公寓供过于求 多市房价3年内或降15%

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作者：牧涛
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据位列本国五大商业银行之一的TD银行昨日（周一）公布的研究报告，受豪华公寓单元市场供过于求，以及买家入市热情冷却等因素的影响，本国两个最大和最昂贵的房地产市场温哥华和多伦多将会面临冷却。在未来两到三年中，两地的平均房价或将下降15％。然而，本国房市仍只会面临调整，而不会出现“美式”的房地产市场崩溃。
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进入今天春季以来，全国两大房市的形势迥异：去年极度火热的温哥华市场开始冷却、房价下滑，而多伦多则成为全国房市的领涨龙头，市场形势日益火热。报告的撰写人、TD银行经济学家布雷顿（Derek Burleton）和布莱斯顿（Leslie Preston）预测，短期内多伦多和温哥华房市的走势差异将缩小，而较长期来看，两大市场平均房价都是高估了15％，所以皆面临冷却的风险。

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! y; F7 P( P' @5 Z; s1 i& l作者强调，在两大房地产市场中，各类房屋行情并不一样。事实上，由于近年两地居民供房能力下降，尤其是独立屋价格升幅过大，令公寓房的需求及供应上升、两地公寓房建筑蓬勃发展，导致供过于求，所以这类房屋将首先面临冷却的风险，并将带动平均房价的下滑。目前，温哥华的公寓单元的存货量已经很高，而多伦多也朝向高水平迈进，这是令人关注和担心的事情。

3 z7 G6 Q, v' f! m3 m7 w0 @$ W虽然供应量和存货上升是楼价将会下跌的因素之一，但最重要诱因是需求减少，尤其是近年两大楼市利好因素，即低利率及高家庭借贷意愿都会明显减弱；而且两地未来数年的经济走势最好也只会是微小增长。

此外，有资料显示，目前多市和温市分别有20至25%的公寓由投资者购入，用以出租。随着两地楼价见顶，住宅估价将回落，投资回报率跌，影响投资者入市意慾，他们对公寓的需求量将降低。不过，两地的出租市场表现良好，公寓空置率低，有助缓减短期风险，长远而言则须视乎经济的基础实力，以及两市的移民情况而定。

至于独立屋市场，布雷顿和布莱斯顿表示，两地区都面临供应短缺，所以价格仍然坚挺，短期内看不出有降价的趋势。
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受公寓市场供过于求的影响，两位作者预测温哥华和多伦多的房价在将两、三年内下跌15％以上。这种下跌将是“渐进式”的，不会出现美国房市那样泡沫破碎、房价下跌30％以上的现象。不过，如果外国经济出现“严重震荡”，也可能会加快房价下跌速度。
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( \) y' w$ z# F% m3 i- }超低按揭利率和高需求，刺激如多市和温市等大都会的楼价和销量节节上升，特别是炽热的公寓市场。然而，加拿大按揭及房屋公司（CMHC）和多名分析员均预期，公寓的升势不能持久，如今发展商疯狂建楼，若未来需求减弱，势将出现供过于求的现象。TD银行亦认为，就算需求不减，部分未来落成的单位最终可能无法售出，成为存货。央行与联邦财长亦呼吁国民借房贷时应加以克制，强调房债是国内经济最大的隐忧。