加国房价被严重高估 申建量仍然看涨

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作者：牧涛
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本周，国际经合组织OECD（Organization for Economic Co-operation and Development）再次对加拿大房地产时常做出警告，称本国房价被明显高估，随时可能回调。
经合组织（OECD）的一种简单衡量标准是：如果房价租金比（衡量拥有一套房子的盈利能力）和房价收入比（衡量购买能力）高于长期均值，那么就称房价为高估；反之称为低估。


经合组织把成员国分为以下五类：

1、房价估值正常的国家：包括美国（房价在大幅下修后已开始回升），意大利（价格正迅速下跌），奥地利（价格正在上涨），冰岛、韩国和卢森堡（价格基本持平）。
. ?9 p& W& k1 x1 T! G0 s0 [% e% d2、房价明显低估且仍在下跌的国家：包括欧洲经济危机重灾区国家——希腊、爱尔兰、葡萄牙、斯洛文尼亚、斯洛伐克和捷克共和国，同时日本也在内。
3、房价明显低估但正在上升的国家：仅包括德国和瑞士，这两个欧洲国家的家庭可支配收入强劲增长，且融资条件有利，因而提振了房价（尽管瑞士实施了宏观审慎措施）。
4、房价明显高估但正在下跌的国家：这是最大的一类，因为它包含了许多危机后房地产市场仍在修正中的欧洲国家，最明显的就是西班牙，但也包括英国、比利时、丹麦、芬兰、荷兰和澳大利亚。尽管在这些国家，房价修正是必要的，但也令人担忧家庭财务健康状况和银行业脆弱性。
7 D2 t0 `6 \+ C9 p' t5、房价明显高估且仍在上涨的国家：这种情况出现在加拿大、挪威、新西兰，以及瑞典（程度较轻）。这类国家的房价最容易出现回调风险，特别是如果借贷成本上升和收入增长放缓的话。
该组织指出，加拿大的房价被高估，在世界34个发达国家中名列第三，仅次于比利时和挪威，而且“仍然在上升，回调的风险很大”，特别是借贷成本上升和收入增长放缓的情况下，令风险更大。
2 l1 i& c' j! \* K+ e以租金为准，加拿大房价被高估几近60%。以房价及平均收入对比而言，加拿大房价被高估近30%。由此可见，加拿大如同挪威、纽西兰及瑞典一样，房价在已被高估的情形下还在上升。OECD警告说，房价被高估对经济有潜在的风险，一旦贷款利率上升，薪资增长减慢，房价必然修正，经济也将受到打击。
$ u) O( `# G$ Q; o9 v$ Z# [" ]据悉，在过去的两年中OECD曾多次警告加拿大的房价过高，随时面临回调，但是没有一次变成现实，加国房价仍然一路看涨。

加国房屋申建量仍涨
加国炽热楼市于去年中遭联邦干预后虽开始冷却，但仍显示出强大弹性；最新例子是4月份建筑许可证增加一成，远超市场预测，令预测将下跌3%的业内人士大吃一惊。
- i8 r6 E8 Z  I8 u- q9 m联邦统计局数据显示，去年秋季建筑许可证申请数量开始减少后，今年开始连续四个月回升，尽管1至3月的升幅比较温和。可是，如果进一步分析，今年以来住宅类建筑意向增长迅勐，例如在连跌六个月后，今年1月住宅类建筑许可证总值上升17.6%，至38亿元。较弱的是非住宅类，去年12月下跌7.8%的总值，1月又减少19.2%，至20亿元。
在4月份，全国整体建筑许可证金额上升10.5%，主要因住宅建屋许可证飚升21%。最令人感惊奇的是4月份公寓许可证竟上升51.9%，尤其安省、卑诗及魁省表现最强劲。这让业内分析员人士很惊讶，因为公寓应是最受联邦干预、以及楼价下跌打击最重的环节。
业内一向看好的低层房屋反而成绩不佳，如4月份独立屋的许可证则仅上升1.1%。
虽然本国房市的总体水平良好，但是大多数业内人士并不看好公寓房。在本国几个都会区，公寓房的销量和价格增长皆最不景气。此番公寓房建筑许可大涨51.9%，令人些许担心。

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