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加息了

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鲜花(14) 鸡蛋(8)
发表于 2016-11-1 20:29 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
浮动利率的好日子过了。
理袁律师事务所
鲜花(140) 鸡蛋(0)
发表于 2016-11-1 21:02 | 显示全部楼层
还没有吧
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2016-11-1 21:25 | 显示全部楼层
qiaohe 发表于 2016-11-1 21:02
+ P; x3 F& T6 |9 L3 g: x: \还没有吧
' Q7 J9 L6 D3 t) t
TD 加了
鲜花(646) 鸡蛋(0)
发表于 2016-11-1 22:40 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
TD 加了

4 N9 b& w1 A- {4 _4 e# [加了多少?
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2016-11-2 00:21 | 显示全部楼层
裁缝Shi 发表于 2016-11-1 22:40# P" @( X. |1 W' [. t( D
加了多少?
" L8 f# i# B' h3 D! L% L
Prime 2.85%
鲜花(417) 鸡蛋(15)
发表于 2016-11-2 05:05 来自手机 | 显示全部楼层
没事儿,过不了几天还得降。
鲜花(31) 鸡蛋(0)
发表于 2016-11-2 07:20 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
yuz967 发表于 2016-11-1 21:25
$ r0 ]7 V, Y# n) ]. GTD 加了
8 {$ e' j7 ]8 I+ U; p% e7 i0 l5 N
0.15%
鲜花(97) 鸡蛋(4)
发表于 2016-11-2 07:33 | 显示全部楼层
我就是浮动利率, 呵呵明年一月结束,! D" h" P5 U& g3 {' c- G' H5 Y$ e
1 i# `7 {/ V* S( W9 ?
但是到明年还是会选浮动利率。  各位怎么看,问问元芳。
鲜花(26) 鸡蛋(1)
发表于 2016-11-2 09:02 来自手机 | 显示全部楼层
即使利率缓慢上涨也是浮动利率划算。
鲜花(26) 鸡蛋(1)
发表于 2016-11-2 09:03 来自手机 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
固定利率,中介能拿到更多的佣金提成。所以砖家都会推荐锁定固定利率。
鲜花(35) 鸡蛋(0)
发表于 2016-11-2 10:10 | 显示全部楼层
lopenwing 发表于 2016-11-2 09:020 N: ?, o( ?9 N- M
即使利率缓慢上涨也是浮动利率划算。

# ~& B0 o! C5 P9 ]: I未必,比较一下历史数据就明白了
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2016-11-2 10:33 | 显示全部楼层
NL-nait 发表于 2016-11-2 10:10
" n1 A" |1 T+ e, ?# }未必,比较一下历史数据就明白了

- h* R6 h" r3 v8 q3 m从我能搜索到的数据,历史任何时期都是浮动好。
鲜花(97) 鸡蛋(4)
发表于 2016-11-2 15:27 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
小黄 发表于 2016-11-2 10:33& l8 Z2 e3 U9 C; X# C8 i
从我能搜索到的数据,历史任何时期都是浮动好。
1 c8 h6 F( K) Q" H
固定利率相当于额外买保险。0 U4 o8 B6 R7 e
9 C4 ]7 z2 T  W+ I' K

3 Y% X/ y! {" b4 k固定利率好不好。对于政府部门,固定工资。永久职位,比较好吧。既然收入固定。花销最好也固定就完了。' S5 N1 m1 k3 c" W( P0 `

& ?! a+ w  q6 {& K4 ]
/ e4 J: W$ U6 |5 d如果我收入随市场波动那就浮动吧!
6 ]5 A# t0 g3 G, s: c
9 ~( g2 f/ B8 Z& `钱不好挣,工资会下行或收入下行。花销也别挂死了,否则就是上吊。5 N8 ^0 c1 u, e0 c+ L2 q

$ k) g9 F7 Z& @0 \; o0 M. V3 g固定就是固定不一定定高了定低了。套我脖子的绳圈一定要跟水面浮动。我随波的。
鲜花(97) 鸡蛋(4)
发表于 2016-11-2 15:27 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
小黄 发表于 2016-11-2 10:330 J4 m/ K, F8 k$ W
从我能搜索到的数据,历史任何时期都是浮动好。

/ K+ [$ y0 C- _* L固定利率相当于额外买保险。$ H- A: @" N0 V" ?. t; x4 |( W6 R
+ I8 w2 d. g4 `5 y1 j' D# _: I" g  H

0 U' U  m, y) Q! I3 v1 {( }' I* U固定利率好不好。对于政府部门,固定工资。永久职位,比较好吧。既然收入固定。花销最好也固定就完了。
" M& T# q+ d* T  ?
4 y: t4 p6 H" P( b4 V
" v  X6 |4 B2 p1 T9 O3 U, _如果我收入随市场波动那就浮动吧!
5 D- z1 f4 [8 r* a% m
2 ?3 }% L9 A  N2 E+ y+ h) d4 }钱不好挣,工资会下行或收入下行。花销也别挂死了,否则就是上吊。
" t& v. |) Z  p6 O# ~+ b9 e* E' P. B1 C, k) u
固定就是固定不一定定高了定低了。套我脖子的绳圈一定要跟水面浮动。我随波的。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2016-11-2 18:20 | 显示全部楼层
ballard 发表于 2016-11-2 15:27
6 d" L4 V: F& n固定利率相当于额外买保险。
. d1 n/ X+ h+ l7 |7 b; l; t
没错,固定利率相当于保险。但这个保险性价比太低,以极高价格,对于极小概率,极小赔付。
鲜花(417) 鸡蛋(15)
发表于 2016-11-2 18:38 来自手机 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2016-11-2 10:33! t  D, O' e- p
从我能搜索到的数据,历史任何时期都是浮动好。

7 g$ H4 C* l# Z" u6 I* P同意!明白人!
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2016-11-2 20:44 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
架鸡棚 发表于 2016-11-2 18:38
+ Y7 F2 x" r- H5 c1 D( r# V同意!明白人!
8 n; V  c$ g( _) a: D

% s+ a2 S% m- i* l% B. q3 n据说BMO有数据说10%的时间是固定好,但我找不到其研究方法。
& p- O5 W3 Y  X" v2 z
8 \  j* U! e$ Q( Z& @* t" @根据我的研究方法,如果算瞬时,固定确实某些时候比浮动好,这可能是BMO的方法。但贷款无论固定还是浮动,都是以5年期为主。只要是5年浮动对比5年固定,无论起始点是哪一年,合计5年结果,永远都是5年浮动好。
鲜花(97) 鸡蛋(4)
发表于 2016-11-2 21:52 来自手机 | 显示全部楼层
本帖最后由 ballard 于 2016-11-2 21:55 编辑
$ @1 \  H" Q' B, g
小黄 发表于 2016-11-2 20:44
: b+ n  |# c6 c/ y" N据说BMO有数据说10%的时间是固定好,但我找不到其研究方法。5 E0 E* |) z+ r1 ^- I

& u6 F8 F: E  k& I根据我的研究方法,如果算瞬时,固定确 ...

8 ~# S! |$ p4 ~6 u6 |8 p" Y
5 z- x: L% K( W  V: i& r0 {这就是研究方法和策略了。已经是实用的操作了。7 F  ^' e# a# u& I

6 Q+ x+ J$ p" H9 I: b我想理论上银行给你固定房贷利率
9 C8 C8 {" N6 z3 ~$ [  O3 z! n+ P& s3 E. B: n. j
而银行借来的钱利率是利率是市场决定的。
+ z: l/ \! s* u, F% P! O- H2 T( f* ^. H: L* ~+ r4 x5 ?

% A8 Q6 `3 f* k% E银行贷出款浮动利率一定能挣你的差价。7 G/ X; Y7 _6 w1 e0 I
. N% c% N, @, _! h  W
银行会把绳子套自己脖子上还是要套你我脖子上。
: h' z. M$ g8 n' K8 s
  g! P% k5 s7 b银行贷出款固定利率必须高于浮动利率安全区域
8 w( @0 J3 ]9 b" A' r0 j: ]& k, y) I9 b6 y( ?
你研究技术,我研究银行家人性。
. [# r! e7 t. v* }% K, G$ z' |( L) G7 A9 q. p$ o% H# ^

/ T9 n; N# T- n- v% ]你有根有据,我就靠胡说。
鲜花(417) 鸡蛋(15)
发表于 2016-11-2 22:29 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2016-11-2 20:44
8 X" g9 B  f9 z; i2 k! G据说BMO有数据说10%的时间是固定好,但我找不到其研究方法。4 b5 ]# ^$ k$ f1 ?8 i( B) Y1 w
$ F; H. e5 h! l/ s
根据我的研究方法,如果算瞬时,固定确 ...
; B7 a3 z9 j; ?$ r5 x
我也没有教授这样的聪明数学脑筋, 就只觉得加拿大的经济永远是上上下下,从未坚挺过. 所以浮动利率总是高不起来.
鲜花(471) 鸡蛋(2)
发表于 2016-11-3 05:00 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
看历史,利率4.5应该是合理数据, 现在2.7超低。
+ z4 q3 M% h4 p# ^. s; S
# a- b+ \# ~' `1 {; g+ J/ R9 K& t就像石油140多, 有人说合理价格应该70.
鲜花(128) 鸡蛋(11)
发表于 2016-11-3 05:39 | 显示全部楼层
本帖最后由 xuxuelin 于 2016-11-3 05:49 编辑 / U1 K+ v4 `) s0 x7 G
小黄 发表于 2016-11-2 20:44( o9 H) z  f; k5 v8 p
据说BMO有数据说10%的时间是固定好,但我找不到其研究方法。# n! \1 x2 C( Z: W

) H; C% s, N7 S5 U& U6 K根据我的研究方法,如果算瞬时,固定确 ...
' U6 l2 b" Q: u
* b, T- c4 R* @: t
以五年来算也许如此,但实际情况是很多客户选择2年固定的,例如TD的两年2.0几的利率,在这个时间段,特别是自14年来,没任何银行浮动能优于这个利率。如果14年贷款,两年后16年继续RENEW,就很难说了。
8 p( S5 n) ^5 H) o; @4 x. X我也在银行工作,从超过五年更长远的历史数据来说,也没有人能说浮动一直好于固定(注意一直两个字)。无论用任何计算方法,这种情况只有某些时段存在,一般银行是以最少50年的历史数据做基础计算的,BMO说的10%的情况我没见过这份报告,但和TD的计算结论相差不远,这种说法是保守但是客观的。
) N2 E. T: k  z5 k你说的你的计算模型是什么,取样点在哪里,可否分享一下?
鲜花(128) 鸡蛋(11)
发表于 2016-11-3 05:45 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
本帖最后由 xuxuelin 于 2016-11-3 06:10 编辑 . d0 F# Q& i  ^/ t
架鸡棚 发表于 2016-11-2 22:29
* ~. e2 H. Y" s我也没有教授这样的聪明数学脑筋, 就只觉得加拿大的经济永远是上上下下,从未坚挺过. 所以浮动利率总是高 ...
' g8 z8 S/ b" d, f; c6 ~+ c' H( @4 I
5 J6 p7 T) m; r; k% f3 _
你可以自己去查数据,各个银行都有,无论哪个银行,没人会告诉你“从未”“一直”浮动好或固定好,无论你从哪个时间点来算,都有巨大偏差,样本空间越大,偏差越大。其原因在于经济波动中的不确定性。例如系统性风险,如果样本刚好涵盖了整整一个经济周期的波峰和波谷,那么你会发现浮动利率偏差极大。1 v* W7 [3 p! |& o$ w1 d! y
这里没有考虑非系统性风险,但不排除例如政策对房市的调控以及美国大选之类的因素影响。所以也是我说不存在:一直,永远,或任何时候 浮动好或固定好的说法9 M: h; z! j' N. D  y& Q9 X+ X: e
鲜花(128) 鸡蛋(11)
发表于 2016-11-3 06:06 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
我的策略是短期固定加长期浮动,用组合来规避风险,例如这次TD加息。
, |7 R! A: y9 I2 h4 ^+ m6 y但必须在调研历史数据和美联储动态的前提下作出判断,不能盲动。
鲜花(100) 鸡蛋(1)
发表于 2016-11-3 06:20 | 显示全部楼层
xuxuelin 发表于 2016-11-3 06:06
' H, `. D2 s0 d+ J我的策略是短期固定加长期浮动,用组合来规避风险,例如这次TD加息。9 e2 E! l1 z+ F1 i( x6 u1 [  c
但必须在调研历史数据和美联储动态的 ...
: `& b+ B, j1 W7 }. G$ R
明白人。
理袁律师事务所
鲜花(10) 鸡蛋(4)
发表于 2016-11-3 08:02 来自手机 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
有没有人最近拿到5年浮动的是多少?
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2016-11-3 08:46 | 显示全部楼层
本帖最后由 小黄 于 2016-11-3 09:32 编辑 7 H/ a3 n% h* d$ v7 _; O4 u! y1 v4 b: {
xuxuelin 发表于 2016-11-3 05:39  M7 {3 ?" Y5 \4 s0 j' Y
以五年来算也许如此,但实际情况是很多客户选择2年固定的,例如TD的两年2.0几的利率,在这个时间段,特 ...

/ H1 p$ `- ^+ W# c% P7 i3 L& ]/ x  d2 |' j. P$ U- {$ c5 }
我说的就是5年的比较。如果拿2年的比5年的,也应该用2年x2.5个周期去比5年x1个周期才能对齐。
! T: l7 e4 O3 m* \- o6 O$ D就以过去的5年,5年浮动秒杀任何2年定期5年定期组合。- h# W/ K9 _( a
鲜花(122) 鸡蛋(1)
发表于 2016-11-3 08:56 来自手机 | 显示全部楼层
经验是短期,最多两年固定比较好,一方面在利率上升通道可以拿到和浮动近似的优惠,另一方面经常和银行谈判可以保持bargaining power, 锁定四五年是懒人做法也最对银行和Broker路子。
鲜花(97) 鸡蛋(4)
发表于 2016-11-3 09:09 来自手机 | 显示全部楼层
你们一论证我就听出点道了。一月争取省零点一个百分点。气气那个贷款的呵呵俄就是这么贱跟他砍危险搬家
鲜花(179) 鸡蛋(0)
发表于 2016-11-3 09:34 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
小黄 发表于 2016-11-2 20:44* U; t( ~0 |/ E% H( Z6 S& s
据说BMO有数据说10%的时间是固定好,但我找不到其研究方法。5 t" `5 L5 ^+ D/ U. x) J
, U2 d: x0 k- {, ]. ^
根据我的研究方法,如果算瞬时,固定确 ...

7 f, v. _* L% @* n
鲜花(58) 鸡蛋(0)
发表于 2016-11-3 12:41 | 显示全部楼层
xuxuelin 发表于 2016-11-3 06:06
$ S6 I  n. l) P' M我的策略是短期固定加长期浮动,用组合来规避风险,例如这次TD加息。) D" U7 D0 i( p7 I! F2 s
但必须在调研历史数据和美联储动态的 ...
, u/ ~: Z4 {# ~3 q% z, a
有见地,浮动目前好主要是对于央行继续宽松政策的预期,但长期来说非常难判断,组合的办法是个好主意
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