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Hu Jiao Xiao Huang

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鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-26 08:24 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
Sorry. Can not type Chinese at work.
4 R/ u5 \2 H2 |, }5 D2 N7 F$ D. H; Y' d+ i  ^. {; c
Any comments on this property? If you buy it, how much you would pay?
5 C- @7 r: Y+ X) A$ c! q1 d& j9 n- N" M' Z# S6 @6 d) B( u; e
http://www.edmontonrealestate.pr ... dmonton-ab-t6r-0m9/8 P. w  N: m1 O
3 h* v7 {: c6 Z& o0 _. G
Thanks,
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-8-26 20:41 | 显示全部楼层
这个房子的地址是:4349 - MCCLUNG CRESCENT3 T4 W  q* e1 K# \  P' B
算 Magrath Citedal 比较好的位置,离 Larch Park 比较近。9 O8 Q3 [4 |+ W
1 l# U1 S9 ?, p
如果是我买,我会出60万。
鲜花(1) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2011-8-26 20:46 | 显示全部楼层
2# 小黄 ' _6 N/ X' K5 M2 d- B# J6 F3 L

& i$ A2 v5 C& I3 I9 A6 VThanks a lot!
3 [5 H8 D% Y5 z: _3 O' J8 {" T% G; p; p5 W& q; B
Do you mean 600K or 700K?
鲜花(70) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-26 22:09 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-8-26 22:58 | 显示全部楼层
2# 小黄
8 l. m6 g* v6 Q8 S8 ^4 |1 D
! D7 w0 n3 G; `* FThanks a lot!' N/ K7 \# P. u. q( D: I" r! I& A
" A4 M4 b. S2 I' H: H
Do you mean 600K or 700K?2 @/ f" l: H4 h- A( S$ ~, j3 W
qbxl400 发表于 2011-8-26 21:46
6 q. J% D% {( O. I  Z. W1 h1 E
6
鲜花(13) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-26 23:00 | 显示全部楼层
房子的价格跟内装修和房子内房间的布局很有关系。因看不到照片,只能根据所看到的信息发表点评论,希望对你有所帮助。
! w1 N& L' K( @; T5 D& M4 d9 O& j从外观看:房子外墙石头装饰布多,但外墙装饰的要求较高,档次定位较高。
7 t# X! d2 Z8 k; X; H: `4 _因是Perry的房子,屋内的装修材料应该有一定档次。
, S, ~& \' ?! m3 w9 ^( y1 ?车库较小,30尺宽对3车库来说有些窄。
5 a5 K- _2 p/ y3 v" i% v车库上的房间应该是BonusRoom。但房间的宽度不大,18尺宽左右。显小。, d7 [9 _1 X( E& P4 L$ |/ V, X
Perry要价75万,估计谈价空间不大。但他们现在的存货量较多,应该有些促销。0 t% n6 H3 B; w! s& I/ E+ z' w, {2 t2 M
如你去跟他们谈价,估计不会低于72万5千。, L5 r+ `9 i" b
如能71万以下成交,应该算是相当不错的Deal。
# ?: j; P" I. i4 J0 g+ V6 {; r& i( `当然,砍价要有策略技巧。这也决定砍价的空间。* l6 G& y9 F( s
祝好运!
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-8-26 23:19 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 小黄 于 2011-8-27 00:21 编辑
6 a9 Q! K( L1 A1 ?
" g5 n& \4 |+ B' o; R2 D# D对外观的评价,我跟衣食住行看法不同。我认为这个房子的外观非常 cheap,好比:8 c( p( D. B& _
1) Vinyl siding。在2007年热潮的时候都是vinyl 的也罢。现在 acrylic stucco 非常流行,至不济也应该用 hardy board。
! _  w. J  Y% n# H; l2) 石头严重不足。车库门上方应该是石头,和柱子形成平板效应。进门柱子应该是全石头的。在这点上这个房子还不如Jayman 40多万的房子。' [" m$ P" h- f9 ?, }3 D
3) 柱子太细,还有车库左边那个窗太细,太靠近转角。整个房子没有 substantial 的感觉。
% l$ q0 _5 V0 X, P+ G4) 屋顶的 dutch gable 的 set back 不足,应该至少退18寸。
( a1 C4 k! M$ b9 Q# l! o5) 窗框颜色不一致,有的深色有的浅色。
# j# z* F) k$ F" m4 c3 F. ^& d! ?/ @% Y! x: H
至于整体比例不协调一类的缺点就不用说了。因为外观有这么多不专业的地方,这很显然是缺乏设计水平的人设计的,内部格局恐怕也好不到哪里去。
7 F8 F- I. s' g7 x& `7 F+ U4 d$ @1 W. t6 c2 _. s' w+ p. p9 m; ?. n1 K
这个房子背靠的地就是22万多的 Larch Park的地,对房型有较高要求的人选择还是很大的。) H5 r+ E5 q+ y) s  y% `
! l0 o, o$ L3 Z5 t
当然我同意衣食住行,这个房子建筑商会咬住70多万不放。因为建筑商和小区还是有一定认知度的,可以慢慢的等某个急需现房,缺乏鉴别力而又信息不对称的买家。
大型搬家
鲜花(13) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-27 00:41 | 显示全部楼层
本帖最后由 衣食住行 于 2011-8-27 01:48 编辑 7 ^+ J% h' J4 M4 M' X: j
对外观的评价,我跟衣食住行看法不同。我认为这个房子的外观非常 cheap,好比:
* K8 f& b5 X1 o5 u3 |* X1) Vinyl siding。在2007年热潮的时候都是vinyl 的也罢。现在 acrylic stucco 非常流行,至不济也应该用 hardy board。/ Y, _& r) H0 j1 s
2) 石头严重 ...8 I5 S1 @- F2 H; D7 }
小黄 发表于 2011-8-27 00:19

- W8 Q! E8 v3 j/ m* G3 U! p+ X) s我所说的装饰要求较高是指前脸用了一些宽条装饰。这反映了那个区对房子外墙的最低要求比一般区的要高。如Ambleside的房子也有这种要求。我是想用“这种要求”的存在,来猜测屋内装修也会上一定档次。(希望如此)。Ambleside的房子内部装修普遍较好,有木地板,瓷砖和大理石台面的房子占了70%以上。4 ~) L% X) a% w
如果是40~50万区的房子,城市对这些房子的外墙装饰是没有要求的。室内装饰材料自然就较普通了。当然,客户选高档材料,那是客户自己的选择。5 P: l% t. |& W
建筑商一般是用最低的装饰,以降低房价,吸引客户。
' Z' ~. J' m7 [* f* ZHardy board的外墙则是更高要求的区内房子的外墙:我记得Upper Windermere区的房子就有这些要求。8 ~1 j) e% P5 O2 e3 |
至于Stucco,Stone(Brick)或Tile外墙装饰是属于高档装饰,一般是客户自选。但费用至少比Vinyl的外墙要贵2万以上。Windermere Ridge的房子外墙应该有这个要求。
鲜花(53) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-27 16:33 | 显示全部楼层
This lot size is not good for 3-front-facing-garage design, its front elevation looks like a small entry level house.
鲜花(1654) 鸡蛋(51)
发表于 2011-8-27 17:44 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
那个地区房子普遍定价偏高,不知道为什么。
  U4 ?" |. a4 H如果是我买的话,我可能会出650s.
鲜花(1) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2011-8-27 18:30 | 显示全部楼层
Thanks a lot for all the comments.
/ i* V) C9 T* p  s9 I- `
5 J, R# ~- c) S. E- T4) 屋顶的 dutch gable 的 set back 不足,应该至少退18寸。. t" N& [  q3 N+ l" d
What does this mean? " |! N. E( O7 [# D0 o

0 V: i# ]/ q. `. \2 n" HIt has 18 ft ceiling, does it make it expensive to build copared to 9 ft? 0 x/ e% P) ~) g* c: r9 N, c: X
; G5 t) r- k! ~5 ^9 x! t! N
Thanks,
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-8-27 19:52 | 显示全部楼层
本帖最后由 小黄 于 2011-8-27 21:05 编辑 ( J8 N2 E0 l; M* P7 @$ |- Q% J! @
如果是40~50万区的房子,城市对这些房子的外墙装饰是没有要求的。室内装饰材料自然就较普通了。当然,客户选高档材料,那是客户自己的选择。
* h0 N# q( y& c6 I6 X; D- K建筑商一般是用最低的装饰,以降低房价,吸引客户。
" L; i" q3 H: }; xHardy board的外墙则是更高要求的区内房子的外墙:我记得Upper Windermere区的房子就有这些要求。
7 Z$ k" O' P- V7 Y! a& ?9 ?: M3 U3 l至于Stucco,Stone(Brick)或Tile外墙装饰是属于高档装饰,一般是客户自选。但费用至少比Vinyl的外墙要贵2万以上。Windermere Ridge的房子外墙应该有这个要求。
7 p/ A. U" D& ^" J2 I' _衣食住行 发表于 2011-8-27 01:41
1 O6 j0 u: b$ V* F
Upper Windermere分4个区,最主要的要求是:( d" `4 ]* r, H2 [" ]3 p; h1 v% b
Urban - 45~55万,Hardi board。120sf的石材,并且要2尺的wrap around。
! C6 ?5 O! V) UPremier - 55~95万,Stucco,车道aggregate,150sf石材。两层屋至少6/12坡度,平房7/12坡度。车库宽度少于pocket的65%+ A5 u& R( Z- [1 p
Estate - 95万~200万,Stucco,车道aggregate,400sf石材。两层屋至少7/12坡度,平房8/12坡度。车库宽度少于pocket的60%;和Premier最主要区别是屋顶不可以用普通 asphalt shingle,必须是cedar shake或金属顶或concrete tile。
& x" B% {2 Q: w+ K  u( jRidge - 200万起,基本都是专人审批的。
. c! }. [# L* E1 r0 r& c# E: r$ ?4 C4 J" v: `: D3 ~4 G6 U; D
所以我觉得这个房子要价70多万,而就以房子本身尚还达不到其它小区50万左右房子的要求。当然,如果这个房子要50多万,我肯定不会提出这些批评意见的。但70多万都是改善性需求,有明显的外观弱点的还是要慎重。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-8-27 19:57 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
那个地区房子普遍定价偏高,不知道为什么。5 ^. Z" O1 P: k; Y, v" |. ]
如果是我买的话,我可能会出650s.
) H2 @, i; c, i. D1 q6 |" VJoyceAccSG 发表于 2011-8-27 18:44
6 i+ b$ |% y/ ^0 J* C2 b! y3 Z
很简单,这个区的大部分房子都是在地产最高点建造的。一般卖主心理都是不看市场实际情况,而要达到心里目标价位。而扳平是绝大多数人的一个重要价位点。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-8-27 20:00 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
Thanks a lot for all the comments.
; Q. y* `/ P- r0 s& a) n
* }% r& g# q" Q# k7 S' o4) 屋顶的 dutch gable 的 set back 不足,应该至少退18寸。+ P- E3 [* r: l( ], X6 W
What does this mean? # |0 l0 M& a$ M' Z$ m
  _+ u( I3 G* t+ H& B0 E1 U& x
It has 18 ft ceiling, does it make it expensive to build copared to 9 ft? - h$ y+ M5 C9 S! R
& |+ |+ o0 X* L5 D) m/ j  o
...
* G# [( T! ^9 V4 H1 P. U  k$ T6 lqbxl400 发表于 2011-8-27 19:30

8 o/ Y4 F) z6 _( O1)就是屋顶尖起那一块的起点不应该这么紧靠前面的滴水檐,应该往后推才好看。, \* ]0 c4 Q5 G1 @
2)如果是就一个房间18尺,成本相差不了多少。
大型搬家
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 00:05 | 显示全部楼层
如果在这房子外走过,只看外观,真看不出这房子需要70多万。第一感觉、、、、、、、、、、、、
鲜花(48) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 07:56 | 显示全部楼层
1# qbxl400
  H+ |* y' i; [0 H2 U8 B( N1 l. K' \; @. W6 O3 D1 }3 ^7 ]! @

* N+ y# H( j' v地点不错,房子感觉不好。
鲜花(48) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 08:32 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
那个地区房子普遍定价偏高,不知道为什么。2 g4 d; P# e! x- f5 g. T
如果是我买的话,我可能会出650s.
, a, l( {) P; }; zJoyceAccSG 发表于 2011-8-27 18:44

# |7 C, r, @  X4 ^
- p  v/ r4 C8 N3 U6 E4 w那个地区地理位置还是很不错的,所在riverbend, 在环线以内,在新区里面不算远。 靠ravine, 安静。 交通方便,进出23 Ave和环城高速容易。) H6 S: U/ x2 F* G+ c. M% G1 Q0 S8 \7 _
% b; ^) S) A; S; L7 p4 K
只是这个房子造的不咋的,与要价不符。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 10:29 | 显示全部楼层
本帖最后由 OOPP 于 2011-8-29 11:30 编辑 6 @) ^* Q( f7 k6 o2 t- _6 ^, `

. z: p' U  s- L" }我出63。卖的就是location.
理袁律师事务所
鲜花(39) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 12:52 | 显示全部楼层
曾经出价65W在那个区,买2560SQFT WALKOUT的房子,没成. 次房估计70W以下很难. 但是外形太CHEAP,如果出70W,我会去买别的房.PERRY是个不错的BUILDER, 里头细节大概好吧.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 17:35 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
如果不是WALKOUT,我只出65W以内。外观实在难看。70W 可以选好一些的房子。
鲜花(636) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 19:46 | 显示全部楼层
很简单,这个区的大部分房子都是在地产最高点建造的。一般卖主心理都是不看市场实际情况,而要达到心里目标价位。而扳平是绝大多数人的一个重要价位点。9 @% H; i/ s6 Q. C' z; ]2 o
小黄 发表于 2011-8-27 20:57

! p7 {9 K. n% Z8 z1 I! e1 F, A- [2 T2 P6 h* D5 v, k& z
鲜花(695) 鸡蛋(0)
发表于 2011-9-1 12:45 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
我觉得女童鞋们都不会喜欢这房子——太丑了。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2011-9-2 07:52 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
本帖最后由 supervisor 于 2011-9-2 08:54 编辑 3 [  W4 L& X2 c# T* K6 G
5 A( @; g1 \1 B, L. D! B
男童鞋们更不喜欢,一般男童鞋更重外表.
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