固定还是浮动? 让数据告诉您答案（ZT）

郭森房贷 · 发表于 2010-4-5 11:46

本帖最后由郭森房贷于 2010-4-5 11:48 编辑

Variable or Fixed? With all the fear mongering going on in the press lately and with banks URGING clients to lock in, can the truth REALLY be told? Check out the attached comparison, no bank branch is going to take the time to show clients this!

I took a mortgage of $250k at P-40 and compared it to the previous 5 year rate of 3.69%. With the increase last week, this comparison is now EVEN BETTER!
I factored in 25BPS increase every quarter for 12 quarters (which means a 300 BPS increase in prime over the next 36 months). THIS IS A VERY AGGRESSIVE FORECAST – as prime would be 5.25%
I chose to make the payments the same (take the P-40 product, but pay the 3.69% rate), 25 Year Amortization.

Result:
Assumption - The variable product is still marginally better with net savings of $309.53 – even with a 300 BPS increase in prime! (highly unlikely to happen)

***由于附件大小超过论坛限制，如果有人需要该比较图，我可以EMAIL给您。***

timeout · 发表于 2010-4-5 13:41

hi, Mr. Guo
could you email it to me, my email address is fatbeef@gmail.com

Thanks a lot.

牛肉粉丝 · 发表于 2010-4-5 16:34

what if the rate increase more than 300bps in 36 months? this happened before.

小黄 · 发表于 2010-4-5 16:48

what if the rate increase more than 300bps in 36 months? this happened before./ {7 B0 D k3 B# F+ Q( C
牛肉粉丝发表于 2010-4-5 17:34

会导致总理给央行行长施压，让他降下来。

特北京 · 发表于 2010-4-5 17:13

Must resist.

八十年环游地球 · 发表于 2010-4-5 19:17

我决定赌一把Variable。

AASTAR · 发表于 2010-4-5 20:02

我决定赌一把Variable。
2 K+ o& D+ S' H八十年环游地球发表于 2010-4-5 20:17

me too.

特北京 · 发表于 2010-4-5 20:22

我还是打算走保守路线：买房也是投资的一部分，总觉得如果走了variable，相当于offset了很多high risk, high return的投资。

homesweethome · 发表于 2010-4-5 21:16

Hi Samson,

Could you please forward one copy to me? thanks a lot.

My email address lynnque18@hotmail.com

小黄 · 发表于 2010-4-5 21:48

我还是打算走保守路线：买房也是投资的一部分，总觉得如果走了variable，相当于offset了很多high risk, high return的投资。 V3 d+ X3 N6 J5 d
特北京发表于 2010-4-5 21:22

variable = 保守
fixed = 激进

卢晓竹 · 发表于 2010-4-5 22:25

请问是否可email我一份: poontree2002@gmail.com。
非常谢谢！

俺们那旮 · 发表于 2010-4-6 08:04

1# 郭森房贷

请发给我一份：bioking@gmail.com

HIDEdmonton · 发表于 2010-4-6 08:23

please send me a copy hidexenonedmonton@Hotmail.com

thanks

OOPP · 发表于 2010-4-6 10:01

本帖最后由 OOPP 于 2010-4-6 11:05 编辑

我听小黄的。尽管其人比较黄。{:2_78:}

再说：谁能算得过银行？

衣食住行 · 发表于 2010-4-6 12:49

保守些较好。

funny1111 · 发表于 2010-4-6 16:21

please send me a copy mjeffshi@gmail.com
thanks

shcoconut · 发表于 2010-4-6 17:35

我也想要,请发份到selina.cy@live.com,谢谢

salamanca · 发表于 2010-4-6 18:35

能给我发一份吗?谢谢!daphne.m.chen@gmail.com

sunny娃娃 · 发表于 2010-4-6 19:17

please send me a copy: hy718@hotmail.com thank you!

荠荠菜 · 发表于 2010-4-6 19:28

银行就喜欢大家都选FIXED，他们就直接去数钱了。而大多数人也确实都去FIX了。所以，我认为VARIABLE好。

maomaomao · 发表于 2010-4-6 22:00

I would like have a copy,please email to me :yangqingluo@hotmail.com
thanks

郭森房贷 · 发表于 2010-4-7 08:16

please send me a copy hidexenonedmonton@Hotmail.com
1 s! U4 w; w: o k H
. q; `' v- X4 R. c( `$ |. @thanks
+ b A6 A& Y7 `HIDEdmonton 发表于 2010-4-6 08:23

HIDEdmonton 朋友，我给您的邮件被退回，请短信确认邮件地址！

其他要求附件的朋友应该已经都收到比较图了。

ym615 · 发表于 2010-4-7 11:47

同事：一个聪明的人，给的理由：
1. variable rate 是银行间由于竞争激烈推出的，是不得已的，即银行认为这个赚的比fixed少。
2. fixed rate 的是银行的精算师综合各种因素，风险控制，并且留出余量让银行多挣少赔，所以只要不出意外，银行一定赚。
3.prime 即使会涨也是缓涨，涨的慢，variable就赚的多。

小黄 · 发表于 2010-4-7 12:11

同事：一个聪明的人，给的理由：
% b/ H# r" X: u1. variable rate 是银行间由于竞争激烈推出的，是不得已的，即银行认为这个赚的比fixed少。% M0 x0 g5 F9 b. }6 i- I
2. fixed rate 的是银行的精算师综合各种因素，风险控制，并且留出余量让银行多挣少赔 ...
9 P: N3 y% f4 aym615 发表于 2010-4-7 12:47

No. 1 is wrong. I will explain after work.

小黄 · 发表于 2010-4-7 18:17

说浮动优惠是竞争激烈造成的，并没有道理。如果有竞争，浮动和锁定都有竞争。如果是价格同盟，浮动和锁定都是同盟。

我认为有2个主要原因：

1）银行的业务和业主借按揭的模式有本质不同。银行杠杆大，所以要充分对冲央行升息的风险。浮动贷款，银行是吃固定差价。就算赚的少也是细水长流。而锁定贷款，银行必须保留足够的缓冲，否则一个小概率的大升息，让银行破产，就还不如细水长流了。锁定利率的高昂成本，主要是给银行的杠杆去买保险了。

2）利用人们的羊群心理。吓一吓，就有钱赚。好比布什吓唬米国人，伊拉克有生化核武，就有人支撑他打仗。基督教吓唬说，不信主遭报应，就有人信教，甘心交十一税。奥巴马吓唬说不救通用，大家都没工作，也是如出一辙。银行嘛先透透风，说央行要加息。就算届时没加，恐怕你也起诉不了谁，对吧？而且多数人数学不好，央行加了0.25%也可能自以为得计。

hycao · 发表于 2010-4-7 22:07

I need one copy,thanks ! cao_hy@hotmail.com

jeremy · 发表于 2010-4-8 12:48

同事：一个聪明的人，给的理由：, g1 E3 S0 |- I* W7 g: e; t& n
1. variable rate 是银行间由于竞争激烈推出的，是不得已的，即银行认为这个赚的比fixed少。5 Q. ?/ I4 D: p, M$ c
2. fixed rate 的是银行的精算师综合各种因素，风险控制，并且留出余量让银行多挣少赔 ...
& {0 p6 V' m) d* W. {ym615 发表于 2010-4-7 12:47

10几年来，买过房子，换过房子，我永远用的浮动+OPEN，省大了。目前的问题是浮动的好，浮动+OPEN很黑。

单从POSTED利率数据看，50年以来， 88%的时间(天数) 浮动优于五年固定，82% 的时间浮动优于三年固定。如果你计划25年的贷款，你赌哪个？

从两个利率的赔赚多少看(赔赚多少=两条曲线所夹的面积=差价X时间，浮动>固定利率时面积为负即赔钱；反之为正即赚钱。面积大小即相对赔赚量)，50年以来，浮动100% 赚过五年固定。目测看与二年,三年固定基本持平。会积分的同学算算，看看平衡点在那里。五年固定就不用算了，肯定赔。

如果我现在再买房子，还用浮动，尽管不OPEN。

wwwww · 发表于 2010-4-8 13:52

想要一份，谢谢。
davesong123@yahoo.ca

timeout · 发表于 2010-4-8 16:07

HIDEdmonton 朋友，我给您的邮件被退回，请短信确认邮件地址！
7 a/ Z) _# R4 W9 E/ t) I( l
9 c* e0 ~1 p9 s+ o; U其他要求附件的朋友应该已经都收到比较图了。
- c, L& W% x. M) p) R2 J# O郭森房贷发表于 2010-4-7 09:16

yep i got it, thx a lot.

sunshoudong · 发表于 2010-4-9 14:56

could you give me one,thx. shoudongsun@live.com

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