加拿大房市不会像美国那样崩盘-----兼谈埃德蒙顿房价走势

lijiayuanzhi

我们都知道美国房地产泡沫破灭，很多人不理解为什么加拿大的房产泡沫不破。也有很多人认为加拿大的房价的暴跌只是时间上比美国滞后而已， 就像它上涨也滞后于美国一样，原因是加拿大的经济严重受美国影响。

& O: X0 Y8 X9 `* f+ Q: F' G既然要与美国的房市对比，我们就需要分析一下两国房市的一些细节上问题。
) p, X2 L* y/ v. e
首先谈相同点：
- d  \% Y+ g; `0 T5 h+ x0 q两国几乎在相同时间段实行低利率，而这个低利率都帮助推高了房价。
1 M( T9 \  z  ~" J7 l8 q
3 U* f" i( a# X- H9 X1 W+ r4 D2 |而不同点就很多了
) P; P5 W, ^7 k) a美国实行了较加拿大宽松得多的房贷标准
) C$ v* R3 N. X9 O" C美国的次级贷款比例比加拿大高的多
, P4 E) t! a6 e$ |: B+ Q. w. e美国的房屋贷款证券化率比加拿大高的多。房屋贷款证券化是一个金融创新产品，它把房贷的风险几乎放大了90倍。可喜的是加拿大还没有来得及学习美国的这种创新方法。
9 j* R( Y- V" O' Q3 `! y因此美国的还款违约率与加拿大相比也是高得多。

所以加拿大的房价不会出现美国那样的暴跌，但调整是肯定的。

再谈埃德蒙顿的房价。我们都看到了本市房价在08年和09年的回调。在过去一年的6月份，二手房市甚至出现深幅的调整，而下半年有所回升。去年新房下跌1%, 旧房年平均价反倒升3% （没有算12月的数据）。展望11年，在目前整体经济不太好的情况下，房价大涨肯定是不可能的。但我还是预计埃德蒙顿的房价变化会在0~3%
) `3 K2 R) o- w
我没有像多少人预计房价下跌，这是因为：
目前的利率实在是太低了，即使明年加息两个基点，也还是在历史低位。
! A0 |, @) t2 M* j本地的失业率较低
6 C/ l* ^8 M$ E" c7 a# M0 S5 s% A; `) _本地的产业优势。本省的人平GDP 不仅是加拿大最高的，也超过美国任何一个州。
石油价格处在高位，11年的平均油价可能达到90美金一桶。

xinfaflags

这个看着好费脑啊，本人对金融一点头脑都没有

abc12345

1# lijiayuanzhi
" ~% Z9 j% N/ Y5 d. }6 J. U& J感觉论述中肯

Scottl

我现在手里还有一家德州Houston公司给我的Offer，所以一个月来看了一下当地的房价。30万的房子大的都不敢买，才知道什么叫豪宅。Toronto的Rosedale的房子也许可以有一比，比较一下Edmonton大学区的房子，只能算Dog House了。美国的住房质量和加拿大不在一个档次，加拿大贵的也许是地皮，可居住城市少的缘故。只能说愿买愿卖，人为托起的房市。再说美国房价高峰时性价比也比加拿大现在便宜多了。

老杨

支持原创！

catty

5 _, o$ w# [! a' w" }4 ^
6 z+ T, S) m& M1 ?7 z 4# Scottl
. p7 ^3 ~) o) `: o& o6 Q4 T6 V: f

* ?" W# A* D& R% q2 N( Q" d1 u加拿大贵的是政府垄断，houston的房价也就相当于edmonton的一半吧。
) s( _' k1 c2 b& s5 C* g. y8 U0 P我一直的建议是本省家庭的主收入如果小时收入低于25，趁早搬家去气候好点city，否则很不值

新移民123

4# Scottl
8 D3 r* L. i# S% F: {: N# ~
$ g1 o6 b. O: |4 o
, H# k( N: y8 L5 ~加拿大贵的是政府垄断，houston的房价也就相当于edmonton的一半吧。
" S3 \; u# t1 e! X我一直的建议是本省家庭的主收入如果小时收入低于25，趁早搬家去气候好点city，否则很不值
catty 发表于 2011-1-4 10:42

5 n, A; g9 d. _
3 S% k3 \3 c/ V' X1 @要搬美国不容易。
& Y% L3 `4 S. d! Q4 P爱民顿这个收入高房价不高的地方都买不起房子，加拿大其他地方就更难。便宜的地方只有，蒙克顿，圣，约翰，等等，可使失业率高，一颗白菜也要几块钱。温哥华天气好，更买不起。

小黄

我现在手里还有一家德州Houston公司给我的Offer，所以一个月来看了一下当地的房价。30万的房子大的都不敢买，才知道什么叫豪宅。 Toronto的Rosedale的房子也许可以有一比，比较一下Edmonton大学区的房子，只能算Dog House了。美国的住房质量和加拿大不在一个档次，加拿大贵的也许是地皮，可居住城市少的缘故。只能说愿买愿卖，人为托起的房市。再说美国房价高峰时性价比也比加拿大现在便宜多了。
' m9 r6 _8 U6 w' A8 OScottl 发表于 2011-1-3 22:08

全世界的房市都是人为托起的。如果Edmonton大学区的房子只能算Dog House，那么曼哈顿，上海的房子算什么？Dog shit?
" c# z. W: z% @* [: C+ h
1 a( D! ^$ u: m3 u( b- c德州的房价便宜的本质是州税以地产税的形式出现。而无论德州还是阿省的税收模式都不会轻易改变。

东北老农民

除非新能源发现,除非限制开采油砂,否则同意加拿大房市不会象美国那样崩盘.

就看看这里的石油工人的收入水平吧!听说TRADE挣得可多了,一个小时都40多.很多都有加班的,年收入都在
7万到20多万之间.

Scottl

#7 新移民

我就是从Moncton搬过来的，那价格便宜也是相对其他大城市，比Houston还贵。现在给我Offer的美国公司08年就一直让我去，只是Edmonton的公司给搬家费，所以我对美国房价高峰时有印象。
4 B( w) H9 x+ j& P3 }
Dog House是西人喜欢挂在嘴边的，没什么贬义，只是指居住空间狭小，我没有冒犯什么的意思。不过好多大学区30几万的房子，只有拆掉，买块地的价值。

从世界范围来看，美国之所以愿意做国际警察，因为可以 "拿大家" （收集世界财富，给自己国民享用）。中国算得上“大家拿”。至于“加拿大”，记得国内有个故事，讲的是一个从乡村来的小伙子，在城市发了点小财，给他们村里的年轻人发电报:"速来，这人傻，钱多“。可能形容Fort Mac比较形象，虽然我还没去过。开个玩笑，免得太严肃了。

wangandxu

HooHoo1

房子的跌幅一定要自己去感觉，不要被１％这种数据蒙蔽，购买力没有下降，人们去买更好更大的房子，欺骗性的均价则显示房价没咋跌，所以美国全国均价的跌幅只是１％２％的。

小黄

房子的跌幅一定要自己去感觉，不要被１％这种数据蒙蔽，购买力没有下降，人们去买更好更大的房子，欺骗性的均价则显示房价没咋跌，所以美国全国均价的跌幅只是１％２％的。
HooHoo1 发表于 2011-1-14 08:03

2 z% s& Y: w3 [5 ^. W. v. M- bCitation please.

HooHoo1

$ B( f$ g0 D1 U 13# 小黄

那是我买房前研究的，一时找不到连接，放狗找２个

7 b+ \: n- p) \, Q. P# phttp://www.realestateabc.com/outlook/overall.htm
http://en.wikipedia.org/wiki/Fil ... 963-2008_annual.png

小黄

13# 小黄

那是我买房前研究的，一时找不到连接，放狗找２个
9 W# a3 b, @$ ]: W! ~' ^
' C( y; e) {, h. w* ?http://www.realestateabc.com/outlook/overall.htm
http://en.wikipedia.org/wiki/Fil ... f_New_Homes_Sold_in ...
HooHoo1 发表于 2011-1-14 11:12

5 I1 X8 \0 g& X' u
- ]  @) g, M& t! p% E) j+ T您前言不搭后语啊。12楼说的是1%，而14楼给证据里，2009 median price比2007下降12.6%. 而且这是新建房数据，这种经济情况下新建房的以经济较好区域为主。如果考虑二手房市场，那么肯定大于这个跌幅。

紫光

您前言不搭后语啊。12楼说的是1%，而14楼给证据里，2009 median price比2007下降12.6%. 而且这是新建房数据，这种经济情况下新建房的以经济较好区域为主。如果考虑二手房市场，那么肯定大于这个跌幅。
小黄 发表于 2011-1-14 21:14

* {& e3 m! O5 s3 V7 S! c别跟他干，据说他人在多伦多，却心里牵挂爱城房市。
估计不知道后面有什么故事。
) H) t$ M8 N# A' V# r1 x; Y范不着浪费时间。

wqywsm

坐等崩盘……

HooHoo1

15# 小黄
& Z4 {7 Y" h3 `

文章我是没仔细看，不只您哪看到"2009 median price比2007下降12.6%" ，再说我也没说比２年的啊，有点脑子都知道不说条件是与上年同期比, 莫非第２个紫光出世，考贝点网页里的内容让我看看。

amiable

web123

2012不是世界末日, 但却会是房地产全面崩盘的一年! 现在迹象已越来越明显, 纵观爱城卡城房市,你会发现foreclosure已经越来越多, 而且数字在渐渐攀升.

NorthernWolfy

2012年包括中国，加拿大在内的房事将会有很大的变化，不信走着瞧。不管国家怎么托市调控。

小黄

15# 小黄


( N- g- t2 ~( ~; J! W% F/ m" l文章我是没仔细看，不只您哪看到"2009 median price比2007下降12.6%" ，再说我也没说比２年的啊，有点脑子都知道不说条件是与上年同期比, 莫非第２个紫光出世，考贝点网页里的内容让我看看。
; D; H* p1 o0 ^: L0 \! [" a+ EHooHoo1 发表于 2011-1-15 07:46

2 z; {; _7 b5 B* d你自己给的维基数据
Year         Median         Average
2007         $247,900         $313,600
/ r0 }& E/ v6 k' W) x2008         $232,100         $292,600
7 i/ \1 k% t& g. B* Q* k2009         $216,700         $270,900

有点脑子都知道如果一年1%，两年下来也就2.01%啊。

. t' c) |3 v; z3 n' G0 W2008比2007跌了6.37%，2009比2008跌了6.64%，6倍的差距，就算是智商70的也不应该搞错啊。

小黄

别跟他干，据说他人在多伦多，却心里牵挂爱城房市。
) o" s8 t% ]2 X估计不知道后面有什么故事。
3 E) [! e' v1 V/ D, T: {- y+ R0 N范不着浪费时间。
) O1 Z  M) e) n" l' x8 F紫光 发表于 2011-1-14 21:59

和醉酒有异曲同工之妙。