埃德蒙顿过去12年来房价走向

艳丽贷款

附图是埃德蒙顿房价在过去12年的变化曲线。
数据来之城市房产局。

我用了两个价格，一个是平均价格（average price）， 一个是中间价格（median price）。平均价格就是所有民用房销售价格的平均，如果爱城一个月卖了2001套房子，平均价格就是这2001套的平均数。而中间价格就是第1000套房子的价格。中间价格有一定的统计上的优势，尤其是数据不太正态分布的情况下， 举个例子来说，如果爱城突然来了10个巴菲特先生类的亿万富豪，本城的人均收入也许会翻一番，但中间收入（median income）不会有大的变化。

5 g' f2 z; T( H; R+ ]' O由图可见，爱城房屋的价格过去几年在30万到35万之间上下波动，但趋势却是曲折中上升，莫非这场经济风暴很快就要过去了，前面就是房地产的晴空万里？  
3 L+ A, w! F6 }很多人担心，一旦平均价格突破35万， 房价有可能又要再创新高。

当然，我用的是埃德蒙顿全城的数据。每个小区、每个房型（condo, townhome, single-family）在过去几年的变化也不一样。有的小区已经超过了2007年时最高的价格很多，有的小区却是一往无钱。
" H" k3 }8 t) u
希望以上信息，能给您一个爱城房价趋势的大概了解。
6 C! h& I2 Z/ g# F* ~3 N2 q
4 Z' z! {( v& Q买房用钱，请找艳丽贷款， 电话： 780-328-2112; 780-266-1328.
) [3 m' O# X, Q/ N0 D  ?  \
5 X% c, V6 P# X+ _% e- [  A" K+ Y点击下面的图片，可放大观看全图。

nmz

hlj007

人心惶惶 怕2008危机卷土重来
) `: }# `$ X  b% ~http://news.creaders.net/headlin ... 2939&id=1255631

艳丽贷款

对不起，没有注册的朋友看不见附图。请点击下列连接阅读 ”埃德蒙顿房价在过去12年的变化曲线“。
9 _, W0 B2 L1 Qhttp://www.jiajiamortgage.com/house-price-trend
4 s# X/ m1 x& t) h& n/ X
Thank you

小黄

艳丽贷款 发表于 2013-4-21 22:32
9 M, ?0 g# d9 m* g, e对不起，没有注册的朋友看不见附图。请点击下列连接阅读 ”埃德蒙顿房价在过去12年的变化曲线“。
4 y  g7 L4 G5 ^8 `1 T1 V3 G2 Bhttp:// ...

. k# |6 `! B( v# E# }0 Z: C0 t: F所有类型的房子平均在一起的数据用处不大。

7 @! x" c2 w4 G* L在房市上升初期，由于公寓比例增加，反而把均价往下拉。往往能看到，独立屋和公寓都涨１０％，而均价下降５％
" d, U5 |% ?+ f- s
9 u0 i) N' M8 R( L1 m- s6 ~/ k下降期反之。

执迷不悔

arbo

Have you adjusted the price using CPI?

艳丽贷款

小黄 发表于 2013-4-22 08:25
8 F$ u# r& M  m' l5 s. D$ A( L! _所有类型的房子平均在一起的数据用处不大。

在房市上升初期，由于公寓比例增加，反而把均价往下拉。往 ...

; g6 B6 D( ?& c  V9 W' |您说的有道理。下次我会针对独立屋做个曲线图。谢谢您的建议.

艳丽贷款

arbo 发表于 2013-4-22 12:17
Have you adjusted the price using CPI?

1 e' ~" A+ L- Q( M没有. 数据就是房产局公布的数据.
/ g* Z- L$ b! j; F按实际成交价格, 没有CPI调整。
- J9 ^7 e) |/ ~$ p/ Q2 c: z4 U! x谢谢支持。

catty

感觉现在summerside和the hamptons可能超过07了，本月比上月市场上待售均价平均价比上月增加了10%，

keke

艳丽，我感觉房价和利率都要涨一些，你怎么看？
谢谢解惑。

艳丽贷款

keke 发表于 2013-4-22 17:43
1 e# k4 z7 p' H; ^* i1 m艳丽，我感觉房价和利率都要涨一些，你怎么看？
0 |2 j2 @! S$ w2 \' A谢谢解惑。

我也感觉房价和利率都要涨.
目前利率历史最低. 降的余地非常小, 几乎没有, 涨的空间很大.
关于房价, 少数人认为2008年重演,房价会跌. 但大多数人认为会持续增长,因为各国家大量发行纸币,刺激经济.
不知各位专家们意见如何.
谢谢

arbo

If I were you, I would do a chart for US and Canada and Edmonton. It will show that the trend. Usually the Canadian real estate market will follow the US ones.
( \  H$ @- X" [  n. f. g& FBut you need to adjust CPI as well as US exchange rate.
2 `1 ]" ^, l* [. t6 Q: WWithout adjusting CPI, 12 years' trend might not be reliable.

小黄

arbo 发表于 2013-4-23 11:33
: X3 g0 b8 b; J- m8 a9 m8 |0 c0 KIf I were you, I would do a chart for US and Canada and Edmonton. It will show that the trend. Usual ...

There is no point to adjust CPI:
! A3 o  ~$ z: n4 b: R
1) CPI is not inflation. It's a composition of food and fuel prices. It doesn't have a real estate component
% N8 C' H/ g7 h) `
2 Z+ H. _, D2 s4 V. A2) CPI's composition is not static. It will ruin any study you make.

架鸡棚

艳丽贷款 发表于 2013-4-22 12:52
您说的有道理。下次我会针对独立屋做个曲线图。谢谢您的建议.

5 r* h5 \. B: K. ]偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

小黄

架鸡棚 发表于 2013-4-23 12:15
偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

hlj007

架鸡棚 发表于 2013-4-23 13:15
8 i0 ^/ K( J/ f; V" e偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

# p8 T( k8 X3 i8 _0 Z' N倘若如此，卖房的会激增

艳丽贷款

架鸡棚 发表于 2013-4-23 13:15
偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

6 H  l' J3 g8 k  [4 c" l' @您讲的有道理, 我有时间会作一个独立房的价格变化曲线.
* A# x1 D* B2 `, ]" |* x
其实我这个图还反应了一个信息.
$ Y# l5 \, M+ Q: }+ v* ^在2005年前, 平均价低于中间价, 表明那时买房基本上是按需要.
- g$ A* e6 X) i) J! e5 z9 Q1 n在2005年后, 平均价突然一下子变得高于中间价, 表明买大房子, 贵房子的人多了. 也许人们意识到房产的保值性和未来的通货膨胀.
( s0 \+ ^: t" u- Y
http://www.jiajiamortgage.com/house-price-trend

3 U, i- @4 m8 E1 i7 K' N

小黄

艳丽贷款 发表于 2013-4-24 11:14
您讲的有道理, 我有时间会作一个独立房的价格变化曲线.
! S: u4 z# h- S0 i6 d! U0 S
1 Z% J" a, D. A7 w  ~' K1 Z; E' ?- m其实我这个图还反应了一个信息.

) ~9 I+ }5 P. I; i5 b我认为你分析的不完全。
' F7 I3 s- K& q: j3 Q7 O3 Z
一般而言，新建房屋价格比较高（哪怕没有更大）。建筑量大的时候，就会拉高均价，而对中间价没有影响。

( O$ B  y3 g8 l& {7 D所以，开工量本身就有一个很大的影响。

自由鸟

架鸡棚 发表于 2013-4-23 13:15
+ r0 `* J  Z" s4 w偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

It is impossible !

艳丽贷款

小黄 发表于 2013-4-24 12:50
我认为你分析的不完全。
$ i' i9 t5 s, T, x
一般而言，新建房屋价格比较高（哪怕没有更大）。建筑量大的时候，就会拉高均 ...

谢谢黄教授. 您考虑的更周全. 建筑量急剧增长的确不可忽视.

阳光普照

我觉得近两年加国经济不会有太大的发展，特别是加国经济对油砂和初级资源出口的依赖性过强，而美国自身产油量的增加和对石油需求量的减少，而世界其他区域对加国石油的需求又没有更大的增加，这将直接影响近两年的加国经济；同时加国其他行业及出口短期内也不会有太大突破，在这种情况下，央行利率不具备再升高的条件。所以尽管目前利率很低，但今明两年银行贷款利率应该不会有大的升高。不知各位专家如何看待？谢谢。

艳丽贷款

阳光普照 发表于 2013-4-25 10:56
我觉得近两年加国经济不会有太大的发展，特别是加国经济对油砂和初级资源出口的依赖性过强，而美国自身产油 ...

美国联邦利率到2015年年底都不会变, 所以加拿大中央银行的利率也应该变化不大.
因为美国国家的债务很重, 利率上涨, 你我受不了, 美国政府也无法承受, 所以大家同病相怜.
0 e: b1 Y7 i* x4 P8 U
' u8 M: w3 i% \) w, k$ G3 H; E* P还有, 利率涨了, bond的价格就会下降,  bond市场垮了, 后果更可怕.
: y8 j( ^; P" B4 F  N
& i9 }( u# w4 O' v4 d因为美国不断发行钞票刺激经济, 所以相当大一部分人认为未来的通货膨胀会非常严重.
0 I5 @% z6 z) _9 B这也就是为什么黄金这么热, 上周黄金市场价格大降, 但买黄金的人确是越战越勇,
见下面视频.

http://collection.sina.com.cn/spft/20130422/1744111418.shtml
也许买房产和买黄金一样, 就是为了一个纯朴的目的: 保值.
6 ~; n+ M- P( U+ s& C6 p7 n

yue17738

到了bottleneck了，再涨就要出问题了

keke

艳丽贷款 发表于 2013-4-25 22:31
" U, g6 l$ E" p9 }美国联邦利率到2015年年底都不会变, 所以加拿大中央银行的利率也应该变化不大.
因为美国国家的债务很重 ...

  E3 n! D7 M9 k. r& Y) \

hlj007

catty 发表于 2013-4-22 13:43
感觉现在summerside和the hamptons可能超过07了，本月比上月市场上待售均价平均价比上月增加了10%，

9 K% ~. f. y& x. |' }Base on Bob Truman’s data, the highest SFH price in Edmonton was May/June 2007:
' a" a5 ]* ?/ h/ }* V# t6 k# BAverage = $451,596
5 E0 q8 x( {; r, jPrice/sf = $327
5 x# H1 i4 ^( w. L, nFor April of 2013, they are:
Average = $406,811 (10% down from the peak)
Price/sf = $277 (15% down from the peak)
More realistically, it’s roughly 5~10% down from 2007, since the very peak only lasted for several days.
. d$ H6 i& [. Y+ k; k

catty

summerside mls right now:
( C) X5 p, S4 h4 YAverage List Price: $487,388
Median List Price: $478,450
! Y% P  f' u9 e5 Q

hlj007

catty 发表于 2013-4-29 20:30
summerside mls right now:
& J6 E% ~$ q. V% r, O8 d3 I- f( TAverage List Price: $487,388
Median List Price: $478,450

  t, x3 w) j2 G3 V$ I- B有07的数据吗？
; {# T- i# ^$ f1 ^/ s+ ^有单位面积数据吗？
参考一下

艳丽贷款

拿2013年3月和2007年3月的房价相比，红色表示价格下降，绿色表示价格上升，
# F0 ^8 j% n3 ?) l3 e; Q
2 }" ?8 P8 j0 Z  Z& pNorthwest, 平均价（涨）+$15,276加元，中间价（跌）-$950加元；
$ O. K5 h% |* C6 s6 s- A1 U* ?
" Q. Y) V8 V$ S& M, B6 ~/ v! qNorth Central, 平均价-$36,142加元，中间价-$38,450加元；
. E, r' R6 i! M( O
. l- {6 [3 S2 g% y9 B8 ONortheast, 平均价+$1670加元，中间价-$15,500加元；
+ j! t  Y, V; d/ n/ Z: H0 ?6 y
& J$ k0 l. a4 q* Y! |7 R3 I- n; UCentral, 平均价-$47733加元，中间价-$33,000加元；
5 n* Q4 \+ R- L
West, 平均价+$113,515加元，中间价+$20,100加元；

Southwest, 平均价+$33,012加元，中间价-$10,375加元；
) T' P/ A- c( E- y9 D* O& _6 c/ B7 p
! \& u" p4 g4 x3 eSoutheast, 平均价-$28,551加元，中间价-$36,050加元；

从这个简单的分析可见，有的小区房价基本上已经回到2007年的水平或更高。
8 _# M3 Z+ q" C( ?! F: Z, s如果平均价和中间价都高于2007年的水平，那也许是双重肯定。
2 m" G$ l! u8 r" M) K+ Q" H
6 I+ g8 N" q- [; S  {2 T2 U' HCentral房价本身才23万加元左右，所以它的价格跌的很重，恢复得很慢； 换句话说，也许2007年时涨的太离谱了。 情绪过于高涨， 往往是weak hands和后来者吃大亏。
- p" w) H6 T/ ^8 O8 e* j# d, Z$ A8 W

keke

艳丽贷款 发表于 2013-5-1 11:53
拿2013年3月和2007年3月的房价相比，红色表示价格下降，绿色表示价格上升，
$ G1 b3 b5 v4 k! g9 e
4 w2 O8 o, u( L1 m+ W; @Northwest, 平均价（涨）+$1 ...

6 }# y: u. ?  v! s. }