 鲜花( 8)  鸡蛋( 3)
|
卖屋今年要报税 无论是自住或出租+ O7 R2 {7 {2 A6 {: x: }+ _1 |/ {
% s, w, C2 z* w5 m0 M
全自住免税 曾出租计增值
) D d0 S! U# L: u' n/ |3 w! g" P
( F# r$ C" m. d9 h: E今年报税国民凡是出售自住房，必须向税局申报。
8 N6 X; z: ^7 f4 W( E* n4 h$ e4 f! j/ h. B
根据联邦税务局的新政策，从2016年税务年度开始，即今年4月底截止报税限期前，凡是出售自住房(principal residence)的纳税人，无论是「全部免税」还是「部分免税」，均须向税局申报。一旦发生纳税人延迟申报的情况，可能将面临最高为8,000元的巨额罚款。- m+ M+ c1 K* _" U8 p$ h6 @
* P8 o0 y1 d3 i8 A H多伦多的华裔会计师、税务上诉师胡商指出，纳税人出售自住房必须向联邦税务局申报，向来是所得税法管理条例的要求。但根据税局过往的政策，凡是自住房「全部免税」的情况，税局并不要求纳税人申报。
7 h. ?) [ U* N! u% p; `
7 T" W: u* R7 k# f% e2 t I6 b) F% I; @3 L) B Q
' T Q3 k$ H" W3 }6 ?# C" o% ~
. v! K! w$ }2 T4 Z; e; h& w" U6 p
+ v! @ @) { Z$ x& E; @8 }2 I7 ?/ J7 E4 V5 C7 e
所谓「全部免税」的情况，指的是纳税人从买房到卖房，该栋房屋一直是纳税人自住的房屋。! o& ^3 f. A/ V) x$ d, \
& G$ T7 I1 t+ _( k* ?: I1 {) @而根据税局过往的政策，凡是自住房有「部分免税」的情况，纳税人出售该类自住房必须向税局申报。
- ~% {! c4 l' o1 ?+ x& t+ |9 A, m y0 a* M$ I
他说∶「在过往出售住宅，税局要求申报的是那种纳税人有一段时间用於自住，有一段时间用於出租等其他用途的住宅。例如，某纳税人拥有一栋住宅长达10年，其中有3年是自住，剩馀7年用於出租，在这种情况下，纳税人需填写T2091表格来计算应纳税部分的资本增值，即将资本增值的70%的一半算进收入纳税，另一半则是免税的。」- Q n( [' G& N& X1 U6 J5 p4 E
6 X1 X: P# D6 `% M7 ?% G: k) f胡商又指出，根据联邦税务局在去年10月推出的新政策，从2016年税务年度开始，凡是出售自住房的纳税人，无论是「全部免税」还是「部分免税」的情况，均必须向税局申报。& j# P2 ~( P1 T' ~
" R4 _. Z& O3 h纳税人在申报时需填写一份schedule 3的表格。如果是自住房全部免税的情况，纳税人在该份表格上仅需填写以下简单的信息，包括∶出售房屋的价格;房屋的地址以及购入房屋的时间。
5 H! W7 n& [$ @! @8 h2 Y6 r% o( j6 D, a) F. E5 m( |8 S
如果是自住房部分免税的情况，纳税人除了填写schedule 3的表格外，还需另外填写一份T2091表格来计算应纳税部分的资本增值。* J1 \$ ^9 J5 I3 H0 k
( u& N3 W' L& H胡商还特别指出，出售自住房的纳税人在申报时必须与个人所得税表T1一起上交，截止期限是次年的4月30日。延迟申报的将受到罚款的处罚，凡是延迟申报每一个月将被罚款100元，罚款的总金额不超过8,000元。% ? t# Z* E1 U: @1 Y
3 s4 l9 z( ~6 m9 O
此外，针对纳税人出售房地产未向税局申报的情况，联邦税务局可以在任何时间对纳税人进行查税和重新评估，将不受正常重新评估期限(Normal Reassessment Period)的限制。' C9 O7 O+ D' y' e* c _
5 _2 L# n u1 {# O+ C8 W
他说∶「换句话说，哪怕已经过了10年8年，税局还是可以找上门来。」6 k& x; P3 n* y4 t1 L
7 i* h3 {; {; ^自住改出租属「假定出售」. j% Z' m' }2 w# T% Q0 O; g$ V
9 G) C: D4 ] ?* U, } H3 c" {
只作分租仍视「完全自住」& j. W: R( c/ J) s y2 k
5 A$ _, U5 R# O5 g/ |4 y* `
如果报税人将自住房改为出租房的情况，须向联邦税务局申报「假定出售」(deemed disposition)。图为奥克维尔湖滨路一带房屋。* _* E$ ~! t! c! i0 u& l
) n; K F9 Y( Q+ j$ K
购买房屋用於投资是不少生财有道的华裔移民青睐的投资手法，对此，华裔会计师胡商提醒华裔投资者，如果出现将自住房改为出租房，同样必须向联邦税务局申报「假定出售」(deemed disposition)。
+ G. t# b! q7 r" ~
$ ]: }- Y4 {: ]- M1 T胡商指出，根据联邦税务局的新政策，从2016年税务年度开始，凡是出售自住房(principal residence)的纳税人，无论是全部免税还是部分免税的情况，均必须向税局申报。
! e) f0 G# b0 c! l# R, L6 Q5 ]5 R1 ^" T: c ?/ u
但值得注意的是，上述所谓的出售还包括了「假定出售」(deemed disposition)。; \: _9 y- J/ e" T( ~+ ~* m' W+ r
y# J! b5 D. C% F6 [
他说∶「『假定出售』指的是实际上并没有出售的交易活动，但根据税法被假定出售了。举例说，纳税人将原本用於自住的房屋改为出租房。具体说来，该栋原本用於自住的房屋被整栋全部出租，房屋的业主不再居住在屋内。」
8 X0 _' R. \. R1 m' \
1 x3 t$ R+ Z2 ?3 W- j: U4 f# f那麽，当纳税人在申报将自住房改为出租房的「假定出售」时，应该如何申报出售的价格呢?胡商回答说∶「申报的『假定出售』价格以市场价为标准，应与该栋房屋附近的房屋价格接近。」
. h2 p0 v% E( E' ^; K8 z. R
' }- H- Q- I1 n9 K3 h# j胡商还提醒公众在申报出售自住房时留意，如果人们从买房到卖房，该房屋一直是其自住的房屋，即使在业主将房屋内的地库或多馀的睡房出租的情况下，仍是属於全部免税的情况。& u, |; v4 t1 O" }) Y
: v; l% L) ]" p
他说∶「只要业主本人居住在自住房内，即便房屋的绝大部分被用作出租，仍被视为自住房。」* F% E X. w" r; E7 W9 x9 Y5 h8 F
|
|
狗仔卡
发表于 2017-2-12 11:45
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
发表于 2017-2-12 14:12
