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0 Q+ S- g% I; b- s! \- ?. ~英国著名「经济学人」杂志(Economist magazine)近日公布的全球房价调查报告说,加拿大房地产价格被高估23.9%。$ o1 J5 ~7 A! f* n
) v( T+ X" S2 S$ P/ w该杂志根据房价与房租之比,再考虑长期平均价格,计算出符合市场公平价格的房价。& [: ^( \* B: R% r% K
$ ?+ Q4 z& L# Y" `依据这种计算方法,「经济学人」杂志的全球房价报告认为,澳大利亚房价被高估得最严重,房价要比应有的价位高出 63.2%,其次是香港的房价被高估58.1%。1 @7 \5 Y1 [; C0 {5 m) S! a
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相对而言,美国房价要比应有的低了 2.1%,日本的房价更是比其真正的市场价值低34.6%。$ A) c P+ q0 M9 O4 I
1 G) _/ g- `5 N% I% F: C E「经济学人」杂志说,加拿大房价过去一年上涨4.5%,在 1997至2010年间更是大涨70%,以目前的房地产价格看,加拿大房价比应有的价值高出23.9%。
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在「经济学人」杂志追踪调查的20个国家中,只有四个国家出现年度房价下跌。在亚洲,除了日本今年房价低于去年外,所有国家房价都在上涨。
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5 [! v+ R$ r4 X4 T「经济学人」杂志原文如下:
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, E9 z- q, n c7 i# g5 ]: y从地板到天花板 大多数国家房地产市场正在转暖0 g% u* N2 c# \! o. s6 ~7 N
, O/ _* e6 P2 i% M去年今日,本刊全球房价调查表上满眼都是赤字。而今,颓势已被抛诸身后。最新的调查显示,20个市场中仅有4个仍在下跌,跌幅加深的更是只有爱尔兰一国。(美国的FHFA指数——去除大额抵押贷款融资房的价格指数——也在下跌,但Case-Shiller全美及十城市房价指数小幅上涨。)( v/ Z( l. r1 a! f- x
) G6 R% d$ u a; X: a+ o% [0 ]. X继上一次(7月)的调查之后,亚洲再次一马当先。新加坡、香港和澳大利亚的同比涨幅虽较7月略有下降,但依旧气势如虹。中国今年前9个月的房价较去年同期上涨9.1%,不及前5个月的12.4%。但中国政府认为9.1%的涨幅仍然太高,于10月19日出人意料地提高了利率。除此之外,几周以来中国政府还出台了一系列市场降温措施,例如提高首付比例和在个别城市开征物业税。0 j+ o- _. j& I3 F7 C
* v+ M7 W7 i) Z0 T我们通过比较房屋售租比的当前值与长期均值来分析房屋的“公平价值”。结果表明,中国的情况比澳大利亚要好一些,后者再次成为我们所追踪的国家中房价高估程度最严重的地区。由此看来,澳大利亚央行本月维持基准利率不变的举措实在令人大跌眼镜。; D8 g8 b g5 F, W! U" Q# R
+ H7 B) x5 L1 c与往常一样,欧洲呈现出核心国与外围国的两极分化。从同比数字看,爱尔兰、西班牙和意大利的房价继续下滑,而德国和法国则大幅上涨,其中法国的涨势尤为强劲。英国的地产部门则正在失去抗拒地心引力的魔力,自7月以来,同比涨幅疲态渐露。英国房价仍处于被高估的水平,或许会经历出现大跌。
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4 s; Y7 d' I0 K; B至少从售租比的角度看,如今美国房价正处于公平价值水平上下,这在经历了巨大泡沫的国家中可谓绝无仅有。饶是如此,其涨势亦恐难以为继。早先的房价上涨大大得益于大规模鼓励购房政策和政府补贴,而这些优惠措施现在大多已经取消。$ h3 o8 G& Q0 n* |+ K V1 r( M n0 d
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一旦人们对借款人丧失房产赎回权的担忧影响到房屋销售,美国房屋库存积压局面可能会进一步恶化。除此之外还有另一大隐忧:1100万例抵押贷款处于资不抵债的状态,借款人可能选择断供(详见本期Economics Focus)。6 d3 F/ V6 ]% C
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而房价处于或低于公平价值水平也不意味着房价必然反弹:日本房价的售租比远远低于长期均值,但今年1季度房价仍然下跌了4%。 |
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