埃德蒙顿过去12年来房价走向

艳丽贷款

附图是埃德蒙顿房价在过去12年的变化曲线。
  s; ~6 \+ f8 Y; ]  D6 [数据来之城市房产局。

我用了两个价格，一个是平均价格（average price）， 一个是中间价格（median price）。平均价格就是所有民用房销售价格的平均，如果爱城一个月卖了2001套房子，平均价格就是这2001套的平均数。而中间价格就是第1000套房子的价格。中间价格有一定的统计上的优势，尤其是数据不太正态分布的情况下， 举个例子来说，如果爱城突然来了10个巴菲特先生类的亿万富豪，本城的人均收入也许会翻一番，但中间收入（median income）不会有大的变化。
5 c2 m2 j* R% j, @. K% x) M
0 w; E6 M% g) z3 Y由图可见，爱城房屋的价格过去几年在30万到35万之间上下波动，但趋势却是曲折中上升，莫非这场经济风暴很快就要过去了，前面就是房地产的晴空万里？  
7 W( S( I! A: G$ @: H; f很多人担心，一旦平均价格突破35万， 房价有可能又要再创新高。
; X" S0 ~% d1 Z9 q
当然，我用的是埃德蒙顿全城的数据。每个小区、每个房型（condo, townhome, single-family）在过去几年的变化也不一样。有的小区已经超过了2007年时最高的价格很多，有的小区却是一往无钱。
( \) S$ V- U9 V) R4 C2 ~
希望以上信息，能给您一个爱城房价趋势的大概了解。
% B' L, ?$ b# A- y
买房用钱，请找艳丽贷款， 电话： 780-328-2112; 780-266-1328.
% _- H2 ~3 F' t/ S# k
点击下面的图片，可放大观看全图。
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) D* K* l8 B2 r( z

nmz

hlj007

人心惶惶 怕2008危机卷土重来
http://news.creaders.net/headlin ... 2939&id=1255631

艳丽贷款

对不起，没有注册的朋友看不见附图。请点击下列连接阅读 ”埃德蒙顿房价在过去12年的变化曲线“。
! o$ |$ O! W" n5 f& whttp://www.jiajiamortgage.com/house-price-trend

' A6 ~0 C  r" JThank you
) P6 c7 M# L5 I* l
, s6 u# a; ]% J- V" S7 g0 z# T

小黄

艳丽贷款 发表于 2013-4-21 22:32
7 s: D& {( X* z* l" o) k对不起，没有注册的朋友看不见附图。请点击下列连接阅读 ”埃德蒙顿房价在过去12年的变化曲线“。
http:// ...

所有类型的房子平均在一起的数据用处不大。

在房市上升初期，由于公寓比例增加，反而把均价往下拉。往往能看到，独立屋和公寓都涨１０％，而均价下降５％

! q! k7 ?, ^9 G4 g7 N; ?下降期反之。

执迷不悔

arbo

Have you adjusted the price using CPI?

艳丽贷款

小黄 发表于 2013-4-22 08:25
' S# Y$ V( G- X% W1 ?; Y# U所有类型的房子平均在一起的数据用处不大。

在房市上升初期，由于公寓比例增加，反而把均价往下拉。往 ...

您说的有道理。下次我会针对独立屋做个曲线图。谢谢您的建议.

艳丽贷款

arbo 发表于 2013-4-22 12:17
3 O: R) A6 Y4 q9 b" ]Have you adjusted the price using CPI?

没有. 数据就是房产局公布的数据.
按实际成交价格, 没有CPI调整。
谢谢支持。

catty

感觉现在summerside和the hamptons可能超过07了，本月比上月市场上待售均价平均价比上月增加了10%，

keke

艳丽，我感觉房价和利率都要涨一些，你怎么看？
谢谢解惑。

艳丽贷款

keke 发表于 2013-4-22 17:43
' D5 R' N/ G! T" V8 P# N1 ~艳丽，我感觉房价和利率都要涨一些，你怎么看？
谢谢解惑。

我也感觉房价和利率都要涨.
: Y* g- C/ R3 j: v5 [3 y目前利率历史最低. 降的余地非常小, 几乎没有, 涨的空间很大.
关于房价, 少数人认为2008年重演,房价会跌. 但大多数人认为会持续增长,因为各国家大量发行纸币,刺激经济.
4 r0 {3 x: r* }# p不知各位专家们意见如何.
谢谢

arbo

If I were you, I would do a chart for US and Canada and Edmonton. It will show that the trend. Usually the Canadian real estate market will follow the US ones.
But you need to adjust CPI as well as US exchange rate.
8 r& l! C, }% J9 N1 wWithout adjusting CPI, 12 years' trend might not be reliable.

小黄

arbo 发表于 2013-4-23 11:33
+ y- d" Q9 d; ^, ^# cIf I were you, I would do a chart for US and Canada and Edmonton. It will show that the trend. Usual ...

$ a2 L  s6 n( x  p( L" {% D- n# U3 ]There is no point to adjust CPI:

2 @# `, g; f$ J& k7 m1) CPI is not inflation. It's a composition of food and fuel prices. It doesn't have a real estate component
4 v2 ^% F/ y) y4 X
2) CPI's composition is not static. It will ruin any study you make.

架鸡棚

艳丽贷款 发表于 2013-4-22 12:52
您说的有道理。下次我会针对独立屋做个曲线图。谢谢您的建议.

偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

小黄

架鸡棚 发表于 2013-4-23 12:15
偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

hlj007

架鸡棚 发表于 2013-4-23 13:15
偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

倘若如此，卖房的会激增

艳丽贷款

架鸡棚 发表于 2013-4-23 13:15
偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

; t0 n8 P% I/ F/ k& ^您讲的有道理, 我有时间会作一个独立房的价格变化曲线.
  @& D0 `/ T: B. d. A: _5 n0 N
其实我这个图还反应了一个信息.
8 l3 e1 K+ V9 ?" P8 H* }在2005年前, 平均价低于中间价, 表明那时买房基本上是按需要.
7 i5 F: I. a2 i3 z在2005年后, 平均价突然一下子变得高于中间价, 表明买大房子, 贵房子的人多了. 也许人们意识到房产的保值性和未来的通货膨胀.
! ^3 e5 s2 ?5 B6 @. a
http://www.jiajiamortgage.com/house-price-trend

# D& f& e3 Z$ ~9 q0 {% r

小黄

艳丽贷款 发表于 2013-4-24 11:14
7 O! u- ?" _  q* Y4 c# s. m您讲的有道理, 我有时间会作一个独立房的价格变化曲线.
7 [1 A8 t) h8 |8 K$ r/ X
其实我这个图还反应了一个信息.

我认为你分析的不完全。
. v1 r7 v& F3 W
( {7 f  b2 G6 b1 X2 M8 U- W5 ~# L: {3 V一般而言，新建房屋价格比较高（哪怕没有更大）。建筑量大的时候，就会拉高均价，而对中间价没有影响。

$ M) P$ P& B: y8 `7 S所以，开工量本身就有一个很大的影响。

自由鸟

架鸡棚 发表于 2013-4-23 13:15
* P  a! ?; d4 A" V7 N偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

It is impossible !

艳丽贷款

小黄 发表于 2013-4-24 12:50
* i- N# g0 Z9 l# N! U( a" A) U/ O我认为你分析的不完全。
4 @* \* c% O5 j) `1 K
一般而言，新建房屋价格比较高（哪怕没有更大）。建筑量大的时候，就会拉高均 ...

& a& o# ^  H$ ^: j/ [谢谢黄教授. 您考虑的更周全. 建筑量急剧增长的确不可忽视.

阳光普照

我觉得近两年加国经济不会有太大的发展，特别是加国经济对油砂和初级资源出口的依赖性过强，而美国自身产油量的增加和对石油需求量的减少，而世界其他区域对加国石油的需求又没有更大的增加，这将直接影响近两年的加国经济；同时加国其他行业及出口短期内也不会有太大突破，在这种情况下，央行利率不具备再升高的条件。所以尽管目前利率很低，但今明两年银行贷款利率应该不会有大的升高。不知各位专家如何看待？谢谢。

艳丽贷款

阳光普照 发表于 2013-4-25 10:56
我觉得近两年加国经济不会有太大的发展，特别是加国经济对油砂和初级资源出口的依赖性过强，而美国自身产油 ...

美国联邦利率到2015年年底都不会变, 所以加拿大中央银行的利率也应该变化不大.
: C9 D- Y! X7 Y- {7 O因为美国国家的债务很重, 利率上涨, 你我受不了, 美国政府也无法承受, 所以大家同病相怜.

还有, 利率涨了, bond的价格就会下降,  bond市场垮了, 后果更可怕.

因为美国不断发行钞票刺激经济, 所以相当大一部分人认为未来的通货膨胀会非常严重.
这也就是为什么黄金这么热, 上周黄金市场价格大降, 但买黄金的人确是越战越勇,
见下面视频.

http://collection.sina.com.cn/spft/20130422/1744111418.shtml
9 S7 a/ t0 x% z* k也许买房产和买黄金一样, 就是为了一个纯朴的目的: 保值.

yue17738

到了bottleneck了，再涨就要出问题了

keke

艳丽贷款 发表于 2013-4-25 22:31
美国联邦利率到2015年年底都不会变, 所以加拿大中央银行的利率也应该变化不大.
: H+ o& m7 J# k( ]( g" R- h因为美国国家的债务很重 ...

hlj007

catty 发表于 2013-4-22 13:43
" J6 N) @2 C: B9 u& @+ `/ Y感觉现在summerside和the hamptons可能超过07了，本月比上月市场上待售均价平均价比上月增加了10%，

% y, N% U; G2 ?! F0 fBase on Bob Truman’s data, the highest SFH price in Edmonton was May/June 2007:
Average = $451,596
Price/sf = $327
For April of 2013, they are:
Average = $406,811 (10% down from the peak)
3 {7 ~: h; w  ePrice/sf = $277 (15% down from the peak)
2 ?# V" l8 V! @More realistically, it’s roughly 5~10% down from 2007, since the very peak only lasted for several days.
% q  [6 y2 s! y3 V% D

catty

summerside mls right now:
5 u* ]- @& v8 h# Q+ O3 ]4 J6 ?Average List Price: $487,388
9 F( B/ K" A, h* z/ T3 SMedian List Price: $478,450

hlj007

catty 发表于 2013-4-29 20:30
8 D6 \# z0 P$ |* {0 [summerside mls right now:
Average List Price: $487,388
Median List Price: $478,450

有07的数据吗？
有单位面积数据吗？
8 A4 W! C& ]* U' L/ g5 Q' w参考一下

艳丽贷款

拿2013年3月和2007年3月的房价相比，红色表示价格下降，绿色表示价格上升，

Northwest, 平均价（涨）+$15,276加元，中间价（跌）-$950加元；

North Central, 平均价-$36,142加元，中间价-$38,450加元；

7 i" Q. E9 Y  m+ I" U) LNortheast, 平均价+$1670加元，中间价-$15,500加元；
- t* L* r/ A) n' p- g8 T% s
Central, 平均价-$47733加元，中间价-$33,000加元；

* l. f0 N$ H( N- S' iWest, 平均价+$113,515加元，中间价+$20,100加元；
6 h% R6 c: f. [3 ^( p
  i8 |5 i* Z6 [( T3 HSouthwest, 平均价+$33,012加元，中间价-$10,375加元；

4 z/ B7 ?! ^( u5 XSoutheast, 平均价-$28,551加元，中间价-$36,050加元；
- o& D4 B' R! R
( H& T2 B) W. i. Q: c( s" n从这个简单的分析可见，有的小区房价基本上已经回到2007年的水平或更高。
9 q' v) Y$ T! T, [如果平均价和中间价都高于2007年的水平，那也许是双重肯定。
3 c$ J. I' |/ a2 `) y
) X! i7 M5 z. }- }& yCentral房价本身才23万加元左右，所以它的价格跌的很重，恢复得很慢； 换句话说，也许2007年时涨的太离谱了。 情绪过于高涨， 往往是weak hands和后来者吃大亏。

keke

艳丽贷款 发表于 2013-5-1 11:53
拿2013年3月和2007年3月的房价相比，红色表示价格下降，绿色表示价格上升，
5 c6 \/ I$ F# b# x( z7 v
# F* H  A  P3 r% ENorthwest, 平均价（涨）+$1 ...