加国楼市冷却信号：挂牌量持续上升 4月升12%

get8686

加拿大房地产协会(Canadian Real Estate Association)周一公布的数据显示，加拿大4月份房地产市场仍旧红火。然而和第一季度相比，4月的市场出现了冷却的迹象。大多数业内专家都认为，在未来的几个月里，本国的房地产市场会出现降温，但是对降温的幅度却意见不一。

4 ^9 b; ^' }' N# p' R2 G* f; {过去8个月来最小的增幅

: A7 x: d* G5 P# R( N2010年4月份，加拿大平均房价较去年同期高12.2%，但逊于前8个月的记录。
& H: ?+ S* c5 ?$ f: V, N
5 K& [2 J6 d4 V) j# c6 f与前一月相比，经季节调整后的房屋销售活动下滑2.6%，较2009年12月销售达顶峰时的水平低6.8个百分点，其中一半多原因要归咎于卑诗省。安省和魁北克省仍保持在接近记录的水平。
& f5 t: B: F0 {  p
' T. O, i3 L% d# b( O4月份，加拿大MLS系统(Multiple Listings Service)上登记售出的房屋共计52,042套，仅稍差于2007年4月份的销量，较2009年同期水平高20%。
, G) `2 T) f# w% k; K0 A5 ~+ `( J9 h
% D# O. Z- q: G3 R$ v8 M9 ~报告指出，四月份销量较三月有所下滑的原因主要归咎于BC省，而安省和魁省的成交量略有下滑，但是仍保持在接近记录的水平。其他地区：萨省、纽芬兰、新布伦瑞克省的销量和房屋上市量(new listings)皆有所下滑;新斯科舍(Nova Scotia)省的销量下滑，但是上市量有所上升。
: U7 q& z7 B  P% D
当月，MLS系统新挂牌销售的房屋为99,901套，较去年同期多0.6%。4月30日，MLS系统上待售房屋共计236,397套，比去年同期少1.9%。目前的房屋储量水平为4.5个月。所谓房屋储量水平是指按目前的销售速度，待售房屋全部卖出去所需的时间。

挂牌量持续上升 房地产市场冷却信号

# C( G7 T, @1 Q" F8 G! BCREA公布了四月份全国房地产数据后，该协会首席经济学家克伦普(Gregory Klump)指出，本地房屋销量未见继续走高，但是挂牌量持续上升，这是房地产市场即将冷却的信号。在未来的几个月里，走高的存货量(higher inventory levels)、走高的利率、更紧的按揭条例，以及即将实施的合并税(HST)将给本国两大房地产市场安省和BC省降温。
+ a* U7 u, B1 q. Z. y
克伦普又表示，在未来两个月内(即7月1日HST正式实施之前)，本国的房地产市场还将维持增长之势，销量和房价和去年同比皆呈上涨。多数业内专家都认为，过了7月以后市场将出现真正意义上的冷却。

4 p& b* r. Y/ U$ j: H大多楼市强劲 创下新纪录 4月住宅成交量增34% 价格升13%

多伦多地产局5月5日的报告显示，大多伦多房地产市场需求量依然强劲。大多伦多地区民众购房热忱高涨。4月的成交量和待售量均创下新纪录
2 g. n# G2 P7 y" ~. `
9 e4 R' ]; V) A! S, f
6 G! d) s; |1 [: ^1 C1 V
- I# ^- i# Z6 c. m& Q8 z多伦多地产局5月5日的报告显示，4月交易比去年同期增长34%
地产局5月5日的数据指出，经过MLS系统，四月大多伦多地区二手房市场共完成10,898项交易，比去年同期增长34%。

! d' W& W& c  K/ k4 D# `但新挂牌上市待售量的房子年比也增加了59% ， 有20，683套房子新挂牌。
5 `" U7 q! ^+ U8 \- k% }
大温楼市续火红 4月住宅成交增18% 连续2个月独立屋达到100万

+ F$ D; x2 Y, Q# I7 a& J" a, j, E
6 t- `; h& U: _
0 @" V: S9 t* E( |+ D4 c4 V大温地产局发表统计指出，今年4月的楼市持续火热，总共有3,512个住宅单位成交，比去年4月的成交量增加18%，新放盘数量亦大幅增至7,648个单位，比去年4月暴增65%。
2 S' v' @, X3 U4 \
报告显示，今年4月份的成交量是史上第5高，比去年4月增加18%，比2008年4月增加9%，比2007年同期增加3.7%，比今年3月分的成交量亦高出12%。

3 l- a& u+ z. H% E8 C温哥华都会区在4月份总共有15,901个住宅单位(包括新挂牌及已挂牌单位)挂牌待售，比3月增加17%，比去年4月增加11%。

大温地产局总裁Jake Moldowan表示，数字显示今年春季的楼市交易畅旺，买、卖双方都非常积极。他认为由于新挂牌单位大增，买家有更多选择，市场正朝平衡方向发展。
, B" B3 N4 f) @7 S( S
9 ]: }  _3 d: Z+ w9 M( Q* x在成交价格方面，4月份独立屋的基準价是818,403元，比一年前同期升21%，继今年3月之后，4月份的独立屋平均价格连续第2个月达到100万元。

大多地区Condo市场火爆
2 `) F. F4 G) {/ X; z
: y/ O7 U" q/ k据本地建筑业及土地发展协会(BILD)公布的数据，今年四月大多伦多地区共有3,196间新屋及豪华Condo单位售出，较去年同期高出64个百分点。报告指出，Condo市场的火爆是四月份销量走高的主要原因;相比之下，去年同期则是独立屋、半独立屋、镇屋的销售较佳。

% Y% d! n2 R; _" d5 u4 w% s0 B本地豪华Condo单位价格，较去年同期上升25,108元(6.3%);新建的矮层楼房(独立屋、半独立屋、镇屋)的价格则上升49,686元(11.3%)，这主要由于矮层楼房的供求不平衡，以及包括政府徵收的税项及费用等建屋的成本上涨所致。
7 X1 `* a8 g9 ^$ W8 \! h
报告还显示，本地新屋销售较去年经济衰退的同期高出达到163%，比前年经济衰退前则高出了33个百分点。

) O1 k3 T2 y+ ^" P' Y& J4 Y

& V3 ~: P, i, e3 \0 m" u! i: KGTA地区四月新屋销售和房价简表(来源：RealNet)
5 U) p: m. _# }3 {
  g7 C0 M6 a* [/ v+ F
HWY 7 & Warden 近年房地產發展迅速。(資料圖片)
7 ~: H" v+ \$ `! s+ cCondo销售创首季新高 成交量6倍去年

8 {$ \2 U* @7 X6 _( a7 p: Q根据Condo市场研究公司Urbanation Inc.公布多伦多地区Condo市场的最新数据，今年首季的新Condo单位销售数字创下歷来首季的最高纪录。
$ w& U, G: h" f+ @, b
大多伦多地区今年首季共有5,415新单位售出，销售量虽然比上一季（2009年第四季度）的6,296个单位为低，但仍然是歷来的一年里首季的最高纪录，更比起去年受经济衰煺影响的同期，高出近乎6倍之多。

1 v5 r5 y' h/ D$ Y! q售出5415新单位稍逊上季
3 P' T9 i+ l( g  S
1 {9 d7 T: k6 ^! q! H' T% b至于成交的新单位每平方呎的平均售价，也由去年第四季的418元，上升至今年首季的443元。而未成交的单位，每平方呎的平均售价则为509元。
; L; K3 A( ~' Z; b9 C
7 c+ R1 m2 P3 H5 o3 Z' k  [; g这项数据也显示，今年首季共有近4,000个单位投入兴建，这相等于之前9个月的单位兴建的总和，是大多伦多地区楼市市道稳健的鼓舞迹象。

% Z0 l' k; |( r3 v- z% c另外，在二手单位买卖方面，今年首季的表现也持续强劲，共有4,290个单位易手，比去年同期的2,225个单位，高出近1倍。
7 ^- [% P0 a5 Y7 u
( l3 [2 y  y) W7 j0 c6 ]2 T7 C. j; [至于二手单位价格的升幅也强劲，由上季的平均28万元，升至今年首季的平均33.1万元。而单位的放盘数字也创下纪录，而且迅速易手，平均只需22天。

专家警告“非理性繁荣”
+ D% g8 Z- J1 F3 ~; {* M& A- `
+ S; K0 T& X+ fUrbanation Inc.的副总裁、报告的撰稿人之一迈尔斯(Ben Myers)表示，本地放盘数字增加可能受多种因素的影响，包括包括利率将可能回升、新的房屋按揭措施，以及关于合并税(HST)实施等。其次的因素则是很多于去年已欲卖屋的业主，等到今年才放盘。
# }7 Z# w3 X! J/ l6 G2 O4 e
/ h' Q' ]7 n/ @: w1 f8 G迈尔斯表示，大多数本地的房地产开发商都能够在08年至09年的经济衰退中保持定价。不过，他们现在可能对市场前景过于乐观，不仅急于提价，而且往市场内投入过量的（too much supply）新房，这可能损害市场。

从现有的数据来看，仅仅第一季度本地就有17座新Condo开工，而第二季度则至少会有30座跟进。如果建筑商兴建了多过市场能够承受的Condo楼，则之前供大于求的现象将再次出现。

6 m0 k% d! q/ i) B迈尔斯还提醒，地产投资者的身影已再次出现在市场中，很多人一次购买多个单元。

CMHC增加按揭保险赔偿储备
. v5 v7 [/ `8 J9 |1 j6 g6 s
& n7 b$ l' H' U+ O7 I据加拿大按揭及房屋公司(CMHC)上周发表的报告，该机构将按揭保险赔偿储备金增加了6亿元至12.8亿元，这意味着本国可能出现业主“断供”率上升之趋势。据悉，CMHC是联邦下属的房地产管理机构，而当业主付不起按揭款时，银行将向CMHC追讨赔偿。
' W  `% i. [* O, O7 k' K
报告的撰写人、CMHC总裁金斯利(Karen Kinsley)表示，CMHC增加按揭保险赔偿储备金额主要由于之前经济衰退的影响。该机构在决定按揭保险赔偿储备金额时。会考虑包括本国失业率等因素，例如当失业率增1%时，赔偿储备金额便要增1.5亿元。从本国陷入经济衰退开始，CMHC已增加人手应付业主付不起按揭及缴付保赔偿金的工作。
: B" m! B1 y& v, M+ [7 L
不过，CMHC的保险贷款利率仍然维持于历史性低点

) e, Z* d% }& e1 ZTD银行: 明年料跌2.7%  今年升9％
0 `" z' [5 b# e% b: w: w! T
2 k# I8 o+ _, M/ ]) @

8 f, ?- H6 J0 g1 C% i0 ?) u7 R道明银行本月初表示，维持加国楼价今年全年上升9%的预测，但由于住宅供应较先前预测多，所以要把明年全国楼价的预测，从上升1.6%，调整为跌2.7%。

道银维持2010年楼市预测，即全年约47.5万宗成交，平均售价35万元，较去年上升9%。
& b+ r6 O; o2 @- |9 u) J( o0 b
8 `# w0 w0 ~" D* |但道银经济分析员Pascal Gauthier指，今年楼市表面荣景，掩盖了今年楼市因素的转变，「虽然我们仍然预期上半年成交量(宗数)及成交价强劲，下半年将会冷却;但我们现在预期上下半年差别将会较(先前预测)更大」。
3 v( D/ p% b3 q8 M" |- `
新放盘及新屋动工量太多 安省和卑诗跌3%及3.4%
. ~; d" p; L- y4 f! r) B) `) U
Gauthier指出，虽然加人的收入及就业情况似乎迅速从衰煺中復苏过来，但新放盘住宅数量及新屋动工量之多，都令道银感到意外。因此，把明年经通胀调整后的成交价预测，从塬先较今年升1.6%，大幅向下修订为下跌2.7%。
5 X7 e% S9 }# _5 e) j
& t, Q" G) X4 h; T道银估计，加国两大华人聚居省份──安省和卑诗省，明年楼价跌幅将会是全国最大，分别会跌3%及3.4%。
9 |) m9 v+ H" i2 p
道银指出，主要塬因是该两省居民赶在7月1日合併税生效前置业，以避免置业税务成本上升;而这将导致两省今年上半年楼市炽热，但下半年住宅成交加速冷却，为明年楼价跌幅冠全国埋下伏笔。
4 q' ~2 m+ w0 f6 Y: c
# n. q: @- [, B, p' J7月推HST税　安省卑诗楼市料速冷却
# h; Z! K' p3 J. |9 ?
Gauthier认为，由于供应较先前预料更强劲，明年全国楼市的平衡将有转变，较为对买家有利，楼价也会有温和下跌。

& k0 C7 M  E4 l/ V3 J  ~* R道银的最新楼市预测较加拿大地产商会稍为悲观。后者预测，明年全国楼价将跌1.5%，因为市场上将出现更多供应，而这两年的楼价上升，也迫使一些首次置业人士离开市场。

+ r/ b# C/ K6 S$ o' S但加国主要物业服务公司Brookfield Real 行政总裁Phil Soper周二在股东年会上说，地产商会预测或已过时;楼市明年将显着放缓。该公司拥有地产代理商皇家地产。

2 ~  D! {3 B. O& H7 j* B* \- FSoper说：「地产商会可能太保守，但方向是正确的，加国置业能力正在被侵蚀，楼价和按揭利率上升将很快驱使人们离开市场。」

yuz967

thanks