,而是不能让任何事给自己今后惹上麻烦(所以第一个inspector的意见很重要,因为没人愿意去否定他,哪怕知道他是错的)比如有人请我帮忙做下地下室检查,因为地下室做时没申请permit,怎么样才能让city认可自家的地下室合法呢?我告诉他不用费劲,我可以把地下室水电暖保温通风等等都让你没问题,但你申请的时候通常会遇到两个问题,先把project图画好送交审查,再回去把墙全拆了,电断开等inspector去检查。客户说那样的话不是不想让我申请地下室合法化吗?对的,你申请,city官员没任何好处,不申请,今后肯定没人会有麻烦,万一你在墙里藏颗炸弹呢。。。( K# L1 y$ C0 S5 k! T

7 y; o9 q& m) d! \楼主描述不是很清楚, 我暂时没看出律师中介验房师这些服务人员有啥过错。就验房师而言, 如果是新房,检查时final grade 没完成,那他应该没错。 final grade完成了,但grade drainage没任何问题,他也不应该有啥责任。我验房时客户要跟着,我会讲解一下,但不会在报告上提没毛病的事。如果grade drainage 有明显缺陷他不提,验房师是绝对有问题的。至少我从不介意客户投诉或者起诉我,毕竟人们得对自己的行为有所担当。3 w( l; b! E) q2 f4 u. h
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鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2017-7-12 17:25 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
验房师 发表于 2017-7-12 01:53/ h( |4 I1 Z7 l" ?* Z7 k1 F3 D
真希望不要是我的客户啊,遇上这种头痛的事。不过我倒愿意给楼主提供一些参考建议。
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9 c% b+ M( B7 K楼主这种情况,我会 ...
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什么样的房子买卖会有 Lot Grading的要求?一年新? 5年新 。。。?
) K0 Y3 f" H. x) G倘若一个新房子通过了Grading。若干年后,地基下沉而低于yard。此时买卖该房子,市政府会有 Grading的要求吗?
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2017-7-12 18:13 | 显示全部楼层
mich2015 发表于 2017-7-12 17:259 H& y2 n( _. S9 D
什么样的房子买卖会有 Lot Grading的要求?一年新? 5年新 。。。? & n+ W. Q3 A! b# x
倘若一个新房子通过了Grading。若干 ...
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Grading 要求永远存在。如果你不符合要求,不仅仅可能自己房子遭受损失,也可能会影响邻居以及公共土地。年年维护合理的排水坡度是任何业主都需要做的。
鲜花(8) 鸡蛋(2)
发表于 2017-7-12 19:28 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
验房还是找王斌
大型搬家
鲜花(97) 鸡蛋(4)
发表于 2017-7-12 22:11 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
小黄 发表于 2017-7-12 19:13
9 @' i' d# V' G, M% Q9 r9 EGrading 要求永远存在。如果你不符合要求,不仅仅可能自己房子遭受损失,也可能会影响邻居以及公共土地。 ...

- l, R& Q# i6 }: z, Y我感觉我家和邻居的交界变低洼了下雨有积水4 N9 I" i! @+ V1 l
岂不是该埋土了: L/ X: T2 K/ N) y5 I# M! Y; v  s
我是不是该跟邻居说这个活两家分担费用
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中东人很懒 把蒲公英当花种9 e  y- K; X' W
前院我总替他剪草
鲜花(13) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2017-7-13 13:08 | 显示全部楼层
验房师 发表于 2017-7-12 01:53
" y; w: ]4 `% Y真希望不要是我的客户啊,遇上这种头痛的事。不过我倒愿意给楼主提供一些参考建议。
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楼主这种情况,我会 ...

! ]4 l. J$ J# ]9 w你好,多谢你的见解与建议。房子是2010年的,七年多的房子了。听邻居说当时是房主自己铺的水泥,铺的时候可能就没有铺好,去年四月申请 Lot Grading Approval 结果fail掉了。之后被市政府提醒两次但是没有采取行动。现在这个责任落在我的头上。报告上显示说水泥的坡度不够,至少需要0.75%,而且必须是slope away from the foundation. 但是现在这个情况是slope towards the foundation, 那个斜坡站在fence旁边可以看得出来,从车库到房子根基是一个微微的斜坡,下雨雨水会流入房子根基。你提到 "验房师会观察水泥向房屋两边延伸处或和草地junction部分, 水能不能顺利从房屋两边溜走," 但是我们的验房师当时没有提及这块水泥的任何问题,不知这种情况算不算drainage明显缺陷?验房师有没有责任?谢谢。
鲜花(13) 鸡蛋(0)
发表于 2017-7-13 18:34 | 显示全部楼层
Cavin 发表于 2017-7-13 14:08) V4 ?) E# S; \3 V
你好,多谢你的见解与建议。房子是2010年的,七年多的房子了。听邻居说当时是房主自己铺的水泥,铺的时候 ...

. j8 \0 r" h. i/ K: e) N验房标准是Visual Inspection, 不会做任何尺寸测量工作。而且我们对concrete patio的标准首先是水平,至于slope往哪边稍有倾斜,取决于你后院整体的地形,后院高向外往外倾斜,反而会导致积水的。你2010年的房子,验房时地基后墙和地面湿度怎么样,如果6年了,地下室没有任何渗水concern, 你很难说lot drainage有问题啊。验房师不保证你的房子能否获得certificate, 不同的工作,而且涉及人为的因素太多。
* z  \* M. j- g" L9 n- l( @! a0 X) T9 T
以我对这个行业的了解,涉及车库,deck,basement违规问题,city 一般会给新屋主的只是note,尽到告知义务,告诉你有些地方是违规,下次改建时你得改过来,比如车库占公共地了,再建时你得缩回去。你说city逼你砸掉地坪,不改就罚款的说法很新鲜,前六年他们干什么去了?你有买tile insurance 吗?这是这类保险最典型的cover 示例啊。
: z" n% M6 N1 N: T/ {- h* k4 W' S  \) G$ J1 a" [& N
你的事例有很多不合常理的地方,可能你发出的都是别人联合坑你的信息。这种事,最能给你帮助的是你的验房师,毕竟他才是最了解房屋condition的人。你让别人评价他的工作,对他对你自己都是极不尊重的。8 e- V# A/ F9 I/ _3 \3 y
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