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卖屋今年要报税 无论是自住或出租; Y# E3 w4 h$ l; q
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全自住免税 曾出租计增值7 d" V" V' @- I# U+ B
1 G H2 e0 p8 Z8 k今年报税国民凡是出售自住房，必须向税局申报。* L ?' Q' b t: k: Y. j# @
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根据联邦税务局的新政策，从2016年税务年度开始，即今年4月底截止报税限期前，凡是出售自住房(principal residence)的纳税人，无论是「全部免税」还是「部分免税」，均须向税局申报。一旦发生纳税人延迟申报的情况，可能将面临最高为8,000元的巨额罚款。7 J) ?' r: C( v! F# A
9 `' [+ r0 Y1 S" M多伦多的华裔会计师、税务上诉师胡商指出，纳税人出售自住房必须向联邦税务局申报，向来是所得税法管理条例的要求。但根据税局过往的政策，凡是自住房「全部免税」的情况，税局并不要求纳税人申报。
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所谓「全部免税」的情况，指的是纳税人从买房到卖房，该栋房屋一直是纳税人自住的房屋。
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& M2 ~4 V2 d% ^& K0 O. S) @而根据税局过往的政策，凡是自住房有「部分免税」的情况，纳税人出售该类自住房必须向税局申报。
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% x7 c" B! l2 g, C3 ]2 Z他说∶「在过往出售住宅，税局要求申报的是那种纳税人有一段时间用於自住，有一段时间用於出租等其他用途的住宅。例如，某纳税人拥有一栋住宅长达10年，其中有3年是自住，剩馀7年用於出租，在这种情况下，纳税人需填写T2091表格来计算应纳税部分的资本增值，即将资本增值的70%的一半算进收入纳税，另一半则是免税的。」
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胡商又指出，根据联邦税务局在去年10月推出的新政策，从2016年税务年度开始，凡是出售自住房的纳税人，无论是「全部免税」还是「部分免税」的情况，均必须向税局申报。) S7 `6 V: ^7 G' f7 {+ X, f3 Z2 y
1 v1 V2 m/ O. `2 t& W- Y纳税人在申报时需填写一份schedule 3的表格。如果是自住房全部免税的情况，纳税人在该份表格上仅需填写以下简单的信息，包括∶出售房屋的价格;房屋的地址以及购入房屋的时间。& J8 z; i( D; X. a. W" J
, G# x: W+ u; h4 }7 C+ L" M$ l如果是自住房部分免税的情况，纳税人除了填写schedule 3的表格外，还需另外填写一份T2091表格来计算应纳税部分的资本增值。/ c5 R! C- I: G A
0 v5 G: u6 I% t, F胡商还特别指出，出售自住房的纳税人在申报时必须与个人所得税表T1一起上交，截止期限是次年的4月30日。延迟申报的将受到罚款的处罚，凡是延迟申报每一个月将被罚款100元，罚款的总金额不超过8,000元。
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/ y! h! L. X" B1 R5 i+ o此外，针对纳税人出售房地产未向税局申报的情况，联邦税务局可以在任何时间对纳税人进行查税和重新评估，将不受正常重新评估期限(Normal Reassessment Period)的限制。; T$ f& {3 H& B) E0 p+ N3 c% ]
7 w5 Q0 @/ w4 h7 F他说∶「换句话说，哪怕已经过了10年8年，税局还是可以找上门来。」3 ^) t8 ?6 d$ m; v" t! T8 s& W
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自住改出租属「假定出售」% `$ l' K; U# y
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只作分租仍视「完全自住」* @4 J+ G! }: l* u& @- _
8 G+ [0 D$ _/ F% O$ R% F& z$ G如果报税人将自住房改为出租房的情况，须向联邦税务局申报「假定出售」(deemed disposition)。图为奥克维尔湖滨路一带房屋。( x- U) @% i+ w4 H: Y2 @
- D9 o) Y' H: Z: V" D+ |1 Z& A) G购买房屋用於投资是不少生财有道的华裔移民青睐的投资手法，对此，华裔会计师胡商提醒华裔投资者，如果出现将自住房改为出租房，同样必须向联邦税务局申报「假定出售」(deemed disposition)。
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胡商指出，根据联邦税务局的新政策，从2016年税务年度开始，凡是出售自住房(principal residence)的纳税人，无论是全部免税还是部分免税的情况，均必须向税局申报。" @7 |! V) C8 P" p+ y8 C8 \
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但值得注意的是，上述所谓的出售还包括了「假定出售」(deemed disposition)。1 n; t; s" K* ~: [
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他说∶「『假定出售』指的是实际上并没有出售的交易活动，但根据税法被假定出售了。举例说，纳税人将原本用於自住的房屋改为出租房。具体说来，该栋原本用於自住的房屋被整栋全部出租，房屋的业主不再居住在屋内。」
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那麽，当纳税人在申报将自住房改为出租房的「假定出售」时，应该如何申报出售的价格呢?胡商回答说∶「申报的『假定出售』价格以市场价为标准，应与该栋房屋附近的房屋价格接近。」$ |9 `6 o) S$ o1 b0 A' [
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胡商还提醒公众在申报出售自住房时留意，如果人们从买房到卖房，该房屋一直是其自住的房屋，即使在业主将房屋内的地库或多馀的睡房出租的情况下，仍是属於全部免税的情况。' _0 O; V$ H1 D9 n7 H
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他说∶「只要业主本人居住在自住房内，即便房屋的绝大部分被用作出租，仍被视为自住房。」
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发表于 2017-2-12 11:45
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发表于 2017-2-12 14:12
