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请教高人:CIBC Mortgage Cash Back Offer是不是很好?

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发表于 2010-3-3 15:59 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
刚刚打电话给CIBC问 cash back offer的详情,大致如下:
" L6 t, I+ k; ~- I: A
" W- C8 g, G, a0 ~1。三年固定利率3.3%, cash back 2%;& |+ F$ j  K. C6 r8 q
2。五年固定利率3.99%, cash back 2%.
" S- k2 A+ d+ t* J6 T+ ^3 l: e6 f1 W3。按照银行网站,五年固定利率5.39%, cash back 5%
9 ?. i( B- w0 N
, j5 J( B) p9 n另,做mortgage transfer, 而不是refinance, 银行可以支付lawyer's fee。
, y9 i. B6 M+ x  _- A4 ]感觉选择3最值。各位高人有何高见?
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 楼主| 发表于 2010-3-3 16:11 | 显示全部楼层
本帖最后由 caifan 于 2010-3-3 16:16 编辑
- V0 ?! }% j( G+ u
/ \: k" F0 j) icibc的人好像是这么给我推算的:; A( \7 `3 t+ T( g# ^5 d

) I7 E6 P2 z/ m" ?2%现金返还三年期,相当于每年2/3=0.67%的折扣,3.3-0.67=实际利率2.63%
4 |9 e7 [( u7 n$ z. w, |2%现金返还五年期,相当于每年2/5=0.4%的折扣,3.99-0.4=实际利率3.59%3 v# W: G1 @. A6 o& h. g

3 H( q; i$ j8 s. u按他的算法,5%现金返还五年期,相当于每年5/5=1%的折扣,5.39-1=实际利率4.39%,不是特别好。
% a) a& a5 b/ P. o# T+ {7 S8 z4 Q, ?- h- L# i+ |' ]7 H
我觉得他的算法不精确,好像是假定你会把cash back花掉。如果把cash back马上用于还贷,整个的贷款额就降低了,所以cash back越高越好。
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发表于 2010-3-4 10:30 | 显示全部楼层
Let's say a customer wants to transfer $400,000 mortgage to CIBC. He has 2 options.
5 J- Y2 x' \+ R: Z4 a! n1.   3-year closed mortage with 3.3% and 3% cash back.; N" j. a+ w! o# h7 }. I; p
2.   5-year closed mortgage with posted rate 5.39% and 5% cash back! A% x& u& j. V7 f
! w2 H/ l# T6 `0 j
Option 1. After 3% cash back, your mortgage amount will become $400,000*0.97=$388,000 with 3.3% interest2 Z" r5 }: `& P& I
If you want to payoff your mortgage in 25 years. Monthly PMT $1896.44. The remaining balance is $356,393 after 3 years.* a( g* _* K! o  q& C) F" w( [

4 \; s5 q+ x( wOption 2. After  5% cash back, your mortgage amount will become7 R" g% l( I( }% u& x
$400,000*0.95=$380,000 with 5.39% interest.. y& N6 B- Q4 R2 c% W
If you want to payoff your mortagge in 25years. Monthly PMT 2295.21  The remaining balance will be $356,351.50 after 3 years
7 P3 r" H: }" Z  q7 V$ c- N+ [' a7 o/ u- F
Basically, for the above options, after 3 years, the mortgage remaining balance is similiar.. M8 W+ {( ]2 W1 h
If you choose the 2% cash back with 3.3%, every month you save about $398.77 monthly payment for 3 years.  Total roughly saving ($398.77*12*3=$14,355)
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发表于 2010-3-4 11:04 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
能确认一下把mortgage从别的银行转到CIBC,CIBC负担全部律师的费用吗?
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 楼主| 发表于 2010-3-4 12:18 | 显示全部楼层
3# Pierce.CIBC
+ U7 T! |3 r$ d* T( ?) \) k谢谢回复!我后来用网上的贷款计算器算了一下,五年选择5%的返还和5.39% 的posted rate确实不划算,主要因为5.39实在太高了。
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 楼主| 发表于 2010-3-4 12:22 | 显示全部楼层
用网上的贷款计算器计算,五年固定利率3.99%, cash back 2%比起现在单纯的五年固定利率3.59%要划算一些。
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发表于 2010-3-4 13:02 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
问一个问题,如果是投资房,cashback算收入要交税吗?
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 楼主| 发表于 2010-3-4 14:06 | 显示全部楼层
银行网站说:
. _4 P1 O6 [3 F* j  o$ NThe Cash back amount is tax free as long as the funds are not used to earn income from a business or property.
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发表于 2010-3-4 14:26 | 显示全部楼层
4# 诺言
$ ]7 D$ P! |, A2 Y
4 W6 T4 B0 t8 oThere is no fee/cost to transfer your mortgage
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发表于 2010-3-4 14:41 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
任何时间都可以转吗?  还是要等5年满了才能转?
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发表于 2010-3-4 15:52 | 显示全部楼层
4# 诺言
+ \8 O7 J  |* Q, c, S2 H7 C
! f: y! m  h* wThere is no fee/cost to transfer your mortgage1 e8 b/ o) ~+ K5 R
Pierce.CIBC 发表于 2010-3-4 14:26

1 C6 K% o6 O2 v; c. L* J, g; f但是Title上面的mortgagee不是需要改吗?这个过程不需要律师吗?
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发表于 2010-3-10 16:18 | 显示全部楼层
CIBC got free AD from Globe&Mail. D& z' h3 t7 b9 Y% M4 J  s
& S+ K/ j/ u. S1 }/ k, |
https://secure.globeadvisor.com/ ... /cnw/20100305/C7106
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 楼主| 发表于 2010-3-11 11:07 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
据我的重新计算,五年固定3.99% 加上2 % 现金返还大致相当于3.50%,这是相当不错的了。' E7 V2 f7 R( T' Y, O* q' h. u8 L
1 Z& s0 V$ `8 |+ g* p
居然有一位mortgage broker能给这个rate,但是prepayment是5%,不是我想要的 10%。
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发表于 2010-3-11 11:41 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
“In addition, there are no transfer-in fees for clients to move their mortgage to CIBC.”) F" {3 Y, I- h7 D7 C
这句话并没有解答new mortgage是否需要律师involve去land title office注册的问题啊?
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 楼主| 发表于 2010-3-11 11:59 | 显示全部楼层
“In addition, there are no transfer-in fees for clients to move their mortgage to CIBC.”) _, g. j+ f/ t  e3 i( T* C# }$ W( \
这句话并没有解答new mortgage是否需要律师involve去land title office注册的问题啊?
$ |) B! @! Y8 j  g诺言 发表于 2010-3-11 11:41

9 T& _# c2 q# t+ |6 p这个我也问清楚了。我的mortgage broker读了fine print,说你想让银行代付律师和登记费,就得放弃现金返还,当然没有人会那样做。为此他可以另外给我一些现金返还,足够支付相关费用。他说这部分现金返还是他本人用自己积累的点数支付的,与cibc的offer无关。
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发表于 2010-3-12 20:29 | 显示全部楼层
这个我也问清楚了。我的mortgage broker读了fine print,说你想让银行代付律师和登记费,就得放弃现金返还,当然没有人会那样做。为此他可以另外给我一些现金返还,足够支付相关费用。他说这部分现金返还是他本人用 ...
: \" O) V8 I+ v' l, U1 s/ l" d/ Dcaifan 发表于 2010-3-11 11:59
( K3 N+ z- h9 }, E+ `
是实实在在的现金返还吗?我看一直没正面回答,感觉有点问题。
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发表于 2010-3-13 16:25 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
14# 诺言 , F  w. G! p% v6 X0 t- u

# P+ j' K$ G6 P1 ~' D. I' S9 i* E# `& o/ ^0 ^% U4 |) T
当您把mortgage转过来,cibc会给您mortgage注册,不需要花钱。
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发表于 2010-3-13 16:25 | 显示全部楼层
16# 诺言
0 C0 [( e/ ]2 B/ d  t# t- ?8 M: C6 }7 I  C: v+ f8 D( s

$ H" v# f* {' `! H9 V" N是free money,直接打到您的银行帐号。
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