房价涨了这么多，还能买吗？ (ZT)

十年移民路_

房价涨了这么多，还能买吗？
+ Y. V- `' G( i9 F! }" E) ]& e
8 D6 _" r# _8 e. _: {, k* s
6 l0 o2 N  Y  ]7 C3 q, ]) ]记得大约是在两年半前，本人曾经发表过一篇鼓励新移民积极置业的文章。通过那篇文章，有幸结识了一批当时正在为“买房”还是“租房”拿不定主意的朋友，并协助他们当中的不少人买到了可心的房子。
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但也就是那篇文章，在本地一个颇有人气的网站上遭到了几位仁兄的指责。有人怒斥我“居心不良”，要将新移民引入房地产的泡沫市场，让大家的血汗钱付诸东流。
; p- l+ X9 H$ {! o1 K; ~
但结果怎么样呢？
; g3 _: P/ U) Y. l
$ k$ H/ S- c6 c* K' X几乎所有在那段时间买到了房子的人都在为自己的抉择庆幸不已，而那些持币观望、一直企盼房价大跌的人士则不免心怀失望。

+ S7 R8 o6 A3 J前几天结识一位来加拿大3年多的新客户，开门见山，这位东北大姐称其最大的后悔，便是没有早点把房子买下来，害得自己交了这么久的房租，带来的美金也大幅缩水。
0 A' N2 C2 w6 R& ^2 U3 `, Y
$ a: L7 a5 p7 S6 m8 f( L两年来，多伦多及其周边的房价大涨，令不少人跌破眼镜。打个比方，二年多前，一栋位于列治文山Yonge/Elgin Mills区的2500尺独立屋只卖到34万余元，但同样是这栋房子，眼下如果没有40万的话，卖家是绝对不会理睬你的。如果遇到保养好的房子的话，超过45万的卖价也毫不出奇。

9 a. v$ j' N9 {( [4 r8 L3 ~" p1 I& R最近接到不少客户的电话，征询意见。大家最为关心的问题，就是房价涨了这么多，是否还可以买。
. ?/ C8 p. K7 l$ F# P
  c0 K& {; k9 d6 @其实，这根本就不是一个值得争议的问题。

  \/ B  l; N$ A3 {4 o0 |: D' z首先，买房人应该问自己，为什么要买房？是用来自住，还是为了投资赚钱。如果是后者，而且也不打算从银行借贷很多的话，笔者倒真的建议你三思而后行。因为毕竟房价已经涨了这么多，如果期望很快就将房产套现，恐怕除了昂贵的经纪费，外加各项交割费用之外，能够留在口袋里的现钱可能不太多。虽然经常可以看到“买到就赚钱”的广告，但讲老实话，如果真的有这么好的生意的话，诸位经纪早就私下瓜分了！
" j" R8 a  e+ k, x$ h9 x- W6 {
4 L+ K6 B0 ]$ y3 x  p+ c) \# B% w) `3 o如果买房是用来自住的话，所谓的“购房时机”就不会显得那样重要了。首先，我们现在面对的，是43年来最低的银行贷款利率，购房的头几年，您的还款负担较轻。其次，将昂贵的房租省下来，交给银行，这是一种非常典型的北美“储蓄”概念。君不见，颇多的加拿大人一生“生活拮据”，月月“入不敷出”，但一旦年老体迈，便会腰缠万贯。此笔银两何处而来？他们会告诉你，是卖了房子后得来的。
' r& n. u* N$ w% @2 |* B; d
身为地产经纪，笔者在工作之余喜欢与买家、卖家闲聊。一日，与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛，说到兴头上，老人低语：年轻人，你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱？

, a2 h4 }- t1 ]) {' _8 P( z算了算了，还是不说了，免得让买了那栋房子的人太不舒服。不过讲老实话，听完了老妇的答案后，我几乎从椅子上跌落地下，太刺激了！
, f# u+ g# k. S: G  K; S
6 X) a0 ]) f. B3 ~买房的真谛不过如此吧！

onlyi

多少？8000？

elk

make sense!

醉酒当歌

原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 09:53 发表
& M+ d5 E% l. n一日，与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛，说到兴头上，老人低语：年轻人，你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱？ ...

9 m$ c! \9 f; P, x3 T( S! V
- Y$ `* u7 \! G) x: a2 [) }' o- G4 V40年，加拿大人的收入变化了多少？我不是很清楚。但我知道，中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以，似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

疯青羊

好奇的看看下表就可以估计出来了
TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
; C$ b- ?  }# n' `1 V' YYear Average Price %

- `1 s( K& J  P; l9 |1953 14424 0.00%
1954 14647 1.50%
- Q4 K* c! U1 D- b! x. V# V1955 14952 2.01%
1956 15043 0.60%
# A' ~) D$ N" m: C8 H2 ?; I; ?1957 15732 4.60%
1958 16085 2.20%
& j4 j% ~# y3 H3 u% x# Y8 ?8 q, j1959 16615 3.30%
1960 16329 -1.70%
1961 16334 0.03%
1962 16742 2.50%
' O9 Q" Z& e$ D& v" y- G1963 16517 -1.30%
1964 17370 5.10%
' }& Y( W, z+ W' o( b0 N; N* t1965 18883 8.70%
1966 21360 13.11%
1967 24078 12.70%
0 z) o- y5 ?9 Y0 w! b0 U! Z1968 26732 11.01%
* S8 j. S) C- s2 h1969 28929 8.20%
# m' Y, S* `+ }1 `+ H! ?* T1970 29492 1.90%
" W) [7 N& E/ U4 e/ ^1971 30426 3.20%
1972 32513 6.90%
1973 40605 24.88%
4 Q7 Y: y7 }( d4 i1974 52806 30.01%
1975 57581 9.00%
: V6 u/ R1 H4 S/ `/ K1976 61389 6.60%
( \( I$ f2 [, O" j: y, S4 _1977 64559 5.20%
% ^& u" U: N% P+ h* y4 B" x4 M$ p1978 67333 4.30%
0 n' D0 g% E5 g7 F) J1979 70830 5.20%
1980 75694 6.90%
1981 90203 19.02%
8 l7 x% B  ]% u! e1 v1982 95496 5.90%
0 k$ ]- @6 {& b5 H3 @1983 101626 6.10%
; \1 S" ?$ P! S2 `, f. a/ T7 b1984 102318 0.70%
- ]) j& h3 b3 r& t/ B9 F+ m7 d1985 109094 6.60%
5 v, b9 n5 P% v" W2 y* E1986 138925 27.30%
1987 189105 36.10%
1988 229635 21.40%
9 L# K' b4 I  |, {, c' h1989 273698 19.20%
1990 255020 -6.80%
1991 234313 -8.10%
: P* k, t3 X+ z1992 214971 -8.30%
  R2 T% d" H/ N* @1993 206490 -0.39%
+ ~* {& n: `' S9 B- _; u1994 208921 1.20%
1995 203028 -2.80%
+ ^: e! J. F4 ?* {1996 198150 -2.40%
1997 211307 6.60%
1998 216815 2.60%
& r3 b- R' w4 P! Z* s" o( \1999 228372 5.30%
/ e  ^7 B6 S) e' Y; y2000 243255 6.50%
4 j* V' P3 R  X' q* e2001 251508 3.40%
6 K: y- u" q9 m5 s" C/ O7 K5 ~; D$ Y2002 275231 9.40%
: m0 P5 M9 B, M! {, ^1 F1 x4 I+ Z8 c2003 293067 6.50%
2004 315231 7.60%

高桥

[广告]:
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! u2 u% c+ i9 f1 R% p. X& }5 z# C! s  K好奇的看看下表就可以估计出来了
5 f7 N: m: \( p" U) s! l2 [TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
Year Average Price %

# y; x, b; C; K1953 14424 0.00%
1954 14647 1.50%
6 N2 N2 e1 S0 J) |1955 14952 2.01%
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1960 16329 -1.70%
1961 16334 0.03%
1 j: O& \. Y9 @0 m, ?1962 16742 2.50%
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1964 17370 5.10%
1965 18883 8.70%
  @/ C6 A* M. a1966 21360 13.11%
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/ ]5 I1 J! O' X5 x4 y/ p1991 234313 -8.10%
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1995 203028 -2.80%
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2003 293067 6.50%
2004 315231 7.60%

  ~# `: z8 s6 `% L+ q$ F! }


" a% b+ E3 n8 O! f3 J0 _! g弱智儿童欢乐多

十年移民路_

原帖由 Tongjijin 于 2006-4-22 21:57 发表
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/ ^4 H6 T- N& S好奇的看看下表就可以估计出来了
TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
Year Average Price %
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! U1 b4 `( k3 }. p2 {9 _9 H1953 14424 0.00%
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+ d9 i: f9 s9 k4 Z2 A3 R% g0 |- U" T4 c
我记得好象研究过这组数据，大概说，房价的历史平均涨幅是 6。5%，即每 12 年涨一倍。
& C" H$ k$ r  `3 T! a' M如果回归一条指数模型曲线，可一很明显地看到 在香港人大量移民时 （1996-1990） 的房价炒作行为。
1990 年房价开始向正常曲线方向回落，1995 年已完全调整完毕。在 1997 年香港回归后，大量的回流造成了两年的房价低于正常曲线，但对房价的影响不太大。以后，到目前为至，房价都完全落在正常回归模型内。
- r, i1 l) b9 ~( z9 q1 _
结论：目前的房价，还远没有达到泡沫的程度，还是市场的自然调节行为。

醉酒当歌

原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 22:39 发表
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# R. I# l; ]1 L% J7 ~8 E/ @
结论：目前的房价，还远没有达到泡沫的程度，还是市场的自然调节行为。
) b, Z; Y! ^' }' j1 c...

5 r' c& n, k7 O- [; M1 P$ s/ f7 K& w老兄，这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。
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[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2006-4-23 17:35 编辑 ]

三思

原帖由 醉***当歌 于 2006-4-22 12:07 发表

& |& t/ T, @+ O
40年，加拿大人的收入变化了多少？我不是很清楚。但我知道，中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以，似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

这点我同意。
, d# M4 k( f* W4 M40年啊！通货膨胀多少倍呢！怎么能这么算房子的增值呢

三言两语

91年的时候，National Park 的门票是$2 一张，现在是十几来着？这就是通货膨涨。如果说房价的平均涨幅真的是每年6.5％的话，只能说它还算保值。
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6 B5 K; g& ~# m" {大家还记得中国八十年代末和九十年代初的严重的通贷膨涨吗？那时候银行的存款利率是两位数，还有保值贴补率。因为那时候中国的房地产还不能自由交易，更没有贷款买房的，所以国人对通涨期间的房地产还没有认识。不过看看加拿大就知道了。也是八十年代末，九十年代初。楼上说的86年到89年每年两位数的房价上涨正是由于通涨造成的。保值归保值，你最好已经付完贷款，要不然两位数的贷款利率也没有几个人能负担得起。不知有多少人把房子低价出手，只是因为交不起每月的银行还款。而随后的负增涨也同样套牢一大批人。

' q* i4 y1 O, D6 O/ C那么，现在加拿大的通涨率还很低呀，没有危险呀！错！如果现在的加拿大与二十年前处于同样的大环境的话，早已是两位数的通涨率了！只是因为时过境迁，今天这个地球上出现了两件法宝，让通涨由显性变成隐性了。这两件法保一个是电脑，一个是“中国”。决定通涨率的一个重要指标就是社会物价总水平。大家都知道电脑及其相关产品的价格是只降不涨的（今年比去年降了16.7％），因为其成本主要是技术成本，而不是生产成本。而“中国”就更牛了，自从中国成为“世界制造中心”之后这个世界的经济就“稳定”多了，加上加元的一路上扬，这里所有的生活用品的价格就一直铁打不动。美国想减少从中国的进口只能是嘴上说说罢了，如果真实施了，老百姓就要造反了。有了这两件法宝，社会物价总水平要有大幅上涨是难上加难了。这也就掩盖了真正的通涨率。

* J8 _* X! Q: L6 r/ }; Y3 z  @- y, p三月份的报表显示Alberta 的房价（新的统计口径，只是房价，不含地价）比去年同比上涨20.2%。不知道加上地价会是多少？历史不会简单的重演，但有时历史也会惊人的相似。不知道今年是86年还是89年，也不知道负增涨是会出现在2009年还是2007年。总之，买了房的也不用太得意，抓紧时间攒钱吧。没买房的也不用太失意，跌了再买也不错，只是不要让你的钱贬值就行了。

十年移民路_

原帖由 醉***当歌 于 2006-4-23 17:31 发表

7 u8 x' [# s: j4 Z0 w/ K/ _
' ~6 W+ G6 S/ x# c) P2 ~老兄，这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。

+ c4 j0 A+ f  Y" R- w银行的报告可能较准确。投资风险明显加大是事实。
7 l, s: ^* ?% N% J; k我的个人的看法只是对那组数据的分析和解释。不能做为投资的依据。
4 }7 m) @* b/ [
我的意思是，TIMING 是重要的，个人的经验，知识，条件不同，会带来完全不同的看法。这也是在股市上有赔，有赚的原因。

" p2 T7 M. b" h! ^总之，个人要按自己认为正确的方向行动就是了。

dcxx20

数据是多伦多的，可以参考用。个人观点，从长远看，爱城的房地产应该比多伦多差很多，地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时，如此涨下去，几年后负增长是不可避免的。

疯青羊

原帖由 dcxx20 于 2006-4-23 23:12 发表
' @. e) b# C: L- m+ q$ `数据是多伦多的，可以参考用。个人观点，从长远看，爱城的房地产应该比多伦多差很多，地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时，如此涨下去，几年后负增长是不可避免的。

: `6 A, z7 d0 n5 O, @这个不好说，现在往这个省投的钱太多，假如石油能支撑5年，就算5年后负增长，你现在买的房子还是赚的，现在看起来很偏南的地方，到那时候可能都是近中心了，我5年前来加拿大的时候觉得23ave就是荒凉地带了，呵呵

也无风雨也无晴

有钱而还没房的,还是趁早买房吧.

我是一只鱼

大项目的建成会使得劳动力市场逐渐萎缩，贷款利率会涨，失业会增加，房价会跌