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不要把问题想复杂了

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鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2010-7-6 14:02 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 紫光 于 2010-7-6 15:04 编辑
" b5 X, k, W, o+ }7 h
1 K0 |7 h5 y/ b9 j2 E, u其实本地的房产市场就是一个简单的供求关系,下面的图是从2006年1月到2010年6月的存货及Med.selling price的曲线比较,其中存货为实际值,价格统一除去了一个系数。
$ T, R' j* s) J1 C) A: H  k我们在网上争论了5年,还不如这张图说得更清楚。! l  Z0 I. Z4 W* b
所以在这个市场关注存货才是王道。特别注意一下存货最高的月份和最低的月份和这几个月价格的走势。
image001.gif
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-6 14:05 | 显示全部楼层
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2010-7-6 14:34 | 显示全部楼层
本帖最后由 紫光 于 2010-7-6 15:39 编辑 4 K( u; ]' t; Q1 J
. P# [; M; F0 v# M1 W
用这张图应该很容易预测出下一个买入的时机。
+ z0 x- b3 q  L; v有一点可以肯定的是:当你认为这是一个泡沫,而这个泡沫经过了5年时间和百年不遇的经济危机还没有破,那么制造这个泡沫的材料至少不是肥皂水。
鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-6 15:28 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
用这张图应该很容易预测出下一个买入的时机。
1 {, [9 j* O/ w: r/ l1 n# ]" i有一点可以肯定的是:当你认为这是一个泡沫,而这个泡沫经过了5年时间和百年不遇的经济危机还没有破,那么制造这个泡沫的材料至少不是肥皂水。
6 z# [. l1 w/ O( e6 S* n8 V: _4 W  z紫光 发表于 2010-7-6 15:34

6 ~* j/ i7 k+ M9 s& y+ i5 n有点道理
鲜花(3323) 鸡蛋(28)
发表于 2010-7-6 15:33 | 显示全部楼层
紫庄主、醉大侠重出江湖,爱城房市又要掀起血雨腥风!!!
5 {4 Q' v, n6 W( T' |3 V
% Y2 \* J  `' }% t# G1 X6 ~卖雨衣啦~~~~~~~~~~~~
鲜花(5) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-6 15:37 | 显示全部楼层
鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-6 15:43 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
紫庄主、醉大侠重出江湖,爱城房市又要掀起血雨腥风!!!
7 h: i2 p6 J+ }) m( p$ Y) _. S. w8 E2 q) x2 Y* G
卖雨衣啦~~~~~~~~~~~~
4 J9 K# b: o2 {$ o0 [浪里黑条 发表于 2010-7-6 16:33

1 |* c4 T: g3 G又有热闹看了?
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-6 16:33 | 显示全部楼层
1# 紫光
鲜花(150) 鸡蛋(3)
发表于 2010-7-6 16:46 | 显示全部楼层
本帖最后由 醉酒当歌 于 2010-7-6 17:48 编辑
. _# o9 N/ b! A- Z0 I/ {% o9 P. V* _- |
这张图是否考虑了统计方法的变化,我知道卡城在07年后改变了房屋数据的统计办法,所以目前只有一个网站我用来参考数据。这个图没有房屋的价格,所以无法仔细分析,若有的话,我可以看看是否图基于一个可靠的数据源。  a! V+ z' m9 y8 F9 x
8 s4 N/ T  B+ Q0 r3 t
卡城房子简单来说,过去4年(06年6月)到现在,房子没有涨价。楼上的图形显示很明显的价格增长,但是没有绝对价格。
鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-6 17:08 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
用这张图应该很容易预测出下一个买入的时机。
3 T- E: @2 k1 y6 l% M" {+ X有一点可以肯定的是:当你认为这是一个泡沫,而这个泡沫经过了5年时间和百年不遇的经济危机还没有破,那么制造这个泡沫的材料至少不是肥皂水。
, E: P) ]1 n9 F- [  t紫光 发表于 2010-7-6 15:34

; x- e$ I* @+ M& D# t. E+ ?9 V4 ^2 h4 v* {9 e( `/ ?5 p: H! M
从这张图我看不出下一个买入的时机,我只看出现在不是买入的时机,因为LISTING 还在上升,什么时候到顶不知道。另一方面,MED PRICE还在高位,尽管开始有下降趋势,但没有明显下降。所以,今年下半年的房价走势很可能下降,但能降多少不知道。
: R7 F8 U: f$ F) i$ r
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-6 17:36 | 显示全部楼层
看不出房价还要涨啊,小黄通知!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-6 17:52 | 显示全部楼层
期待牛人多多分析,我好多多学习:)
鲜花(34) 鸡蛋(5)
发表于 2010-7-6 19:43 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
9# 醉酒当歌 9 `- Y2 {- f: J+ Z  K
; M! }" K. q) y6 P
' u' c- d' r) V" [5 X
价格数据曲线扭曲调整的太厉害,房价在去年初应该是个低点,从这个图看不到
理袁律师事务所
鲜花(143) 鸡蛋(1)
发表于 2010-7-6 20:00 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
我想紫光自己也不是根据这么个图表买房的吧?
" X& Z! v& x1 s) t: w, K/ |该表格没有什么意义。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-7-6 20:27 | 显示全部楼层
紫光的论证并不严谨。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-6 21:47 | 显示全部楼层
13# catty
; W. }# b4 z7 {% T" A从右数第二个低点不就是吗?大概是09年2月左右。咳!错过了。
鲜花(70) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-6 22:07 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
不要把问题想复杂了.

6 a8 ]! @, j% {% J5 a' [
6 D! Q' j) O1 N9 x不要把问题想简单了。
鲜花(34) 鸡蛋(5)
发表于 2010-7-7 06:50 | 显示全部楼层
本帖最后由 catty 于 2010-7-7 07:52 编辑 ! K" L9 P! P, C" h: l

( y8 V% t# [  p) p1 K 16# Dajidali 4 X3 m8 u6 D  ^6 y4 y; d/ ^+ V

7 k  h2 O& k7 {, ?# z
1 g. P" I4 J/ [你能查出来Jan 08的数据吗,真实数据明显不是低点,不知如何被故意扭曲.
. ]; D1 E9 `  ]. @( v' ]另外从07年的高点到09低点,大概有20%的跌幅
1 \: ?2 |, u: j- E9 F9 ^房价现在也没有恢复到07年的水平,这个图看不出来,反倒是步步高
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2010-7-7 07:16 | 显示全部楼层
本帖最后由 紫光 于 2010-7-7 08:19 编辑 # d. ]8 `/ ?6 ^! X8 F0 i
) o' i1 }) ]8 [2 K
图上的数据完全照抄官方报告的数据。而且价格用的是SFD median selling price。所以是大大小小所有房型的一个综合考量。所以请不要臆想为我有意扭曲。
6 ^) s" i' d4 a8 ^" c5 G链接如下:http://www.ereb.com/pdf/QuarterlyStats.pdf
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2010-7-7 07:21 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 紫光 于 2010-7-7 08:23 编辑
: h2 g3 R4 W5 X; e' D% g/ {' j2 h' `& H# H- r
稍微分析一下很容易找到什么时候是买入的时机。其实也就是一句话就可以说清楚地事情。; i8 {" u1 r8 M9 J
从大势上看,我可以断言:即使再过5年,如果没有重大事件发生,比如战争,这个趋势不会有任何的改变。
大型搬家
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2010-7-7 07:33 | 显示全部楼层
我实话实说,阿尔伯塔目前的家庭平均收入过了10万,而平均房价35万左右,年收入与房价之比仅仅1:3-3.5。
/ A- m1 U  y' ]5 s# ?7 N4 S) v# W你凭什么认为这是一个泡沫?
, w/ W; |) o; s1 s2 k  R- Y" k如果你认为这是泡沫我认为只有两种可能:
5 b. @/ u5 `% l7 ~% p8 e: O2 t1、你的家庭收入没有达到平均水平;
2 j2 ~: W& Z* m3 R2、你眼里只有50、60以上的豪宅。
  `9 m! T4 I3 E6 G$ W不幸的是,打雷柏就能住豪宅的好日子已经过去了,而且在可以预见的一段时间之内不会再回来了。
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2010-7-7 07:38 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
当然,就目前存货的情况看,短线是可以等等的,除非有很好的迪欧。
鲜花(695) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-7 07:42 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
数据包括新房子吗?
鲜花(16) 鸡蛋(39)
发表于 2010-7-7 08:00 | 显示全部楼层
稍微分析一下很容易找到什么时候是买入的时机。其实也就是一句话就可以说清楚地事情。; h6 O: k( d7 ~8 ?( b% J
从大势上看,我可以断言:即使再过5年,如果没有重大事件发生,比如战争,这个趋势不会有任何的改变。7 [: _, v9 u) ]8 f: F
紫光 发表于 2010-7-7 08:21

3 e! e( g; g( e没看明白,你说的什么趋势,上升?下降?还是趋稳?
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2010-7-7 08:18 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
数据包括新房子吗?
+ p1 m7 i$ u1 z/ h9 U; p青萝 发表于 2010-7-7 08:42
% U, R! e  V! Q7 L3 S
还没有一个机构可以统计新房价格。
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2010-7-7 08:18 | 显示全部楼层
没看明白,你说的什么趋势,上升?下降?还是趋稳?
, ]3 w) v/ P- B2007 发表于 2010-7-7 09:00
& E; N" E( i2 c" C5 F1 ?
盘整上升,慢牛。
鲜花(744) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-7 09:28 | 显示全部楼层
本帖最后由 tara2006 于 2010-7-7 10:29 编辑 ! }0 r; X5 @; z( F3 l; c$ J
  F' h2 j1 N; ~7 @$ \8 S
从2007年5月后,存量小,价格低;存量大,价格高。价升量增哈。
大型搬家
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2010-7-7 09:53 | 显示全部楼层
从2007年5月后,存量小,价格低;存量大,价格高。价升量增哈。
) V- Q% o/ T( c* F9 e7 U' B9 \tara2006 发表于 2010-7-7 10:28

& B0 D6 v& X) j* R9 s) ~, [; B你好象没有把这张图看懂。
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2010-7-7 10:18 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
这个关系很容易理顺。当价格达到一个时期的顶点的时候,存货也会达到或者接近顶点。% \$ I" }0 E; t$ D) l3 }
道理很简单,因为价格好,所以卖家不断的把手里的存货list出来。但是随着存货的不断增加,最终进入买方市场,这个时候愿意降价的被卖掉,不愿意降价的可能几个月以后就退出了市场。因此这是一个存货和价格同时下滑的过程,这个过程会在存货由买方市场转为卖方市场时被终止,换句话说,当存货数量低于平均值的时候价格会开始上升,而如果一旦出现存货远远低于平均值,价格就会坐上火箭,好像2006年的情况。# c) q- F4 F  O7 `2 z7 v* ?! H
什么是存货的平均值?大概3-4个月的销售总量,5000左右。# X# d- J* T- C( r. w6 M# e  a
所以什么是最好的时机?单纯从价格因数看,并不是存货最高的时候,而且存货在下滑接近均值的时候。不过存货高的时候,选择相对多,存货低的时候选择相对少,所以各有优劣。就看怎么取舍了。总之我个人观点还是量力而行,但是千万不要指望价格会回到2006年以前。
鲜花(28) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-7 10:44 | 显示全部楼层
我实话实说,阿尔伯塔目前的家庭平均收入过了10万,而平均房价35万左右,年收入与房价之比仅仅1:3-3.5。
% P/ @1 D) U; q* Q% Q. G- X你凭什么认为这是一个泡沫?# T1 ?0 z3 w$ M% B# U
如果你认为这是泡沫我认为只有两种可能:- Z. c0 M. R4 V% @8 Z1 x
1、你的家庭收入没有达到平均水平; ...4 _" k: x1 Z5 f2 D/ A
紫光 发表于 2010-7-7 08:33

% O) ^6 g) q* |
7 _& q/ ^- e& bI CAME FROM MONTREAL. SAME THING! TOTALLY AGREE!
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