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我大胆预言一把：2008年前后，我们将亲眼目睹大批地产投资人，由于无力支付到$ b" A8 l' b' [) D3 j, s2 F
期的ARM而破产。此举将推动地产大市进一步下滑。
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为了讲明白我的观点咱们先讲讲ARM贷款。ARM就是俗称的BALOON LOAN TYPE，汽球
. e) c$ e+ L0 F( [贷款。为啥这么叫呢？它一般是只定期3年(ARM 3)或者5年(ARM 5)，然后就随行就- m# U* Z: H( q2 W
市了。而且这个贷款在前几年往往利率很低，非常适合那些搞短平快炒地皮的同志
7 B$ n; @8 g" h8 s5 d4 t5 Y(FLIPPING)。
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前两年地价飞涨，很多人为了减少先期投入，他们不仅把按揭(DOWNPAY)降得很低，
% k' B1 |; [! a+ }) X而且不顾一切的寻求最低贷款利率。他们的如意算盘是在最短的时间内将房子修好, U0 m( _6 k ?. R
出手获利。1 Z: m, D) l# M" O( _
! ~+ a+ R8 d$ Z, w不幸的是当人人都这么想，出手获利就变得不那么容易。
, J( N# j. _& H8 |. C- 首先，由于大量投入，使得出租地产一时间供大于求，本地区的平均租金下降了
$ v' q) {' S) ?, F( Y9 R15%。. z- S! I! l! O8 C
- 其次，一个空置的投资型房产是卖不出好价钱的。而且业主也没有那么多钱去负4 J# [! k3 z( e) [8 ^% k
担每月的贷款和各种费用。所以业主往往宁可降价也要把房子租出去。而降价使得
5 F" ?& G2 Y$ J' K* Z0 F; q" n- R房产的投资获利变得困难。" o4 U! Z* c! c! @0 y t& c% g8 u
- k! N6 K/ p- [3 m如果在2004年地产大佬清仓时有人能悬崖勒马及时抛售，那他应该是赚到了。后来 m+ v- X: P* H7 f
跟风的人，只要稍微一犹豫，基本上被套牢了。) y5 i$ ~& g" t* Y' g3 N' L; ]
: g* W# x3 b" o随著联邦储蓄银行一步步调升利率，这些ARM贷款人的心里应该是越来越绝望。时间、1 l7 |2 O1 {$ M: A2 b/ A7 p
市场、利率，没有一样是站在他们一边。网上有传闻说最近加州破产人数急速上升。8 M8 o9 {) t0 e
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! A% I" V2 u0 f4 x让我们想象一下到2008年，如果联邦储蓄银行保持目前的利率会怎样。ARM到期的人
) t7 }" I' t+ D; F( K( h- T# O) D* d将发现，他们的贷款利率一夜之间上涨了好几个百分点，让我们仁慈点，假设为2%。
7 {3 a+ Q- s; J! B除非他们的房产目前盈利率在2%以上，他们每个月就要自掏腰包来填这个窟窿。
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4 V, i; B2 O! l r. w7 I9 M如果那时这些人卖房呢？他们将发现由于利率高起，银行收缩银根，整个贷款审批+ O! A7 w3 U. r) g2 M
制度更加严格，能够接手他们房产的人再也不象从前那么多了。而且由于贷款利率
* S/ x$ D2 Q }上涨，人们对CAPITAL RATE的要求也上涨了。
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这些拥有不良物业的ARM贷款人面对两种选择：壮士断臂式降价求售，或者破产。# ^/ j5 K5 e* Y' u
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我们这些幸运的、站在岸上的、手里有钱信誉良好的人呢？ - 是您热身的时候 |
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狗仔卡
发表于 2006-7-14 17:06
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