 鲜花( 158)  鸡蛋( 19)
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一直再被问,怎么找好的投资物业?# V0 @1 |( V- w* O, G6 Q
如果你问楼花中介,中介会告诉你,他们能拿最多佣金的那个。然后开始给你很多资料和信息来support这些。如果你问某个你感兴趣的区里工作的中介,他们很多只是上了一个星期课,拿了agent’s rep证书。然后,根据你的要求给你看你能买的起的最贵的房子。就连那些资深的中介,他们可能给你一些建议,但也只是对某几个区有所了解,并且他们也只会给你推荐他们的listing。
( v5 u& F; f! y原因还是, 利。1 }7 e, U/ K2 ~& C7 h* f
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不信的话,你拿一个竞争对手的房子,去问别的中介,他总能找出一堆理由叫你别买。
: G& m& E% ~* p: M+ U" }投资说穿了就是一个低买高卖的过程,主要挣得是最后的差价。 V, \7 V/ @3 b* ^! ^" b; ]3 ]
投资房地产,其实和做股票和外汇是一样,要学习的,分析的,包括是基本面和技术面。) T" D) @/ L/ k# W& y" a* P) [
很多人都会花时间和精力去学习,买书,看网上的资料,甚至付费参加过培训。但请问有多少人在买一个物业之前,系统的学习过呢?
) z7 E! N9 T! d; j有没有一个宏观的意识?还是只局限于自己所在,或者所知道的几个区?/ q# M4 c+ `9 S1 ^7 m) `- H
有没有参加过任何不是华人中介办的地产讲座?有没有去了解过主流的oz在投资哪些地产? 2 b" c; |! ]" N, R, e3 H6 G1 a
3 b. {3 H0 ~1 V3 w I因为在大家的思维里,觉得房地产投资风险很小,所以最多少挣点。
) ]% r6 C/ g$ w/ s0 v1 G并且很多人,在看房的时候,一味的带着个人的喜好来看房子,来决定是否投资,这个就是地产投资看得见摸得着所带来一个最大问题。
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我们是怎么来决定物业的价格?' E0 X9 `6 U& a- L; R* {
地理位置?大小?View?设计?材料?全球经济?等等?
& E( i2 h* h+ S: @其实都有,不过说穿了,就是,人。
% `+ P1 H6 c2 H5 Z! x, P简单的说就是一个供需关系,当大家都想觉得toorak是个好地方的时候。想买的人就多,造成了供不应求的情况,卖家或者开发商定的价格自然就高。这里面起决定因素的就是人,这个都好理解。
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举个例子,) e+ ~2 U/ B4 `& L& G; m2 g9 I/ |
如果是买自住房的情况,大家都情愿多出几万也要把自己喜欢的房子拿下,这个就是情绪在作怪。这点无可厚非,我自己也一样。
* f& \# Y2 q6 }( [$ V3 Z可到了买投资房的时候,就不能这样了。
8 Q( d, r+ X$ J) O5 M- q+ C- j其实我一直在强调一点,要跳出自己的思维边界,不要管什么区。 " c9 V0 A: S: Q- k; A$ f
打个比方,西面离城50km的区,一个项目回报25%,0 j0 Q7 ~% U# \0 H! c
Toorak,回报10%,在相同的资金投入的情况小,就因为一个是所谓的好区就投?
! _8 g% M# T. I0 ]( `8 m: _0 ~' s, F还是没有逃出自己情绪的左右。投资看回报和风险,还有你自己的目的和实力.! X/ @2 U9 u8 v
避税?高增长?高租金?还是快钱?简单讲的话,就几点。
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先谈现金流' {3 S* c2 Z* e6 g' `9 N4 G
只看预期租金回报来说,有2个问题---租金是否真实,我一般都会给他打个8折。算下来,2个都过了5%每年的回报,还算可以。. ^1 ?( B* g* C% @: I9 E
当时,刚刚建成的apartment和town house由于会在同一时间上市,所以在一段时间内会供大于求,造成出不去,或者压低价格租
$ V* e: A. l! o, k% @: N第2, 最重要的一点是物业管理费,这个来说apartment是个很大的问题,除非你是避税+ V& ]( V/ k8 o+ p6 ~ E
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长线来说,house>unit/town hosue> apartment,在这里也适用,非要2个挑的话,选town house,同样可以折旧避税。
/ a, }; ~) @& A5 U* e2 U但是,这个不是绝对不是投资首选,因为地产最大的卖点就是他的不可再生和不相同性,town house和apartment在这点上面做的并不好,增值很慢。 - i9 k( X$ n3 s) V
在这个价位里,我们投资的物业最少都要有10%左右租金回报。 / J6 l% R. Z9 {$ q
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房子难卖。见了好几个不同的开发商,有大的,也有小的。发觉现在项目的代理普遍专业素质也低了。上来就问,你要项目么?我这个项目多好多好。3 U" L. R0 n$ R' X, f" m, A6 o
很适合投资,又适合自住。怎么怎么。
+ T9 R0 u& @8 Q然后给你多少个点的佣金之类。问具体的项目数据和情况,一个都回答不上,还要看资料,问boss。明显就能感觉到他们的压力,把时间都花在找人了。换了以前,都是别人找上去要项目,现在等于他们要倒贴。
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这些不提,还是回到楼花的话题,其实,做地产投资,说穿了,就一句话。
2 R, l: t; O0 z& Z: T低买高卖,挣差价,这个谁都知道。 ( ]( D4 r5 C; C) O' Y5 p" W2 T
那怎么做?( o( L: q- U$ O
先要解放自己的观念
4 I# F3 j; P! v/ {( i6 |打个比方,现在我在说投资楼花不好,其主要原因就是价格。/ `' v3 _: q. @; _! `3 N3 c
它在它诞生之初就被太多的专业人士做过评估,然后定价。
' u" y2 `3 X# a1 k- c我们外面的人所接触到得价格就是它的零售价,这个价格在很多情况下,不会是一个低价,很有可能是一个市场价或者高价,因为它有几年的建造期。你很有可能买到它的未来预估价。" p& ~; s% G+ D& k9 P5 V, r
按照我们之前说的低买的观念,楼花就不是一个好的选择。" v# q1 M7 p* y5 }. N# T- K$ a- f
也有可能你会问我,这个房子位置好,设计好,等等。( c X. d* @8 Q! J
其实你所能想到和你想不到的任何优点,例如 ocean view, location。这些专业人士都已经早早的调研完毕,做到给你的宣传资料里了,其售价也已经包括这些优点了。: W0 s6 @; d( E1 d
所以在你做投资的时候,这个不应该是一个最重要的投资因素。1 w3 \& Z+ X+ j. d( M
而恰恰是那些数字,才是最应该考虑。( V. t- Y& F9 Y' T, @3 S
那是不是真的不要买apartment呢?
* D3 \, z; t2 T; b其实很好回答这个问题,还是价格
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如果这个项目,市场价,50w(真实的价格),现在卖你40w。那等于你一买就有将近10w的利润,我肯定要。
" a2 G- R, P# m3 O+ P9 K可是,你会要么?' r% y0 x+ M+ A0 }7 e
这里有想到一些事情,以前,做agent的时候,由于种种原因,真的找到一些很好的房子,房东愿意很低的价格出售。那时候,自己也没有钱,就推荐给我的一下朋友,甚至亲戚。可结果显而易见,自己人知道你是做这行,反而不相信你。呵呵,白白便宜了外人。
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