加国牛皮整理楼市新移民持币待购

get8686 · 发表于 2010-5-31 07:13

加拿大4月份房产销售成交量数据虽然比前月有所下滑，但幅度相当有限;成交价格的平均涨幅也有所回落，但绝对价位仍然相当坚挺。显然对于持币待购者而言，目前方向暧昧的牛皮整理市道并非很好的入场时机。要么等待上升趋势的再次明显化，要么等待一个痛快的调整段的来临，这样才能提高他们的投资胜算。
持币者的等待还有一个更重要的原因，那就是等待加拿大地产新政对市场充分发挥效力。4月19日正式实行的新房贷政策，迄今出台已经超过一个月了，时间不长，因此它的效力仍然处在观察期。无论是待购者、待售者还是房产经纪或者其他关联者，都在用自己的经验和逻辑对这项政策进行分析和揣度，因此某种意义上说现在也是一个微妙的博弈期，多空角力正进入一个新阶段，胜负远未见分晓。

无论如何，地产新政在业界的震慑力仍不容小觑，且并没有因时间推移而丧失公众的关注度，因为更多的投资者在观察并随时可能做出决策，更因为政府还有一系列的后续政策，比如合并税，比如加息，因此地产新政是承前启后的一项重要举措，更能因其后的叠加效应而发挥巨大威力。
根据以往种种历史经验，由政府主导的新调控政策，十之八九会使市场先行者得利，而同时阻挡后来者的前进步伐，换言之就是先知先觉者巩固战果，后知后觉者沦为真正的买单角色，加剧所谓的贫富分化。那么对如此意义重大加拿大地产新政而言，是否也可能产生类似的效应呢?

评论人士指加速贫富差距

供职于某大金融机构的加拿大政经评论人士曾先生日前在接受采访时表示，几乎可以确定地产新政又会像此前由各国政府主导的若干个调控政策一样，使一小部分人真正获利，而大部分人实际利益受损。
“这次加拿大政府对地产市场的姿态和动作，使我个人越来越感觉到很类似于中国那样的宏观调控，也就是一刀切的政策，其实是不太科学的。这样对于那些比如说刚筹了些钱考虑购置房产、经济条件又不是很宽裕的家庭或新移民而言颇有点雪上加霜的效果。”
当然政策从来没有完整无暇的，但曾先生认为这种影响面重大的政策，至少应该顾及到购房者的资产状况、购置房产单价区间，以及根据不同地区特点进行微调或个性化处理，而不是一二三这样规定几条就万事大吉了。

“西方社会的一大特点，应该是小政府、大市场，这才是市场经济的真正精神。但很明显加拿大政府在地产市场上的作为显示‘大政府’的色彩很浓厚，比如新政一刀切的特色，又比如强迫MLS开放的推出，姑不去看后果如何，本身强力干涉的色彩就很浓厚。”

他进一步分析指出，由此带来的后果也可以借鉴中国的系列过往政策，那就是趋向于富的越富、两极分化的结果。“真正有资本、有实力、有胆魄的人是挡不住的，被挡住的都是那些战战兢兢或者实力不济的人，特别是普通小老百姓，他们本来就瞻前顾后、信心不足，很容易就被条款吓倒的。”
他认为从这一点上说，监管方给市场参与者一个不太符合市场经济精神的暗示。使后来者门槛提高，其实不利于公平竞争，反而巩固了此前优势者的地位，因为新政本身能起到就是放大优势和劣势的作用，对此可以拭目以待。
加拿大皇家银行(Royal Bank)、多伦多道明银行(TD Bank)、满地可银行(Bank of Montreal)和国家银行(National Bank Financial)四家银行20日先后宣布，降低五年期房贷利率，这也是加国商业银行本月之内第二次降低房贷利率。皇家银行等公布的五年期房贷利率将下降0.11厘，至5.99厘，新利率标准从21日起生效。业界预期加拿大其他商业银行很快会跟进调降房贷利率。
从此前两次调升按揭利率到本月两次调降利率，显得房贷金融政策缺乏一致性，难免给人一种莫衷一是的感觉。曾先生认为这会在一定程度上使政府的调控意图模糊化以及商业银行与政府步调不一致的感觉，对市场参与者而言负面因素居多。

新移民持币待购踌躇不前
新移民唐先生来加三年，至今仍是持币待购者。他感叹去年以来大多区房价的走势每每超出他的预期，使他犹犹豫豫不敢入市，回过头来却还是错失良机。“从主观意愿上说也确实希望能有个强有力的政策，最好使房价跌到去年低点附近，这样自己买房心理也比较平衡。当然这种可能性自己也知道是很小的，只是一种希望。”

他认为地产新政给普通购房者一种最直观的感觉就是现在入市得不偿失，这样使自己观望心理更浓厚，更不敢贸然入市了。“但我感觉房价调整空间很小，因此现在处于矛盾状态，只能用对房价下跌的希望来自我安慰。”他认为其实政府也有自我安慰的意思，表明态度的意味肯定大于其实际效力。这样做当然会抑制投机资金的入市热情，但并不等于房价会应声下跌，那还是由供需关系决定的，政策外力只能在短期内有限度地改变市场方向。
“所以我的心理感觉房价总体还是从年初涨到年末，如果没有太大的外力干扰的话。此外我还有一个担心，就是怕越调控越涨，毕竟有很多人在场外焦急等待，那么房价可能的调整会成为他们入市的信号，反而释放需求，从而再次推高价格。”
市场迎来其里程碑阶段
任何一个年收入不低于100,000美元，同时付得起10%首付的家庭都不可能在7月份购买一套价值超过410,000美元的公寓，或者一栋价值大于450,000美元的独立屋。

综合来看，3月底时拿到的最新数据显示，普通的GTA公寓的价格在420,097美元，普通新楼的价格在490,395美元。潜在的购房者在二手市场上也找不到安慰。根据MLS的数据显示，4月份的平均房价是437,087美元，而未来的几个月也不能指望情况有所好转。伴随着市场普遍对利率提升的预测，而在卖方市场的情况下房价仍然在一路走高，再加上其他的因素，如统一销售税的征收、开发费用、土地和建设费用的上升都要求一个能够按揭买房的家庭要获得更高的家庭收入。

那么，这样的情况意味着什么呢?人们是如何被剥夺了拥有自己居所的权利?媒体的头条新闻告诉我们利息率仍然处于历史低点。我们仍然可以拿到2%或者更低的利率可变抵押贷款。即使是5年固定利率抵押贷款也要比官方的利率低很多。
4月19日按揭新政需要买家更高的家庭收入才能获得贷款
4月19日见证了发生的一切。就在这一天，联邦财政部长对加拿大按揭及房屋公司的按揭保险计划的新政策生效了。

这个想法是为了阻止当利率开始上升的时候地产市场的全面崩溃，2月份时，当夫莱厄蒂巡宣布这个新政策时这样表述。
他是想要确保当人们以1.75%至4.5%之间的利率来借贷的时候，如果利率猛增至6%或者以上，人们仍然有能力来偿还。这个国家最不想看到的事情就是在房贷支付的过程中发生大规模的取消抵押品赎回权和违约事件。

任何低于20%首付的购房行为都需要有保障的按揭借贷行为。加拿大按揭及房屋公司和一些私企提供了此类保险。保险金额是本金的2.4%，并且与按揭贷款的面值锁定。比如，你如果借款200,000美元，加上保险，你实际上贷款204,800美元。
你必须符合一定的标准才能购买按揭保险。计算一下你需要借贷的数额，附上按揭保险，计算出在某一定时期内需要偿还的数额，然后加上税，提醒一下，如果是公寓，月维修费则减半。如果最终的币值是你家庭总收入的30%或者少于30%，而且你有一个好的信用记录，同时可以证明你的收入足够应付定期支付，你才可能拿到贷款保险，但是，如果币值超过了你家庭总收入的30%，你就不用考虑了。

在4月19日，新的规定称，想要获得加拿大按揭及房屋公司保险贷款的条件之一是在贷款开始的时候就是5年期的利息率。如果购房者符合这个条件，他们可以选择更低的浮动利率或者获得比官方5年期利率更低的打折，然后基于此来偿还。

40万的房子 10%收入家庭收入必须达到9.6万才能贷到款
为了便于理解，我们举个例子，在5月7日，加拿大帝国商业银行(Canadian Imperial Bank of Commerce)的固定利率是6.25%，折现率是在4.5%和4.8%之间，而且仍然可以得到低如1.75%的浮动利率。

我向在于人村(Unionville)的罗伯茨集团工作的波拉•罗伯茨(Paula Roberts)打听此事。究竟什么样的家庭收入才能够资格为一套价值410，000美元的公寓或者一栋价值为450，000美元的独立屋向加拿大按揭及房屋公司申请按揭贷款?前提是如果购买者可支付10%的首付而此按揭贷款的年限是25年。

我们可以用今天的6.25%的5年期固定利率来计算。每月要交的税是350美元，而如果是独立屋，这个费用是减半的。

在两种情况下所得出的结果是一样的。你的家庭收入必须达到960，00美元才能符合条件。而且，前提条件必须是你可以支付一套公寓的41，000美元的现金首付或者是价值为45,000美元的独立屋的首付。我这里用的价格是3月底的平均价格。
“这对5年期固定利率的合格申请者来说是很有意思的。” 罗伯茨说。“举个例子，如果今天的利率是4.5%，同时有折现率，你可能就只需要800，00美元的家庭收入就可以符合条件。”
较长期的分期付款可以削减月还款额，但是，这种情况很快就会被正在增加的利率和房价所改变。
“问题在于家庭收入没有与上升的房价保持同步的增长。”鲍里斯•布兹(BorisBozic)美锐金融(Merix Financial)的总裁，他这样说。
“在GTA市场上，对于一个家庭总收入低于100，000美元的家庭，购买力是主要的问题。”

yuz967 · 发表于 2010-5-31 10:53

kankan

deepbluesea · 发表于 2010-5-31 19:54

真贵呀

flyingpig · 发表于 2010-5-31 20:48

有些道理

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