房产过剩论？多市未来30年需127万住宅

get8686

来源：明报

1 n/ v+ s* `. W! W) B5 {, \3 s# z根据一项新的研究﹐在未来30年﹐加拿大需要多450万个住宅﹐而单以多伦多人口普查地区计算﹐也需要多124万个住宅。

, T. {2 e  C: y4 i7 M1 l以往的研究认为﹐婴儿潮出生的人之中﹐将会有很多人搬离现有的居所﹐导致房屋的供应过剩﹐但新的研究却推翻这个论调。
* P7 v( s% Q- V: a. K) h
8 y2 B% G3 Z% b根据Urban Future发表的Trends in Housing Occupancy Demand的报告﹐本国实际上需要数以百万计的额外住宅﹐理由是婴儿潮出生的一代的人将会继续留住在原来的住处。这一代的人目前的年龄已达55岁至接近70岁。

- E" H- f: x- |  P" ^1 s3 w
" v  J2 p. G; \1 J  e

  c# ^2 {! X' c, \4 C! f- I: V' Z
% n$ Z+ r  z$ y
1 c1 P% `/ X8 _% d新的报告指多伦多人口普查地区在未来28年需要多124万个住宅单位﹐当中超过74万个属于独立屋及排屋等。
8 P: b% e+ |- _
6 h" q- z% Y" H

这份于本月较早前发表的报告指出﹐预期在未来30年移民是本国人口增长的主要来源﹐至2041年﹐每年会令本国的人口增加约25.5万人。

: }# N6 B9 ^, S% m4 n% }0 i' e( {

报告在谈及多伦多人口普查地区的情况时指出﹐在过去17年﹐这地区的人口增加42%﹐即多了约177万居民。
- T( ], |; b  [+ P) w: z
当考虑到将来的人口年龄/死亡率/生育率及人口移居的趋势﹐预期至2014年时多伦多人口普查地区的人口再增长多47%。换言之﹐在未来28年之内﹐居民数目将会有281万人的净增长﹐令到区内人口由2013年的596万上升至877万。
3 l1 I) |; R( Q! Q$ _
值得留意的是﹐目前的居民之中﹐至2033年时﹐仍在区内生活的占88%﹐至2041年时﹐这比率也高达79%。

& v  @$ ?7 w% K$ O
以有关的数据来预测﹐多伦多人口普查地区由2013年至2041年的28年之内﹐市场对住宅的需求达到124万个单位﹐当中超过74万个属于独立屋及排屋等住宅﹐而公寓则占50万。报告又估计﹐这些新的住宅以业主自住的为大多数﹐占111万个﹐也就是由2013年的148万个增至2041年的258万个。
8 e4 G: {2 Z2 u8 }- }- n" p
报告预测﹐在这段期间﹐市场也将会需要超过13万个的出租单位。



温哥华人口普查地区方面﹐报告估计在未来28年人口将增加105万﹐换言之﹐至2014年人口将达到348万﹐因而需要额外497,320间住所﹐其中超过28万间属独立屋及排屋等的房子。
# @9 g7 ]1 J$ ]" e, ]+ t
5 d& e2 Y, Q3 R6 XUrban Future执行主管拉姆洛(Andrew Ramlo)在谈到长者没有换细屋的现象时说﹐他们还没有离开﹐仍然留居在自己的房屋内。

/ ^/ @6 Q* g' }; J) f在地产的角度来说﹐这意味着不用找另一代的买家来取代他们﹐因为这些长者还留在楼市之内。
) [- u0 l9 O! j: e
不过﹐他指出这个现象不会对屋价带来打击。他解释﹐如果人口增长﹐而有更多的人需要住房﹐这情况不会令屋价下跌﹐因供应不会多过需求。
; |' J6 a8 c6 d! z: j9 u  |

) n) h+ t  k: F9 _) [1 P, k1 A
# [& b2 ~7 R7 r6 Y' h+ Y4 \
在谈到如何令这些长者搬迁﹐把房子让给下一代时﹐拉姆洛表示﹐如果要令这些长者换小房子﹐那么要在社区内提供另外的选择。他表示﹐这些长者未必对本身的房屋有眷恋﹐但可能是舍不得离开社区。
& o, p- l; E8 b# ~
' }; J3 ]0 }6 t2 ^他认为﹐只要在区内有其他的住所供应﹐假以时日﹐长者大屋换细屋的情况将会变得显著。  
" F6 O9 D% g* B! P/ M3 r
这些长者在早年置业﹐至今物业已经升值了许多﹐也许最终会令他们愿意把房子出售。

& U6 ^9 O2 W  ^) ?他以温哥华的登巴(Dunbar)为例﹐指出这区的屋价目前可能高达数百万元﹐但在早年购买时也许只需要3万元或4万元。他认为﹐出售房产所带来的庞大收益能够为很多的人们提供一些选择﹐可推动其他方面的投资。