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请教老杨等懂行大侠!

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鲜花(59) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-8 09:52 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
小弟是新移民,算来算去觉得租房不划算,想买2室的apartment,当时毕竟对爱城的房产不是很了解。所以想请教大家,看了几处,有些犹豫,所以想请教大家看看:(房子都是西南区的)6 R* M2 J, Q; \$ q( s/ `& O* B
1. 70末或80初的房子,codo大约200每月,95平,房价大约16万
$ u/ {1 J& X( |* B) ~- Y# Y/ i2. 07年的房子,在terwillegar south, codo也是200左右,83平,叫价22万左右% g9 F5 R8 m; @* G+ {; o
) k9 G( m3 `" ]% {; S+ |+ O! J1 x
顾虑主要有:
  ?; R$ V! H/ V* ]% s+ l$ M: \1. 旧房会不会买入后会是一个烫手山芋,比如涨codo费用,维护,需要问住户收钱等等?
/ I) m$ R$ {" x' V+ _& h2. 担心新房的房价还会跌?terwillegar的房子好不好?如果出租1室,是否好租?) O# Q5 N3 M& x+ Z$ w

' n+ w+ ^, Q5 w' p9 [$ d谢谢大家,如果有好的房源和信息,也请假大家赐教。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2010-2-8 12:05 | 显示全部楼层
感谢您的信任,我也谈不上懂行,不过可以谈谈自己粗浅的看法。现在没有太多时间打字,麻烦您打我的手机:780-885-7077,如果没有接听请您过5分钟再打。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-2-8 23:12 | 显示全部楼层
1. 旧房会不会买入后会是一个烫手山芋,比如涨codo费用,维护,需要问住户收钱等等?
8 I: p7 X' X3 \& Uanweica 发表于 2010-2-8 09:52

9 l" e( G+ b3 a% ^! h- R旧房condo fee往往已经稳定。倒是新房的condo fee一开始列低价促销,之后就不可持续而导致上涨。
鲜花(13) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-10 10:32 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
我的理解和小黄的正好相反:# U* O- O5 i5 t2 L8 m0 |
Condo Fee是Condo委员会根据Reserve Fund Study的结果决定的。而Condo委员会是由Condo的Owner组成的。可以大略说,CondoFee不是促销的手段。新房的CondoFee是根据相似的新Condo的ReseveFundStudy得出的。Reserve Fund Study是在新房的头二年中作一次,之后每五年作一次。( q  f( O, V8 Z+ N8 F8 I0 p5 i
对于新房,在前十年,往往大部分的Condofee被存在ReseveFund里。剩下的少部分进入OperatingAccount。且新房在前十年是很少需要维护的。就是说,新房的Condofee涨的可能性很小。过了10年的房,需要修理和维护的就比较多。这是就是看Reserve Fund Study是否足够。如不够,就会额外通过动议,按UnitFactor向每户摊派零时维护费用。8 z) c5 k  f' |$ S/ n9 D1 ?
一般在第3次ReserveFundStudy时,CommonProperty的折旧和维护价格的计算之后,增加CondoFee的动议就会被提出并多半通过。那以后的Condofee就自然提高了。所以,旧的Condo的CondoFee肯定会逐渐增加。
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-10 14:44 | 显示全部楼层
我的理解和小黄的正好相反:1 W7 Y0 w+ K7 p! ~5 t
Condo Fee是Condo委员会根据Reserve Fund Study的结果决定的。而Condo委员会是由Condo的Owner组成的。可以大略说,CondoFee不是促销的手段。新房的CondoFee是根据相似的新Condo的Reseve ...
( ?% y8 a# C1 I3 v衣食住行 发表于 2010-2-10 10:32

- G5 w2 @# ?' V$ O9 @7 `; j学习了。谢谢!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-10 15:27 | 显示全部楼层
我的理解和小黄的正好相反:
! }5 C, E/ r3 H- W7 U0 V$ \+ SCondo Fee是Condo委员会根据Reserve Fund Study的结果决定的。而Condo委员会是由Condo的Owner组成的。可以大略说,CondoFee不是促销的手段。新房的CondoFee是根据相似的新Condo的Reseve .../ l( _' f. h) J
衣食住行 发表于 2010-2-10 10:32
1 y3 ?3 q7 y4 f5 E3 ~! W

3 Y, }% X" Z) w( {8 y谢谢!
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-2-10 17:56 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 小黄 于 2010-2-10 17:58 编辑 1 P/ y* Z& E! s6 E* o9 h
我的理解和小黄的正好相反:
1 n' S* ^6 e* |; f5 ~* Q1 OCondo Fee是Condo委员会根据Reserve Fund Study的结果决定的。而Condo委员会是由Condo的Owner组成的。可以大略说,CondoFee不是促销的手段。新房的CondoFee是根据相似的新Condo的Reseve ...' \" k! j4 J3 `# P! v9 ^
衣食住行 发表于 2010-2-10 10:32
$ a* R% F" @/ P6 f5 x
你的逻辑有误。
2 ]: a$ e$ ~! f$ V% P) b. Z. O: K; \9 R" H
在公寓新房销售阶段,连owner都没有,怎么会有owner的委员会?这时定的condo fee,百分百是开发商自己定的。定的越低,越容易销售。如果是参照类似的condo,那么也无法保证可持续啊。一来参照物本身可能就偏低,二来既然是study,肯定咋解释都行了。
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发表于 2010-2-10 19:39 | 显示全部楼层
你的逻辑有误。
. H% R" [5 N( x% s1 Y. K9 h$ g8 V0 x, }% q
在公寓新房销售阶段,连owner都没有,怎么会有owner的委员会?这时定的condo fee,百分百是开发商自己定的。定的越低,越容易销售。如果是参照类似的condo,那么也无法保证可持续啊。一来参照物 ...
9 Z/ P4 w  H+ E* m0 y9 l+ |# o: L: j小黄 发表于 2010-2-10 17:56
' d. a5 C9 Z6 s+ b0 [
同意!就拿我家的房子来说吧,2003年的townhouse,我们2005年买的,那时的condo fee 才120,现在算起来才7年的房子吧,外面看起来还很新,也没有什么要修的,但是现在已经是180多了。condo fee包括snow removal, lawn cutting, building insurance。因为定开始的时候根本就没有owner,所以说是开发商定的,当然也不是说随便怎么定,还是要有个方案,但是他们肯定是弄的越低越吸引人啊。所以现在有的房子说什么“包第一年的condo fee”,其实省不了几个钱,羊毛出在羊身上。
鲜花(13) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-10 21:51 | 显示全部楼层
同意!就拿我家的房子来说吧,2003年的townhouse,我们2005年买的,那时的condo fee 才120,现在算起来才7年的房子吧,外面看起来还很新,也没有什么要修的,但是现在已经是180多了。condo fee包括snow removal,  ...
. m: k/ y7 C, L7 k5 _% EPhaeton 发表于 2010-2-10 19:39
- f% `0 }$ L0 q4 l& Q
你的Case给我提了一个很有趣的问题。+ k; p9 k: B6 G* T* Y  a0 K
你应该查查Condominium Corporation Meeting Minutes(一般,一年有两次GeneralMeeting). 这是你在买房时对方该提供给你的文件之一。我猜,你CondoFee的涨价应该是从2年前开始的。涨价的原因很明显:从2006年经济增长以来,几乎所有原材料和人工都涨价了。这点在ReserveFundStudy时会明显提出来。这无疑会对未来的维护产生很大的压力。基于这原因,几乎所有爱城的Condo的Condofee从2007年都涨了。这是这次经济增长带来的负作用。' s2 R. G6 g" f. |& p
CondoFee的分配是CondominiumCorporationBylaws赋予的。CondominiumCorporationBylaws是独立于CommomLaw/CaseLaw和StatueLaw之外的独立Law。这个Law必须是Condominium Corporation(根据类似的Bylaws)向政府提出的。Builder是没有这个权力的。(可查询Law of Property Act 和Land titles act of Alberta. )1 Q/ c* x9 @6 l* E6 O
ReserveFund和OperatingFundBudgets属于SpecialResolutions。必须75%以上UnitFactor和75%以上的Owner通过才行,缺一不可。6 Q# q- @8 C* c  D& s  p4 f
: d! ^1 f* y& Y/ f$ v9 }; k
你还可以这么想,如果小黄的想法是对的,Condofee开始可以设成30元/户,甚至更低,以吸引买家。但爱城没一个新Condo有这么低的CondoFee。 
鲜花(13) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-10 22:03 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
你的逻辑有误。
. Y4 C) i# @6 p/ E. L; ?0 A$ ]6 t' x9 G3 @3 Y& `
在公寓新房销售阶段,连owner都没有,怎么会有owner的委员会?这时定的condo fee,百分百是开发商自己定的。定的越低,越容易销售。如果是参照类似的condo,那么也无法保证可持续啊。一来参照物 ...
3 H1 _8 q" l0 j; H: H1 U4 f小黄 发表于 2010-2-10 17:56

6 A5 |2 B& e9 t- G开始的CondoFee应该是参照类似的Condo。这点上,我还真不是100%确定。我明天去确认一下。+ W/ E$ h+ ~$ ^, w, R: w6 h
整个Process是这样的:1。CondoPlan(Builder)。
# ^) F+ s: U. ^, `8 _: w; ?9 X2。Registration 3。Corporation 4。Bylaws。! m/ g0 N2 P* Q' q2 U
5。Board 6。Management。正规的Condofee应该在这之后。但最初的Condofee的来源吗,我还是去查查吧。
鲜花(113) 鸡蛋(1)
发表于 2010-2-10 22:31 | 显示全部楼层
1# anweica 7 N- `- Z+ ~5 Y4 T/ t. U( w$ w
& k5 i1 n. \  V
& {6 w/ k6 e- Z% n5 ?0 y3 j- p" V* e
70末80初的APARTMENT的CONDO FEE才200每月,不敢相信,楼主要详细问问这里都包什么,水电煤气什么都包吗???
理袁律师事务所
鲜花(59) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2010-2-11 10:51 | 显示全部楼层
1# anweica
9 M+ S* O8 R. n  o0 S$ Q  C1 t  B

' d9 G6 K1 u& c0 G70末80初的APARTMENT的CONDO FEE才200每月,不敢相信,楼主要详细问问这里都包什么,水电煤气什么都包吗???& [! v' \; {3 b) l4 Y( a7 H
我的宝贝 发表于 2010-2-10 22:31

' i  \6 T* v) K7 M# S' D
' O1 a' N# ]. _4 d不包电,其他都包
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