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Hu Jiao Xiao Huang

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鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-26 08:24 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
Sorry. Can not type Chinese at work.
* G6 m8 F9 _: D2 ?# s0 Z) s: h; X, ^9 q6 t2 j& _8 H
Any comments on this property? If you buy it, how much you would pay?
0 o0 ^2 C8 e# i. }. F& o* u
3 Y" y4 I/ |* H3 p* thttp://www.edmontonrealestate.pr ... dmonton-ab-t6r-0m9/7 j4 c- D( J1 Z4 G0 W% H1 n9 P. ~
6 O. b, @+ M; z5 J: q
Thanks,
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-8-26 20:41 | 显示全部楼层
这个房子的地址是:4349 - MCCLUNG CRESCENT1 n& s" M& Y/ y+ q4 M
算 Magrath Citedal 比较好的位置,离 Larch Park 比较近。2 K9 d% ]& ?+ J3 [
& Z/ M8 Y: e# K7 M# x, D
如果是我买,我会出60万。
鲜花(1) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2011-8-26 20:46 | 显示全部楼层
2# 小黄
: w9 m" Q# x, X' y' ~( K
" t+ e; Q: Y6 g# k# XThanks a lot!. P# n# H" s( S3 a
* v) e! h7 L& r& F8 `
Do you mean 600K or 700K?
鲜花(70) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-26 22:09 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-8-26 22:58 | 显示全部楼层
2# 小黄
) @8 ?; n& ^4 D8 K( J3 _3 U  n$ J! D( L# Q" Z! I
Thanks a lot!
- |# E- p3 g9 V& ^) Z
' a' {/ q) n- j/ c! X' r/ R0 mDo you mean 600K or 700K?
# X- Q' W2 L) a0 Q# ]* Zqbxl400 发表于 2011-8-26 21:46

- i* }+ ~3 a! f$ x- h; K* G6 C6
鲜花(13) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-26 23:00 | 显示全部楼层
房子的价格跟内装修和房子内房间的布局很有关系。因看不到照片,只能根据所看到的信息发表点评论,希望对你有所帮助。7 N8 f6 d5 f, m7 e8 H/ F
从外观看:房子外墙石头装饰布多,但外墙装饰的要求较高,档次定位较高。
5 m3 C' }0 N" \" {% c  }5 }因是Perry的房子,屋内的装修材料应该有一定档次。) s, H3 J1 r6 S' V. h5 G0 {
车库较小,30尺宽对3车库来说有些窄。
0 e7 q  ^" T* D# a车库上的房间应该是BonusRoom。但房间的宽度不大,18尺宽左右。显小。1 V0 K7 W0 F% k+ t2 X
Perry要价75万,估计谈价空间不大。但他们现在的存货量较多,应该有些促销。# a' M% T/ c, z% Y1 Q6 j
如你去跟他们谈价,估计不会低于72万5千。
" v1 }( z) M1 f7 C1 A如能71万以下成交,应该算是相当不错的Deal。6 X! I* B4 k- H. I$ ^0 K4 @1 d
当然,砍价要有策略技巧。这也决定砍价的空间。2 l5 v: R; N7 M( g
祝好运!
大型搬家
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-8-26 23:19 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 小黄 于 2011-8-27 00:21 编辑
8 g7 P; J+ L! u" [% a0 Z" {. D3 H8 L0 V% p" w6 V5 \7 A8 Q, t* P+ o
对外观的评价,我跟衣食住行看法不同。我认为这个房子的外观非常 cheap,好比:9 r1 J: o* B( S: K
1) Vinyl siding。在2007年热潮的时候都是vinyl 的也罢。现在 acrylic stucco 非常流行,至不济也应该用 hardy board。- |# w0 p% S! Z  z
2) 石头严重不足。车库门上方应该是石头,和柱子形成平板效应。进门柱子应该是全石头的。在这点上这个房子还不如Jayman 40多万的房子。0 `1 ~) x0 X1 u0 H
3) 柱子太细,还有车库左边那个窗太细,太靠近转角。整个房子没有 substantial 的感觉。
& D' n4 i" o" ]4) 屋顶的 dutch gable 的 set back 不足,应该至少退18寸。
7 u: z! s4 x! `6 z# I5) 窗框颜色不一致,有的深色有的浅色。
! ]% Q" ]- s. j7 E% K0 I
' w% ^3 \4 x  T4 G0 S6 P: @. v* R至于整体比例不协调一类的缺点就不用说了。因为外观有这么多不专业的地方,这很显然是缺乏设计水平的人设计的,内部格局恐怕也好不到哪里去。
- O! w+ T1 \7 F" T1 u) g! r: x- r1 K8 R6 Y) }0 d; e. S  N" g
这个房子背靠的地就是22万多的 Larch Park的地,对房型有较高要求的人选择还是很大的。4 u: h! v, s. Z7 y# x) S1 O

, X& H* q# z' G) ^1 q3 O当然我同意衣食住行,这个房子建筑商会咬住70多万不放。因为建筑商和小区还是有一定认知度的,可以慢慢的等某个急需现房,缺乏鉴别力而又信息不对称的买家。
鲜花(13) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-27 00:41 | 显示全部楼层
本帖最后由 衣食住行 于 2011-8-27 01:48 编辑
" t$ ?/ A0 m6 P: [8 s
对外观的评价,我跟衣食住行看法不同。我认为这个房子的外观非常 cheap,好比:
3 ], i/ b+ C* W  u/ p. `. R5 ^! q1) Vinyl siding。在2007年热潮的时候都是vinyl 的也罢。现在 acrylic stucco 非常流行,至不济也应该用 hardy board。
% z" l) e4 \- M; v2) 石头严重 ...
0 A5 t. N' V' h, b小黄 发表于 2011-8-27 00:19

2 ~- o8 C2 h2 T4 h! m我所说的装饰要求较高是指前脸用了一些宽条装饰。这反映了那个区对房子外墙的最低要求比一般区的要高。如Ambleside的房子也有这种要求。我是想用“这种要求”的存在,来猜测屋内装修也会上一定档次。(希望如此)。Ambleside的房子内部装修普遍较好,有木地板,瓷砖和大理石台面的房子占了70%以上。
8 K4 R- c8 t! J# {如果是40~50万区的房子,城市对这些房子的外墙装饰是没有要求的。室内装饰材料自然就较普通了。当然,客户选高档材料,那是客户自己的选择。
% u4 o, V0 ?2 W4 V建筑商一般是用最低的装饰,以降低房价,吸引客户。
9 m* o- I: M# u% NHardy board的外墙则是更高要求的区内房子的外墙:我记得Upper Windermere区的房子就有这些要求。
; p3 O- V3 Y; e" ?+ t至于Stucco,Stone(Brick)或Tile外墙装饰是属于高档装饰,一般是客户自选。但费用至少比Vinyl的外墙要贵2万以上。Windermere Ridge的房子外墙应该有这个要求。
鲜花(53) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-27 16:33 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
This lot size is not good for 3-front-facing-garage design, its front elevation looks like a small entry level house.
鲜花(1654) 鸡蛋(51)
发表于 2011-8-27 17:44 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
那个地区房子普遍定价偏高,不知道为什么。
+ i( G4 A0 p; E% ?  t" l" r( j如果是我买的话,我可能会出650s.
鲜花(1) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2011-8-27 18:30 | 显示全部楼层
Thanks a lot for all the comments.
+ `9 a5 g/ f. S' u! ^$ p! e& r9 @2 `7 I. k% f+ Y$ R+ N
4) 屋顶的 dutch gable 的 set back 不足,应该至少退18寸。
/ C. o# G7 Y* p8 Y0 l( iWhat does this mean?
- K  Z8 X9 I, U2 C
1 M' c7 N6 X1 V+ ^9 mIt has 18 ft ceiling, does it make it expensive to build copared to 9 ft?
4 e) t+ U7 B5 G. ^- ?
9 E7 K7 y% k4 y( ^8 JThanks,
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-8-27 19:52 | 显示全部楼层
本帖最后由 小黄 于 2011-8-27 21:05 编辑 / U1 m: I/ o' z4 K0 n4 K; W
如果是40~50万区的房子,城市对这些房子的外墙装饰是没有要求的。室内装饰材料自然就较普通了。当然,客户选高档材料,那是客户自己的选择。- V% d; r; @  }  g
建筑商一般是用最低的装饰,以降低房价,吸引客户。
6 H$ o7 ~2 [0 wHardy board的外墙则是更高要求的区内房子的外墙:我记得Upper Windermere区的房子就有这些要求。. X; R% g+ ^4 Y0 M  I/ h
至于Stucco,Stone(Brick)或Tile外墙装饰是属于高档装饰,一般是客户自选。但费用至少比Vinyl的外墙要贵2万以上。Windermere Ridge的房子外墙应该有这个要求。
/ [; c6 t; v" l$ m! b6 }7 \6 T衣食住行 发表于 2011-8-27 01:41
3 c6 x) A" s) _1 a  o  p9 T* x
Upper Windermere分4个区,最主要的要求是:
  ?6 b+ g- `  R* z: s- k4 @" oUrban - 45~55万,Hardi board。120sf的石材,并且要2尺的wrap around。' }5 a' u, t" w) Y( V
Premier - 55~95万,Stucco,车道aggregate,150sf石材。两层屋至少6/12坡度,平房7/12坡度。车库宽度少于pocket的65%
8 y* k' j- H& DEstate - 95万~200万,Stucco,车道aggregate,400sf石材。两层屋至少7/12坡度,平房8/12坡度。车库宽度少于pocket的60%;和Premier最主要区别是屋顶不可以用普通 asphalt shingle,必须是cedar shake或金属顶或concrete tile。
5 d9 g. h' F: |2 J& g3 r# _# rRidge - 200万起,基本都是专人审批的。" _7 u- n* {& x' q! d
: g3 s% ]8 ]6 k2 |! ]$ }7 t
所以我觉得这个房子要价70多万,而就以房子本身尚还达不到其它小区50万左右房子的要求。当然,如果这个房子要50多万,我肯定不会提出这些批评意见的。但70多万都是改善性需求,有明显的外观弱点的还是要慎重。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-8-27 19:57 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
那个地区房子普遍定价偏高,不知道为什么。; G  `* c3 \/ t. E  C
如果是我买的话,我可能会出650s.
2 k$ J. j$ i6 M' \9 {! z. }2 u4 j; |5 ?JoyceAccSG 发表于 2011-8-27 18:44
$ [$ A: A2 @$ w* y, s3 p- Q
很简单,这个区的大部分房子都是在地产最高点建造的。一般卖主心理都是不看市场实际情况,而要达到心里目标价位。而扳平是绝大多数人的一个重要价位点。
理袁律师事务所
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-8-27 20:00 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
Thanks a lot for all the comments. ( v9 V/ a$ l- l

8 _+ W$ r+ [5 {9 n9 v" c) w4) 屋顶的 dutch gable 的 set back 不足,应该至少退18寸。! A" y. k# x  a9 e' p9 h
What does this mean? * h2 n0 t, d$ h) P4 G
7 _2 y2 N3 D$ h3 K2 W5 T
It has 18 ft ceiling, does it make it expensive to build copared to 9 ft?
0 V/ _1 n# M8 J# T; i6 W
3 I6 l0 \2 ?' R: a! W' o3 \ ...8 a+ o! E! x3 |, F- E
qbxl400 发表于 2011-8-27 19:30
1 y5 b2 y0 H, p
1)就是屋顶尖起那一块的起点不应该这么紧靠前面的滴水檐,应该往后推才好看。
7 T# h5 E, c# i8 p! M2 K2)如果是就一个房间18尺,成本相差不了多少。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 00:05 | 显示全部楼层
如果在这房子外走过,只看外观,真看不出这房子需要70多万。第一感觉、、、、、、、、、、、、
鲜花(48) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 07:56 | 显示全部楼层
1# qbxl400
& D: g1 C- x4 O+ o6 \' X1 h  O: ]& x: e% p, k

8 P, B, d/ i2 f/ ^4 b" l0 F3 ^) @地点不错,房子感觉不好。
鲜花(48) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 08:32 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
那个地区房子普遍定价偏高,不知道为什么。
# Y8 S2 L( ]' Q7 f如果是我买的话,我可能会出650s.
$ u" A5 r$ S' Q! K. U6 }% g# YJoyceAccSG 发表于 2011-8-27 18:44
. G0 F" G8 Z/ u$ r, J3 u! P4 e

: ^$ s" i9 Z+ k$ B& j: b那个地区地理位置还是很不错的,所在riverbend, 在环线以内,在新区里面不算远。 靠ravine, 安静。 交通方便,进出23 Ave和环城高速容易。
& B2 x' T$ S$ J* y' H% k( }/ W$ ?& Z7 W0 J
只是这个房子造的不咋的,与要价不符。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 10:29 | 显示全部楼层
本帖最后由 OOPP 于 2011-8-29 11:30 编辑
" k- V0 Q" E+ z; j; a: v7 i+ @4 m$ U7 ^1 U! V' `  u
我出63。卖的就是location.
鲜花(39) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 12:52 | 显示全部楼层
曾经出价65W在那个区,买2560SQFT WALKOUT的房子,没成. 次房估计70W以下很难. 但是外形太CHEAP,如果出70W,我会去买别的房.PERRY是个不错的BUILDER, 里头细节大概好吧.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 17:35 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
如果不是WALKOUT,我只出65W以内。外观实在难看。70W 可以选好一些的房子。
鲜花(636) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 19:46 | 显示全部楼层
很简单,这个区的大部分房子都是在地产最高点建造的。一般卖主心理都是不看市场实际情况,而要达到心里目标价位。而扳平是绝大多数人的一个重要价位点。- Q. _7 s9 f/ v" O3 r. [4 N* A
小黄 发表于 2011-8-27 20:57
3 d* U9 s+ U, A4 j9 V7 V5 Y% Y4 k
: F' B& @5 p7 {8 F/ O$ o& N2 Y
鲜花(695) 鸡蛋(0)
发表于 2011-9-1 12:45 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
我觉得女童鞋们都不会喜欢这房子——太丑了。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2011-9-2 07:52 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
本帖最后由 supervisor 于 2011-9-2 08:54 编辑
0 \/ b3 _+ M" r/ J- B1 D3 l0 f! k3 r
男童鞋们更不喜欢,一般男童鞋更重外表.
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