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来源：地产周刊，作者：胡飞
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固定利率好，还是浮动利率好？一直是让买房者头疼的问题。选固定利率，很可能要多付钱给银行，而选浮动利率，则要在每一次银行上调按揭利率时，心惊肉跳。从去年九月以来，利率已经连续上调了六次，总共涨了1.5个百分点。而据预计，在5月24日加拿大央行的议息会议上，可能还要上调利率。固定利率好还是浮动好，这个按揭贷款的重要话题又一次摆在了人们面前。7 ? B+ ]2 b0 U% q4 f
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央行加息0.25% 可能进一步温和加息8 K- m" h& w/ }- T$ {
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加拿大中央银行4月25日宣布，将商业银行间隔夜拆借利率提高0.25个百分点，使其达到4%。这已是自去年9月份以来央行为缓解通货膨胀压力连续第六次提高利率。央行加息当天，加拿大主要银行将主要贷款利率调涨0.25％，至5.75％。! K( X8 T2 n- z5 f
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央行暗示，由于能源价格持续攀升，导致通货膨胀率高于2％，为确保中期供需平衡，实现通胀目标，可能进一步温和加息。
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& I: ~0 t. o* y5 v' e央行下一次议息定于5月24日。, C. m3 E- n7 W: J/ |, A# e
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涨息使浮动利率按揭屋主多付五千万
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据4月26日《国家邮报》（National Post）报道，央行这次上调利率0.25%，将使得加拿大的屋主多支付按揭款五千万元。报道称，加拿大30%的消费者持有与主要贷款利率（Prime Rate）相挂钩的贷款。而房地产业信息公司Clayton Research提供的资料表明，在总额为6600亿元的住宅按揭贷款中，有25%-30%是浮动利率品种贷款，受加拿大央行每次调升利率的影响。去年九月以来的六次加息，已使得大多数银行的主要贷款利率升至5.75%，是自2001年9月以来的最高利率。- n7 D) l/ v: X$ r" d, B8 M
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想固定利率的客户比六个月前多50%9 A7 P8 ]! @3 H/ U
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据按揭经纪公司Invis的董事长Andrew Moor透露，目前，有大约70%至75%的Invis客户想要固定利率，而六个月前，只有50%的新客户想锁定利率。, l3 N, d3 r$ G
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固定利率是购屋者的安心“保险”# L& j4 [( O3 o! R# e
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按揭经纪公司Invis的董事长Andrew Moor介绍，目前银行提供的浮动利率为4.85%，而五年固定利率的为5.35%。他说，“一般来说，固定利率贷款总是要比浮动利率贷款更贵些，至少在过去的五至十年间。”
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1 F5 i4 }6 U. C7 MMoor先生说，“选择固定利率还是浮动利率，完全取绝于你是哪种人及是否能够在利率上升时承受风险。如果你有固定收入，并且无法承受利率上升带来的支出冲击，现在锁定利率确实是个好时候，可说是相当于为按揭贷款购买了一个相对便宜的保险。”他之所以说便宜，是因为目前五年固定利率只比浮动利率高0.5个百分点。* Z7 C' ~: P. t3 h) _
! k. ~& G/ y% f) f# F. ]! A% \浮动利率长期优势更明显
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5 G( ^ Z' i- K1 q5 `# j独立按揭贷款专家Paul Mims认为，虽然目前五年固定利率与浮动利率相差不大，浮动利率依然是较好的选择。他说，“选择浮动利率，人们将享有更大的灵活性。”浮动利率产品在提前还款方面的选择更为灵活。, w X( l4 U4 x! m
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约克大学教授Moshe Milevsky研究发现，过去五十年中，有88%的时间人们都从不锁定利率中受益。Milevsky说，“谁也无法改变统计学事实，即从长期来看，浮动利率更有优势。”他认为，如果想锁定利率，必须要清楚地知道，不仅仅浮动利率会上升，固定利率也可能会下降。很可能出现你锁定了一个利率后，长期固定利率下降的情况。
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根据实际情况确定负债方式1 a1 T& R/ P+ u. j. B; B3 d) {4 C
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Milevsky教授建议人们根据自己的财务需求来确定负债方式，而不是将精力放在判断利率走向上。他说，如果你是领固定工资的人，可能会倾向于锁定利率，如果收入可能会上涨，并且有一定的灵活性，你可能会需要一个浮动利率。
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% C% a Z! i0 F$ [" o* V! I$ B1 F本金大时先浮动# k% y" N& s" W1 k7 `: i& `
# q- ~& v( H' C$ ULending Direct Co.按揭顾问许群认为，选浮动利率虽然要承担利率上涨的风险，但利率本身要比固定利率低，如果上涨幅度不大，比较划算；固定利率则可以让人在未来一段时间内不再为利率的事费心，让人更好地做好财务计划。各有各的好处。她认为，选固定利率，等于是多付利息给自己的贷款买了一个保险。但对于初次购屋者来说，这个保险的代价太大。因为，据她计算，固定利率的贷款在最初几年，还的本金要大大低于浮动利率贷款。因此她建议，在本金较大的时候，先做几年浮动利率，等本金变少，再择期锁定。: K+ j; w$ w c4 A' G& X2 o
& i- l5 g. j- G5 V1 V& q+ a初次购房要固定 已浮动的不用锁
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3 `# S6 N1 Y0 e X) IMortgage Centre房屋贷款经理刘慧的看法跟许群有所不同。她认为，对初次购房者来说，目前可选择三年期的固定利率。刘慧认为，从目前加国的经济情况来看，再加息一至两次几乎是可以肯定的。现在的固定利率还不是很高，但可以给自己买一个安心。但对于已采用浮动利率的购房者，她也不建议改成固定利率。她认为，这些人已经享受过低利率带来的好处了，现在利率涨了这么多，再锁定不够划算。不过，刘慧说，最终还是要根据每个人的具体情况来决定。0 j! d( Y3 `" Q# @
; p+ A6 D3 g, L+ H" y- d3 {# x* t承受力好的人选浮动9 ^4 U, X* G) j9 z% G- A
. t. T' I; H' D5 J. D贷款顾问袁岳则认为，如果在去年12月份之前锁定利率4.25%以下的利率，还比较有意义。现在根据央行透露出的信息，加息似乎已近尾声。此时锁定，已无太大意义。况且，现在固定利率在5.2%以上，并不便宜。据他判断，年底利率有可能会有下降迹象，如现在锁定长期固定利率，到时就没有回旋的余地了。袁岳认为，对于承受力好的人来说，浮动利率还是不错的选择。& q* l6 }! d M# p4 g
/ c# T$ k3 P+ g4 e p5 C5 lInvis公司贷款顾问王静认为，目前来说，浮动利率相对好些。因为固定利率已经到了一个相对高点，不一定会再上涨很多。如果固定几年，过一阵子如果利率不再上涨甚至有所下调，就亏了。0 h' i2 }; J" Y- ?: p) T' c: F- A
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网上经常看到购房者就利率问题的讨论，其实具体该选择哪种按揭利率产品，无论是专家，还是按揭经纪，都只能给出参考意见，最终的选择还是要自己来做。要考虑的主要因素不外有三：一个是具体固定与浮动利率产品给自己带来的债务负担的差别，本人具体的经济状况与未来几年发展情况预测，还有心理承受能力。 |
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狗仔卡
发表于 2006-5-15 09:11
提升卡
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沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
发表于 2006-5-20 07:57
