加拿大楼市有多稳固 薪金升幅远逊楼价

get8686

据报道，最近两家立场不同的研究机构，就加国地产市场会否出现泡沫化危机，作出了截然相反的调查结果。究竟大温哥华以至加国房地产发展是否存在泡沫?近年受美国次按危机冲击下，加国楼市业者难免居安思危，在年来地产市道调整声中就出现了针锋相对的看法。悲观者指加国楼市呈现泡沫化趋势，面临美国式崩盘风险;乐观者认为本国房贷政策素来严谨，经济基础稳固，楼市并没有泡沫爆破危机。
( V) W( M$ f- u3 S: S
　　加国楼市有多稳固?与其口水战，不如通过回顾过去30年出现两次大调整，把目前市场环境与当时经济环境比较，结合美国楼市相关资讯，再由业内人士现身说法，条分缕析，当有助读者认清楼市发展的真相。

7 |# a/ O9 F* Q: S3 a( n　　十年屋价几倍增 薪金升幅远逊
- }, ?6 v( `  e3 J7 p2 @$ I' s
　　歷史未必一定在将来重演，但歷史自有运行的内在规律。期望通过纵深挖掘，借助宏观经济分析，以及整理美加楼市运作基本数据，可帮助民众作出自己的判断。

+ Z1 v5 ~& A: s( M* S0 N　　要分析房地产市场是否泡沫化，须先给「楼市泡沫」下个定义。可学术界对此未有一广泛接受定义，泡沫化往往概念模煳。最近一期《加拿大商业》(Canadian Business)杂志一篇名为《一切泡沫都会破裂》(All Bubbles Must Burst)的文章指出，房屋价格持续大涨、国民债务与收入比率(debt-to-income ratio)高企，是出现楼市泡沫两大徵兆。
+ d  F  @7 v* J) z
3 a; M. T5 d+ ?) M; r! O  B) i　　过去10年加国平均屋价几乎倍增，但国民收入升幅远逊房价增幅;国民债务与收入比率现高达145%，与美英两国相近，该文认为加国楼市存在泡沫。但房产业者指需求仍大，资金也足，根本没有泡沫化迹象。

% d; t; [/ E7 d/ W4 |, R4 n& j　　此外，加拿大另类政策中心的最新调查结果也与「泡沫危机论」一致，可是同期另一机构贺维学会的报告却指出，加国楼市实无虑泡沫化之忧。

　　房产业者指需求仍大 不能忽略计入利率因素
0 x1 w' Q: b0 A# a
　　加拿大按揭及房屋公司(CMHC)前高级市场分析师、卑诗房地产协会(BCREA)首席经济师缪尔(Cameron Muir)上周五接受记者访问时，表示不同意「泡沫危机论」的观点：「我们不能只看过去10年发生了甚么，更要看过去20年的歷史。以大温地区为例，1994年以后楼市持续不振近6年有多，而过去10年的强劲涨幅，可以看作是对1990年代不振的补涨。」
; b6 W7 x5 t* b, P. W
, ]8 X0 `( K4 ~4 ]( A) r+ B　　另外，缪尔认为国民债务与收入比率虽为重要指标，但要把利率因素列入计算公式。由于加国维持了较长时间的低利率，令很多屋主有能力承担更多的负债，在一定程度上扩大了这比率。没考虑利率因素的该项指标，并不能反映市场全貌。
; u* E* }$ s8 r2 C! ?8 |
6 i7 n3 [- W& C0 a　　金融海啸引致约一成半跌幅
$ E! V0 o5 T" ~' M5 t( d- K4 T* H2 V
. h  v( t% I+ |　　缪尔认为，楼市出现泡沫主因是投机因素导致价格勐涨，一旦利率及经济出现不利因素，市场恐慌，导致价格大幅回调。去年大温楼市因2008年全球金融海啸引致约15%跌幅，但随后强劲反弹;如果本地楼市真的存在泡沫，不会如此迅速回升。
' }6 T, |- D) ~- D7 _6 e
. z+ R8 U& j6 _0 B6 f( \　　当然，海外热钱流入对支撑本地楼市所起的作用，也是不可低估的，这尤以卑诗省为然。这些国际热钱的走向，往往不易从正常经济运作面观察得到，以致经常受分析家忽略。
; u' b! Z- x- Y- }! Y8 |# A4 @
　　大温楼市在1981年至1982年间，以及1994年至2000年前后，分别出现两次较大幅度调整，也有人称之为泡沫爆破。最近更有分析指目前大温楼市处于第三次泡沫破裂前夕。缪尔认为，就影响楼市走势的几个主因素看，目前状况不同于上两次，所以不存在当年导致房价大跌诱因。

6 V+ S" {/ c. f4 R) {　　加国业主拥有房屋近七成 房地产买家资金足

  D% f' q# @, k　　CMHC卑诗地区经济学家福克茨(Carol Frketich)也预测大温楼市不致大幅回调，她说，目前市场处于平衡或者有利买家的状况，重售房屋交易减少，现存及新放盘数量增加。福克茨预估，因今年上半年涨幅较大，今年全年平均房价仍较去年有增长，明年则呈现温和向上趋势，估计2011年平均涨幅1%内。

  j+ w' Y; v1 ?4 J( L' G　　据今年9月6日号美国《时代》杂志(Time Magazine)报道，加国68.4%的民房属业主拥有，在主要西方国家中排名靠前，美国为67.8%。这显示楼市的涨跌，会更直接影响北美民众的财富水平，亦即牵一髮动全身。
5 {' c6 q  \% Z6 z$ w# h( Y5 a' s
　　此外，大温地产经纪张先生表示，大温楼市并不存在泡沫，近来有关本地楼市泡沫将破的报道，令一些原有意入市买家暂时收手，一些买家更希望以此为藉口向卖家杀价，但对方不肯大幅让价，导致这些买家很疑惑，他们说：「不是都说要跌了吗，为甚么讲不下价钱来呢?」
1 M. A1 f! ~8 y
; R: t' i4 f; U　　张先生分析说，去年本地楼市最惨时在高点下滑20%至30%，但此后迅速强劲反弹，出乎很多人意料，这证明了本地买家以用家为主，市场需求的确很大，买家的资金也充足。

　　他又表示，目前市面可供选择的好房子不多，比如温东地区的独立屋，50万元到70万元价位的只有三四十个，而且卖家大多不是被迫一定要卖出的炒家，基本属自用屋主，见到买家出价低就宁可不卖。
7 S+ Z! A' I6 n. |8 n
/ P; u# ~6 K3 u  W, V3 G: X1 D　　现在买房需求仍在，只不过信心不足，不能据此判断楼市出现泡沫。
! t' x$ Z% Q7 a* j1 K' j( H# U5 x
6 }9 @; Z% E! m  u　　热钱令楼市需求保恒温状态 人口增长带来富有移民
* c7 z" F' Z1 J, _% h
　　卑诗近年在国内各省人口流动上，大多保持凈增长势头，大温地区更持续吸引大量海外移民前来定居，这均成为推动本地楼市兴旺的重要动力。
, O" s7 P4 g9 F
; z4 x$ v5 B" F7 W　　有大温资深地产经纪指出，投资移民带进的热钱源源不绝，使得大温楼市资金充足，买家承接力后劲凌厉。
- o& S0 d- [1 I( M  u8 O
, T# c% ^: r# f$ ?8 i　　加拿大按揭及房屋公司(CMHC)第三季度市场展望报告指出，今年第一季度，本国各省间人口流动统计显示，卑诗省总人口凈增长1,642人，迁入本省人口主要来自亚省和安省。就海外移民来说，卑诗省同期共吸引了1.2万个新移民前来定居。

# V( F% X5 m: S$ t5 o: B& K  z　　估计2010年下半年抵达卑诗省居住的海外移民家庭，将达2.8万户，其中大多数选择在低陆平原地区居住。
1 i! `- Z- U4 K2 t3 `# u
' z. V- w+ V3 w0 A, B" }0 G, ~& L, c/ O　　CMHC卑诗地区经济学家福克茨认为，人口的增长，无疑为本地房屋交易及出租市场，添加强劲的燃料。
# [  ]; W( [1 I( j$ }0 \& t
- B& n1 `' f4 ^7 v# {$ h　　卑诗房地产协会(BCREA)首席经济师缪尔指出，本国吸引的55%投资移民在卑诗定居，其中大多数在低陆平原地区，他们同其他移民相比更富有，是刺激本地楼市的主要力量之一。
' f0 |6 ?' i$ b
　　新移民一次过付清房贷
/ E7 N, H& P( N
: F2 p1 N% d7 R) e: ~5 h; S　　拥有16年业内经验的大温资深地产经纪张先生认为，目前来自中国大陆的移民较多属于投资移民，他们的资金实力较为雄厚，大多不喜欢把大笔资金存放银行，而比较喜欢投资于较为熟悉的房地产。

7 t" I& ~* N' e; e* o9 A9 I
. @4 s$ w% g) C　　由于资金充足，张先生说这些新移民买家大多会选择一次过付清房屋贷款，或者仅贷款少许，这些有实力买家，近年源源不绝地抵达大温地区，这对本地房地产市道发展，构成一道极有作用的支撑力量。
) @8 i' e# y, g1 l  o) O2 L
　　当然，国际热钱又是另一种有助支持本地楼市续热的中坚力量所在，特别是一些来自中国大陆移民的海外热钱，多年来往往神龙见首不见尾，这种势头已经延续多年，变成了一种需求，使近年房屋市场虽云放缓，可始终不致一蹶不振。

( F. R8 Z$ Q$ j  ?6 g7 S　　投资或投机 随市场感觉走
5 i' `" ?6 K& a  z7 F2 w
7 A7 ]" ^4 y, P" v. g+ k! H' p　　房地产市场上的买家，大致可划分为用家、投资者和炒家这三大类别，三者之间可能互相重叠，而资金投入者的角色，更会随着市场处境的新变化而互相转换。

" z2 A. x9 D8 M0 j) A9 @" k7 S　　目前本地房地产市道趋向缓和，短期之内，似难再现疯涨势头，专家认为，这极大地抑制炒家的投机行为。可市场的用家就享有可选货源较多的优势，而暂时得以「用家市场」(buyer market)佔了上风。
' V6 E1 W  b6 Z( f
6 ^( S3 q, R9 I, @- A! G　　一般来讲，用家指公众买房用于自住;投资者指买家购买一处或多处房产，用以出租赚得租金，同时也自房屋的长期增值上获得投资回报;炒家则是投机者的代名词，他们购买物业目的不是自住或期待长期持有增值，而是在预料楼市上涨的前提下，买入后在短期内就卖出谋利，且期待利润极大化，那如同炒作股票般，风险相应较大。
- b1 ~4 U  S7 @% y: u
- u+ p% B$ q" o8 n) e/ h　　觑准满意利润价位出手 在金融海啸期间捞低入货

　　据卑诗房地产协会首席经济师缪尔表示，并没有一个公认的持有物业时间期限，来断定买家是投资还是投机。

　　大温地区数年前楼市炒风盛行的时候，炒家对楼花的炒作，则是典型的投机行为，但往往更要承受楼市暴跌所引致的损失。

　　最初，这些炒家看准楼市将涨，同时买入四五处兴建中的楼花，他们购买时就确定自己不会将来入住，或者等到交楼，而是在手中持有几年或更短的时间，觑准一个满意的利润价位，就会把楼花转手卖出，很多人以此获得暴利。

　　不过目前楼市放缓声中，反倒会帮助把此类炒家挤出市场，因为没有暴涨的空间时，炒家就无利可图，只能暂时退出。
2 m! G4 _+ }7 e) p2 ]9 `& k
　　有时候，用家、投资者和炒家的身分很难确切区分，比如张先生全家移民来加近十年还未买下房子，妻子时常埋怨他未抓住时机。他们认为，反正已经错过了自己觉得合理的入市机会，决定等待下去。
3 V& Q4 y2 f4 c
　　去年年初还是金融海啸期间，大温房价下跌接近30%时，张先生就出手以55万元，在卑诗北本拿比买入一处孖屋，原本打算常住下去;但仅一年多，附近同类房屋即已叫价70万左右，张先生同妻子商量之后，最近以69万元把房子卖出。他们虽然现在又租房居住，但一年半不到即已获利逾十万元，令他们十分开心。张先生说：「自己从来没打算炒楼，但现在有机会赚一笔，那又何乐而不为呢?」 w
  e; ?# v7 V8 E/ ]* ~
　　以张先生这个买卖房子的例子分析，他在过去一年有多的时间里，投放资金到房产的行为，究竟属于用家、投资者，还是炒家的性质呢?

　　两份楼市报告 看法刚相反 加国足以防止类似美国的楼市崩溃?
2 |3 ]1 D# z7 ^
; @* w0 i, R  s$ H' z　　就楼市是否已到达泡沫阶段，随时都会爆破?加国两个研究机构，9月初不约而同先后发表研究报告，但各自得出不同结论。
: {) l  ?# {" }3 H3 b
/ h: K5 |) G; v　　加拿大另类政策中心的报告书认为，在加拿大各大房屋市场中，已有6个大都会30年来首次陷入泡沫危机，而出现美国式的调整并非不可能。该中心的报告认为，楼价上涨之急，已经成为祸源，随时会爆破。为报告书执笔的麦当劳(David Macdonald)表示：「按揭利率只须要增加1至1.25%，便足以触发楼市崩溃。」
' o5 Z; K0 Z+ ^. Q
6 ]8 A2 @7 w, [' y+ K　　不过，贺维学会(C.D. Howe Institute)跟着一日发表的报告书，则认为加拿大的房屋按揭政策审慎，足以防止类似美国的楼市崩溃。而在加国楼市，银主盘大增或者楼价大挫的可能性十分低，原因是加国的房屋按揭向来有严格规定，例如买方必须付5%的首期(美国一些大银行容许买方免付首期)。
3 T  p2 \8 ]  ]! N* U# e
1 Z1 E" B. V3 t- {" G- K2 q) F( a　　另外，加国高风险放款会受到限制，而次按市场又比美国细小得多。在2006年至2009年间，美国的楼价急挫约30%，但加国的楼价只下跌9%，随即在去年快速反弹。

　　利率牵动楼市神经线 利率狂涨业主还款压力大

4 L: _6 @2 j- A5 c" P2 G+ k　　很多人都期望大温的楼市一直保持牛市，图为民众走过温市中心街头一座公牛雕塑，形成了一道独特城市风景线。夏镇权摄拥有房产是很多人的梦想，要达成这愿望，除了打工赚钱储足首期交付予房屋发展商以外，购房者绝大多数都要向银行之类金融机构借贷一大笔金钱，才得以住进新居所。因此，购置房产的人最关心的，除了房子的价格，就要数利率的高低了。有本地金融业人士表示，影响房地产未来走势其中一项重要因素，就是银行利率的未来趋势。利率短期内突然大幅急升，或较长时期维持于高水平，都严重打击房地产市场发展。
' K" X5 Z' m+ W! k$ c: ~% s# f5 i5 i
　　专业人士提醒投资者，在分析利率对楼市的影响，以及何种利率最适合自己时，首先应该搞清楚短期浮动利率及长期固定息利率的区别，以及影响这两种利率的因素。

9 K7 r8 H  a) B9 h% |　　短期浮动利率同加拿大中央银行制订的隔夜拆借利率直接挂钩。隔夜拆借利率就是各金融机构互相短期拆借资金而使用的利率。最近几个月来，加国央行宣布连续加息的就是隔夜拆借利率。受此影响加拿大各银行的最优惠利率(prime rate)也就水涨船高，因此持有浮动房屋按揭利率的民众，揭按利率就会调涨。

8 m  [% J4 s" I' B　　长期固定息利率，同央行隔夜拆借利率无关，而是受到债券市场波动的影响。近来此类利率同短期浮动利率的涨势背道而驰，呈现下调趋势。

# E: c2 b' n) ~& h4 h: `　　房贷拥有者的定期还款，由本金及利息组成;如果利率上涨，虽然每次还款的金额不变，但利息部分就相应增加，本金部分因而减少，公众也就需要更长的时间才可以还清向银行的贷款额。

　　如果利率大幅度上涨，最极端的情况甚至引致原本固定的还款额都不够支付利息的情况，很多房贷持有者因此还不出贷款，那只有看着房子被贷款方(银行机构)收回，而这类特殊的房产，就会称为银主盘或法拍屋(foreclosure)。
) C  u9 l1 v' [6 R5 b' l$ r
% o: b2 k% o' C8 o　　美国近年次按风暴严重后遗症之一，就是全国各地的银主盘暴增，这又反过来打击原有房地产市场生态;恶性循环之下，令楼市长期疲未能兴，很多业主沦为「负资产」的主人，苦不堪言。
) F7 B3 a! x# O4 }
5 B4 ]! u0 r7 f, ]　　加国银行严守贷款关

　　那些认为加国楼市不存在泡沫隐忧的人士，其中一个重要依据，就是本国的银行体系稳固健全，甚至作风较为保守，对房屋贷款审批严格，可有效防止房产泡沫化。

　　据卑诗房地产协会首席经济师缪尔表示，加拿大并不存在类似美国的次级房屋贷款问题，且通常不贷款予「忍者」(NINJA)申请人，因此不会导致由此产生的大量屋主因无力还贷，房屋被银行收回或由法庭拍卖沦为「银主盘」的现象。

; h9 R  q7 X) S  G9 }& L& w, O　　据一些办理房屋贷款业务的本地银行业人士表示，加国多年来对公众房屋贷款申请的核批都极为严格，除规定用于房屋的开支不能超过家庭收入的32%、全部家庭信用开支不能超过家庭收入的42%外，发放贷款的金融机构，还要对所按揭的物业进行估价，查核申请者的收入状况，也要检查申请者的信用歷史等。 家 园 论 坛
/ A3 S9 |8 P8 b" S/ o
6 O/ d/ D5 P; a/ I: ]　　2008年下半年金融海啸席捲全球以来，加国联邦政府更是未雨绸缪，逐渐收紧房贷政策以防止房产泡沫化。主要政策包括，银行必须以5年期固定息房贷利率为标准，来审批房贷申请等，这就有效地限制了高风险房贷申请人获得贷款。
4 q3 t7 w) f0 l9 U, |+ o) w
　　屋价是否过高还是很难说得准

6 A( K! w2 y! y3 T　　房子是人类的栖身之所，是人的基本生活需要。《世界人权宣言》第25条列明：人人有权享受为维持他本人及家属的健康和福利所需的生活水準，包括食物、衣着、住房、医疗和必要的社会服务……
9 n5 r) |! z; k7 x: Q- r
　　房子也是有价的资产，是令很多人发财致富的商品，因此吸引人囤积居奇。
　买房子时要考虑解决居住的需要，又要考虑房子价钱将来的升跌，脑筋伤尽。

　　屋价是否真的过高，真难说得準，要为这作结论更是危险。说现在屋价真的过高，屋价却仍有可能继续上升，就如过去一年，屋价是高处未算高，那些错过了上车的人，会埋怨让他们失去了置业安居的良机;说屋价仍有上升机会，也有可能见到屋价回顺，作了投资的人士或会责怪令他们亏蚀金钱