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埃德蒙顿华人社区-Edmonton China

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预测一下edmonton的房产市场

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无文
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发表于 2006-8-14 20:43 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
我几个月前预测的几条已经证明是对了
8 c2 f7 [0 b  z8 G+ G) f首先duplex和townhouse就疯涨了，尤其是没condo fee的duplex更是。4 W  {; x& t2 C1 S
记得南区Rutherford的 Duplex在2004年是15万，年底我去看的是近17万，当时首期都卖光了
# f4 ^! y3 q) H0 g6 ]2005年初我预测前就是22、23万都不到，还是全新的。现在已经叫价31万。上星期30万的一出来就光了
8 u/ r0 x. V' f' o$ E2 k相比之下西北区的Duplex就没那么好卖，04年15、16万的还在卖低于25万
; U. o) w4 w9 U0 q& U如果地铁通了，高速建好了，一定还有个大涨，应该是35万左右
9 _  w* o. E: B6 R) T, g2 V% a% I( {6 Z8 J3 n
有的人看到统计数字就认为房子涨到该跌了，其实还早着那
2 g/ L( h8 s& \) E. V7 [/ O: n我不少同事只是2年college毕业，有的25、26岁就双双有30多每小时的工作，更不用说满街help wanted
( d0 C4 ]- j3 [比如在Cosco或Safeway找个工都有13/hour
$ w/ R1 p% d# S6 l  I我在多伦多的朋友刚来加拿大1年，收入税前共10万上下就贷了30万买了个semi-detach房子
! g7 ^1 @" e" u: \" H7 g+ C7 f你想，这里连小年轻都有20多块每小时，cashier都有10多块，而且没PST，收入免税额又高% k  E, _" h  o) i. e
大部分家庭承担30万贷款戳戳有余。那么为什么40万出头的房子就不好卖了呢？
4 }0 B% V  Y2 m2 k2 X有下面几个因素% v3 O5 M! Z0 J' p1 a2 q
1 本地人很少存钱，我朋友30岁，2口子都做IT, College毕业，一直在大公司做。downpay才出6万块+ q/ {- d2 a& ~; E' s1 v# p4 Z  ~  e
如果是中国家庭工作7、8年谁家没有20多万？% ~% ~8 Y% [5 b
2 好多人一年前买的房是投资的，20多万涨到近40万，现在放出来回收。所以相互竞争，价钱有妥协! j  j# z( U! a1 Y3 ]
3 对于新来的人和工作不稳定的，单身的人，买不起40多万的了7 A( f5 ~1 P+ j# b( r9 i2 q% W4 l
4 房子还在涨，想小房换大房的人还没动手; [; T" G! C/ \1 N
5 Edmonton交通还没跟上，再远点没公交了，好学校也没了，汽油又贵，不愿去
0 ~$ f% {3 |5 |$ `# m/ w' p+ I6 许多人不愿卖房，知道还要涨，所以出货量少。现在比2005年9、10月少了很多，有的区才1、2个house在卖+ b$ o- u, }) _* l3 U# Y
很难有完全理想的$ X; ?. {' R- ?& D1 s
所以冬天将近有一定小幅回落是理所当然，为啥那么少出货？人人都在等着明年开春的牛市呢8 R1 T, i* _( d. Z9 t$ J# O$ P

: q; [& t% a" D! `可以看到明年肯定不会象今年这样涨幅，主要焦点会在不要condo fee的Duplex, 因为Condo fee 的150-200块可以多贷6、7万块了
3 L0 V% J+ l/ x- e% h2 \* O" Z7 D那种没车库或detach 车库的会涨到40万上下，50万、60万的不好出手，多半是换房子的人去买9 l5 p. a2 ?; P0 t5 s, n( J$ ~
0 N% Q* i" D8 D- `8 u
象我说的edmonton的政府很无能，如果建些地铁，许多leduc，devine之类的地方就大把人去买，既可以改善生活，又可以平易房价。现在你住那里，汽油钱把你交死。我现在做ETS express, 8点半后就没了，下午5点半后就没了。随着最近油价狂涨，坐车
9 M! p* L2 J$ U# }的人越来越多。最近又出了月票可以报税，现在好多时候Express Bus没座要站着: J* \# _0 ~1 k: S1 v- a) ]
! |3 G% p" |; c) K, ^
石油的价钱在没解决伊朗、以色列等等之前绝对降不下来，加拿大经济好还能保持好几年。现在在Jobs论坛上不少米国老也
6 U& j: `$ e# {2 s想来加拿大掏石油金，所以没买房子的还等，你只能等到更高的平易通胀的加悉，还有没车库房子40万的事实
( j- A2 X4 O0 G, W. m/ \! [/ |% G- q
不过对于大部分居民来说没什么好的，交通更堵，物价更贵(downtown parking就是最好的例子), 公交不便，day care更久等后; N+ p3 d$ W, g$ ]% i
医院人满为换，地税增加负担更重，基本生活水电煤气加价，小房换大房更难，税率增加mortgage更贵。所谓兴百姓苦，亡百姓苦，你再玩能玩的过臃肿的政府和懒散的社会？
  O7 ]; L8 @5 p6 g
  V+ w" e; K5 S所以我如同我在‘预测‘ 一文所说的，赶快上船，赚到一笔，拍拍屁股开溜。
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lybbc2000
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发表于 2006-8-14 21:53 | 显示全部楼层
现在价跌，你赶紧收购一批等着发财吧。
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大漠孤烟
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发表于 2006-8-14 22:08 | 显示全部楼层
原帖由 lybbc2000 于 2006-8-14 21:53 发表' a6 l$ Q/ Q% |9 }8 V2 O5 p. ?
现在价跌，你赶紧收购一批等着发财吧。
1 _. k9 r' G6 `) a5 I/ ?: P1 N( U4 k
- [  G1 o5 A- W* ~3 m, F3 ]- E
这位老兄，只要油价不跌破45/桶，艾省的房价很难跌得动的。现在只是快速拉升后的调整，一旦在这个价位上站住，很可能又是一波涨幅。但我感觉不会像上几个月那么疯涨，但愿可以合理的成长。但前提是其他地方的游资不进来炒作
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wpbaby
鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2006-8-15 10:25 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
喜欢您的思路，我金币不多，只送了一束给您！！！
大型搬家
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Magrath
鲜花(15) 鸡蛋(0)
发表于 2006-8-16 08:02 | 显示全部楼层
原帖由 无文 于 2006-8-14 20:43 发表
& }+ U2 R3 v7 m0 |2 H我几个月前预测的几条已经证明是对了
: A# _" M" Q3 x; s4 w首先duplex和townhouse就疯涨了，尤其是没condo fee的duplex更是。/ b. c: |( z4 Z+ z- g: D$ Z
记得南区Rutherford的 Duplex在2004年是15万，年底我去看的是近17万，当时首期都卖光了* `3 z# e' b* }: }3 |7 I) g- W: b
2005年初我预测 ...
0 w7 y' u8 @6 n0 h! M( D& {
2 z1 |3 _0 t# O/ Q3 f1 f! }

( }$ s; C* E+ F& n, G$ ]  好贴！！！
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潇潇2005
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2006-8-16 10:25 | 显示全部楼层
" 不少米国老也想来加拿大掏石油金，所以没买房子的还等，你只能等到更高的平易通胀的加悉，还有没车库房子40万的事实"2 j, ^) f. A1 ~8 ?! s% N9 p
——期待偶能等到米国的便宜房子。; }. e( L* s: |' s0 r7 i

$ B8 G0 c) H3 j9 ~0 N4 {: t“不过对于大部分居民来说没什么好的，交通更堵，物价更贵(downtown parking就是最好的例子), 公交不便，day care更久等后医院人满为换，地税增加负担更重，基本生活水电煤气加价，小房换大房更难，税率增加mortgage更贵。。。。赶快上船，赚到一笔，拍拍屁股开溜。 ”
, B( T% `8 Y0 \3 u——水深火热啊，不上船了，怕被人赚上一笔，脚底抹油先溜
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giss
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2006-8-16 11:20 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
原帖由 潇潇2005 于 2006-8-16 10:25 发表5 u3 H4 ]2 `  Q/ b. {: l6 w
" 不少米国老也想来加拿大掏石油金，所以没买房子的还等，你只能等到更高的平易通胀的加悉，还有没车库房子40万的事实"; N4 i# t& E/ \1 y- t
——期待偶能等到米国的便宜房子。
! p7 s; U; ?% C9 D
( e2 k0 _% m3 k' B/ g“不过对于大部分居民来 ...
- Y  o0 ^" k0 }
9 t0 ]) ]  Q  d9 b, o8 w( R
你后悔了吧，你以后只能买温哥华的house啦，本省的你就买不起啦，
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无文
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 楼主| 发表于 2006-8-16 14:57 | 显示全部楼层
多谢鲜花啊
, R3 Q" j% \) T: {7 D其实温哥华的房价也不是处处都贵
; O+ L, J: g$ m/ j+ \. p西温的当然太贵,Richmond 40万的Townhouse挺不错了
/ g" m& m" Z% Z5 Q而Surrey, Langley, Abbortsford都相当便宜,而且不错. Abbortsford的2000尺才43万7 ]/ u. e" {; V& A; u1 @) i3 }
Langley 1800尺新房 47万. 好多公司都有Remote office在Surrey和Langley; g* Z7 g$ M( N) `" R
这些地方会越来越象Toronto的Mississauga, 我朋友买的Mississauga的房子快3000尺,带Walkout basement "才" 45万
- s/ D( b& I1 Z5 m比Scarborough平多了. 关键是你公司是不是在那里. C; \5 P; T; u
你看这个Link, 是Langley的一个独立房, 4000尺, 带泳池, 可以看见雪山的那种, "才" 69万多.
5 M. b! t/ s# Y! v! ahttp://www.ralphjanzen.com/listings/9260_206th_street/index.htm+ G3 K4 A6 R/ X3 f: @2 q, A5 l

0 H( m" \5 E- P5 l: ]在Edmonton,我家附近就有个人现在再卖 65万,没 Landscape, 2500尺. 可见Edmonton越来越不蕏x暇幼×�.
* s* q: I3 M! W/ W气候饿裂, 公司稀少, 工资比Toronto低 20%, 房子可一点不便宜了
! F* c8 L& N/ K
, C1 c+ J; j7 D昨天看HomeGardenTV, 介绍Florida的房子, 一个orlando附近的Town, 所有房子都有奇大的Lot, 每家后院都有个大上面Link2 L  j1 x+ Z: r
2倍的泳池, 才卖30万美员
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疯青羊
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2006-8-16 16:01 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
唉，其实加拿大的房子真的很贵' X9 z8 @) v' N  m) E% z
我同学在美国南面叫什么地方来着，5000尺的砖房，带户外游泳池才30多万刀! m3 U+ t: V0 y  I6 d5 X
还有一个在盐湖城，20万出头，lot很大，后院可以打网球
8 A0 F' ~( {8 ^9 R1 n& k加拿大政府太黑了，人这么少，地这么大，买个lot还这么贵
) B) d& T2 M+ S) K, Z0 \1 N2 R' `8 t6 I: {7 n4 p4 e# }
原帖由 无文 于 2006-8-16 14:57 发表
4 [4 t! k- e, m多谢鲜花啊
# a: G3 B& s% p" D' y* o其实温哥华的房价也不是处处都贵1 Y) U! o3 X" Q
西温的当然太贵,Richmond 40万的Townhouse挺不错了0 F$ E. ]( h9 [6 s
而Surrey, Langley, Abbortsford都相当便宜,而且不错. Abbortsford的2000尺才43万
3 C& @' D& s9 \Langley 1800尺新房 47万. 好 ...
大型搬家
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大漠孤烟
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2006-8-16 21:05 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
原帖由 疯青羊 于 2006-8-16 16:01 发表
( M+ w4 T! O. j* n' `唉，其实加拿大的房子真的很贵7 P$ T( E1 h7 |4 m! W! H
我同学在美国南面叫什么地方来着，5000尺的砖房，带户外游泳池才30多万刀
$ y6 f4 o' ?- a还有一个在盐湖城，20万出头，lot很大，后院可以打网球
8 _9 K1 ^- k! p; x# w加拿大政府太黑了，人这么少，地这么大，买个lo ...

) H' d6 O0 G. M; x/ Q% D2 H: Q7 ?3 D" \  N# w: U# h3 h! C
美国中部一些地方更便宜，但同时工作机会更少。找不到工作，房子再便宜你去吗？
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peterpan
鲜花(776) 鸡蛋(24)
发表于 2006-8-16 21:16 | 显示全部楼层
原帖由 ray 于 2006-8-16 21:05 发表
2 p1 `' F7 C  y- h5 C3 U( b/ j  U" {, \" t& m% _

9 d6 T7 g- a4 q, ^( N7 p  _6 [/ \) c美国中部一些地方更便宜，但同时工作机会更少。找不到工作，房子再便宜你去吗？

2 M/ g! z. A6 r3 @% T( {
; T+ a. [- T) L不过你能举出多少个美国城市的房价是比Calgary高的,除了NY,LA,硅谷等,即使比Edmonton高的也不算太多吧
回复 支持 反对 鲜花(776) 鸡蛋(24)

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大漠孤烟
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2006-8-16 21:37 | 显示全部楼层
原帖由 peterpan 于 2006-8-16 21:16 发表
! m% e  ~2 X" c+ Y; l$ T+ i4 @( ], m- I( A0 q9 b
( ^0 [. B) c8 C1 t+ q- @% s& u- `
不过你能举出多少个美国城市的房价是比Calgary高的,除了NY,LA,硅谷等,即使比Edmonton高的也不算太多吧

- j/ N; F3 Z1 u
' S( M  d9 c  j1 m- R6 J0 I) R9 o  a+ k! Z* e4 M
你又能找出几个在美国中部工作机会多，薪水高的城市呢？这边房价高自然有他的道理。最主要的就是供需关系和供房能力。一小时10块钱的工作，就算是10万的房子也不轻松呀
大型搬家
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peterpan
鲜花(776) 鸡蛋(24)
发表于 2006-8-16 21:45 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 ray 于 2006-8-16 21:37 发表+ w# S# p3 d. ?4 k8 R

$ E7 S; _1 Y8 ^: n+ ^5 K
* `: i5 Q* L( f! [1 q
0 f5 a' R' ^, T. u- ?9 W6 b你又能找出几个在美国中部工作机会多，薪水高的城市呢？这边房价高自然有他的道理。最主要的就是供需关系和供房能力。一小时10块钱的工作，就算是10万的房子也不轻松呀

  \) F  G% J) J3 Q, z. A9 ^" j( Q7 t0 h& j# E% J) `% p
Columbus, Cincinati, Louisville,Detroid,更别说Chicago了,这些城市都是我有朋友在那里,亲自去过的
& V2 O  U# p  f
& Y$ g% R8 T1 q; M" B9 a9 w其他城市还包括Houston, Dallas等
! Y: c7 M2 r6 h0 Q9 k# R6 g
9 ~% u4 e" j  u# y) w$ s[ 本帖最后由 peterpan 于 2006-8-16 21:47 编辑 ]
大型搬家
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阳光沙滩
鲜花(437) 鸡蛋(0)
发表于 2006-8-16 21:54 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
美国和加拿大好像不太好比较。 美国的城市发展规划重点更多在低密度的卫星城镇。 而加拿大更注重中心城市的开发， 更像国内。这可能是房价差距的原因之一。
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peterpan
鲜花(776) 鸡蛋(24)
发表于 2006-8-16 21:58 | 显示全部楼层
原帖由 阳光沙滩 于 2006-8-16 21:54 发表5 ]  |: N" U9 f$ z
美国和加拿大好像不太好比较。 美国的城市发展规划重点更多在低密度的卫星城镇。 而加拿大更注重中心城市的开发， 更像国内。这可能是房价差距的原因之一。
4 I# r/ M$ G/ b6 o$ e" a  n4 L
  f* @* V. |) ?( @) Q- W+ E
有些道理
( \) F7 M! r' I不过加拿大也不是全都是开发中心城市,大多地区,大温地区的周边卫星城镇就发展的比较好,Edmonton因为近年才开始发展,这方面落后一点
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一半清醒
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2006-8-16 22:30 | 显示全部楼层
原帖由 无文 于 2006-8-16 14:57 发表0 h8 \- S  i/ v; _% }! w/ ~
在Edmonton,我家附近就有个人现在再卖 65万,没 Landscape, 2500尺. 可见Edmonton越来越不蕏x暇幼×?! p5 S3 S3 w. l6 _: f
气候饿裂, 公司稀少, 工资比Toronto低 20%, 房子可一点不便宜了4 [4 i% P" z( @3 w0 [( i- [
. N* D. M& E4 _! z  x
昨天看HomeGardenTV, 介绍Florida的房子, 一个orlando附近的Town, 所有房子都有奇大的Lot, 每家后院都有个大上面Link4 J1 n2 L" c# f) n6 I
2倍的泳池, 才卖30万美员
! j1 W$ s2 i/ c' [6 [6 s! B7 x8 O

% [9 `/ H. z; V( k# x- Y& I1 J3 K: K* D+ n

  J* M3 P" p( ?( U  D! b! v支持LZ基本的基本观点，但是"赚到一笔，拍拍屁股开溜"很难阿。  e  z. P. M1 \- C4 f
一个朋友的家庭收入10万左右，一直想回多伦多，或去温哥华，所以一直没在阿省买房子，租房子。去那些地方很难找到合适的工作，所以现在自嘲现在是被工作套牢，进退两难。
& U: d6 L  R( N. i工资问题就是圈子问题，这里IT的工资可能比多伦多低20%，但工程类和技工类却比哪里要高得多，且容易找工作。
1 j. E% B) v$ l/ @0 y  F, h  ^5 n4 B' p5 V谁人不说3年前爱城的房子便宜。所以房价有很强的时间性和地区性，不好直接比较。# G' o5 O. ?4 x. E- U
( Y; K4 F) R1 P2 J
我也预测在不久的将来（2-3年）爱城的房价将赶超卡城。大家可能不相信。我的理由是：爱城及以北地区将投资建设几个大的石油炼厂，投资数百亿，将需要大量人手。这些人的收入将很高（低工资请不来人），将大力带动本地区的就业市场和收入水平，房价也就水涨船高，这也是大量公司和个人投资爱城地产的理由之一。当然还有不可控因素，预测归预测，也可能有相反的结果。8 f" m' y* u# t9 a1 p3 o
2 `+ K8 D: }- a7 X: V
另外，在石油公司的蓝领和白领收入差异不大。如果没有好专业的人建议好好学习英语，考个操作工证书，进油公司，年薪也有10万8万的。
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音响神仙鱼
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2006-8-17 00:49 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
真的会降很多吗？即使现在买到condo,价钱也比以前贵很多了吧，打打算盘其实还是在升，就象爱城房价上个月看上去好像没有以前升得那么厉害，其实是低价房占多做怪。爱城新的lot今年底或明年春天可能会（在超长时间断市后终于）出来应市，估计价钱也会比现在的要贵，到时候再火上浇油，惨呀！ 到时候，买detached将可能成为富人的专利，咱们只能买condo, 住房问题好像是解决了，可档次就掉了。只要这里的经济环境继续好下去，就算是房价再升，也会有人光顾，挣钱不就是为了生活得更好吗？“我们不买，房价就要掉“只是一厢情愿，这里有钱人多着呢。
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lybbc2000
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2006-8-17 19:15 | 显示全部楼层
原帖由 音响神仙鱼 于 2006-8-17 00:49 发表" Z7 i( O5 F) ]2 l0 |* J
真的会降很多吗？即使现在买到condo,价钱也比以前贵很多了吧，打打算盘其实还是在升，就象爱城房价上个月看上去好像没有以前升得那么厉害，其实是低价房占多做怪。爱城新的lot今年底或明年春天可能会（在超长时间 ...

$ J! ~/ v/ M  k6 a
$ [& n0 i5 ?, A8 l: F3 H: b那你就去帮富人抬轿吧。
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音响神仙鱼
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2006-8-18 00:00 | 显示全部楼层
原帖由 lybbc2000 于 2006-8-17 19:15 发表
2 w% V  `# m& s: T8 G
+ H0 T4 @5 _% f
: O4 ]8 k4 t& o/ D+ h  \% P那你就去帮富人抬轿吧。

0 k* V9 R0 x) W& L: U" U这里是市场经济，你自己可以不买房子，但有需要的人家有什么办法，只要能负担得起，一家人能住的自在舒服就值得！可惜领会得迟了，回想两年前好便宜，痛失良机呀！
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潇潇2005
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2006-8-19 09:57 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
原帖由 giss 于 2006-8-16 11:20 发表
* y4 W8 R; z: u
* @) c* m5 }3 \* S$ G/ A6 ]
# j! B- e" W5 A! o" `) A你后悔了吧，你以后只能买温哥华的house啦，本省的你就买不起啦，
! a1 D6 i$ q3 f0 Z# l6 k5 t6 M0 Y

: o0 b' y2 _0 Y& F, C6 p* ~误会误会，若预言有机会成真，偶非但不后悔，而且是求之不得——试想付出相同甚至更少的代价就可以在温哥华多伦多米国买到大HOUSE，我干嘛一定要在爱城置业呢？或许您会说——就因为爱城就业机会多！其实对大多数人而言，这只意味着在爱城找工作也许比其他城市相对容易一些，而并不是说大家在其他地方就没有找到工作的可能。
& a& |# A& u& D7 i) k另，若LZ所述的艰苦前景竟将引得米国佬蜂拥而至，偶觉得这个结论有待磋商，因为这种行为与老美的人生观有相当的距离——比如下馆子吃饭，老美通常宁可花二十分钟开车不停转悠，只为找一个离饭馆大门近一点的车位，也不愿意把车停稍远一点而多走十分钟的路。) W  D. K3 H; l! W
吸引众人来爱城只可能有一个理由，那就是——在这里可以轻松得到品质更高的生活。偶对爱城还不了解，不知道这一点能否梦想成真。看过楼主的预言，觉得好象没什么指望了。
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