家庭债务引人忧 政府或再次收紧按揭

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作者：牧涛

; ]3 `6 c/ K) q1 H, }5 P* |3 p近日，本国家庭的巨额债务引起了政府部门越来越多的关注。据消息人士透露，联邦政府正准备进一步收紧本国的按揭法规，以便控制债务问题。业内人士则提醒，按揭规则上的任何变化都可能会对本国的整体经济带来非常大的影响。由于近期房地产市场出现冷却，政府应该重新审视这一问题。
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背景：巨额家庭债务引人忧

+ Y4 i: Z; f  k) K, Q: z自从上周四，联邦央行行长坎尼（Mark Carney）再次对本国消费者的巨额债务做出警告后，业内和民间一直在关注和讨论，联邦政府是否会进一步收紧按揭法规。

6 ~3 n; Q" G; C  J9 t$ C行长表示，消费者支出和强劲的楼市带动了加拿大的经济复苏，但是未来不能再指望这些因素在更长的时间内推动经济成长。

" e% i- N2 t# s' _: d3 @他也提到，家庭债务水准太高以及美国出口市场疲软意味着加拿大未来几个月经济增长幅度将不会很大，所以央行也不得不对进一步升息三思。不过，低政策利率可能导致金融失衡。目前，家庭债务和收入比率升速快于预期，本国家庭的资产负债表（balance sheets）正越来越“绷紧”，这使得许多加拿大人担忧。
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坎尼还表示，联邦政府也要保持警惕，暗示或许应该从法规的层面入手，设法控制债务问题。

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% @) k6 N1 _: L1 y. O# V. q! x据消息人士透露， 联邦财政部的官员们将于今天（周一），与本国知名的经经济学家们会晤，讨论下一财年的预算问题，其中可能包括是否进一步收紧按揭法规。

4 f0 _3 V1 x( `- z: j% i9 l联邦财政部长费拉狄（Jim Flaherty）的发言人则表示，财长和经济学家们的会晤暂时不包括讨论进一步收紧按揭法规的议题。不过，他也拒绝指出财政部是否会在未来讨论收紧按揭。
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6 J  K" B6 K7 M2 O; Q  o, m4 XTD银行金融集团（TD Bank Financial Group）首席经济学家亚历山大（Craig Alexander）则表示，尽管他还没有听见政府具体讨论修改按揭的细则，但是如果市场再次升温，收紧规则将不可避免。

他指出，本国的平均家庭债务为个人可支配收入（personal disposable income）的146%，其中大部分是担保债务（secured debt），包括房贷、房屋净值信用额度（home equity lines of credit）。如果央行保持低利率、或者进一步降低，则可能再次“引燃”房地产市场，但是这也将继续增加家庭债务额。
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  E; X/ }2 v" E, u6 e解决这个矛盾的最简单的方法，就是政府进一步收紧按揭规条，例如在申请贷款时加入“收入审查”（income test）的要求。这将意味着人们在买房时不仅要面对最低首付（minimum down payment）的门槛，还要有足够的收入才可以。

争议：是否应该收紧按揭规定？

; v" }: M$ A# G不过，亚历山大也提出，如果政府再次缩短最长按揭期（amortizations），或者更进一步、增加最低首付，则可能将给房地产市场带来更大的冲击。

. f8 E8 _3 o6 X. Z; K9 p, ^据悉，在2007年和今年四月，联邦曾两次收紧按揭法。第一次是取消零首付、设置5%的最低首付；第二次则是将投资物业（investment properties）的最低首付提高到20％的水平。
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房地产的业内人士也表示，他们最早曾在两个月以前就听说过政府准备进一步收紧按揭规则的传闻。不过，由于近期市场出现冷却，政府不得不重新审视这一问题。

RE / MAX地产公司大西洋地区的总裁庞泽尔（Michael Polzler）表示，房屋市场活动正在放缓，但所有迹象表明市场会好转，价格也将保持相对稳定。可是，如果政府准备进一步收紧按揭规则，会是件令人惊讶的事情，因为谁都想保证市场的正常运转。

* `' U+ x$ Q# v他提醒政府，按揭规则上的任何变化都可能会对本国的整体经济带来非常大的影响。

9 v, [1 M0 y9 q+ O' d9 {* V& q3 i据最新统计数据，目前本国房屋的平均价格已经下降，而销量则比去年同期下降约20个百分点。据联邦统计局七月的GDP数据，二手房市场已经连续第三个月出现显著下跌，房地产部门的产出（output of real estate sector）已只有今年年初时的三分之二。

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