埃德蒙顿过去12年来房价走向

艳丽贷款

附图是埃德蒙顿房价在过去12年的变化曲线。
数据来之城市房产局。
2 c( u* y8 w# y$ q& h
我用了两个价格，一个是平均价格（average price）， 一个是中间价格（median price）。平均价格就是所有民用房销售价格的平均，如果爱城一个月卖了2001套房子，平均价格就是这2001套的平均数。而中间价格就是第1000套房子的价格。中间价格有一定的统计上的优势，尤其是数据不太正态分布的情况下， 举个例子来说，如果爱城突然来了10个巴菲特先生类的亿万富豪，本城的人均收入也许会翻一番，但中间收入（median income）不会有大的变化。
# S; z& Y# w- G7 B% P$ v3 j
  S+ |4 e/ |) W# a由图可见，爱城房屋的价格过去几年在30万到35万之间上下波动，但趋势却是曲折中上升，莫非这场经济风暴很快就要过去了，前面就是房地产的晴空万里？  
很多人担心，一旦平均价格突破35万， 房价有可能又要再创新高。

# S# R4 n; Q/ Z6 f  i当然，我用的是埃德蒙顿全城的数据。每个小区、每个房型（condo, townhome, single-family）在过去几年的变化也不一样。有的小区已经超过了2007年时最高的价格很多，有的小区却是一往无钱。
2 M9 b1 W, I9 T1 a2 q! o1 x
希望以上信息，能给您一个爱城房价趋势的大概了解。

3 d$ M+ ~4 M7 v. w/ y% h买房用钱，请找艳丽贷款， 电话： 780-328-2112; 780-266-1328.

点击下面的图片，可放大观看全图。
1 d/ |! h# [/ w2 k8 M9 D

nmz

hlj007

人心惶惶 怕2008危机卷土重来
  e% |& Y/ A7 |8 s  xhttp://news.creaders.net/headlin ... 2939&id=1255631

艳丽贷款

对不起，没有注册的朋友看不见附图。请点击下列连接阅读 ”埃德蒙顿房价在过去12年的变化曲线“。
http://www.jiajiamortgage.com/house-price-trend
  f, v1 P+ }3 i9 H" I
Thank you

4 Z* x- V' Y7 ?8 u% x% O: A

小黄

艳丽贷款 发表于 2013-4-21 22:32
' p# R, x6 x: c/ D$ {7 ~对不起，没有注册的朋友看不见附图。请点击下列连接阅读 ”埃德蒙顿房价在过去12年的变化曲线“。
http:// ...

所有类型的房子平均在一起的数据用处不大。

在房市上升初期，由于公寓比例增加，反而把均价往下拉。往往能看到，独立屋和公寓都涨１０％，而均价下降５％
. W* J7 v+ d* Q) R4 U2 L/ p
下降期反之。

执迷不悔

arbo

Have you adjusted the price using CPI?

艳丽贷款

小黄 发表于 2013-4-22 08:25
所有类型的房子平均在一起的数据用处不大。
# U) W$ @- b6 ]) v" B
在房市上升初期，由于公寓比例增加，反而把均价往下拉。往 ...

, e; o' [4 i. H& {1 A  r- E- B您说的有道理。下次我会针对独立屋做个曲线图。谢谢您的建议.

艳丽贷款

arbo 发表于 2013-4-22 12:17
Have you adjusted the price using CPI?

$ M+ a0 Q# k2 P: T  }3 p没有. 数据就是房产局公布的数据.
按实际成交价格, 没有CPI调整。
$ K9 ]! U6 g4 b: \谢谢支持。

catty

感觉现在summerside和the hamptons可能超过07了，本月比上月市场上待售均价平均价比上月增加了10%，

keke

艳丽，我感觉房价和利率都要涨一些，你怎么看？
6 j" y: p, Z3 w5 H. O谢谢解惑。

艳丽贷款

keke 发表于 2013-4-22 17:43
$ u% w6 q+ n: l2 r0 C( Q8 Y3 [艳丽，我感觉房价和利率都要涨一些，你怎么看？
谢谢解惑。

: T+ M, O* q  G$ R' m4 `我也感觉房价和利率都要涨.
目前利率历史最低. 降的余地非常小, 几乎没有, 涨的空间很大.
6 r, A3 S  U! `% K+ v9 q) X关于房价, 少数人认为2008年重演,房价会跌. 但大多数人认为会持续增长,因为各国家大量发行纸币,刺激经济.
不知各位专家们意见如何.
! t% z# ]/ P$ h' r8 T- U5 l/ _谢谢

arbo

If I were you, I would do a chart for US and Canada and Edmonton. It will show that the trend. Usually the Canadian real estate market will follow the US ones.
" _+ Y+ j. C& n! J7 nBut you need to adjust CPI as well as US exchange rate.
3 o0 k  X! A/ p+ M% e5 E7 X, c4 tWithout adjusting CPI, 12 years' trend might not be reliable.

小黄

arbo 发表于 2013-4-23 11:33
If I were you, I would do a chart for US and Canada and Edmonton. It will show that the trend. Usual ...

2 H5 A# o( H( e5 i+ W1 d& rThere is no point to adjust CPI:

- |' z  j9 A- e( j: h7 A1) CPI is not inflation. It's a composition of food and fuel prices. It doesn't have a real estate component
: u& ^, X; j1 t, u  t/ |; o
+ n5 S, z8 v; @$ @3 H2) CPI's composition is not static. It will ruin any study you make.

架鸡棚

艳丽贷款 发表于 2013-4-22 12:52
您说的有道理。下次我会针对独立屋做个曲线图。谢谢您的建议.

3 t+ {2 u- P- ]7 g# C! X偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

小黄

架鸡棚 发表于 2013-4-23 12:15
) n6 B" G% v& J8 k/ X+ a偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

1 Q5 Z- |6 V: p3 g) m5 U1 u

hlj007

架鸡棚 发表于 2013-4-23 13:15
* J; f5 A/ ^& v% U偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

倘若如此，卖房的会激增

艳丽贷款

架鸡棚 发表于 2013-4-23 13:15
! g9 G- L1 ]; X偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

# Y3 I) X( U& `+ M- o您讲的有道理, 我有时间会作一个独立房的价格变化曲线.

1 l" S; g1 Z& j; Y( `8 I其实我这个图还反应了一个信息.
在2005年前, 平均价低于中间价, 表明那时买房基本上是按需要.
8 Y. k% V9 o: p0 A# g在2005年后, 平均价突然一下子变得高于中间价, 表明买大房子, 贵房子的人多了. 也许人们意识到房产的保值性和未来的通货膨胀.
: Q+ |0 @' _1 Z% u
http://www.jiajiamortgage.com/house-price-trend

# W' E7 n1 P" N# ]* B$ w

小黄

艳丽贷款 发表于 2013-4-24 11:14
* C! [/ |# I: h5 h2 Z+ V! l' f  R您讲的有道理, 我有时间会作一个独立房的价格变化曲线.
) x, C: ^8 t( n, k
其实我这个图还反应了一个信息.

我认为你分析的不完全。

; K" Z. F* x1 u# h' q+ P一般而言，新建房屋价格比较高（哪怕没有更大）。建筑量大的时候，就会拉高均价，而对中间价没有影响。

所以，开工量本身就有一个很大的影响。

自由鸟

架鸡棚 发表于 2013-4-23 13:15
偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

8 L- Z) P& r' D8 T. Y/ {, c1 z- ?It is impossible !

艳丽贷款

小黄 发表于 2013-4-24 12:50
我认为你分析的不完全。

一般而言，新建房屋价格比较高（哪怕没有更大）。建筑量大的时候，就会拉高均 ...

8 _- v4 {/ a' b: K谢谢黄教授. 您考虑的更周全. 建筑量急剧增长的确不可忽视.

阳光普照

我觉得近两年加国经济不会有太大的发展，特别是加国经济对油砂和初级资源出口的依赖性过强，而美国自身产油量的增加和对石油需求量的减少，而世界其他区域对加国石油的需求又没有更大的增加，这将直接影响近两年的加国经济；同时加国其他行业及出口短期内也不会有太大突破，在这种情况下，央行利率不具备再升高的条件。所以尽管目前利率很低，但今明两年银行贷款利率应该不会有大的升高。不知各位专家如何看待？谢谢。

艳丽贷款

阳光普照 发表于 2013-4-25 10:56
我觉得近两年加国经济不会有太大的发展，特别是加国经济对油砂和初级资源出口的依赖性过强，而美国自身产油 ...

" m5 [( ?% D. b美国联邦利率到2015年年底都不会变, 所以加拿大中央银行的利率也应该变化不大.
因为美国国家的债务很重, 利率上涨, 你我受不了, 美国政府也无法承受, 所以大家同病相怜.

还有, 利率涨了, bond的价格就会下降,  bond市场垮了, 后果更可怕.

因为美国不断发行钞票刺激经济, 所以相当大一部分人认为未来的通货膨胀会非常严重.
5 N8 z" |  j9 c8 |( Q这也就是为什么黄金这么热, 上周黄金市场价格大降, 但买黄金的人确是越战越勇,
8 f% p5 M1 ?+ M9 t见下面视频.

. E9 L9 g/ L+ }* v* }2 r5 V& _http://collection.sina.com.cn/spft/20130422/1744111418.shtml
0 X* \  \5 y; I  \0 y, |也许买房产和买黄金一样, 就是为了一个纯朴的目的: 保值.

yue17738

到了bottleneck了，再涨就要出问题了

keke

艳丽贷款 发表于 2013-4-25 22:31
美国联邦利率到2015年年底都不会变, 所以加拿大中央银行的利率也应该变化不大.
+ v0 i. h( o$ f2 Z- C# J2 z1 d$ ~6 g因为美国国家的债务很重 ...

: w* i/ j) I1 k- D+ S2 v% B) d

hlj007

catty 发表于 2013-4-22 13:43
$ ?7 r- L, {; i# n3 d9 `感觉现在summerside和the hamptons可能超过07了，本月比上月市场上待售均价平均价比上月增加了10%，

& @/ k* C3 ^6 p+ tBase on Bob Truman’s data, the highest SFH price in Edmonton was May/June 2007:
Average = $451,596
Price/sf = $327
2 T2 M6 ^" c& b3 c3 h; l! WFor April of 2013, they are:
Average = $406,811 (10% down from the peak)
+ f+ v- I- T2 ^. v# I; ], APrice/sf = $277 (15% down from the peak)
3 C3 d) h! r0 M, J+ KMore realistically, it’s roughly 5~10% down from 2007, since the very peak only lasted for several days.
4 u0 D. P) s! o: z) d4 W0 X

catty

summerside mls right now:
Average List Price: $487,388
Median List Price: $478,450

hlj007

catty 发表于 2013-4-29 20:30
/ K2 e3 p  T, K+ O  O/ fsummerside mls right now:
2 S  w6 J. P) `: X  W% |Average List Price: $487,388
; V# t+ U, j0 C3 `$ E8 G5 rMedian List Price: $478,450

3 n6 m$ O9 v4 I有07的数据吗？
* P  \3 `0 P& p6 i3 j. }) }有单位面积数据吗？
% P. A1 z. W* {+ ]6 U参考一下

艳丽贷款

拿2013年3月和2007年3月的房价相比，红色表示价格下降，绿色表示价格上升，
4 E" L" _6 X9 X+ n! _/ ]5 [
, F* Z! S2 o- HNorthwest, 平均价（涨）+$15,276加元，中间价（跌）-$950加元；

North Central, 平均价-$36,142加元，中间价-$38,450加元；

+ Q4 r7 F& I9 N) N8 V8 ANortheast, 平均价+$1670加元，中间价-$15,500加元；
1 I9 X* A- q+ m+ [( f$ ?
Central, 平均价-$47733加元，中间价-$33,000加元；

! a+ n, t2 h7 _4 p# @West, 平均价+$113,515加元，中间价+$20,100加元；
# H( X8 U/ F4 D8 g. S
Southwest, 平均价+$33,012加元，中间价-$10,375加元；

Southeast, 平均价-$28,551加元，中间价-$36,050加元；
- y! V+ j7 z/ \2 T* |
! M  L9 m% |$ E% O  X从这个简单的分析可见，有的小区房价基本上已经回到2007年的水平或更高。
如果平均价和中间价都高于2007年的水平，那也许是双重肯定。

Central房价本身才23万加元左右，所以它的价格跌的很重，恢复得很慢； 换句话说，也许2007年时涨的太离谱了。 情绪过于高涨， 往往是weak hands和后来者吃大亏。
  h, B" q$ O, [+ J8 X5 d

keke

艳丽贷款 发表于 2013-5-1 11:53
拿2013年3月和2007年3月的房价相比，红色表示价格下降，绿色表示价格上升，

8 |. t/ E( f( e' C$ M( aNorthwest, 平均价（涨）+$1 ...