加拿大和中国的房产政策组合拳会压垮市场吗？

get8686

中国的房产政策组合拳
' t+ Q- P6 O2 p( X0 v3 [# f
19日本周一，中国股市出现了罕有的暴跌，横盘了三个月的稳定状态在地产组合拳的冲击下变得一败涂地。而同时也出现了美国高盛的欺诈门，推动美国金融股终止了连续三个月的大涨。

政策组合拳究竟有多大能量，会不会就此扭转市场的方向，而终结过去一年的牛市呢?

笔者的观点比较明确，就是政策调控会暂时改变平衡，或者暂时扭转方向，但是长期的趋势是取决于基本面，取决于大环境，所以要回答上面的问题，需要从根源去探讨。

中国的地产组合拳不可谓不强大，二套房贷50%，停止三套房贷，这就一下子把炒房的力量削弱了一大半，而中国大中城市飙升的房价，究其原因就是政府，开发商已及投机者合理的作用。遏制了投机者，多少能够控制房价的疯牛走势。

对于政府和开发商的关系，其实谙熟中国官场的同胞们都明白这是一个利益链上面的蚂蚱，而政策制定者正是游戏的参与者，自然政策的偏向就不是为了所谓的“百姓”，而是为了当权者的利益所服务了。在这个集权的制度下，我们看到地方政府放出的“地王”，和中央政府不断下发的控制地产开发过热的文件，成了鲜明对比。
( r5 {* t( k6 t# J6 P0 x: ]  ~) f5 B
加拿大的房产政策组合拳
+ E) W; I( o9 W6 }
那么推动加拿大（多伦多，温哥华等）房价的因素究竟又是什么?是不是也有政府和开发商的勾结?是不是也有炒房大军的推波助澜?是不是想中国大城市一样出现了买不起房的现象?我们逐个问题来探讨。

  r0 B, q4 I3 y* g多伦多，温哥华等房地产市场和国内大中城市房地产市场有以下共同点：
3 |6 K1 Y4 I  ?9 ]
% E3 z4 ^! e7 Z5 j. z8 C第一是城市的扩张。多伦多，温哥华的扩张来源于移民政策的稳定，已经经济、政治、生活环境的优异，吸引着发达国家和发展中国家的大量移民涌向这个多元文化的城市。国内的城市发展源于农村人口的城镇化，已经城市化进程中小城镇向大城市集中，而大城市向省会、首都集中的趋势。人口的集中，势必推动消费，价格的上升，而市场的活跃，也能带动以房产为首的生活资料的价格上涨。这就是长期的房价上升的源动力。

第二是经济复苏，或者未来的持续发展。经济的复苏来源于经济危机过后宽松的货币政策，以及政府担保的借贷提供的资金支持。这些暂时的措施都是为了让市场恢复自我的造血功能，从而形成一个良性循环。而从过去一年的变化来看，造血功能已经能够独立存在，那么政策的推出只是相当于给1岁的小孩子断奶而已，并不会影响他的成长。
: c4 `3 p9 Y( _- ?1 B1 t4 n8 o7 s
3 U0 S) N3 o: F4 \" L# b' g, o' D第三是通货膨胀带来的资产增值。通货膨胀存在于各种社会已经很久了，而对于发展生产，通货膨胀是一个必须的工具。在这个大环境下，资产的价格只要不出现大幅的变动，一定会维持一个相对稳定的速度向上攀升。作为多伦多的房地产市场来说，过去的60年的统计数据告诉我们，年平均增长6%是一个合理的上升速度。换句话说，三年20%的涨幅并不是泡沫，而只是简单地反映了市场的正常变化而已。

那么加拿大的政策组合拳又会对我们的市场有多大影响呢?
- Q4 Z8 p* l) N
首先，我们的政策调整很明显地只能算是微调，包括了收紧对出租房的借贷，收紧了低首付买房的要求。这一部分买家在市场上只能算是“少数民族”，而对于占人口大部分比例的收入宽裕，或者说有积蓄用以提供首付的购房者，基本不会有什么影响。唯一可能真正影响的，就是慢慢会攀升的利率。而利率的变化在过去十年里已经有过上上下下的洗礼，而这些并没有给市场带来拐点，或者永久的伤害，毕竟利率变化只是市场价格变化的一部分，而并没有改变供求关系的根本。
' |0 D. t4 z; ?8 f; V: {/ G  ?
* ?0 g8 ^6 Z( U: R* B& C所以说，在即将到来的政策变化下面，其实并没有太多需要担心的。我们其实更加害怕的，应该是市场成了脱缰的野马，一路狂涨，而狂涨之后的调整才是最惨痛的。现时有政策帮助让市场冷却，恢复到正常的变化范围内，对市场的平稳，还有未来的发展都能打下基础。
. [0 y) a% M% B: g
4 G4 f6 ?2 }0 e, L+ ~笔者担心的，其实并不是加拿大的政策组合拳，而是国内已经狂热得不合理的房价泡沫，当终有一天破灭，那将给我们在国内的亲朋好友带来多大的冲击。

$ r+ z. F: X" ?3 P  c
（新闻来源：加拿大家园网）

yuz967

for sure