宏观预测房价，意义不是很大

suvescape · 发表于 2010-7-8 18:52

本帖最后由 suvescape 于 2010-7-8 19:55 编辑

宏观预测房价，意义不是很大

任何有价值的东西，都离不开价值规律；这个是不变的；宏观上看，需求上升，标价自然会提高；当需求下降，标价自然下降；是一种妥协的结果；是没有错的；但是我们在实际操作上，我们难道只看宏观调整，就可以么？当然不行；任何经济学家，如果没有深入的掌握市场第一手信息，没有深入掌握市场微观的脉搏，能分析出什么东西呢？就依靠一个价值随着价值，供需关系等一条条粗燥的曲线，就能分析出合理的市场切入点？

价格总是随着价值，供需变化而变化；但是这只说明了价格大致的走向；在大致曲线下，可能存在很厉害的波动；宏观上，一个40W的房子，只有在出现极端异常的情况下才卖出了20W或60W的价钱－－这是符合宏观规律的；但是一个40W的房子，操作的好，可以45W卖出；操作的不好，只可能以37W卖出；前后相差8W，占了40W的20%；这20%－30%就是房子在价值曲线下的波动，就是所谓的经济学家仔细谨慎的分析的地方。网络上除非出现疯子，该疯子希望一个以一个townhouse的价钱，得到一个house。普通网络上广大人民群众就是在积极争取这20－30%的空间；

谁最了解房价呢？有两种人，一种是贷款人员；一种是房子经济；他们天天接触这些东西，对最后成交价格非常敏感；但是出于一些原因，他们一般不会说话，说也未必实话。

另外：驳斥另一种观点，买卖房子什么时候都行，给自己住，自己满意就行；房价走高，走低都是自住，无所谓；持这种观点的人很奇妙。比如：在房价波动下，在汇率的波动下，对方可能出现月付1200和1500差别的时候，你对他说无所谓，都是自住？这是典型不把别人的钱当钱使，属于十大恶人之：白开心。在谈论贷款的时候，0.1%的差别都选在选去，你让对方无所谓自住房的房价？说的过去么？？？
要是有这么一个愣头青，觉得每个月多付10%左右的贷款无所谓的话，请跟帖报名一下。

醉酒当歌 · 发表于 2010-7-8 18:55

驳斥另一种观点，买卖房子什么时候都行，给自己住，自己满意就行；房价走高，走低都是自住，无所谓；持这种观点的人很奇妙。比如：在房价波动下，对方可能出现月付1200和1500差别的时候，你对他说无所谓，都是自住？这是典型不把别人的钱当钱使，属于十大恶人之：白开心。在谈论贷款的时候，0.1%的差别都选在选去，你让对方无所谓自住房的房价？说的过去么？？？6 P0 Z& I% o0 w2 X& u& L* {
suvescape 发表于 2010-7-8 19:52

suvescape · 发表于 2010-7-8 19:12

本帖最后由 yxia 于 2010-7-9 06:17 编辑

我这还有一个例子：

我的一个朋友，07年，我劝他不要买房，结果脑子坏了，真的去买了。总价25W的一个东北区的小house。basement烂掉，无装修；一楼还干净，但是房子太古老了，比我父亲年级都大好几轮。
07年，他们也有难处，那是租房比较困难，到处爆满。结果她老公问了几个租房地方，都没有，一怒之下，不想搬来搬去，就买了这个房。
现在是10年中，我就按照今日闲着推出的东北小house的价格来看，他们这种房，basement全装修好了，也才19W左右；我的朋友还花了很多钱，购买工具，材料，装修他的basement，不下1－2W；那么即使不算人工，他的房子也只值17－18W了，损失了7－8W；虽然对于豪宅而言，7，8W就是毛毛雨；但是他们房子总价现在也才17－18W那！

他们的房子非常象今日闲着的这个帖子
http://www.edmontonchina.cn/view ... 2226&extra=page%3D1
就是比较小的那种小house

春雪雨 · 发表于 2010-7-9 00:14

本帖最后由春雪雨于 2010-7-9 01:23 编辑

你这个例子属于技术问题

2009年初比高峰掉了20-25%

2009年中又升回15%

你朋友的房子却不见了30%多。

在世道不明朗时，或太热时，要非常考虑地点，维修成本等等。

按道理只亏10%，最多不见2-3万，但是3年的租金也得2万多-3万块。现在利息极低，供房子也是给自己存钱。

所以账面上不该亏。但是不用搬来搬去定下心来享受，更重要的，不必分析数据，天天苦等，等了半天，一旦不跌反升，那种心情多少钱都补不会来。

醉酒当歌 · 发表于 2010-7-9 08:11

我看过很多人说白仍租金的问题，难道买房不白扔利息给银行吗？我觉得买房的时机切入点很重要，这可以决定价格。房租利息似乎相对是小问题。

你这个例子属于技术问题, \8 p# T0 j  e7 \: V

+ U7 K4 H2 e* R' v6 L2009年初比高峰掉了20-25%
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5 J" X& H! I, K+ l& c2009年中又升回15%9 ^/ T( b. q) l, F# o. o- R8 P0 ^

# D. D( u( [: J+ A3 k你朋友的房子却不见了30%多。
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在世道不明朗时，或太热时，要非常考虑地点，维修成本等等。$ k; ]9 d% W- e: u! l! u7 O3 N3 j

% x. A& z# f0 J, r/ O5 p* h" y$ c  ]! }7 e
/ ~7 r9 b7 A( ?: u
按道理只亏10%，最多不 ...- T  t( ^5 M# ?) {8 j& ^' o
春雪雨发表于 2010-7-9 01:14

春雪雨 · 发表于 2010-7-9 09:53

我看过很多人说白仍租金的问题，难道买房不白扔利息给银行吗？我觉得买房的时机切入点很重要，这可以决定价格。房租利息似乎相对是小问题。
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9 d& y* p) s' S# Z3 W3 {1 c4 ]醉酒当歌发表于 2010-7-9 09:11

如果是租1500尺的新塘耗资，至少要1500大元。但是给10万首期，借20多万的利息不到几百元。利息太低。

如果世道不明朗，可以买小房子，比如不买50多万的大房子。把价钱控制到30多万。如果万一跌10%。也就损失3万，2年的租金。好处是，不会踏空，安下心来，因为世道并非一定跌，万一上升，你没有损失。万一下跌，赚了租金，损失也不大。就算跌6万20%，也就是一年的工工资，得罪说一句，为了着几万元。天天等，月月盼，只会限制自己的思维和气魄，阻碍自己赚大钱。

这里跟日本香港不一样，哪些地方几年升10倍，跟美国也不一样，美国跌得狠的地方多是开发过度，炒家太多，零首期都可以参加炒房。美国没有开发过度的地方跌得也不多，5-10%。自住的人太在意这10%，不值得。

圆梦 · 发表于 2010-7-9 12:21

6# 春雪雨

比利西亚 · 发表于 2010-7-9 15:36

2010年房价继续上涨，这也是不容置疑的事实。

醉酒当歌 · 发表于 2010-7-9 20:59

反正卡城房价过去3年多,一分钱没有涨...我有数据,这个数据基于过去的统计方法,从来没有变的统计数据.

2010年房价继续上涨，这也是不容置疑的事实。
2 O$ w. Z7 i% a4 z7 ~比利西亚发表于 2010-7-9 16:36

ceramistpalace · 发表于 2010-7-9 22:13

我看过很多人说白仍租金的问题，难道买房不白扔利息给银行吗？，这可以决定价格。房租利息似乎相对是小问题。
+ \( c. \0 g' X+ a8 @: D$ L
! @, d: S8 k8 k, l: b7 P
' ?+ p, A" j3 h% ~0 C) |醉酒当歌发表于 2010-7-9 09:11

同意，买房的时机切入点很重要,難就難在拿捏那............................. 切入點.

老牛 · 发表于 2010-7-10 10:41

supervisor · 发表于 2010-7-10 12:55

能不能预测下今后3到5年的房价。不知道是不是该把房子租出去还是现在就卖了。

natson · 发表于 2010-7-10 14:06

我觉得预测房价意义就不是很大。需要就买，考虑那么多。举个例子，有人在最高位买了房子，现在跌了十几万，但人家找到了东面称心如意的工作，年薪十几万，房价比这边低的多。你算来算去，也算不过老天。

suvescape · 发表于 2010-7-10 16:17

我觉得预测房价意义就不是很大。需要就买，考虑那么多。举个例子，有人在最高位买了房子，现在跌了十几万，但人家找到了东面称心如意的工作，年薪十几万，房价比这边低的多。你算来算去，也算不过老天。& |3 v7 X+ j' z: K8 U* ]0 e
natson 发表于 2010-7-10 15:06

你的朋友有两个独立事件，一个地方赚了，另一个地方亏了；两件事情应该分开分析，不能笼统的分析。

supervisor · 发表于 2010-7-11 10:15

我是在考虑是现在就卖出还是出租房子。因为现在房价和2006年中价格差不多了。是不是再等两三年再卖？

13# natson

醉酒当歌 · 发表于 2010-7-11 18:09

呵呵，加拿大的收入，１０几万看起来多，税后没有几个钱．多花了１０几万在房子上，相当于几年辛苦白打工！

我觉得预测房价意义就不是很大。需要就买，考虑那么多。举个例子，有人在最高位买了房子，现在跌了十几万，但人家找到了东面称心如意的工作，年薪十几万，房价比这边低的多。你算来算去，也算不过老天。
* U/ O6 ~( @0 V( Z1 o; A$ dnatson 发表于 2010-7-10 15:06

zfmsyp · 发表于 2010-7-11 20:13

，税后没有几个钱．多花了１０几万在房子上，相当于几年辛苦白打工！edmontonchina.com) `" ]% ~5 [! X

春雪雨 · 发表于 2010-7-11 20:23

呵呵，加拿大的收入，１０几万看起来多，税后没有几个钱．多花了１０几万在房子上，相当于几年辛苦白打工！3 B+ }7 o9 w+ U2 M

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4 V, Q& B$ D7 y/ u$ K5 Y醉酒当歌发表于 2010-7-11 19:09

多10万元，月供也就是多400--500百元，。10年后这400元就不值钱。

但是市场会跌10万吗。现在30多万的房子，跌10万就是30%.

如果这位同学能够精确判断什么时候跌10万，你现在已经是大富豪，无需计较那十万。

没人判断得了市场，往往出人意料，唯一保险的就是早买并长期持有。

suvescape · 发表于 2010-7-11 20:58

多十万，考虑利息+年份；就要多pay 20W!
市场是没有人可以完全判断的了的；但是数学公示是每个人都可以算的。

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宏观预测房价，意义不是很大

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