卖房子

JoyceAccSG

想卖一个房子，但拿不定主意是今年卖还是明年卖，各位乡亲有何建议？

ceramistpalace

you have 2?

JoyceAccSG

ceramistpalace 发表于 2014-2-7 22:00
you have 2?

4 r% g$ \0 s" O# s如果只有一个，卖了我住哪里呀？

彩铃

JoyceAccSG 发表于 2014-2-7 22:20
如果只有一个，卖了我住哪里呀？

ceramistpalace

JoyceAccSG 发表于 2014-2-7 22:20
如果只有一个，卖了我住哪里呀？

if 2, wait and see, don't rush

ceramistpalace

JoyceAccSG 发表于 2014-2-7 22:20
/ i9 d+ B+ R1 U$ A$ I" g如果只有一个，卖了我住哪里呀？

& s# B# V" A9 c) _: @' nhave u ever considered putting it on rental market?

JoyceAccSG

ceramistpalace 发表于 2014-2-7 22:34
: z  r4 ^6 \7 b2 y, y# a) k$ Mhave u ever considered putting it on rental market?

/ q+ x2 s$ h! z; L9 ~# H嫌麻烦。

ceramistpalace

JoyceAccSG 发表于 2014-2-7 23:00
) ^8 r4 Z( P4 o! y4 b& x嫌麻烦。

yeah right,  it's true but worthy at present atmosphere IMO

小黄

房子出租必须长期打算。你把房子刚刚出租的那一年，房子大幅度折旧贬值，恐怕幅度比租金还多。只有继续租下去很多年，房子继续折旧有限，你就慢慢赚回来了。
9 v  C! P* @$ Z& O' p' Q5 q( f1 T
+ p7 F- k, z" b2 s& l* \今年房子会涨一些，但恐怕也不会特别多。卖不卖要看，如果你真卖掉了，你的钱有什么投资渠道？如果是买1%的GIC，那还是不要卖了。

桑林之舞

爱城租房市场这么牛，不要卖吧。

抱成团

小黄 发表于 2014-2-8 08:32
房子出租必须长期打算。你把房子刚刚出租的那一年，房子大幅度折旧贬值，恐怕幅度比租金还多。只有继续租下 ...

分析得很好。听小黄的吧，肯定没错。

JoyceAccSG

9 Y3 T% ^4 Z: ~: w' c1 S7 _

小黄 发表于 2014-2-8 08:32
9 w& N% z' ]: }9 k房子出租必须长期打算。你把房子刚刚出租的那一年，房子大幅度折旧贬值，恐怕幅度比租金还多。只有继续租下 ...

' X3 j  W: c, C! h  D' Z9 C
! b4 K  P3 B& G$ `) J谢谢回复。如果40多万的房子租不出40多万的价，卖了后买个30多万的房子出租，减轻了贷款，同时收入没有少多少，投资回报率相对好一点。你赞成这样做吗？

抱成团

JoyceAccSG 发表于 2014-2-8 21:36
6 ^4 g" L& w9 {* u% B7 j谢谢回复。如果40多万的房子租不出40多万的价，卖了后买个30多万的房子出租，减轻了贷款，同时收入没有 ...

贷款相当于扛扞，利息可抵税。加上房子增值，组合好的话扛扞大可高回报，但风险也大，心里承受力需大。贷款小本金相对多，心里压力较小但回报率可能较小。无论如何，小黄指出的方向没错。

小黄

JoyceAccSG 发表于 2014-2-8 21:36
5 _! D+ L& }$ k: h% G0 z2 m0 L; q谢谢回复。如果40多万的房子租不出40多万的价，卖了后买个30多万的房子出租，减轻了贷款，同时收入没有 ...

见楼上。出租就是要最大幅度贷款，为的就是利息抵税。
- Q! G. }5 X6 a! K, a$ S现在利息这么低，你减轻贷款做什么？要进入租房生意，你减轻贷款做什么？

JoyceAccSG

小黄 发表于 2014-2-9 08:05
) [  P3 ?. {  B9 m& n  F5 t: k见楼上。出租就是要最大幅度贷款，为的就是利息抵税。
3 D, V  y& s& t5 U1 ^9 k$ F现在利息这么低，你减轻贷款做什么？要进入租房生 ...

- ^) C9 E) O5 ~% T" `  U# p贷款额大的话，你就赚不了多少钱，可能从现金流上还是负的。
- q, h" h. E  W/ W$ ^如果真想呆在出租市场上，那么可不可以卖掉40多万的，买两个30多万的，这种投资你赞成吗？

小黄

JoyceAccSG 发表于 2014-2-9 14:53
  `1 q' Z2 ?/ v+ e+ d3 ^  @% `贷款额大的话，你就赚不了多少钱，可能从现金流上还是负的。
如果真想呆在出租市场上，那么可不可以卖掉 ...

/ y. e; [% U2 T! z6 }6 m6 v现金流最好为0，如果是正的，你就要交税了。
" i6 r  t4 t2 U) ^! w  o正确的做法是，在租金最大化的基础上，仔细计算贷款比例以达到全部的租金都免税。
2 e% S% L1 O: x4 W( S/ L
3 _, ?. I' x, k是不是出租，问我没用。要看你有没有做房东的本事，每个人的专长不同。

Jagular

这个能展开说一下吗？或者举个例子给个链接？谢谢

自由鸟

小黄 发表于 2014-2-9 23:26
0 o/ t  L, t8 I5 _% R$ f; M! I现金流最好为0，如果是正的，你就要交税了。
正确的做法是，在租金最大化的基础上，仔细计算贷款比例以达 ...

完全同意，中国人房东好像都是这么做的。

JoyceAccSG

自由鸟 发表于 2014-2-10 15:32
  f7 a* ]0 J9 W4 G0 _7 T, ~完全同意，中国人房东好像都是这么做的。

, O" C8 l" p0 U% I2 K你说的是用line of credit 吗，每月只付利息部分，现金流才可能是零。如果用贷款的话，贷款中有付本金部分，本金部分不可以扣税，那么你的现金流就是负的，除非你所付的本金部分小于或等于房子折旧部分。那么你的目的就是Capital gain.

qiaohe

小黄 发表于 2014-2-9 23:26
现金流最好为0，如果是正的，你就要交税了。
5 }7 l9 f) c8 b7 X+ f% c正确的做法是，在租金最大化的基础上，仔细计算贷款比例以达 ...

3 M9 p/ g: E9 o不同意这个观点:现金流当然越大越好!交税了证明有好的收入,不是吗?难道怕交税,就不工作吗?我希望多交税,说明收入多.不少房主,现金流为0,甚至为负,说明投资不当.房子买亏吃了.

JoyceAccSG

qiaohe 发表于 2014-2-10 19:33
; |' [! x6 o' k" V. ^' s) d不同意这个观点:现金流当然越大越好!交税了证明有好的收入,不是吗?难道怕交税,就不工作吗?我希望多交税,说 ...

( I7 V6 `, E" n  f4 w& m! I& `) k) \我同意你的观点，让我们看看教授如何解答。

小黄

JoyceAccSG 发表于 2014-2-10 19:35
& W  u# x4 q3 w0 C  r我同意你的观点，让我们看看教授如何解答。

打个比方，好比你有25万，你可以
+ E: G4 C- s' h/ R+ @, s( W- x+ S, E/ O
1）选择现金流为零：买5套公寓，每套25万，首付5万（即20%），每月租金为1000.假设利息为3%，那么每月利息为500. 为了计算方便，再假设公寓管理费，水电保险等杂项开支也是500.这样正好现金流为0.一分钱税不交。

6 k5 {, b6 c3 x' w0 r* N2）选择最大现金流：买1套公寓，25万全款付清。还是每月租金为1000.水电保险等杂项开支也是500，这样每月入500.缴税30%后，净入350.
2 v) {! G# t- H; j( |
! b) u/ w8 ]) C, L) A  _# uN年后，选择1的，拥有5套房子。选择2的，拥有1套房子，和若干存款。假设房子增值高于存款，选项1完胜。当然，如果你有巴菲特的本事，能把那每月350投入股市滚成几百亿，你也不必来问我了。
) C: d3 j1 e7 B( A4 ?# f2 l

edmontondowntow

小黄 发表于 2014-2-10 20:14
# m3 k; u+ @: }# l  q# c2 F* j' w; r打个比方，好比你有25万，你可以

1）选择现金流为零：买5套公寓，每套25万，首付5万（即20%），每月租 ...

9 l% A+ X  m; a+ r这个算法貌似合理，其实是错误的。

" [8 Y  d2 S" f* G" K月租金1000元， 利息500元, 杂费500，这三样消费平衡。但是你忽略了还款的本金部分，按20万的贷款，你每月还需支出350元才能完成贷款的最低还款。 五套房子的话，就是每个月额外的1750的支出。这个显然不是适合每个人，或者每个人都能承受的投资方案。
" S  v0 u0 f5 g) h5 I
当然，你列出的第二种方案显然也不是最优的投资方案。
' [2 O& M, n! s! l
其实所谓的最优投资方案，个人认为是因人而异。要根据市场走向，投资项目，个人财政状况等综合因素一起决定。
3 W: ~7 _) a- `

小黄

edmontondowntow 发表于 2014-2-10 22:35
& o! @9 J, ?# I) }这个算法貌似合理，其实是错误的。
6 v. e& P0 ^. s1 h
. P4 ~+ p8 w) |3 L  t+ L( k月租金1000元， 利息500元, 杂费500，这三样消费平衡。但是你忽略了 ...

本金部分是从左口袋进右口袋啊，对于你的净资产没有改变。
如果你需要花一笔钱，从HLOC取出放入的本金即可。

peterpan

小黄 发表于 2014-2-10 23:17
: }! G* X8 Z# U# F4 ]( ^) l+ @本金部分是从左口袋进右口袋啊，对于你的净资产没有改变。
如果你需要花一笔钱，从HLOC取出放入的本金即 ...

那么这N年里面相当于你的房子对你的净资产增加没有任何贡献，（如你假设每个月都是0），房子还是靠你自己左口袋出来的钱慢慢积累买的，好像没有什么益处啊？这样理解对吗？

K歌

小黄 发表于 2014-2-10 23:17
$ c! ?) a  L& m) }9 |3 @! j8 q/ R本金部分是从左口袋进右口袋啊，对于你的净资产没有改变。
如果你需要花一笔钱，从HLOC取出放入的本金即 ...

+ R( R9 R4 C& K: c7 Z5 a- b几年后楼价跳水就血本乌龟了，总之就这种投资：除非有人根本就永远不缺钱的可以玩玩否则听老黄到老一定黄。

caoebb

edmontondowntow 发表于 2014-2-10 22:35
3 G' S" Z. q9 r. s这个算法貌似合理，其实是错误的。
% S" {& f6 [6 ~+ ~
4 A: l1 d( I4 G: H月租金1000元， 利息500元, 杂费500，这三样消费平衡。但是你忽略了 ...

如果全部做成home line of credit,是有可能只还利息的，不过首付可能不止20%。
其实第一种方案相当于从银行借钱投资，第二种方案就是用自己的钱投资。如果投资回报率超过银行利率，应该是第一种方案收益大。问题是谁也不能保证这点，所以也没法说哪个方案更好。但是既然买房出租作为投资，那应该是假设房价涨幅高于银行利率的。

edmontondowntow

peterpan 发表于 2014-2-10 23:43
那么这N年里面相当于你的房子对你的净资产增加没有任何贡献，（如你假设每个月都是0），房子还是靠你自己 ...

按小黄的算法，就是这个意思。假设房价不涨，投资回报率为0。

JoyceAccSG

大家的回复都值得深思，各有各的道理，取决于你对市场的判断，对自己及家人的预期，对风险的把握和承受能力，所以因人而异。

小黄

edmontondowntow 发表于 2014-2-11 08:44
按小黄的算法，就是这个意思。假设房价不涨，投资回报率为0。

3 B  D  h2 R1 z6 r; g% W是这意思。假设房价不涨，投资回报率为0。不过，既然都假设房价不涨了，还投资个什么房市啊，当雷锋啊？投别的啊。
我上面的计算是简化的。实际上，假设房价房租每年增长５%，那么效果更明显。

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