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房价涨了这么多,还能买吗? (ZT)

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发表于 2006-4-22 09:53 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
房价涨了这么多,还能买吗?
8 h. Y% u+ n# m5 q# _( l2 N
6 ]+ M* K1 ^( l3 G# N6 M2 r/ n' z; G2 D: N+ o
记得大约是在两年半前,本人曾经发表过一篇鼓励新移民积极置业的文章。通过那篇文章,有幸结识了一批当时正在为“买房”还是“租房”拿不定主意的朋友,并协助他们当中的不少人买到了可心的房子。
8 _  P% n4 \3 j) u" \: A, R: c' J9 J5 p# a& h) ~
但也就是那篇文章,在本地一个颇有人气的网站上遭到了几位仁兄的指责。有人怒斥我“居心不良”,要将新移民引入房地产的泡沫市场,让大家的血汗钱付诸东流。, ?6 r, E# \# |) n; e& w: g) e. \
% }- `4 f  q# Y
但结果怎么样呢?
* T+ @& A3 e* |- \9 a' w6 [- P9 r: J8 T& N' \
几乎所有在那段时间买到了房子的人都在为自己的抉择庆幸不已,而那些持币观望、一直企盼房价大跌的人士则不免心怀失望。+ P8 ~& r7 n  _' k$ A; C* Z

. e! g8 }( V, ^' k- E前几天结识一位来加拿大3年多的新客户,开门见山,这位东北大姐称其最大的后悔,便是没有早点把房子买下来,害得自己交了这么久的房租,带来的美金也大幅缩水。
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两年来,多伦多及其周边的房价大涨,令不少人跌破眼镜。打个比方,二年多前,一栋位于列治文山Yonge/Elgin Mills区的2500尺独立屋只卖到34万余元,但同样是这栋房子,眼下如果没有40万的话,卖家是绝对不会理睬你的。如果遇到保养好的房子的话,超过45万的卖价也毫不出奇。! G; Q5 z' ~" L

' k3 l1 T, n6 L最近接到不少客户的电话,征询意见。大家最为关心的问题,就是房价涨了这么多,是否还可以买。. P! ^) i; x9 z1 J) @# E

2 s  F: ]& c& L+ Y2 `3 R其实,这根本就不是一个值得争议的问题。
6 d+ g( s- e' @# r2 L( q+ _' C5 x$ `
首先,买房人应该问自己,为什么要买房?是用来自住,还是为了投资赚钱。如果是后者,而且也不打算从银行借贷很多的话,笔者倒真的建议你三思而后行。因为毕竟房价已经涨了这么多,如果期望很快就将房产套现,恐怕除了昂贵的经纪费,外加各项交割费用之外,能够留在口袋里的现钱可能不太多。虽然经常可以看到“买到就赚钱”的广告,但讲老实话,如果真的有这么好的生意的话,诸位经纪早就私下瓜分了!& \: t6 t- `" Y9 W
9 m, `+ j1 f# B- c
如果买房是用来自住的话,所谓的“购房时机”就不会显得那样重要了。首先,我们现在面对的,是43年来最低的银行贷款利率,购房的头几年,您的还款负担较轻。其次,将昂贵的房租省下来,交给银行,这是一种非常典型的北美“储蓄”概念。君不见,颇多的加拿大人一生“生活拮据”,月月“入不敷出”,但一旦年老体迈,便会腰缠万贯。此笔银两何处而来?他们会告诉你,是卖了房子后得来的。
* [  {" j1 Y' [
( B, G3 p) N) E1 B7 M% t& [身为地产经纪,笔者在工作之余喜欢与买家、卖家闲聊。一日,与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛,说到兴头上,老人低语:年轻人,你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱?1 Z& d& B3 g6 Q: ~% v# H
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算了算了,还是不说了,免得让买了那栋房子的人太不舒服。不过讲老实话,听完了老妇的答案后,我几乎从椅子上跌落地下,太刺激了!1 r9 ?/ t9 `& D/ ^7 _! g) ?1 ^

) R/ L# z2 t. W, w; h买房的真谛不过如此吧!
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发表于 2006-4-22 10:03 | 显示全部楼层
多少?8000?
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发表于 2006-4-22 10:42 | 显示全部楼层
make sense!
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发表于 2006-4-22 12:07 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 09:53 发表5 n' W0 ?( p7 Q- e
一日,与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛,说到兴头上,老人低语:年轻人,你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱? ...
3 k) C) c# \+ `# h( u

+ ?5 W6 Z0 i# q0 ~. W( b40年,加拿大人的收入变化了多少?我不是很清楚。但我知道,中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以,似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。
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发表于 2006-4-22 15:53 | 显示全部楼层
好奇的看看下表就可以估计出来了
5 K/ S+ q2 F7 H# \/ ?5 mTORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
0 j5 Q6 p% D; B, `Year Average Price %: J# a  k/ X: v8 O$ G' m

+ r& U2 g' K- f+ @5 g. O/ l) U2 N1953 14424 0.00%
8 r7 w5 u! [. @$ n6 B1 a1954 14647 1.50%
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1956 15043 0.60%. h5 L0 V9 B- {; C6 r$ Y
1957 15732 4.60%
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1959 16615 3.30%1 h" N8 _5 _5 c7 ]  W
1960 16329 -1.70%
5 r9 I) y. l, z2 F: n5 F7 k2 |9 x1961 16334 0.03%
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3 A; w7 z% X& X- D' F( z/ L1963 16517 -1.30%
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1966 21360 13.11%9 U0 u3 R. @2 F4 e' ~
1967 24078 12.70%
$ V. m2 }1 V( X1968 26732 11.01%8 S0 U6 L  g/ L: {: a/ J
1969 28929 8.20%
* i# D7 R1 n0 z! u  [6 V! x) e1970 29492 1.90%+ |3 C) r1 O% S4 T0 ?
1971 30426 3.20%
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" |. F% S/ B/ \, z" J% t# @1973 40605 24.88%8 K) L% y( V1 y& v$ @$ Y
1974 52806 30.01%
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1976 61389 6.60%5 I1 j  _9 _/ b2 R+ M  k
1977 64559 5.20%3 O9 h! I5 g$ _( g, X! y
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1979 70830 5.20%
" X' k; J! C+ [+ D& r8 f: k6 e1980 75694 6.90%
5 Q" J: K4 O& c9 T9 L$ ^5 D" ^1981 90203 19.02%/ d0 }; Q! ~8 }, ?9 k
1982 95496 5.90%' X0 V. |) G( l- K( W# @4 r3 Y+ n
1983 101626 6.10%+ b) s- t/ @* l) K5 G' w$ g4 j) s
1984 102318 0.70%
0 L0 g- z7 h6 i9 p5 p7 |1985 109094 6.60%
" A0 e# I, K) o( }1 ~1986 138925 27.30%% ^+ a, r; w. K6 c
1987 189105 36.10%1 {2 J9 {& O5 F* x2 d) a
1988 229635 21.40%
1 b* T6 a5 E& r9 D) j' t9 m; u1989 273698 19.20%5 c6 J6 `) D  p# d/ G; K* B
1990 255020 -6.80%
) P9 P$ \% I( u5 P1991 234313 -8.10%4 n6 Y6 \' K2 h7 Q* L% I" {( J
1992 214971 -8.30%
3 }4 D9 o: a+ @: H/ `: @- c( C: {1993 206490 -0.39%3 G7 k. h2 K& _* R
1994 208921 1.20%4 R$ M2 J+ M8 g0 z3 y% z  u
1995 203028 -2.80%+ j3 `/ F4 J, ^- G5 G8 T
1996 198150 -2.40%
# u4 S1 c( U! ^4 C# G9 n1997 211307 6.60%) L0 Z- d7 o7 k. {; L% N* y$ t  H. c
1998 216815 2.60%) {: I* s# L6 I1 a
1999 228372 5.30%
7 P3 O5 O8 E$ \& N/ @: n$ m2000 243255 6.50%8 G- ~# O  ?% S: c7 r5 v
2001 251508 3.40%
- D& O! p; H1 c2 g! N2002 275231 9.40%( E; V; E7 K: X# J- {
2003 293067 6.50%
+ W$ w( O) f, P% O/ h0 j: I/ R- I  J2004 315231 7.60%
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发表于 2006-4-22 21:57 | 显示全部楼层
[广告]:   c1 b. \& h' ^6 f
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1 R5 e# i9 O6 l4 F- l+ k
1 |, {; `* K0 f* Q. V1 C! R好奇的看看下表就可以估计出来了& D- ~* {# Q$ d4 s6 E) n0 X( G
TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
" x7 k% L+ f  w1 Q' K7 b# y$ gYear Average Price %  i9 T" Q) G) v) k  c
+ e. j- V2 H9 L8 K
1953 14424 0.00%4 C+ m9 N2 `0 n9 |4 r2 o
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1959 16615 3.30%' d# E. [# n# }
1960 16329 -1.70%
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' M: v  h: f5 _7 J" A8 |9 w2 I1962 16742 2.50%, T; ]- g: t/ x) C
1963 16517 -1.30%
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1975 57581 9.00%
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1978 67333 4.30%8 z  l: ^9 N  x  k1 i3 E- N/ \
1979 70830 5.20%
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1981 90203 19.02%
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1983 101626 6.10%
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1985 109094 6.60%
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1987 189105 36.10%
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  Y0 r8 b) R& _& V) P: ]0 J2 o1989 273698 19.20%  @/ X; p/ B. T- x
1990 255020 -6.80%
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1994 208921 1.20%
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* c/ a0 R  M( Z( C" V. L弱智儿童欢乐多
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 楼主| 发表于 2006-4-22 22:39 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 Tongjijin 于 2006-4-22 21:57 发表4 S. ]4 B$ d8 d% _" J% S& \
: * Z) M8 {3 m; ?* s# _6 B. s" \2 X' f1 j
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+ O) K+ {% D+ }8 X好奇的看看下表就可以估计出来了! H2 R5 I3 v! |- ?; U, C! d
TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
! e9 M8 ]9 g6 S. N! }+ k5 W7 @Year Average Price %
" r& ?& f+ `) M/ a4 [5 W, f+ v. J- C6 L0 u; x, K5 ]1 c8 y% M
1953 14424 0.00%. }9 x- V1 n8 M, O, b
...

6 L: M: _3 U, M+ j" B+ L* P! ~- k% P8 {; P+ X+ g8 ]
我记得好象研究过这组数据,大概说,房价的历史平均涨幅是 6。5%,即每 12 年涨一倍。* Y+ u, [5 s5 X; I+ U& p
如果回归一条指数模型曲线,可一很明显地看到 在香港人大量移民时 (1996-1990) 的房价炒作行为。- a. Q# I+ |" z! J2 S% |
1990 年房价开始向正常曲线方向回落,1995 年已完全调整完毕。在 1997 年香港回归后,大量的回流造成了两年的房价低于正常曲线,但对房价的影响不太大。以后,到目前为至,房价都完全落在正常回归模型内。
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# \; D* {( \" {1 F4 p% K结论:目前的房价,还远没有达到泡沫的程度,还是市场的自然调节行为。
鲜花(150) 鸡蛋(3)
发表于 2006-4-23 17:31 | 显示全部楼层
原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 22:39 发表8 s2 W& u; y5 u

8 A; Q; K8 K+ V+ u4 l* U" o  L1 b) t4 T
结论:目前的房价,还远没有达到泡沫的程度,还是市场的自然调节行为。* q) u" ~: t/ W
...
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. s( Z  Y% V  U) w老兄,这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。
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[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2006-4-23 17:35 编辑 ]
鲜花(634) 鸡蛋(5)
发表于 2006-4-23 18:00 | 显示全部楼层
原帖由 醉***当歌 于 2006-4-22 12:07 发表
) ~. {+ P8 ^6 J0 Q3 S
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40年,加拿大人的收入变化了多少?我不是很清楚。但我知道,中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以,似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。
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这点我同意。
( m6 Z' o* A$ f1 Z9 t% X. [40年啊!通货膨胀多少倍呢!怎么能这么算房子的增值呢
鲜花(21) 鸡蛋(0)
发表于 2006-4-23 22:07 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
91年的时候,National Park 的门票是$2 一张,现在是十几来着?这就是通货膨涨。如果说房价的平均涨幅真的是每年6.5%的话,只能说它还算保值。* f% w7 B1 N; i/ o6 O" W$ I; \

3 x7 \) U8 \: i+ ?+ ~大家还记得中国八十年代末和九十年代初的严重的通贷膨涨吗?那时候银行的存款利率是两位数,还有保值贴补率。因为那时候中国的房地产还不能自由交易,更没有贷款买房的,所以国人对通涨期间的房地产还没有认识。不过看看加拿大就知道了。也是八十年代末,九十年代初。楼上说的86年到89年每年两位数的房价上涨正是由于通涨造成的。保值归保值,你最好已经付完贷款,要不然两位数的贷款利率也没有几个人能负担得起。不知有多少人把房子低价出手,只是因为交不起每月的银行还款。而随后的负增涨也同样套牢一大批人。. I) r; h, b/ h! j& W/ n
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那么,现在加拿大的通涨率还很低呀,没有危险呀!错!如果现在的加拿大与二十年前处于同样的大环境的话,早已是两位数的通涨率了!只是因为时过境迁,今天这个地球上出现了两件法宝,让通涨由显性变成隐性了。这两件法保一个是电脑,一个是“中国”。决定通涨率的一个重要指标就是社会物价总水平。大家都知道电脑及其相关产品的价格是只降不涨的(今年比去年降了16.7%),因为其成本主要是技术成本,而不是生产成本。而“中国”就更牛了,自从中国成为“世界制造中心”之后这个世界的经济就“稳定”多了,加上加元的一路上扬,这里所有的生活用品的价格就一直铁打不动。美国想减少从中国的进口只能是嘴上说说罢了,如果真实施了,老百姓就要造反了。有了这两件法宝,社会物价总水平要有大幅上涨是难上加难了。这也就掩盖了真正的通涨率。* a6 J# R3 ]9 V* m# S9 ]
# V1 }! K7 h! u
三月份的报表显示Alberta 的房价(新的统计口径,只是房价,不含地价)比去年同比上涨20.2%。不知道加上地价会是多少?历史不会简单的重演,但有时历史也会惊人的相似。不知道今年是86年还是89年,也不知道负增涨是会出现在2009年还是2007年。总之,买了房的也不用太得意,抓紧时间攒钱吧。没买房的也不用太失意,跌了再买也不错,只是不要让你的钱贬值就行了。
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 楼主| 发表于 2006-4-23 23:02 | 显示全部楼层
原帖由 醉***当歌 于 2006-4-23 17:31 发表8 D+ F1 h) ^8 F9 [8 V) c3 ^5 `

/ L: t3 z' h4 y* N' Y; X
* z# G4 ^# h( W- ?/ n9 L% b0 C老兄,这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。

' k9 w, _9 b' [
. o* d0 I: v, V4 Q银行的报告可能较准确。投资风险明显加大是事实。
6 {& z* B- C" s5 [: V# b我的个人的看法只是对那组数据的分析和解释。不能做为投资的依据。
7 q/ W) i$ Z! ?3 h2 D1 ?4 q. f# }/ k- @; B, S
我的意思是,TIMING 是重要的,个人的经验,知识,条件不同,会带来完全不同的看法。这也是在股市上有赔,有赚的原因。2 N$ M1 p  C+ ^3 B

/ x- a0 J9 x7 M" @总之,个人要按自己认为正确的方向行动就是了。
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发表于 2006-4-23 23:12 | 显示全部楼层
数据是多伦多的,可以参考用。个人观点,从长远看,爱城的房地产应该比多伦多差很多,地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时,如此涨下去,几年后负增长是不可避免的。
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发表于 2006-4-23 23:43 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 dcxx20 于 2006-4-23 23:12 发表
4 S9 b, |0 h9 o5 b4 G数据是多伦多的,可以参考用。个人观点,从长远看,爱城的房地产应该比多伦多差很多,地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时,如此涨下去,几年后负增长是不可避免的。
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这个不好说,现在往这个省投的钱太多,假如石油能支撑5年,就算5年后负增长,你现在买的房子还是赚的,现在看起来很偏南的地方,到那时候可能都是近中心了,我5年前来加拿大的时候觉得23ave就是荒凉地带了,呵呵
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发表于 2006-4-24 01:58 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
有钱而还没房的,还是趁早买房吧.
大型搬家
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发表于 2006-4-24 11:30 | 显示全部楼层
大项目的建成会使得劳动力市场逐渐萎缩,贷款利率会涨,失业会增加,房价会跌
理袁律师事务所
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