 鲜花( 70)  鸡蛋( 0)
|
本帖最后由 get8686 于 2010-8-4 08:11 编辑 ' G8 O+ _5 w5 t) R. h
' \' J/ A6 e* L& h
加拿大多伦多市的负担能力指数高达4.93,这意味着多伦多市民在负担其住所方面非常的吃力,因为买房的花费在他们的收入里占据比重过高。此图为多伦多一处挂牌房屋,因房子价格过高, 一直乏人问津。
7 j2 e/ n: v$ N) y5 p9 m4 n* a/ d9 ^
9 g' d/ G" [% @: I2 a6 V5 j
9 H0 O3 j8 P* i- c k& P0 O奇妙的“负担能力”指数 3 e, t1 o$ Y! h3 M" L$ R0 q* a- T1 q
: G9 _9 s7 c) E
( d0 J4 N; E' A3 E
3 K0 z4 R$ }: v" l; Y5 W) A# p“负担能力”是房地产界最令人熟悉的流行语之一,但负担能力指数是一个非常奇妙的度量系数。负担能力指数是用房屋购买价格除以整个家庭的总收入计算得出,这个数字可以让我们看到一个健康的房地产市场和健康的城市。我已经使用这个“工具”多年,每当我要投资社区的时候都会用到。
7 p5 C: C! H8 ~
: }& S) ~- K$ J, v6 p从整个城市的角度来说,负担能力指数越低就代表居民的负担能力越好,因为相对于这个城市的平均房价,居民的收入是相当不错的。这意味着房屋将有很大的升值空间,因为居民有大量的可支配收入可以投资于房屋以及社区。搬到社区的新居民如果有较高的收入,就会把更多的钱花在房子上面,使得房屋升值。我常常看到,在一些城市房屋升值的速度比全国平均速度要快,而这些城市的负担能力指数都很低。
0 B! s' ~& V' H$ `# t
: A9 h% A0 r; @$ D( ~0 R另一方面,高负担能力指数告诉我,当地人的生活捉襟见肘,因为他们在住房上所花的费用占收入的比例过高。业主发现储蓄和投资在自己家中是非常困难的,所以维修经常被忽略,因为没有钱去维修。结果我们看到,房子甚至整个社区都开始出现破败的景象。如果利率下降,负担能力指数高的城市在短期内房价会涨,但是一段时间后房价最终会趋于下降。 9 y* h5 S1 J0 Y3 V$ N7 Y. u' Q+ b: n
" i4 W7 p) R1 u( P; w3 x! w! J2 y; y& c3 h7 M
+ | t1 @7 d/ F) T
; c: ?* R- c6 ?; w负担能力指数超过了全省甚至全国的平均水平 不应投资
) I9 K, _' H5 f, \- Z
. M' S# Q8 ]/ ` U ]) P为什么负担能力指数会是一个这么好的“信号灯”呢? 因为它关系到当地的人均收入。而房屋价格又和收入水平产生了联系,这是一个“苹果到苹果”的比较。
v8 o. r) w# q& W' Q8 n) D- D1 x+ p5 I; D7 r0 e3 x' p3 a
那么,可以接受的负担能力指数是多少呢?每个人都有自己的标准,以下是我的标准:如果一个地区的负担能力指数超过了全省甚至全国的平均水平,我就不会在这个地区投资房产。 / B% f' q4 [) |) }, W
. \4 i9 f2 B' E* c如果计算下来你的负担能力指数超过4,我绝不会建议你购置房产。这就表示,当你打算买一处400,000加元的房子的时候,你的家庭总收入应该不少于100,000加元。 5 X/ `! }! i! ~: Z5 f+ A6 @
# \) g3 m3 [# q9 n
- ?+ T/ L N7 _" G& H2 X7 X7 z3 F3 s! k w4 N T* G
负担能力指数已被证实是一个很好的“泡沫指标” 5 S% Y+ q% i$ Y; R* m6 j
5 R! b$ J5 g) |- G& ?. a' i另外,负担能力指数已被证实是一个很好的“泡沫指标”,以美国为例,当它的负担能力指数达到6 的时候,房地产市场泡沫开始增加。由于负担能力指数增加,房地产市场泡沫破裂的机会也大大增加。当然,每个城市都有其独有的各种各样的因素,但负担能力指数绝对为市场观察家们提供了一个早期预警系统。 2 U# K$ p- g4 J1 F9 c. ?
* u5 {- t: W, I" M$ B8 h6 P
0 C& f( p+ ^$ r% Q8 f
4 L( Y7 P c# f a! ^8 A
( }+ k- L/ ]: c, A+ S* W很显然,加拿大的一些城市都处于这样一个泡沫中,负担能力指数节节攀高超出控制:在温哥华,该指数是9.46; 在伯纳比,该指数是7.6;多伦多则是4.93。目前,该项指数的全国平均值约为5.35。
/ W+ @3 T* R. S- s5 L/ ` d2 N5 k" G5 L) e
' B0 ~) v! b. M7 D: H$ ~1 }8 C, m( u: Q6 X6 j7 N: [
我想要调查一下是不是加拿大人都生活在巨大的压力中,我统计了五个城市的负担能力指数,有2个城市的房屋是人们“负担得起”的,如果判断标准是我所能接受的4 的话。
' J. P7 q! N& D% }* M) r( L5 P$ [) A( q* J2 Z
+ Q* N6 ]( m3 H
8 Z! \& a5 g' ]; k u, ?6 \* E9 I5 C: D
我还从这五个城市每个城市挑选了两个家庭来进行比较,看看什么是我们要买的,什么是我们真正承担得起的。 $ V% z, D! p* P/ B
- s" I% X' G6 D0 }9 `我们似乎要把事情一起做,当我们国家的负担能力指数快接近引发房产市场泡沫的数值时,我们应该从美国的可悲例子中学到教训。 . t8 q3 ^+ T. L7 v
0 Z7 }5 O% E8 h6 F2 I7 K, G有几个市场似乎快要到调整期了,一些专家说,如多伦多和温哥华超过20%的市场。这些城市和其他通胀城市的高房价只是在短期内持续,因为现在的利率如此之低,如果利率在未来24个月内上升,我们就会面临重大的改变。 4 O$ u( D, ?0 d% f; C& k, G
5 z* P* {; @ j4 Q4 s# d" k
加国5大城市负担能力指数一览表 / r/ r( t& q; @$ R9 f
7 u" e0 |! N& \3 \' d
, y" z/ u; x. o! n$ X i1 n/ ~4 ?( q2 O. |
4 X$ f# a5 g4 ?5 j4 t% I5 B地区 平均家庭总收入 平均房价 负担能力指数
; @' q0 k+ C1 K( r, [
4 q& j0 A% C K; v c6 M1 Y$ P: s: Q+ i
多伦多 $89,519 $441,607 4.93
3 y4 y, y! a' {% A) B, a( \/ e Y1 x; J; M& n
, Q6 j+ \9 M7 {- V$ N7 }- N2 v- E9 L3 N M
7 p3 F- S) |/ w5 I+ s* V温哥华 $80,544 $762,100 9.46
- I- u3 q8 {! Z4 S' f6 p4 [0 V
+ q$ w: D, C# s; |8 e9 H, d# [7 }
! N$ p6 J3 ]3 a$ D) t, ?+ B. O/ t% F" ~. r! K. C N$ |# w
新斯科舍省 海角 $54,881 $110,981 2.02 8 @" N1 I- g; M7 a0 `) A4 x6 i
圭尔夫 $87,154 $274,726 3.15
. ]6 M; A7 x4 G! N p. ~. }* C Q$ A) Q, C: M: ~2 U
坎莫尔 $124,064 $733,154 5.91 |
|