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美国楼市经过多年的升温后,近日不时传出楼市泡沫随时爆破的言论,全美国最大豪宅建筑商在周三调低销售预期,令不少投资者忧虑美国楼市或不复过往般稳健。且有分析员指出,美国楼市见顶绝不出奇,原因是能源价格上升及利率不断上涨。
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1 a+ [+ K, L2 k! k+ `% j豪宅建筑商Toll Brothers表示,准买家忧虑能源价格高企影响经济,从而暂时打消置业的计划,更严重的是,地方官方机构收紧了审批新屋批则的资格,因此而看淡美国楼市的前景,并把明年的销售量调低3.8%至6.9%,新的目标是10200户,较先前预测的10600户略低。
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' d# Y" L7 o. W) U0 j* X上述的消息又再反映过去两年以来,一直支持美国经济增长的楼市,可能有见顶的迹象。这是因为除了美国人在楼市的购买力受到消费开支放缓之打击外,亦由于联储局过去年半以来12度加息,开始影响楼市的承接力。
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经济增长放缓迟早出现' w; r' N8 I2 C/ L' z6 k; W
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7 z/ v" j3 B$ `( J K" E# a而为了重振衰退后的经济,联储局曾在○三年中至○四年中一直把联邦基金利率维持在一厘的四十年低位,并因而把按揭利率推低至四十年低位,从而一直催谷了美国楼市的泡沫。然而,随着不断加息,美国的按揭利率已升至十六个月高位,三十年固定按揭利率在上周升至平均6.31厘,创下○四年六月以来高位。7 x5 _$ n5 `' q- |4 p
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持有Toll Brothers股份的基金管理公司Victory Capital Management一名分析员指出,美国楼价不可能再继续上升,其增长放缓只是迟早的事。而Toll Brothers的行政总裁Robert Toll也认为,自从美国经过飓风卡特里娜的吹袭后,楼价的升势已停止,已无复过往般每一周或两周升5000至10000美元的风光日子。9 l5 g! m0 f+ J
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受到联储局把利率持续维持在低位的影响,过去两年多美国楼市而获得滋长,用作量度美国楼市稳健情况的三大指数,包括美国新屋动工、二手楼销售及新屋销售皆屡创新高。新屋动工由二○○○年七月底的年率146.3万户增长至今年二月高峰期的222万户,而二手楼销售亦由○一年一月底的年率498万户升至今年六月底的735万户,至于新屋动工亦屡试新高,由二○○○年六月底的79.3万升至今年七月底的135.4万户,另外,预期未来房屋需求增长的建屋证在九月份创下七三年二月以来新高。; |+ W% S l9 x7 n) B$ S' J1 R
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* q8 n7 R1 U+ K由此可见,美国的减息持续谷出楼市泡沫。若美国经济因为楼市泡沫爆破而受到拖累,联储局主席格林斯潘实是难辞其咎。
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, V0 T0 f2 V+ G; A4 S3 R: i事实上,虽然格林斯潘在过往一直强调美国的楼市尚未有爆破的迹象,但是,为了防止楼市泡沫涨大,联储局在过去年半以来不断加息,以图遏止投资者的投机意欲,可惜美国即使连番加息,楼市仍然照升如仪,而且更在今年年中炒得最热。
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加息令供楼者加重负担
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再加天灾之祸,飓风卡特里娜吹袭美国的后遗症,迫使能源价格在短时期大幅攀升,严重打击到消费者的购物意欲,联储局有见及此,为了防止能源价格高企将会蔓延至其它界别,因而对于加息再不忍手,令有意置业的人士望而却步。4 M: b) a% b- p) u4 f6 k# a/ U/ p" C
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+ E2 s" E+ D4 p0 s/ H6 H' G6 ] ^分析员认为,假如美国楼市长期缺乏承接,长达两年多的楼市增长期便会结束,楼市泡沫亦正式爆破,届时美国经济将受极沉重打击。一般经济学家一直认为,美国经济增长历久未衰之因,主要是受到消费开支的支持,这项目占去了国内生产总值的三分二,而消费力一直如此强劲,最主要原因是按揭利率低企,令不少拥有物业的人士把楼宇转按给银行,然后套取现金以支持消费购物活动。) h3 V, T' C8 f1 H- C
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美国按揭服务公司Freddie Mac预期,拥有物业人士在去年从物业转按中套取的资金将会下跌四成。因此,假如楼市泡沫爆破,美国消费活动必然受损,再加上利率高企,届时美国经济将会经历一次非常沉重的打击。 |
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