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不要把问题想复杂了

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鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2010-7-6 14:02 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 紫光 于 2010-7-6 15:04 编辑
; C8 \# Y- T; _  J  l' u, T' j3 S! u4 f. [$ g5 Q- ~: q  r
其实本地的房产市场就是一个简单的供求关系,下面的图是从2006年1月到2010年6月的存货及Med.selling price的曲线比较,其中存货为实际值,价格统一除去了一个系数。
' c! ?8 X# n  ^我们在网上争论了5年,还不如这张图说得更清楚。
& Z& v9 T( N) @4 f* D: y% B) m2 j所以在这个市场关注存货才是王道。特别注意一下存货最高的月份和最低的月份和这几个月价格的走势。
image001.gif
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-6 14:05 | 显示全部楼层
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2010-7-6 14:34 | 显示全部楼层
本帖最后由 紫光 于 2010-7-6 15:39 编辑 6 P7 A6 b2 }* j" Q5 v+ l  a
4 y- p1 k9 ]0 L4 R& @8 d
用这张图应该很容易预测出下一个买入的时机。# K+ f. |1 ^5 k0 D4 B, z5 T
有一点可以肯定的是:当你认为这是一个泡沫,而这个泡沫经过了5年时间和百年不遇的经济危机还没有破,那么制造这个泡沫的材料至少不是肥皂水。
鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-6 15:28 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
用这张图应该很容易预测出下一个买入的时机。
9 U6 |& ]) m5 E3 w4 {% n有一点可以肯定的是:当你认为这是一个泡沫,而这个泡沫经过了5年时间和百年不遇的经济危机还没有破,那么制造这个泡沫的材料至少不是肥皂水。- H; L2 e% X5 J8 s/ }' b+ C
紫光 发表于 2010-7-6 15:34

+ b+ q9 d# Z/ \' N: v有点道理
鲜花(3323) 鸡蛋(28)
发表于 2010-7-6 15:33 | 显示全部楼层
紫庄主、醉大侠重出江湖,爱城房市又要掀起血雨腥风!!!  O7 D5 ?: E- p
& k! f- h; b  U% ]
卖雨衣啦~~~~~~~~~~~~
大型搬家
鲜花(5) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-6 15:37 | 显示全部楼层
鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-6 15:43 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
紫庄主、醉大侠重出江湖,爱城房市又要掀起血雨腥风!!!) @) y0 k! v6 c3 ~/ C( F$ d7 \' o$ D
0 S: u  S0 }+ F. s
卖雨衣啦~~~~~~~~~~~~% D2 ~7 c. P8 d( Y. m
浪里黑条 发表于 2010-7-6 16:33

1 g, |* r6 a  h7 ~/ N4 r' o又有热闹看了?
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-6 16:33 | 显示全部楼层
1# 紫光
鲜花(150) 鸡蛋(3)
发表于 2010-7-6 16:46 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 醉酒当歌 于 2010-7-6 17:48 编辑
. y1 [6 l! i* n' M! I" z# C  z. m: z. q8 G7 Z+ [5 v
这张图是否考虑了统计方法的变化,我知道卡城在07年后改变了房屋数据的统计办法,所以目前只有一个网站我用来参考数据。这个图没有房屋的价格,所以无法仔细分析,若有的话,我可以看看是否图基于一个可靠的数据源。
0 i# o' \4 M, G
0 u2 \9 X- F# ]9 L; H" U卡城房子简单来说,过去4年(06年6月)到现在,房子没有涨价。楼上的图形显示很明显的价格增长,但是没有绝对价格。
鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-6 17:08 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
用这张图应该很容易预测出下一个买入的时机。7 Y4 P% S: n# L1 v. Q& Z1 i
有一点可以肯定的是:当你认为这是一个泡沫,而这个泡沫经过了5年时间和百年不遇的经济危机还没有破,那么制造这个泡沫的材料至少不是肥皂水。& H2 F, X2 B- D6 b
紫光 发表于 2010-7-6 15:34
$ k$ i. b4 a2 M& Z* h8 ]5 V* c) _7 `

: Z% k1 p0 f$ u3 m从这张图我看不出下一个买入的时机,我只看出现在不是买入的时机,因为LISTING 还在上升,什么时候到顶不知道。另一方面,MED PRICE还在高位,尽管开始有下降趋势,但没有明显下降。所以,今年下半年的房价走势很可能下降,但能降多少不知道。+ \0 ^7 ^0 G/ f. p  ~+ h4 q
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-6 17:36 | 显示全部楼层
看不出房价还要涨啊,小黄通知!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-6 17:52 | 显示全部楼层
期待牛人多多分析,我好多多学习:)
鲜花(34) 鸡蛋(5)
发表于 2010-7-6 19:43 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
9# 醉酒当歌 5 L! e& k* @; @6 Q

( j( h- k8 ^- f% K! i
1 N+ v7 q9 ~6 u( l# o价格数据曲线扭曲调整的太厉害,房价在去年初应该是个低点,从这个图看不到
鲜花(143) 鸡蛋(1)
发表于 2010-7-6 20:00 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
我想紫光自己也不是根据这么个图表买房的吧?
6 T% Z5 A7 ~# z& i+ `该表格没有什么意义。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-7-6 20:27 | 显示全部楼层
紫光的论证并不严谨。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-6 21:47 | 显示全部楼层
13# catty , Z: I; d; G9 ]
从右数第二个低点不就是吗?大概是09年2月左右。咳!错过了。
鲜花(70) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-6 22:07 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
不要把问题想复杂了.

3 y  V4 u" G+ `$ {: U# K3 q; x" Y! d- t9 y' c
不要把问题想简单了。
大型搬家
鲜花(34) 鸡蛋(5)
发表于 2010-7-7 06:50 | 显示全部楼层
本帖最后由 catty 于 2010-7-7 07:52 编辑
0 \- [2 ~/ _/ D0 [- k/ z+ Z& N2 ]4 Z" I0 `. \! S+ z5 @& ~, E+ y) `- u
16# Dajidali
' k4 Y$ y! `& A2 t$ w, {
- M0 z. K2 r) H( _" Q) |# I  z& p( J+ G$ ]: `( v
你能查出来Jan 08的数据吗,真实数据明显不是低点,不知如何被故意扭曲.# p, Z% x( K% s
另外从07年的高点到09低点,大概有20%的跌幅
9 y; d# O& y4 D+ i  E房价现在也没有恢复到07年的水平,这个图看不出来,反倒是步步高
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2010-7-7 07:16 | 显示全部楼层
本帖最后由 紫光 于 2010-7-7 08:19 编辑
* _, ~6 L1 ]8 l" h( V1 r
+ g, R+ Z6 H& x$ G0 T1 ?图上的数据完全照抄官方报告的数据。而且价格用的是SFD median selling price。所以是大大小小所有房型的一个综合考量。所以请不要臆想为我有意扭曲。* V9 D7 f2 Q/ k1 |8 x( N- m
链接如下:http://www.ereb.com/pdf/QuarterlyStats.pdf
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2010-7-7 07:21 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 紫光 于 2010-7-7 08:23 编辑
. ^7 N. ^6 O# M9 W7 C7 V1 _7 \' W4 r
稍微分析一下很容易找到什么时候是买入的时机。其实也就是一句话就可以说清楚地事情。4 l# c9 o6 D5 B& [: _2 H" |& H
从大势上看,我可以断言:即使再过5年,如果没有重大事件发生,比如战争,这个趋势不会有任何的改变。
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2010-7-7 07:33 | 显示全部楼层
我实话实说,阿尔伯塔目前的家庭平均收入过了10万,而平均房价35万左右,年收入与房价之比仅仅1:3-3.5。3 S& l8 {$ T) ]) `
你凭什么认为这是一个泡沫?# F9 q) s+ L4 f7 ]8 f! Z# ?
如果你认为这是泡沫我认为只有两种可能:
2 K# D. P+ o2 B' _( ?! F1、你的家庭收入没有达到平均水平;
$ B8 o/ L% Z2 P" z2、你眼里只有50、60以上的豪宅。( v/ g0 X! v# x* t1 `- r
不幸的是,打雷柏就能住豪宅的好日子已经过去了,而且在可以预见的一段时间之内不会再回来了。
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2010-7-7 07:38 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
当然,就目前存货的情况看,短线是可以等等的,除非有很好的迪欧。
鲜花(695) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-7 07:42 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
数据包括新房子吗?
鲜花(16) 鸡蛋(39)
发表于 2010-7-7 08:00 | 显示全部楼层
稍微分析一下很容易找到什么时候是买入的时机。其实也就是一句话就可以说清楚地事情。
- H! o* ?3 d! m) m; b. v6 n从大势上看,我可以断言:即使再过5年,如果没有重大事件发生,比如战争,这个趋势不会有任何的改变。9 {2 |  C; _+ F3 a
紫光 发表于 2010-7-7 08:21
' D4 ?) u- v3 n3 M; n
没看明白,你说的什么趋势,上升?下降?还是趋稳?
理袁律师事务所
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2010-7-7 08:18 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
数据包括新房子吗?
) H* t* f. E% I& ?5 O青萝 发表于 2010-7-7 08:42

2 w& v1 N/ `9 ~& ^7 F1 a4 p# J还没有一个机构可以统计新房价格。
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2010-7-7 08:18 | 显示全部楼层
没看明白,你说的什么趋势,上升?下降?还是趋稳?) c! F9 `) ]5 q8 @6 v! `! Z; e
2007 发表于 2010-7-7 09:00
5 u6 v0 i4 L2 w4 n
盘整上升,慢牛。
鲜花(744) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-7 09:28 | 显示全部楼层
本帖最后由 tara2006 于 2010-7-7 10:29 编辑 0 W6 D; I& u" y  |! j% f7 R1 j
4 |, X, _/ d2 l3 [! E- [/ w
从2007年5月后,存量小,价格低;存量大,价格高。价升量增哈。
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2010-7-7 09:53 | 显示全部楼层
从2007年5月后,存量小,价格低;存量大,价格高。价升量增哈。
& S- }" `% P+ I% v4 n# otara2006 发表于 2010-7-7 10:28

" e; J+ N+ w0 ~) [. b你好象没有把这张图看懂。
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2010-7-7 10:18 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
这个关系很容易理顺。当价格达到一个时期的顶点的时候,存货也会达到或者接近顶点。
4 c% ?( r9 M% t2 \) ~0 g道理很简单,因为价格好,所以卖家不断的把手里的存货list出来。但是随着存货的不断增加,最终进入买方市场,这个时候愿意降价的被卖掉,不愿意降价的可能几个月以后就退出了市场。因此这是一个存货和价格同时下滑的过程,这个过程会在存货由买方市场转为卖方市场时被终止,换句话说,当存货数量低于平均值的时候价格会开始上升,而如果一旦出现存货远远低于平均值,价格就会坐上火箭,好像2006年的情况。
9 v! o. {& C0 Z' o什么是存货的平均值?大概3-4个月的销售总量,5000左右。" S7 D1 I7 b8 B; O4 \& i; l" R. j
所以什么是最好的时机?单纯从价格因数看,并不是存货最高的时候,而且存货在下滑接近均值的时候。不过存货高的时候,选择相对多,存货低的时候选择相对少,所以各有优劣。就看怎么取舍了。总之我个人观点还是量力而行,但是千万不要指望价格会回到2006年以前。
鲜花(28) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-7 10:44 | 显示全部楼层
我实话实说,阿尔伯塔目前的家庭平均收入过了10万,而平均房价35万左右,年收入与房价之比仅仅1:3-3.5。2 u3 }* k2 `1 _5 d0 I$ f
你凭什么认为这是一个泡沫?7 f2 |$ }/ [# A, O
如果你认为这是泡沫我认为只有两种可能:
2 ~# P3 l. e. v/ D6 i1、你的家庭收入没有达到平均水平; ...
( h3 n9 k2 _. d& K" h$ S紫光 发表于 2010-7-7 08:33
8 m2 ~( X( d. D1 p$ D  Q8 i
- i, y7 l5 p* H( y
I CAME FROM MONTREAL. SAME THING! TOTALLY AGREE!
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