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加息了

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鲜花(14) 鸡蛋(8)
发表于 2016-11-1 20:29 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
浮动利率的好日子过了。
鲜花(140) 鸡蛋(0)
发表于 2016-11-1 21:02 | 显示全部楼层
还没有吧
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2016-11-1 21:25 | 显示全部楼层
qiaohe 发表于 2016-11-1 21:02
( `1 X9 y$ z5 Y4 K' d5 R' ~  Q还没有吧
" y% I! R: ~% G; i" b/ L: f6 A
TD 加了
鲜花(646) 鸡蛋(0)
发表于 2016-11-1 22:40 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
TD 加了

8 M) I. i$ n- S1 x' H- M加了多少?
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2016-11-2 00:21 | 显示全部楼层
裁缝Shi 发表于 2016-11-1 22:40
, b( E3 u5 X& u- T+ i3 \" ]" K, z加了多少?
- \/ n  k% |, X2 G
Prime 2.85%
鲜花(417) 鸡蛋(15)
发表于 2016-11-2 05:05 来自手机 | 显示全部楼层
没事儿,过不了几天还得降。
鲜花(31) 鸡蛋(0)
发表于 2016-11-2 07:20 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
yuz967 发表于 2016-11-1 21:25! o! Y8 g4 ~* C3 n9 {* |+ e
TD 加了

; N7 Y' ^4 L0 L+ k3 x# X' v3 g0.15%
鲜花(97) 鸡蛋(4)
发表于 2016-11-2 07:33 | 显示全部楼层
我就是浮动利率, 呵呵明年一月结束,! V" P+ S" o- I2 l; ^

$ a" Z9 ?* H5 S4 ^! l! a但是到明年还是会选浮动利率。  各位怎么看,问问元芳。
理袁律师事务所
鲜花(26) 鸡蛋(1)
发表于 2016-11-2 09:02 来自手机 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
即使利率缓慢上涨也是浮动利率划算。
大型搬家
鲜花(26) 鸡蛋(1)
发表于 2016-11-2 09:03 来自手机 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
固定利率,中介能拿到更多的佣金提成。所以砖家都会推荐锁定固定利率。
鲜花(35) 鸡蛋(0)
发表于 2016-11-2 10:10 | 显示全部楼层
lopenwing 发表于 2016-11-2 09:02
, L: A6 T0 G8 C6 W- I, u) p即使利率缓慢上涨也是浮动利率划算。
! @3 j3 ~" P! P& e, q8 b
未必,比较一下历史数据就明白了
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2016-11-2 10:33 | 显示全部楼层
NL-nait 发表于 2016-11-2 10:10$ ~/ _5 T$ @+ s6 ~0 w
未必,比较一下历史数据就明白了

! N3 D: b. x! X8 u& `' X) ~从我能搜索到的数据,历史任何时期都是浮动好。
大型搬家
鲜花(97) 鸡蛋(4)
发表于 2016-11-2 15:27 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
小黄 发表于 2016-11-2 10:33
# h# c. D8 D- ]- f8 z! h从我能搜索到的数据,历史任何时期都是浮动好。

( |1 e$ T6 t8 q# b6 Z/ g6 ?7 f固定利率相当于额外买保险。
+ O) N: F& v- `6 x" C0 e/ Q; s+ N) H

1 \2 ]) w2 t& V8 c5 w9 ^固定利率好不好。对于政府部门,固定工资。永久职位,比较好吧。既然收入固定。花销最好也固定就完了。
' z: Q8 v% D; e1 h. i6 a9 ?5 S

4 d9 v* g5 e3 |; N3 e如果我收入随市场波动那就浮动吧!4 c3 R! H* Z& t6 t$ O0 T  T

  u% U8 h' F  [2 `钱不好挣,工资会下行或收入下行。花销也别挂死了,否则就是上吊。
& K- z/ j7 r; V3 h; `' p# \7 ^( T' U
固定就是固定不一定定高了定低了。套我脖子的绳圈一定要跟水面浮动。我随波的。
鲜花(97) 鸡蛋(4)
发表于 2016-11-2 15:27 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
小黄 发表于 2016-11-2 10:33; P! x& n" z* M# S. \
从我能搜索到的数据,历史任何时期都是浮动好。

; l( w3 F6 r7 L8 _3 w固定利率相当于额外买保险。
7 m, W# G- A+ X, H. G# M1 }) I( w5 ^

, X% E4 ?* w2 M7 [3 _; y8 w固定利率好不好。对于政府部门,固定工资。永久职位,比较好吧。既然收入固定。花销最好也固定就完了。
- I& H% E& }. v0 R4 \" e
% W4 r6 G& Y  V- a: }2 g# K" E0 P6 _
如果我收入随市场波动那就浮动吧!
: a+ m: Q2 K/ k8 E
, _" P7 ^& I8 U& q3 r0 b3 e9 e钱不好挣,工资会下行或收入下行。花销也别挂死了,否则就是上吊。, q. [  {5 C5 S( ?

1 |# u" S* D7 b8 ~* }4 B固定就是固定不一定定高了定低了。套我脖子的绳圈一定要跟水面浮动。我随波的。
大型搬家
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2016-11-2 18:20 | 显示全部楼层
ballard 发表于 2016-11-2 15:278 b" L& I5 X  w4 `& I$ d
固定利率相当于额外买保险。

6 K, L8 o& Y& V没错,固定利率相当于保险。但这个保险性价比太低,以极高价格,对于极小概率,极小赔付。
鲜花(417) 鸡蛋(15)
发表于 2016-11-2 18:38 来自手机 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2016-11-2 10:33
+ o, y  u! n3 K0 x9 Q! m- x  s从我能搜索到的数据,历史任何时期都是浮动好。
% m7 ]$ k/ Y, J& W! i& X2 C6 Z
同意!明白人!
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2016-11-2 20:44 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
架鸡棚 发表于 2016-11-2 18:386 |  {: R3 x, l
同意!明白人!
' K: `: q& N' G% A3 C  e6 i

# s' n2 e) Y! Q) C: {; Q据说BMO有数据说10%的时间是固定好,但我找不到其研究方法。
; A2 C9 V7 g8 M7 M; w0 C9 Q: j9 ?0 \$ z' e
根据我的研究方法,如果算瞬时,固定确实某些时候比浮动好,这可能是BMO的方法。但贷款无论固定还是浮动,都是以5年期为主。只要是5年浮动对比5年固定,无论起始点是哪一年,合计5年结果,永远都是5年浮动好。
鲜花(97) 鸡蛋(4)
发表于 2016-11-2 21:52 来自手机 | 显示全部楼层
本帖最后由 ballard 于 2016-11-2 21:55 编辑
  l- C( a: _* A$ x4 M- s: O
小黄 发表于 2016-11-2 20:44
5 v, W/ s$ J: s4 f2 L$ n" ~) j据说BMO有数据说10%的时间是固定好,但我找不到其研究方法。
# ]$ z( ?+ S" I* w  j1 M) ~& h" I# [* F3 X
根据我的研究方法,如果算瞬时,固定确 ...
& o1 \5 j! |# t
: r( c# N8 x6 N) m( E0 A& @) H) Y' ?# _
这就是研究方法和策略了。已经是实用的操作了。
! W# `' `- q3 E  {; d! c1 L' c! I6 M3 D* T$ f% u2 N( q
我想理论上银行给你固定房贷利率
; T: k% T( [$ g% M# Y3 M3 i2 c: C: {' r7 Q% y
而银行借来的钱利率是利率是市场决定的。% J2 h! A. O; ?0 ?  J* x$ P9 E
; n+ ~1 v, W" J, w  G* \) M* z
' R! V3 V) j5 C4 h2 `# b
银行贷出款浮动利率一定能挣你的差价。5 q: \+ P3 k" ]) D. ~6 f

. m9 h6 R0 c9 M9 `, ?. t* E银行会把绳子套自己脖子上还是要套你我脖子上。7 Y8 {9 {" \6 P. H6 q/ [% g; w* g
7 G* z9 J% J5 Q
银行贷出款固定利率必须高于浮动利率安全区域/ R) H/ @0 n. ?# \9 ^' t7 K
6 E5 U1 U( f; U0 ^, n+ w
你研究技术,我研究银行家人性。
4 q! y# B' X; j5 ^* u+ U$ O! g
% b/ T! D' z8 m( k! }
- d% R. e/ g( ~3 Q; N; t5 @你有根有据,我就靠胡说。
鲜花(417) 鸡蛋(15)
发表于 2016-11-2 22:29 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2016-11-2 20:44% o3 v6 r4 w: `8 f1 c: E
据说BMO有数据说10%的时间是固定好,但我找不到其研究方法。
1 ^/ {: [' ^1 @" j
8 V# o- p+ K8 s. ~根据我的研究方法,如果算瞬时,固定确 ...

! O9 \6 e# k' C, x" U5 W/ x& R6 d我也没有教授这样的聪明数学脑筋, 就只觉得加拿大的经济永远是上上下下,从未坚挺过. 所以浮动利率总是高不起来.
理袁律师事务所
鲜花(471) 鸡蛋(2)
发表于 2016-11-3 05:00 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
看历史,利率4.5应该是合理数据, 现在2.7超低。0 h; |! w# u7 Y- t
, I. A: u. C) F, J
就像石油140多, 有人说合理价格应该70.
鲜花(128) 鸡蛋(11)
发表于 2016-11-3 05:39 | 显示全部楼层
本帖最后由 xuxuelin 于 2016-11-3 05:49 编辑
! o- L" f5 j  j2 z4 R' Z& {: \) c
小黄 发表于 2016-11-2 20:44+ h, Q- M8 d( W! A6 V  n6 S( O0 x
据说BMO有数据说10%的时间是固定好,但我找不到其研究方法。
9 U" m9 ^7 X; B, b; g; N, D9 w0 `' n7 @
根据我的研究方法,如果算瞬时,固定确 ...
" {& G0 }: o, g1 k. e: o
) C: ?8 O5 O, b: ^/ r
以五年来算也许如此,但实际情况是很多客户选择2年固定的,例如TD的两年2.0几的利率,在这个时间段,特别是自14年来,没任何银行浮动能优于这个利率。如果14年贷款,两年后16年继续RENEW,就很难说了。
& x2 x! q3 m0 _; m! d% m我也在银行工作,从超过五年更长远的历史数据来说,也没有人能说浮动一直好于固定(注意一直两个字)。无论用任何计算方法,这种情况只有某些时段存在,一般银行是以最少50年的历史数据做基础计算的,BMO说的10%的情况我没见过这份报告,但和TD的计算结论相差不远,这种说法是保守但是客观的。
- J9 a' b& h( S. R% ?你说的你的计算模型是什么,取样点在哪里,可否分享一下?
鲜花(128) 鸡蛋(11)
发表于 2016-11-3 05:45 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
本帖最后由 xuxuelin 于 2016-11-3 06:10 编辑 5 ~/ ?3 a4 r- X6 w* S
架鸡棚 发表于 2016-11-2 22:293 ?  `- Z9 T/ ?0 Q
我也没有教授这样的聪明数学脑筋, 就只觉得加拿大的经济永远是上上下下,从未坚挺过. 所以浮动利率总是高 ...
8 C8 Y  N* X4 _* y, u# ]$ E
, P+ d2 O8 b& ?  H4 `% w& W% p
你可以自己去查数据,各个银行都有,无论哪个银行,没人会告诉你“从未”“一直”浮动好或固定好,无论你从哪个时间点来算,都有巨大偏差,样本空间越大,偏差越大。其原因在于经济波动中的不确定性。例如系统性风险,如果样本刚好涵盖了整整一个经济周期的波峰和波谷,那么你会发现浮动利率偏差极大。  A, X) c+ |; c% B3 ^, m( Q
这里没有考虑非系统性风险,但不排除例如政策对房市的调控以及美国大选之类的因素影响。所以也是我说不存在:一直,永远,或任何时候 浮动好或固定好的说法
+ V" _6 A1 j/ P
鲜花(128) 鸡蛋(11)
发表于 2016-11-3 06:06 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
我的策略是短期固定加长期浮动,用组合来规避风险,例如这次TD加息。' K# q9 k* C1 Q4 G' h2 ~
但必须在调研历史数据和美联储动态的前提下作出判断,不能盲动。
鲜花(100) 鸡蛋(1)
发表于 2016-11-3 06:20 | 显示全部楼层
xuxuelin 发表于 2016-11-3 06:06
2 v4 @- @1 j, R# K! g0 c- Y我的策略是短期固定加长期浮动,用组合来规避风险,例如这次TD加息。
; V1 v8 @1 s+ l3 M但必须在调研历史数据和美联储动态的 ...

& Z* S) c0 u3 S4 M明白人。
鲜花(10) 鸡蛋(4)
发表于 2016-11-3 08:02 来自手机 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
有没有人最近拿到5年浮动的是多少?
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2016-11-3 08:46 | 显示全部楼层
本帖最后由 小黄 于 2016-11-3 09:32 编辑 3 x+ l( I# m' |- U2 p* E
xuxuelin 发表于 2016-11-3 05:397 c# z' b4 S4 P' N  l" [: S$ P
以五年来算也许如此,但实际情况是很多客户选择2年固定的,例如TD的两年2.0几的利率,在这个时间段,特 ...

; P2 v. o- K8 I* G: A/ }0 b; \8 l; v8 z0 G  F
我说的就是5年的比较。如果拿2年的比5年的,也应该用2年x2.5个周期去比5年x1个周期才能对齐。2 E7 r- F( I! n8 f5 x. I9 t2 \1 {
就以过去的5年,5年浮动秒杀任何2年定期5年定期组合。1 R0 I- U, ~8 t! W5 S
鲜花(122) 鸡蛋(1)
发表于 2016-11-3 08:56 来自手机 | 显示全部楼层
经验是短期,最多两年固定比较好,一方面在利率上升通道可以拿到和浮动近似的优惠,另一方面经常和银行谈判可以保持bargaining power, 锁定四五年是懒人做法也最对银行和Broker路子。
鲜花(97) 鸡蛋(4)
发表于 2016-11-3 09:09 来自手机 | 显示全部楼层
你们一论证我就听出点道了。一月争取省零点一个百分点。气气那个贷款的呵呵俄就是这么贱跟他砍危险搬家
鲜花(179) 鸡蛋(0)
发表于 2016-11-3 09:34 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
小黄 发表于 2016-11-2 20:44* }3 }. f$ U( I2 w- O7 M3 e4 o
据说BMO有数据说10%的时间是固定好,但我找不到其研究方法。  b, N, ^# l9 j! U
; n5 l' D# b( j' I
根据我的研究方法,如果算瞬时,固定确 ...

; h  O1 @* x" F, f1 g' {4 @/ l# d
鲜花(58) 鸡蛋(0)
发表于 2016-11-3 12:41 | 显示全部楼层
xuxuelin 发表于 2016-11-3 06:06% @; g0 p3 ]% ~; F
我的策略是短期固定加长期浮动,用组合来规避风险,例如这次TD加息。" Y( y8 ]( G/ K8 e! z8 Q; _
但必须在调研历史数据和美联储动态的 ...

0 J# y+ R" @  z7 \+ H. H8 }有见地,浮动目前好主要是对于央行继续宽松政策的预期,但长期来说非常难判断,组合的办法是个好主意
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