加拿大人的house梦：7成愿Condo换独立屋 如何换房

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加拿大人的house梦
屋前草坪、屋后花园、宽敞舒适的居所，是移民选择到加拿大安家的一大吸引点。在市中心商业区上班，下班后返回近郊的宽阔住所，远离尘嚣，莳花养草，在后园弄儿为乐，这套suburban模式的生活，二战后在北美蓬勃发展。战后重建带来的经济利益加上婴儿潮，打造了「人间天堂」。当上世纪七、八十年代富起来的亚洲人有机会来参观这个「天堂」时，艳羡不已，纷纷追寻移民梦。
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( f7 Y# b( a8 K, _过去二十年，加拿大各大城市变化急剧，昔日宁静近郊不少已变为熙来攘往的市区，近郊地区不断幅射外移，城市持续膨胀，但仍无法容纳如蚁附羶的移民人口。现时移民置业、子女长大成家，要求达到这个suburban模式生活的标準，绝非易事，suburban模式生活可能终有日成了集体回忆。
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* _% A9 {; t( t8 O对许多人来说，Suburban生活模式是「成功人生」的标誌。房子越大、前后园的草木亭台越精緻、车房放的车子越华贵，人生就越成功。这样的房子就是算不上天堂，也可算是自己的小王国。

看加拿大人如何换房
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7 C  Z: \6 [: T* e( t. f你相信吗?在加拿大，五分之一的房主曾拥有过5个套以上的房子;40%的人打算在未来十年内换房，不到1/3的被访者说下一套房子是最后一套。这就是TD银行最新消费者调查报告显示的结果。看来，加拿大人对居住条件的追求是“没有最高，只有更高”。这与华人一套房子住一辈子的传统观念完全不同。只要家庭条件有所改善，就可以换房，这就是加拿大人不断换房，提高生活质量的秘诀。下面我们看一下安省消费者换房时的选择，以及换房过程中的财务安排。

2 M+ {- m  T" D4 ]0 q, _3 }6 t: I4/5的加拿大房主在购买新房时会出售原有住房，只有16%的消费者希望同时持有两处房产。50%房主售房后所得的净收入无法支付新房全款，所以仍需要借贷。85%的被访者表示会尽最大所能支付首付款，但有19%的人表示会从银行贷出自己偿债能力所及的最多贷款金额。70%的借款人选择加速还款;2/3的借款人使用尽量短的还款期，从而节省利息支出。以上数据与其他消费者调查报告得出的结论几乎一致。只是，80%的房主在买新房时会出售旧房这个数据比较引人瞩目。

笔者接触到的消费者中，在换房时保留原有住房的人比较多，这并不是说华人朋友对自己居住过的房屋更有感情，而是华人对地产投资情有独钟。银行在评估借款能力时，如果房主不出售原有住房，银行会将原有住房视作“非自住投资住房”，并将出租收益的算作借款人个人收入，帮助借款人同时支撑两个按揭贷款。加拿大各商业银行对如何认定租房收入，标准不一，有些银行认为租房收入的80%计入借款人家庭收入比较合理，而另一些银行则认为是50%。因此，如果借款人在不打算出售原有住房，原有住房尚有贷款余额，同时申请新房按揭贷款时，即使被某一家银行拒绝，也不用灰心，可以去尝试其他银行。TD银行的调查显示，非首次置业的消费者中，2/3在购买新房时，现有住房依然有按揭贷款尚未付清，其中74%的借款人首选原贷款银行申请新房的按揭贷款。
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# F0 I4 p  n# w8 k" A换房过程中，按揭贷款的两个主要用于转贷款的手段常被人忽略。调查报告显示，50%以上的消费者不知道按揭贷款可以“携带”或“转承”，1/3的消费者用到过“携带”功能，仅有5%的消费者使用到“转承”功能。如果消费者在买卖房产时，两处房产过户在同一天，借款人原住房的按揭贷款是可以“携带”入新房按揭贷款的，从而避免因未到期引起的罚金。如果在售房时，对方买家希望“转承”原房产的按揭贷款，只要银行批准，原贷款可以转到原住房的买家名下。例如，原房主2007年按揭贷款的利率是P-0.9%，尚有15万余额，房主在出售房产时可以将贷款一并售给买家，使自己的房子更有吸引力。
7 ^" K. P2 E( B( q9 A调查报告显示，84%的消费者打算先卖掉现有住房，再去购买新房，但有50%的消费者表示，一旦找到有中意的房产，无论是否已经售出现有房产，都会下offer先买了再说。61%的消费者计划先装修再出售现有住房。笔者看到的情况是，先买后卖的情况居多，先买后卖的消费者，最终无法在买房前售出原有住房的比例在增加。这种情况会让借款人非常被动，如果拿不到无条件的卖房合约，银行不会批准过桥贷款，这种情况下，借款人只能自己想办法解决首付款问题，所以一些消费者被迫从股市中割肉套现。根据笔者道听途说的经验，目前一些刚出道的地产经纪只做买家的代理，如果消费者为了省钱，买卖房子只找一个代理，有可能房子由于地产经纪经验不足导致无法及时售出。因此，如果换房，最好找有经验的地产经纪代理。
频繁换房，到底加拿大人最希望住什么样的房子呢?是越换越大，还是越换越小?是越换越贵，还是越换越便宜呢?问卷调查显示，下一处房产比现有住房更贵的占49%，比现有住房更大的占46%。看来，加拿大正处在退休年龄消费者换房较多的时期。打算买下一处住房的消费者有个非常一致的追求：希望下一个房子是独栋的house。调查结果显示，超过70%的人希望将现在的condo，排屋或半独立屋换成独立屋。
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根据笔者的经验，TD调查报告的结果并不能完全反应华人移民的情况，有些情况甚至正好相反。华人移民经过一番奋斗和努力，准备换房的人越来越多，而且是越换越大，越换越贵。笔者从地产经纪那里了解到，大陆来的移民做地产经纪的时间还不长，只有少部分入行比较早的地产经纪有经验和有能力做卖方经纪，而从香港移民来加的很多地产经纪更多地是做卖方经纪，因为早期移民加拿大的香港移民已经进入了换房人数多于首次购房人数的阶段了。
1 U1 ^/ g& z2 v2 u. m; M& V1 c- q: ]; z7 _买卖房产(换房)过程中的贷款安排
, _% i! R6 e: v: }: H; r: Q这里再简单总结一下买卖房产(换房)过程中的贷款安排，希望帮助解决换房过程中无力支付首付款等问题。

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& B. `$ z- x, {% q. ?1。买方市场的情况下，最好先卖后买;
1 v$ _7 q4 }5 `& Q2。房产交接时间：尽量实现售房在前，购房在后
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3。最理想的安排是交接时间在同一天
4。如果首付不足20%的情况下，最好先将现有房产做抵押，申请房屋净值额度，以备一时之需。


% w; T+ B' |5 Z# Y% W% X. c5。如果是BMO的按揭贷款，先查看一下Mortgage Cash Account中有多少金额可以取用，再做财务安排。