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我大胆预言一把：2008年前后，我们将亲眼目睹大批地产投资人，由于无力支付到
: j6 K1 F( K- F' v O/ F" H期的ARM而破产。此举将推动地产大市进一步下滑。
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( A% N6 T# n' X" p7 K4 k% e为了讲明白我的观点咱们先讲讲ARM贷款。ARM就是俗称的BALOON LOAN TYPE，汽球
- k+ ?2 s0 p# v1 E+ r) ^贷款。为啥这么叫呢？它一般是只定期3年(ARM 3)或者5年(ARM 5)，然后就随行就' x' X1 C; p9 P7 {
市了。而且这个贷款在前几年往往利率很低，非常适合那些搞短平快炒地皮的同志2 Y. h+ K( \# b+ I
(FLIPPING)。1 c& T4 w& M: P5 s" D n
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前两年地价飞涨，很多人为了减少先期投入，他们不仅把按揭(DOWNPAY)降得很低，
G0 {, D5 n/ N" e( {7 K而且不顾一切的寻求最低贷款利率。他们的如意算盘是在最短的时间内将房子修好
" g2 Z4 [8 T) U* y) w+ z2 P6 q出手获利。9 H) E% k3 E' z0 ` B) v
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不幸的是当人人都这么想，出手获利就变得不那么容易。
* }/ q2 i. F# M8 X) s" ]; w- 首先，由于大量投入，使得出租地产一时间供大于求，本地区的平均租金下降了
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- 其次，一个空置的投资型房产是卖不出好价钱的。而且业主也没有那么多钱去负# e: b3 Y) ]) j9 y2 }
担每月的贷款和各种费用。所以业主往往宁可降价也要把房子租出去。而降价使得
3 o) c$ J: z2 N L# I房产的投资获利变得困难。1 O7 a9 g8 [6 j
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如果在2004年地产大佬清仓时有人能悬崖勒马及时抛售，那他应该是赚到了。后来
8 n& b, C: k" B- [% u! i' a6 }跟风的人，只要稍微一犹豫，基本上被套牢了。
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随著联邦储蓄银行一步步调升利率，这些ARM贷款人的心里应该是越来越绝望。时间、/ W ^, [( @+ T) m5 o2 K0 E8 P1 S6 H
市场、利率，没有一样是站在他们一边。网上有传闻说最近加州破产人数急速上升。6 l9 _% t1 f" `& K4 }
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# D& X+ E, \& i; [* b5 h; W! m# h! K让我们想象一下到2008年，如果联邦储蓄银行保持目前的利率会怎样。ARM到期的人# j) d: m7 _ _% D! P6 f
将发现，他们的贷款利率一夜之间上涨了好几个百分点，让我们仁慈点，假设为2%。. s: p) E- r1 ]9 c1 j/ i5 b9 u& f
除非他们的房产目前盈利率在2%以上，他们每个月就要自掏腰包来填这个窟窿。4 S5 Z! Z8 [% {/ o
7 b+ `2 O d( c: U, K* E如果那时这些人卖房呢？他们将发现由于利率高起，银行收缩银根，整个贷款审批: y, U t$ ?7 ~$ J
制度更加严格，能够接手他们房产的人再也不象从前那么多了。而且由于贷款利率5 d' [ b1 E0 t: w
上涨，人们对CAPITAL RATE的要求也上涨了。
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这些拥有不良物业的ARM贷款人面对两种选择：壮士断臂式降价求售，或者破产。
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3 A- ?' j7 N0 t. C% h" T/ T, A* @我们这些幸运的、站在岸上的、手里有钱信誉良好的人呢？ - 是您热身的时候 |
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狗仔卡
发表于 2006-7-14 17:06
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