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房价涨了这么多,还能买吗? (ZT)

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发表于 2006-4-22 09:53 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
房价涨了这么多,还能买吗?
" s9 N& m9 S$ S0 b0 L1 f3 L1 S" ^' D6 n- F

6 g  t. Z; _  Z) @- n5 o$ C记得大约是在两年半前,本人曾经发表过一篇鼓励新移民积极置业的文章。通过那篇文章,有幸结识了一批当时正在为“买房”还是“租房”拿不定主意的朋友,并协助他们当中的不少人买到了可心的房子。
) n* D, A8 n! g0 \+ X: D
9 N! o. D. I5 w# v但也就是那篇文章,在本地一个颇有人气的网站上遭到了几位仁兄的指责。有人怒斥我“居心不良”,要将新移民引入房地产的泡沫市场,让大家的血汗钱付诸东流。
/ D, W" R. U  \0 e. W" ~* ?6 d/ p; a! L* Q& d  Z4 @  g7 |! Y
但结果怎么样呢?
# i" n" Z% D  A: C! o  P
; W+ G; m8 a% T9 ^. W( W, b几乎所有在那段时间买到了房子的人都在为自己的抉择庆幸不已,而那些持币观望、一直企盼房价大跌的人士则不免心怀失望。
" ]3 s! T" Q8 V3 @( j+ T. W1 E) z7 A! x5 K  {
前几天结识一位来加拿大3年多的新客户,开门见山,这位东北大姐称其最大的后悔,便是没有早点把房子买下来,害得自己交了这么久的房租,带来的美金也大幅缩水。" E9 X: L- d- j  `5 K

$ p1 @+ b- W( }3 l1 _8 Z. E两年来,多伦多及其周边的房价大涨,令不少人跌破眼镜。打个比方,二年多前,一栋位于列治文山Yonge/Elgin Mills区的2500尺独立屋只卖到34万余元,但同样是这栋房子,眼下如果没有40万的话,卖家是绝对不会理睬你的。如果遇到保养好的房子的话,超过45万的卖价也毫不出奇。* Z' P' }1 u( m: O$ f

2 I# o1 n% `% {; a" \- C& R最近接到不少客户的电话,征询意见。大家最为关心的问题,就是房价涨了这么多,是否还可以买。' |$ Y4 T$ z, C( @! n$ G
3 T3 {- K+ I7 r/ Q* ~
其实,这根本就不是一个值得争议的问题。
8 G! F  d7 J' O; R( Q5 Q1 g7 p8 Y0 R  r" ~6 f
首先,买房人应该问自己,为什么要买房?是用来自住,还是为了投资赚钱。如果是后者,而且也不打算从银行借贷很多的话,笔者倒真的建议你三思而后行。因为毕竟房价已经涨了这么多,如果期望很快就将房产套现,恐怕除了昂贵的经纪费,外加各项交割费用之外,能够留在口袋里的现钱可能不太多。虽然经常可以看到“买到就赚钱”的广告,但讲老实话,如果真的有这么好的生意的话,诸位经纪早就私下瓜分了!# l  [) J4 _/ y* N
! `2 y1 i: @6 t1 G4 d5 ?
如果买房是用来自住的话,所谓的“购房时机”就不会显得那样重要了。首先,我们现在面对的,是43年来最低的银行贷款利率,购房的头几年,您的还款负担较轻。其次,将昂贵的房租省下来,交给银行,这是一种非常典型的北美“储蓄”概念。君不见,颇多的加拿大人一生“生活拮据”,月月“入不敷出”,但一旦年老体迈,便会腰缠万贯。此笔银两何处而来?他们会告诉你,是卖了房子后得来的。8 R% B- b- N' y1 `/ i

+ M" R. ?9 R% @1 l身为地产经纪,笔者在工作之余喜欢与买家、卖家闲聊。一日,与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛,说到兴头上,老人低语:年轻人,你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱?) @5 \9 W( Y4 g8 L4 K* U9 u* J
% d- p! g9 o) G
算了算了,还是不说了,免得让买了那栋房子的人太不舒服。不过讲老实话,听完了老妇的答案后,我几乎从椅子上跌落地下,太刺激了!
+ s  N4 i. g7 Z2 b1 E: U
' Q# V6 \2 m8 |% E0 ~/ p买房的真谛不过如此吧!
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发表于 2006-4-22 10:03 | 显示全部楼层
多少?8000?
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发表于 2006-4-22 10:42 | 显示全部楼层
make sense!
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发表于 2006-4-22 12:07 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 09:53 发表" x: W, G9 V  \' F4 t
一日,与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛,说到兴头上,老人低语:年轻人,你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱? ...

4 k' c5 ?- w; J) Y, N
" H) L% N9 A2 E( h0 h40年,加拿大人的收入变化了多少?我不是很清楚。但我知道,中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以,似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。
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发表于 2006-4-22 15:53 | 显示全部楼层
好奇的看看下表就可以估计出来了
* u0 _, g- \( M3 y% t4 wTORONTO过去50年房价的走势(独立屋)& ~5 E6 R, l) W7 L5 D- L
Year Average Price %
4 o0 \5 \! R* n' c2 @' O6 ^6 @+ {: `; h9 |5 N7 v; f* Q2 w" j
1953 14424 0.00%4 b; E% `# i/ m: R1 [" l
1954 14647 1.50%$ U1 h8 f; U& p' x% q' A+ K! c
1955 14952 2.01%
  k) T9 I0 m8 q; S5 ~1956 15043 0.60%
; `2 n1 {7 v' U: X) B% o. o) H1957 15732 4.60%
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6 x1 O4 Y( P) [; {. O/ Z( [1959 16615 3.30%* u1 n1 i4 D" g' I
1960 16329 -1.70%
/ m, M) S& _7 _, b! r4 X  L2 X0 p: S# I1961 16334 0.03%
- y1 {" h" O8 Z1962 16742 2.50%
0 O9 x! O0 A5 Q/ W; L/ h  u5 l+ i1963 16517 -1.30%
+ Q$ B+ j" ^. F, A! N1964 17370 5.10%
! z9 P8 S+ V" ?1965 18883 8.70%
! C3 f; c7 E1 R& u! z8 H4 w( b) x1966 21360 13.11%
. J' ~% }* X! w8 \; V' r: W- o1967 24078 12.70%) g8 \" v4 f6 K1 P0 J
1968 26732 11.01%
6 s/ G/ t# s% f# V1969 28929 8.20%, ^: M" e7 J6 l$ Z" G5 b
1970 29492 1.90%/ I2 e; i) ?/ u; `+ Y% F/ _
1971 30426 3.20%7 ]5 n% F4 T4 m2 Q$ w5 W6 y4 c
1972 32513 6.90%% Q  i! p$ v' v
1973 40605 24.88%7 F5 f: B; B- I
1974 52806 30.01%
( V3 ]- n/ ?: h$ N: p' W3 k1975 57581 9.00%8 {# q1 _, ^  c5 R- X4 F4 \7 Y5 q+ N
1976 61389 6.60%# ], Q5 c/ K7 Z5 I# r
1977 64559 5.20%
4 U; m; i& J( d! Y6 D1978 67333 4.30%- o9 k1 f/ q7 U8 |- l+ H$ _
1979 70830 5.20%
/ D- S' G9 c7 [' E% t1980 75694 6.90%; B2 j5 P: Z5 {3 D: Q  [
1981 90203 19.02%# X% o( r  |/ j) Y2 {0 r( ?7 _
1982 95496 5.90%! W; `4 ]( t$ J5 Q) W* C: L3 p! {
1983 101626 6.10%+ h! V9 l0 c, n% s  R( M! ^9 i
1984 102318 0.70%8 ~! d' @: d" T/ n& N# D0 x4 r5 ^
1985 109094 6.60%
5 F/ O  S0 d2 k1986 138925 27.30%$ w% h1 w5 B( _. _
1987 189105 36.10%
; R( [  G1 Z9 Q+ F! V1988 229635 21.40%) q* m. a( o% [' j
1989 273698 19.20%
  @% e4 P8 d+ A2 o! K# L& @8 s/ ]1990 255020 -6.80%
* [) M5 ~* D. O, n% j9 f7 d1991 234313 -8.10%& \. R2 O: x; h" g0 t& K
1992 214971 -8.30%
( N5 X* s  _& N1993 206490 -0.39%
4 D! N& R2 g2 R8 W' R0 ^; Y1994 208921 1.20%
! d$ }3 U" C" L: r' \8 I1995 203028 -2.80%
  @# {" c# H( t+ Q- C* b1996 198150 -2.40%; [. B" p+ e& A. G) v/ G" K6 N
1997 211307 6.60%
( t, X6 D' q5 P" _3 j9 i1998 216815 2.60%+ R$ z$ U, g- y' ~* H9 f' h+ R2 o
1999 228372 5.30%$ P7 G$ }7 m& e3 P
2000 243255 6.50%6 \; Q: N  i# g# n4 F
2001 251508 3.40%, w9 t: ?, v4 m6 u4 G2 n
2002 275231 9.40%
$ v1 \" O6 `% D0 c. [0 {  `" i/ }& E' ]2003 293067 6.50%/ s. v& [4 P' \) Z
2004 315231 7.60%
大型搬家
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发表于 2006-4-22 21:57 | 显示全部楼层
[广告]:
3 T2 R. V4 w8 W$ t# c% v--------------------------------------------------------------------------------
* ^1 o! P) D" S% Q0 }% W. A* @ 8 B) `- Z. Q- x& S1 y3 W2 e
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弱智儿童欢乐多
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 楼主| 发表于 2006-4-22 22:39 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 Tongjijin 于 2006-4-22 21:57 发表
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好奇的看看下表就可以估计出来了+ C! i6 M2 g* S
TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)$ Q  C9 T, V( s! y4 p- {4 ?
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1953 14424 0.00%
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/ m. |  p  X  i& [* U& K$ ^我记得好象研究过这组数据,大概说,房价的历史平均涨幅是 6。5%,即每 12 年涨一倍。
' \1 P, H) V* ^如果回归一条指数模型曲线,可一很明显地看到 在香港人大量移民时 (1996-1990) 的房价炒作行为。% v# B+ [4 k. c( }# D
1990 年房价开始向正常曲线方向回落,1995 年已完全调整完毕。在 1997 年香港回归后,大量的回流造成了两年的房价低于正常曲线,但对房价的影响不太大。以后,到目前为至,房价都完全落在正常回归模型内。" B" @9 v0 A; j( `* I

* W: ^7 D0 t* ?5 p5 q% N结论:目前的房价,还远没有达到泡沫的程度,还是市场的自然调节行为。
鲜花(150) 鸡蛋(3)
发表于 2006-4-23 17:31 | 显示全部楼层
原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 22:39 发表6 O- \9 A  w* ^9 z$ z

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: r% _$ z$ m' _, q# \6 Q! D结论:目前的房价,还远没有达到泡沫的程度,还是市场的自然调节行为。
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. U. S5 n) a) n5 j+ \, B
老兄,这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。* N$ v1 v  E: n
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[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2006-4-23 17:35 编辑 ]
鲜花(634) 鸡蛋(5)
发表于 2006-4-23 18:00 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 醉***当歌 于 2006-4-22 12:07 发表- h6 Q4 B% j" p# F
1 f! b& P6 F% A2 O' s+ i
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40年,加拿大人的收入变化了多少?我不是很清楚。但我知道,中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以,似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

8 D* y- c4 z% r( u+ x6 Y% t这点我同意。; D2 b' f. }1 _; E$ F; @- l
40年啊!通货膨胀多少倍呢!怎么能这么算房子的增值呢
鲜花(21) 鸡蛋(0)
发表于 2006-4-23 22:07 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
91年的时候,National Park 的门票是$2 一张,现在是十几来着?这就是通货膨涨。如果说房价的平均涨幅真的是每年6.5%的话,只能说它还算保值。) P5 C6 R4 A( Q+ A

. n, l: }* Z( y! t( U) l7 C0 g大家还记得中国八十年代末和九十年代初的严重的通贷膨涨吗?那时候银行的存款利率是两位数,还有保值贴补率。因为那时候中国的房地产还不能自由交易,更没有贷款买房的,所以国人对通涨期间的房地产还没有认识。不过看看加拿大就知道了。也是八十年代末,九十年代初。楼上说的86年到89年每年两位数的房价上涨正是由于通涨造成的。保值归保值,你最好已经付完贷款,要不然两位数的贷款利率也没有几个人能负担得起。不知有多少人把房子低价出手,只是因为交不起每月的银行还款。而随后的负增涨也同样套牢一大批人。* Q& f5 }! j  y; o4 r1 y

/ w; ^3 y; G9 _, }- n, x那么,现在加拿大的通涨率还很低呀,没有危险呀!错!如果现在的加拿大与二十年前处于同样的大环境的话,早已是两位数的通涨率了!只是因为时过境迁,今天这个地球上出现了两件法宝,让通涨由显性变成隐性了。这两件法保一个是电脑,一个是“中国”。决定通涨率的一个重要指标就是社会物价总水平。大家都知道电脑及其相关产品的价格是只降不涨的(今年比去年降了16.7%),因为其成本主要是技术成本,而不是生产成本。而“中国”就更牛了,自从中国成为“世界制造中心”之后这个世界的经济就“稳定”多了,加上加元的一路上扬,这里所有的生活用品的价格就一直铁打不动。美国想减少从中国的进口只能是嘴上说说罢了,如果真实施了,老百姓就要造反了。有了这两件法宝,社会物价总水平要有大幅上涨是难上加难了。这也就掩盖了真正的通涨率。
1 n8 G, h5 \% M( f* }
1 A$ a3 [7 p3 \& m6 k三月份的报表显示Alberta 的房价(新的统计口径,只是房价,不含地价)比去年同比上涨20.2%。不知道加上地价会是多少?历史不会简单的重演,但有时历史也会惊人的相似。不知道今年是86年还是89年,也不知道负增涨是会出现在2009年还是2007年。总之,买了房的也不用太得意,抓紧时间攒钱吧。没买房的也不用太失意,跌了再买也不错,只是不要让你的钱贬值就行了。
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 楼主| 发表于 2006-4-23 23:02 | 显示全部楼层
原帖由 醉***当歌 于 2006-4-23 17:31 发表  z2 g. @0 x5 c# H
5 t# z% E* t0 r" P" q: W4 M9 E; w
$ C4 \# m7 Q% P% V
老兄,这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。

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银行的报告可能较准确。投资风险明显加大是事实。
+ x% G, o' d8 Y# R% x( \我的个人的看法只是对那组数据的分析和解释。不能做为投资的依据。4 \5 O5 d3 ?; d% Q' H/ y* V

! g. G8 l( |# z$ Q% \; z我的意思是,TIMING 是重要的,个人的经验,知识,条件不同,会带来完全不同的看法。这也是在股市上有赔,有赚的原因。
  T9 Z4 g/ l4 \4 a0 T# @/ U6 _( ~) p- c' B3 \2 e. u
总之,个人要按自己认为正确的方向行动就是了。
理袁律师事务所
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发表于 2006-4-23 23:12 | 显示全部楼层
数据是多伦多的,可以参考用。个人观点,从长远看,爱城的房地产应该比多伦多差很多,地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时,如此涨下去,几年后负增长是不可避免的。
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发表于 2006-4-23 23:43 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 dcxx20 于 2006-4-23 23:12 发表
  b( t6 c- `9 E9 Q5 q0 s数据是多伦多的,可以参考用。个人观点,从长远看,爱城的房地产应该比多伦多差很多,地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时,如此涨下去,几年后负增长是不可避免的。
0 @9 f$ q2 p2 C% m* g& S
这个不好说,现在往这个省投的钱太多,假如石油能支撑5年,就算5年后负增长,你现在买的房子还是赚的,现在看起来很偏南的地方,到那时候可能都是近中心了,我5年前来加拿大的时候觉得23ave就是荒凉地带了,呵呵
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发表于 2006-4-24 01:58 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
有钱而还没房的,还是趁早买房吧.
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发表于 2006-4-24 11:30 | 显示全部楼层
大项目的建成会使得劳动力市场逐渐萎缩,贷款利率会涨,失业会增加,房价会跌
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